Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 16 listopada 2021 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Katarzyna Biernat-Jarek
Sędziowie:	Zbigniew Zgud Magdalena Meroń-Pomarańska

Protokolant: sekretarz sądowy Barbara Bieniek

po rozpoznaniu w dniu 16 listopada 2021 roku w Krakowie

na rozprawie sprawy z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej (...)

przy uczestnictwie T. J., D. L. (1), M. S. (1), K. W., A. K. (1), B. K., A. R., A. L., S. K., B. M., I. K., A. B., I. L., A. G. (1), R. B., A. J., A. P., E. G., A. K. (2), K. K. (1), Z. L., M. M., K. P., P. P., M. T., A. T., K. Ś., B. L., D. K., R. S., E. B., S. B., M. B., A. G. (2), W. M. (1), A. S., J. J., D. L. (2), H. W., I. S., T. G., P. S., Ż. S., K. A., W. M. (2), M. S. (2), Skarbu Państwa – Starosty (...), (...) S.A. w K., (...) Sp. Z o.o. w W., (...) Sp. z o.o. w K., Towarzystwo (...) S.A. w W.

o zasiedzenie

na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Miechowie z dnia 23 grudnia 2020 roku, sygnatura akt I Ns 289/18

postanawia:

1.  oddalić apelację;

2.  stwierdzić, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

SSO Magdalena Meroń-Pomarańska SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSO Zbigniew Zgud

Sygnatura akt II Ca 605/21

UZASADNIENIE

Postanowieniem Sąd Rejonowy w dniu 23 grudnia 2020 r. oddalił wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. o stwierdzenie , że aktualni właściciele wszystkich wyodrębnionych lokali usytuowanych na nieruchomości położonej w K. nabyli przez zasiedzenie – stosownie do posiaanych udziałów w nieruchomości wspólnej własność następujących działek: nr (...) położonych w K. oraz zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestnika (...) spółka z o.o. w K. tytułem zwrotu kosztów postępowania kwotę 1.817zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia do dnia zapłaty.

Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym:

W miejscowości K., gmina K., powiat (...) położona jest nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) o powierzchni 0,0800 ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym pięciokondygnacyjnym nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Miechowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W budynku tym zostało wyodrębnionych 30 lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności, których właściciele wymienieni we wniosku są współwłaścicielami w określonych udziałach w działce nr (...) oraz częściach wspólnych budynku nr (...) oraz są uczestnikami tego postępowania.

Wszyscy oni tworzą wspólnotę mieszkaniową (...), a zarząd Wspólnotą został powierzony jej członkom w osobie W. M. (2) i M. S. (1). Z działką nr (...) sąsiadują nieruchomości: działka nr (...) o pow. 0,1232 ha, działka nr (...) o pow. 0,2500 ha, działka nr (...) o pow. 0,0900 ha, działka nr (...) o pow. 0,1000 ha. Właścicielem ich jest Skarb Państwa, który oddał w/w działki w użytkowanie wieczyste. Początkowo użytkownikiem wieczystym nieruchomości było Przedsiębiorstwo (...) S.A. w K., a następnie w wyniku kolejno zawieranych umów sprzedaży, prawo użytkowania wieczystego nabywali po sobie uczestnicy niniejszego postępowania” (...) S.A. w K., (...) Sp. z o.o. w W. i obecnie prawo użytkowania wieczystego przysługuje spółce (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.. Ponadto w działach IV-ych tych ksiąg wieczystych ujawniona jest hipoteka umowna łączna w kwocie 450.000zł na rzecz uczestnika Towarzystwa (...) S.A. w W..

Wyodrębnione z budynku nr (...) lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności, stanowiły początkowo mieszkania zakładowe dla pracowników Przedsiębiorstwa (...) S.A. w K., którzy regularnie płacili czynsz na rzecz pracodawcy. W czasie funkcjonowania zakładów zbożowych, członkowie Wspólnoty korzystali z instalacji grzewczej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, podłączonej do sieci Przedsiębiorstwa (...) S.A. w K.. Każdy lokal posiadał osobny licznik, a opłaty stosownie do zużycia mediów pracodawca potrącał mieszkańcom z wynagrodzenia za pracę. Stopniowo też mieszkańcy zagospodarowywali wolne tereny wokół bloku. Za zgodą dyrektora zakładu (...) w K. lokatorzy ogrodzili w latach 70-tych ubiegłego wieku budynek mieszkalny. Materiał, w tym siatkę i słupki zapewniał zakład, zaś mieszkańcy w czynie społecznym samodzielnie wykonali z niego ogrodzenie. Około 1985 r. mieszkańcy bloku kolejno zwracali się do dyrektora zakładu (...) w K. o zgodę na posadowienie blaszanych garaży, które istnieją do chwili obecnej. Otrzymywali przydział na materiał budowlany, który samodzielnie finansowali i urządzali garaże. Mieszkańcy bloku uprawiali niewielkie ogródki warzywne i kwiatowe. Uważali, że skoro mieszkają w bloku, to mogą także użytkować tereny wkoło niego. Były to od połowy lat 70-tych ubiegłego wieku do 1994r., na przestrzeni którego lokatorzy zaczęli kolejno wykupywać własność zajmowanych przez siebie lokali. Wtedy też powstała Wspólnota Mieszkaniowa (...) w K..

