Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 czerwca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Jawień (del.)

Protokolant: Anna Prusicka

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2025 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. F., E. S. (1), A. S. (1), J. Ś., S. K., A. T., A. O., J. S. (1), R. F., K. M. (1), E. K., M. L., M. R., J. S. (2), P. P. (1), J. Z., S. Z., R. C., M. W., A. D., K. Z., D. K., M. N., R. B., R. D., A. M. (1), D. S., A. C., A. G., E. O., W. M., Z. M., J. J. (1), M. K., A. K. (1), P. S., E. S. (2), R. K., M. J., J. J. (2), W. T., A. K. (2), E. R., M. P., P. P. (2), M. K., A. S. (2), S. P. (1), K. G., I. G., A. B., M. C., B. C., J. B., S. P. (2), I. W., M. B., A. M. (2), K. H. i K. B.

przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w K.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów A. F., E. S. (1), A. S. (1), J. Ś., S. K., A. T., A. O., J. S. (1), R. F., K. M. (1), E. K., M. L., M. R., J. S. (2), P. P. (1), J. Z., S. Z., R. C., M. W., A. D., K. Z., D. K., R. B., R. D., A. M. (1), D. S., A. C., A. G., E. O. W. M., Z. M., J. J. (1), M. K., A. K. (1), P. S., E. S. (2), R. K., M. J., J. J. (2), W. T., A. K. (2), E. R., M. P., P. P. (2), M. K., A. S. (2), S. P. (1), K. G., I. G., A. B., M. C., B. C., J. B., S. P. (2), I. W., A. M. (2), K. H. i K. B.

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Nowej Huty w Krakowie z dnia 10 lipca 2024 roku, sygnatura akt I C 701/23/N

1.  oddala apelacje;

2.  zasądza od powódki A. F. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

3.  zasądza od powódki E. S. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

4.  zasądza od powoda A. S. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

5.  zasądza od powódki J. Ś. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

6.  zasądza od powoda S. K. na rzecz strony pozwanej16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

7.  zasądza od powódki A. T. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

8.  zasądza od powódki A. O. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

9.  zasądza od powoda J. S. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

10.  zasądza od powoda R. F. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

11.  zasądza od powoda K. M. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

12.  zasądza od powódki E. K. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

13.  zasądza od powoda M. L. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

14.  zasądza od powódki M. R. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

15.  zasądza od powódki J. S. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

16.  zasądza od powoda P. P. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

17.  zasądza solidarnie od powodów J. Z. i S. Z. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

18.  zasądza od powoda R. C. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

19.  zasądza od powoda M. W. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

20.  zasądza od powódki A. D. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

21.  zasądza od powódki K. Z. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

22.  zasądza od powódki D. K. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

23.  zasądza od powódki R. B. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

24.  zasądza od powoda R. D. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

25.  zasądza od powódki A. M. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

26.  zasądza od powoda D. S. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

27.  zasądza od powódki A. C. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

28.  zasądza od powoda A. G. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

29.  zasądza od powódki E. O. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

30.  zasądza od powódki W. M. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

31.  zasądza od powódki Z. M. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

32.  zasądza od powoda J. J. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

33.  zasądza od powódki M. K. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

34.  zasądza od powódki A. K. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

35.  zasądza od powódki P. S. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

36.  zasądza od powódki E. S. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

37.  zasądza od powódki R. K. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

38.  zasądza od powoda M. J. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

39.  zasądza od powoda J. J. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

40.  zasądza od powódki W. T. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

41.  zasądza od powódki A. K. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

42.  zasądza od powódki E. R. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

43.  zasądza solidarnie od powodów M. P. i P. P. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

44.  zasądza od powódki M. K. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

45.  zasądza od powódki A. S. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

46.  zasądza od powoda S. P. (1) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

47.  zasądza od powódki K. G. rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

48.  zasądza od powódki I. G. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

49.  zasądza od powódki A. B. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

50.  zasądza od powódki M. C. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

51.  zasądza od powoda B. C. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

52.  zasądza od powódki J. B. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

53.  zasądza od powódki S. P. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

54.  zasądza od powódki I. W. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

55.  zasądza od powódki A. M. (2) na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

56.  zasądza od powódki K. H. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

57.  zasądza od powódki K. B. na rzecz strony pozwanej kwotę 16,07 zł (szesnaście złotych 07/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sędzia Anna Jawień

Sygn. akt II Ca 2491/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 czerwca 2025 r.

