Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 marca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:

sędzia Renata Mleczko

Protokolant: Monika Pilichowska - Miodek

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2025 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. J.

przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu najmu

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Nowej Huty

w Krakowie z dnia 26 marca 2024 roku, sygnatura akt I C 1745/22/N

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty – tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

sędzia Renata Mleczko

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 18 marca 2025 roku

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy dla Krakowa - Nowej Huty w Krakowie w sprawie z powództwa J. J. przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. - o ustalenie: w pkt I oddalił powództwo; w pkt II zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 917,00 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od daty uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Orzeczenie zapadło w następującym stanie faktycznym:

W dniu 11 czerwca 2010 roku powód J. J. zawarł ze stroną pozwaną Towarzystwem Budownictwa (...)-3” Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...). Umowa dotyczyła lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w K. przy ul. (...) i została zawarta na czas nieoznaczony.

Z Umowy nr (...) kredytu na przedsięwzięcie inwestycyjno - budowlane z 25 maja 2006 roku, zawartej przez stronę pozwaną z Bankiem (...) z siedzibą w W., budynek mieszkalny, w którym znajduje się wynajmowany powodowi lokal mieszkalny, został wybudowany przez stronę pozwaną przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) w W. na podstawie wniosków o kredyt złożonych do 30 września 2009 roku.

W okresie od lipca 2020 roku do października 2022 roku miesięczny koszt obsługi opisanego wyżej kredytu wzrósł z 71 830,41 zł do 83 624,11 zł.

Zgodnie z Uchwałą nr 1 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników strony pozwanej z dnia 15 stycznia 2020 roku stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przy ul. (...) począwszy od dnia 1 maja 2020 roku wynosiła 17,00 zł za m ².

Zgodnie z Uchwałą nr 1 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników strony pozwanej z 9 sierpnia 2022 roku stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przy ul. (...) począwszy od 1 grudnia 2022 roku wynosiła 21,50 zł za m ².

Pismem datowanym na 22 sierpnia 2022 roku strona pozwana wypowiedziała powodowi dotychczasową stawkę czynszową z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia wskazując, że od 1 grudnia 2022 roku stawka czynszu regulowanego wynosić będzie 21,50 zł za m ².

W obwieszczeniu z 22 września 2022 roku Wojewoda (...) ogłosił wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. na okres sześciu miesięcy od 1 października 2022 roku na kwotę 7 352,00 zł.

Uchwałą Nr 3 Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników strony pozwanej z 15 września 2021 roku osiągnięty przez Spółkę w 2020 roku zysk w wysokości 1 651 829,94 zł przekazano w całości na kapitał zapasowy Spółki.

Uchwałą Nr 3 Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników strony pozwanej z 5 września 2022 roku osiągnięty przez Spółkę w 2021 roku zysk w wysokości 1 635 536,82 zł przekazano w całości na kapitał zapasowy Spółki.

Stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o przedłożone przez strony dowody z dokumentów, których wiarygodność i moc dowodowa nie była kwestionowana przez strony, a nadto nie budziły one żadnych wątpliwości Sądu.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd Rejonowy pominął wnioski dowodowe powoda w przedmiocie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia niezasadności podwyżki czynszu lub jej zasadności w innej wysokości, a także o zobowiązanie strony pozwanej do przedłożenia dokumentacji finansowej obrazującej uzyskiwane przez nią przychody i ponoszone koszty – jako mające wykazać fakty nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Na tej samej podstawie pominął również wniosek dowodowy strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z treści wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Krzyków.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W rozważaniach prawnych wskazał, że sformułowane przez powoda powództwo o ustalenie odnajduje podstawę prawną w art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 33 ustawy z 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa – który to przepis winien jednak być stosowany z odpowiednią modyfikacją, wynikającą z art. 9a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Z odwołaniem do poglądów orzecznictwa i doktryny wskazał, że stosowanym przez sąd wzorcem kontroli przy ocenie prawidłowości wypowiedzenia wysokości czynszu przez towarzystwo budownictwa społecznego zamiast okoliczności opisanych w art. 8a ust. 4a – 4e ustawy o ochronie praw lokatorów (wymienionych w art. 8a ust. 5 pkt 2 powołanej ustawy) winien być art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Jednocześnie procedura wypowiedzenia wysokości czynszu winna zostać przeprowadzona z zachowaniem wymogów opisanych w art. 8a ust. 1 – 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Sąd Rejonowy zaznaczył, że między stronami brak było sporu co do charakteru przepisu art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, który ustala górny limit stawki czynszowej. Wskazał, że ustalona przez Wojewodę (...) na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 lit. b ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. za okres obejmujący datę obowiązywania Uchwały Nr 1 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Towarzystwa Budownictwa Społecznego (...) Spółki z o.o. w K. z 9 sierpnia 2022 roku wynosi kwotę 7 352,00 zł. Roczna stawka czynszowa nie może zatem przekroczyć 294,08 zł za m ^{( 2)}, czyli 4 % kwoty 7 352,00 zł. W przeliczeniu na miesiąc tak ustalony limit stawki czynszowej opiewa na kwotę 24,50 zł za m ^{( 2)}, a więc wyższą od kwestionowanej przez powoda kwoty 21,50 zł za m ^{( 2)}. W związku z tym Sąd Rejonowy przyjął, że nie sposób twierdzić, czego zresztą powód nie czynił, by strona pozwana naruszyła art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, gdyż ustalona przez nią stawka czynszowa mieści się w limicie ustawowym.

