Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 16 marca 2018 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie XII Wydział Gospodarczy - Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Aneta Stożek

Sędzia: SO Janusz Beim

Sędzia: SO Michał Niedźwiedź

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 marca 2018 r. w Krakowie

sprawy z wniosków dłużnika (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K. oraz wierzyciela (...)spółki akcyjnej we W.

o ogłoszenie upadłości (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K.

na skutek zażalenia wierzyciela od punktu VII i VIII postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa –Śródmieścia z dnia 13 listopada 2017 r. sygn. akt VIII GU 607/17

postanawia:

I. zmienić punkt VII zaskarżonego postanowienia w ten sposób, że wniosek dłużnika o zatwierdzenie sprzedaży o zatwierdzenie warunków sprzedaży znacznej części przedsiębiorstwa oddalić;

II. oddalić zażalenie w pozostałym zakresie;

III. koszty postępowania zażaleniowego pomiędzy stronami wzajemnie znieść.

SSO Janusz Beim SSO Aneta Stożek SSO Michał Niedźwiedź

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 13 listopada 2017 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych, w sprawie z wniosku dłużnika (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w K. oraz z wniosku wierzyciela (...)spółki akcyjnej w W. ogłosił upadłość dłużnika oraz zatwierdził warunki sprzedaży składników majątkowych dłużnika, stanowiących znaczną część jego przedsiębiorstwa, a to: prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w K., obręb 29, dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa–Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz udziału w wysokości (...) części w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej w K., obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa–Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) - za łączną cenę 32.530.016,26 zł netto, wskazując jako nabywcę (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową z w W. (pkt VII). Sąd Rejonowy oddalił jednocześnie wniosek wierzyciela (...)spółki akcyjnej we W. o zatwierdzenie warunków sprzedaży znacznej części przedsiębiorstwa dłużnika na rzecz wskazanego przez wierzyciela nabywcy - (...) spółki z o.o. z siedzibą w W. (pkt VIII).

W odniesieniu do majątku dłużnika Sąd Rejonowy ustalił, że w jego skład wchodzi prawo własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr (...), której wartość rynkowa oszacowana została na kwotę 34.961.000 zł, przy określeniu wartości dla wymuszonej sprzedaży - 26.570.000 zł. W skład majątku dłużnika wchodzi też udział wynoszący (...) części nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr (...) o wartości rynkowej 4 zł. Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego na nieruchomości dłużnika, objętej KW nr (...), ustanowionych zostało szereg zabezpieczeń hipotecznych. Ponadto w dniu 1 czerwca 2011 r. pomiędzy dłużnikiem, a (...) spółką z o.o. w M. doszło do zawarcia umowy najmu tej nieruchomości. Umowa zawarta została na okres 448 miesięcy z możliwością jej przedłużenia do 7 lat. Na jej podstawie dłużnik zobowiązał się do zabudowania przedmiotowej nieruchomości, natomiast (...) spółka z o.o. zastrzegła sobie prawo do wykonania zastępczego inwestycji. Na rzecz dłużnika ustalone zostały określone opłaty czynszowe. W dniu 14 września 2017 r. pomiędzy dłużnikiem a (...) zawarte zostało porozumienie, zgodnie z którym z dniem 01.01.2014 r. „uległy zawieszeniu” wszelkie płatności obciążające najemcę na podstawie umowy aż do dnia uzyskania przez wynajmującego ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę.

Sąd Rejonowy podniósł, że wartość nieruchomości dłużnika ustalona została w oparciu o opinię szacunkową sporządzoną przez biegłych sądowych, przy uwzględnieniu, iż zastrzeżeń do tej opinii nie zgłaszał ani wnioskodawca - wierzyciel, ani też tymczasowy nadzorca sądowy, oraz iż odpowiada ona wycenie sporządzonej na potrzeby prowadzonego z nieruchomości postępowania egzekucyjnego.

