Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2020 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Katarzyna Biernat- Jarek (sprawozdawca)
Sędziowie:	Magdalena Meroń-Pomarańska Krzysztof Wąsik

Protokolant: stażysta Monika Pilichowska-Miodek

po rozpoznaniu w dniu 28 października 2020 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w K.

przeciwko R. Z. i J. Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie z dnia 25 lutego 2020 roku, sygnatura akt XII C 878/19/P

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 1 800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Magdalena Meroń- Pomarańska SSO Katarzyna Biernat - Jarek SSO Krzysztof Wąsik

Sygn. Akt II Ca 1230/20

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy nakazał pozwanym R. Z. i J. Z. opuszczenie, opróżnienie z rzeczy tam się znajdujących i udostępnienie ekipie remontowej strony powodowej Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w K. lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w K. oraz przeniesienia się do lokalu zamiennego nr (...) położonego przy ul. (...) w K. na czas niezbędny do wykonania koniecznych napraw i remontu lokalu przy ul. (...) w K. w terminie 21 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia (pkt.1) oddalił powództwo w pozostałym zakresie pkt.2), zasądził solidarnie od pozwanych R. Z. i J. Z. na rzecz strony powodowej Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w K. kwotę 5.507,00 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 3.600,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt.3), nakazał pobrać solidarnie od pozwanych R. Z. i J. Z. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie kwotę 4.090,02 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt.4).

Orzeczenie oparto na następujących ustaleniach faktycznych.

Lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. stanowi własność strony powodowej Towarzystwa Budownictwa (...) S.A. w K.. W dniu 4 lipca 2000 r. strona powodowa zawarła umowę o partycypację z M. K.. Po śmierci M. K. partycypantem została L. G.. Na podstawie umowy cesji partycypacji z dnia 2 czerwca 2015 r. L. G. scedowała przysługującą jej partycypację na A. i B. G., którzy na tej podstawie zyskali prawo do wskazania najemcy lokalu nr (...) przy ul. (...) w K.. Za wskazaniem w/w partycypantów strona powodowa zawarła z pozwanymi R. Z. i J. Z. umowę najmu przedmiotowego lokalu.

Około września 2017 roku mieszkańcy lokali w budynku przy ul. (...), w tym pozwana R. Z., zaczęli zgłaszać stronie powodowej, że na ścianach lokali znajdujących się w budynku pojawiły się pęknięcia, jak również zaczęły występować problemy z zamknięciem drzwi i okien oraz z prowadnicami w szafach. Pracownicy strony powodowej rozpoczęli obserwację budynku stwierdzając drobne uszkodzenia na elewacji oraz pęknięcia fundamentów. Zlecono wówczas wykonanie opinii geologicznej, zgodnie z zaleceniami której założono monitoring geodezyjny oraz obserwowano budynek przez następnych 6 miesięcy. Po weryfikacji monitoringu geodezyjnego około marca 2018 roku okazało się, że budynek osiada, w związku z czym strona powodowa rozpoczęła poszukiwania wykonawcy, który zapewniłby zabezpieczenie budynku przez osiadaniem. Po wyborze wykonawcy, monitoring geodezyjny wykazał z kolei, że budynek przestał osiadać, a zaczął się podnosić. Zjawisko to było nietypowe, w związku z czym strona powodowa rozpoczęła na nowo ustalanie przyczyn takiego stanu rzeczy. W tym celu w dniu 16 lipca 2018 roku zleciła wykonanie specjalistycznej opinii ekspertom z Federacji Stowarzyszeń (...) Naczelnej Organizacji Technicznej w K.. W ekspertyzie stwierdzono m.in., że przyczyną pracy konstrukcji budynku jest negatywny wpływ korzeni roślin na budowlę, które to korzenie rozrastając się ingerują w grunt będący w bezpośrednim kontakcie z budowlą. Nadto wskazano, że przez liczne rysy i pęknięcia fundamentów woda opadowa spływająca po powierzchni terenu w kierunku budynku wnika przez powstałe szczeliny bezpośrednio pod podłogę mieszkań na parterze uplastyczniając lub wypłukując grunt. Skutkuje to osiadaniem warstw podłogowych. W opinii tej zalecono m.in. usunięcie ustroju korzennego otaczającego budynek poprzez wycinkę niektórych drzew i krzewów, a także rozebranie wszystkich warstw podłogowych w mieszkaniach na parterze. Po ich rozbiórce zalecono przeprowadzenie badania gruntu jaki został użyty do zasypów celem ustalenia technologii ich odtworzenia.

