Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 20 grudnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Krzysztof Wąsik
Sędziowie:	SO Katarzyna Biernat-Jarek SO Zbigniew Zgud (sprawozdawca)

po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2017 r. w Krakowie

na rozprawie sprawy z wniosku M. T.

przy uczestnictwie L. S., A. S., M. S. (1), M. S. (2)

o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczy wspólnej

na skutek apelacji wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 13 grudnia 2016 r., sygnatura akt I Ns 619/15/K

postanawia:

1.  zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie II. w ten sposób, że zezwolić M. T. na wypowiedzenie umowy najmu lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K.;

2.  zasądzić od uczestników L. S., A. S. i M. S. (1) solidarnie na rzecz wnioskodawczyni kwotę 340 zł (trzysta czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSO Krzysztof Wąsik SSO Zbigniew Zgud

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 20 grudnia 2017 roku

We wniosku z dnia 25 marca 2015 r. wnioskodawczyni M. T. wniosła o udzielenie zezwolenia na: wypowiedzenie umowy najmu lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K. i wykonanie wiaty śmietnikowej dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w K.. Na uzasadnienie wniosku wnioskodawczyni podniosła, że jest w 77,3% współwłaścicielką nieruchomości przy ul. (...) w K., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), objętą księgą wieczystą nr (...). Wnioskodawczyni pełni zarząd nieruchomością wspólną, co jest zarzewiem konfliktu między współwłaścicielami, gdyż pozostali współwłaściciele nie akceptują osoby wnioskodawczyni jako zarządcy. Pozostali współwłaściciele odmawiają jej zgody na wszelkie działania. Wnioskodawczyni podniosła, że najemczyni lokalu nr (...) od marca 2014 r. nie uiszczała czynszu i opłat niezależnych od właściciela, generując zaległości do grudnia 2014 r. na kwotę 10.946,40 zł. Pozostali współwłaściciele nie zgodzili się na wypowiedzenie najemczyni lokalu nr 4 umowy najmu. W ocenie wnioskodawczyni wypowiedzenie umowy najmu w/w lokatorce jest uzasadnione, gdyż generuje lwią cześć strat finansowych w kamienicy, a odmowa współwłaścicieli na taką czynność podyktowana jest wyłącznie chęcią utrudniania wnioskodawczyni wykonywania prawidłowego zarządu. Nadto wnioskodawczyni podniosła, że jak zarządca nieruchomością jest zobowiązana do zabezpieczenia kontenera na odpady stałe. Inwestycja ma polegać na wykonaniu altany śmietnikowej o powierzchni zabudowy 4,37 m ², co wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pozostali współwłaściciele odmawiają zaś zgody na jakiekolwiek czynności.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy L. S., A. S. i M. S. (1) wnieśli o jego oddalenie.

W piśmie z dnia 2 września 2016 r. wnioskodawczyni dodała, że najemczyni lokalu nr (...) – A. T. jest właścicielką lokalu mieszkalnego przy ul. (...) o powierzchni 102 m ². Nadto lokatorka swym zachowaniem paraliżuje możliwość wykonywania prawidłowego zarządu nieruchomością, zaniedbując zajmowany lokal, blokując wykonywanie obowiązkowych przeglądów technicznych. Na rozprawie w dniu 29 listopada 2016 r. wnioskodawczyni sprecyzowała jedno z żądań wnosząc o zezwolenie dokonanie wszelkich czynności formalno-prawnych umożliwiających uzyskanie pozwolenia na budowę wiaty śmietnikowej lub skuteczne zgłoszenie tej inwestycji oraz fizyczne wykonanie wiaty śmietnikowej zgodnie z przedłożonym kosztorysem.

Uczestniczka M. S. (2) nie zajęła stanowiska w sprawie.