Kierując się przesłankami określonymi w art. 56c ust. 1 prawa upadłościowego, Sąd Rejonowy po analizie wniosków o zatwierdzenie warunków sprzedaży majątku w trybie przygotowanej likwidacji, złożonych przez dłużnika oraz wierzyciela, a także ich wzajemnych stanowisk oraz stanowiska tymczasowego nadzorcy sądowego, zatwierdził wniosek dłużnika. W ocenie Sądu Rejonowego przyjęte rozwiązanie jest korzystne dla wierzycieli, oznacza bowiem pewność co do warunków sprzedaży tego majątku, ceny oraz w pewnym sensie czasu tej sprzedaży. Pewniki takie nie występują przy sprzedaży mienia na zasadach ogólnych, bowiem warunki panujące na rynku oraz możliwość sprzedaży nieruchomości zawierają określoną dozę nieprzewidywalności. Cenę sprzedaży wskazaną przez dłużnika, kształtującą się na poziomie 93% wartości szacunkowej, Sąd Rejonowy uznał za korzystną i nie odbiegającą od kwoty zaproponowanej przez wierzyciela. Podkreślił przy tym, że cena ta jednocześnie znacznie przekracza podaną przez biegłych kwotę, możliwą do uzyskania w warunkach sprzedaży wymuszonej w toku postępowania upadłościowego prowadzonego na zasadach ogólnych. Dlatego też Sąd Rejonowy uznał, że na czas orzekania nie występują przesłanki pozwalające na przyjęcie, iż syndyk masy upadłości, po skierowaniu oferty sprzedaży przedmiotowych nieruchomości do szerszego kręgu zainteresowanych, uzyskałby sumę wyższą niż ta zaproponowana przez obydwu wnioskodawców. Za propozycją sprzedaży złożoną przez dłużnika, w obliczu równorzędnych cenowo ofert dłużnika i wierzyciela, przemawiało to, że wniosek Banku miał charakter warunkowy. Propozycja złożona przez wierzyciela uzależniała bowiem zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości od zdarzeń przyszłych i niepewnych, co Sąd Rejonowy uznał za niezgodne z treścią przepisów normujących likwidację przygotowaną (art. art. 56a ust. 4 oraz 56d ust. 1 prawa upadłościowego). Warunki te obejmowały uzyskanie przez (...) sp. z o.o. zgody organów spółki (przy podjęciu starań o ich uzyskanie dopiero po zatwierdzenie proponowanych warunków sprzedaży), uzależnienie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości od uzyskania w określonym czasie stanowiska organów podatkowych co do rodzaju opodatkowania zamierzonej transakcji oraz od skutecznego wypowiedzenia przez syndyka umowy najmu przedmiotowych nieruchomości dłużnika. Dodatkowym argumentem przemawiającym za zatwierdzeniem warunków dłużnika była okoliczność, iż najemca nieruchomości - (...) w takim przypadku wyraziła zgodę na rozwiązanie umowy najmu i wykreślenie z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika wpisanych tam praw i roszczeń wynikających z umowy najmu. Pozwala to uniknąć roszczeń odszkodowawczych najemcy, które mu przysługują w świetle umowy najmu oraz w świetle treści art. 109 prawa upadłościowego.

Sąd Rejonowy wskazał przy tym, że w stosunku do wskazanego przez dłużnika nabywcy (...) spółka z o.o. spółki komandytowej w W. (poprzednia nazwa (...)) nie występują powiązania, o których mowa w art. 128 prawa upadłościowego, a zatem nie zachodzi przesłanka wskazana art. 56b 2 pr. up.

Koszty postępowania upadłościowego, prowadzonego na zasadach ogólnych, zostały skalkulowane przez Sąd Upadłościowy - na podstawie co do zasady niezakwestionowanego przez uczestników postępowania szacunku tymczasowego nadzorcy sądowego - na sumę 663.570 zł, natomiast w przypadku zastosowania trybu przygotowanej likwidacji - na sumę 551.611 zł.

Wierzyciel(...) spółka akcyjna we W. zaskarżył rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego obejmujące rozpoznanie złożonych przez niego oraz przez dłużnika wniosków o zatwierdzenie warunków sprzedaży należących do dłużnika nieruchomości, określonych na jako znaczna część przedsiębiorstwa (punkt VII i VIII postanowienia).