Niezasadności podwyżki czynszu powód dopatrywał się w brzmieniu art. 28 ust. 1 w/w ustawy. Przepis ten powód interpretuje tak, że pełni on również funkcję limitującą w ten sposób, że suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM nie powinna ani przekraczać, ani być niższa, od kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań SIM związanych z budową. Zdaniem Sądu Rejonowego z taką wykładnią powołanego przepisu nie można się zgodzić.

Wskazał, że za limitującym charakterem art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie przemawia jego wykładnia literalna. W ocenie Sądu Rejonowego, skoro suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych eksploatowanych przez TBS ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową, to przepis ten wskazuje jedynie na minimalną wysokość czynszów. Pełni on jednocześnie taką funkcję, że nakłada na TBS obowiązek prawny polegający na pokrywaniu kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłacie zobowiązań związanych z budową. Górny limit stawek czynszowych ustalono natomiast w art. 28 ust. 2 powołanej ustawy i zdaniem Sądu Rejonowego uznanie, że również art. 28 ust. 1 statuuje górny limit, prowadziłoby do swoistego zdublowania regulacji i ograniczałoby znaczenie prawne art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W ocenie Sądu Rejonowego nie ma również podstaw do uznania, że suma czynszów winna być równa opisanym wyżej wydatkom. Gdyby nawet przyjąć, że ustawodawca oczekuje od towarzystw budownictwa społecznego zachowania pełnej równowagi między przychodami z najmu lokalów mieszkalnych a wydatkami związanymi z utrzymaniem budynków oraz uprzednim sfinansowaniem ich budowy, to takie oczekiwanie jawiłoby się jako skrajnie nierealistyczne i nieuwzględniające rzeczywistości gospodarczej. Wysokość kosztów niejednokrotnie ma bowiem wysoce zmienny charakter, co prowadziłoby do konieczności ciągłego dostosowywania wysokości ustalanych czynszów.

W ocenie Sądu Rejonowego argumentu przeciwko ustalaniu stawek czynszowych na poziomie wyższym, niż odpowiadający kosztom utrzymania budynków oraz ich uprzedniego sfinansowania, nie stanowi także powoływany przez powoda fakt zgromadzenia przez stronę pozwaną kilku milionów złotych w kapitale zapasowym Spółki. Uwzględnił, że jest bowiem standardem zarówno we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach mieszkaniowych, jak i towarzystwach budownictwa społecznego, prowadzenie funduszu remontowego z perspektywą finansowania z niego przyszłych wydatków na cele remontowe niezależnie od bieżących potrzeb remontowych. Działalność towarzystw budownictwa społecznego ma charakter długoterminowy i fakt gromadzenia środków na przyszłe wydatki świadczy raczej o zapobiegliwości zarządu spółki. Szybkie zgromadzenie środków na cele remontowe w oparciu o tymczasowe podwyżki czynszów byłoby zresztą niemożliwe z uwagi na limity ustalone w art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a także podkreślany przez powoda cel funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o średnich dochodach, które mogłyby nie być w stanie sfinansować znaczących podwyżek czynszów. Brak gromadzenia takich środków przez towarzystwo budownictwa społecznego mogłoby być źródłem odpowiedzialności członków zarządu spółki, a z pewnością nie spotkałoby się z aprobatą najemców, gdyby zaobserwowali oni pogarszający się stan techniczny zamieszkiwanego przez nich budynku i brak perspektyw na poprawę tego stanu rzeczy wynikającą z braku zgromadzenia odpowiednich środków.

