Treść orzeczenia II Ca 2536/15 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

II Ca 2536/15 - postanowienie z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Krakowie z 2018-02-16

Sygn. akt II Ca 2536/15

POSTANOWIENIE

Dnia 16 lutego 2018

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Lisek (sprawozdawca)

Sędziowie : SO Katarzyna Biernat – Jarek

SO Zbigniew Zgud

po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2018 w Krakowie , na rozprawie

sprawy z wniosku:

- A. K. (1)

z udziałem:

- A. M.

- D. R.

o częściowe zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie z dnia 6-11-2009 VI Ns 388/06/S

p o s t a n a w i a :

1. zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

a) wymienioną w punkcie VI kwotę „182 171 złotych (sto osiemdziesiąt dwa tysiące sto siedemdziesiąt jeden złotych)” zastąpić kwotą „17 024 (siedemnaście tysięcy dwadzieścia cztery złote)”;

b) wymienioną w punkcie VII kwotę „3836 zł. (trzy tysiące osiemset trzydzieści sześć złotych)” zastąpić kwotą „40 000 zł. (czterdzieści tysięcy złotych)”;

2. oddalić apelację w pozostałej części;

3. przyznać ze Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Krakowie na rzecz adwokat Pani A. K. (2) kwotę 6642 (sześć tysięcy sześćset czterdzieści dwa złote) tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną wnioskodawcy w postępowaniu odwoławczym zaznaczając, że powyższa kwota została już wypłacona pełnomocnikowi oraz kwotę 6642 (sześć tysięcy sześćset czterdzieści dwa złote) tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną wnioskodawcy w postępowaniu kasacyjnym;

4. nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Krakowie od D. R. kwotę 9137,55 (dziewięć tysięcy sto trzydzieści siedem złotych 55/100) tytułem kosztów postępowania;

5. nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Krakowie z roszczenia zasądzonego w pkt VII postanowienia Sądu Rejonowego od D. R. na rzecz A. K. (1) kwotę 9137,55 (dziewięć tysięcy sto trzydzieści siedem złotych 55/100) tytułem kosztów postępowania,

6. stwierdzić, że każdy z uczestników ponosi w pozostałym zakresie koszty postępowania odwoławczego związane ze swoim udziałem w sprawie.

________________________ __________________ _______________

SSO Katarzyna Biernat – Jarek SSO Krzysztof Lisek SSO Zbigniew Zgud

UZASADNIENIE

Postanowienia

Sądu Okręgowego w Krakowie

II Ca 2536/15

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy ustalił, że przedmiotem zniesienia współwłasności nieruchomości są nieobjęte przymusową współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali części wspólne nieruchomości położonej w K., składającej się z działki numer (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym i garażem, dla której w Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie jest prowadzona księga wieczysta numer (...), a to lokal mieszkalny numer (...) położony na (...), garaż i pomieszczenia piwnic (pkt I), następnie Sąd dokonał częściowego zniesienia współwłasności w ten sposób, że ustanowił odrębną własność:

a) lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na (...), składającego się z 4 pokoi, holu, kuchni i dwóch łazienek o łącznej pow. 136,40m^{(

2)}, wraz z przynależnymi do niego piwnicami oznaczonych numerami (...), z którego własnością związany był udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...)cz., o wartości 1.059.692zł;

b) lokalu nr (...) o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – wolnostojący garaż o pow. 16,50m², z którego własnością związany jest udział we współwłasności części wspólnych nieruchomości wynoszący (...)cz., o wartości 29.980zł;

- które to lokale były szczegółowo opisane w opinii biegłego B. C. (1) z dnia 10 sierpnia 2009 roku, która stanowiła integralną część postanowienia.

Nadto w drodze zniesienia współwłasności Sąd włączył jako pomieszczenia przynależne:

a) do lokalu mieszkalnego nr (...) - piwnicę nr (...) o pow. 19,10m², określając też udział w częściach wspólnych związany z powyższym lokalem na (...)cz.;

b) do lokalu mieszkalnego nr (...) - piwnice nr (...) i 3 o pow. 17,10m² i 1,10m², określając udział w częściach wspólnych związany z tym lokalem na (...)cz.;

c) do lokalu mieszkalnego nr (...) – piwnicę nr (...) o pow. 15,70m^{(

2)}, określając iż lokal ten położony jest na (...) i składa się z pokoju, kuchni, łazienki i holu o pow. łącznej 42,20m^{(

2)} oraz pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy nr (...), a także iż udział w częściach wspólnych związany z tym lokalem wynosi (...)cz.;

d) do lokalu mieszkalnego nr (...) – piwnice nr (...) o pow. 2,40m² i 19,90m², określając udział w częściach wspólnych związany z tym lokalem na (...)cz.

Nadto dokonał zniesienia współwłasności lokalu nr (...) i lokalu nr (...) w ten sposób, iż przyznał je na wyłączną własność wnioskodawcy A. K. (1) (pkt IV).

Sąd Rejonowy stwierdził ponadto, że we współwłasności jako nieruchomość wspólna pozostaje grunt stanowiący dz. nr (...), klatki schodowe, komunikacja, galerie, dach, piony instalacyjne i wentylacyjne oraz pomieszczenie piwniczne nr (...)(pkt V).

W punkcie VI postanowienia Sąd pierwszej instancyjny zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki D. R. kwotę 182.171zł tytułem dopłaty, płatną w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia, z odsetkami ustawowymi na wypadek opóźnienia w zapłacie.

W punkcie VII zasądził od uczestniczki D. R. na rzecz wnioskodawcy kwotę 3836zł tytułem zwrotu nakładów na remont dachu.

Nadto Sąd Rejonowy stwierdził, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w tym postępowaniu (pkt VIII).

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie Sąd pierwszej instancji wskazał, że wnioskodawca A. K. (1) domagał się zniesienia współwłasności części nieruchomości obejmującej działkę numer (...) poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer (...) i lokalu użytkowego numer (...), a to wolnostojącego garażu zlokalizowanego w zachodniej części działki i przyznania mu tych lokali na własność bez dopłat na rzecz uczestników. Wnioskodawca wskazał, że w 1990 roku na podstawie porozumienia wszystkich ówczesnych właścicieli nieruchomości wykonał na własny koszt nadbudowę wspólnego budynku, w wyniku której powstał lokal mieszkalny numer (...). Współwłaściciele zrzekli się wszelkich praw do tego lokalu za zapłatą przez wnioskodawcę na ich rzecz kwoty 500 USD. Zdaniem wnioskodawcy zapłata powyższej kwoty wyczerpała ewentualne roszczenia uczestników o dopłaty. Wniósł także o zasądzenie od uczestników kwoty 40.000 zł tytułem zwrotu połowy poniesionych kosztów na remont dachu w 1998 roku. Uczestnicy nie sprzeciwiali się żądaniu co do zniesienia współwłasności, z tym że uczestniczka D. R. i jej poprzednicy prawni A. R. (1) oraz A. R. (2) domagali się zasądzenia na ich rzecz dopłat z tytułu zmniejszenia udziału w częściach wspólnych nieruchomości-gruncie, związanego z własnością lokali stanowiących ich własność (nr (...)) na skutek wydzielenia kolejnych lokali. Uczestnicy ci kwestionowali także co do zasady i wysokości żądanie wnioskodawcy zasądzenia od nich kwoty 40.000zl tytułem połowy kosztów remontu dachu.

Z ustaleń poczynionych przez Sąd pierwszej instancji wynikało, że postanowieniem z dnia 23 lutego 1979 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) położonej przy ul. (...) w K. w ten sposób, że w budynku położonym na tej nieruchomości została ustanowiona odrębna własność czterech lokali mieszkalnych. I tak lokal mieszkalny numer (...) z własnością, którego związany był udział w częściach wspólnych wynoszący 5/48cz., został przyznany K. L., lokal mieszkalny numer (...), z własnością, którego związany był udział w częściach wspólnych wynoszący 19/48cz. został przyznany na współwłasność S. D. i J. D., lokal mieszkalny numer (...), z własnością, którego związany był udział w częściach wspólnych wynoszący 5/48cz. został przyznany A. K. (1), a lokal mieszkalny numer (...), z własnością, którego związany był udział w częściach wspólnych wynoszący 19/48cz. przyznano J. K. i A. K. (3). Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 września 1994 roku A. R. (1) i A. R. (2) stali się właścicielami lokali mieszkalnych oznaczonych numerami (...). W dniu 15 września 1987 roku współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę na dokonanie przez wnioskodawcę nadbudowy kondygnacji na całej powierzchni strychu i poddasza oraz zrzekli się na jego rzecz własności strychu i poddasza w zamian za zapłatę na rzecz K. L. kwoty 315 bonów (...). Współwłaściciele nieruchomości wyrazili też zgodę na dokonanie przez wnioskodawcę nadbudowy drugiego piętra i oświadczyli, że będzie ono stanowiło wyłączną własność wnioskodawcy i A. K. (3), a reszta nie będzie rościła żadnych praw do niego. W dniu 27 sierpnia 1990 roku została wydana decyzja o pozwoleniu na nadbudowę lokalu mieszkalnego. W okresie od lipca 1990 roku do czerwca 1991 roku wnioskodawca wpłacił na rzecz K. L. tytułem wykonania umowy z dnia 15 września 1987 roku łącznie kwotę 500 USD. W okresie 1990 – 1992 wnioskodawca wykonał nadbudowę przedmiotowej nieruchomości, skutkiem czego na (...) budynku powstał samodzielny lokal mieszkalny numer (...), który składa się 4 pokoi, holu, kuchni i dwóch łazienek o pow. łącznej 136,40m^{(

2)}. Do lokalu tego przynależą pomieszczenia piwniczne nr (...) o pow. 8,30m^{(

2)}, nr (...) o pow. 8,40m^{(

2)} i nr (...) o pow. 23m^{(

2)}. Z własnością tego lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...)cz.. Wartość tego lokalu odpowiada kwocie 1.059.692zł.

Ponadto jak ustalił Sąd Rejonowy na przedmiotowej działce numer (...), obok budynku mieszkalnego, znajduje się wolnostojący garaż murowany o powierzchni 16,50m², stanowiący samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, z którego własnością jest związany udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...) części. Wartość tego lokalu wynosi 29.980 zł.

Sąd Rejonowy ustalił również, iż w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali numer (...) oraz włączenia w zakres już wyodrębnionych lokali pomieszczeń piwnic jako pomieszczeń przynależnych zmienił się kształt już wyodrębnionych lokali oraz udział w częściach wspólnych nieruchomości związanych z własnością tych lokali, w ten sposób, że z własnością lokalu nr (...) wraz piwnicą nr 1, związany jest udział we współwłasności części wspólnych wynoszący (...)cz.; z własnością lokalu nr (...) z piwnicami nr (...), związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...)cz.; z własnością lokalu nr (...), który obecnie położony jest tylko na (...) i ma pow. 42,20m^{(

2)}, wraz z piwnicą nr (...) związany jest udział w częściach wspólnych wynoszący (...)cz.; zaś z własnością lokalu nr (...) z piwnicami nr (...), związany jest udział w częściach wspólnych wynoszący (...)cz.

Z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynikało też, że w związku ze zmniejszeniem udziałów w nieruchomości wspólnej-działce gruntu nr (...), związanych z własnością lokali mieszkalnych numer (...), wartość rynkowa tych lokali uległa obniżeniu o łączną kwotę 182.171 zł.

