Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 września 2015 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Małgorzata Łoboz (sprawozdawca)
Sędziowie:	SO Beata Tabaka SO Katarzyna Oleksiak

Protokolant: protokolant sądowy Ewelina Hazior

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2015 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa R. M., M. K. (1), A. K., M. K. (2) i M. Z.

przeciwko Gminie J. - P.

o ustalenie

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 16 grudnia 2014 r., sygnatura akt I C 3072/13/K

1.  oddala apelacje;

2.  zasądza na rzecz Gminy J. – P. od powodów R. M., M. K. (1), A. K., M. K. (2) i M. Z. kwoty po 300 zł (trzysta złotych) od każdego z nich tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

3.  prostuje oczywistą omyłkę w zaskarżonym orzeczeniu zastępując w komparycji i sentencji słowa: (...) słowami (...).

SSO Katarzyna Oleksiak SSO Małgorzata Łoboz SSO Beata Tabaka

UZASADNIENIE

Powódka R. M. wniosła o ustalenie, że podwyżka stawki czynszu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. dokonana w dniu 12 sierpnia 2013 r. przez stronę pozwaną Gminę J.-P. jest niezasadna wskazując w uzasadnieniu, iż strony łączy umowa najmu w/w lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku nr (...) - (...). W ww. umowie postanowiono, iż właściciel jest uprawniony do podwyższania czynszu względnie opłat za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem określonych terminów wypowiedzenia, nie częściej niż co 6 miesięcy. Powódka podniosła, iż od 1 lipca 2012 r. do 12 sierpnia 2013 r. wysokość stawek czynszowych podnoszona była trzykrotnie, od kwoty 2,21 zł za 1 m2 do kwoty 9 zł za 1m2, która stanowi 352% stawki poprzednio obowiązującej. Taka podwyżka czynszu nie znajduje zdaniem powódki uzasadnienia i nie jest usprawiedliwiona żadnymi nadzwyczajnymi okolicznościami, w szczególności pracami remontowymi przeprowadzonymi przez Gminę. Nadto wartość podwyżki w roku 2013 znacznie przekracza średni wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku kalendarzowym 2012, a strona pozwana na pisemne zapytanie powódki nie przedstawiła powodów jej dokonania oraz szczegółowej kalkulacji, choć dokonana podwyżka zbliżona jest do 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Skarżąca podniosła także, że uchwała Rady Gminy J.-P. stanowiąca podstawę dokonania podwyżki zmodyfikowała treść załącznika uchwały Rady z 15 czerwca 2009 r. w części dotyczącej sposobu zarządzania budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, zamiast zmienić tę część ww. załącznika, który dotyczył zasad polityki czynszowej. W efekcie w jednym akcie prawnym obowiązują obok siebie dwa przepisy dotyczące zasad polityki czynszowej i w konsekwencji zaskarżona decyzja o podwyżce czynszu pozbawiona jest podstawy prawnej.

Pozwem złożonym w dniu 16 października 2013 roku powódka M. Z. wniosła o ustalenie, że podwyżka stawki czynszu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. dokonana w dniu 12 sierpnia 2013 r. przez stronę pozwaną Gminę J.-P. jest niezasadna (k. 33-38).

Pozwem złożonym w dniu 16 października 2013 roku powód M. K. (2) wniósł o ustalenie, że podwyżka stawki czynszu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. dokonana w dniu 12 sierpnia 2013 r. przez stronę pozwaną Gminę J.-P. jest niezasadna (k. 63-68).

Pozwem złożonym w dniu 16 października 2013 roku powódka A. K. wniosła o ustalenie, że podwyżka stawki czynszu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. dokonana w dniu 12 sierpnia 2013 r. przez stronę pozwaną Gminę J.-P. jest niezasadna (k. 94-99).

Pozwem złożonym w dniu 16 października 2013 roku powódka M. K. (1) wniosła o ustalenie, że podwyżka stawki czynszu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. dokonana w dniu 12 sierpnia 2013 r. przez stronę pozwaną Gminę J.-P. jest niezasadna (k. 124-129).