Sąd Rejonowy odwołał się także do regulacji przewidzianej w art. 30 ust. 5 pkt
1 i 4 oraz art. 30 ust. 5a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Wskazał, że nie ulega wątpliwości, iż zastosowanie jednej z powyższych regulacji przez towarzystwo budownictwa społecznego prowadzi do zmiany relacji wysokości dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych względem kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z ich budową na korzyść tych pierwszych. Postawił pytanie, czy w takiej sytuacji towarzystwo budownictwa społecznego miałoby każdorazowo dostosowywać wysokość czynszów należnych pozostałych najemców, zwłaszcza mając na względzie konieczność zwołania zgromadzenia wspólników, walnego zgromadzenia akcjonariuszy albo walnego zgromadzenia, tak by suma czynszów za najem wszystkich lokali była równa opisanym wyżej wydatkom.

W ocenie Sądu Rejonowego z powołanych regulacji wynika, że towarzystwa budownictwa społecznego są uprawnione do osiągania zysków z czynszu najmu lokali mieszkalnych, natomiast art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa pełni jedynie taką funkcję, że ustala minimalną granicę stawek czynszowych dążąc do tego, by działalność towarzystwa budownictwa społecznego w zakresie najmu tych lokali nie była deficytowa. Wyjaśnił, że ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa kwestię dysponowania dochodami przez towarzystwo budownictwa społecznego reguluje w art. 24 ust. 2. Sąd Rejonowy wskazał, że w żadnym przepisie nie ma argumentów na poparcie stanowiska powoda, by towarzystwo budownictwa społecznego mogło osiągać dochód jedynie poprzez najem lokali użytkowych. TBS nie ma obowiązku prowadzenia działalności innej, niż w zakresie budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu (art. 27 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa), a jedynie taką możliwość, co wynika z art. 27 ust. 2 tej ustawy, wymieniającego jednocześnie dopuszczalne dziedziny prowadzenia działalności. Jeżeliby natomiast przyjąć interpretację prezentowaną przez powoda, to TBS prowadzące działalność wyłącznie w zakresie określonym w art. 27 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa byłoby pozbawione możliwości realizowania ustawowego celu wskazanego w tym samym przepisie, czyli nie byłoby zdolne do budowania domów mieszkalnych. Jego rola w takiej sytuacji sprowadzałby się jedynie do administrowania już powstałymi budynkami mieszkalnymi.

Sąd Rejonowy wskazał, że wykładnia systemowa ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa prowadzi do wniosku, iż TBS będzie zdolne do wykonywania zadań z zakresu budowania domów mieszkalnych jedynie w przypadku, w którym będzie uzyskiwać dochody. W art. 15a i następnych ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewidziano możliwość finansowania zwrotnego m.in. na rzecz SIM spełniających warunek, o którym mowa w art. 24 ust. 2, przedsięwzięć inwestycyjno - budowlanych przez Bank (...) w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z art. 15b ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa Bank (...) udziela finansowania zwrotnego do wysokości nie większej, niż 80 % kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno - budowlanego, co implikuje konieczność pozyskania przez SIM finansowania przynajmniej na pozostałe 20% kosztów. Możliwość taką oferuje zawarcie przez SIM umowy o partycypację na podstawie art. 29 bądź 29a powołanej ustawy, jednak finansowanie takie zazwyczaj ma charakter uzupełniający względem finansowania dłużnego.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że finansowanie zwrotne przez Bank (...) dokonuje się po ocenie zdolności kredytowej kredytobiorcy. Nie ulega wątpliwości, że uzyskiwanie dochodów przez TBS jest niezbędne dla umożliwienia rozwoju prowadzonej przez nie działalności m.in. poprzez budowanie lub zakup kolejnych budynków mieszkalnych, a to w celu zwiększania zakresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, w tym szczególnie osób o niewielkim lub średnim poziomie zamożności, do których kierowana jest oferta TBS. W innym bowiem wypadku TBS nie będzie posiadało zdolności kredytowej koniecznej dla uzyskania finansowania dłużnego, czy to z Banku (...), czy też tym bardziej z dowolnego banku komercyjnego. Zdaniem Sądu Rejonowego nie ma przy tym znaczenia możliwość uzyskiwania dochodów ze źródeł wymienionych w art. 27 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w tym w szczególności poprzez wynajem lokali użytkowych, na który powołuje się powód. Gdyby tak było, ustawodawca nie umożliwiłby funkcjonowania towarzystwom budownictwa społecznego, których działalność ogranicza się do budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu, a przecież możliwość taka wynika jednoznacznie z zestawienia art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Sąd Rejonowy przyjął, że art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie daje podstaw do badania zasadności podwyżki czynszu przez towarzystwo budownictwa społecznego, jeżeli nie przekracza ona limitu określonego w art. 28 ust. 2 tej ustawy. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego w celu ustalenia stawki czynszowej odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów budynków oraz spłacie zobowiązań strony pozwanej związanych z budową nie byłoby zatem uzasadnione. Podstawę weryfikacji wysokości czynszu może stanowić jedynie art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, jednak w niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości, że określony przez stronę pozwaną czynsz nie przekraczał limitów określonych w tym przepisie, a przy tym ustalenie tej okoliczności nie wymagało wiadomości specjalnych uzasadniających zasięgnięcie opinii biegłego, gdyż niezbędne było dokonanie jedynie prostych obliczeń matematycznych.

