Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 21 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Marzena Szymańska

po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2023r. w Krakowie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku: (...) Stowarzyszenia (...)w W. O. w K.

z udziałem: Gminy Miejskiej K.

o wpis do księgi wieczystej

na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa -Podgórza w Krakowie z dnia 13 czerwca 2023r., sygnatura akt DzKw/KR1P/00158104/22

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie poprzez nakazanie wpisania w Dziale III księgi wieczystej (...) prawa użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) obręb (...)jednostka ewidencyjna K. na rzecz (...) Stowarzyszenia (...)w W. KRS (...)

Sędzia Marzena Szymańska

Sygn. Akt: II Ca 2126/23

UZASADNIENIE

Wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 grudnia 2023 r.

Zaskarżonym postanowieniem z 13 czerwca 2023 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie na skutek skargi wnioskodawcy (...) Stowarzyszenia (...)w W. na postanowienie referendarza sądowego z dnia 04 kwietnia 2023 roku postanowił oddalić wniosek o wpis prawa użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działka.

W uzasadnieniu Sąd Rejonowy ustalił, iż wnioskodawca (...)Stowarzyszenie (...)w W. wniósł o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej (...) prawa użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) (obręb ewidencyjny (...), jednostka ewidencyjna K.) na rzecz wnioskodawcy.

Wnioskodawca załączył do wniosku jako podstawę wpisu odpis ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 23 sierpnia 2022 roku, znak (...)

Referendarz sądowy postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2023 roku oddalił wniosek o wpis, wskazując w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, że nie jest dopuszczalne ujawnienie w księdze wieczystej obejmującej kilka działek ewidencyjnych prawa użytkowania wyłącznie jednej działki, tj. części nieruchomości. Przedmiot użytkowania stanowi zawsze cała nieruchomość, przy czym możliwe jest ograniczenie wykonywania użytkowania do oznaczonej części nieruchomości.

Wnioskodawca w ustawowym terminie wniósł skargę na wyżej wskazane postanowienie, wnosząc o dokonanie wpisu zgodnie z wnioskiem.

Na podstawie treści księgi wieczystej (...) oraz dokumentów załączonych do wniosku Sąd ustalił, co następuje:

Księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej położonej w K., o powierzchni 4,7470 ha, składającej się z działek (...) (wszystkie w obrębie ewidencyjnym (...), jednostce ewidencyjnej K.). W dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości ujawniona jest Gmina Miejska K.. W dziale III księgi wieczystej ujawniono ostrzeżenie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji dotyczącej podwyższenia obwałowań bulwarów wiślanych w K., jak również wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko prawu własności Gminy K. w odniesieniu do części nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) powstałej z podziału działki nr (...). Dział IV wolny jest od wpisów. Decyzją z dnia 23 sierpnia 2022 roku, znak(...), Prezydent Miasta K., stwierdził nabycie z dniem 19 stycznia 2014 roku przez (...) z siedzibą w W. prawa użytkowania w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Gminy Miejskiej K., położonej przy ul. (...) w K., stanowiącej działkę (...) objętą księgą wieczystą (...), zagospodarowanej pod Rodzinny Ogród Działkowy (...) w K. - na cele określone w art. 3 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (punkt 1 decyzji). Zgodnie z punktem 5 decyzji ostateczna decyzja o stwierdzeniu nabycia prawa użytkowania nieruchomości gruntowej stanowi podstawę do jego wpisu w księdze wieczystej (...) prowadzonej dla działki (...). Załączony do wniosku odpis decyzji jest opatrzony klauzulą ostateczności.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż wniosek o wpis podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 626 ⁸ § 1 k.p.c. wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Natomiast stosownie do art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. rozpatrując wniosek o wpis Sąd bada jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zgodnie z art. 626 ⁹ k.p.c., sąd oddala wniosek o wpis w księdze wieczystej jeżeli brak jest podstaw do jego dokonania lub istnieją przeszkody do dokonania wpisu.

Przedmiotem żądania wniosku w niniejszej sprawie było ujawnienie w dziale III księgi wieczystej (...) prawa użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) (obręb ewidencyjny (...), jednostka ewidencyjna K.) na rzecz wnioskodawcy. Księga wieczysta (...) prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych (...) (obręb ewidencyjny numer (...), jednostka ewidencyjna K.). Działka (...) wskazana we wniosku stanowi zatem wyłącznie część nieruchomości objętej wskazaną księgą wieczystą.

Zgodnie z art. 252 kc rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe może zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla obciążonej nieruchomości, przy czym wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny i nie ma wpływu na chwilę powstania użytkowania.