W uzasadnieniu powyższych podniesione zostały identyczne argumenty, jakie powołała R. M. na uzasadnienie swego żądania. W piśmie z dnia 11 lipca 2014 r. powodowie podnieśli nadto, iż zawarte z nimi umowy uwzględniały zapisy zawarte w Karcie Nauczyciela i nie mogą być traktowane przez stronę pozwaną jak lokale komercyjne. Gmina nie wykonuje zdecydowanej większości zaplanowanych prac remontowych, a wszystkie mieszkania wyremontowali od podstaw jego mieszkańcy na własny koszt. Powodowi powołali się ponadto na swoją trudną sytuację materialną i osobistą (k. 195-202).

Strona pozwana Gmina J.-P. wniosła o oddalenie powództw i zasądzenie od powodów kosztów postępowania według norm przepisanych. Przyznając, iż z powodami łączą ją umowy najmu lokali mieszkalnych w budynku położonym w P. nr (...) wskazała, że do pozwów nie zostały dołączone pisma wypowiadające dotychczasową wysokość czynszu najmu, stanowiące zasadniczy dowód na dokonanie podwyżki. Nadto zarzuciła, iż pozwy R. M., M. K. (1) oraz M. K. (2) z dnia 18 października 2013 r. zostały wniesione po upływie ustawowego dwumiesięcznego terminu. Strona pozwana podniosła także, iż podwyżka we wszystkich przypadkach nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu, zatem była uzasadniona wskazując na fakt, że właściciel nie uzyskuje w czynszu przychodów pozwalających na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, a konieczne jest dokonanie dużych inwestycji i generalnego remontu budynku. Odnosząc się do zarzutu braku podstawy prawnej do dokonania podwyżki czynszu pozwana Gmina wskazała, iż błąd uchwałodawczy po stronie Rady Gminy J.-P. nakazuje stosowanie w tym wypadku reguł kolizyjnych i interpretacyjnych wypracowanych przez doktrynę prawa, a w szczególności regułę lex posteriori derogat legi priori i regułę celowościową. Przy dokonaniu tej wykładni podstawę prawną do dokonania podwyżki określają w punkcie 4 cz. I załącznika nr 1 do uchwały Rady Gminy J.-P. z 15 czerwca 2009 r. po dokonaniu jego nowelizacji, a która to zmiana jako późniejsza derogowała sprzeczny z nią punkt 3.

Wyrokiem z dnia 16 grudnia 2014 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa –Krowodrzy w Krakowie oddalił powództwa oraz zasądził od powodów R. M., M. K. (1), A. K., M. K. (3), M. Z. na rzecz strony pozwanej Gminy J.-P. kwoty po 600 zł w każdej ze spraw połączonych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

W podstawie faktycznej orzeczenia wskazał, iż bezspornym było, że że powódka R. M., powódka M. Z., powód M. K. (2), powódka A. K., powódka M. K. (1) (poprzednie nazwisko P.), są najemcami lokali mieszkalnych o numerach odpowiednio: (...) znajdujących się w P. nr (...), a strona pozwana jest właścicielem tych lokali mieszkalnych.

Sąd Rejonowy ustalił, że powódka R. M. zajmuje lokal mieszkalny nr (...) zlokalizowany w P. nr (...) – w D. na podstawie umowy najmu nr (...) z dnia 13.07.2009 r. Zgodnie z aneksem do umowy najmu z dnia 21.02.2013 r. począwszy od 1 czerwca 2013 r. miesięczny czynsz najmu wynosił 130,17 zł brutto. Pismem z dnia 12 sierpnia 2013 roku, odebranym przez powódkę R. M. 16 sierpnia 2013 r., powódka została poinformowana o zmianie wysokości stawki czynszu. Strona pozwana dokonała wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu począwszy od 1 grudnia 2013 roku. Stawkę czynszu strona pozwana podwyższyła do kwoty 9,00 zł za 1 m2, tj. 457,65 zł brutto za miesiąc.

Powódka M. Z. zajmuje lokal mieszkalny nr (...) zlokalizowany w P. nr (...) – w D. na podstawie umowy najmu nr (...) z dnia 13.07.2009 r. Zgodnie z aneksem do umowy najmu z dnia 21.02.2013 r. począwszy od 1 czerwca 2013 r. miesięczny czynsz najmu wynosił 130,17 zł brutto. Pismem z dnia 12 sierpnia 2013 roku powódka została poinformowana o zmianie wysokości stawki czynszu. Strona pozwana dokonała wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu począwszy od 1 grudnia 2013 roku. Stawkę czynszu strona pozwana podwyższyła do kwoty 9,00 zł za 1 m2, tj. 457,65 zł brutto za miesiąc.

