Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 czerwca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia (del.) Łukasz Bobek

Protokolant: protokolant Joanna Trybulec

po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2022 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. I.

przeciwko Agencji Mienia Wojskowego w W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  zobowiązuje stronę pozwaną Agencję Mienia Wojskowego w W. do zawarcia z powodem S. I. umowy, której treścią jest: ustanowienie odrębnej własności dwupoziomowego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K., składającego się z: 5 pokoi, kuchni, łazienki, w.c., schowka, spiżarki, przedpokoju (III kondygnacja), 5 pomieszczeń i łazienki (poddasze) o łącznej powierzchni użytkowej 149,49 m ², do którego przynależy komórka lokatorska nr (...) w piwnicy o powierzchni 4,06 m ², wraz z udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą o nr. (...), oraz w częściach wspólnych ww. budynku, a następnie sprzedaż przez stronę pozwaną tak opisanego lokalu i udziału na rzecz powoda za cenę w kwocie 206.700,75 zł (dwieście sześć tysięcy siedemset złotych siedemdziesiąt pięć groszy);

2.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 21.153 (dwadzieścia jeden tysięcy sto pięćdziesiąt trzy) zł tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 464/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 7 czerwca 2022 r.

Powód S. I. ostatecznie wniósł o zobowiązanie strony pozwanej Agencji Mienia Wojskowego w W. do zawarcia umowy, której treścią będzie ustanowienie odrębnej własności dwupoziomowego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K., składającego się z: 5 pokoi, kuchni, łazienki, w.c., schowka, spiżarki, przedpokoju (III kondygnacja), 5 pomieszczeń i łazienki (poddasze) o łącznej pow. użytk. 149,49 m ², do którego przynależy komórka lokatorska nr (...) w piwnicy o pow. 4,06 m ², wraz z udziałem (...) części w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz w częściach wspólnych ww. budynku, a następnie sprzedaż przez stronę pozwaną tak opisanego lokalu i udziału na rzecz powoda za cenę w kwocie 206.700,75 zł, i o zasądzenie kosztów procesu (k. 2-4, 64, 111v., 210, 212).

Powód wskazał, że na mocy decyzji przydziału osobnej kwatery stałej z 3 września 2001 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa przekazała mu do zamieszkania lokal mieszkalny przy ul. (...) w K.. Pismem z 9 lutego 2011 r. strona pozwana złożyła ofertę sprzedaży lokalu za cenę 206.700,75 zł, którą powód przyjął. Jednakże pismem z 17 lutego 2012 r. poinformowała powoda o przeszkodzie w sprzedaży lokalu z uwagi na toczące się postępowanie administracyjne o zwrot części działki nr (...), na której posadowiony był budynek nr (...). Zdaniem powoda nie było podstaw do wstrzymywania sprzedaży lokalu, gdyż niektóre lokale w tym budynku zostały już sprzedane osobom trzecim, a wnioskodawcom ze sprawy administracyjnej przysługiwało prawo do odszkodowania za wywłaszczenie, a nie do fizycznego zwrotu nieruchomości. Powód wezwał stronę pozwaną do zawarcia umowy, ale bez skutku.

Strona pozwana Agencja Mienia Wojskowego w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu (k. 51-53, 111v., 123-124, 210v.).

Zarzuciła, że nie było źródła zobowiązania strony pozwanej do zawarcia z powodem umowy sprzedaży lokalu, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy i obowiązujące przepisy. Lokal ten został objęty rocznym planem sprzedaży na rok 2011, a zatem powód powinien był zdecydować się na wykup najpóźniej do 31 grudnia 2011 r., czego w tym czasie nie uczynił, gdyż miał zdeponowane środki finansowe na lokatach bankowych; dopiero pismem z 21 lutego 2021 r. zawiadomił stronę pozwaną o zamiarze wykupu mieszkania. W 2012 r. sporny lokal nie był już jednak umieszczony w planie sprzedaży, a powodem jego usunięcia z tego planu było toczące się postępowanie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

Niesporne w sprawie było:

Powód jest żołnierzem. Decyzją z 3 września 2001 r. przydzielono mu osobną kwaterę stałą nr 12 przy ul. (...) położoną w K. (na podstawie art. 30 ust. 1 w zw. z art. 24 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP) o zwiększonej powierzchni (101,04 m ²) w związku z uwzględnieniem zamieszkiwania w lokalu żony i dzieci (k. 8).