Ponadto, Sąd Rejonowy wskazał, że na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników pozwanej spółki z dnia 15 stycznia 2020 r. stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przy ul. (...) począwszy od dnia 1 maja 2020 r. wynosiła 17 zł/m ². Z kolei w uchwale nr 1 z dnia 9 sierpnia 2022 r. stawkę czynszu począwszy od dnia 1 grudnia 2022 r. ustalono na 21,50 zł/m ². Powyższe oznacza wzrost o ok. 26,5% w okresie 31 miesięcy. Skumulowany wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za okres od stycznia 2020 do grudnia 2022 r., a więc nieznacznie dłuższy, wyniósł 24,3%. Odwołanie się do ogólnego wskaźnika inflacji miało charakter jedynie pomocniczy, służąc zobrazowaniu tego, że sytuacja najemców lokali wchodzących w skład zasobu pozwanego towarzystwa budownictwa społecznego nie kształtuje się gorzej, aniżeli ogólna sytuacja w gospodarce. Uzupełniająco Sąd Rejonowy nawiązał do regulacji (nieznajdującej zastosowania względem najmu lokalu od towarzystwa budownictwa społecznego) zawartej w art. 8a ust. 4e u.o.p.l. Choć podwyżka zastosowana przez stronę pozwaną nieznacznie przekracza ujęty w tym przepisie wskaźnik, to podnieść trzeba, że nie uwzględnia on specyficznej struktury wydatków towarzystwa budownictwa społecznego podlegających zaspokojeniu z czynszów najmu lokali mieszkalnych, tj. kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z budową. Przykładowo Sąd Rejonowy powołał się na wzrost cen materiałów budowlanych, który w 2021 r. wyniósł średnio 12%, zaś w 2022 r. już 25% . Skumulowany wskaźnik cen materiałów budowlanych za te dwa lata będzie znacząco wyższy aniżeli podwyżka stawek najmu dokonana przez stronę pozwaną. Okoliczność ta niewątpliwie musiała zostać przez nią uwzględniona przy ustalaniu tych stawek, skoro mają one zapewnić pokrycie również kosztów remontów budynków. Również koszty obsługi zadłużenia w Banku (...) istotnie wzrosły (o ponad 16%). Pewnym punktem odniesienia mogły być także stawki czynszowe obowiązujące w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej K., choć nie można tracić z pola widzenia, że co do zasady przeznaczone są one dla osób o niższym stopniu zamożności niż mieszkania oferowane przez towarzystwa budownictwa społecznego. Zgodnie z zarządzeniem nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 30 października 2019 r. stawka czynszowa dla najniższej kategorii mieszkania wynosiła 4,90 zł/m ², zaś dla najwyższej 12,52 zł/m ². Z kolei w zarządzeniu nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 6 czerwca 2022 r. stawki te ustalono odpowiednio na 5,96 zł/m ² oraz 15,22 zł/m ². Oznacza to wzrost o ok. 21,5%. Jest to zatem wzrost niższy, niż miało to miejsce w przypadku czynszu kwestionowanego przez stronę powodową, lecz różnica nie była duża. Sąd Rejonowy przeprowadził również porównanie cen ofertowych wynajmu lokali mieszkalnych na wolnym rynku. Średnia cena ofertowa najmu położonych w K. mieszkań o powierzchni do 38 m ² wzrosła między majem 2020 r. a grudniem 2022 r. z 1.577 zł do 2.383 zł, a zatem aż o 51%. W przypadku mieszkań o powierzchni 38-60 m ² (w przedziale tym mieści się również mieszkanie powódki) średnia cena ofertowa w analogicznym okresie wzrosła z 2.024 zł do 3.062 zł, czyli również o 51% Trudno zatem nie zauważyć, że sytuacja najemców lokali pozostających w zasobach pozwanego towarzystwa budownictwa społecznego kształtuje się znacząco lepiej aniżeli osób poszukujących mieszkania na wolnym rynku.