Powód M. K. (2) zajmuje lokal mieszkalny nr (...) zlokalizowany w P. nr (...) – w D. na podstawie umowy najmu nr (...) z dnia 13.07.2009 r. Zgodnie z aneksem do umowy najmu z dnia 21.02.2013 r. począwszy od 1 czerwca 2013 r. miesięczny czynsz najmu wynosił 130,17 zł brutto. Pismem z dnia 12 sierpnia 2013 roku, odebranym przez powoda M. K. (2) 16 sierpnia 2013 r., powód został poinformowany o zmianie wysokości stawki czynszu. Strona pozwana dokonała wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu począwszy od 1 grudnia 2013 roku. Stawkę czynszu strona pozwana podwyższyła do kwoty 9,00 zł za 1 m2, tj. 457,65 zł brutto za miesiąc.

Powódka A. K. zajmuje lokal mieszkalny nr (...) zlokalizowany w P. nr (...) – w D. na podstawie umowy najmu nr (...) z dnia 13.07.2009 r. Zgodnie z aneksem do umowy najmu z dnia 21.02.2013 r. począwszy od 1 czerwca 2013 r. miesięczny czynsz najmu wynosił 130,17 zł brutto. Pismem z dnia 12 sierpnia 2013 roku, powódka została poinformowana o zmianie wysokości stawki czynszu. Strona pozwana dokonała wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu począwszy od 1 grudnia 2013 roku. Stawkę czynszu strona pozwana podwyższyła do kwoty 9,00 zł za 1 m2, tj. 457,65 zł brutto za miesiąc.

Powódka M. K. (1) zajmuje lokal mieszkalny nr (...) zlokalizowany w P. nr (...) – wD. na podstawie umowy najmu nr (...) z dnia 13.07.2009 r. Pismem z dnia 12 sierpnia 2013 roku, odebranym przez powódkę M. K. (1) 16 sierpnia 2013 r., powódka została poinformowana o zmianie wysokości stawki czynszu. Strona pozwana dokonała wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu począwszy od 1 grudnia 2013 roku. Stawkę czynszu strona pozwana podwyższyła do kwoty 9,00 zł za 1 m2, tj. 457,65 zł brutto za miesiąc.

Sąd Rejonowy ustalił także, że powodowie zażądali od strony pozwanej pisemnego uzasadnienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji. W odpowiedzi strona pozwana wskazała, iż podwyżka czynszu nie przekroczyła kwoty 3% wartości odtworzeniowej lokalu i nie jest konieczne jej pisemne uzasadnienie. Uchwałą nr XXXII/169/09 z dnia 15 czerwca 2009 r. Rada Gminy J.-P. przyjęła „Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy na lata 2010-2015 oraz Zasady Wynajmowania Lokali Wchodzących w Skład Mieszkaniowego (...)” planując w budynku nr (...) w P.: wykonanie odprowadzenia wód opadowych, uszczelnienie piwnic, wykonanie izolacji termicznej stropodachu, wymianę kotłów gazowych, wykonanie nowego pokrycia dachowego z papy, utwardzenie podjazdu i remont dojść.

Sąd Rejonowy ustalił także, że budynek nr (...) położony w P. wymaga generalnego remontu, m.in. w zakresie pokrycia dachu, odwodnienia, wymiany instalacji wewnętrznych. Mieszkańcy budynku stale i na bieżąco zgłaszają stronie pozwanej pilną potrzebę wykonania kompleksowego remontu. W latach 2011-2014 Gmina J.-P. w przedmiotowym budynku wykonała prowizoryczne naprawy dachu, bieżące, drobne naprawy instalacji wodno-kanalizacyjnej i kotła gazowego, wybudowała wiatę na składowanie odpadów komunalnych, oprócz tego wykonywała również okresowe przeglądy instalacji elektrycznej i przewodów kominowych.

Lokale zajmowane przez powodów są zawilgocone, na ścianach mieszkań regularnie pojawia się grzyb. Powodowie na bieżąco, na własny koszt, usuwają pleśń z lokali, ponadto z własnych środków przeprowadzają w swoich lokalach prace remontowe takie jak: malowanie, położenie gładzi, podłóg, naprawa piecyków gazowych. Najemcy również sami sprzątają klatkę schodową i porządkują teren wokół budynku.