Pismem z 9 lutego 2011 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa poinformowała powoda, że zajmowany przez niego lokal został przeznaczony do sprzedaży zgodnie z rocznym planem sprzedaży lokali mieszkalnych na 2011 r. i że przysługuje mu jako osobie posiadającej tytuł prawny do zamieszkiwania w lokalu pierwszeństwo i uprawnienie do nabycia nieruchomości na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 23 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową w zw. z art. 57 ust. 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP w zw. z art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W zawiadomieniu podano także informacje o wysokości bonifikaty i konieczności uregulowania opłat za mieszkanie i kwoty 1.339,88 zł tytułem zryczałtowanych kosztów przygotowania lokalu do sprzedaży. Złożenie kompletnego wniosku i uiszczenie ww. należności stanowiło podstawę do określenia wartości rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego; wykonany operat miał pozwolić na ustalenie ceny nabycia lokalu i uzgodnienie terminu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży (k. 9).

W dniu 22 marca 2011 r. powód u strony pozwanej złożył kompletny wniosek o nabycie przedmiotowego lokalu oraz uiścił zryczałtowane koszty w wysokości 1.339,88 zł (k. 10).

Pismem z 18 sierpnia 2011 r. strona pozwana poinformowała powoda, że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego cena sprzedaży spornego lokalu, po uwzględnieniu bonifikaty, wynosiła 206.700,75 zł, przy czym istniała możliwość zakupu ratalnego i wyboru 5-letniego okresu spłaty zadłużenia (k. 11).

Pismem złożonym w dniu 22 lutego 2012 r. powód ponownie zgłosił stronie pozwanej zamiar wykupu lokalu i zwrócił się z prośbą o przygotowanie dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji i o powiadomienie go o jej terminie. Jednocześnie wskazał, że zamierza dokonać zakupu w trybie ratalnym (k. 12).

Pismem z 17 lutego 2021 r. strona pozwana poinformowała powoda o możliwym zaistnieniu przeszkody prawnej do sprzedaży przedmiotowego lokalu, związanej z toczącym się postępowaniem administracyjnym o zwrot nieruchomości wywłaszczonej (m.in. parceli 254 odpowiadającej cz. działki nr (...)), na której był posadowiony budynek nr (...) przy ul. (...) (k. 13).

Powód nie zgodził się ze stanowiskiem strony pozwanej o braku możliwości zbycia ww. lokalu i wezwał ją do sprzedaży tego lokalu. Na tym tle powstał pomiędzy stronami spór co do tego, czy strona pozwana wobec toczącego się postępowania administracyjnego o zwrot wywłaszczonej nieruchomości była nadal uprawniona do sprzedaży lokali znajdujących się w budynku położonym przy ul. (...). W tym zakresie w latach 2012-2017 strony prowadziły korespondencję, przedstawiając argumenty na poparcie swoich stanowisk, przy czym strona pozwana jako jedyną przyczynę stanowiącą przeszkodę do sprzedaży lokalu podawała toczące się postępowanie administracyjne o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (k. 14-31, 35-39, 57).

Ostatecznie pismem z 9 sierpnia 2018 r. powód wezwał stronę pozwaną do stawienia się w dniu 30 sierpnia 2018 r. w K. w Kancelarii Notarialnej A. P. celem zawarcia umowy sprzedaży spornego lokalu. Strona pozwana nie zareagowała na to wezwanie (k. 40-42).

Pismem z 21 grudnia 2020 r. strona pozwana poinformowała powoda, że Prezydent Miasta K. decyzją nr (...) z 28 marca 2019 r. orzekł o odmowie zwrotu działki nr (...), ale nie była ona prawomocna, a tym samym sprzedaż lokali nie mogła być kontynuowana (k. 43).