W świetle przedstawionych realiów gospodarczych Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na konieczność rozważenia, czy wyrażone w pozwie oczekiwanie powoda, by stawki czynszu najmu obowiązujące w maju 2020 r. pozostały na niezmienionym poziomie również w grudniu 2022 r. i następnych miesiącach, nie jest wręcz sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Podwyżki cen dotykają ogół społeczeństwa, w tym stronę pozwaną, a z mocy przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa powód, jako najemca lokalu z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego, jest zobowiązany w nich partycypować, gdyż niewątpliwie wpływają one na koszty ponoszone przez pozwaną. Nie ma racjonalnych podstaw ku temu, by powód był zwolniona z partycypowania we wzrostach cen.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98
§ 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Apelację od tego wyroku wniósł, zaskarżając go w całości, zarzucając:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:

1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów polegającą na bezzasadnym, sprzecznym z zebranymi dowodami uznaniu, że:

a) w skład czynszu ustalonego przez stronę pozwaną wchodzą jedynie koszty eksploatacji, remontów i kredytów, podczas gdy Sąd Rejonowy nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę tych kosztów, a jedynie wymienił kwoty, powtarzając twierdzenia pozwanej;

b) środki gromadzone przez pozwaną w ramach funduszu remontowego przeznaczane są w całości na kapitał zapasowy pozwanej spółki, utożsamiając tym samym środki gromadzone przez pozwaną od najemców lokali SIM w ramach funduszu remontowego z kapitałem zapasowym pozwanej spółki, podczas gdy Sąd Rejonowy nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę przeznaczania środków gromadzonych przez pozwaną spółkę w ramach funduszu remontowego i ich przeznaczenia;

c) pozwana udowodniła zasadność podwyżki, a jej twierdzenia są poparte dowodami, podczas gdy pozwana nie przedłożyła dokumentów źródłowych ani jakichkolwiek dokumentów potwierdzających zasadność podwyżek, a powoływała się jedynie na ogólne okoliczności, jak gwałtowny wzrost kosztów, które jednak nie uzasadniały wprowadzenia podwyżki do kwoty 21,50 zł/m ², zwłaszcza mając na uwadze fakt, że zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. to na wynajmującym ciąży obowiązek udowodnienia zasadności dokonanej podwyżki;

2. art. 278 § 2 k.p.c. poprzez niepowołanie biegłego (nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego) dla oceny zasadności skarżonej podwyżki, mimo że sprawa wymagała wiadomości specjalnych;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

1. art. 9a ust. 1 u.o.p.l. w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zw. z art. 8a ust. 5 u.o.p.l. poprzez błędną wykładnię i bezzasadne przyjęcie, że w niniejszej sprawie nie znajdują zastosowania regulacje wynikające z u.o.p.l., w tym w szczególności określona w art. 8a u.o.p.l. procedura związana z wypowiadaniem stawki czynszu, podczas gdy z wykładni tych przepisów wynika, że co do sposobu (procedury) wypowiadania stawki czynszu zastosowanie znajduje właśnie art. 8a ust. 5 u.o.p.l., który został przez Sąd I instancji bezpodstawnie niezastosowany, co miało dalsze konsekwencji w postaci nierozpoznania istoty sprawy i braku przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie;

2. art. 28 u.s.f.r.m. w zw. z art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.l. poprzez ich błędną wykładnię wyrażającą się w twierdzeniu, że badanie zasadności podwyżki czynszu powinno ograniczać się do kryterium nieprzekraczania w skali roku wskaźnika wartości odtworzeniowej lokalu, tj. w oparciu o kryterium wskazane w art. 28 ust. 2 pkt 1) u.s.f.r.m. z jednoczesnym pominięciem badania oceny celowości i ekonomiki kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. w sytuacji, w której art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.l. nie mówi o kontroli zgodności z prawem, a używa pojęcia „zasadności” podwyżki, co wręcz nakazuje dokonanie oceny kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. w kontekście zasadności podwyżki czynszu, tj. czy przedmiotowe koszty są właściwie uargumentowane, czy dokonywane są w sposób obiektywny i racjonalny; błędna wykładnia wskazanych przepisów doprowadziła do nierozpoznania istoty sprawy, co w konsekwencji skutkowało bezzasadnym oddaleniem powództwa;

3. art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. poprzez błędną wykładnię, iż:

a) pozwana może dowolnie kształtować zysk i swobodnie nim dysponować, podczas gdy z uzasadnienia projektu ustawy, a co za tym idzie- z celów ustawy wynika, że SIM-y powinny minimalizować zysk i dbać o utrzymanie czynszów na niskim poziomie;

b) zwrot „pozwala na pokrycie” jest równoznaczny ze zwrotem „aby wystarczyło”, podczas gdy z uzasadnienia sporządzonego do projektu ustawy oraz w doktrynie przyjmuje się, iż pojęcie to oznacza, iż ma pokryć jedynie koszty wskazane w przepisie.