Do momentu istnienia zakładu (...) w K. tj. do 1999 r. członkowie Wspólnoty korzystali z mediów zakładu. Blok, w którym zamieszkiwali członkowie Wspólnoty ogrzewany był przy pomocy kotłowni działającej przy (...) w K., a także sieć elektryczna i wodno-kanalizacyjna podciągnęła została do budynku z instalacji urządzonej dla zakładu zbożowego.

Wraz z zaprzestaniem przez Przedsiębiorstwo (...) w K. działalności tj. pod koniec 1999 roku, członkowie Wspólnoty zostali pozbawieni dostępu do bieżącej wody, energii elektrycznej, oczyszczalni ścieków i ogrzewania. Jesienią 1999r. został w zakładzie zbożowym odcięty prąd elektryczny, skutkiem czego było także pozbawienie mieszkańców dostępu do energii elektrycznej, ogrzewania i wody. Z uwagi na zbliżający się okres zimowy członkowie Wspólnoty zmobilizowali się do zorganizowania mediów we własnym zakresie. Przejęli w posiadanie oczyszczalnię po (...) w K. i wymienili w niej pompę. Podłączyli budynek pod instalację wodno-kanalizacyjną. Początkowo Wspólnota zorganizowała kontenerową kotłownię gazową, wkopując w głąb ziemi beczkę gazową o pojemności 10 000 litrów. Z czasem członkowie Wspólnoty dobudowali kotłownię do ściany bloku. Z uwagi na wysokie koszty eksploatacji członkowie Wspólnoty w 2010r. wymienili instalację gazową na piec opalany eko-groszkiem. Do czasu urządzenia nowych instalacji mieszkańcy bloku dowozili wodę beczkowozami, zaś oczyszczalnia ścieków podłączona została do oddalonego o około 50 metrów transformatora. Obecnie członkowie Wspólnoty samodzielnie gospodarują na terenach objętych niniejszym wnioskiem.

Sąd uznał za bezsporne okoliczności dotyczące prawa własności nieruchomości, oparł się na dokumentach załączonych do sprawy, zeznań uczestników oraz świadków. Co do zasady za wiarygodne Sąd uznał zeznania wymienionych osób, którzy przedstawili okoliczności wejścia w posiadanie objętych wnioskiem nieruchomości, charakteru tego posiadania oraz sposobu gospodarowania nieruchomościami przez okres sięgający połowy lat 70-tych ubiegłego wieku.

Zeznania innych uczestników z uwagi na to, że nabyli mieszkania od poprzednich właścicieli to oczywiste było, że nie znali okoliczności sprawy, które miały miejsce przed nabyciem prawa własności lokali.

Odnośnie zeznań uczestniczki K. A. to wskazać trzeba, iż co do zasady jej zeznania zasługiwały na walor wiarygodności, albowiem własność lokalu mieszkalnego pod nr (...) nabyła od swoich rodziców, którzy pracowali w zakładzie (...), a następnie wykupili mieszkanie w latach 90-tych ubiegłego wieku, jednakże jej zeznania nie wniosły do sprawy żadnych nowych okoliczności. Podobnie zeznania A. R. i E. G., którzy okoliczności sprawy w dużej mierze znali z przekazu od swoich rodziców.

Najszerszą wiedzą w zakresie posiadania objętych wnioskiem nieruchomości wykazali się świadkowie oraz uczestnicy I. K., S. K., B. i K. małż. K.. Ich zeznania dały ogląd historii posiadania spornych nieruchomości sięgającej połowy lat 70-tych ubiegłego wieku. Stawający w sposób spójny i konkretny przedstawili Sądowi okoliczności przydzielania pracownikom Przedsiębiorstwa (...) w K., mieszkań zakładowych mieszczących się w bloku nr (...), położonym na działce nr (...).

Wszyscy, bez wyjątku zeznali, że do czasu istnienia zakładów (...) w K. do budynku nr (...) doprowadzona była energia elektryczna, instalacja grzewcza i wodno-kanalizacyjna właśnie z budynku zakładów zbożowych. Była zgoda także co do tego, że dopiero od 1994r. Przedsiębiorstwo (...) w K. sukcesywnie wyprzedawało własność lokali, wyodrębnionych z budynku nr (...) na rzecz swoich pracowników, którzy lokale te wówczas zajmowali., co spowodowało powstanie Wspólnoty mieszkaniowej (...), zaś dopiero z chwilą upadku zakładu w 1999r. zmuszeni byli zapewnić sobie we własnym zakresie, niezależnie od osób trzecich, doprowadzenie mediów o budynku (...).