Odnośnie wycinki drzew znajdujących się w sąsiedztwie budynku strona powodowa pismem z dnia 31 stycznia 2019 r. zwróciła się w tej kwestii do Zarządu Zieleni Miejskiej w K., który po przeprowadzeniu wizji w terenie zakwalifikował do usunięcia 9 egzemplarzy drzew. Strona powodowa została jednocześnie poinformowana, że usunięcie przedmiotowych drzew będzie możliwe wyłącznie po uzyskaniu zezwalającej na to decyzji administracyjnej.

Po wyborze wykonawcy do wykonania prac remontowych zalecanych w ekspertyzie Naczelnej Organizacji Technicznej rozpoczęto prace zewnętrzne. W listopadzie 2018 roku strona powodowa przystąpiła do inwentaryzacji poszczególnych lokali. W lokalu zajmowanym przez pozwanych stwierdzono liczne pęknięcia. W trakcie oględzin lokali, pracownicy strony powodowej informowali lokatorów o zakresie koniecznego remontu, a także o tym, że mieszkańcy lokali znajdujących się na parterze będą musieli opuścić lokale na czas wykonania prac. Prace miały być wykonywane etapowo, gdyż strona powodowa dysponowała tylko dwoma lokalami zamiennymi na innym osiedlu w K.. W związku z tym z mieszkańcami czterech lokali na parterze ustalono harmonogram wykonywania remontów w poszczególnych lokalach. Pozwana R. Z. początkowo wyraziła wolę, aby remont w jej lokalu odbył się na samym końcu.

Celem przeniesienia lokatorów lokali znajdujących się na parterze budynku do lokali zamiennych strona powodowa na swój koszt wynajęła firmę specjalizującą się w przeprowadzkach. Z poszczególnymi najemcami podpisywano umowy najmu lokalu zastępczego na czas trwania remontu. Oba lokale zastępcze, którymi dysponuje strona powodowa znajdują się w przy ul. (...) w K.. W lokalach tych brak jest mebli, lokatorzy mają możliwość przewiezienia własnych mebli z dotychczasowych lokali ze sobą. Łazienki są wyposażone we wszelkie urządzenia sanitarne, kuchnie są wyposażone w kuchenkę elektryczną.

W przypadku remontu lokali nr (...) czas wyprowadzki lokatorów wynosił ok. 2 miesięcy, zaś w przypadku remontu lokalu nr (...) - około 1 miesiąc. Prace w lokalach znajdujących się na parterze (tj. lokalach nr (...)), poza lokalem numer (...) zajmowanym przez pozwanych, zostały zakończone, a ich lokatorzy powrócili do dotychczasowych mieszkań. Po wykonaniu remontu lokali numer (...) meble zostały przewiezione z powrotem na koszt strony powodowej. Lokale po wykonanych pracach remontowych zostały przywrócone do stanu poprzedniego przez wykonawcę zatrudnionego przez stronę powodową, choć niektórzy mieszkańcy mają zastrzeżenia co do jakości wykończenia lokali.

Kiedy na początku lutego 2019 roku kończyły się prace w lokalach numer (...) pracownik strony powodowej skontaktował się telefonicznie z pozwaną R. Z. informując, że po 13 lutego 2019 roku zwolni się lokal zamienny, w związku z czym będzie możliwość przystąpienia do przeprowadzki przez pozwanych. Pozwana odmówiła przeprowadzki we wskazanym terminie wskazując, że zaplanowała na ten czas wyjazd, a poza tym nie ma możliwości przeprowadzenia się poza B. F..