Żalący zarzucił naruszenie:

1.  art. 316 § 1 w zw. z art. 361 k.p.c. oraz art. 35 p.u., tj. przepisów postępowania, polegające na nieuwzględnieniu przez Sąd Upadłościowy stanu rzeczy istniejącego w chwili wydawania Postanowienia przez pominięcie objętych wnioskiem Banku warunków sprzedaży nieruchomości oraz udziału w brzmieniu zmienionym pismem z dnia 3 listopada 2017 roku ( (...));

2.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 35 p.u., tj. przepisów postępowania, polegające na:

- nieuwzględnieniu przez Sąd Upadłościowy podczas przeprowadzonej oceny dowodów całości zebranego materiału poprzez pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego zmiany warunków sprzedaży zawartej w Drugiej Modyfikacji, w tym w szczególności podwyższenia przez Bank proponowanej ceny netto sprzedaży o ponad 325 tys. zł;

- naruszeniu zasad doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania przez uznanie w sprawie, że warunki sprzedaży w postaci uzyskania przez B. zgód korporacyjnych, interpretacji podatkowej oraz rozwiązania umowy najmu stanowią zdarzenia przyszłe i niepewne, podczas gdy w istocie zdarzenia te niewątpliwie ziszczą się w przyszłości, a ponadto dwa z nich (uzyskanie zgód korporacyjnych przez B. oraz interpretacji podatkowej) odpadły z uwagi na dokonaną w zażaleniu kolejną modyfikację wniosku.

W ocenie skarżącego naruszenie wskazanych wyżej przepisów miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy z uwagi na to, że doprowadziło Sąd Upadłościowy do uznania, iż wniosek Banku i wniosek (...) zawierają wskazanie tej samej ceny sprzedaży i w ślad za tym do błędnego przyjęcia przez Sąd Upadłościowy, że zatwierdzeniu podlega wniosek dłużnika jako korzystniejszy w tych okolicznościach dla wierzycieli oraz że wniosek Banku jest niedopuszczalny z uwagi na rzekomą dalece posuniętą niepewność co do spełnienia proponowanych warunków sprzedaży.

Kolejne zarzuty obejmowały naruszenie:

1.  art. 56a ust. 4 oraz art. 56d ust. 1 p.u. tj. przepisów prawa materialnego przez:

- ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że zgodnie z tymi przepisami „warunki sprzedaży” zawarte we wniosku o przeprowadzenie sprzedaży składników majątku upadłego w trybie przygotowanej likwidacji mogą określać jedynie postanowienia regulujące prawa i obowiązki stron, aktualizujące się po jej zawarciu, podczas gdy określenie to powinno być interpretowane szeroko i obejmować sobą także określenie zdarzeń, od ziszczenia się których zależne jest zawarcie takiej umowy;

- ich niewłaściwe zastosowanie przez „pominięcie propozycji Banku” z uwagi na powyższą błędną wykładnię oraz zarzucane już błędne ustalenie faktyczne, zgodnie z którym warunki sprzedaży w postaci uzyskania przez B. zgód korporacyjnych, interpretacji podatkowej oraz rozwiązania umowy najmu stanowią zdarzenia przyszłe i niepewne, podczas gdy w istocie zdarzenia te niewątpliwie ziszczą się w przyszłości, a ponadto dwa z nich odpadły z uwagi na dokonywaną w zażaleniu modyfikację wniosku;

2.  art. 56c ust. 1 p.u. w zw. z art. 2 ust. 1 p.u., tj. przepisu prawa materialnego, przez jego błędne zastosowanie polegające na uwzględnieniu wniosku (...) zamiast wniosku Banku, podczas gdy w świetle art. 56c ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 1 p.u., w przypadku złożenia dwóch konkurencyjnych wniosków o zatwierdzenie warunków sprzedaży majątku niewątpliwie zatwierdzeniu podlegał wniosek Banku jako bardziej korzystny dla wierzycieli (...).in. z uwagi na wyższą o 325 tys. zł netto cenę nabycia.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów wierzyciel wniósł o zmianę postanowienia w zaskarżonym zakresie przez oddalenie wniosku (...), uwzględnienie wniosku Banku i zatwierdzenie warunków sprzedaży nieruchomości oraz udziału w trybie przygotowanej likwidacji na rzecz spółki (...) przy uwzględnieniu modyfikacji wniosku Banku złożonej jednocześnie z zażaleniem. Skarżący złożył ewentualny wniosek o uchylenie postanowienia w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy Sądowi Upadłościowemu do ponownego rozpoznania.