Rozbieżności w zeznaniach dotyczyły tego, czy przed urządzeniem garaży i zagospodarowaniem terenów zielonych na ogródki warzywne, kwiatowe czy plac zabaw, mieszkańcy bloku nr (...) pozyskiwali zgodę użytkownika wieczystego - (...) w K.. W tym zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. R., K. R., M. S. (3) i B. S.. Świadek M. R. co prawda nie przyznała wprost, że wraz z mężem, a świadkiem K. R. pytała przedstawicieli zakładu zbożowego o zgodę na użytkowanie terenu, jednakże istotne są tutaj następujące zeznania świadka: „wydaje mi się, że my tylko użytkujemy teren pod garażem, a nie jesteśmy jego właścicielami”, z których wynika, że nie czuli się właścicielami części nieruchomości, zajętych pod budowę garażu i urządzenie ogródka. Z kolei świadek K. R. zeznał, że to od zakładu zbożowego otrzymywał- tak jak inni lokatorzy- zgodę na postawienie blaszanego garażu. Decyzyjna zależność w kwestii gospodarowania objętych wnioskiem nieruchomości wynika także z zeznań świadków, w tym w szczególności K. R.. Stawający świadek zeznał także, że przed wykonaniem ogrodzenia wkoło budynku, mieszkańcy zwracali się do zakładu pracy (...) w K.. Powyższe jest także zbieżne z obszernymi i szczegółowymi zeznaniami świadka W. S. (1). Ostatni z wymienionych dodał, że materiał na budowę ogrodzenia pozyskali z zakładu pracy, a oni zaś jako mieszkańcy, jedynie we własnym zakresie ogrodzenie to wykonali. Stąd też na wiarę zasługiwała prezentowana przez świadków M. R., K. R. i W. S. (2) wersja, iż lokatorzy bloku mieszkalnego nr (...), przed zajęciem spornych terenów pozyskiwali zgodę na to od Przedsiębiorstwa (...) w K..

Na podstawie powołanych dowodów Sąd Rejonowy, powołując się na treść art. 172 k.c. i art. 176 § 1 k.c. oraz z odniesieniem do art. 336 k.c., uznał, że wniosek jest niezasadny, wskazując, że o stanie samodzielnego posiadania może mówić dopiero od 1999r., czyli od chwili zaprzestania przez Przedsiębiorstwo (...) w K. działalności, kiedy wnioskodawca i członkowie wnioskodawcy, faktycznie zmuszeni zostali do przejęcia w posiadanie samoistne nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem i znajdujących się na nich elementów infrastruktury umożliwiających zamieszkiwanie w budynku nr (...).

Rozpoczęcie takiego okresu samoistnego posiadania w ogóle nie było możliwe przed 1994 r. zanim powstała Wspólnota Mieszkaniowa (...) w K.. Nieruchomość na której znajduje się obecnie budynek nr (...) jak i sąsiednie nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem o zasiedzenie znajdowały się wówczas w posiadaniu Przedsiębiorstwa (...) w K., które było użytkownikiem wieczystym tych nieruchomości i zarządzało nimi, a obecni członkowie wnioskodawcy ewentualnie ich poprzednicy prawni, byli tylko i wyłącznie lokatorami poszczególnych przydzielonych im lokali i jako lokatorzy nie mogli mieć przymiotu posiadaczy samoistnych, a w szczególności przymiotu takiego nie mógł mieć wówczas wnioskodawca, który nie posiadał jeszcze bytu prawnego.

Nie została spełniona przesłanka okresu trwania samoistnego posiadania z uwagi na złą wiarą posiadaczy nieruchomości. Sąd wskazał, że do 1994 r. - do momentu przejmowania na własność lokali wyodrębnionych z bloku nr (...) (działka nr (...)) przez pracowników zakładu (...) w K., mieszkańcy byli wyłącznie posiadaczami zależnymi. Do tego czasu opłacali oni na rzecz swojego pracodawcy czynsz oraz rachunki za media, co stanowi elementy istotne, typowe dla umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jednocześnie lokatorzy korzystali z infrastruktury, zależnej od działalności zakładu (...) w K., albowiem dostęp do energii elektrycznej, sieci grzewczej i wodno-kanalizacyjnej, które urządzone były na działkach objętych niniejszym wnioskiem odbywał się poprzez „podłączenie” bloku mieszkalnego, do sieci tego zakładu. Do czasu istnienia zakładu zbożowego, korzystali oni z infrastruktury tego zakładu, za potrąceniem z wynagrodzenia za pacę odpowiednich do zużycia mediów kwot. Co zaś się tyczy posiadania terenów zielonych, a także zajętych pod garaże i ogródki działkowe to było ono kontynuacją posiadania zależnego, które członkowie objęli jeszcze jako lokatorzy budynku.

Dalej Sąd podniósł, że posiadanie zależne może ulec przekształceniu w posiadanie samoistne, jednakże wymaga to odpowiedniego uzewnętrznienia, w niniejszej zaś sprawie dopiero od momentu faktycznego zaprzestania działalności Przedsiębiorstwa (...) w K. tj. od 1999r. można mówić o przekształceniu się posiadania zależnego nieruchomości, objętych wnioskiem przez członków Wspólnoty w posiadanie samoistne. Odcięcie budynku mieszkalnego nr (...) od dotychczasowej infrastruktury zmusiło członków Wspólnoty do zorganizowania sobie we własnym zakresie dostępu do mediów. Przejęli budynek dotychczasowej oczyszczalni, która – co nie stanowi sporu- do tej pory była w użytkowaniu wieczystym (...) K. i podejmując samodzielne decyzje zaadaptowali ją na własne potrzeby. Również we własnym zakresie zorganizowali sobie kotłownię i instalację wodną oraz elektryczną, którą przeprowadzili przez objęte wnioskiem nieruchomości. Bez jakiejkolwiek zależności decyzyjnej członkowie Wspólnoty gospodarują na terenach zielonych, ogródkach i placu zabaw.