Pismem z dnia 13 lutego 2019 r. strona powodowa wezwała pozwanych, aby w terminie do 27 lutego 2019 r. opuścili zajmowany lokal i przeprowadzili się do wskazanego przez stronę powodową lokalu zamiennego na czas wykonywania napraw. Pismo to zostało odebrane w dniu 14 lutego 2019 r.

Pismem z dnia 20 lutego 2019 r. pozwani w odpowiedzi na pismo strony powodowej z dnia 13 lutego 2019 r. odmówili opuszczenia lokalu, wskazując, że odmowa spowodowana jest brakiem dostępu do informacji na temat charakteru i zakresu usterek budynku, w szczególności pod kątem zagrożenia katastrofą budowlaną. Wskazali nadto, że w ich ocenie prace remontowe przeprowadzone w październiku 2018 roku na zewnątrz budynku były wystarczające dla zabezpieczenia budynku. Podnieśli także zarzuty odnośnie niedoprecyzowania warunków ewentualnej przeprowadzki.

Pismem z dnia 15 marca 2019 r. strona powodowa skierowała do pozwanych ostateczne przesądowe wezwanie do opuszczenia zajmowanego lokalu i przeniesienia się do wskazanego przez stronę powodową lokalu zastępczego w terminie 4 dni od daty otrzymania pisma. Pismem z dnia 20 marca 2019r. pozwani ponownie odmówili zadośćuczynienia żądaniu strony powodowej. W dniu 3 kwietnia 2019 r. odbyło się spotkanie między przedstawicielami strony powodowej, a pozwaną R. Z. oraz jej pełnomocnikiem, które miało przyczynić się do polubownego załatwienia sporu, jednak nie doszło do wypracowania porozumienia.

W lokalu przy ul. (...) w K. widoczne są liczne uszkodzenia w postaci m.in. pęknięć podłużnych i poprzecznych konstrukcyjnych ścian wewnętrznych i zewnętrznych, odspojeń ścian i sufitów, odspojone płytki podłogowe w łazience, drzwi zawiasowe wewnętrzne nie domykają się, zaś drzwi przesuwne w szafach nie działają prawidłowo. Budynek przy ul. (...) jest w dostatecznym stanie technicznym, lecz powstałe wady budynku mają charakter wad istotnych. Na chwilę obecną nie ma bezpośredniego zagrożenia życia, ani zdrowia dla osób przebywających w budynku oraz lokalu mieszkalnym nr (...). W związku z powstałymi uszkodzeniami budynku istnieje bezwzględna konieczność wykonania prac naprawczych w lokalu mieszkalnym nr (...), aby remont był kompleksowy, zupełny i skuteczny. Konieczne jest w szczególności opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) ze wszystkich ruchomości, przeprowadzenie ręcznych wykopów pod pomieszczeniami celem wykonania niezbędnych napraw, wykonanie i uzupełnienie podbudowy, odtworzenie wylewek betonowych wraz z warstwami izolacji przeciwwodnych, naprawa spękań ścian i sufitów, poziomowanie i pionowanie (korekta zabudowanej stolarki drzwiowej i okiennej), prace tynkarskie, gipsiarskie, malarskie, tapeciarskie na ścianach i sufitach, prace podłogowe i parkieciarskie, zabudowa paneli, płytki podłogowe, montaż zabudowy kuchennej, zabudowa wanny i wniesienie wszystkich ruchomości. Nie można prawidłowo wykonać prac naprawczych bez ingerencji w strukturę lokalu nr (...) wraz z fundamentowaniem oraz gruntem bezpośrednio znajdującym się pod wskazanym lokalem.