Powód wraz z rodziną mieszkał w spornym lokalu. W kolejnych latach poczynił, za zgodą strony pozwanej, nakłady na ten lokal, w szczególności dostosował poddasze do użytku mieszkalnego (k. 158-168).

Aktualnie lokal, który nie został dotychczas prawnie wyodrębniony, jest samodzielny, pełni funkcję mieszkalną. Składa się z: 5 pokoi, kuchni, łazienki, w.c., schowka, spiżarki, przedpokoju (III kondygnacja), 5 pomieszczeń i łazienki (poddasze) o łącznej powierzchni użytkowej 149,49 m ² oraz przynależy do niego komórka lokatorska nr (...) w piwnicy o powierzchni 4,06 m ². Z tym lokalem związany jest udział wynoszący (...) części w nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...), i w częściach wspólnych ww. budynku. Według operatu szacunkowego z kwietnia 2011 r. wartość rynkowa lokalu wynosiła 836.299 zł. Po uwzględnieniu należnej bonifikaty cena lokalu stanowiła kwotę 206.700,75 zł (k. 102-107, 125-157).

Przedmiotowy lokal pozostaje w zasobach strony pozwanej. Powód nadal go zajmuje.

Ponadto Sąd ustalił, co następuje:

W styczniu 2011 r. został ogłoszony przez Wojskową Agencję Mieszkaniową (której następcą jest strona pozwana) roczny plan sprzedaży lokali mieszkalnych na 2011 r., który obejmował m.in. wszystkie lokale (w liczbie 30) w budynkach nr (...) przy ul. (...) w K.. W lutym 2011 r. rozesłano do lokatorów informacje o przeznaczeniu lokali do sprzedaży. Zawiadomienie o możliwości wykupu lokalu nie zawierało informacji, w jakim terminie należy zadeklarować wykup lokalu.

Większość osób zamieszkujących lokale w budynkach złożyła wnioski o ich nabycie. Łącznie sprzedano 22 z 30 lokali, z czego trzy dopiero w styczniu 2012 r. Niektórzy lokatorzy nie zgłosili zainteresowania nabyciem zajmowanego lokalu.

dowód: pismo strony pozwanej z 28.05.2012 r. (k. 18), informacje z księgi wieczystej (k. 102-107), roczny plan sprzedaży na 2011 r. (k. 172-187), zeznania świadka D. N. (k. 112), zeznania świadka A. I. (k. 112v.-113), zeznania świadka S. P. (k. 113v.-114), zeznania powoda (k. 114v.-115)

Powód był zaangażowany w sprawę nabycia lokalu. Chciał go kupić od momentu otrzymania w lutym 2011 r. zawiadomienia o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży. W marcu 2011 r. powód przyjął propozycję nabycia lokalu, a w sierpniu 2011 r. otrzymał jego wycenę. Był przekonany, że możliwość nabycia lokalu istnieje przez rok od chwili sporządzenia wyceny.

W drugiej połowie 2011 r. poważnie zachorowała żona powoda. Z uwagi na to powód wstrzymał się z zakupem lokalu (do aktu notarialnego miał stanąć wspólnie z żoną). Żona powoda zmarła w listopadzie 2011 r. Z uwagi na żałobę powód do końca 2011 r. nie kontaktował się ze stroną pozwaną w sprawie nabycia lokalu. Nie wiedział jednak, że musi nabyć lokal do końca 2011 r. Przed złożeniem pisma w lutym 2012 r. powód nie miał żadnych informacji o wystąpieniu problemów z nabyciem lokalu.

Przez cały ten czas powód dysponował środkami na nabycie lokalu. Nie wstrzymywał zakupu lokalu z uwagi na posiadane lokaty bankowe.

dowód: zeznania świadka D. N. (k. 112), zeznania świadka A. I. (k. 112v.-113), zeznania powoda (k. 114v.-115)