Dlatego też, Sąd stanął na stanowisku, że dopiero najwcześniej od 1999 r. można mówić o samoistnym posiadaniu nieruchomości składającej się z działek (...) położonych w K., i od tego momentu z uwagi na przyjęcie złej wiary - można przyjąć, iż rozpoczyna bieg 30- letni termin do zasiedzenia nieruchomości. W konsekwencji czego niniejszy wniosek jest przedwczesny skoro najwcześniejszym okresem kiedy mógłby upłynąć termin zasiedzenia jest 2029 r.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 §2 k.p.c.

Apelację od tego postanowienia wnieśli wnioskodawcy zaskarżając ją w całości i zarzucając:

1) naruszeniu przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wadliwe ustalenie okresu początkowego posiadania samoistnego działek o numerach: (...), (...) oraz (...) przez mieszkańców budynku nr (...) w K.;

2) naruszeniu przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wadliwe ustalenie, że wszyscy mieszkańcy budynku nr (...) w K. uzyskiwali zgodę dyrektora Przedsiębiorstwa (...) w K. na ogrodzenie terenu wokół bu­dynku oraz na posadowienie blaszanych i murowanych garaży na działce nr (...);

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to poprzez błędną wykładnię przepisu art. 172 § 2 k.c., sprowa­dzającą się do uznania, że zamanifestowanie przez posiadacza nieruchomości posiadania zależnego unie­możliwia takiemu posiadaczowi zasiedzenie tej nieruchomości, nawet jeżeli od chwili zamanifestowania posiadania zależnego upłynęło kolejnych 30 lat,

4) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to poprzez błędną wykładnię przepisu art. 172 § 2 k.c., sprowa­dzającą się do uznania, że posiadanie zależne lokalu mieszkalnego w budynku wyklucza możliwość posia­dania samoistnego sąsiedniej, niezależnej nieruchomości gruntowej, której budynek ten nie jest częścią skła­dową;

W oparciu o tak sformułowane zarzuty domagała się zmiany zaskarżonego postanowienia, poprzez uwzględnienie wniosku o zasiedzenie w zakresie działek o nu­merach (...), (...), (...) oraz zasądzenie od uczestników K. sz siedzibą w K. oraz (...) S.A. z siedzibą w K. kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem I oraz II instancji.

W odpowiedzi na apelację, spółka (...) wniosła o jej oddalenie, zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego oraz przeprowadzenie rozprawy.

Uczestnik Towarzystwa (...) z siedzibą w W. zajął stanowisko w sprawie, również wnosząc o oddalenie apelacji w całości jako bezzasadnej .

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Apelacja wnioskodawcy okazała się niezasadna albowiem chybione okazały się wszystkie podniesione w niej zarzuty. Stan faktyczny poprawnie ustalony przez sąd pierwszej instancji Sąd odwoławczy przyjął za własny, czyniąc go tym samym podstawą faktyczną rozstrzygnięcia apelacyjnego.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe oraz orzekł na podstawie wszystkich zaoferowanych przez strony dowodów, dokonując trafnej ich oceny. Ocena wiarygodności i mocy dowodów została przeprowadzona w granicach przysługującej Sądowi I instancji z mocy art. 233 § 1 k.p.c. swobody osądu. Ustalenia faktyczne w sprawie poczynione zostały na podstawie analizy dowodów, których ocena nie wykazała błędów natury faktycznej, czy logicznej, znajdując swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Sąd Rejonowy wskazał, jakie fakty uznał za udowodnione oraz na czym oparł poszczególne ustalenia. Sąd I instancji wskazał również wnioski, jakie wyprowadził z dokonanych ustaleń, opierając na nich swoje merytoryczne rozstrzygnięcie, co zostało zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Sąd Okręgowy w całości podziela – przyjmując je za własne - ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, jak i oparte na nich rozważania natury prawnej, przez co szczegółowe ich tutaj powielanie uważa za zbędne (postanowienie SN z 26.04.2007 r., II CSK 18/07), ograniczając się jedynie do odniesienia się do poszczególnych zarzutów apelacji.

Odnosząc się do zarzutu wymierzonego w podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, dotyczącego naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów, co miało się przejawiać nieprawidłowo ustalonym termin początkowym posiadania samoistnego spornych działek - to nie zasługiwał on na uwzględnienie. Nie były również trafne zarzuty dotyczące ustalenia, że wszyscy mieszkańcy budynku nr (...) w K. uzyskiwali zgodę dyrektora Przedsiębiorstwa (...) w K. na ogrodzenie terenu wokół bu­dynku oraz na posadowienie blaszanych i murowanych garaży na działce nr (...). Zauważyć należy, że zeznania uczestników postępowania w tej materii nie były jednoznaczne. Część uczestników zeznawała, że samowolnie czyniła inwestycje na nieruchomości - bez uprzedniej zgody właściciela, część nie pamiętała czy zgoda została wyrażona, a jeszcze inni wskazywali, że działania w postaci wybudowania garażu podjęli po uzyskaniu zgody zarządcy budynku.

W ocenie Sądu Okręgowego, bez znaczenia dla niniejszej sprawy jest ustalenie, że nie wszyscy, a jedynie część mieszkańców uzyskiwała zgodę dyrektora Zakładu na działania związane z ogrodzeniem czy budowaniem blaszaków i użytkowaniem gruntu. Fakt, że część osób nie zwracała się o taką zgodę nie oznacza bynajmniej, że nie mieli oni obowiązku uzyskania takiej zgody.