W celu wykonania powyższych prac naprawczych lokal mieszkalny nr (...) powinien być w całości opróżniony i wyłączony z użytkowania na czas remontu.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w aktach dokumentów, zeznań świadków G. K., J. G., I. S. i E. Ś., stron oraz opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

W swoich rozważaniach Sąd Rejonowy powołując się na art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym przyznanie lokalu zamiennego uzależnione jest od przeprowadzenia przez właściciela czynności remontowych-wskazał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającym zakresie. Sąd wyjaśnił, że oględziny przeprowadzone przez biegłego wykazały liczne uszkodzenia w lokalu pozwanych w postaci pęknięć ścian, odspojeń ścian i sufitów, odspojeń płytek podłogowych w łazience, problemy z domykalnością drzwi wewnętrznych oraz z działaniem drzwi przesuwnych w szafach, co było związane z procesem osiadania oraz podnoszenia się budynku jaki zaobserwowano na skutek prowadzonych badań geodezyjnych. Dlatego też Sąd przyjął za biegłym, że aby remont budynku był kompleksowy i skuteczny istnieje bezwzględna konieczność wykonania prac naprawczych również w lokalu mieszkalnym nr (...), zajmowanym przez pozwanych a rodzaj remontu nie pozwala na jego wykonanie w obecności lokatorów.

Pozwani wbrew temu co twierdzili, byli informowani o tym, że zakres prac jakie będą prowadzone w lokalu wymaga przeprowadzki do lokalu zamiennego już w listopadzie 2018 roku podczas dokonywania inwentaryzacji lokali. Pozwana wyraziła wówczas wolę, aby lokal numer (...) został poddany remontowi jako ostatni. Strona powodowa przystała na tą propozycję i rozpoczęła prace w pozostałych lokalach. Po uzyskaniu informacji, że nadszedł czas na wykonanie prac w lokalu zajmowanym przez pozwanych, pozwana odmówiła przeprowadzki, początkowo wskazując na niedogodność terminu, zaś później wskazując na niedogodną lokalizację lokalu zamiennego oraz na problem związany z koniecznością demontażu nowej kuchni.

Oceniając dowody Sąd Rejonowy za wartościowy materiał dowodowy uznał opinie biegłego sądowego W. P.. Zwrócił też uwagę, że z opinią sporządzonej przez Naczelną Organizację Techniczną pozwani mogli zapoznać się choćby po doręczeniu im odpisu pozwu wraz z załącznikami, ponadto mimo zaznajomienia się z jej treścią, w dalszym ciągu kwestionowali zakres koniecznych do wykonania prac w zajmowanym przez nich lokalu oraz konieczność przeprowadzki do lokalu zamiennego na czas remontu. Ekspertyza ta została sporządzona przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje z zakresu budownictwa i z jej treści jednoznacznie wynikały zalecenia rozebrania wszystkich warstw podłogowych w mieszkaniach znajdujących się na parterze.

Sąd podniósł także, że ustawa o ochronie praw lokatorów ściśle określa wymogi jakie musi spełniać lokal zamienny, zaś odnośnie konieczności demontażu kuchni w mieszkaniu pozwanych to wyjaśnił, że na stronie powodowej ciąży obowiązek przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego po zakończonych pracach remontowych i jeśli z jakichkolwiek przyczyn obowiązek ten nie zostałby wykonany, czy też zostałby wykonany w sposób nienależyty to pozwanym przysługuje ewentualnie roszczenie odszkodowawcze. Niemniej jednak powyższe kwestie nie mogą jednak stanowić podstawy odmowy opuszczenia lokalu w sytuacji, gdy istnieje bezwzględna konieczność przeprowadzenia w nim remontu, celem zapobieżenia powstawaniu dalszych uszkodzeń budynku.

Sąd podkreślił, że w jego cenie brak było podstaw do zawieszenia postępowania, o co wnioskowali pozwani, w trybie art. 177 par. 1 pkt 3 k.p.c. Natomiast wszczęcie ewentualnego postępowania administracyjnego z wniosku pozwanych oraz innych mieszkańców lokali w budynku przy ul. (...) przez organy nadzoru budowlanego celem kontroli stanu budynku nie ma wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 par. 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik spraw oraz art. 113 ust. 1 u.k.s.c.