Zgodnie z zaproponowaną przez wierzyciela w zażaleniu modyfikacją warunków sprzedaży, miałaby ona nastąpić w ten sposób, że nabycie prawa własności nieruchomości, objętej księgą wieczystą (...), nastąpiłoby na rzecz spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. za cenę 36.356.000,00 zł netto, odpowiadająca w przypadku opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT) według stawki 23% kwocie 44.717.880,00 zł brutto z uwzględnieniem wszystkich następujących warunków:

a)  bezzwłocznego doręczenia B. przez syndyka masy upadłości (...) postanowienia o zatwierdzeniu warunków sprzedaży wraz ze stwierdzeniem prawomocności po jego otrzymaniu od Sądu;

b)  uprzedniego (tj. przed zawarciem umowy sprzedaży) rozwiązania umowy najmu zawartej w dniu 31 maja 2011 roku pomiędzy (...) jako wynajmującym a (...) sp. z o.o. z siedzibą w M. ( (...)) jako najemcą w drodze:

- porozumienia stron, w którym to wypadku syndyk masy upadłości (...) przedłoży B.przy zawieraniu umowy sprzedaży porozumienie w przedmiocie rozwiązania Umowy i zrzeczenia się przez (...) wszelkich roszczeń wynikających z Umowy lub z nią związanych oraz bezwarunkowe oświadczenie (...) w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym o zgodzie na wykreślenie z działu III księgi wieczystej nieruchomości ujawnionego pod nr 22 roszczenia o wykonanie obowiązku zabudowania nieruchomości wynikającego z Umowy, ujawnionego pod nr 23 jako inny wpis prawa do wykonania zastępczego przez najemcę inwestycji na nieruchomości wynikającego z Umowy oraz ujawnionego pod nr 24 jako inny wpis prawa najmu nieruchomości przysługującego (...) wynikającego z Umowy;

- albo wypowiedzenia Umowy przez syndyka masy upadłości (...) w trybie art. 109 ust. 1 p.u. na podstawie postanowienia sędziego-komisarza i upływu przewidzianego w tym przepisie trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, w którym to wypadku syndyk masy upadłości (...) przedłoży B.przy zawieraniu umowy sprzedaży oświadczenie syndyka masy upadłości o wypowiedzeniu Umowy w formie z podpisem notarialnie poświadczonym wraz z dowodem doręczenia go (...) oraz stanowiące podstawę wypowiedzenia postanowienie sędziego-komisarza (...) wraz ze stwierdzeniem jego prawomocności;

c)  zawarcia umowy sprzedaży w terminie 14 dni od ziszczenia się ostatniego z następujących zdarzeń:

- doręczenia B. przez syndyka masy upadłości (...) postanowienia o zatwierdzeniu warunków sprzedaży wraz ze stwierdzeniem prawomocności;

- rozwiązania Umowy;

nie później niż w terminie do dnia 30 września 2018 roku;

d)  wydania przez syndyka masy upadłości (...) na rzecz B. w terminie 14 dni od daty podpisania umowy sprzedaży (...).

Natomiast nabycie udziału w wysokości (...) części w prawie własności nieruchomości, objętej księgą wieczystą o numerze (...) miałoby nastąpić również na rzecz spółki (...) za cenę 82 zł netto, odpowiadająca w przypadku opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT) według stawki 23% kwocie 100,86 zł brutto z uwzględnieniem wszystkich następujących warunków:

a) zawarcia umowy sprzedaży udziału jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, tj. w terminie 14 dni od ziszczenia się ostatniego z następujących zdarzeń:

- doręczenia B. przez syndyka masy upadłości (...) postanowienia o zatwierdzeniu warunków sprzedaży wraz ze stwierdzeniem prawomocności;

- rozwiązania Umowy;

nie później niż w terminie do dnia 30 września 2018 roku;

Łączna cena sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości wynosić miała zgodnie ze zmodyfikowanymi warunkami 36.356.082,00 zł netto, a w przypadku opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT) według stawki 23% - 44.717.980,86 brutto.

Dłużnik w odpowiedzi na zażalenie wniósł o jego oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania.

W toku postępowania zażaleniowego wnioskodawcy złożyli kolejne pisma procesowe, zarówno odnoszące się do podnoszonych wzajemnie zarzutów, jak i uzupełniające prezentowaną dotychczas argumentację.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie zasługuje na uwzględnienie jedynie w zakresie, w jakim prowadzi do zmiany punktu VII zaskarżonego postanowienia.