Stosownie do art. 253 kc zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy (§ 1). Wykonywanie użytkowania nieruchomości można zaś ograniczyć do jej oznaczonej części (§ 2). Z powołanych przepisów wynika jednoznacznie, że przedmiotem użytkowania jako ograniczonego prawa rzeczowego jest zawsze cała nieruchomość, a wyłącznie wykonywanie użytkowania nieruchomości może być ograniczone do jej oznaczonej części, np. jednej działki ewidencyjnej. Pojęcie nieruchomości należy przy tym rozumieć zgodnie z koncepcją wieczystoksięgową, wyrażającą się w formule „jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość”. Wówczas poszczególne działki ewidencyjne wchodzące w skład nieruchomości uznać trzeba za części składowe nieruchomości w rozumieniu art. 47 k.c.

Z przepisami materialnoprawnymi korespondują przepisy proceduralne dotyczące sposobu ujawniania użytkowania w dziale III księgi wieczystej. Zgodnie z § 45 pkt Ic rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. poz. 312 z późn. zm.) w podrubryce "przedmiot wykonywania" wskazuje się część nieruchomości według danych ewidencji gruntów i budynków, jeżeli wykonywanie prawa ograniczono do części nieruchomości. Wykonywanie prawa należy przy tym rozumieć zgodnie z zasadami wykładni systemowej w sposób tożsamy do wskazanego w art. 253 § 2 kc.

Z powyższego wynika jednoznacznie, że użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe może obciążać wyłącznie całą nieruchomość, zaś wyłącznie sposób jego wykonywania można ograniczyć do części nieruchomości.

W opinii Sądu Rejonowego dopuszczalne byłoby ujawnienie użytkowania jako prawa obciążającego całą nieruchomość objętą księgą wieczystą (...) z oznaczeniem sposobu wykonywania użytkowania jako ograniczonego do działki (...). Nie jest zaś dopuszczalne ujawnienie w dziale III wskazanej księgi wieczystej użytkowania jako obciążającego wyłącznie działkę (...). Działka ewidencyjna stanowiąca wyłącznie część nieruchomości jako część składowa tej nieruchomości w rozumieniu art. 47 kc nie może bowiem stanowić samodzielnego przedmiotu ograniczonego prawa rzeczowego.

Sąd Rejonowy zauważył, iż przedstawiona przez skarżącego interpretacja, zgodnie z którą przedmiotem użytkowania może być wyłącznie jedna działka ewidencyjna, wynika z pominięcia rozróżnienia pojęcia przedmiotu użytkowania oraz przedmiotu wykonywania użytkowania. Jak bowiem wyjaśniono powyżej, przedmiotem użytkowania jest zawsze cała nieruchomość (względzie udział współwłaściciela w prawie własności nieruchomości), zaś wyłącznie sposób jego wykonywania można ograniczyć przestrzennie do części nieruchomości, wskazując przykładowo, że użytkownik może korzystać i pobierać pożytki z fragmentu nieruchomości gruntowej zgodnie z granicami jednej działki ewidencyjnej.

Odnosząc się do decyzji administracyjnej stanowiącej podstawę żądanego wpisu wskazać trzeba, iż zgodnie z treścią wskazanej decyzji Prezydent Miasta K. stwierdził nabycie z dniem 19 stycznia 2014 roku przez (...) z siedzibą w W. prawa użytkowania w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego m.in. nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Gminy Miejskiej K., położonej przy ul. (...) w K., stanowiącej działkę (...) objętą księgą wieczystą (...). Sposób sformułowania przez wnioskodawcę wniosku odpowiadał zatem wprost literalnej treści wydanej decyzji.

Przedmiotowa decyzja została wydana na podstawie art. 76 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1073). Stosownie do ust. 2 powołanego przepisu w przypadku rodzinnego ogrodu działkowego spełniającego jeden z warunków wskazanych w ust. 1 powołanego przepisu, stowarzyszenie ogrodowe prowadzące ten rodzinny ogród działkowy, z dniem wejścia w życie ustawy, nabywa prawo użytkowania - w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego - nieruchomości zajmowanej przez ten rodzinny ogród działkowy. Stwierdzenie nabycia prawa następuje w drodze decyzji.