W związku z powyższym strona skarżąca wniosła o:

1) uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania;

ewentualnie o:

2) zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że podwyżka stawki czynszu najmu, dokonana przez pozwaną pismem z dnia 22 sierpnia 2022 r. do kwoty 21,50 zł/m ² jest niezasadna lub zasadna w innej wysokości;

3) ponadto wniosła o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania odwoławczego.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Wskazać należy, że Sąd Odwoławczy podziela ustalenia faktyczne i rozważania prawne poczynione przez Sąd Rejonowy, uznając je za własne, co czyni ponowne szczegółowe ich przywoływanie zbędnym.

W świetle art. 383 k.p.c. za niedopuszczalną uznać należy dokonaną dopiero w postępowaniu apelacyjnym zmianę żądania pozwu, polegającą na wyeksponowaniu nowego uzasadnienia zgłoszonego żądania wynikającego z powołania się na przesłanki innego przepisu prawa materialnego, wskazanego jako nowa podstawa materialnoprawna dochodzonego roszczenia. Przytoczenie w postępowaniu apelacyjnym innych przepisów prawa materialnego aniżeli dotychczas wskazywanych jako materialnoprawna podstawa żądania, a więc wskazujących na inny stan faktyczny niż ten, na którym oparto żądanie pozwu, stanowi - niedopuszczalną w postępowaniu apelacyjnym zmianę powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2009 r., sygn. V CSK 282/08).

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była zasadność dokonania przez stronę pozwaną podwyżki czynszu najmu znajdującego się w jej zasobach najmowanego przez powoda lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K. z kwoty 17,00 zł za m ² do kwoty 21,50 zł za m ². Przedmiotem sporu natomiast nie była zastosowana przez stronę pozwaną procedura wypowiedzenia powodowi wysokości stawki czynszu i jej formalna skuteczność. W związku z powyższym, podnoszone w apelacji (w istocie po raz pierwszy) kwestie formalne dotyczące trybu (procedury) wypowiedzenia wykraczały poza sformułowaną w pozwie podstawę faktyczną żądania i jako takie nie podlegały badaniu na etapie postępowania apelacyjnego.

Spór w niniejszej sprawie w istocie dotyczył kwestii w jakim zakresie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają zastosowanie do umowy najmu lokalu pozostającego w zasobach SIM (TBS) oraz interpretacji przepisu art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Wskazać należy, że Sąd Okręgowy w tym zakresie podziela stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Takie samo stanowisko w tym względzie zaprezentował tutejszy Sąd w uzasadnieniu wyroku z 16 grudnia 2024 r., sygn. II Ca 1093/24.

Nie doszło do zarzucanego naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z powołanym przepisem, sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena dowodów polegać musi na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Zadaniem sądu jest dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. zależy od wykazania, że sąd - oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy i konstruując podstawę faktyczną rozstrzygnięcia - uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, bądź naruszył inne reguły oceny dowodów, a nadto, że wadliwości te posiadały taki ciężar gatunkowy, że mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Nie jest przy tym wystarczające przekonanie strony o innej doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena dokonana przez sąd. Biorąc pod uwagę powyższe wskazać należy, że wbrew zarzutom apelacji, Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, formułując na tej podstawie trafne i logicznie powiązane wnioski. Uznać należy, że analiza materiału dowodowego przeprowadzona przez Sąd I instancji nie przekracza zakreślonych w art. 233 k.p.c. granic swobodnej oceny dowodów. Wskazać przy tym należy, że w drodze podniesienia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie było możliwe podważenie wywiedzionych przez Sąd Rejonowy wniosków prawnych.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ,,u.o.p.l.”) - przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Stosownie do art. 9a ust. 1 u.o.p.l. – do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Art. 9a ust. 2 tej ustawy stanowi, że do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych wybudowanych bez udziału środków, o których mowa w ust. 1, do ustalania wysokości czynszu stosuje się art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (dalej: ,,u.s.f.r.m.”) - stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową.

Stosownie do art. 28 ust. 2 powołanej ustawy - czynsz, o którym mowa w ust. 1, w skali roku nie może przekraczać:

1) 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.;

2) 5% wartości odtworzeniowej, o której mowa w pkt 1 - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2024 r. poz. 1026 i 1089), zwany dalej "KZN".