W związku z zakresem zaskarżenia punktem wyjścia do rozważań oczywiście muszą być warunki sprzedaży zaproponowane przez dłużnika oraz wierzyciela. Następnie istotne pozostaje zajęcie stanowiska w przedmiocie możliwości zmiany propozycji warunków sprzedaży na etapie postępowania zażaleniowego. Niemniej jednak kluczowa dla rozstrzygnięcia jest ocena spełnienia przesłanek określonych w art. 56c ust. 1 p.u. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem sąd uwzględnia wniosek o zatwierdzenie warunków sprzedaży, jeżeli cena jest wyższa niż kwota możliwa do uzyskania w postępowaniu upadłościowym przy likwidacji na zasadach ogólnych, pomniejszona o koszty postępowania, które należałoby ponieść w związku z likwidacją w takim trybie. W ocenie Sądu Okręgowego, o ile na etapie postępowania toczącego się przed Sądem Upadłościowym można było przyjąć - co do czego zresztą zgodni pozostawali uczestnicy postępowania - że sprzedaż przygotowana doprowadzi do uzyskania ceny wyższej niż w przypadku sprzedaży na zasadach ogólnych, o tyle częściowo już sam przebieg tego postępowania, a już na pewno okoliczności ujawnione na etapie postępowania zażaleniowego muszą prowadzić do wniosku przeciwnego.

Dłużnik w toku postępowania w przedmiocie ogłoszenia upadłości ostatecznie złożył wniosek o zatwierdzenie sprzedaży należących do niego nieruchomości oraz udziału w nieruchomości na rzecz (...) spółka z o.o. spółki komandytowej w W., proponując łączną cenę w wysokości 32.530.016,26 zł netto (40.011.920,00 zł brutto).

Natomiast wierzyciel przedstawił ofertę nabycia przez (...) spółkę z o.o. w W. nieruchomości za cenę 32.855,289,90 zł netto oraz udziału w nieruchomości za cenę 82 zł (łącznie 32.855.371,90 zł), przy zachowaniu następujących warunków:

- uzyskania przez B. zgód korporacyjnych na zawarcie tej umowy, tj. zgody zgromadzenia wspólników B.-u, wymaganej na mocy art. 228 pkt. 4 k.s.h., oraz zgody rady nadzorczej B. wymaganej na mocy art. 29 ust. 2 pkt. 3 umowy spółki (starania o uzyskanie zgód nabywca miał podjąć bez zbędnej zwłoki, po wydaniu przez sąd postanowienia o zatwierdzeniu warunków sprzedaży),

- uzyskania wiążącej interpretacji podatkowej, przesądzającej rodzaj opodatkowania sprzedaży nieruchomości (starania również miały zostać niezwłocznie podjęte),

- doprowadzenia do skutecznego wypowiedzenia przez syndyka masy upadłości umowy najmu przedmiotowych nieruchomości, po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza w trybie art. 109 prawa upadłościowego,

- sformułowania w umowie sprzedaży wniosków o wykreślenie z działu trzeciego księgi wieczystej wpisów ostrzeżeń o prowadzonych egzekucjach, jak również (w przypadku wyrażenia zgody przez najemcę nieruchomości) wykreślenia z tej księgi wynikających ze wspomnianej umowy najmu nieruchomości ujawnionych tam praw i roszczeń.

Termin zawarcia umowy został określony jako 14 dni od przedstawienia ostatniego z żądanych dokumentów, nie później niż 30 czerwca 2018 r.

Należy zwrócić uwagę, że ta oferta złożona przez Bank pismem z dnia 3 listopada 2017 r. nie została przez Sąd Upadłościowy omówiona w zaskarżonym orzeczeniu. Sąd Rejonowy odniósł się bowiem jedynie do modyfikacji złożonej pismem z dnia 27 października 2017 r., obejmującej cenę 32.530.000 zł netto. W konsekwencji Sąd Rejonowy przyjął równorzędność cenową obu złożonych wniosków o sprzedaż przygotowaną. W tym zakresie zatem trafne pozostają zarzuty zażalenia, w których podniesiono, że Sąd nie odniósł się do tej dosyć istotnej różnicy w analizowanych ofertach. To jednak nie kwestia ceny była dla Sądu Rejonowego okolicznością kluczową dla oceny złożonych wniosków. Najistotniejszym kryterium pozostawało dla Sądu Upadłościowego obłożenie warunkami sprzedaży jednego z wniosków.