Sąd Rejonowy ustalił również, że około 1997 – 1998 roku zaczął przeciekać dach w budynku, w którym położone są w/w lokale. Wnioskodawca i A. R. (1) uzgodnili, że wnioskodawca wykona remont dachu i zmieni konstrukcję dachu z czterospadowego na dwuspadowy. Latem 1998 roku wnioskodawca przeprowadził remont dachu, zmienił jego konstrukcję, położył nowe dachówki, wymienił krokwie. Koszty remontu dachu poniósł wnioskodawca wydatkując na ten cel kwotę co najmniej 7.672,64 zł. Wnioskodawca nie informował uczestników o rozpoczęciu prac.

Przechodząc do rozważań Sąd pierwszej instancji wskazał, że poza sporem było, iż zniesienie współwłasności w zakresie lokalu mieszkalnego numer (...) powinno nastąpić w drodze ustanowienia odrębnej własności lokalu i przyznania go na wyłączną własność wnioskodawcy. Wszystkie prace konieczne do zapewnienia samodzielności lokalu zostały wykonane, a w związku z tym Sąd Rejonowy zgodnie z wnioskiem ustanowił odrębną własność lokalu i przyznał go na własność wnioskodawcy. Strony zgodnie też wniosły o zniesienie współwłasności piwnic i przydzielenie poszczególnych piwnic do wyodrębnionych już lokali oraz do lokalu numer (...). Z uwagi na włączenie w obręb wyodrębnionych już lokali pomieszczeń przynależnych i wobec ustanowienia odrębnej własności kolejnych lokali, koniecznym było ponowne ustalenie udziałów w częściach wspólnych nieruchomości związanych z poszczególnymi lokalami. Sąd Rejonowy wskazał, że udziały w częściach wspólnych nieruchomości związane z własnością lokali zostały obliczone z uwzględnieniem art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W zakresie lokalu stanowiącego wolnostojący garaż Sąd Rejonowy stwierdził, że przy uwzględnieniu interesu wszystkich współwłaścicieli, zniesienie współwłasności powinno nastąpić poprzez ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, bowiem wydzielenie części działki na której ów garaż się mieści i dojazdu do niego, prowadziłoby do znacznego zmniejszenia części wspólnych nieruchomości i pozbawiłoby współwłaścicieli dojazdu do położonej za domem części działki numer (...). Sąd Rejonowy nie znalazł też podstaw do podziału działki numer (...). W kwestii dopłat Sąd pierwszej instancji wskazał, że uczestniczka A. M. zrzekła się ich zasądzenia. Z kolei w kwestii żądania uczestniczki D. R., Sąd podniósł, że obejmowało ono jedynie zasądzenie dopłaty z tytułu zmniejszenia udziału w nieruchomości gruntowej związanego z własnością należących do niej lokali mieszkalnych numer (...). Sąd Rejonowy stwierdził, że umowa z 1987 roku ani dalsze oświadczenia nie mogły wywrzeć skutku w postaci utraty przez współwłaścicieli udziału we współwłasności nadbudowanego lokalu, gdyż nie doszło do wyodrębnienia tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz wnioskodawcy. Rzeczona umowa obejmowała tylko roszczenia wynikające z utraty udziału we współwłasności nadbudowanego lokalu, a nie utraty wartości udziału współwłaścicieli wynikającej ze zmniejszenia udziału w pozostałych częściach wspólnych nieruchomości. Na skutek zniesienia współwłasności w zakresie lokali nr (...) oraz piwnic zmniejszył się udział uczestniczki w nieruchomości wspólnej, w tym w działce gruntowej, stąd w ocenie Sądu Rejonowego, uczestniczce należała się dopłata na podstawie art. 212 k.c. w wysokości różnicy wartości jej udziału przed i po zniesieniu współwłasności nieruchomości. Wobec zakresu jej żądania Sąd Rejonowy zasądził na jej rzecz dopłatę w wysokości 182.171 zł. Z kolei na podstawie art. 618 k.p.c. w związku z art. 207 k.c. wnioskodawcy przysługiwało roszczenie o rozliczenie kosztów wykonanego remontu dachu. Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w trybie zabezpieczenia Sąd zezwolił wnioskodawcy na wykonanie tego remontu, stąd niezasadne były zarzuty uczestników o wykonaniu remontu bez zgody współwłaścicieli i z przekroczeniem upoważnienia Sądu. Za niezasadny Sąd pierwszej instancji uznał też zarzut, że wnioskodawca zrzekł się roszczeń z tytułu wykonania remontu dachu. Natomiast za zasadny uznał Sąd Rejonowy zarzut uczestniczki D. R. i jej poprzedników prawnych, iż wnioskodawca nie udowodnił wysokości swojego roszczenia. Sąd wskazał, że pomimo skutecznego zakwestionowania przez uczestników złożonych rachunków wnioskodawca nie zgłosił dalszych wniosków dowodowych, w tym z opinii biegłego. W tej sytuacji Sąd pierwszej instancji, uznał za udowodnione tylko te wydatki, których uczestnicy nie zakwestionowali czyli na kwotę 7.672,64 zł. Wobec powyższego Sąd Rejonowy zasądził od D. R. na rzecz wnioskodawcy kwotę 3.836 zł obliczoną stosownie do jej udziału.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł wnioskodawca A. K. (1). Wnioskodawca zaskarżył postanowienie Sądu Rejonowego w zakresie punktu VI i VII, domagając się zmiany punktu VI poprzez orzeczenie o braku jakichkolwiek dopłat na rzecz uczestniczki D. R. z tytułu zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości, a także zmiany punktu VII poprzez uwzględnienie w całości jego żądania zasądzenia na jego rzecz od uczestniczki D. R. kwoty z tytułu remontu dachu proporcjonalnie do posiadanego przez nią udziału z ustawowymi odsetkami od 1999 roku oraz oddalenia roszczeń uczestników co do obowiązku wnioskodawcy naprawy uszkodzeń w mieszkaniu położonym na parterze. Wnioskodawca zarzucił brak podstaw do zasądzenia na rzecz uczestniczki D. R. kwoty z tytułu dopłaty oraz zakwestionował wysokość zasądzonej na jego rzecz od tej uczestniczki kwoty za remont dachu, podkreślając, że udokumentował oryginałami rachunków kwoty wydatkowane na remont dachu, więc w jego ocenie kwota zasądzona z tego tytułu na jego rzecz jest za niska. Zdaniem wnioskodawcy Sąd pierwszej instancji błędnie uznał, iż przedłożone przez niego dokumenty nie stanowią wystarczającego dowodu dla wykazania poniesionego przez niego nakładu na remont przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się natomiast do kwestii zasądzenia od niego kwoty 182.171zł tytułem dopłaty stwierdził, że za zrzeczenie się roszczenia wszelkich praw do własności rozbudowanego lokalu numer (...) zapłacił równowartość trzyletniej wówczas pensji poprzedniemu właścicielowi lokalu położonego na parterze. Podał, że w dniu 27 września 1994 roku małżonkowie R. nabyli lokale mieszkalne stanowiące 1/3 metrażu całego domu oraz udział w takiej wielkości w niewydzielonej części nieruchomości. Wskazał, że przed rozpoczęciem nadbudowy podpisał z ówczesnymi właścicielami mieszkania na parterze notarialną umowę, zgodnie z którą uczestnicy zrzekli się roszczeń z tytułu nadbudowy. Wnioskodawca zarzucił, że zaskarżone postanowienie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż prowadzi do nieuzasadnionego przysporzenia uczestniczki D. R., której rodzice nabyli dwa lokale mieszkalne za kwotę 88.000zł i dysponując w dalszym ciągu tymi lokalami, mają jeszcze uzyskać kwotę 182.171zł. W apelacji wnioskodawca zarzucił również sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego materiału dowodowego oraz wadliwą ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności opinii biegłych sądowych.

W odpowiedzi na apelację uczestniczka D. R. wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Rozpoznając apelację po raz pierwszy Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 19-03-2014 sygn. akt II Ca 1729/10 postanowił w kolejnych punktach:

- zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

⚫: wymienioną w punkcie II ustęp 1 kwotę „1 059 692 zł (milion pięćdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote)” zastąpić kwotą „1 105 923 zł (jeden milion sto pięć tysięcy dziewięćset dwadzieścia trzy złote)”;
⚫: wymienioną w punkcie II ustęp 2 kwotę „29 980 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt złotych)” zastąpić kwotą „29 188 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy sto osiemdziesiąt osiem złotych)”;
⚫: wymienioną w punkcie VI kwotę „182 171 złotych (sto osiemdziesiąt dwa tysiące sto siedemdziesiąt jeden złotych)” zastąpić kwotą „144 502 zł (sto czterdzieści cztery tysiące pięćset dwa złote)”;
⚫: w punkcie VII po słowie „dachu” dodać sformułowanie „wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 czerwca 1999 roku do dnia zapłaty”;

-: w pozostałym zakresie apelację oddalić;
-: przyznać od Skarbu Państwa –Sądu Okręgowego w Krakowie na rzecz adwokat A. K. (2) kwotę 6642 zł (sześć tysięcy sześćset czterdzieści dwa złote) brutto tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną wnioskodawcy z urzędu w postępowaniu odwoławczym;
-: kosztami sądowymi związanymi z postępowaniem odwoławczym obciążyć Skarb Państwa;
-: zasądzić od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki D. R. kwotę 3617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;
-: w pozostałym zakresie ustalić, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w postępowaniu odwoławczym.

W uzasadnieniu wskazał, że rozpoznając niniejszą sprawę Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia dokonane przez Sąd pierwszej instancji, uznając je za prawidłowe oraz oparte na właściwej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego, z wyjątkiem ustalonej wartości lokalu nr (...), a także kwoty określającej spadek wartości lokali nr (...) w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali nr (...). W tym zakresie postępowanie dowodowe wymagało uzupełnienia m.in. z uwagi na upływ terminu ważności operatów szacunkowych sporządzonych w toku postępowania.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił , że wartość rynkowa działki gruntu nr (...) wynosi 816.228zł.

Wartość poszczególnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości, położonych w budynku przy ul. (...) w K., według stanu przed nadbudową wynosiła odpowiednio:

a) lokalu mieszkalnego nr (...) – 302.111zł, w tym 85.024zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

b) lokalu mieszkalnego nr (...) – 824.291zł, w tym 323.090zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

c) lokalu mieszkalnego nr (...) – 450.389zł, w tym 85.024zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

d) lokalu mieszkalnego nr (...) – 809.207zł, w tym 323.090zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości.

Wartość poszczególnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości i przeznaczonych do wydzielenia w toku niniejszego postępowania, położonych w budynku przy ul. (...) w K., według stanu po nadbudowie wynosi odpowiednio:

a) lokalu mieszkalnego nr (...) – 302.111zł, w tym 91.256zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

b) lokalu mieszkalnego nr (...) – 678.191zł, w tym 172.356zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

c) lokalu mieszkalnego nr (...) – 305.569zł, w tym 86.477zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

d) lokalu mieszkalnego nr (...) – 684.688zł, w tym 178.480zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

e) lokalu mieszkalnego nr (...) – 1.105.923zł, w tym 263.015zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości;

f) lokalu nr (...) o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – 29.188zł, w tym 24.644zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr (...), stanowiącej część wspólną nieruchomości.

Udział we współwłasności działki nr (...) związany z własnością lokali nr (...) w 50,234% wynikał ze odpowiedniego zmniejszenia udziałów we współwłasności w przedmiotowej działce związanych z własnością dotychczas wydzielonych lokali nr (...). Różnica pomiędzy wartością udziałów w działce nr (...) związanych z odrębną własności lokali nr (...) według stanu istniejącego przed nadbudową, a ich wartością według stanu po nadbudowie i ustanowieniu odrębnej własności lokali nr (...) wynosi 144.502zł. Obecny udział we współwłasności części wspólnych związany z własnością lokali nr (...) wynosi łącznie (...)cz.