Postanowieniem z dnia 13 grudnia 2016 r. Sąd Rejonowy zezwolił wnioskodawczyni na dokonanie wszelkich czynności formalno-prawnych umożliwiających uzyskanie pozwolenia na budowę wiaty śmietnikowej lub skuteczne zgłoszenie tej inwestycji oraz fizyczne wykonanie wiaty śmietnikowej na części działki nr (...), (...) K. przy ul. (...) w K. (pkt I), oddalając wniosek w pozostałym zakresie (pkt II), w punkcie III stwierdził, że wnioskodawczyni i uczestnicy ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Okolicznością bezsporną w rozpoznawanej sprawie było, że zarząd nieruchomością położoną w K. przy ul. (...) sprawuje M. T.. Ponadto Sąd Rejonowy ustalił, że współwłaścicielami nieruchomości położonej w K. składającej się z działki ewidencyjnej o nr (...) o pow. 0,0436 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą (...) są: M. T., L. S., A. S., M. S. (1), M. S. (2). Na terenie nieruchomości przy ul. (...) nie ma możliwości składowania odpadów. Do tej pory mieszkańcy korzystali z kontenerów na śmieci zlokalizowanych na działce gminnej przy budynku przy ul. (...). Wnioskodawczyni M. T. wystąpiła do Urzędu Miasta K. z wnioskiem o zawarcie nowej umowy dzierżawy terenu pod śmietnik. Dotychczasowa umowa dzierżawy została rozwiązana w 2016 r. Jednocześnie wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działki nr (...) wiatą śmietnikową. Pozostali współwłaściciele nie interesowali się problemem składowania odpadów. Ostateczną decyzją z 30 lipca 2015 r. Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa wiaty śmietnikowej na części działki nr (...) (...) K. przy ul. (...) w K.”. Koszt postawienia wiaty śmietnikowej spełniającej wymogi warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa wiaty śmietnikowej na części działki nr (...) (...) K. przy ul. (...) w K.” wynosi od 3.800 zł do 12.725 zł - w zależności od jakości użytych materiałów oraz oczekiwań estetycznych inwestora. A. T. jest najemcą lokalu nr (...) przy ul. (...) w K.. A. T. i M. T. pozostają w wieloletnim konflikcie. Dnia 10 grudnia 2014 r. M. T. wypowiedziała A. T. umowę najmu z uwagi na zwłokę z płatnościami za czynsz i inne opłaty za więcej niż trzy pełne okresy płatności. Pozostali współwłaściciele - L. S., A. S., M. S. (1) sprzeciwili się wypowiedzeniu umowy najmu A. T.. W piśmie z dnia 19 lutego 2015 r. M. T. cofnęła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu A. T..

Sąd ustalił również, iż A. T. jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w K. oraz, że zobowiązanie do zapłaty A. T. względem M. T. w kwocie 6.449,84 zł wraz z ustawowymi odsetkami za zwłokę za używanie lokalu mieszkalnego znajdującego się przy ul. (...) w K. na dzień 28 września 2014 r. nie istnieje.

Powyższych ustaleń Sąd Rejonowy dokonał w oparciu o przedłożone dowody z dokumentów (odpis z księgi wieczystej (...), postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie z dnia 13 grudnia 2006 r., I Ns 2019/06/K, pism wnioskodawczyni z 26 marca i 8 maja 2014 r. pisma UMK z 19 grudnia 2014 r., wniosku o ustalenie warunków zabudowy z 26 stycznia 2015 r., pisma Prezydenta Miasta K. z 10 czerwca 2016 r., decyzję o ustaleniu warunków zabudowy z 30 lipca 2015 r., kosztorys z 04 maja i 15 lipca 2016 r., wyrok Sądu Rejonowego z 1 czerwca 2016 r., sygn. akt I C 3352/14/K i wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 17 października 2016 r., sygn. akt II Ca 1872/16) oraz zeznania świadka D. R., wnioskodawczyni i uczestników A. S., M. S. (1). Sąd zeznania stron uznał za wiarygodne w zakresie sposobu zagospodarowania nieruchomości pod kątem potrzeb związanych z gromadzeniem odpadów. W całości za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadka D. R., która precyzyjnie opisała procedurę dotyczącą uzyskania stosownych zezwoleń administracyjnych na budowę wiaty śmietnikowej, nadto świadek odniósł się do kosztów takiego przedsięwzięcia budowlanego, oceniając w ramach swej wiedzy i doświadczenia przedłożone przez strony kosztorysy. Sąd nie dał wiary zeznaniom wnioskodawczyni w zakresie twierdzeń dotyczących istniejącego zadłużenia najemczyni lokalu nr (...). W świetle prawomocnego rozstrzygnięcia w sprawie o sygn. akt I C 3352/14/K, zarzuty M. T. o wymagalnym długu najemczyni uzasadniającym wypowiedzenie umowy najmu, nie znalazły potwierdzenia. Z kolei z zeznań stron oraz z bogatej korespondencji wnioskodawczyni, uczestników, najemczyni wynika niezbicie, że między wnioskodawczynią a A. T. istnieje wieloletni konflikt. Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd pominął dowód z decyzji o przydziale administracyjnym lokalu nr (...). Ustalanie powierzchni lokalu nr (...) zmierzałoby jedynie do zbędnego przedłużenia postępowania. Ponadto, Sąd pominął dowód z przesłuchania uczestników L. S. i M. S. (2) wobec nieusprawiedliwionego niestawiennictwa na rozprawie oraz dowód z przesłuchania w charakterze świadka A. T., wobec cofnięcia wniosku.