Pamiętać przede wszystkim należy, że w ramach swobody oceny dowodów, mieści się również wybór określonych dowodów spośród dowodów zgromadzonych, pozwalających na rekonstrukcję istotnych w sprawie faktów. Sytuacja, w której w sprawie pozostają zgromadzone dowody mogące prowadzić do wzajemnie wykluczających się wniosków, jest sytuacją immanentnie związaną z kontradyktoryjnym procesem sądowym, a w realiach postępowania nieprocesowego (choć spór o zasiedzenie zbliżą się w swym charakterze do sporu typowego dla procesu) z prawem stron do prezentowania i dowodzenia własnych stanowisk i twierdzeń co do faktów. Weryfikacja zatem dowodów i wybór przez Sąd orzekający w I instancji określonej grupy dowodów, na podstawie których Sąd odtwarza okoliczności, które w świetle przepisów prawa materialnego stanowią o istotnych w sprawie faktach, stanowi realizację jednej z płaszczyzn swobodnej oceny dowodów. Powiązanie przy tym wynikających z dowodów tych wniosków w zgodzie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wyklucza możliwość skutecznego zdyskwalifikowania dokonanej przez Sąd oceny, tylko z tej przyczyny, że w procesie zgromadzono także dowody, prowadzące do innych, niż wyprowadzone przez Sąd I instancji, wniosków.

W ocenie Sądu odwoławczego w niniejszej sprawie tak jak wyżej wskazano definiowanych uchybień swobodnej oceny dowodów nie było, a ocena Sądu I instancji zakwestionowanych w apelacji dowodów nie uchybiała tym zasadom.

Jednocześnie podkreślić należy, że do skutecznego zakwestionowania oceny dowodów dokonanej przez Sąd bezpośrednio dowody przyprowadzający nie jest wystarczające zaprzeczenie zgody na ocenę dokonaną przez Sąd, a niezbędne jest zaprezentowanie takich argumentów, które nie pozwolą pozostawić oceny dowodów Sądu I instancji jako wiążącej, bo zgodnej ze wspomnianymi zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Tymczasem w przeważającej mierze takiej argumentacji w apelacji zabrakło, przez co skarżący, ograniczając się jedynie do przedstawienia własnej - zresztą tylko wyrywkowej, wobec całości i złożoności ustaleń faktycznych Sądu - oceny wypadków i przeprowadzonych dowodów (brak jest odniesienia się do dowodów uznanych za wiarygodne, a zwłaszcza tych, które Sąd i instancji nazywał „obiektywnymi”), sprowadzili swój wywód oparty na omawianym przepisie głównie do bezskutecznej dla podważenia oceny Sądu bezpośrednio przeprowadzającego dowody polemiki. Wywód ten nawet bardziej sprowadził się do własnej (pozwanych) oceny prawnej sprawy i indywidualnie postrzeganej przez uczestników wykładni prawa materialnego przy uwzględnieniu faktów istotnych dla sprawy.

Dodać w tym miejscu koniecznie trzeba, że wersja wnioskodawcy tak ustaleń faktycznych, jak i ich prawnej oceny w świetle materiału dowodowego co prawidłowo zostało przez Sąd rejonowy zauważone i wyeksponowane, na uwzględnienie nie zasługiwała.

Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do zakwestionowania dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny dowodów i przyjmuje ją za własną, podzielając również poczynione przez ten sąd ustalenia faktyczne. Zwrócić uwagę trzeba, że Sąd zbadał i ocenił wszechstronnie materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, części zeznań świadków dał wiarę a część uznał za małowartościowe dla sprawy, przy czym powołał się na przyczyny takiej ocen tych dowodowych, które w większości trudno uznać za chybione. Sąd nie pominął przy tym zeznań powołanych przez Wnioskodawcę w apelacji, ale też nie miał uprawnień do tego aby oceniać je w oderwaniu od pozostałego materiału dowodowego w sprawie. Dopiero bowiem całokształt zeznań świadków oraz innych zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych pozwolił sądowi dokonać prawidłowej i wszechstronnej oceny materiału dowodowego. Przy czym Sąd dokonał bardzo szczegółowej i dogłębnej oceny materiału dowodowego nie ograniczając się tylko i wyłącznie do materiału zgromadzonego w niniejszej sprawie, lecz przeprowadził analizę historii nieruchomości od czasu jej powstania.

Przypomnieć w tym miejscu należy, iż do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie koniecznym jest posiadanie samoistne przez odpowiedni okres czasu, wymagany przepisami ustawy.

Jak się przyjmuje w doktrynie i orzecznictwie posiadanie jest stanem faktycznym, określonym rodzajem władztwa nad rzeczą. W rozumieniu tego przepisu, na posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny ( corpus) oraz element psychiczny ( animus). Pojęcie corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego władztwa. Animus zaś oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo, w przypadku zasiedzenia własności rzeczy – prawo własności. Zamiar władania rzeczą „dla siebie” pozwala odróżnić posiadanie od dzierżenia. W art. 336 k.c. wyróżniono dwa rodzaje posiadania: posiadanie samoistne i zależne. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią włada jak właściciel, wyrażając tym samym wolę wykonywania w stosunku do niej prawa własności. Posiadaczem zależnym natomiast jest ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa, niż prawo własności, na przykład użytkowania (art. 252 k.c.); zastawu (art. 306 k.c.), najmu (art. 659 k.c.), dzierżawy (art. 693 k.c.), użyczenia (art. 710 k.c.), nie rości więc on sobie do rzeczy prawa własności, lecz zachowuje się tak jak uprawniony z innego prawa, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą.