Powodowie wnieśli o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu wynajmowanych przez nich lokali dokonana pismem z dnia 13 lutego 2023 roku do kwoty 19,21 zł/m ² jest niezasadna, ewentualnie, że jest zasadna, ale tylko do kwoty 16,99 zł/m ². W uzasadnieniu wskazali, że strona pozwana stanowi spółkę, która ma na celu m.in. budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatację na zasadach najmu z przeznaczeniem dla osób, które posiadają średniej wielkości dochody. Stosownie do treści art. 28 ust. 1 i 2 ustawy dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Ponadto czynsz w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. bądź 5% wartości odtworzeniowej w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób (...). Zarzucili, że podwyżka czynszu najmu została przez stronę pozwaną dokonana z naruszeniem powołanych wyżej przepisów gdyż suma czynszów za wynajem wszystkich lokali ma wystarczać jedynie na pokrycie kosztów ponoszonych przez TBS na eksploatację i remont budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództw w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz strony pozwanej kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że podwyżka czynszu nie narusza przepisów art. 28 ust. 1 i 2 ustawy dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, jako że nie przekracza 4% wartości odtworzeniowej lokalu, która w rozłożeniu na okres 12 miesięcy wynosi 24,17 zł. Powołała się również na art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zarzuciła, że uzyskane w drodze podwyższenia czynszu środki nie wystarczają na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków strony pozwanej oraz spłatę jej zobowiązań związanych z budową lokali mieszkalnych. W okresie od 2021 roku do końca 2022 roku strona pozwana uzyskała ujemny przepływ środków pieniężnych z działalności czynszowej, a tym samym była zmuszona finansować działalność czynszową z dochodów osiągniętych z działalności komercyjnej. Podniosła też, że stawka uległa podwyższeniu o 14,4 % w stosunku do poprzedniej stawki wynoszącej 16,79 zł/m ², a zatem nie przekraczała średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku 2021.

Wyrokiem z dnia 10 lipca 2024 r. sąd oddalił powództwa. Ustalił następujący stan faktyczny:

Każdy z powodów jest najemcą lokali mieszkalnych położonych w budynkach mieszkalnych przy ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul (...), ul (...), ul (...), ul. (...) i na os. (...) 62. Stosunek najmu został nawiązany ze stroną pozwaną Towarzystwem Budownictwa (...) S.A. z siedzibą w K. przez każdego z powodów na podstawie oddzielnej umowy najmu. Każda z umów najmu zawarta była na czas nieoznaczony. Każda z umów określała powierzchnię użytkową wynajmowanego lokalu oraz stawkę czynszu przyjętą za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu. W każdej z umów najemcy byli zobowiązani składać wynajmującemu raz na dwa lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Najemcy byli zobowiązani poinformować wynajmującego w terminie 14 dni o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Informacja powinna zawierać określenie tego lokalu (adres, powierzchnia, stan prawny i techniczny), rodzaj tytułu prawnego najemcy oraz od kiedy poszczególny najemca ma prawo zamieszkać w tym lokalu (§ 8 umowy).

W umowach uregulowano, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia w części dotyczącej wysokości czynszu i zastosować czynsz wolny w sytuacji gdy najemca wykaże dochody wyższe niż uprawniające do wynajmu mieszkań w zasobach wynajmującego określone w ustawie z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (§ 15 umowy).

Pismami z dnia 13 lutego 2023 roku strona pozwana wypowiedziała każdemu z powodów dotychczasową stawkę czynszową, wskazując, że od dnia 1 czerwca 2023 roku stawka czynszu regulowanego wynosi 19,21 zł/m ².

Zgodnie z uchwałą nr 15 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Towarzystwa Budownictwa (...) S.A. z siedzibą w K. z dnia 30 czerwca 2022 roku stawka czynszu dla budynków finansowanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego została ustalona w wysokości 16,79 zł/m ².

Zgodnie z uchwałą nr 1 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Towarzystwa Budownictwa (...) S.A. z siedzibą w K. z dnia 13 lutego 2023 roku stawka czynszu dla budynków finansowanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego została ustalona w wysokości 19,21 zł/m ².