Dowód: opinia biegłego sądowego P. T. (1) z dnia 28.12.2012r. –k. 1916 -1965, opinia uzupełniająca biegłego P. T. z dnia 15.10.2013r.-k. 2134-2136, wyjaśnienia biegłego P. T. na rozprawie w dniu 7.08.2013r. (protokół rozprawy z dnia 7.08.2013r. – min. 5.43 – 20.04), wyjaśnienia biegłego P. T. z dnia 6.08.2013r. –k. 2073-2075;

Sąd Okręgowy dokonał powyższych ustaleń na podstawie opinii biegłego sądowego P. T. (1). Zdaniem Sądu drugiej instancji opinia ta jest jasna, pełna, konkretna, szczegółowa i przekonująca, a biegły w jej treści w sposób dokładny przedstawił zasady jej sporządzenia, przesłanki, które uwzględnił, oraz umotywował zawarte w niej wnioski. Dodać też należy, iż biegły P. T. (1) w swoich wyjaśnieniach ustnych i pisemnych rzeczowo i konkretnie odniósł się do zarzutów zgłoszonych przez wnioskodawcę. W ocenie Sądu Okręgowego podniesione przez wnioskodawcę zarzuty nie mogą w jakikolwiek sposób podważać prawidłowości sporządzonej opinii, gdyż odnoszą się bądź do konfiguracji poszczególnych lokali, na którą biegły sądowy nie miał jakiegokolwiek wpływu, ponieważ wynikała ona z istniejącego stanu faktycznego, znajdującego odzwierciedlenie w treści wpisów do ksiąg wieczystych oraz wynikającego z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa i architektury B. C., która stanowiła podstawę do określenia konfiguracji poszczególnych lokali zawartej w postanowieniu Sądu Rejonowego z dnia 6 listopada 2009 roku, w części w jakiej orzeczenie to nie zostało zaskarżone. W zarzutach wnioskodawca podważał też co do zasady możliwość dokonania ustalenia wartości rynkowej gruntu stanowiącego dz. nr (...), a kwestia ta została przez biegłego szczegółowo wyjaśniona. Podnieść należy, że możliwość szacowania samej wartości gruntu w przypadku nieruchomości zabudowanych wynika też z obowiązującego aktu prawnego jakim jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Z przepisu §32 w/w rozporządzenia wynika bowiem, iż na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym z tak ustalonej wartości wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Zasady te znajdują odpowiednie zastosowanie także przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny (§32 ust.1,3 i 4). Jest rzeczą oczywistą, iż dokonanie takiej wyceny wymaga zastosowania właściwej metody uwzględniającej przedmiot szacowania. W ocenie Sądu Okręgowego metoda i sposób szacowania przyjęte przez biegłego P. T. (1) nie budzą jakichkolwiek wątpliwości co do ich prawidłowości, a dodać należy, że biegły ten uwzględnił w swojej ostatecznej opinii również wskazania zawarte we wnioskach Komisji (...) (...) Stowarzyszenia (...) w K. z dnia 31 sierpnia 2012 roku.

W toku postępowania odwoławczego przeprowadzony został również dowód z opinii uzupełniających biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości A. K. (4), która sporządziła opinie stanowiące podstawę ustaleń przez Sąd pierwszej instancji. Zdaniem Sądu Okręgowego opinie te nie mogły jednak stanowić podstawy do dokonywania ustaleń faktycznych. Po pierwsze wskazać należy, że operaty sporządzone przez tą biegłą w toku postępowania przed Sądem Rejonowym utraciły swoją aktualność w związku z brzmieniem art. 156 ust.3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. nr 102 z 2010r. poz. 651 z późn. zm.), z których wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu w jakim został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego, zaś po upływie tego okresu tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę. W trakcie postępowania odwoławczego Sąd podejmował czynności, które miały na celu doprowadzenie do aktualizacji operatu sporządzonego przez biegłą A. K. (4). Sporządzane przez tą biegłą operaty spotkały się jednak nie tylko z zarzutami wnioskodawcy, ale wzbudziły także wątpliwości Sądu orzekającego co do ich poprawności, a to z tego powodu, iż z ich treści wynikało, że wartość nieruchomości lokalowej (jako całości uwzględniającej także udział w częściach wspólnych) jest niższa niż sama wartość udziału w gruncie związanego z własnością danego lokalu (por. operat z dnia 8.12.2011r. –k. 1683). Z tej przyczyny Sąd Okręgowy powziął wątpliwości co do prawidłowości operatu sporządzonego przez tą biegłą. W związku z tym na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości tego operatu (k.1811). Ocena ta została zawarta w opinii Komisji Opiniującej (...) Stowarzyszenia (...) w K. z dnia 31 sierpnia 2012 roku, która stwierdziła, że w wyniku przeprowadzenia przez biegłą nie do końca właściwej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zwłaszcza w odniesieniu do określenia przedziału cenowego rynku i określenia cech rynkowych i ich wag wpływających na ceny transakcyjne na określonym rynku lokalnym, biegła naruszyła § 3 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 153 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (k.1847-1865). W związku z powyższym Komisja orzekła, że operat w obecnej formie nie może stanowić podstawy do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w zakresie gruntu, a tym samym wartości udziału właścicieli poszczególnych lokali w gruncie, gdyż zawiera błędy mające wpływ na odwzorowanie rynku i określoną wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna od dnia jej wydania traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust.1 tej ustawy. W związku z tym powyższa opinia biegłej A. K. (4), jak również opinie sporządzone przez nią wcześniej, nie mogły stanowić podstawy do dokonywania ustaleń faktycznych w sprawie i zachodziła konieczność dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości. Ocena dowodu z tej opinii została już przedstawiona wyżej.

Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe wnioskodawcy o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka J. B., dokonania oględzin lokalu nr (...) oraz opinii biegłego co do kosztów remontu. W ocenie Sądu Okręgowego dwa pierwsze wnioski dowodowe powołane zostały na okoliczności nie mające istotnego znaczenia w sprawie. Nadto podnieść trzeba, iż dowód z zeznań świadka został powołany na okoliczność, dla której dowód ten nie jest przydatny. Mianowicie dla ustalenia okoliczności wskazanych w piśmie procesowym z dnia 12 marca 2014 roku konieczne jest posiadanie wiedzy specjalistycznej, a więc właściwym dowodem byłby jedynie dowód z opinii biegłego, nie zaś dowód z zeznań świadka. Dodać trzeba, że w niniejszej sprawie okoliczność możliwości faktycznego zbycia nieruchomości nie ma istotnego znaczenia, gdyż taką okolicznością było jedynie ustalenie wartości poszczególnych nieruchomości lokalowych oraz wartości udziału w gruncie związanego z ich własnością. Taki zaś dowód został już w sprawie przeprowadzony, o czym wspomniano wyżej. Zbędne było również dokonywanie oględzin lokalu mieszkalnego nr (...) w sytuacji, gdy lokal ten został w sposób szczegółowy opisany w opinii biegłego sądowego B. C., a konfiguracja tego lokalu nie stanowiła przedmiotu zaskarżenia. Zauważyć też trzeba, iż biegły P. T. (1) w swojej odpowiedzi na zarzuty wnioskodawcy dotyczące tego lokalu wyjaśnił szczegółowo wszelkie wątpliwości w zakresie składu tego lokalu.

Natomiast wniosek dowodowy w zakresie opinii biegłego na okoliczność oszacowania kosztów remontu dachu Sąd Okręgowy oddalił jako spóźniony na podstawie art. 381 k.p.c. w związku z art. 13 §2 k.p.c. W ocenie Sądu Okręgowego wnioskodawca nie wykazał, aby istniały jakiekolwiek przeszkody dla złożenia przedmiotowego wniosku dowodowego na etapie postępowania przez Sądem pierwszej instancji, a należy zwrócić uwagę, iż tym zakresie roszczenie powoda jest rozpoznawane w trybie nieprocesowym wyłącznie w oparciu o art. 618 §1 k.p.c., w związku z wystąpieniem z nim w ramach postępowania o zniesienie współwłasności. Powyższe nie zmienia jednak charakteru tego roszczenia i obowiązków procesowych stron, a to po stronie wnioskodawcy jako stronie zgłaszającej określone roszczenie spoczywał obowiązek jego wykazania co do zasady, jak i co do wysokości.

W rozważaniach prawnych Sąd Okręgowy wskazał, że apelacja jest częściowo uzasadniona, choć część zmian zaskarżonego postanowienia wynika ze zmiany stanu faktycznego istniejącego w sprawie, nie zaś z uwzględnienia zarzutów wnioskodawcy.

Na wstępie podnieść należy, iż zgodnie z art. 378 §1 k.p.c. Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji. Przepis ten, odnoszący się wprost do postępowania prowadzonego w trybie procesu, znajduje odpowiednie zastosowanie (poprzez art. 13 §2 k.p.c.) do postępowania nieprocesowego. Granice apelacji zakreśla strona wnosząca apelację, określając w jakim zakresie zaskarża orzeczenie Sądu pierwszej instancji oraz podnosząc stosowne zarzuty. W doktrynie oraz orzecznictwie przyjmuje się, że w niektórych rodzajach spraw np. tzw. działowych, z uwagi na powiązanie poszczególnych elementów zaskarżonego orzeczenia w spójną całość, zakres rozpoznania sprawy w toku postępowania apelacyjnego może być szerszy niż wynika z dosłownego brzmienia apelacji, jeśli zaskarżony punkt postanowienia integralnie związany jest z inną częścią lub całością zaskarżonego postanowienia. Niewątpliwie niniejsze postępowanie, którego przedmiotem jest żądanie częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości należy do opisanych wyżej rodzajów spraw. Biorąc jednak pod uwagę, iż wnioskodawca w swojej apelacji zaskarżył jedynie rozstrzygnięcia dotyczące zasądzenia od niego dopłaty na rzecz uczestniczki oraz jego żądania rozliczenia nakładów na tę nieruchomość, nie jest w ocenie Sądu Okręgowego, dopuszczalne badanie prawidłowości zaskarżonego postanowienia w zakresie sposobu dokonania zniesienia współwłasności, zwłaszcza sposobu w jaki to nastąpiło z uwzględnieniem określenia konfiguracji poszczególnych lokali oraz określenia udziałów w częściach wspólnych związanych z własnością wydzielanych, a także już wcześniej wydzielonych lokali. Zaskarżone punkty postanowienia nie są bowiem powiązane z pozostałą jego częścią w taki sposób, iż ich ewentualna zmiana miała wpływ na rozstrzygnięcia zawarte w punktach formalnie nie objętych apelacją. Zdaniem Sądu Okręgowego, jedynie co do wartości lokali nr (...) wskazanych w punkcie II zaskarżonego postanowienia zaistniała podstawa do ich skorygowania w oparciu o aktualne ustalenia faktyczne, gdyż wartość tych lokali ma też wpływ na wzajemne rozliczenia pomiędzy poszczególnymi uczestnikami m.in. w zakresie żądania dopłaty z tytułu zniesienia współwłasności. Powyższa zmiana postanowienia Sądu pierwszej instancji nie wynika z uwzględnienia jakiegokolwiek z zarzutów wnioskodawcy, lecz z dokonania przez Sąd Okręgowy własnych ustaleń odnośnie wartości lokali, które mają być wydzielone jako odrębne nieruchomości, jak również ustalenie wartości lokali już wcześniej stanowiących odrębne nieruchomości. Skoro Sąd drugiej instancji jest też sądem meriti to winien uwzględniać stan faktyczny istniejący na dzień zamknięcia rozprawy przed tym Sądem (art. 316 §1 k.p.c.), a wartość poszczególnych lokali ma wpływ na potrzebę i wysokość ewentualnych dopłat (art. 623 k.p.c.). W tej sytuacji Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie 1 a i 1b sentencji.