Odnotować w tym miejscu trzeba, że posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie zależne w samoistne i odwrotnie (postanowienie SN z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSPiKA 1971/11/207) ale skuteczność - z punktu widzenia zasiedzenia - takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie, tzn. w sposób niedwuznaczny zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia, ponieważ właściciel, który wie, że wydał nieruchomość w posiadanie po tytułem niestanowiącym zagrożenia utratą prawa, musi wiedzieć, że z oznaczoną chwilą, na skutek jawnych zachowań posiadacza, jego prawo staje się zagrożone. Co więcej, konieczne jest także ustalenie, w jakiej chwili rozpoczęło się to uzewnętrznianie zmiany intencji ( animus) posiadacza, jest to bowiem potrzebne przy obliczaniu terminu biegu zasiedzenia. (orzeczenie SN z dnia 12 maja 1959 r., I CR 167/59, OSNCP 1961/1/8; orzeczenie SN z dnia 25 marca 1999 r., III CKN 214/98; postanowienie SN z dnia 20 czerwca 2012 r., I CSK 561/11). W każdym razie zmiana, która nie została uzewnętrzniona, ograniczająca się tylko do samej świadomości posiadacza, jest prawnie bezskuteczna.

W przedmiotowej sprawie nie miało miejsce formalne przeniesienie prawa własności. Władztwo mogło być traktowane jako samoistne w złej wierze, związane od początku ze świadomością, że formalnym właścicielem jest inny podmiot, czy też posiadaniem zależnym. Granica między takimi stanami bywa niekiedy nieostra. Świadomość braku tytułu prawnego nie oznacza wprost, że władający nie wykonuje władztwa samoistnego, związanego z zawłaszczeniem rzeczy dla siebie i pozbawieniem właściciela jego praw. Istotne jest w takim przypadku ujawnienie tego zamiaru na zewnątrz jako niewątpliwego dla otoczenia.

Zdaniem Sądu Okręgowego prawidłowo Sąd I instancji ocenił, iż w rozważanym stanie faktycznym można mówić jedynie o posiadaniu zależnym nieruchomości , której wniosek dotyczy do roku 1999 r. Wynika to z następujących okoliczności. Po pierwsze – objęcie we władanie lokali, których zasiedzenia domaga się wnioskodawca było konsekwencją zatrudnienia u pracodawcy - Przedsiębiorstwa (...) w K. i otrzymaniem z tego tytułu lokalu do zamieszkiwania. Przedsiębiorstwo zaś było użytkownikiem wieczystym i dysponentem wszystkich nieruchomości na których posadowiony był m.in. budynek nr (...) i tereny z nim sąsiadujące. W konsekwencji pracownicy ww. przedsiębiorstwa państwowego i członkowie ich rodzin , którzy zamieszkali a bloku nr (...) mieli prawo do korzystania z terenów będących w użytkowaniu Przedsiębiorstwa , przynależących do budynku oraz z nim sąsiadujących.

Co więcej, ze zgromadzonego materiału dowodowego wynikało, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej do czasu istnienia zakładu zbożowego korzystali z infrastruktury tego zakładu, za potrąceniem z wynagrodzenia za pracę odpowiednich do zużycia mediów kwot, opłacali na rzecz swojego pracodawcy czynsz oraz rachunki za media, a to oznacza, że traktowali się jako posiadacze zależni i automatycznie wykluczone jest przyjęcie samoistnego posiadania w takiej sytuacji. Trudno w takich okolicznościach, prawidłowo ustalonych przez Sąd wnioskować, aby mieszkańcy bloku i zarazem członkowie Wspólnoty odmiennie traktowali posiadanie terenów zajętych pod ogródek działkowy lub garaż i uważali siebie za właścicieli zajętych części nieruchomości, jeżeli swój tytuł do lokalu czerpali tylko z tego , że oni sami lub członkowie ich rodzin pracowali w Przedsiębiorstwie i dostali z racji tego przydział na mieszkanie.

W postanowieniu z dnia 12 lutego 2014 r. (IV CSK 271/13) Sąd Najwyższy stwierdził, że ustalenie charakteru posiadania (czy jest ono samoistne czy zależne) odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Jako przejawy samoistnego posiadania nieruchomości wymienia się przykładowo ogrodzenie działki gruntu, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, dbanie o jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, czynienie innego rodzaju nakładów, pobieranie pożytków czy uiszczanie należnych od nieruchomości danin publicznych. Jakkolwiek rzeczywiście w przedmiotowej sprawie dokonane został szereg prac remontowych, urządzono ogródki działkowe , wybudowano garaże, urządzono plac zabaw , ogrodzono blok - to te akty władztwa wynikały przede wszystkim z faktu przynależności do wspólnoty jaką był zakład pracy i zamieszkiwanie w bloku należącym do pracodawcy , który nie sprzeciwiał się by lokatorzy – pracownicy jego zakładu i mieszkańcy budynku, zagospodarowali teren na własne potrzeby i dla własnej wygody.