W świetle powyższych ustaleń Sąd uznał, że wniosek zasługiwał na częściowe uwzględnienie. Powołując treść art. 199 k.c. Sąd podkreślił, że wybudowanie wiaty śmietnikowej to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (por. wyrok WSA z dnia 20 maja 2009 r., II SA/Kr 1188/08; LEX nr 558404). Wnioskodawczyni – w ocenie Sądu wykazała w toku postępowania, że wybudowanie przedmiotowej wiaty śmietnikowej jest niezbędne i konieczne dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości przy ul. (...). Możliwość umieszczania odpadów w miejscu nieprzypadkowym, a specjalnie do tego przeznaczonym to prawo każdego mieszkańca, a na właścicieli nieruchomości ciąży obowiązek zapewnienia właściwie zabezpieczonego miejsca na składowanie odpadów. Wnioskodawczyni dołożyła wszelkich starań, aby doprowadzić do uzyskania stosownych dokumentów w przedmiocie zezwolenia na budowę i zatroszczyła się również o wstępną kalkulację wydatków związanych z budową wiaty. Wyrażając zgodę na dokonanie czynności formalno-prawnych oraz czynności wybudowania wiaty Sąd miał na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność ma bowiem swoje uzasadnienie gospodarcze i nie prowadzi do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli. Jak bowiem ustalił Sąd w toku postępowania nieruchomość winna mieć zapewniony dostęp do odpowiedniego miejsca składowania odpadów, a brak zgody uczestników lub ich brak zainteresowania nie powinny stać temu na przeszkodzie. Sąd oddalił żądanie w zakresie w jakim zezwolenie na budowę wiaty miałoby opierać się na kosztorysie z 3 czerwca 2016 r. Sąd podkreślił, że oferta kosztorysowa była ważna jedynie 30 dni, a termin ten minął kilka miesięcy przed zamknięciem rozprawy. Sąd zatem uznał za właściwe udzielenie zgody na budowę wiaty śmietnikowej bez związania wnioskodawczyni konkretnym kosztorysem, prawdopodobnie nieaktualnym. Analiza złożonych kosztorysów pozwoliła Sądowi na ustalenie, że wydatek na budowę wiaty śmietnikowej to nie jest koszt nadmierny, zaś rozliczenie rzeczywiście poniesionych wydatków na ten cel, winno zostać rozliczone w oparciu o dyspozycję przepisu art. 207 k.c. Odnosząc się do żądania o zezwolenie na wypowiedzenie umowy najmu lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K. – Sąd Rejonowy uznał je za bezzasadne. Dodał, że z poczynionych ustaleń wynika, że najemca lokalu nr (...) nie posiada zaległości za używanie lokalu mieszkalnego znajdującego się przy ul. (...) w K., na które powoływała się wnioskodawczyni. Natomiast sam fakt istniejącego głębokiego konfliktu między najemczynią lokalu nr (...), a wnioskodawczynią nie jest sam w sobie przyczyną uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu w oparciu o przepisy art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Również fakt, że najemca jest równocześnie właścicielem innego lokalu nie jest wyłączną (por. art. 11 ust. 4 cyt. ustawy) przesłanką uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu. O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie III na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od postanowienia złożyła wnioskodawczyni, zaskarżając go w części, a to w punkcie II, zarzucając mu:

I. naruszenie prawa procesowego, a to art. 328 §1 k.p.c., poprzez nie wskazanie przez Sąd I Instancji w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia faktów, które uznał za udowodnione oraz dowodów, które doprowadziły do odmowy uznania, iż spełnione zostały przesłanki konieczne do wypowiedzenia umowy najmu lokalu nr (...) w budynku znajdującym się w K. przy ul. (...);

II. naruszenie prawa procesowego a to art. 233 § 2 k.p.c. w zw. z art. 328 § 1 k.p.c., poprzez oddalenie wniosków dowodowych złożonych przez wnioskodawczynię na okoliczności uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu lokalu nr (...), przy jednoczesnym arbitralnym przyjęciu, okoliczności przeciwnych.

W oparciu o powyższe zarzuty apelująca wniosła o zmianę punktu II, poprzez zezwolenie na dokonanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu nr (...) w budynku znajdującym się w K. przy ul. (...) i o zasądzenie kosztów postępowania od uczestników, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I Instancji.

Uzasadniając swoje stanowisko wnioskodawczyni podniosła, że Sąd I instancji lakonicznie wyjaśnił przyczyny, dla których odmówił zadośćuczynieniu tego żądania, wskazując jedynie, że podnoszone przez nią okoliczności uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu, nie mogą stanowić wystarczającej do tego podstawy. Podkreśliła, że w toku postępowania wskazywała także dwie inne podstawy do wypowiedzenia umowy najmu tj. fakt uporczywego naruszania przez najemczynię podstawowych obowiązków lokatora (zaniedbywanie lokalu, niedopuszczanie do wykonywania obowiązkowych przeglądów i kontroli budowlanych i gazowych, uniemożliwianie usuwania awarii) oraz fakt, iż najemczyni - na skutek właśnie wyroku w sprawie I C 3352/14/K - jest obecnie obowiązana uiszczać czynsz w wysokości 6,60 zł/m ² i jednocześnie jest od 2011 r. właścicielką lokalu mieszkalnego, o powierzchni 102 m ², położonego w K. przy ul. (...), tj. okoliczność przewidziana w art. 11 ust.3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na obie powyższe podstawy, wnioskodawczyni zaoferowała cały szereg dowodów - z dokumentów oraz uzupełniającego przesłuchania wnioskodawczyni. Dowody te zostały oddalone, a jednocześnie Sąd przyjął, że nie mają miejsca okoliczności, na które wnioskodawczyni się powoływała. Zdaniem apelującej obie podnoszone przez wnioskodawczynię podstawy zostały przez Sąd I instancji potraktowane nader pobieżnie, gdyż uzasadnienie dla nieuwzględniania ich obu, ograniczyło się do dwóch zdań.