Apelację od tego wyroku wnieśli w części – tj. w punkcie w zakresie pkt I III i IV pozwani, zarzucając:

1.  naruszenie art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, poprzez zobowiązanie pozwanych zaskarżonym wyrokiem do przeprowadzki do konkretnego lokalu usytuowanego przy ul. (...), w K., celem realizacji przedmiotowego rozstrzygnięcia, podczas gdy dyspozycja przywołanego przepisu nie nakłada na Sąd takiego obowiązku, a pozwani przez cały czas trwania postępowania postulowali, iż sami wskażą lokal, do którego przeprowadzą się w razie nakazania im opuszczenia zajmowanego przez nich mieszkania.

2.  naruszenie art. 5 k.c. poprzez błędne uznanie, iż zachowanie strony powodowej, polegające na uporczywym uchybianiu obowiązkom informacyjnym w przedmiocie planowanych robót budowlanych jest zgodne z zasadami współżycia społecznego i czyni zadość społeczno - gospodarczemu przeznaczeniu praw przynależnych stronie powodowej

3.  naruszenia art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w związku z art. 98 k.p.c. w związku z art. 102 k.p.c., poprzez obciążenie pozwanych, w całości kosztami sądowymi oraz kosztami procesu, podczas gdy zachodziły przesłanki do zastosowania w tej materii zasad słuszności, przewidzianych przepisami prawa, pozwalającymi na odstąpienie przez Sąd od nałożenia na pozwanych przedmiotowych zobowiązań

4.  naruszenia art. 233 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji oparcie zaskarżonego wyroku na dowodach zawnioskowanych przez stronę powodową, z pominięciem dowodów przeprowadzonych z inicjatywy pozwanych, co skutkowało ustaleniem, iż pozwani zostali prawidłowo poinformowani przez stronę powodową o przyczynach stojących za nakazaniem im opuszczenia zajmowanego przez nich lokalu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wnieśli o zmianę wyroku w zakresie punktu I wyroku poprzez nakazanie pozwanym przeniesienia się do dowolnego, wybranego przez nich lokalu, w terminie 21 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku, zmianę wyroku w zakresie punktu III i IV wyroku poprzez odstąpienie od obciążania pozwanych kosztami sądowymi i kosztami procesu, zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego za II instancję według norm prawem przepisanych, rozpoznanie apelacji na rozprawie, rozpoznanie sprawy również pod nieobecność pozwanych lub ich pełnomocnika.

W odpowiedzi na apelację, strona powodowa wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

​  Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Zaskarżone orzeczenie należało uznać za prawidłowe, stanowiące wynik właściwej oceny zebranego materiału dowodowego i poprawnego zastosowania odpowiednich przepisów prawa materialnego. Sąd Okręgowy podziela poczynione przez Sąd pierwszej instancji ustalenia, a w konsekwencji przyjmuje za swoje, uznając za zbędne powielanie ich w treści niniejszego uzasadnienia.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do przypisywanych Sądowi I instancji uchybień procesowych, gdyż z istoty rzeczy wnioski w tym zakresie determinują kierunek dalszych rozważań. Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z treścią art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału. Przepis ten daje wyraz obowiązującej w procesie cywilnym zasadzie swobodnej oceny dowodów, która to ocena jest podstawowym zadaniem sądu orzekającego.

Swobodna ocena dowodów nie jest całkowicie dowolna. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1k.p.c wymaga wykazania przez stronę odwołującą się do niego, że dokonana przez Sąd ocena konkretnych, zindywidualizowanych dowodów nie da się pogodzić z zasadami doświadczenia życiowego, regułami logicznego rozumowania albo też dowiedzenia, iż ocena ta jest nieprawidłowa dlatego, że nie bierze pod rozwagę treści zgromadzonego materiału procesowego w jego całokształcie. Nie jest przy tym wystarczającym dla uznania go za trafny, aby polemika z tą oceną dokonaną przez Sąd, a co za tym idzie kwestionowanie poprawności opartych na niej ustaleń faktycznych sprowadziła się do przeciwstawiania jej własnej, odmiennej, zdaniem strony, poprawnej wersji zdarzeń doniosłych dla rozstrzygnięcia.