W ocenie Sądu Okręgowego oczywiście najbardziej pożądaną sytuacją jest przedłożenie takiej oferty nabycia czy to przedsiębiorstwa dłużnika, czy też jego części, która pozostaje bezwarunkowa, a zatem obejmuje jedynie elementy istotne z punktu widzenia transakcji sprzedaży – nabywcę oraz cenę. Taki zakres warunków jest zresztą minimalnym wymaganym przez przepisy regulujące zasady sprzedaży przygotowanej (art. 56a ust. 4 p.u.). Zgodzić się należy jednak ze skarżącym, że możliwe jest zatwierdzenie sprzedaży również przy uwzględnieniu pewnych dodatkowych warunków – zwłaszcza gdy uzależnienie od nich przeprowadzenia sprzedaży zostanie ograniczone czasowo. Niemniej jednak te warunki podlegać muszą wnikliwej ocenie, szczególnie przy istnieniu ofert konkurencyjnych. Bez wątpienia ma rację Sąd Upadłościowy wskazując, że uzależnienie sprzedaży od warunków, które mogą, a nawet powinny wystąpić, lecz nie wiadomo czy do tego dojdzie, a jeśli tak to kiedy, muszą negatywnie wpływać na ocenę propozycji sprzedaży, co więcej mogą prowadzić do jej nieuwzględnienia. Sąd Upadłościowy porównując oferty z 27 października 2017 r. znajdował się w sytuacji dość oczywistej. Oferty te cenowo były niemal identyczne, przy czym oferta Banku zawierała kilka warunków, niepozwalających na określenie nawet w przybliżeniu daty sprzedaży. W takich okolicznościach uznanie za korzystniejsze warunków sprzedaży na rzecz podmiotu wskazanego przez dłużnika było jak najbardziej poprawne.

Podkreślenia wymaga, że oczywiście nie wszystkie z przedstawionych przez wierzyciela warunków podlegać winny takiej samej ocenie. Sama konieczność uzyskania zgód korporacyjnych nie może dyskwalifikować przedstawionej propozycji nabycia majątku. Są to zgody niezbędne dla ważności i skuteczności czynności prawnej. Również kwestia uzyskania interpretacji podatkowej właściwie nie stanowi warunku sprzedaży, a ma jedynie rozstrzygnąć kwestię prawidłowości wykonania obowiązku podatkowego – czym zainteresowany pozostaje nie tylko nabywca, ale i zbywca – w tym przypadku syndyk masy upadłości. Problem dotyczy zatem właściwie jedynie warunku związanego z rozwiązaniem zawartej przez dłużnika umowy „najmu” nieruchomości. Uzasadnione jest przy tym stanowisko Sądu Upadłościowego upatrującego w tym warunku argumentów, które mogą przemawiać przeciwko ofercie złożonej przez Bank. Jednakże z drugiej strony nie można tracić z pola widzenia tego, że sformułowanie tego warunku zostało niejako wymuszone stanowiskiem podmiotu trzeciego – „najemcy” nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego nie do zaakceptowania w procedurze zatwierdzenia sprzedaży przygotowanej pozostaje sytuacja, w której na wybór nabywcy miałby mieć wpływ podmiot, korzystający z nieruchomości na podstawie stosunku obligacyjnego. W niniejszej sprawie to właśnie prezentowane przez „najemcę” stanowisko, aprobujące wyłącznie jednego z konkurencyjnych nabywców, wykorzystywane jest przez dłużnika dla uzasadnienia korzyści wiążących się z zatwierdzeniem sprzedaży przez niego zaproponowanych. W tym miejscu należy wskazać, że sama umowa zawarta pomiędzy dłużnikiem a (...), nazwana umową najmu, z umową najmu nie ma wiele wspólnego. Jest to specyficzny stosunek zobowiązaniowy, który podlegać musi niezwykle ostrożnej ocenie zarówno w świetle ważności, jak i skuteczności stanowiącej jego podstawę czynności prawnej.