Uczestnik A. S. w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie, zasądzenie od wnioskodawczyni kosztów postępowania apelacyjnego oraz dopuszczenie i przeprowadzenie nowych dowodów (szczegółowo opisanych w uzasadnienia pisma), których to dowodów uczestnik nie mógł przedstawić przed Sądem I instancji.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Istota rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie czynności przekraczających zwykły zarząd sprowadza się do oceny celu zamierzonej czynności i rozważeniu interesów wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Nie jest zatem istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy to czy faktycznie zachodzą ustawowe lub umowne podstawy do wypowiedzenia najemcy umowy najmu lokalu ale to, czy czynność taka jest celowa w świetle zasad prawidłowego zarządu i czy nie sprzeciwia się to interesom pozostałych współwłaścicieli. Innymi słowy, nie jest rolą sądu rozstrzygającego o zezwoleniu na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd ocenianie czy samo wypowiedzenie najmu będzie skuteczne, ale to czy wypowiedzenie takie narusza zasady prawidłowego zarządu lub interesy współwłaścicieli. Stąd też nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ustalenia i uwagi poczynione przez Sąd Rejonowy co do istnienia lub nieistnienia zaległości czynszowych po stronie najemcy. Nie ma też znaczenia czy podnoszone we wniosku i apelacji okoliczności dotyczące dewastacji lokalu oraz utrudniania dostępu do lokalu rzeczywiście mają miejsce. Spór co do istnienia tych zdarzeń może być rozstrzygany między wynajmującym a najemcą, o ile ten ostatni będzie kwestionował istnienie podstawy wypowiedzenia. W niniejszej sprawie najemca lokalu nie jest uczestnikiem postępowania i jakiekolwiek ustalenia tu poczynione nie będą wiążące w sporze z najemcą (art. 366 k.p.c.). Dla stosunków między właścicielami istotne jest jedynie to w jaki sposób ewentualne wypowiedzenie wpłynie na ich sytuację. Stąd też zarzuty apelacji dotyczące naruszenia art. 328 § 1 k.p.c. i art. 233 § 2 k.p.c. nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia, albowiem dotyczą okoliczności (faktów) obojętnych dla rozstrzygnięcia. Dla rozstrzygnięcia istotny był natomiast cel zamierzonej czynności. Stąd też Sąd Okręgowy zdecydował się na przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego.

Na skutek przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego Sąd Okręgowy ustalił, że:

W sprawie II Ca 585/08 zmieniając wyrok w sprawie IV Cupr 417/06/K Sąd Okręgowy w Krakowie stwierdził, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

(uzasadnienie wyroku w sprawie II Ca 585/08, k. 292 tamtych akt)

Z kolei prawomocnym wyrokiem z dnia 22 grudnia 2008 roku w sprawie I C 262/08/K Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie ustalił, że wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) dokonane przez M. T. jest prawnie bezskuteczne. W uzasadnieniu Sąd Rejonowy wskazał, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu jest czynnościa przekraczającą zwykły zarząd.

(wyrok i uzasadnienie wyroku w sprawie I C 262/08/K, k. 776, 786-787 tamtych akt).

W kamienicy przy ul (...) w K. wynajmowane lokatorom są mieszkania nr (...). Uprzednio wynajmowany był także lokal użytkowy na parterze. W razie wypowiedzenia i opróżnienia lokalu nr (...) zostałby on wynajęty na wolnym rynku z zastrzeżeniem konieczności przeprowadzenia remontu na koszt nowego najemcy z rozliczeniem tego remontu w czynszu lub też lokal ten zostałby zajęty przez wnioskodawczynię i przez nią wyremontowany. W tym ostatnim przypadku wynajęty na wolnym rynku zostałby lokal nr (...) dotychczas zajmowany przez wnioskodawczynię. Lokal nr (...) nie wymaga remontu. Wnioskodawczyni twierdzi, że lokal nr (...) jest niszczony przez najemcę oraz, ze njemca ma zaległości czynszowe

(zeznania wnioskodawczyni, k. 432 oraz k. 139-140)

Niektórzy pozostali współwłaściciele zezwalają najemcy lokalu nr (...) – A. T. na dalsze zamieszkiwanie w lokalu nie wyznaczając terminu jego opuszczenia i argumentując to ponad trzydziestoletnim zamieszkiwaniem i wadami nabytego przez A. T. lokalu mieszkalnego na ul. (...) w K., które to wady mają uniemożliwiać przeprowadzkę. Współwłaściciele zarzucają wnioskodawczyni, iż nie rozlicza się z wykonywanego zarządu nieruchomością.

(zeznania uczestnika M. S. (1), k. 432-433)

Sąd Okręgowy pominął dowód z przesłuchania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, albowiem pomimo prawidłowego wezwania nie stawili się oni na termin rozprawy.