Uchwałą nr 14 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Towarzystwa Budownictwa (...) S.A. z siedzibą w K. z dnia 30 czerwca 2022 roku osiągnięty przez spółkę w 2021 roku zysk w wysokości 3.823.935,93 zł przekazano w kwocie 712.388,38 zł na kapitał zapasowy spółki (18,63% zysku), a w kwocie 3.111.547,55 zł na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (81,37% zysku)

W obwieszczeniu z dnia 22 września 2022 roku Wojewoda (...) ogłosił wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. na okres 6 miesięcy od dnia 1 października 2022 roku na kwotę 7.352,00 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przedłożone przez strony dowody z dokumentów, których wiarygodność nie była kwestionowana przez strony.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął wnioski dowodowe w przedmiocie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia niezasadności podwyżki czynszu lub jej zasadności w innej wysokości. W ocenie Sądu przedmiotowy dowód miałby wykazać fakty nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Rejonowy uznał, że podstawę prawną wytoczonego powództwa stanowił art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Powodowie posiadają interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu najmu, ewentualnie ustalenie jej zasadności w innej wysokości niż dokonana przez stronę pozwaną, gdyż jedynie w drodze uzyskania wyroku ustalającego mają możliwość ochrony swoich prawnych interesów z perspektywą na przyszłość. Sąd nie podzielił poglądów, jakoby w przypadku podwyżki czynszu najmu lokalu znajdującego się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego podstawą powództwa o ustalenie mógł być art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Wskazał, że zgodnie z art. 24 ust. 5 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa ilekroć w ustawie jest mowa o społecznej inicjatywie mieszkaniowej - należy przez to rozumieć także towarzystwo budownictwa społecznego utworzone przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis ten w istocie wyłącza stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów do czynszu, bowiem w odniesieniu do tej kwestii stosować należy art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W szczególności zastosowania nie znajduje art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.l., a to z uwagi na wyraźne wskazanie w jego treści, że niezasadność podwyżki może być stwierdzona w oparciu o przepisy art. 8a ust. 4a-4e. Przepisy te nie nadają się jednak do odpowiedniego zastosowania w odniesieniu do czynszu najmu lokali znajdujących się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego.