Kontynuując powyższe rozważania należy stwierdzić, że z uwagi na wskazany zakres zaskarżenia wszelkie zarzuty wnioskodawcy dotyczące konfiguracji, powierzchni, czy położenia poszczególnych lokali nie mogą odnieść jakiegokolwiek skutku. Bez znaczenia są zarzuty dotyczące nieprawidłowości opinii biegłego sądowego B. C., gdyż dotyczyła ona możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali nr (...) oraz włączenia części dotychczasowych pomieszczeń stanowiących część wspólną jako przynależności do lokali, które już wcześniej (poza tym postępowaniem) zostały wydzielone jako odrębne nieruchomości, a także określenia nowych udziałów we współwłasności części wspólnych nieruchomości pozostałych po wydzieleniu lokali. Ponieważ w części dotyczącej rozstrzygnięć Sądu Rejonowego, dla których podstawę stanowiły ustalenia oparte na tej opinii, postanowienie z dnia 6 listopada 2009 roku nie zostało zaskarżone (pkt I, II, III, IV), zarzuty te nie mają jakiegokolwiek znaczenia dla wyniku postępowania apelacyjnego.

Chybione też w tym kontekście są zarzuty dotyczące opinii biegłego P. T. (1), sporządzonej w toku postępowania odwoławczego, gdyż biegły ten jest rzeczoznawcą majątkowym, a nie biegłym z zakresu budownictwa i architektury, i jest rzeczą oczywistą, że dokonując oszacowania danej nieruchomości może się on opierać jedynie na wiążących dokumentach opisujących daną nieruchomość oraz na bezpośrednio przeprowadzonych oględzinach nieruchomości, zwłaszcza jeśli konieczność szacowania dotyczy nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne. Bez wątpienia za takie dokumenty należy uznać odpisy z ksiąg wieczystych założonych dla poszczególnych lokali, a także dokumenty stanowiące podstawę ustanowienia odrębnej własności lokali, wreszcie podstawą dla dokonania oszacowania wartości lokalu, który dopiero ma zostać wydzielony jako odrębny, może być projekt ustanowienia odrębnej własności lokalu, jakim w szczególności jest opinia biegłego sądowego w zakresie budownictwa i architektury, a także treść orzeczenia Sądu ustanawiającego tę odrębność, w szczególności gdy w tej części nie jest ono zaskarżone. Bez wątpienia biegły P. T. (1) dokonywał oszacowania wszystkich lokali właśnie przy uwzględnieniu opisanych wyżej dokumentów. Nie można zarzucać biegłemu, jak to czyni wnioskodawca, że błędnie nie uznał on, że już przed dokonaniem nadbudowy budynku przy ul. (...) w K., istniało 5 lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a zwłaszcza iż jednym z takich lokali była tzw. mansarda. Powyższym twierdzeniom wnioskodawcy przeczy treść ksiąg wieczystych założonych dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Nie ma jakichkolwiek wątpliwości, że ksiąg tych było jedynie cztery, a zgodnie z art. XIX §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 poz. 94 z późn. zm.), który obowiązywał do dnia 1 stycznia 1995 roku, ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych wymaga założenia dla ich księgi wieczystej. W orzecznictwie nie budziło wątpliwości, że wpis w księdze wieczystej ma w tym przypadku charakter konstytutywny (por. wyrok SN z dnia 26.01.1981r. III CRN 283/80, OSNC 1981/10/195, wyrok NSA w Warszawie z dnia 10.05.1982r. I SA 2682/82, Gazeta Prawnicza 1983/23/str.8). Stanowisko to zresztą zostało zaakceptowane także w orzecznictwie opartym na aktualnym stanie prawnym czyli uwzględniającym treść art. 7 ust.2 i art. 11 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. nr 80 z 2000r. poz. 903 z późn. zm.). Jego przykładem jest pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku III CZP 152/07, OSNC 2009/2/24, zgodnie z którym wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ma charakter konstytutywny. Pogląd ten Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym przedmiotową sprawę w pełni podziela. W związku z powyższym należy stwierdzić, iż skoro przed rozpoczęciem przez wnioskodawcę nadbudowy budynku przy ul. (...) zostały założone cztery księgi wieczyste dla nieruchomości lokalowych oznaczonych numerami (...), to istniała wówczas tylko odrębna własność czterech lokali mieszkalnych, zaś wskazywana przez wnioskodawcę mansarda stanowiła jedynie część lokalu oznaczonego nr (...). Do takiego samego wniosku prowadzi analiza dokumentu, który stanowił podstawę ustanowienia odrębnych lokali w tym budynku, a następnie podstawę założenia dla nich ksiąg wieczystych. Dokumentem tym było postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 23 lutego 1979 roku sygn. akt I Ns 1166/78/S. Zgodnie z tym postanowieniem dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej dz. nr (...)obr.(...), zabudowanej budynkiem przy ul. (...) w K. w ten sposób, że ustanowiono odrębną własność 4 lokali mieszkalnych, w tym lokalu nr (...), składającego się z pokoju, kuchni o łącznej powierzchni 41m^{(

2)} oraz mansardy oznaczonej nr (...) o powierzchni 20m^{(

2)} wraz z przynależnościami, z własnością którego związany miał być udział w niewydzielonej części nieruchomości wynoszący 5/48 części (akta I Ns 1166/78/S –k. 49-50). Postanowienie to jako prawomocne wiąże nie tylko sąd, który je wydał i strony tego postępowania, ale również inne sądy oraz inne organy administracji państwowej i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie wskazanych także inne osoby (art. 365 §1 k.p.c.). Z uwagi na wskazane wyżej okoliczności chybiony jest zarzut wnioskodawcy, iż Sąd pierwszej instancji błędnie ustalił, iż w budynku nr (...) przy ul. (...) do chwili wszczęcia niniejszego postępowania istniały tylko 4 lokale stanowiące odrębne nieruchomości, jak również iż w tym zakresie dokonał wadliwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego. Zarzuty te należy uznać za chybione.

Za nietrafne należy również ocenić zarzuty odnoszące się do sprzeczności ustaleń Sądu Rejonowego z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz do naruszenia przez Sąd pierwszej instancji zasady swobodnej oceny dowodów, wyrażonej w art. 233 §1 k.p.c. Zdaniem Sądu Okręgowego wszelkie ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy znajdowały podstawę w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, zaś dowody na których oparte zostały poszczególne ustalenia zostały dokładnie wskazane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, które to uzasadnienie odpowiada wymaganiom określonym w art. 328 §2 k.p.c. W ocenie Sądu Okręgowego, nie sposób dostrzec, aby którekolwiek z dokonanych ustaleń było sprzeczne z dowodami powołanymi jako przesłanka ustalonych faktów, jak również, aby przy ustaleniu stanu faktycznego Sąd pierwszej instancji pominął jakiekolwiek dowody mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe uwagi dotyczą w szczególności ustaleń związanych z okolicznościami prowadzenia nadbudowy budynku przez wnioskodawcę oraz czynnościami je poprzedzającymi, czyli uzyskaniem zgody od pozostałych współwłaścicieli. Ustalony stan faktyczny w tym zakresie jest zgodny z dowodami zgromadzonymi w sprawie. Podobnie jak ma to miejsce odnośnie faktu i okoliczności nabycia nieruchomości lokalowych przez poprzedników prawnych uczestniczki D. R..

Przechodząc do zasadniczego zarzutu apelacji dotyczącego braku jakiegokolwiek uzasadnienia prawego i faktycznego dla zasądzenia od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki D. R. jakiejkolwiek kwoty z tytułu dopłaty stwierdzić należy co następuje:

W ocenie Sądu Okręgowego rozstrzygniecie Sądu pierwszej instancji jest w tym zakresie co do zasady prawidłowe. Należy zwrócić uwagę, iż przedmiotem niniejszego postępowania było żądanie wnioskodawcy, który domagał się częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu w części budynku przez siebie nadbudowanej (obecnie oznaczonego jako lokal nr (...)) oraz zniesienie nieruchomości w zakresie części nieruchomości, na której usytuowany był wolnostojący garaż (obecnie lokal oznaczony nr (...)). W tym ostatnim zakresie sposób zniesienia współwłasności był kilkakrotnie modyfikowany przez wnioskodawcę. Zatem podstawę prawną dla rozstrzygnięcia niniejszego żądania stanowiły przepisy regulujące zniesienie współwłasności, a więc art.210 – 212 k.c. (nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego) oraz 617 – 625 k.p.c. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności może być fizyczny podział rzeczy wspólnej, który może polegać m.in. na ustanowieniu odrębnej własności lokali. W obecnym stanie prawnym regulacja dotycząca ustanawiania odrębnej własności lokali, jak zarządu nieruchomością wspólną , zawarta jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku.

Zauważyć należy, iż stanowisko prezentowane w tej sprawie przez wnioskodawcę nie jest spójne. Z jednej strony podnosi on, iż już po zakończeniu postępowania w sprawie o zniesienie współwłasności w 1979 roku istniała odrębna własność 5 lokali mieszkalnych, a także iż w momencie dokonania nadbudowy budynku przy ul. (...) stał się właścicielem lokalu obecnie oznaczonego jako lokal nr (...), a jednocześnie sam w roku 1998 złożył wniosek inicjujący niniejsze postępowanie, w którym domagał się zniesienia współwłasności tego lokalu, a także wskazywał innych jego współwłaścicieli.

Należy zwrócić uwagę, iż z chwilą zakończenia w roku 1979 postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej dz. nr (...), zabudowanej budynkiem przy ul. (...), a następnie po założeniu ksiąg wieczystych dla poszczególnych czterech lokali wydzielonych w jego wyniku, w powyższym budynku nie pozostał jakikolwiek samodzielny lokal mieszkalny, który nie stanowiłby odrębnej nieruchomości. Wszystkie bowiem lokale zostały wydzielone. Powstały wskutek tych czynności stan prawny był taki, że na terenie tego budynku istniały cztery lokale stanowiące odrębne nieruchomości, z których własnością związane były udziały w częściach wspólnych nieruchomości pozostałych po wydzieleniu tych lokali ( w tym w samej działce nr (...), obecnie dz. nr (...)), przy czym udziały te łącznie wyczerpywały całość udziałów w tej wspólnej nieruchomości. Łączny udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokali nr (...) wynosił ½ część. Zgodnie z art. 136 §2 k.c., obowiązującym w dacie ustanowienia odrębnej własności tych lokali, współwłasność właścicieli poszczególnych lokali stanowiły działka gruntu, na której wzniesiony został budynek wraz z gruntem związanym z korzystaniem z niego, jak również wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli pszczelnych lokali.