W powyżej ustalonych okolicznościach Sąd Okręgowy nie widzi podstaw do przyjęcia, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu nr (...) miałoby stać w sprzeczności z interesami współwłaścicieli a wypowiedzenie było czynnością nieracjonalną. W tym konkretnym przypadku wypowiedzenie umowy najmu musi być rozpatrywane w kategoriach czynności przekraczającej zwykły zarząd, skoro w sprawach z udziałem najemcy przedmiotowego lokalu sądy co najmniej dwukrotnie wypowiedziały pogląd, że czynność taka przekracza zwykły zarząd. Celem wypowiedzenia jest uzyskanie z lokalu czynszu wolnorynkowego oraz zatrzymanie dewastacji lokalu oraz jego wyremontowanie. Cel taki jest racjonalny z punktu widzenia zasad gospodarki nieruchomością. Dokonana czynność nie zmieni przeznaczenia lokalu. Nie stoi też w sprzeczności z interesami pozostałych współwłaścicieli. Nic nie wskazuje bowiem na to aby dochody z nieruchomości miały ulec zmniejszeniu. Nie ma zatem podstaw aby na podstawie art. 199 k.c. odmówić większościowemu współwłaścicielowi (a uczestnicy nie kwestionują posiadania takiego udziału przez wnioskodawczynię) uprawnienia do wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu. Sąd Okręgowy podkreśla, ze spór miedzy współwłaścicielami odnośnie sprawozdania z zarządu lub rozliczeń nie może być podstawą uznania, że wypowiedzenie najmu jest nieracjonalne lub sprzeczne z interesami współwłaścicieli. Czym innym jest bowiem samo dokonanie racjonalnej gospodarczo czynności, a czym innym prawidłowe jej rozliczenie. Podobnie nie ma znaczenia podnoszone np. przez uczestnika A. S. w jego zeznaniach przed Sądem Rejonowym obawa, że kolejne wypowiedzenie będzie bezskuteczne ze względu na niespełnienie przesłanek wypowiedzenia i współwłaściciele poniosą koszty przegranego procesu. Obawa przed przegraniem ewentualnego procesu nie może być przyczyną zaniechania czynności racjonalnych gospodarczo. Ewentualne koszty procesu przegranego z powodu bezskuteczności wypowiedzenia winny być rozliczane w ramach rozliczenia zarządu. Tam ocenie podlega konieczność ich poniesienia przez pozostałych współwłaścicieli. Koszty takie mogą być także podstawą ewentualnych roszczeń pomiędzy współwłaścicielami. Udzielając zgody na wypowiedzenie umowy najmu Sąd Okręgowy nie przesądza w jakimkolwiek stopniu tego czy wobec najemcy zachodzą podstawy wypowiedzenia. Stosunek najmu podlega szerokiej ochronie zwłaszcza na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Jego wypowiedzenie jest możliwe jedynie w razie zaistnienia przesłanek wskazanych w umowie lub ustawie. Ocena czy przesłanki te będą spełnione leży już poza kompetencjami sądów w niniejszej sprawie. Trzydziestoletnie zamieszkiwanie w lokalu i przeszkody w opuszczeniu lokalu leżące po stronie najemcy, same w sobie nie niweczą racjonalności samego wypowiedzenia dokonywanego w celu uzyskiwania rynkowych dochodów z lokalu. Nie mają one znaczenia w stosunkach między współwłaścicielami i w żaden sposób nie wpływają na interesy tych współwłaścicieli.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uznał, że nie ma przeszkód dla udzielenia wnioskodawczyni zezwolenia na dokonanie wnioskowanej czynności. W konsekwencji apelację należało uznać za uzasadnioną i zmienić zaskarżone postanowienie na zasadzie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Konsekwencją uwzględnienia apelacji jest zasądzenie kosztów postępowania na zasadzie art. 520 § 3 k.p.c. Nie ulega wątpliwości, że na etapie postępowania apelacyjnego sprzeczne są interesy wnioskodawczyni, która domagała się zezwolenia na dokonanie czynności i uczestników, którzy kwestionowali tę czynność. Stąd też Sąd Okręgowy zasądził od uczestników L. S., A. S. i M. S. (1) na rzecz wnioskodawczyni kwotę 240 zł tytułem zastępstwa procesowego zgodnie z § 5 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz 100 zł tytułem opłaty od apelacji.

SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSO Zbigniew Zgud SSO Krzysztof Wąsik