Sąd Okręgowy nie podziela entuzjazmu wyrażanego przez dłużnika dla samej instytucji sprzedaży przygotowanej. Nie negując, że w określonych warunkach sprzedaż taka może okazać się korzystna dla masy upadłości, wyrażającej interesy wierzycieli uczestniczących w postępowaniu upadłościowym, Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że regulacja tej instytucji jest bardzo ogólna, a przez to nie pozwala na jakąkolwiek weryfikację możliwości wykonania umowy oraz może prowadzić do transferu składników majątkowych bez ustalenia ich rzeczywistej wartości rynkowej. Oczywiście sprzedaż przygotowana zawsze poprzedzona być musi oszacowaniem (art. 56a ust. 3 p.u.), które stanowić ma rękojmię prawidłowości określenia ceny sprzedaży. Jednak dla każdej z osób, która miała kiedykolwiek do czynienia ze sprzedażą likwidacyjną, jasne jest, że rzeczywistą wartość rynkową majątku ocenić można nie na podstawie oszacowania, lecz jedynie przy podjęciu próby sprzedaży, zaś prawidłowość oznaczenia tej rzeczywistej wartości rynkowej majątku wiązać się musi z szerokim upublicznieniem oferty. Ten ostatni element w przypadku sprzedaży przygotowanej w ogóle nie następuje, co prowadzić może w konkretnych przypadkach do zafałszowania wartości rynkowej składników majątkowych.

W zażaleniu oraz dalszych pismach, które to zażalenie miały dodatkowo uargumentować, wierzyciel wskazywał na wątpliwości co do wiarygodności, w tym wiarygodności finansowej, nabywcy wskazanego przez dłużnika. Należy zaznaczyć, że przepisy regulujące sprzedaż przygotowaną nie dostarczają sądowi upadłościowemu jednak ani żadnych kryteriów, ani żadnych uprawnień do weryfikowania zdolności finansowej nabywcy. Nie przewidziano w przepisach nawet tak podstawowego elementu jak wymóg uiszczenia przez nabywcę przed zatwierdzeniem sprzedaży na rachunek depozytowy stosunkowej części ceny sprzedaży (odpowiednika wadium). Cała zatem kwestia uwiarygodnienia zdolności finansowych nabywcy pozostaje poza zakresem zainteresowania sądu, który nie został wyposażony w instrumenty prawne niezbędne dla oceny faktycznej możliwości wykonania umowy sprzedaży przez kupującego. Dlatego też wszystkie argumenty podnoszone w tym zakresie przez żalącego pozostają bez wpływu na ocenę prawidłowości procedowania Sądu Upadłościowego. W przypadku, gdy oferta przygotowana czy to przez wnioskodawcę, czy przez dłużnika, jest jedyną ofertą, kwestia ta zresztą traci na znaczeniu. Nieuiszczenie przez nabywcę ceny powoduje bowiem, że do przeniesienia własności majątku nie dojdzie i podlegać będzie on spieniężeniu na warunkach ogólnych. Tak samo jednak stanie się w przypadku złożenia propozycji konkurencyjnych, jeśli zatwierdzony nabywca ceny nie uiści, pomimo, że druga z ofert - w razie jej zatwierdzenia - mogłaby zostać sfinalizowana i sfinansowana.

W ocenie Sądu Okręgowego zażalenie złożone przez wierzyciela tylko częściowo zasługuje na uwzględnienie, mianowicie prowadzi ono do oddalenia wniosku o zatwierdzenie warunków sprzedaży zaproponowanych przez dłużnika, a to ze względu na treść art. 56c ust. 1 p.u.