W przebiegu postępowania nie zostało wykazane, by pracodawca na przestrzeni lat mógł obawiać się , że podejmowane przez jego pracowników i lokatorów jego mieszkań działania doprowadzą do pozbawienia prawa własności, tym bardziej że nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa i z uwagi na obowiązujące przed 1990 rokiem przepisy nie podlegała zasiedzeniu. Nie sposób też przyjąć, biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego by animus lokatorów mieszkań zakładowych nastawiony był na posiadanie nieruchomości zakładu pracy z zamiarem przejęcia własności.

Zauważyć też należy, wbrew twierdzeniom pełnomocnika wnioskodawcy, to nie właściciel jest zobowiązany do podejmowania jakichkolwiek czynności manifestujących jego prawo, ale ten kto przeciwko temu prawu przeciwstawia posiadanie i to nakierowane na nabycie własności.

Przeciwnie, o ile bowiem właściciel chcący zachować swe prawo nie musi wykazywać się aktywnością wobec rzeczy, o tyle posiadacz pragnący rzecz nabyć w drodze zasiedzenia musi w sposób widoczny manifestować swoje władztwo nad rzeczą. Pomimo tego nie sposób przyjąć, by członkowie Wspólnoty takie czynności podejmowali przed rokiem 1999 r., w szczególności , że Wspólnota powstała dopiero pod koniec 1994 roku.

Sąd Okręgowy w pełni podziela wyrażony w tej kwestii pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w postanowieniu z dnia 6 października 2004 r., sygn. akt II CK 33/04, że w sprawie o zasiedzenie wszelkie wątpliwości winny być tłumaczone na korzyść ochrony prawa własności, które jest konstytucyjnie gwarantowane, w przeciwieństwie do stanu faktycznego jakim jest posiadanie i jakie podlega ochronie wyłącznie na gruncie ustawy zwykłej, czyli kodeksu cywilnego. W ocenie Sądu reguła ta winna mieć zastosowanie nie tylko do rozstrzygania wątpliwości odnośnie do wykładni przepisów prawa, ale także w odniesieniu do elementów stanu faktycznego sprawy. Znajdzie ona w ten sposób przełożenie na rozkład ciężaru dowodu i doprowadzi do wniosku, że w sprawach o zasiedzenie obowiązek dowodzenia spoczywający na wnioskodawcy jest daleko bardziej znaczący i istotny niż obowiązek przeprowadzenia postępowania dowodowego spoczywający na właścicielu rzeczy. Inaczej rzecz ujmując, w sprawie o zasiedzenie to przede wszystkim posiadacz ma udowodnić spełnienie przesłanek określonych w art. 172 k.c., a nie właściciel ten zarzut odpierać. Właściciel jest bowiem chroniony przez zasadę nienaruszalności prawa własności, od której zasiedzenie stanowi jedynie wyjątek.

Pomimo tego nie sposób przyjąć, by wnioskodawca takie czynności wykonywał – wcześniej niż przed rokiem 1999 r., w szczególności że Wspólnota, jak już zaznaczono, wtedy w ogóle nie istniała.

Właściwie pierwszym momentem, od którego możemy w przedmiotowej sprawie mówić o przejściu z posiadania zależnego na samoistne jest moment faktycznego zaprzestania działalności Przedsiębiorstwa (...) w K., co stało się właśnie w 1999 r. - kiedy to budynek mieszkalny nr (...) został odcięty od dotychczasowej infrastruktury. Ta sytuacja wymusiła na Wspólnocie zadbanie we własnym zakresie o dostęp do mediów, jak również w sposób definitywny do przejęcia zarządzania terenami przyległymi.

W tym celu przejęli budynek dotychczasowej oczyszczalni, która – co nie stanowi sporu - do tej pory była w użytkowaniu wieczystym (...) K. i podejmując samodzielne decyzje zaadaptowali ją na własne potrzeby. Również we własnym zakresie zorganizowali sobie kotłownię i instalację wodną oraz elektryczną, którą przeprowadzili przez objęte wnioskiem nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego takie działania tylko potwierdzają dużą zależność, powiązanie bloku mieszkalnego z Zakładami jako podmiotu zasadniczego, to on bowiem trzymał pieczę nad tym co działo się w obrębie nieruchomości.

Nie można też pominąć okoliczności, że od sierpnia 1994 roku zaistniała możliwość wykupu lokali na własność, w konsekwencji czego doszło do zmiany charakteru statusu użytkowników jako lokatorów. Choć Sąd nie dokonał ustaleń, kiedy poszczególne lokale zostały sprzedane to z nie ma wątpliwości, że większość mieszkań została wykupiona przez właścicieli po sierpniu 1994 roku i w tamtym czasie brak było jakichkolwiek zastrzeżeń, uwag co do tego kto był rzeczywistym właścicielem. Co istotne, przed sprzedażą mieszkań w dniu 10 maja 1994 r. powstał regulamin pracowniczy zezwalający na sprzedaż mieszkań i regulujący w sposób szczegółowy kwestie proceduralne. W punkcie 1 regulaminu – k. 43 w jasny sposób wyartykułowano, że sprzedaż mieszkań w blokach zakładowych wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami dotyczy również terenów wokół budynków wraz z garażami w ramach przetargu ograniczonego. Taka treść zapisu świadczy jednoznacznie o tym, że budynek wraz z terenem traktowany był jako całość stanowiący własność Zakładów co tym samym prowadzi do wniosku, że nie było żadnych podstaw żeby inaczej ten teren traktować.