Przedmiot użytkowania powstającego z mocy prawa stanowi zatem nieruchomość zajęta przez rodzinny ogród działkowy, nie zaś jedna z działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości. Uwzględniając treść regulacji prawnej będącej podstawą wydania decyzji z dnia 23 sierpnia 2022 roku oraz treść samej decyzji, sąd wieczystoksięgowy stwierdził, iż z przedmiotowej decyzji wynika nabycie przez wnioskodawcę użytkowania nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) z oznaczeniem sposobu wykonywania użytkowania jako ograniczonego do działki (...), tj. obszaru faktycznie zajętego przez rodzinny ogród działkowy. Przeciwna wykładnia treści powołanej decyzji prowadziłaby bowiem do naruszenia wynikającej z art. 252 i 253 k.c. zasady, iż przedmiotem użytkowania jest nieruchomość, nie zaś jej część, zaś wyłącznie sposób wykonywania użytkowania można ograniczyć przestrzennie do obszaru jednej działki ewidencyjnej,

Z uwagi na okoliczność, iż wnioskodawca wniósł o ujawnienie w księdze wieczystej użytkowania wyłącznie działki (...), wpis użytkowania całej nieruchomości z ograniczeniem sposobu jego wykonywania do działki (...) wykraczałby poza zakres żądania wniosku. Wpis o żądanej przez wnioskodawcę treści nie mógł zaś zostać dokonany z uwagi na dopuszczalny przedmiot użytkowania, którym nie może być wyłącznie jedna z działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość.

Apelację od postanowienia Sądu Rejonowego wniósł wnioskodawca, zarzucając postanowieniu:

I.  naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 626 ⁹ k.p.c. poprzez oddalenie wniosku w sytuacji, gdy nie zachodziły podstawy do oddalenia wniosku;

II.  naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 253 § 2 k.c. poprzez nieprawidłowe jego zastosowanie w sytuacji, gdzie część nieruchomości ograniczona użytkowaniem została oznaczona w sposób jednoznaczny – jako działka ewidencyjna, wynikająca z przepisów prawa geodezyjnego.

Wobec tak sformułowanych zarzutów Wnioskodawca domagał się uchylenia postanowienia o oddaleniu wniosku i uwzględnienie wniosku, ewentualnie przekazanie Sądowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja wnioskodawcy okazała się zasadna i skutkowała zmianą zaskarżonego postanowienia.

Sąd Rejonowy w zaskarżonym orzeczeniu dokonał trafnych ustaleń faktycznych w zakresie faktów mających istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia. Tym samym Sąd odwoławczy zasadniczo podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu I instancji. Sąd Rejonowy wnikliwie przedstawił stan faktyczny, jednakże w ocenie Sądu Okręgowego, Sąd pierwszej instancji na podstawie poprawnie ustalonego stanu faktycznego dokonał nieprawidłowej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego do odpowiedniej normy prawnej.

Warto przypomnieć, że ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych reguluje sytuację prawną rodzinnych ogrodów działkowych, urządzonych na nieruchomościach, do których stowarzyszenia ogrodowe prowadzące ten rodzinny ogród działkowy nie posiadały dotychczas tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 76 ust. 2 u.r.o.dz. stowarzyszenie ogrodowe z dniem wejścia w życie ustawy nabywa prawo użytkowania - w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego - do nieruchomości zajmowanych przez ten rodzinny ogród działkowy, jeżeli spełnia co najmniej jedną przesłankę wskazaną w ust. 1 tego artykułu. Wobec tego samo nabycie prawa użytkowania następuje z mocy prawa i obejmuje nieruchomość w granicach tego ogrodu działkowego. Wprawdzie w takim przypadku stwierdzenie nabycia prawa użytkowania następuje w drodze decyzji administracyjnej, ale ma ona charakter wyłącznie deklaratoryjny. Samo nabycie prawa następuje z mocy ustawy z dniem jej wejścia w życie, czyli nastąpiło już w dniu 19 stycznia 2014 r. (Wyrok WSA w Krakowie z 28.02.2017 r., II SA/Kr 1483/16, LEX nr 2255170).

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca nabył z mocy prawa prawo użytkowania do nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miejskiej K., stanowiącej działkę nr (...) obr. (...)jedn. ewid. K. o powierzchni 24849 m ^{( 2)} objętej księgą wieczystą (...), zagospodarowanej pod Rodzinny Ogród Działkowy (...) w K. – na cele określone w art. 3 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, na podstawie Decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 23 sierpnia 2022 r., sygn. akt: (...).

Ponieważ ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1073) nie definiuje pojęcia nieruchomości, tym samym koniecznym jest odwołanie się do definicji zawartych w innych ustawach.

Zgodnie np. z art. 9 tej ustawy „Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być w drodze umowy sprzedawane, oddawane w nieodpłatne lub odpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony lub użytkowanie wieczyste stowarzyszeniom ogrodowym z przeznaczeniem na zakładanie i prowadzenie ROD - w trybie określonym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815).” Tym samym ustawa r.o.d. odsyła do uregulowań ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zawiera definicje legalne (art. 4): nieruchomości gruntowej, przez którą należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (pkt.1) oraz działki gruntu – jako niepodzielonej, ciągłej części powierzchni ziemskiej stanowiącej część lub całość nieruchomości gruntowej (pkt.3).