Taki stan prawny istniał również w momencie podjęcia przez wnioskodawcę rozbudowy powyższego budynku. W wyniku tej rozbudowy (nadbudowy) powstały nowe pomieszczenia, których poprzednio nie było, ewentualnie przekształcone zostały dotychczasowe pomieszczenia wspólne (w postaci strychu i poddasza) na lokal mieszkalny. W takiej sytuacji prawidłowo uznał Sąd pierwszej instancji, że wskutek samej nadbudowy, jak również w wyniku wcześniejszego wyrażenia zgody przez dotychczasowych współwłaścicieli na dokonanie tej adaptacji nie mogło dojść do zmiany stanu prawnego jakiejkolwiek części budynku przy ul. (...). W szczególności wnioskodawca nie stal się wyłącznym właścicielem nadbudowanej części budynku, gdyż czynność faktyczna w postaci rozbudowy (nadbudowy) istniejącego budynku nie stanowi zdarzenia prawnego mającego wpływ na stan prawny nieruchomości zabudowanej tym budynkiem. Takiego skutku nie mogły też wywrzeć oświadczenia pozostałych współwłaścicieli odnośnie wyrażenia zgody na dokonanie nadbudowy, a także w zakresie w jakim oświadczyli oni, iż nie będą rościć do nadbudowanej powierzchni jakichkolwiek praw. Należy uznać, że stan ten nie uległ jakimkolwiek zmianom. W dalszym ciągu zatem istniała odrębna własność czterech lokali z własnością których związane były udziały w częściach wspólnych nieruchomości, wynoszące łącznie 100%. W ocenie Sądu Okręgowego, skoro nadbudowana część budynku nie stała się do chwili rozpoczęcia niniejszego postępowania odrębną nieruchomością lokalową (co jest bezsporne), i nie mogła się stać wyłączną własnością samego wnioskodawcy, to musiała stać się przedmiotem współwłasności wszystkich dotychczasowych właścicieli wyodrębnionych lokali w udziałach odpowiadających udziałom w częściach wspólnych. Wykluczyć bowiem należy sytuację, iż ta część budynku nie była przedmiotem jakiegokolwiek prawa własności. Poprzednicy prawni D. R. nabywając zatem w 1994 roku prawo własności lokali nr (...) nabyli je wraz ze związanymi z ich własnością udziałami we współwłasności części wspólnych, wynoszącymi ½ cz., a udziały te obejmowały również nadbudowaną część budynku, a także co oczywiste samą działkę gruntu. Odmienne twierdzenia wnioskodawcy nie zasługują na akceptację.

W ocenie Sądu Okręgowego stan prawny niniejszej nieruchomości nie uległ także zmianie na skutek wejścia w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku ustawy o własności lokali. Ustawa ta bowiem nie zmodyfikowała praw poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali, a także wielkości ich udziałów w częściach wspólnych. W dalszym ciągu łączny udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami (...) wynosił ½ cz. Nadto gdyby wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali w przedmiotowym budynku uznać za dotychczasowych właścicieli w rozumieniu art. 4 ustawy o własności lokali to także wówczas przysługiwałoby im do tego lokalu prawo w zakresie odpowiadającym wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem także wówczas byliby współwłaścicielami tego lokalu.

W ukształtowanym w ten sposób stanie prawnym drogą do wyjścia z istniejącej współwłasności było jej zniesienie do czego zmierzał wniosek wnioskodawcy, obejmujący także inne dotychczasowe części wspólne tj. wolnostojący garaż oraz część pomieszczeń piwnicznych. Skoro jednak w wyniku tego zniesienia, dokonanego w oparciu o art. 211 k.c., uczestniczka D. R., nie otrzymała w naturze ekwiwalentu stanowiącego równowartość jej dotychczasowego udziału we współwłasności składników majątkowych objętych zniesieniem, to zgodnie z art. 212 §1 k.c. i art. 623 k.p.c. Sąd Rejonowy słusznie zasądził na jej rzecz stosowną dopłatę. W tym miejscu podnieść należy, iż uczestniczka ta domagała się wyłącznie dopłaty w zakresie związanym ze zmniejszeniem się jej udziału w samej działce gruntowej stanowiącej dz. nr (...). Z ustaleń dokonanych przez Sąd wynika, że dotychczasowy udział wynoszący łącznie ½ część uległ zmniejszeniu do 1765/5465cz., co stanowi ok. 1/3 całości. Bez wątpienia zatem na skutek zniesienia współwłasności doszło do uszczuplenia praw majątkowych tej uczestniczki, która poprzednio dysponowała udziałem wynoszącym ½ cz., którego wartość materialna wynosiła 408.114zł, zaś na skutek zniesienia współwłasności jej udział uległ zmniejszeniu do 1765/5465cz. o wartości materialnej wynoszącej 236.612zł. Jednocześnie w takim samym stopniu, kosztem jej majątku, korzyść uzyskał wnioskodawca. W tej sytuacji Sąd Rejonowy nie naruszył co do zasady art. 212 §1 k.c. zasądzając na rzecz uczestniczki dopłatę, z tym że jej wysokość była zbyt wysoka. Określając wysokość należnej dopłaty Sąd Okręgowy miał na względzie stan faktyczny ustalony w toku postępowania odwoławczego, w zakresie wartości poszczególnych lokali i wpływu ustanowienia odrębnej własności lokali nr (...) na wartość lokali dotychczas wyodrębnionych. Z ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy wynikało, że różnica pomiędzy wartością udziału uczestniczki D. R., który przysługiwał jej do momentu zniesienia współwłasności w niniejszej sprawie, a wartością tego udziału po ustanowieniu odrębnej własności lokali nr (...) oraz przyznaniu ich na rzecz wnioskodawcy wynosi 144.502zł i taką też kwotę Sąd Okręgowy zasądził na jej rzecz od wnioskodawcy A. K. (1), zmieniając w powyższym zakresie punkt VI zaskarżonego postanowienia.

Za zasądzeniem powyższej kwoty na rzecz uczestniczki przemawia także i ta okoliczność, iż na skutek ustanowienia odrębnej własności kolejnych lokali w przedmiotowej nieruchomości zmniejsza się wartość samego lokalu nr (...) stanowiącego jej własność. Przed ustanowieniem odrębnej własności jego wartość wynosiła 824.291zł, zaś po ustanowieniu odrębnej własności lokali nr (...) wartość tego lokalu wynosi kwotę 678.191zł. Różnica wartości wynosi zatem kwotę 146.100zł, a więc zbliżoną do kwoty zasądzonej tytułem dopłaty z tytułu zmniejszenia wartości samego udziału w działce gruntu, na której znajduje się budynek, z którego wydzielane są lokale.

W ocenie Sądu Okręgowego powyższe rozstrzygniecie nie narusza art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, gdyż przepis ten określa jedynie sposób ustalenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu stanowiącego odrębną własność. Nie dotyczy natomiast rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami z tytułu zniesienia współwłasności. Przeszkody do zasądzenia dopłaty na rzecz uczestniczki nie stanowi też art. 3 ust. 1 i ust.2 tej ustawy. Jest bowiem kwestią nie budzącą wątpliwości, iż udział w częściach wspólnych nieruchomości jest prawem związanym z własnością lokalu, nie podlegając możliwości odrębnego rozporządzania. Z czego wynika, że prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do związanego z nim udziału we współwłasności w nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust.2 cyt. ustawy. Przedmiotem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, na obecnym etapie, nie jest jednak dopuszczalność zniesienia współwłasności części budynku, która dotychczas stanowiła przedmiot współwłasności ( w tej części postanowienie Sądu Rejonowego nie jest zaskarżone), lecz możliwość zasądzenia z tego tytułu stosownej dopłaty.

Sąd Okręgowy podziela też pogląd Sądu pierwszej instancji, że na możliwość domagania się przez uczestniczkę D. R. dopłaty związanej z dokonywanym zniesieniem współwłasności nie ma wpływu fakt, uiszczenia przez wnioskodawcę na rzecz poprzedniej właścicielki lokalu nr (...) K. L. kwoty ok.500USD, jak również wyrażenia przez poprzednich współwłaścicieli nieruchomości zgody na dokonanie nadbudowy budynku przez wnioskodawcę. Wedle treści umowy z dnia 15 września 1987 roku zawartej między ówczesnymi współwłaścicielami nieruchomości, strony umowy zrzekły się w całości praw własności strychu i poddasza w domu przy ul. (...) na rzecz A. K. (1), wyrażając jednocześnie zgodę na nadbudowę przez niego jednej kondygnacji w tym domu na całości strychu i poddasza, za co została wypłacona właścicielce lokalu nr (...) kwota 500USD. Wnioskodawca powyższe interpretuje jako zupełne i całkowite zrzeczenie się wszelkich praw do nadbudowy. Podnieść należy, iż uczestniczka D. R. nie wysuwa jakichkolwiek roszczeń co do samego nadbudowanego lokalu i nie domaga się dokonania rozliczenia wartości tego lokalu i dokonania spłat stosownie do wartości udziałów w nieruchomości oraz wartości lokalu. Roszczenia uczestniczki zmierzają natomiast do rekompensaty różnicy pomiędzy wielkością jej udziału w nieruchomości wspólnej w chwili jej zakupu przez poprzedników prawnych, a jego wielkością obecną w związku z ustanowieniem odrębnej własności kolejnych nieruchomości lokalowych, co skutkuje zmniejszeniem się jej udziału w nieruchomości wspólnej, w tym w działce gruntu. Podnieść należy, iż w ocenie Sądu, nie było podstaw do rozliczenia kwoty przekazanej przez wnioskodawcę na rzecz K. L., także i z tego powodu, że uczestniczka D. R., jak i jej bezpośredni poprzednicy prawni, nie odnieśli z tej wpłaty jakichkolwiek korzyści, jak również i z tego powodu, że kwota ta została przekazana na rzecz poprzedniego właściciela lokalu nr (...), zaś należny uczestniczce ekwiwalent finansowy z tytułu zniesienia współwłasności wynika przede wszystkim ze zmniejszenia się udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem nr (...), a nie (...), gdyż w stosunku do tego ostatniego zniesienie współwłasności nie skutkuje jakimkolwiek zmniejszeniem wartości udziału w działce nr (...), a wręcz przeciwnie wartość tego udziału wzrasta.

Odnosząc się natomiast do zarzutu wnioskodawcy niewłaściwego ustalenia kosztu remontu dachu w budynku przy ul. (...) stwierdzić należy, iż zasadnie Sąd pierwszej instancji przyjął, że wobec zakwestionowania poszczególnych rachunków przez uczestniczkę D. R. i jej poprzedników prawnych, ciężar wykazania tych wydatków spoczywał na wnioskodawcy (art. 6 k.c.). Winien on zgłosić stosowne wnioski dowodowe, w tym w szczególności wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego, który zweryfikowałby wysokość roszczenia dochodzonego w tym zakresie. Skoro wniosku takiego nie zgłoszono, a wnioskodawca był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, a także informowany o wszelkich czynnościach sądu, to w chwili obecnej zarzut ten należy uznać za nieskuteczny. W ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszej sprawie nie zachodziła także konieczność podejmowania czynność z urzędu i wyręczania biernej strony w podejmowaniu niezbędnych czynności procesowych, gdyż stanowiłoby to przejaw działania na korzyść jednej ze stron. Nadmienić też trzeba, że chybione jest twierdzenie wnioskodawcy, iż przedłożone rachunki w sposób wystarczający wykazują wysokość poniesionych wydatków. Zgodzić się bowiem trzeba z uczestniczką D. R. i jej poprzednikami prawnymi, a także z Sądem Rejonowym, że rachunki wystawiane są na różne podmioty, w tym na firmę budowlaną prowadzoną w tamtym czasie przez wnioskodawcę, dotyczą prac, których nie można powiązać z wykonywaniem samego remontu dachu, są nieczytelne, zaś w przypadku kosztów robocizny opierają się na nie potwierdzonych ręcznych zapisach. W tej sytuacji zarzut bezpodstawnego zaniżenia zasądzonej kwoty z tytułu roszczenia o zwrot nakładu na nieruchomość, znajdującego podstawę prawną w art. 207 k.c., jak również błędnej oceny zgromadzonego w tym zakresie materiału dowodowego, należy ocenić jako chybiony.