Przechodząc do analizy zasadności podwyżki czynszu najmu Sąd wskazał, że art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa ustala górny limit stawki czynszowej. Jak wynika z jego treści, stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. Ustalona przez Wojewodę (...) wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. wynosi 7 352 zł. Roczna stawka czynszowa nie może zatem przekroczyć 294,08 zł/m ², tj. 4% od kwoty 7.352,00 zł. W przeliczeniu na miesiąc tak ustalony limit stawki czynszowej opiewa na kwotę 24,50 zł/m ² – a więc oczywiście wyższą od kwestionowanej przez powodów kwoty 19,21 zł/m ². Strona pozwana nie naruszyła zatem limitu określonego w art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy. Sąd uznał, że przepis art. 28 ust. 1 tej ustawy nie ma charakteru limitującego. Nie przemawia za tym jego wykładnia literalna. Skoro suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych eksploatowanych przez SIM ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową, to przepis ten wskazuje jedynie na minimalną wysokość czynszów. Górny limit stawek czynszowych ustalono natomiast w art. 28 ust. 2 ustawy i zdaniem Sądu uznanie, że również art. 28 ust. 1 ustawy statuuje górny limit prowadziłoby do swoistego zdublowania regulacji i ograniczałoby znaczenie prawne art. 28 ust. 2 ustawy. Brak zatem podstaw do interpretacji, by przepis ten ustalał maksymalną wysokość czynszów. Zdaniem Sądu nie ma również podstaw do uznania, że suma czynszów winna być równa opisanym wyżej wydatkom. Wysokość kosztów niejednokrotnie ma wysoce zmienny charakter, co prowadziłoby do konieczności ciągłego dostosowywania wysokości ustalanych czynszów. Do zmiany wysokości czynszu konieczne jest zwołanie zgromadzenia wspólników, walnego zgromadzenia akcjonariuszy zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych albo walnego zgromadzenia według przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, a zatem organy spółek nie nadążałyby z ciągłym dostosowywaniem wysokości stawek czynszowych do kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań związanych z budową. Sąd wskazał, że również w nowszej literaturze niż cytowana przez powódkę podnosi się, że z art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie wynika, żeby suma czynszów pobieranych według stawek określonych w sposób wskazany w tym przepisie miała być równa sumie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań SIM związanych z budową. Suma ta ma pozwalać na pokrycie tych kosztów – nie może więc być niższa, ale może być wyższa (E. Bończak-Kucharczyk w: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, Warszawa 2023, art. 28, teza 2). Taką interpretację przyjmuje też Biuro (...) Sejmowych w swojej opinii prawnej z dnia 24 lipca 2023 roku dotyczącej petycji nr (...)144-IX-704/23 w sprawie nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Sąd uznał, że przeciwko ustalaniu stawek czynszowych na poziomie wyższym niż odpowiadający kosztom utrzymania budynków oraz ich uprzedniego sfinansowania nie przemawia fakt zgromadzenia przez stronę pozwaną kapitału zapasowego. Przez przynajmniej kilka pierwszych lat po oddaniu budynku do użytkowania większe wydatki o charakterze remontowym nie są zwykle ponoszone z uwagi na brak takiej konieczności. Nie oznacza to jednak, że w okresie tym towarzystwo budownictwa społecznego winno pobierać niższe czynsze, natomiast podnieść je mogło dopiero wtedy, gdy potrzeby remontowe zaistnieją. Jest bowiem standardem zarówno we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach mieszkaniowych, jak i właśnie towarzystwach budownictwa społecznego prowadzenie funduszu remontowego z perspektywą finansowania z niego przyszłych wydatków na cele remontowe niezależnie od bieżących potrzeb remontowych. Działalność towarzystw budownictwa społecznego ma charakter długoterminowy i fakt gromadzenia środków na przyszłe wydatki świadczy raczej o zapobiegliwości członków zarządu spółki. Szybkie zgromadzenie środków na cele remontowe w oparciu o tymczasowe podwyżki czynszów byłoby zresztą niemożliwe z uwagi na limity ustalone w art. 28 ust. 2 ustawy.

W ocenie Sądu towarzystwa budownictwa społecznego są uprawnione do osiągania zysków z czynszu najmu lokali mieszkalnych, natomiast art. 28 ust. 1 ustawy pełni jedynie taką funkcję, że ustala minimalną granicę stawek czynszowych, dążąc do tego, by działalność towarzystwa budownictwa społecznego w zakresie najmu tych lokali nie była deficytowa. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa kwestię dysponowania dochodami przez towarzystwo budownictwa społecznego reguluje w art. 24 ust. 2 wskazując, że dochody SIM nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków, lecz przeznacza się je w całości na działalność statutową SIM, która to obejmuje m.in. budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacje na zasadach najmu. SIM będzie zdolna do wykonywania zadań z zakresu budowania domów mieszkalnych jedynie w przypadku, w którym będzie uzyskiwać dochody. W art. 15a i nast. ustawy przewidziano możliwość finansowania zwrotnego m.in. na rzecz SIM spełniających warunek, o którym mowa w art. 24 ust. 2, przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych przez Bank (...) w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z art. 15b ust. 2 ustawy Bank (...) udziela finansowania zwrotnego do wysokości nie większej niż 80% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, co implikuje konieczność pozyskania przez SIM finansowania przynajmniej na pozostałe 20% kosztów. Ponadto bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Uzyskiwanie dochodów przez SIM jest zatem niezbędne dla umożliwienia rozwoju prowadzonej przez nią działalności m.in. poprzez budowanie lub zakup kolejnych budynków mieszkalnych, a to celem zwiększania zakresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, w tym szczególnie osób o niewielkim lub średnim poziomie zamożności, do których kierowana jest oferta SIM. W innym bowiem wypadku SIM nie będzie posiadała zdolności kredytowej koniecznej dla uzyskania finansowania dłużnego, czy to z Banku (...), czy też tym bardziej z dowolnego banku komercyjnego. Zdaniem Sądu nie ma tu znaczenia możliwość uzyskiwania dochodów ze źródeł wymienionych w art. 27 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w tym w szczególności poprzez wynajem lokali użytkowych. Gdyby tak było, ustawodawca nie umożliwiłby funkcjonowania SIM, których działalność ogranicza się do budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu, a przecież możliwość taka wynika jednoznacznie z zestawienia art. 27 ust. 1 i 2 ustawy.