R. M. utrzymuje się z emerytury w wysokości 1500 zł netto miesięcznie. W lokalu nr (...) mieszka obecnie sama. Jej miesięczne wydatki na utrzymanie lokalu wraz z opłatami za media to kwota około 900 zł.

M. K. (2) lokal nr (...) zajmuje wraz z żoną i dorosłym synem. Łączne dochody rodziny to wynagrodzenie za pracę powoda w kwocie ponad 3000 zł netto. Miesięczne wydatki na utrzymanie lokalu wraz z opłatami za media to kwota około 1000 zł.

A. K. zajmuje lokal nr (...) wraz z mężem i dwójką dzieci w wieku 10 lat i 4 lata. Ich łączne miesięczne dochody to kwota około 6000 zł netto. Miesięczne wydatki na utrzymanie lokalu przed podwyżką wraz z opłatami za media to kwota około 1000 zł.

M. K. (1) zajmuje lokal nr (...) z mężem i córką lat 3. Ich łączne miesięczne dochody to kwota około 4000 zł netto. Miesięczne wydatki na utrzymanie lokalu wraz z opłatami za media to kwota około 1000 zł.

M. Z. zajmuje lokal nr (...) z mężem i dwójką dzieci w wieku 12 lat i 7 lat. Ich łączne miesięczne dochody to kwota około 4000 zł netto. Miesięczne wydatki na utrzymanie lokalu wraz z opłatami za media to kwota około 1000 zł.

Roczny wpływ z czynszów uzyskiwanych od najemców lokali w budynku nr (...) w P. wyniósł od 10 978,84 zł za rok 2011 do 13 028,16 zł za rok 2013.

W motywach rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy w pierwszym rzędzie wskazał, iż strona pozwana niezasadnie zarzuciła, iż powodowie R. M., M. K. (2) i M. K. (1) przekroczyli ustawowy termin do złożenia niniejszych powództw, bowiem jak ustalono ww. osoby otrzymały wypowiedzenia stawki czynszu w dniu 16 sierpnia 2013 r., zaś powództwa zostały przez nich wniesione w dniu 16 października 2013 r. (data stempla pocztowego), co wskazuje, że wszyscy powodowie wnieśli pozew w ustawowym terminie. Oceniając merytorycznie powództwa Sąd Rejonowy uznał, iż w rozpoznawanych sprawach podwyżki stawki czynszu najmu lokali powodów dokonane pismami z dnia 12 sierpnia 2013 r. były dopuszczalne w świetle przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), bowiem podwyżki te nie przekroczyły 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie bowiem z obwieszczeniem Wojewody (...) z dnia 29 marca 2013 r. w sprawie ogłoszenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. oraz województwa (...), z wyłączeniem miasta K., na okres 6 miesięcy, od dnia 1 kwietnia 2013 roku (Dz. Urz. Woj. z 2013, poz. 2469) wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa (...), z wyłączeniem miasta K. wynosiła 3858 zł. Z powyższego wynika, iż stawka czynszu wynosząca 9,645 zł/m ² to maksymalna stawka czynszu nie przekraczająca progu 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W wypowiedzeniach z dnia 12 sierpnia 2013 r. strona pozwana wskazała zaś wszystkim powodom nową stawkę wynoszącą 9,00 zł/m ², a zatem mieszczącą się poniżej progu 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W konsekwencji, brak było podstaw do badania przez Sąd zasadności dokonanych podwyżek pod kątem zgodności z przepisami art. 8a ust. 4a i 4b, a także 4e cyt. ustawy. Z tych samych przyczyn strona pozwana mogła odmówić powodom sporządzenia na piśmie uzasadnienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji.

Odnosząc się z kolei do braku podstawy prawnej do dokonania podwyżki czynszu, Sąd Rejonowy wskazał, iż w istocie po wejściu w życie nowelizacji uchwały nr XXXII/169/09 Rady Gminy J. – P. z dnia 15 czerwca 2009 roku w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy J. – P., dokonanej uchwałą nr XXXVII/199/2013 Rady Gminy J. – P. z dnia 29 kwietnia 2013 roku, istniała rozbieżność w zakresie zakresu dopuszczalnej podwyżki czynszu dla lokali mieszkalnych, to jednak powyższą rozbieżność należy rozstrzygać przy użyciu tzw. reguł kolizyjnych a to: Lex posterior derogat legi priori, co oznacza, iż ograniczenie w dokonywaniu podwyżki czynszu nie obowiązywało, dopóki czynsz najmu nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Taka sytuacja miała miejsce przy dokonaniu zaskarżonych podwyżek, a w umowach najmu zawartych z powodami przewidziano również możliwość podwyżki czynszu nie częściej niż co 6 miesięcy (§ 5 pkt 6 umów).