Natomiast zasadnie wnioskodawca zarzucił, iż Sąd Rejonowy błędnie nie uwzględnił jego żądania, którym domagał się zasądzenia powyższego roszczenia wraz z odsetkami. Podnieść należy, iż pełnomocnik wnioskodawcy w piśmie z dnia 1 czerwca 1999r., precyzując żądanie zasądzenia solidarnie przez uczestników małżonków R. (poprzedników prawnych uczestniczki D. R.) kwoty 40.000zł, domagał się także odsetek ustawowych od dnia 22 marca 1999 roku (k. 208). Pismo to zostało doręczone uczestnikom A. R. (1) i A. R. (2) w dniu 16 czerwca 1999r. W ocenie Sądu Okręgowego należy więc uznać, iż co najmniej od momentu doręczenia uczestnikom powyższego żądania, wnioskodawcy znajdowali się w opóźnieniu w spełnieniu tego świadczenia, co skutkować musi zasądzeniem na rzecz wnioskodawcy na podstawie art. 481 §1 k.c. w związku z art. 455 k.c. i art. 207 k.c. świadczenia z tytułu zwrotu wydatków na remont dachu wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 czerwca 1999 roku. W związku z powyższym Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w punkcie VII.

W pozostałym zakresie natomiast apelacja nie była zasadna.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. i art. 386 §1 k.p.c. orzekł jak w punktach 1 i 2 sentencji.

Ponieważ w postępowaniu apelacyjnym wnioskodawca był reprezentowany m.in. przez pełnomocnika z urzędu, który nie brał udziału w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji, Sąd Okręgowy przyznał od Skarbu Państwa tut. Sądu na rzecz adwokat A. K. (2) kwotę 6642zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną świadczoną z urzędu na rzecz wnioskodawcy. Wysokość powyższego wynagrodzenia została określona przy uwzględnieniu wartości przedmiotu zaskarżenia oraz na podstawie §2, §8 pkt 6 i §13 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 461).

Z uwagi na fakt, iż wnioskodawca był zwolniony od kosztów sądowych w postępowaniu odwoławczym, a także braku podstaw, aby tymi kosztami obciążyć uczestników, Sąd Okręgowy na podstawie art. 83 i art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j.Dz.U. nr 90 z 2010 poz. 594 z późn. zm.) obciążył nimi Skarb Państwa.

Ponieważ interesy wnioskodawcy i uczestniczki D. R. były sprzeczne, a także wobec faktu, iż apelacja jedynie w niewielkim stopniu została uwzględniona, Sąd na podstawie art. 520 §3 k.p.c. zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki kwotę 3617zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego. Kwota ta odpowiada wynagrodzeniu profesjonalnego pełnomocnika reprezentującego uczestniczkę wraz z opłatą skarbową od udzielonego pełnomocnictwa. Wynagrodzenie to określono na tej samej podstawie prawnej co pełnomocnika z urzędu wnioskodawcy, z tym że uwzględniono, iż pełnomocnik działał imieniem uczestniczki także przed Sądem Rejonowym. Przyznane wynagrodzenie nie uwzględnia natomiast ewentualnego podatku od towarów i usług.

Rozpoznając skargę kasacyjną A. K. (1) Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 27 sierpnia 2015 r. sygn. akt III CSK 383/14 uchylił postanowienie wymienione wyżej w punktach: 1c, 2, 3, 4, 5 i 6 i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu wskazał, że istota sprawy, w której wniesiono skargę kasacyjną, dotyczy rozliczeń pomiędzy właścicielami poszczególnych wyodrębnionych prawnie lokali, z którymi związane były określone udziały w nieruchomości wspólnej w następstwie wydania orzeczenia znoszącego współwłasność w stosunku do części nieruchomości wspólnej - tj. w odniesieniu do wchodzących do nieruchomości wspólnej pomieszczeń w postaci piwnic i przyłączeniu ich jako części składowych istniejących wcześniej nieruchomości lokalowych, w odniesieniu do garażu znajdującego się w drugim, niemieszkalnym budynku na nieruchomości wspólnej oraz w odniesieniu do nowego lokalu mieszkalnego powstałego na skutek nadbudowy budynku mieszkalnego oraz ustanowieniu i przyznaniu określonym współwłaścicielom odrębnych nieruchomości o charakterze odpowiednio użytkowym i mieszkalnym.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, Nr 12, poz. 189) wskazano, że na tle art. 3 ust. 1 zd. drugie u.w.l., powstaje wątpliwość, czy w ogóle dopuszczalne są jakiekolwiek korekty we współwłasności nieruchomości wspólnej w trakcie istnienia odrębnej własności lokali. Wyjaśniono, że odpowiedzi na nie trzeba poszukiwać, odwołując się do istoty nieruchomości wspólnej. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne od korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości wspólnej, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4), zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż. Nie ulega wątpliwości, że tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania. Z tego punktu widzenia uznano, że przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych. Bez istnienia współwłasności wspólnej w takim zakresie niemożliwe byłoby w ogóle funkcjonowanie odrębnych własności lokali. Zakaz ten nie dotyczy natomiast tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych. W tym zakresie wprowadzanie korekt w drodze postępowania o zniesienie współwłasności Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne.

Natomiast w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11 (OSNC 2012, Nr 2, poz. 68) przedmiotem analizy były konsekwencje wynikające z rozbudowy budynku położonego na nieruchomości wspólnej przez jednego z właścicieli lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Również w tym orzeczeniu potwierdzono, że z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., wynika, że istnieją takie części budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. Prace budowlane polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Dopiero ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej w następstwie czynności prawnej lub orzeczenia sądu i jego wpis do księgi wieczystej (por. art. 7 ust. 2 u.w.l.) powoduje powstanie odrębnej nieruchomości lokalowej. W uzasadnieniu uchwały zwrócono także uwagę na to, że przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, bowiem członkowie wspólnoty mają m.in. zezwolić na taką przebudowę części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty nieruchomość wspólną można pozbawić takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. W uchwale tej przyjęto, że w każdym z tych przypadków dochodzi do zmiany wielkości udziałów właścicieli dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał kolejny samodzielny lokal, co jest konsekwencją regulacji zawartej w art. 3 ust. 3 u.w.l. określającej sposób ustalania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Każdorazowo więc zmiany polegające na uszczupleniu części wspólnej nieruchomości na skutek przyłączenia jej jako części składowych wyodrębnionych wcześniej lokali, jak również w następnie uszczuplenia części wspólnej nieruchomości w następstwie wyłączenia z niej wybudowanego na skutek przebudowy lub rozbudowy budynku nowego samodzielnego lokalu następnie wyodrębnionego prawnie wpływa na wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej dotychczasowych właścicieli nieruchomości lokalowych.

Jeżeli w opisanych wyżej sytuacjach w następstwie wydania orzeczenia znoszącego współwłasność co do części nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., dochodzi do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej dotychczasowych właścicieli poszczególnych lokali wyodrębnionych prawnie, to do wzajemnych rozliczeń między nimi ma zastosowanie art. 212 § 1 k.c. Znoszenie współwłasności nie ma bowiem na celu pozbawiania kogokolwiek prawa własności bez odpowiedniej rekompensaty. Celem zniesienia współwłasności, w tym także zniesienia współwłasności dla ustanowienia odrębnej własności lokali, nie jest pozbawienie lub uszczuplenie wartości prawa własności któregokolwiek ze współwłaścicieli (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2002 r., SK 22/00, OTK-A 2002, Nr 2, poz. 12).

W związku z powyższym powstaje zagadnienie, co powinno decydować o wysokości dopłaty - różnica wartości lokali przed i po dokonanych zmianach, czy też, jak przyjął Sąd drugiej instancji, różnica wartości udziałów w gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej związanych z wcześniej wyodrębnionymi lokalami, czy też szerzej różnica wartości udziałów w nieruchomości wspólnej. W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności do wyceny nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 149 u.g.n., przepisy tego rozdziału (dotyczącego określania wartości nieruchomości) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Artykuł 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej, którą - zgodnie z art. 150 ust. 2 - określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Według natomiast art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Udział w nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 3 ust. 1 u.w.l., nie jest nieruchomością w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie może być też przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego, gdyż jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Z tych przyczyn nie można prawidłowo ustalić wartości rynkowej udziału w nieruchomości wspólnej, jak również wartości rynkowej udziału w gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej. Wprawdzie przepisy § 32 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., które zgodnie z § 32 ust. 4 tego rozporządzenia, mają odpowiednie zastosowanie przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny, posługują się pojęciem "wartości udziału w nieruchomości wspólnej" oraz "wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości", lecz należy mieć na względzie, że są to jedynie elementy, które należy uwzględnić ustalając rynkową wartość lokalu, przy czym wartość gruntu odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości ustala się tylko wtedy, gdy wymaga tego cel wyceny. W rozpoznanej sprawie nie było konieczności ustalania odrębnie tych wartości, gdyż istotna była wartość lokali, z którymi udziały te były związane i które uległy zmniejszeniu na skutek wydania orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Nie można natomiast podzielić zarzutu wnioskodawcy, że wymienione wyżej przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie można było stosować z tej tylko przyczyny, że mają one zastosowanie tylko przy określeniu wartości lokalu stanowiącego już odrębną własność, a nie takiego, który dopiero ma być ustanowiony. Z tych względów zasadnie podniesiono w skardze, że Sąd drugiej instancji w ramach rozliczeń dokonywanych na podstawie art. 212 § 1 k.c. błędnie zasądził kwotę 144.502 zł tytułem dopłaty od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki postępowania D. R. na skutek uwzględnienia różnicy pomiędzy wartością udziałów w gruncie (działce nr (...)) wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej, związanych z odrębną własnością lokali nr (...) przed i po zniesieniu współwłasności co do części wspólnej nieruchomości w stosunku do pomieszczeń piwnicznych oraz ustanowieniu i przyznaniu własności odrębnych lokali nr (...). Przedmiotem tych rozliczeń powinna być bowiem jedynie różnica pomiędzy rynkową wartością lokali nr (...) przed i po zniesieniu współwłasności w wyżej wskazany sposób.