Sąd powołał się także na regulację przewidzianą w art. 30 ust. 5 pkt 1 i 4 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa ustalającą wysokość odszkodowania za korzystanie z lokalu po wypowiedzeniu umowy oraz regulującą stawkę czynszu w przypadku gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Wskazał, że zastosowanie jednej z ww. regulacji przez towarzystwo budownictwa społecznego prowadzi do zmiany relacji wysokości dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych względem kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z ich budową na korzyść tych pierwszych. Gdyby przyjąć, że suma czynszów za najem wszystkich lokali powinna być równa opisanym wyżej wydatkom to w takiej sytuacji towarzystwo budownictwa społecznego miałoby każdorazowo dostosowywać wysokość czynszów należnych od pozostałych najemców.

W konsekwencji Sąd przyjął, że art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie daje podstaw do badania zasadności podwyżki czynszu przez towarzystwo budownictwa społecznego, jeżeli nie przekracza ona limitu określonego w art. 28 ust. 2 ustawy. Podstawę weryfikacji wysokości czynszu może stanowić jedynie art. 28 ust. 2 ustawy, jednak w niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości, że określony przez pozwaną czynsz nie przekraczał limitów określonych w tym przepisie.

Sąd wskazał również, że wzrost czynszu był jedynie nieznacznie wyższy aniżeli ogólny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych. Podwyżki cen dotykają ogół społeczeństwa, w tym stronę pozwaną, a z mocy przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa powodowie, jako najemcy lokalu z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego, są obowiązani w nich partycypować, gdyż niewątpliwie wpływają one na koszty ponoszone przez stronę pozwaną. Nie ma jakichkolwiek racjonalnych podstaw ku temu, by powodowie byli zwolnieni z partycypowania we wzrostach cen. Biorąc pod uwagę realia gospodarcze podwyżka zastosowana przez pozwaną nie może być uznana za wygórowaną, lecz mniej więcej odzwierciedla panujące realia gospodarcze.

W związku z powyższym Sąd oddalił wszystkie powództwa. O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Mając zatem na uwadze wynik procesu oraz współuczestnictwo formalne po stronie powodów oraz fakt wydania zarządzenia o połączeniu spraw do wspólnego rozpoznania, Sąd zasądził od powodów na rzecz strony pozwanej kwoty po 31,62 {1834 zł (917złx2) :58 powodów}, na którą złożyły się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Apelacja wnieśli powodowie za wyjątkiem M. N. i M. B. zaskarżając wyrok w całości. Zarzucili:

1.  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną a nie swobodną ocenę dowodów polegającą na bezzasadnym uznaniu że:

- w skład czynszu ustalonego przez stronę pozwaną wchodzą jedynie koszty ewentualnych eksploatacji, remontów i kredytów podczas gdy Sąd nie dokonał kompleksowej analizy tych kosztów, a jedynie wymienił kwoty, powtarzając twierdzenia pozwanej,

- środki zgromadzone przez pozwaną w ramach funduszu remontowego przeznaczone są w całości na kapitał zapasowy spółki utożsamiając w ten sposób środki uzyskane od najemców lokali w ramach funduszu remontowego z kapitałem zapasowym spółki podczas gdy sąd pominął analizę przeznaczenia środków gromadzonych przez spółkę w ramach funduszu remontowego i ich przeznaczenia,

- przyjęcie, że strona pozwana udowodniła zasadność podwyżki,

2.  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 278 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z opinii biegłego dla oceny zasadności skarżonej podwyżki mimo iż sprawa wymagała wiadomości specjalnych;

3.  naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 9a ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego w zw. z art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zw. z art. 8a ust 5 u.o.l. poprzez błędna wykładnię i przyjęcie, że w niniejszej sprawie nie znajdują zastopowania regulację wynikające z u.o.l., w tym w szczególności określona w art. 8a ustawy procedura związana z wypowiadaniem stawki czynszu najmu, podczas gdy z wykładni tych przepisów wynika, że co do procedury wypowiadania stawki czynszu zastosowanie znajduje właśnie art. 8a ust 5 u.o.l.,