Swobodna ocena dowodów jest jednym z zasadniczych atrybutów jurysdykcyjnej kompetencji Sądu wobec czego omawiany zarzut nie jest usprawiedliwiony nawet wówczas, gdy na podstawie dowodów zgromadzanych w sprawie da się skonstruować także taki ciąg faktów, który strona uznaje za prawidłowy, a jest on przy tym odmienny od tego, który Sąd przyjął jako podstawę faktyczną rozstrzygnięcia o ile tylko formułując ją Sąd nie wykroczył poza ramy wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r., sygn. IV CKN 970/00 oraz z 6 lipca 2005 r., sygn. III CK 3/05, obydwa powołane za zbiorem Lex nr 52753 i nr 180925).

Dodania także wymaga, że w niektórych przypadkach ustawodawca "narzuca" określoną moc dowodową danego środka (np. art. 11, 246, 247 k.p.c.). Przyjmuje się, że moc dowodowa oznacza siłę przekonania o istnieniu lub nieistnieniu weryfikowanego w postępowaniu dowodowym faktu, uzyskaną przez sąd wskutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych. Z kolei wiarygodność danego dowodu wynika z jego indywidualnych cech i obiektywnych okoliczności, za względu na które zasługuje on w ocenie sądu na wiarę lub nie (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 października 2018 r. w sprawie I A Ca 67/18 za J. Klich-Rump, Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia sądowego w procesie cywilnym, Warszawa 1977, s. 132 i n.).

Przenosząc powyższe rozważania na stan sprawy, wskazać należy, że nietrafny okazał się zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Sąd I instancji dokonał prawidłowej oceny dowodów i prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, zrobił to w sposób konkretny w odniesieniu do całego materiału dowodowego. Na podstawie tak ocenionego materiału dowodowego właściwie przyjął, ujawniły się wady, które to wady mają charakter istotny, liczne uszkodzenia w lokalu pozwanych w postaci pęknięć ścian, odspojeń ścian i sufitów, odspojeń płytek podłogowych w łazience, problemy z domykalnością drzwi wewnętrznych oraz z działaniem drzwi przesuwnych w szafach. Powyższe wady niewątpliwie mają związek z procesem osiadania oraz podnoszenia się budynku jaki zaobserwowano na skutek prowadzonych badań geodezyjnych.

W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd pierwszej instancji dokonał należytej analizy wniosków wypływających z opinii biegłego sądowego - W. P.. Owszem biegły oparł się na materiale dowodowym przedłożonym przez pozwanych w trakcie dokonywanej wizji, a nie znajdującym się na ten czas w aktach sprawy, to jednak dostrzec należy, iż uczynił to w istocie celem odniesienia się do pytań pełnomocnika pozwanych, które odbiegały od tezy dowodowej jaka była przedmiotem opiniowania. Co do zarzutu braku powiadomień o zakresie prac Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego to pomimo zwrócenia uwagi na powyższą okoliczność przez biegłego to jak słusznie Sąd I instancji zauważył - opinia biegłego sądowego w tej kwestii wykraczała poza tezę dowodową, w związku z czym pominięcie tych wniosków i osobistych przekonań biegłego było całkowicie uzasadnione. Nie można też pominąć faktu, iż z pisma z dnia 18 marca 2020 r. - k. 284-286 PINB wyraźnie wskazał, iż nie widzi konieczności podjęcia działań kontrolnych w sytuacji kiedy właściciel wywiązuje się ze swoich ustawowych obowiązków i podejmuje kroki mające na celu poprawę stanu technicznego budynku. Dlatego też zarzut naruszenia art. 233 poprzez oparcie zaskarżonego wyroku na dowodach zawnioskowanych przez stronę powodową, z pominięciem dowodów przeprowadzonych z inicjatywy pozwanych, nie zasługuje na uwzględnienie.