Mimo, że udział w nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem obrotu, a tym samym nie można w stosunku do niego ustalić jego rynkowej wartości, to niewątpliwie - wbrew stanowisku skarżącego - wpływa on na wartość nieruchomości lokalowej, z którą jest związany. Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. wysokość udziału w nieruchomości wspólnej wpływa na wysokość pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej w części przekraczającej pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które przypadają właścicielom lokalu. W takim samym stosunku udział w nieruchomości wspólnej wpływa na zakres, w jakim właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2d. drugie u.w.l.). Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej ma wpływ także na zakres zobowiązań dotyczących nieruchomości wspólnej, za które ponoszą odpowiedzialność właściciele lokali (art. 17 u.w.l.) oraz siłę głosu we wspólnocie mieszkaniowej (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Podobne zasady wynikają także z przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, które zgodnie z art. 19 u.w.l. mają zastosowanie do małych wspólnot mieszkaniowych. Ze względu na przedstawione wyżej przepisy w zależności od konkretnej nieruchomości zależy ocena wpływu wysokości udziału w nieruchomości wspólnej na wartość lokalu, z którą związany jest ten udział. W odniesieniu do nieruchomości nieprzynoszących pożytków, lecz wymagających ponoszenia dużych nakładów mniejszy udział w nieruchomości wspólnej może być czynnikiem podnoszącym wartość lokalu i odwrotnie w przypadku nieruchomości przynoszących duże pożytki. Na wartość lokalu niewątpliwie ma wpływ także rozmiar i charakter nieruchomości wspólnej. Wprawdzie na nieruchomość wspólną, w której poszczególnym właścicielom wyodrębnionych prawnie lokali przysługuje przymusowy udział, składają się takie części gruntu, budynku i urządzenia, gruntu które są niezbędne dla korzystania z odrębnych lokali, to jednak - jak to już zaznaczono wcześniej - w jej skład mogą wchodzić także i takie części gruntu, budynku i urządzenia, które charakteryzują się mniejszym stopniem nieodzowności dla korzystania z lokali mieszkalnych i całego budynku za to podnoszą walory użytkowe i wartość lokali (por. uzasadnienie wyroku TK z dnia 5 marca 2002 r., SK 22/00, OTK-A 2012, Nr 2, poz. 12). Dotyczy to w szczególności gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. Nie można jednak przyjąć, aby wartość wyodrębnionego prawnie lokalu była prostą pochodną udziału w nieruchomości wspólnej związanego z tym lokalem i wartości rynkowej samego gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. Należy mieć bowiem na względzie, że do czasu istnienia budynku, w którym istnieją wyodrębnione prawnie lokale, grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Poza tym niezależnie od wysokości udziału w nieruchomości wspólnej właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej nie oznacza więc, że właściciel lokalu, z którym udział ten jest związany, może korzystać z wyłączeniem innych właścicieli lokali z wyodrębnionej w stosunku do tego udziału części nieruchomości wspólnej. Na wartość wyodrębnionego prawnie lokalu większy wpływ ma więc wielkość i cechy samego gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej niż wysokość związanego z danym lokalem udziału w tej nieruchomości. Do kwestii tych nie odniósł się Sąd Okręgowy, który - bez ich analizy - powołał się na treść opinii biegłego sporządzonej w sprawie oraz treść przepisów § 32 pkt 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. jako uzasadniających przyjętą w tej opinii wartość udziałów w gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej. Z tej przyczyny, dla potrzeb rozstrzygnięcia skargi kasacyjnej nie mogła być miarodajna wartość samych lokali mieszkalnych nr (...) ustalona przez Sąd drugiej instancji, która była konsekwencją założenia prawidłowego ustalenia przez biegłego wartości udziałów w gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej.

Uzasadniony był także zarzut naruszenia art. 232 zd. drugie w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Trafnie argumentował Sąd drugiej instancji, że na wnioskodawcy, który zgłosił żądanie zwrotu kosztów przeprowadzonego remontu dachu, spoczywał ciężar dowodu wykonania i poniesionych kosztów remontu. Sądy obu instancji uznały fakt przeprowadzenia remontu za dowiedziony natomiast odnośnie do poniesionych na jego wykonanie kosztów uznały je co do kwoty 7.672,64 zł przyznanej przez uczestników postępowania. W sytuacji, w której wnioskodawca przedstawił dowody na okoliczność wysokości poniesionych kosztów remontu, a jedynie ich weryfikacja, w ocenie Sądu meriti, wymagała przeprowadzenia dowodu opinii biegłego sądowego, obowiązkiem Sądu było zwrócenie uwagi stronie na to, że w sprawie niezbędne jest przeprowadzenie tego dowodu albo dopuszczenie tego dowodu z urzędu. Należy mieć bowiem na uwadze, że ostatecznie od oceny Sądu zależy ocena, czy w sprawie konieczne jest skorzystanie z wiadomości specjalnych, a nie w każdym przypadku konieczność przeprowadzenia takiego dowodu jest oczywista. Mimo zasady kontradyktoryjności strona nie powinna być zaskakiwana tym, że o negatywnym wyniku sprawy zadecydowało nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w celu weryfikacji nie tylko jej twierdzeń, ale także zgłoszonych przez nią dowodów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2011 r., IV CSK 133/11, OSNC 2012, Nr 5, poz. 62). Z tych względów uznać należało za uzasadniony zarzut naruszenia art. 232 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Tym bardziej w sytuacji, w której uznana przez uczestników postępowania wysokość kwoty wydatkowanej przez wnioskodawcę na remont dachu budziła poważne wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego ze względu na zakres i charakter sfinansowanych robót, co samo w sobie mogło być okolicznością uzasadniającą dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii biegłego (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 1999 r., I CKN 223/98, Wokanda Nr 3, poz. 7, z dnia 13 lutego 2004 r., IV CK 24/03, OSNC 2005, Nr 3, poz. 45, z dnia 7 marca 2013 r., II CSK 422/12, nie publ. oraz z dnia 11 grudnia 2014 r., IV CA 1/14, nie publ.).

Z tych względów orzeczono na podstawie art. 398¹⁵ § 1 w zw. z art. 13 § 2 i art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1, art. 398²¹ i art. 13 § 2 k.p.c., jak w sentencji.

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Sąd Okręgowy zgodnie z zaleceniami Sądu Najwyższego przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe ustalając, że:



na skutek dokonanego zaskarżonym postanowieniem Sądu Rejonowego zniesienia współwłasności doszło do następującej zmiany wartości rynkowej lokali nr (...) :

-: lokal nr (...) zwiększył swoją wartość z kwoty 317 802 zł. do kwoty 326 067 zł
-: lokal nr (...) zmniejszył swoją wartość z kwoty 772 168 zł. do kwoty 746 879 zł

(dowód: opinia biegłego ds szacowania nieruchomości (...) k. 2571, opinia aktualizacyjna 2775 oraz opinia uzupełniająca ustna złożona na rozprawie w dniu 16 stycznia 2017)

: wartość prac i materiałów związanych z remontem dachu wykonanym przez A. K. (1) w 1998 wyniosła co najmniej wg poziomu cen na dzień sporządzenia opinii – 118.122 zł. , a wg poziomu cen na III kwartał 1998 - 80.748 zł.

(dowód: opinia biegłego ds budownictwa T. J. k. 2675, opinia biegłego ds szacowania nieruchomości (...) k. 2732 oraz zeznania złożone przez A. K. (1) w dniu 26-10-2016r.)

: w latach 2013-2015 nieruchomość wspólna nie generowała przychodów, poniesione zostały koszty w wysokości 2200 zł. w 2013r. , 500 zł. w 2014r. , 100 zł. w 2015 tytułem napraw oraz współwłaściciele ponoszą koszty podatku od nieruchomości i polisy ubezpieczeniowej.

(pisma k. 2470-2472 okoliczność nie zakwestionowana przez wnioskodawcę)

Odnosząc się do ustaleń faktycznych związanych z przeprowadzonym przez wnioskodawcę remontem, Sąd Okręgowy zgodnie z zaleceniami Sądu Najwyższego dopuścił dowód z opinii biegłego ds szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wysokości kosztów remontu. Na podstawie zeznań wnioskodawcy złożonych na rozprawie w dniu 26-10-2016 Sąd ustalił , że remont dachu polegał praktycznie na rozebraniu starego dachu do poziomu stropu i wykonaniu ścian zewnętrznych i innych elementów dachu do stanu w jakim obecnie dach ten się znajduje. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania zeznań wnioskodawcy, wskazany przez niego zakres nie był kwestionowany. Następnie na podstawie opinii biegłego ds budownictwa, Sąd Okręgowy ustalił ilościowy zakres prac i materiałów związanych z wykonaniem obecnie istniejącego dachu na budynku przy założeniu, że poprzez wykonanie dachu należy rozumieć wykonanie wszystkiego od poziomu stropu ostatniej kondygnacji. Te ustalenia były natomiast podstawą wykonania opinii biegłego ds szacowania nieruchomości w której biegły wskazał wartość poczynionych nakładów. Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do kwestionowania opinii biegłych, biegli sporządzili opinię w sposób fachowy, zgodny z zasadami sztuki, wnioski opinii są logiczne i uzasadnione. Wskazać należy, że wnioskodawca składał zarzuty do opinii , które generalnie zmierzały do wykazania, że wartość poczynionych przez wnioskodawcę nakładów jest wyższa niż ustalona przez biegłego. Sąd Okręgowy mając na uwadze, że wnioskodawca zgłosił przed Sądem Rejonowym roszczenie z tego tytułu na kwotę 40 000 zł. , którego zasadność w całości potwierdziła opinia biegłego – uznał, że dalsze procedowanie w tej kwestii jest z punktu widzenia rozstrzygnięcia irrelewantne (o czym szerzej poniżej). W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał, że nie ma podstaw do dalszego uzupełniania opinii w kierunku ustalania wyższych niż ustalone wartości biegłego, skoro i tak nie podlegają one rozliczeniu.

Odnośnie ustaleń faktycznych dotyczących wyceny wartości lokali , Sąd oparł się na opinii biegłego ds szacowania nieruchomości (...). Biegły sporządził dwie pisemne opinie (druga opinia aktualizacyjna w związku z upływem 12 miesięcy od sporządzenia pierwszej opinii) oraz opinię ustną w której odniósł się do zarzutów wnioskodawcy. Biegły miał za zadanie ustalić w jaki sposób zmieniła się wartość lokali nr (...) (własność D. R.) w związku ze zmianą udziałów ww lokali co końcowo ma stanowić o wysokość spłaty należnej uczestniczce z tytuły zniesienia współwłasności. Sąd Najwyższy uchylając orzeczenie Sądu Okręgowego wskazał, że rozliczenie spłaty powinno zostać dokonane w oparciu o zmianę wartości lokali nr (...) przed i po zniesieniu współwłasności. Sąd Najwyższy wskazał, że w odniesieniu do nieruchomości nieprzynoszących pożytków , lecz wymagających ponoszenia dużych nakładów mniejszy udział w nieruchomości wspólnej może być czynnikiem podnoszącym wartość lokalu i odwrotnie w przypadku nieruchomości przynoszącej duże pożytki. Na wartość lokalu ma wpływ rozmiar i charakter nieruchomości wspólnej. Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość nie przynosi przychodów, a ponoszone koszty związane z nieruchomością wspólną są marginalne. Biegły w pisemnej opinii oraz ustnej złożonej na rozprawie w dniu 16 stycznia 2017 wskazał, że na zmianę wartości lokali miała wpływ zmiana udziału w nieruchomości wspólnej. Na próbie 46 lokali (rynek osiedla (...)) biegły analizował wpływ na wartość lokali różnych cech minn. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i drogą tych badań ustalił siłę wpływu cechy udziału w nieruchomości wspólnej na 13/5%. Biegły określił w sposób analityczny zależność pomiędzy tą cechą , a wartością lokalu. Zdaniem biegłego większe koszty są kompensowane przez większe uprawnienia.

Sąd uznaje, że złożona przez biegłego opinia jest wyczerpująca, fachowa i przekonywująca , a nadto – odpowiada standardom. Opinia biegłego powinna zawierać opis metod i sposobu przeprowadzania badań, określenie porządku, w jakim je przeprowadzono oraz przytaczać wszystkie argumenty oparte na stwierdzonych okolicznościach, które mają związek z badanymi faktami, a które podbudowane są fachowymi wyjaśnieniami biegłego. W tej właśnie części biegły uzasadnia swoje poglądy wyrażone w końcowych wnioskach i dlatego też ta część powinna zawierać najwięcej materiału opartego na specjalistycznej wiedzy. Ocena opinii powinna zostać dokonana w oparciu o właściwe dla jej przedmiotu kryteria zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, przy uwzględnieniu poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych zaprezentowanego stanowiska, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków.