- art. 28 ustawy o ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zw. z art. 8a ust 5 ust 2 u.o.l. poprzez ich błędną wykładnię przez przyjęcie, że badanie zasadności podwyżki czynszu powinno ograniczać się do kryterium nieprzekraczania w skali roku wskaźnika wartości odtworzeniowej lokalu tj. w oparciu o kryterium wskazane art. 28 ust 2 pkt 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z jednoczesnym pominięcieb badania oceny celowości i ekonomiki kosztów, o których mowa w art. 28 ust 1 ustawy, w sytuacji kiedy art. 8a u.o.l. używa pojęcia zasadności podwyżki a nie kontroli zgodności z prawem,

- art. 28ust 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że pozwana może dowolnie kształtować zysk i swobodnie nim dysponować, podczas gdy z celów ustawy wynika, że SIM-y powinny minimalizować zysk i dbać o utrzymanie czynszów na niskim poziomie oraz przyjęcie, że zwrot „pozwala na pokrycie” jest równoznaczny ze zwrotem „aby wystarczyło” podczas gdy z uzasadnienia projektu do ustawy wynika, że pojęcie to oznacza, iż ma pokryć jedynie koszty wskazane w przepisie.

W związku z powyższym powodowie wnieśli o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie o zmianę wyroku poprzez ustalenie, że podwyżki stawki czynszu dokonane przez pozwaną pismami z dnia 13 lutego 2023 r. do kwoty 19,21 zł/m ² są niezasadne albo zasadne ale co do kwoty 16,99 zł/m ². Wnieśli również o zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji jako bezzasadnej w całości, negując podniesione w niej zarzuty i domagając się zasądzenia od powódki kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja nie była zasadna.

Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i nie znajduje żadnych podstaw do podzielenia podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że kwestia oceny dowodów została w pierwszej kolejności zarezerwowana dla sądu pierwszej instancji i jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby nawet w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przyjmuje się również, że skuteczne zgłoszenie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania, jaki konkretnie dowód mający istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy sąd uznał za wiarygodny i mający moc dowodową albo za niewiarygodny i niemający mocy dowodowej i w czym przy tej ocenie przejawia się naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 7 lutego 2002 r., II UKN 3/01, LEX nr 560559; z dnia 19 lutego 2002 r., II UKN 202/01, LEX nr 564470; z dnia 9 kwietnia 2008 r., V CSK 520/07, LEX nr 577239; z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 138/10, LEX nr 621347; z dnia 18 maja 2012 r., IV CSK 496/11, LEX nr 1243073 oraz z dnia 5 września 2012 r., IV CSK 91/12, LEX nr 1275009). Powodowie w apelacji nie wskazali, który z dowodów został przez sąd nieprawidłowo oceniony. Zarzucili, że Sąd błędnie uznał, że w skład czynszu ustalonego przez pozwaną wchodzą jedynie koszty eksploatacji, remontów i kredytów oraz że środki z funduszu remontowego przeznaczane są w całości na kapitał zapasowy spółki. Sąd Rejonowy nie dokonał takich ustaleń. Powodowie w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. kwestionowali zatem nie tyle ustalone przez Sąd pierwszej instancji fakty, ile dokonaną w oparciu o te fakty ocenę prawną.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawał zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez błędne przyjęcie, że art. 9a u.o.l. wyłącza zastosowanie przepisów tej ustawy dotyczących trybu (procedury) wypowiedzenia stawki czynszu. Powodowie w toku postępowania nie kwestionowali skuteczności podwyżki, a jedynie jej zasadność. Kwestia formalnej skuteczności wypowiedzenia stawki czynszu nie była zatem przedmiotem sporu pomiędzy stronami i nie stanowiła elementu podstawy faktycznej żądania. Sąd związany jest podstawą faktyczną żądania i nie może uwzględnić dochodzonego roszczenia w oparciu o inne fakty niż przedstawione przez powoda. Zgodnie z art. 383 k.p.c. przedmiotem postępowania przed sądem drugiej instancji może być tylko to, co mieściło się w ramach przedmiotowych procesu przed sądem pierwszej instancji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 2000 r., II CKN 945/98,). Przytoczenie w postępowaniu apelacyjnym innych przepisów prawa materialnego aniżeli dotychczas wskazywanych jako materialnoprawna podstawa żądania, a więc wskazujących na inny stan faktyczny niż ten, na którym oparto żądanie pozwu, stanowi - niedopuszczalną w postępowaniu apelacyjnym zmianę powództwa (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2009 r. V CSK 282/08,). Tym samym, podnoszone w apelacji kwestie dotyczące trybu (procedury) wypowiedzenia nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia spawy gdyż wykraczały poza sformułowaną w pozwie podstawę faktyczną żądania i jako takie nie podlegały badaniu na etapie postępowania apelującego. Ponadto powodowie w apelacji przedstawili jedynie analizę prawną powołanych przepisów nie składając żadnych zarzutów odnośnie naruszenia przez stronę powodową trybu (procedury) wypowiedzenia stawki czynszu.