Z kolei sytuacja osobista i majątkowa powodów nie jest okolicznością istotną dla rozpoznania sprawy, albowiem przesłanki związane z osobą najemcy nie mają znaczenia dla ustalenia wysokości czynszu najmu. Nie budził też wątpliwości fakt, iż budynek nr (...) w P. wymaga generalnego remontu oraz , iż to głównie najemcy nakładem własnych sił i środków dbają o zajmowane lokale oraz cały budynek, zaś strona pozwana ogranicza swe działanie do drobnych prac bieżących. Poza kognicją Sądu jest jednak ocena racjonalności wydawanych przez stronę pozwaną środków na nieruchomość, choć Sąd Rejonowy wskazał także, że czynsze w dotychczasowej wysokości – przed podwyżką, jak wynika z przedłożonych zestawień, pozwalały na pokrycie jedynie bieżących wydatków na utrzymanie nieruchomości.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na zasadzie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie R. M. , M. K. (1), A. K., M. K. (2), M. Z. i zaskarżając go w całości zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie skutkujące pominięciem przez Sąd I instancji norm kompetencyjnych przewidzianych przepisami prawa - nakładających na organy samorządu terytorialnego ściśle określone zadania, a w szczególności zobowiązujące organ wykonawczy do wydania zarządzenia ustalającego wysokość stawki czynszu, który to dopiero akt stanowić może podstawę oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu, podczas gdy w niniejszej sprawie Wójt Gminy J. - P. wypowiedział stawkę czynszową na podstawie uchwały Rady Gminy ale nie wydał w tym zakresie żadnego zarządzenia zgodnie z ustaw, przez co działanie to nie znajduje oparcia w przepisach prawa miejscowego i nie może rodzić żadnych konsekwencji prawnych; naruszenie prawa materialnego, tj. art. 7 ust. 1 w/w ustawy, poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie czynników indywidualizujących każdą nieruchomość lokalową, które to z kolei elementy winny przekładać się na zróżnicowaną wysokość czynszu ustalanego dla poszczególnych mieszkań znajdujących się wD. albowiem w niniejszej sprawie rozpatrywana była wyłącznie wartość odtworzeniowa lokalu właściwa dla terenu gminy; naruszenie przepisów Konstytucji, a to art. 76 , który stosowany powinien być w niniejszej sprawie bezpośrednio, poprzez jego niezastosowanie polegające na pominięciu przez Sąd powinności władzy publicznej sprowadzającej się do podejmowania działań mających przeciwdziałać nieuczciwym praktykom rynkowym, a nadto stanowić gwarancję poszanowania takich wartości jak zdrowie i bezpieczeństwo obywateli, podczas gdy Gmina nie wywiązuje się z zawartych z najemcami umów i całość obowiązków zmierzających do zachowania substancji oraz prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przerzuca na mieszkańców, którzy ponoszą je we własnym zakresie; naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie wybiórczej oceny materiału dowodowego, w szczególności wskutek uznania, iż sytuacja osobista i majątkowa powodów, stan techniczny budynku, rodzaj i zakres prac ponoszonych przez najemców D., nie stanowią okoliczności istotnych dla rozpoznania sprawy pomimo, że okoliczności te powinny przekładać się bezpośrednio na wysokość stawki czynszu i częstotliwość dokonywanych podwyżek przy uwzględnieniu elementów indywidualizujących nieruchomość; art. 102 k.p.c . poprzez jego niezastosowanie i obciążenie powodów kosztami procesu w całości, pomimo zaistnienia po ich stronie szczególnie uzasadnionych okoliczności motywowanych względami słuszności, które nakazywałaby odstąpienie od zasady obciążania strony przegrywającej sprawę kosztami procesu. W szczególności Sąd winien mieć na względzie właściwości i warunki osobiste najemców i ich rodzin, a to ich wiek, stan zdrowia, możliwości finansowe oraz okoliczności realizacji obowiązków wynikających z zawartych umów najmu.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenia od strony pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Skarżący wnieśli także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka R. S., byłego radnego Gminy J. - P. celem ustalenia okoliczności podejmowania decyzji w zakresie kolejnych podwyżek czynszu w (...), ustalenia zasad i sposobu gospodarowania środkami pozyskanymi od powodów tytułem czynszu, a także na okoliczność treści rozmów z mieszkańcami D. w przedmiocie podwyżek, stanu technicznego budynku, a nadto prac naprawczych wykonanych przez Gminę i ewentualnie poniesionych w tym zakresie kosztów.