Z uwagi na powyższy zarzut apelacji naruszenia art. 172 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że posiadanie zależne lokalu mieszkalnego w budynku wyklucza możliwość posiadania samoistnego sąsiedniej, niezależnej nieruchomości gruntowej, której budynek ten nie jest częścią składową – jest chybiony.

Nie jest tak jak twierdzi apelujący , że posiadanie zależne lokalu mieszkalnego w budynku wyklucza możliwość posiadania samoistnego sąsiedniej, niezależnej nieruchomości gruntowej, której budynek nie jest częścią składową. W każdym razie Sąd I instancji takiego wniosku nie wyprowadził, natomiast Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że działka nr (...) wraz z budynkiem nr (...) oraz otaczające go tereny (w tym sporne działki) były przedmiotem użytkowania wieczystego Przedsiębiorstwa (...) w K. i to on wykonywał wobec nich uprawnienia właścicielskie - to ta okoliczność, a nie fakt posiadania zależnego lokali mieszkalnych wyklucza przyjęcie, że mieszkańcy budynku nr (...), a tym bardziej wspólnota mieszkaniowa, która wówczas jeszcze nie istniała, nie mogli w tym samym czasie być posiadaczami samoistnymi.

Sąd Okręgowy zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię, mianowicie uczestnicy postępowania w wyniku wykupu stali się właścicielami w częściach wspólnych budynku w 1994 roku i nie sposób wywieść z zebranego materiału dowodowego na jakiej podstawie mieliby oni nabyć przez zasiedzenie prawo własności sąsiednich działek w takich udziałach , w jakich są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej tj. działki nr (...) wraz z niewydzielonymi częściami budynku przeznaczonymi do wspólnego użytkowania.

Przyjmując , że część osób – członków Wspólnoty – objęła w posiadanie konkretny teren i zagospodarowała na potrzeby ogródka działkowego lub jako miejsce na garaż nie pytając się nikogo o zgodę – to należałoby wykazać czy działanie takie podejmowane było w interesie wszystkich lokatorów (najemców) czy tylko we własnym interesie , co mogłoby przełożyć się na odmienna ocenę „animus” takiego posiadacza względem konkretnie wydzielonej na gruncie nieruchomości. Jednakże jak wydaje się z przebiegu postępowania intencją członków Wspólnoty było nabycie nieruchomości, których dotyczył wniosek na współwłasność. Okoliczność, że lokatorzy władający ww. działkami przez szereg lat, aktualnie podnoszą twierdzenia, że czuli się właścicielami terenu - nie jest wystarczające , aby uznać, że wnioskodawca był samoistnym posiadaczem. I nie chodzi o to, że to nie są to prawdziwe stwierdzenia – Sąd Okręgowy nie neguje bowiem, że takie odczucia mogą być jak najbardziej prawidłowe i usprawiedliwione.

Członkowie Wspólnoty mogą czuć się pokrzywdzeni, iż na etapie sprzedaży lokali mieszkalnych , właściciel nieruchomości – ich pracodawca zaniedbał by wraz ze sprzedażą budynku, zbyć także przyległe do niego tereny , zwłaszcza te które są niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości jednakże samo poczucie skrzywdzenia czy też zasady słuszności nie stanowią przesłanki , zgodnie z konstrukcją prawną przepisów o zasiedzeniu, do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.

Odróżnić należy bowiem to czy czuli się oni właścicielami terenu i uważali, że otrzymali mieszkanie w ramach umowy zatrudnienia w Przedsiębiorstwie czy też czuli się, że to była ich własność, oderwana od stosunku pracy i istniejącego najmu.

Takich ustaleń w sprawie brak - nie dość, że takich okoliczności nie przedstawiono we wniosku o zasiedzenie, to też nie wynikały one z przeprowadzonego postępowania dowodowego.

Konkludując stwierdzić należy, że samoistne posiadanie nieruchomości zamanifestowane po upadku Przedsiębiorstwa, którego majątek został ostatecznie zbytu po przeprowadzonym postępowaniu upadłościowym, na co wskazuje treść wpisów w Księgach wieczystych (...) .

Od 1999 r. do dnia orzekania w niniejszej sprawie nie upłynął wymagany ustawą art. 172 § 1 k.c. okres 30 lat co sprawia, że niniejszy wniosek jawi się jako przedwczesny i nie mógł zostać uwzględniony.

W konsekwencji nie doszło do naruszenia norm prawa materialnego w niniejszym postępowaniu.

Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawcy jako nieuzasadnioną, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. przyjmując, że wnioskodawczyni i uczestnicy z uwagi na przebieg postępowania i przedmiot sporu winni ponieść koszty postępowania odwoławczego związane ze swoim udziałem w sprawie.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy Sąd Okręgowy uznał , że nie ma podstaw by kosztami postępowania apelacyjnego obciążać apelującego, nawet jeśli interesy niektórych stron sporu były sprzeczne. Złożenie wniosku w niniejszej sprawie było konsekwencją chęci uregulowania stanu prawnego nieruchomości , z której Wspólnota – jej członkowie – korzystają od kilkudziesięciu lat i mieli prawo oddać kontroli instancyjnej prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu I instancji.

SSO Magdalena Meroń-Pomarańska SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSO Zbigniew Zgud