Z art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie wynika, żeby suma czynszów pobieranych według stawek określonych w sposób wskazany w tym przepisie miała być równa sumie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań SIM związanych z budową. Suma ta ma pozwalać na pokrycie tych kosztów – nie może więc być niższa, ale może być wyższa. Kolejny przepis – art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. – wprowadza limity wysokości czynszów rocznych, jakie SIM (w tym TBS) muszą stosować wobec części (dziś do większości) swoich lokali mieszkalnych. Pierwszy reguluje, kto ma ustalić stawki czynszu, i to, że ma je określić w wysokości wystarczającej na pokrycie kosztów. Drugi ustala maksymalną wysokość rocznego czynszu za wskazane lokale i mówi, że czynsz za te lokale nie może być wyższy. Oba przepisy reprezentują odwrotne tendencje – pierwszy ma spowodować, że czynsz jest odpowiednio wysoki, a drugi, że jest on odpowiednio niski (nie wyższy niż ...). A zatem nie można uznać, że drugi przepis odnosi się do sytuacji, o której mowa w pierwszym. (por. Bończak-Kucharczyk Ewa, Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, Opublikowano: WKP 2023).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27.08.2020 r., I CSK 411/19, OSNC 2021, wskazał, że art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dalej: ,,u.p.b.m.”) , normował jedynie zasady ustalenia stawki czynszu i maksymalną jego wysokość, nie regulował natomiast - podobnie jak pozostałe przepisy rozdziału 4 u.p.b.m. - trybu (procedury) wypowiedzenia wysokości czynszu. Tymczasem zgodnie z art. 33 u.p.b.m. w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Oznacza to - przy uwzględnieniu art. 3 ust. 3 u.o.p.l. - że reguły dotyczące samego trybu wypowiedzenia wysokości czynszu najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego podlegają art. 8a u.o.l.

Jak wskazano wyżej art. 28 u.s.f.r.m. określa zasady ustalania stawek czynszu – stawkę minimalną (ust. 1) oraz stawkę maksymalną (ust. 2). Nie zawiera natomiast zasad dotyczących samej procedury dokonywania podwyżek dotyczącej terminu wypowiedzenia i formy, w jakiej ma być dokonane. W tym też zakresie zastosowanie znajduje art. 8a ust.1 – 3 u.o.p.l. W stanie faktycznym sprawy sama procedura wypowiedzenia wysokości czynszu wynikająca z powołanej regulacji nie była kwestionowana przez powoda.

Nie miało miejsca zarzucane w apelacji nierozpoznanie istoty sprawy. Wbrew stanowisku powoda wskazać należy, że do podwyższenia czynszu najmu w lokalach TBS nie znajduje zastosowania regulacja art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l., zgodnie z którą w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Treści tego przepisu w wyraźny sposób wskazuje, że niezasadność podwyżki na jego podstawie może być stwierdzona w oparciu o przepisy art. 8a ust. 4a-4e, a więc kryteria podwyżki czynszu wyraźnie w ustawie sprecyzowane. Przepisy te nie nadają się do odpowiedniego zastosowania w odniesieniu do czynszu najmu lokali znajdujących się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego. Regulacje te dotyczą kształtowania czynszów najmu na tzw. wolnym rynku, w którym zasadniczo TBS nie uczestniczy.

Zgodnie z art. 8a ust. 4 u.o.p.l., podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Z analizy powołanej regulacji w zestawieniu z regulacją art. 28 u.s.f.r.m. wynika, iż art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. zapewnia najemcom silniejszą ochronę, albowiem przewiduje ustawowy limit, do jakiego może zostać dokonana podwyżka. Podwyższenie czynszu z przekroczeniem tego limitu byłoby bowiem nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c.

W rozpoznawanej sprawie prawidłowość dokonanej zmiany czynszu najmu podlegała zatem ocenie na podstawie regulacji art. 28 u.s.f.r.m. Wskazać należy, że nie budzi wątpliwości Sądu Okręgowego przyjęta przez Sąd I instancji wykładnia 28 u.s.f.r.m. We właściwy sposób Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska powoda sprowadzającego się do oczekiwania, aby czynsz był ustalony w TBS w wysokości równej wysokości ponoszonych przez stronę pozwaną kosztów. Gdyby rzeczywistą wolą ustawodawcy było wprowadzenie górnej (maksymalnej) granicy czynszu poprzez odwołanie się do kryteriów wskazanych w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m., intencja ta winna znaleźć wyraźne odzwierciedlenie w treści tego przepisu, tak jak zostało uczynione w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Nie do pogodzenia z dyrektywami wykładni literalnej, systemowej i celowościowej pozostają twierdzenia, jakoby czynsz najmu lokalu należącego do zasobów SIM musiał każdorazowo ściśle odpowiadać kosztom wymienionym w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. W takim przypadku trudno byłoby dopatrzeć się sensu wprowadzania regulacji art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Ponadto, jak trafnie zauważył Sąd Rejonowy, wykładnia art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. proponowana przez powoda prowadziłaby w praktyce do dysfunkcjonalnych wniosków, znacząco utrudniając gospodarowanie nieruchomością oraz wprowadzając nieprzewidywalność i niestabilność wymiaru czynszów.