Niezasadny był pozostałe zarzuty naruszenia prawa materialnego. Prawidłowo Sąd Rejonowy uznał, że w przypadku podwyżki czynszu najmu lokalu znajdującego się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego nie znajduje zastosowania art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis art. 9a ust. 1 u.o.l wprost wskazuje, że do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa kompleksowo reguluje kwestię wysokości czynszu. Wyłączone jest zatem stosowanie w tym zakresie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego. Ani doktryna ani orzecznictwo Sądu Najwyższego nie wyrażają przeciwnego stanowiska. W powołanych w apelacji poglądach doktryny i orzeczeniach wprost wskazuje się, że sama zasadność podwyżki oceniana ma być na postawie art. 28 ustawy, a art. 8a u.o.l. znajduje zastosowanie wyłącznie do trybu (procedury) dokonania wypowiedzenia stawki czynszu. Należy zaznaczyć, że zupełnie inne zasady możliwości podwyższania czynszu przewiduje art. 8a ust. 4a-4e u.o.l. i art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepisy art. 8a usta 4a-4e u.o.l. dotyczą kształtowania czynszów najmu na tzw. wolnym rynku, w którym co do zasady TBS nie uczestniczy i nie nadają się do odpowiedniego zastosowania w odniesieniu do czynszu najmu lokali znajdujących się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego. Kontrola sądowa wysokości czynszów przewidziana w art. 8 u.o.l. została przewidziana jedynie w przypadku podwyżki w wyniku której wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Natomiast przepis art. 28 ust 2 u.s.f.r.m reguluje, że czynsz w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Przepisy tej ustawy zapewniają zatem większą ochronę najemcom wykluczając w ogóle podwyżkę czynszu ponad 4% wartości odtworzeniowej lokalu podczas gdy na gruncie art. 8a u.o.l. podwyżka ponad 3 % wartości odtworzeniowej lokalu jest dopuszczalna tylko może podlegać kontroli sądowej. Niezasadne zatem były zarzuty powodów, że przyjęcie, że nie stosuje się przepisów art. 8a ust. 4a-4e u.o.l. stawia najemców lokali TBS w gorszym położeniu od najemców uczestniczących w normalnym rynku mieszkaniowym.