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21 maja 2015 r. I ACa 320/15, LEX nr 1749589 uznał, że „Pojęcia nieruchomości na gruncie u.g.n. nie można utożsamiać z definicją występującą w ustawie z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 1 u.k.w.h. o tym, czy mamy do czynienia z jedną czy wieloma nieruchomościami decyduje liczba urządzonych ksiąg wieczystych. Tymczasem na gruncie art. 4 ust. 1 u.g.n. decydujące znaczenie winien mieć aspekt funkcjonalny.”

Także zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r. IV CSK 229/06 „Pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg wieczystych dla niej urządzonych (art. 1 u.k.w.h.).” W uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, iż w judykaturze wielokrotnie wyrażono pogląd, że przy interpretacji pojęcia nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. należy dać priorytet wykładni funkcjonalnej (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 5/04, z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 3/04, z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 9/04, niepubl., z dnia 18.04.2023 r., I CSK 2937/22, LEX nr 3585040). Wykładnia prawa powinna uwzględniać bowiem nie tylko dążenie do literalnego jego stosowania, ale także być oparta o rozeznanie czy jej wynik nie przekreśla funkcji, dla której dany przepis został ustanowiony.

W tamtym stanie faktycznym uznano, że jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet, gdy stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości.

Orzecznictwo przewiduje zatem wyjątki od zasady „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”. Istniejący na gruncie niniejszej sprawy stan faktyczny i prawny uzasadnia przyjęcie istnienia takiego wyjątku z punktu widzenia wykładni funkcjonalnej.

Użytkowanie nieruchomości dla rodzinnego ogrodu działkowego powstaje z mocy prawa i obejmuje tylko nieruchomość, na której jest zlokalizowany ten ogród.

Zatem decyzja administracyjna stwierdzająca nabycie tego prawa nie może obejmować innej nieruchomości, niż ta na której zlokalizowany jest ogród działkowy. Nie może też w żaden sposób zmodyfikować tego prawa, ma bowiem jedynie potwierdzić jego powstanie. Przyjęcie argumentacji, iż z mocy prawa powstaje użytkowanie ogrodów działkowych na wszystkich działkach objętych jedną księgą wieczystą jest nie tylko sprzeczne z celem art. 76 ust. 2 r.o.d. ale musiałoby prowadzić do wniosków, że użytkowanie ogrodów działkowych powstaje na działkach w żaden sposób funkcjonalnie nie związanych z tym ogrodem i w sposób zupełnie przypadkowy (zależny od tego ile i jakich działek jest w poszczególnych księgach wieczystych), ograniczało by to właściciela nieruchomości w wykonywaniu prawa własności do działek położonych poza lokalizacją ogrodu działkowego.

Przy czym art. 76 r.o.d. w żaden sposób nie przyznaje organom administracji uprawnień do wprowadzania ograniczenia w wykonywaniu prawa użytkowania, które powstało z mocy prawa tzn. nie uprawnia do wydania decyzji stwierdzającej powstanie użytkowania na całej nieruchomości wieczystoksięgowej i ograniczenie jego wykonywania do jednej działki. Takiej kompetencji nie przyznano organom administracyjnym, nie wskazano też przesłanek, którymi musiałyby się kierować przy wprowadzeniu takiego ograniczenie wykonywania. Przyznanie takich kompetencji mogłoby bowiem spowodować wprowadzanie ograniczeń w prawie użytkowania jedynie na podstawie arbitralnej decyzji organu administracyjnego.

Wobec powyższego skoro organ ten może jedynie stwierdzić, iż powstało prawo użytkowania na określonej nieruchomości, to przy przyjęciu definicji nieruchomości z k.c. i u.k.w.h., musiałby stwierdzić jego powstanie także na działkach sąsiednich, w tym np. jak w tej sprawie, pod drogą publiczną (dz. 15/12 i 15/21 – objęte tą samą księgą wieczystą). Jest to wyraźnie sprzeczne z celem art. 76, który jako przesłanki powstania tego prawa wymienia m.in. ustaloną lokalizację tego ogrodu. Zdaniem Sądu Okręgowego w niniejszym składzie oznacza to, że prawo użytkowania nie może powstać na terenie poza granicami tej lokalizacji.

Cel ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych uzasadnia przyjęcie, iż prawo użytkowania obciążyło jedną z nieruchomości objętych (...) tj. tylko nieruchomość składającą się z jednej działki nr (...).

W związku z powyższym orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

Sędzia Marzena Szymańska