Strona pozwana Gmina J. –P. wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja nie jest uzasadniona, gdyż w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego ani prawa procesowego w sposób zarzucany w apelacji.

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy oparł się na stanie faktycznym przyjętym przez Sąd pierwszej instancji, przyjmując go za własny, albowiem poczynione w sprawie ustalenia faktyczne mają swe źródło w dowodach, które ocenione zostały zgodnie ze wszelkimi wskazaniami z art. 233 § 1 k.p.c. , podniesiony zaś w apelacji zarzut naruszenia tej normy prawnej dotyczył w istocie oceny skutków prawnych poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych, a nie naruszenia zasad oceny dowodów, które powołany przepis ustanawia i w związku z tym zostanie omówiony w dalszej części uzasadnienia.

Odnosząc się pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia art. 76 Konstytucji, który to przepis w ocenie skarżących winien znaleźć w sprawie bezpośrednie zastosowanie, wskazać należy, że przepis te nie może być źródłem żadnych praw podmiotowych, ani roszczeń, albowiem z treści powyższego uregulowania wynika, że wprawdzie ochrona m.in. najemców jest powinnością władz publicznych w tym zakresie stanowiąc gwarancje tej ochrony, to jednak zakres tej ochrony określa ustawa. W przypadku stosunku najmu jest to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, która w swych przepisach w sposób szczegółowy reguluje podstawy i tryb podwyższania czynsz najmu oraz innych opłaty za używanie lokalu. W szczególności przepis art. 8a w/w ustawy w połączeniu z art. 9 ustawy, normuje w sposób wyczerpujący kwestie podwyższania wysokości czynszu przez właściciela, statuuje też tryb kwestionowania podwyżek. Z przepisu tego wynika, że podwyżka ta może być dokonywana nie częściej niż co 6 miesięcy, chyba że dotyczy opłat niezależnych od właściciela. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach (art. 8a ust. 4 ustawy) i wiąże się z obowiązkiem pisemnego przedstawienia jej przyczyn i kalkulacji (na pisemne żądanie lokatora w terminie 7 dni – art. 8a ust. 4). A contrario w świetle tego przepisu podwyżka czynszu, która nie prowadzi do przekroczenia w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie musi być w powyższym trybie uzasadniona przez właściciela lokalu, co nie oznacza jednak pozbawienia lokatorów ochrony przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszów w ramach sądowej kontroli właściwej dla spraw cywilnych. Przepis ten był przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego, który badając jego zgodność m.in. z art. 76 Konstytucji wskazał, że nie zachodzi niezgodność art. 8a ust. 4 z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji, ze względu na fakt nie objęcia pełną ochroną lokatorów, wobec których podwyżka nie doprowadziła do przekroczenia pułapu 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a wprowadzone przez ustawodawcę kryterium wysokości podwyżki pozwala na zrównoważenie interesów obu stron stosunku prawnego na pewnym poziomie, a osiągnięcie celu, którym jest ochrona lokatora przed nadmiernymi podwyżkami, odbywa się z poszanowaniem pewnych proporcji w ograniczaniu uprawnień właścicieli

( wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 maja 2006 r. K 33/05 ). Stąd choć dokonana przez stronę pozwaną podwyżka czynszu najmu w stosunku do zajmowanych przez powodów lokali mieszkalnych była znacząca i zbliżona do pułapu 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to jednak z uwagi na okoliczność, że tej wartości nie przekroczyła, nie może zostać oceniona jako niezgodna z przepisem art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Nie można też przyjąć, że powołany przepis art. 76 Konstytucji został naruszony przez Sąd Rejonowy poprzez pominięcie okoliczności, że Gmina J. –P. nie wywiązuje się z zawartych z powodami jako najemcami umów i całość obowiązków związanych z zachowaniem substancji budynku i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przerzuca na mieszkańców. Kwestia ta była przedmiotem rozważań Sądu Rejonowego, który wskazał, iż dotychczasowa wysokość czynszów z tytułu najmu lokalów mieszkalnych w budynku nr (...) w P., pozwala jedynie na pokrycie bieżących wydatków na utrzymanie nieruchomości. Z oceną tą, która nie była kwestionowana w apelacji, trzeba się zgodzić, albowiem stawki czynszu najmu w wysokości 130,17 zł, które dotychczas płacili powodowie jako najemcy lokali mieszkalnych w budynku nr (...) w P., z całą pewnością nie pozwalały na poczynienie znaczących nakładów ani remontów tej nieruchomości. Obiektywnie rzecz biorąc stawki te ocenić należy także jako bardzo niskie w stosunku do obecnych realiów, uwzględniając nawet, że lokale te położone są nie w dużym ośrodku miejskim, lecz w Gminie J. –P.. W konsekwencji okoliczności te nie mogły prowadzić do przyjęcia, że została naruszona wskazana wyżej norma konstytucyjna. Nie można także za zasadny uznać zarzut naruszenia art. 7 ust. 1 w/w ustawy, który stanowi, że czynsz w lokalach komunalnych nie może być ustalany dowolnie, ale musi uwzględniać elementy wymienione w art. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w tym: położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku. Biorąc bowiem po uwagę, że lokale objęte podwyżką czynszu najmu, która była kwestionowana przez powodów, położone są w jednym budynku, który stanowi D., zarówno wyposażanie tych lokali w instalacje i urządzenia techniczne jest podobne , jak również standard i stan budynku jak i wyposażenie w przypadku wszystkich tych lokali jest podobne. Powyższe uzasadniało zatem określenie takiej samej stawki czynszu najmu w stosunku do wszystkich tych lokali.