W tym miejscu nadmienić należy, że opinia biegłego nie ma co do zasady w sprawie znaczenia rozstrzygającego i podlega ocenie jak każdy środek dowodowy. Nie ma jednak wątpliwości, że w sprawie takiej jak ta, w której nie sposób obyć się bez wiadomości specjalnych, to opinia biegłego ma znaczenie kluczowe, jeśli nawet nie przesądzające. Opinia musi być oczywiście przez Sąd oceniona i taka ocena opinii w sprawie została przeprowadzona przez Sąd I instancji, a przez Sąd odwoławczy sprawdzona. W ocenie Sądu Okręgowego poziom wiedzy biegłego W. P. podstawy teoretyczne i przedmiotowe opinii, sposób motywowania sformułowanych przez niego stanowisk, stopień stanowczości wyrażonych ocen oraz zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej nie budzą wątpliwości, a orzekanie kategoryczne na jej podstawie nie jest dotknięte wadami podnoszonymi w apelacji. Biegły wprost się wypowiedział, że istnieje konieczność wykonania prac naprawczych w lokalu mieszkalnym nr (...) i w tym celu powinien być w całości opróżniony i wyłączony z użytkowania na czas remontu.

Nota bene w sprawie były również dwie opinie prywatne sporządzone przez Naczelną Organizację Techniczną – 1- sza – wstępna miała na celu przede wszystkim ocenę czy istnieje jakiekolwiek niebezpieczeństwo dla mieszkańców i została sporządzona przez konstruktora budynku po oględzinach budynku, druga zaś - miała na celu pogłębioną analizę co do przyczyn zaistniałego stanu rzeczy, jak również sposobów usunięcia pojawiających się uszkodzeń przez powołany zespół ekspertów. To strona pozwana kwestionowała jej treść podważając konieczność wykonania prac w takim zakresie, w jakim w niej proponowano i wnioskowała o powołanie biegłego sądowego, który potwierdził wniosku wynikające z ekspertyz. Nie można się zgodzić z twierdzeniem, iż pozwani nie zostali poinformowani o przyczynach stojących za nakazaniem im opuszczenia zajmowanego przez nich lokalu. Dowody w aktach sprawy wskazują, iż min. to pozwana sama zgłaszała zastrzeżenia do stanu budynku, a skoro zgłaszała to musiała wiedzieć o przyczynach dla których były podejmowane prace. W listopadzie 2018 roku podczas dokonywania inwentaryzacji lokali pozwani powzieli informacje w tym zakresie - wtedy też pozwana wyraziła wolę, aby remont w lokalu numer (...) odbywał się w ostatniej kolejności.

Odnośnie braku udostępnienia do wglądu opinii sporządzonej przez Naczelną Organizację Techniczną, to pozwani mogli się z nią zapoznać w momencie doręczenia odpisu pozwu. Znamienne jest, że jednak mimo zaznajomienia się z jej treścią wciąż kwestionowali zakres koniecznych do wykonania prac w zajmowanym przez nich lokalu oraz konieczność przeprowadzki do lokalu zamiennego na czas remontu. Aczkolwiek w uzasadnieniu apelacji w kolejnym akapicie, ostatecznie nie kwestionowali nakazu opuszczenia lokalu na czas remontu, a jedynie nakazanie im zajęcia lokalu znajdującego się przy ul. (...) w K., podnosząc, iż zachowanie Sądu I instancji wykracza poza dyspozycję art. 10 ust. 4 ustawy i stanowi jego naruszenie.

Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, iż również i ten zarzut jest chybiony. W myśl przywołanego wyżej przepisu, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. W tym zakresie stanowisko komentatorów jest zgodne co do tego by obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego spoczywał na właścicielu, który domaga się opuszczenia najmowanego lokalu na czas remontu.

Zwrócić uwagę w tym miejscu należy, że w przedmiotowej sprawie pozwani w toku całego trwania postępowania sądowego na żadnym etapie nie wykazywali woli dobrowolnego opuszczenia lokalu na innych warunkach niż ich własne, do czego jednak zgodnie z treści cyt. przepisu nie mają prawa o tyle, że obowiązki wynajmującego są ściśle określone przez ustawodawcę. Pamiętać zaś należy, że właściciel lokalu chcąc przeprowadzić niezbędne prace remontowe nie może być uzależniony do woli i wymagań najemcy jeśli ten mnoży przeszkody i nie godzi się na dobrowolne opuszczenie lokalu.