Analiza przebiegu postępowania w przedmiocie ogłoszenia upadłości, w szczególności kolejnych modyfikacji składanych ofert nabycia, przy uwzględnieniu również ostatniej z ofert przedstawionych w postępowaniu zażaleniowym (wyższej o ok. 3.800.000 zł od warunków zatwierdzonych przez Sąd Rejonowy), prowadzi do wniosku, że nie została w niniejszej sprawie spełniona – wbrew stanowisku stron – podstawowa przesłanka, warunkująca zatwierdzenie warunków sprzedaży w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości. Otóż nie można uznać za wykazaną okoliczności, że cena sprzedaży składników majątku dłużnika w ramach sprzedaży przygotowanej jest wyższa niż kwota możliwa do uzyskania w postępowaniu upadłościowym przy likwidacji na zasadach ogólnych, pomniejszona o koszty postępowania, które należałoby ponieść w związku z likwidacją w takim trybie. Samo porównanie kosztów postępowania upadłościowego, które w opcji sprzedaży przygotowanej wynosić by miały ok. 550.000 zł do kosztów postępowania przeprowadzanego na zasadach ogólnych, które szacunkowo wynoszą ok. 660.000 zł z kolejnymi „postąpieniami” i determinacją obu stron w uzyskaniu rozstrzygnięcia korzystnego dla siebie, przekonują, że zastosowanie trybu sprzedaży przewidzianego w art. 316 i następnych p.u. lub sprzedaży z wolnej ręki powinno pozwolić na osiągnięcie korzystniejszej ceny sprzedaży, a w konsekwencji zapewni lepsze zaspokojenie wierzycieli. Już aktualnie bowiem, gdy kwestie sprzedaży rozważane są pomiędzy tylko dwoma podmiotami, wskazanymi przez uczestników postępowania, istnieje realna szansa uzyskania wyższej ceny sprzedaży. Pozwala to przyjąć, że upublicznienie oferty doprowadzi do zwiększenia jej konkurencyjności i wygenerowania środków co najmniej na poziomie zaproponowanym przez żalącego. Nie można tracić z pola widzenia również okoliczności notoryjnie znanych, a zawiązanych z sytuacją kształtującą się na krakowskim rynku nieruchomości. Systematycznie ubywa bowiem w obszarze miejskim terenów zdatnych pod zabudowę, a ceny nieruchomości ponownie odnotowują wzrost. Zdecydowanego podkreślenia wymaga przy tym, że sprzedaż przygotowana nie ma na celu zaspokojenia interesów nabywcy majątku czy też interesów dłużnika, ale ma zagwarantować najpełniejszą realizację interesów wierzycieli i tylko wówczas gdy nie budzi wątpliwości, że transakcja taka pozostanie dla tych ostatnich korzystna, zachodzą określone w art. 56c p.u. warunki do zatwierdzenia sprzedaży przygotowanej.

Nie ma natomiast podstaw do uwzględnienia w postępowaniu zażaleniowym warunków finalnie przedstawionych przez wierzyciela. Pomijając już warunkowość przedstawionej przez niego oferty należy wskazać, że nie sposób przyjąć, aby warunki sprzedaży, przy istnieniu konkurencyjnych ofert, mogły być na etapie postępowania zażaleniowego zmieniane. Należy zgodzić się z dłużnikiem, że taką cezurą, która musi ograniczać prawo modyfikacji warunków sprzedaży przy przeciwstawnych propozycjach, musi być wydanie postanowienia o ogłoszeniu upadłości i zatwierdzeniu warunków sprzedaży. Odmienne stanowisko prowadzić by mogło do wprowadzenia elementów licytacyjnych w postępowaniu i przedłużyć je wbrew założeniom i celom instytucji sprzedaży przygotowanej. Nawet wszak w przypadku sprzedaży w trybie przetargu czy licytacji możliwość modyfikacji stanowisk nie jest nieograniczona.

Odnosząc się jeszcze do wniosków zażalenia, wskazać należy, że w ocenie Sądu Okręgowego, w sytuacji zaistniałej w niniejszej sprawie, nie ma podstaw do uchylenia postanowienia Sądu Upadłościowego w zaskarżonej części. Nierozpoznanie przez Sąd Rejonowy zmodyfikowanych przez wierzyciela w piśmie z dnia 3 listopada 2017 r. warunków sprzedaży, w kontekście powyższego stanowiska, pozostaje bowiem bez znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Mając na uwadze powyższe, zaskarżone postanowienie podlegało – na podstawie art. 386§1 k.p.c. w zw. z art. 35 p.u. - zmianie w zakresie punktu VII. W pozostałym zakresie zostało oddalone na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 35 p.u.

W ocenie Sądu Okręgowego żadnego z uczestników nie sposób uznać za wygrywającego postępowanie zażaleniowe, a to wobec częściowego jedynie uwzględnienia zażalenia. Przesądziło to rozstrzygnięciu o kosztach procesu na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c.

SSO Janusz Beim SSO Aneta Stożek SSO Michał Niedźwiedź