Sąd Najwyższy uchylając orzeczenie do ponownego rozpoznania w sposób wiążący wskazał, że ustalenie spłaty ma nastąpić w oparciu o zmianę wartości lokali, a teoretycznie podniósł, że różne okoliczności mogą mieć wpływ na zależność pomiędzy zmianą wartości lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z istotną wysokością przychodów i kosztów dotyczących z nieruchomości wspólnej , co nie oznacza, że sama zmiana wysokości udziału w nieruchomości wspólnej nie wpływa na wartość lokalu. Ponieważ dokonujemy ustalenia wartości rynkowej lokali, istotnym jest zachowanie potencjalnego nabywcy lokalu i jego oczekiwania w związku z wysokością udziału w nieruchomości wspólnej. Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej ma znaczenie z punktu widzenia zarządzania nieruchomością, co w oczywisty sposób musi mieć przełożenie na proces decyzyjny potencjalnego nabywcy lokalu. W przypadku czynności zwykłego zarządu, większość może podejmować uchwały w tym zakresie (art. 201 k.c.), a w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu , współwłaściciele mający przynajmniej połowę udziałów mogą występować do Sądu o zgodę na dokonanie wskazanej czynności (art. 199 k.c.). Z praktyki orzeczniczej wynika, że o ile w dużych wspólnotach gdzie jest np. 100 lokali kwestia ta może nie mieć większego znaczenia albowiem udziały i tak są rozdrobnione (zastosowanie mają też inne przepisy), o tyle w małych wspólnotach gdzie jest kilka mieszkań jest to jedna z najistotniejszych kwestii wiążących się z korzystaniem z lokalu. Przed zniesieniem współwłasności uczestniczka D. R. miała udział ½ części (odpis z KW k. 7), a po zniesieniu współwłasności udział wynosi niewiele ponad 30 %. Uczestniczka utraciła więc możliwość zwrócenia się do Sądu o rozstrzygnięcie w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jak również w przypadku nabycia lokali (...) przez różne osoby, będzie miała problemy w uzyskaniu większości przy podejmowaniu decyzji co do czynności zwykłego zarządu (na pewno większe niż gdyby miała udział 50%). Tak więc wiedza i doświadczenie sędziowskie wynikające z prowadzenia spraw dotyczących zarządu nad nieruchomością, daje podstawy do twierdzenia, że siła głosu będzie miała istotny wpływ na proces decyzyjny dotyczący nabycia lokalu. Pytanie jest takie w jaki sposób (przy użyciu jakiej metody) „wycenić” wagę wpływu ww kwestii na cenę lokalu? Biegły wybrał metodę analityczną i po dokonaniu zbadania rynku ustalił wagę wspomnianej cechy (tj w sposób obiektywny ustalił zależność pomiędzy wysokością udziału w nieruchomości wspólnej, a ceną lokalu, inaczej mówiąc w jaki sposób rynek reaguje na wysokość udziału w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu), broniąc swoją opinię w sposób przekonywający, logiczny i wyczerpujący, co znajduje dodatkowe potwierdzenie we wskazanych wyżej argumentach. W związku z powyższym Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do pominięcia opinii biegłego. Zarzuty składane do opinii uzupełniającej w zakresie aktualizacji wartości nieruchomości dotyczyły kwestii która została już wyjaśniona ustną opinią uzupełniającą.

W pozostałym zakresie, uwzględniając pierwsze orzeczenie Sądu Okręgowego co do nieuchylonych przez Sąd Najwyższy punktów, Sąd Odwoławczy podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I Instancji i uznaje je za własne . Sąd I Instancji w sposób prawidłowy , obiektywny i wszechstronny – zgodnie z dyrektywami określonymi w art. 233 par 1 k.p.c. ocenił materiał dowodowy zgromadzony w sprawie i na jego podstawie poczynił prawidłowe ustalenia w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia żądania powoda.

Zakresem zaskarżenia apelujący objął pkt VI i VII orzeczenia Sądu Rejonowego co jasno wynika z treści apelacji i pisma precyzującego apelację i w tym też zakresie Sąd Najwyższy przekazał Sądowi Okręgowemu sprawę do ponownego rozpoznania.

W zakresie roszczenia dotyczącego poniesionych przez wnioskodawcę (współwłaściciela nieruchomości) wydatków związanych z remontem, podstawę prawną roszczenia stanowi art. 207 k.c. zgodnie z którym: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną oraz art. 618 par 1 k.p.c. zgodnie z którym : w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

W kwestii proceduralnej należy wskazać na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r. I CSK 138/11: W związku z tym, że sąd rozpoznający sprawę o zniesienie współwłasności o roszczeniach przewidzianych w art. 618 § 1 k.p.c. orzeka zawsze na wniosek osób uprawnionych do ich zgłoszenia, w doktrynie trafnie podkreśla się, iż stosowny wniosek (żądanie) - na zasadzie odpowiedniego zastosowania art. 187 § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. - powinien spełniać wymagania dotyczące pozwu. Zgłaszając roszczenie, o którym mowa w art. 618 § 1 k.p.c., uczestnik musi zatem dokładnie oznaczyć jego wysokość i podstawę faktyczną. Do pisma procesowego zawierającego tego rodzaju roszczenie ma zastosowanie art. 130 w związku z art. 13 § 2 k.p.c., stąd też w rachubę wchodzi zwrot wniosku w razie nieusunięcia w terminie jego braku formalnego. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie nie ulega także wątpliwości, że sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności jest bezwzględnie związany roszczeniem zgłoszonym na podstawie art. 618 § 1 k.p.c. Nie może orzekać ponad żądanie (art. 321 § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.), a samo rozstrzygnięcie o roszczeniu określonym w art. 618 § 1 k.p.c. powinno zostać zamieszczone w sentencji postanowienia (art. 325 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.)

W toku postępowania przed Sądem I Instancji wnioskodawca prawidłowo zgłosił żądanie rozliczenia kosztów remontu oznaczając jego wysokość na kwotę 40 000 zł. (k. 204) co ma stanowić połowę z deklarowanej przez wnioskodawcę ogólnej kwoty kosztow remontu 80 000 zł. i w toku postępowania żądanie to nie zostało zmienione. Przed Sądem Odwoławczym nie może nastąpić zmiana żądania (art. 383 k.p.c.) w związku z czym zgłaszanie nowych żądań przez pełnomocnika na rozprawie odwoławczej (dodatkowo z naruszeniem art. 193 § 2^{(
1 )}k.p.c. w zw. z art. 13 par 2 k.p.c.) pozbawione było skutku. Wnioskodawca kierował swoje żądanie do uczestnika D. R. jako następcy prawnemu pierwotnych uczestników, powołując się na poniesienie kosztów remontu w wysokości 80 000 zł. , a połowa żądanej kwoty była uzasadniona udziałem ½ części posiadanym przez uczestników (po wstąpieniu – przez uczestniczkę). Sąd Okręgowy na podstawie opinii biegłego ustalił , że koszt remontu wynosi co najmniej 80 748 zł. zatem roszczenie o zwrot 40 000 zł. od uczestniczki posiadającej ½ części nieruchomości w chwili czynienia nakładów było słuszne. W zakresie kwoty 3836 zł. zasądzonej w pkt VII orzeczenie jest prawomocne, stąd sam fakt remontu i zasadność jego rozliczenia na etapie postępowania odwoławczego nie mogą być kwestionowane. Odnośnie wysokości należnej kwoty , Sąd Okręgowy ustala , że powinna to być łącznie kwota 40 000 zł. Jakkolwiek Sąd Rejonowy nie oddalił roszczenia w pozostałej części , w tym zakresie mając na uwadze treść uzasadnienia Sądu Najwyższego, powołującego jako argument za uchyleniem orzeczenia Sądu Okręgowego - zasadność prowadzenia postępowania dowodowego w kierunku ustalenia wysokości nakładów , którymi to wskazówkami Sąd Okręgowy jest związany – zasadnym jest uznanie, że istnieje substrat zaskarżenia orzeczenia i dokonanie zmiany orzeczenia Sądu I Instancji poprzez wpisanie kwoty 40 000 zł. z miejsce kwoty 3836 zł. przy utrzymaniu wyrzeczenia dotyczącego odsetek (pkt 1 d postanowienia Sądu Okręgowego II Ca 1729/10 – nieuchylonego przez Sąd Najwyższy).

W zakresie spłaty Sąd Okręgowy zgodnie z art 212 par 1 k.c. zasądził na rzecz uczestniczki od wnioskodawcy kwotę 17 024 zł. , która stanowi różnicę pomiędzy wartością lokali sprzed i po zniesieniu współwłasności.

Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art. 386 par 1 k.p.c.

W pozostałym zakresie (tj. w zakresie w jakim apelacja co do spłaty była bezzasadna) apelacja została zgodnie z art 385 k.p.c. oddalona.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art 520 par 1 k.p.c. uznając analogicznie jak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 23 października 2013 r. IV CZ 74/13, że w sprawie o zniesienie współwłasności nie istnieje sprzeczność interesów albowiem istotą postępowania działowego jest to, że strony są w równym stopniu zainteresowane rozstrzygnięciem i ich interesy są wspólne o tyle, że celem postępowania jest wyjście ze wspólności majątkowej i uregulowanie wzajemnych stosunków majątkowych.

W toku postępowania odwoławczego zostały poniesione koszty opinii w sumie na kwotę 18 275,11 zł. Poniżej w tabelce przedstawiono poszczególne karty na których znajdują się postanowienia o przyznaniu wynagrodzenia i wysokość wynagrodzenia biegłego.

LibreOffice/5.3.7.2$L._X86_64 LibreOffice_project/6b8ed514a9f8b44d37a1b96673cbbdd077e240592018-03- (...):49:45. (...) G. P. true true 3 1 true 1 true hQH+ (...)= true 0 zł - zł zł - zł zł - zł zł - zł zł - zł - - - - - - zł - zł - zł - - zł - zł - zł : : : : background-image:url(); background-repeat:no-repeat; background-image:url(); background-repeat:no-repeat;

???

Strona 1

??? (???)

00.00.0000, 00:00:00

Strona 1 / 99















			k, 2579
			10420,62	k, 2663
			k, (...)	k, 2681
			2437,84	k, 2735
			3466,05	k, 2777
			1832,63	18275,11
				(...),11

Ponieważ postępowanie apelacyjne dotyczyło już tylko rozliczeń pomiędzy A. K. (1) , a D. R. osoby te zostały obciążone ww kosztami po 1/2 części, z tym , że ponieważ wnioskodawca był zwolniony od kosztów , w tym zakresie zgodnie z art 113 ust 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć obciążające wnioskodawcę koszty z roszczenia zasądzonego na jego rzecz.

W końcowym orzeczeniu Sąd przyznał pełnomocnikowi wnioskodawcy ustanowionemu z urzędu wynagrodzenie za postępowanie II instancyjne (już wypłacone pełnomocnikowi) oraz kasacyjne zgodnie z par 6 pkt 7) , par 13 ust 1 pkt 1 i par 13 ust 4 pkt 1 ROZPORZĄDZENIEM MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSO Krzysztof Lisek SSO Zbigniew Zgud

Dodano: 20 sierpnia 2024, Opublikował(a): Arkadiusz Jania
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Krakowie
Osoba, która wytworzyła informację: Krzysztof Lisek, Katarzyna Biernat – Jarek , Zbigniew Zgud
Data wytworzenia informacji: 16 lutego 2018