Odnośnie wymagania pozwanych aby lokal zamienny znajdował się w bezpośrednim sąsiedztwie dotychczasowego lokalu, ze względu na bliskość rodziny i opiekę rodziców to Sąd Okręgowy wyjaśnia, iż zgodnie z definicją lokalu zamiennego zawartą w art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni. Zatem kryteria co do odległości lokalizacji , czego domagali się pozwani są pozbawione podstawy prawnej.

Również formułowane w apelacji zarzuty naruszenia art. 5 k.c. przez stronę powodową są chybione - w kontekście działań pozwanych którzy domagali się weryfikacji stanu technicznego budynku pod kątem prawidłowości realizacji procesu budowlanego, czego wyrazem były kolejno składane przez nich pisma i wnioski jak chociażby zestaw pytań do biegłego i zainicjowane postepowanie administracyjne w PINB.

W ocenie Sądu Okręgowego strona powodowa zrealizowała wszystkie ciążące na niej jako wynajmującym obowiązki - po uzyskaniu ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osoby posiadające stosowne uprawnienia budowlane, przystąpiła do realizacji jej zaleceń, w taki sposób, aby zabezpieczyć budynek i zapobiec ewentualnym dalszym jego uszkodzeniom. W rzeczywistości to pozwani formułując kolejne wątpliwości i przeszkody, nie zrealizowali swoich obowiązków jako najemcy - nie chcąc się zgodzić na opuszczenie lokalu, mimo wezwań i wcześniejszych uzgodnień, strona powodowa została zmuszona do wystąpienia na drogę sądową.

To zachowanie pozwanych można odbierać jako nielojalne nie tylko wobec innych lokatorów, ich sąsiadów którzy zdecydowali się na remont chcąc uzyskać poprawę warunków mieszkaniowych i stanu technicznego budynku, ale także i względem strony powodowej która chciała zadbać o substancje budynku.

Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w związku z art. 98 k.p.c. w związku z art. 102 k.p.c. w zakresie obciążenia kosztami sądowymi, to i ten zarzut jest bezzasadny.

W ocenie tut. Sądu brak było podstaw do odstąpienia od obciążania pozwanych kosztami procesu na gruncie niniejszej sprawy. Zasadą w procesie cywilnym jest, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (art. 98 § 1 k.p.c.). Tylko w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej część kosztów procesu albo nie obciążać jej w ogóle kosztami (art. 102 k.p.c.). Odstąpienie od obciążania strony przegrywającej sprawę kosztami procesu poniesionymi przez jej przeciwnika procesowego jest jednak możliwe jedynie w wypadkach szczególnie uzasadnionych, tj. wówczas, gdy z uwagi na okoliczności faktyczne konkretnej sprawy zastosowanie ogólnych zasad odpowiedzialności za wynik procesu byłoby sprzeczne z zasadą słuszności, a taka sytuacja bynajmniej nie miała miejsca w sprawie. W sytuacji gdy pozwani do końca trwania postępowania kwestionowali merytoryczną zasadność żądania, mimo tego, że konieczność przeprowadzenia remontu wymagającego opuszczenia przez nich lokalu była w świetle zgromadzonego materiału dowodowego oczywista, co potwierdziła opinia biegłego sądowego – sporządzona na wniosek samych pozwanych, a także niewykorzystana możliwości zawarcia ugody – Sąd Okręgowy nie widzi żadnej podstawy do przerzucenia finansowego ciężaru postępowania sądowego na wygrywającego proces lub innych obywateli, z których podatków pokrywane są m.in. koszty funkcjonowania Sądów.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.

Także kosztami postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy obciążył pozwanych, jako stronę przegrywająca sprawę w tym zakresie w rozumieniu art. 98 § 1 k.p.c., zasądzając od niej koszty zastępstwa procesowego strony powodowej w wysokości 1800 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt 2 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie z daty wniesienia apelacji.

SSO Magdalena Meroń-Pomarańska SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSO Krzysztof Wąsik