Chybiony był także zarzut, w którym powodowie wywodzili, że dokonana przez stronę pozwaną podwyżka czynszu została dokonana bez podstawy prawnej, a podwyższając stawkę czynszu Gmina działając poprzez swoje organy nie dochowała ustawowych wymogów przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Podkreślić należy, że w Gminie J. –P. obowiązywał wieloletni program, o którym mowa w art. 21 ust. 1 ustawy, a który określony został uchwałą nr XXXII/169/09 z dnia 15 czerwca 2009 r. Rady Gminy J.-P., zmienioną następnie uchwałą nr XXXVII/199/2013 z dnia 29 kwietnia 2013 roku. Pierwotnie w punkcie 3 uchwały nr XXXII/169/09 z dnia 15 czerwca 2009 r. przyjęto bowiem, że od 1 stycznia 2010 r. podwyższa czynszu najmu mogła zostać dokonana przez Wójta Gminy nie częściej niż co 6 miesięcy za zachowaniem obowiązujących w tym zakresie przepisów dla lokali mieszkalnych, przy czym stawka ta nie mogła zostać podwyższona każdorazowo o więcej niż 5 % w stosunku do stawki obowiązującej. Na mocy uchwały nr XXXVII/199/2013 Rady Gminy J. – P. z dnia 29 kwietnia 2013 roku nie został wprawdzie uchylony powyższy przepis , to jednak zmianie uległ złącznik nr 1 w części I pkt. 4, który w nowym brzmieniu stanowił, iż podwyższa czynszu najmu mogła zostać dokonana przez Wójta Gminy nie częściej niż co 6 miesięcy za zachowaniem obowiązujących w tym zakresie przepisów dla lokali mieszkalnych, przy czym przy czym podwyżka czynszu nie mogła przekroczyć w skali roku 10 % czynszu dotychczasowego , jeżeli czynsz najmu przekraczał już 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Słusznie Sąd Rejonowy mając na uwadze treść obu uchwał uznał, że powyższą rozbieżność należy rozstrzygać przy użyciu tzw. reguł kolizyjnych a to: Lex posterior derogat legi priori, co oznacza, iż ograniczenie w dokonywaniu podwyżki czynszu nie obowiązywało, dopóki czynsz najmu nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Poza sporem było zaś, że dokonana przez stronę pozwaną podwyżka czynszów najmu w stosunku do zajmowanych przez powodów lokali mieszkalnych nie przekraczała 3 % wartości odtworzeniowej lokali. Wskazać także należy, że uchwała ta w zakresie w jakim regulowała dopuszczalny zakres podwyżki czynszu najmu nie przekraczającego 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, nie może zostać uznana za sprzeczną z prawem, albowiem w tym zakresie w całości jest zgodna z art. 8 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W zakresie zaś w jakim uchwały te wprowadzały dalej idące obostrzenia w zakresie uregulowania podwyższenia stawki czynszu najmu, z uwagi na okoliczność, że uchwały te powodowie zakwestionowali w drodze skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie domagając się stwierdzenia ich nieważności, przedmiotem badania sądu administracyjnego będzie czy określone w tej uchwale zasady podwyższania czynszu najmu są zgodne z prawem, przy uwzględnieniu, że uchwała ta została wydana na podstawie ustawy i w granicach upoważnienia ustawowego. Stwierdzenie jednak nieważności uchwały nr XXXVII/199/2013 Rady Gminy J. – P. z dnia 29 kwietnia 2013 roku, oraz poprzedzającej jej uchwały nr XXXII/169/09 z dnia 15 czerwca 2009 r., nie zmienia sytuacji prawnej powodów w zakresie zgłoszonego w sprawie roszczenia, albowiem jak wskazano już wyżej dokonana przez stronę pozwaną podwyżka czynszu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu i z tej przyczyny była dopuszczalna nie tylko w świetle uchwały nr XXXVII/199/2013 Rady Gminy J. – P. z dnia 29 kwietnia 2013 roku, ale także w świetle art. 8 a w/w ustawy. Z powyższych przyczyn brak było podstaw do zawieszenia niniejszego postępowania z uwagi na toczące się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Krakowie postępowanie ze skargi o stwierdzenie nieważności w/w uchwał Rady Gminy, albowiem ewentualne uwzględnienie skargi nie będzie miało wpływu na dokonywaną przez organ wykonawczy Gminy podwyżkę czynszu najmu w stosunku do lokali zajmowanych przez powodów, która nie przekraczała 3 % wartości odtworzeniowej lokalu i co w świetle art. 8 a w/w ustawy było podwyżką dopuszczalną. Niezależnie od powyższego wskazać także należy, że zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie było niedopuszczalne także z przyczyn formalnych, albowiem zgodnie z art. 177 § 1 pkt. 3 k.p.c. zawieszenie postępowania może nastąpić ze względu na prejudycjalne znaczenie decyzji administracyjnej i w związku z tym powinno miejsce wówczas, gdy sąd, z uwagi na niedopuszczalność drogi sądowej, nie może w sposób wiążący rozstrzygnąć kwestii należących do drogi administracyjnej, a brak jest prejudycjalnej decyzji organu administracji publicznej lub organu samorządu. Taka sytuacja nie występuje zaś w niniejszej sprawie. Z uwagi zaś na wskazany wyżej aspekt merytoryczny przemawiający za brakiem podstaw do zawieszenia przedmiotowego postępowania, rozszerzająca wykładnia przepisu art. art. 177 § 1 pkt. 3 k.p.c. nie była uzasadniona, tym bardziej, że zawieszenie postępowania w oparciu o wskazaną wyżej normę prawną ma charakter fakultatywny, a zatem do sądu należy ocena celowości takiego zawieszenia, która z przyczyn wskazanych wyżej w niniejszej sprawie nie zachodzi.

Nie można także podzielić zarzutów skarżących, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu nie znajduje podstawy prawnej z tej przyczyny, że w wykonaniu podjętych przez Radę Gminy uchwał o którym mowa w art. 21 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Wójt jako organ wykonawczy gminy nie wydał zarządzenia określającego czynsze zgodnie z wytycznymi wynikającymi z tych uchwał, albowiem stosunek najmu jest bowiem stosunkiem cywilnoprawnym. Zarządzanie mieniem gminnym, w tym zawieranie i zmiana umów najmu, mieści się także w sferze dominium, gdzie organy administracji wykonują kompetencje właścicielskie. Zatem czynności prawne wykonywane są nie w formie aktów administracyjnych, a czynności cywilnoprawnych

Z przytoczonych wyżej względów i na zasadzie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji prostując także na mocy art. 350 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oczywistą omyłkę w zaskarżonym wyroku poprzez zastąpienie błędnie wpisanego imienia powoda M. K. (2) jego prawidłowym brzmieniem.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c., a złożyły się na nie koszty zastępstwa procesowego strony pozwanej w kwotach po 300 zł (§12 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 6 pkt.3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. 2002 r.. nr 163. poz. 1349 ze zm.), przy uwzględnieniu, iż współuczestnictwo po stronie powodów było współuczestnictwem formalnym.