Sąd Rejonowy dokonał też prawidłowej wykładni art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Nie budzi wątpliwości, że w art. 28 ust 2 ustawy został ustalony górny limit stawki czynszowej na poziomie 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. Natomiast przepis art. 28 ust. 1 ustawy stanowi, że stawki czynszu mają być ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Słusznie zatem Sąd Rejonowy uznał, że z wykładni literalnej przepisu nie wynika, aby ustalał on limit górnej stawki czynszowej lub nakładał obowiązek aby suma czynszów za najem wszystkich lokali była równa powołanym w przepisie wydatkom. Przepis wprost reguluje, że czynsz ma być ustalony w takiej wysokości aby wystarczał na pokrycie powołanych w przepisie wydatków. Wskazuje zatem jedynie na minimalną wysokość czynszu. Natomiast górną granicę czynszu wyznacza art. 28 ust 2 ustawy. Taki pogląd reprezentowany jest również w literaturze. Podnosi się, że z art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie wynika, żeby suma czynszów pobieranych według stawek określonych w sposób wskazany w tym przepisie miała być równa sumie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań SIM związanych z budową. Suma ta ma pozwalać na pokrycie tych kosztów – nie może więc być niższa, ale może być wyższa (E. Bończak-Kucharczyk w: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, Warszawa 2023, art. 28, teza 2). Na takim stanowisku stanął również Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 16 grudnia 2024 r. Wskazał, że taka wykładnia przepisu art. 28 ustawy jest trafna zarówno w warstwie literalnej, jak i w świetle dyrektyw wykładni systemowej, nie budzi także wątpliwość pod kątem teleologicznym. Podniósł, że gdyby rzeczywistą wolą ustawodawcy było wprowadzenie górnej (maksymalnej) granicy czynszu poprzez odwołanie się do kryteriów wskazanych w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m., to trudno dopatrzeć się racjonalnych powodów, dla których intencja ta nie znalazła wyraźnego odzwierciedlenia w tekście tegoż przepisu, tak, jak zostało uczynione w "sąsiedniej" jednostce redakcyjnej ( art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m.). Analogicznie, nie do pogodzenia z dyrektywami wykładni literalnej, systemowej i celowościowej pozostają twierdzenia, jakoby czynsz najmu lokalu należącego do zasobów SIM musiał każdorazowo ściśle odpowiadać kosztom wymienionym w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. W takim przypadku bowiem trudno byłoby dopatrzeć się sensu wprowadzania regulacji ujętej w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Co więcej tego rodzaju ścieżka wykładni art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. prowadziłaby w praktyce do zupełnie dysfunkcjonalnych wniosków, znacząco utrudniając gospodarowanie nieruchomością oraz wprowadzając nieprzewidywalność i niestabilność wymiaru czynszów, co niewątpliwie rodziłoby uciążliwości zarówno dla TBS, jak i dla samych najemców. Prawidłowa interpretacja art. 28 u.s.f.r.m. prowadzi do konkluzji, iż przepis ten w istocie wyznacza przedział wartości, w którym winny mieścić się stawki czynszu - w ust. 1 określone zostały elementy składające się na minimalną wysokość czynszu, zaś w ust. 2 - jego maksymalny pułap. W konsekwencji Sąd uznał, że nie sposób podzielić zapatrywania, jakoby wypowiedzenie (podwyższenie) było możliwe jedynie do wysokości wyznaczanej przez elementy ujęte w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m., gdyż przepis ten bynajmniej nie określa górnej granicy wymiaru czynszu (ta bowiem jest regulowana w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m.), lecz jego minimalną wysokość, zapewniającą pokrycie przynajmniej wymienionych w nim kosztów. Podwyższenie czynszu do pułapu mieszczącego się w granicach wyznaczanych w art. 28 ust. 1-2 u.s.f.r.m. jest zgodne z prawem i zasadniczo nie może być uznane za "niezasadne". (uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego z dnia 16 grudnia 2024 r. II Ca 1093/24). Sąd orzekający w pełni podziela to stanowisko. Przyjmując, że podwyżka czynszu nie przekraczająca progu określonego w art. 28 ust 2 u.s.f.r.m. nie może być uznana za niezasadną nie było potrzeby dokonywania ustaleń odnośnie przeznaczenia kapitału zakładowego spółki, posiadania funduszu remontowego, potrzeb remontowych, posiadanych środków i sposobu gospodarowania środkami przez stronę pozwaną. W związku z tym Sąd Okręgowy pominął dowód z zeznań świadka A. M. (3). Nie było też podstawy dla przeprowadzania dowodu z opinii biegłego na okoliczność "zasadności" podwyższenia czynszu. Ustalenie maksymalnego pułapu czynszu najmu, nie wymagało wiadomości specjalnych.

Niezasadne były również zarzuty odnośnie możliwości uzyskiwania dochodu przez stronę pozwaną. Nie ma podstaw do przyjęcia, że czynsz najmu nie może stanowić w części dochodu TBS. Z przepisu art. 24 ust 2 u.s.f.r.m. regulującego kwestię dochodów nie wynika takie ograniczenie.

W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego za prawidłowe i złożone apelacje oddalił, na postawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. Na koszty poniesione przez stronę pozwaną złożył się koszt zastępstwa procesowego w kwocie 900 zł (450 zł x2). Sąd zasądził tą kwotę dzieląc ją na wszystkich powodów, utrzymując zasadę rozliczenia kosztów procesu przyjętą przez sąd pierwszej instancji.