Za prawidłową uznać należy interpretację art. 28 u.s.f.r.m., według której przepis ten wyznacza przedział wartości, w którym winny mieścić się stawki czynszu - w ust. 1 określone zostały elementy składające się na minimalną wysokość czynszu, zaś w ust. 2 jego maksymalna wysokość. Nie sposób zatem podzielić zapatrywania, jakoby wypowiedzenie (podwyższenie) było możliwe jedynie do wysokości oznaczonej w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m., gdyż przepis ten nie określa górnej granicy wymiaru, lecz jego minimalną wysokość, zapewniającą pokrycie przynajmniej wymienionych w nim kosztów.

Sąd Rejonowy we właściwy sposób wskazał, że art. 28 ust. u.s.f.r.m. nie daje podstaw do badania zasadności podwyżki czynszu (czy koszty o jakich mowa w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. są właściwie uargumentowane, czy dokonywane są w sposób obiektywny i racjonalny), jeżeli nie przekracza ona limitu określonego w art. 28 ust. 2 tej ustawy. Z tych względów bezprzedmiotowe pozostają zarzuty apelacji, w ramach których podnosi się, że strona pozwana nie udowodniła zasadności podwyżki czynszu, zaś Sąd Rejonowy nie dokonał analizy, jakie koszty wchodzą w skład czynszu ustalonego przez stronę pozwaną oraz przeznaczenia środków gromadzonych w ramach funduszu remontowego i ich przeznaczenia. Wobec powyższego na marginesie jedynie wskazać należy, że nie było podstaw do przyjęcia, aby czynsz najmu w SIM, mieszcząc się w przedziale przewidzianym w art. 28 ust. 1-2 u.s.f.r.m., nie mógł stanowić w części dochodu TBS. Takie zapatrywanie nie tylko nie znajduje żadnej wyraźnej podstawy normatywnej, lecz także stoi w sprzeczności z art. 24 ust. 2 u.s.f.r.m., który wprost stanowiąc o dochodach SIM, nie wyłącza ich osiągania, a jedynie ogranicza rozporządzanie nimi, nakazując przeznaczanie dochodów na działalność statutową.

Wskazać należy, że bez znaczenia z punktu widzenia możliwości wzruszenia zaskarżonego wyroku były wywody zawarte w uzasadnieniu apelacji, gdzie wskazywano, że niezasadne było założenie Sądu I instancji, iż poprzednia stawka czynszu została skalkulowana prawidłowo, albowiem jak wskazał skarżący, już poprzednia stawka czynszu mogła być źle skalkulowana i uwzględniać składniki czynszu nie wymienione w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. Wskazać należy, że powód nie kwestionował na wcześniejszym etapie stawek czynszu obowiązujących do grudnia 2022 r. Zamiast tego w pozwie wskazywał, iż strona pozwana powinna podjąć działania mające na celu utrzymanie obowiązujących kwot czynszu. W stanowisku końcowym wyrażonym w piśmie procesowym z dnia 30 sierpnia 2023r. powód wskazywał zaś, iż podtrzymuje swoje stanowisko co do tego, że podwyżka czynszu, wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszowej i ustalenie nowej stawki czynszowej w kwocie 21,50 zł za 1 m ² zostało dokonane z naruszeniem prawa. Wobec tego podnoszenie obecnie, tj. na etapie wniesienia apelacji argumentu o rzekomej nieprawidłowości stawek obowiązujących do grudnia 2022 r. uznać należało za bezprzedmiotowe. Argumentacja w powyższym zakresie była spóźniona, jak również nieuzasadniona, albowiem nie została poparta jakimkolwiek uzasadnieniem.

W świetle powyższych uwag podwyższenie czynszu do stawki mieszczącej się w granicach wyznaczanych przez art. 28 ust. 1-2 u.s.f.r.m. – co miało miejsce w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy - pozostaje zgodne z prawem. Z tych względów powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy podzielił również stanowisko Sądu Rejonowego, iż nie było podstaw do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność dotyczącą zasadności podwyższenia czynszu. Ustalenie maksymalnego pułapu czynszu najmu nie wymagało wiadomości specjalnych, było bowiem możliwe po przeprowadzeniu nieskomplikowanych działań matematycznych. Z tych samych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 oddalił również wnioski dowodowe zgłoszone w piśmie powoda z dnia 5 lutego 2025 r. jako nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy orzekł jak w pkt I sentencji na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej ustalone na podstawie § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Sędzia Renata Mleczko