Postępowanie administracyjne o zwrot wywłaszczonych nieruchomości, w tym parceli l.kat. 254, zostało wszczęte w związku z wnioskiem z 2002 r. Przez wiele lat postępowanie było zawieszone w związku z koniecznością ustalenia spadkobierców byłych właścicieli ww. nieruchomości. Z ustaleń organu wynikało, że ww. parcela odpowiadała działce nr (...) w części znajdującej się poza budynkiem nr (...), co, zdaniem organu, umożliwiało rozważenie możliwości podziału działki w celu wydzielenia części odpowiadającej ww. parceli. Działka nr (...) stanowiła współwłasność Skarbu Państwa oraz osób fizycznych – właścicieli lokali w budynkach nr (...), a możliwość orzeczenia o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zachodziła wówczas, gdy w chwili rozstrzygania sprawy nieruchomość ta była wyłączną własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (pismo Urzędu Miasta K. z 29 czerwca 2017 r.).

Po uchyleniu decyzji z 28 marca 2019 r. Prezydent Miasta K., po ponownym rozpoznaniu sprawy, wydał w dniu 21 grudnia 2021 r. decyzję nr (...), którą odmówił zwrotu m.in. cz. działki nr (...), albowiem nie była ona wyłączną własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Decyzja stała się ostateczna i prawomocna z dniem 28 stycznia 2022 r.

dowód: pismo (...) z 29.06.2017 r. (k. 32-34), decyzja z 21.12.2021 r. (k. 119-122)

Strona pozwana dowiedziała się o wszczęciu ww. postępowania administracyjnego o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w lutym 2012 r. Od tego momentu wstrzymała sprzedaż lokali. Podstawą odmowy zawarcia umowy sprzedaży z powodem było wyłącznie toczące się postępowanie administracyjne o zwrot nieruchomości.

dowód: zeznania świadka A. I. (k. 112v.-113), zeznania świadka S. P. (k. 113v.-114), zeznania powoda (k. 114v.-115)

W dniu 19 stycznia 2012 r. został zatwierdzony skorygowany roczny plan sprzedaży lokali mieszkalny przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, obejmujący m.in. 11 mieszkań w budynkach nr (...), w tym sporny lokal.

dowód: korekta planu sprzedaży lokali mieszkalnych na 2012 r. (k. 188-209)

Poza okolicznościami, które zostały przez strony przyznane lub taką ocenę uzasadniał przebieg całego postępowania, powyższe ustalenia Sąd poczynił na podstawie powołanych dokumentów, które w zakresie opisanym w stanie faktycznym nie budziły wątpliwości Sądu i nie zostały zakwestionowane przez żadną ze stron.

Sąd oparł się również na zeznaniach przesłuchanych w sprawie świadków: D. N., A. I. i S. P., które co do zasady były jasne, zbieżne i uprawdopodobnione treścią dokumentów. Nie przekonały natomiast Sądu zeznania świadka S. P. w zakresie, w jakim zeznała, że na spotkaniu w oddziale strony pozwanej w grudniu 2011 r. powód oświadczył, że nie zamierza nabywać lokalu do końca 2011 r. z uwagi na posiadane lokaty bankowe. Zważyć należało, że powód, którego zeznania Sąd generalnie obdarzył walorem wiarygodności, stanowczo zaprzeczył, jakoby do takiego spotkania w ogóle doszło i że miał wstrzymać sprzedaż lokalu z uwagi na posiadane lokaty. Brak było również jakiejkolwiek notatki urzędowej z tego spotkania (tak jak np. w przypadku spotkania z 30 maja 2016 r., k. 25), co obciążało stronę pozwaną jako podmiot publiczny, wykonujący obowiązki m.in. w imieniu Skarbu Państwa. Adnotacja uczyniona na arkuszu uzgodnień z k. 58 była niepodpisana, znajdowała się w dolnej części kartki, co nie pozwalało na nadanie jej przesądzającego znaczenia. Z pewnością jednak nie wykazano, aby powoda, w sytuacji, gdyby faktycznie nie zamierzał nabyć lokalu do końca 2011 r., poinformowano, że taka decyzja skutkowała lub mogła skutkować utratą możliwości nabycia lokalu w związku z nieujęciem lokalu w rocznym planie sprzedaży w kolejnym roku. W ocenie Sądu, twierdzenie przeciwne w sytuacji zaangażowania powoda było nieprzekonujące, nie miało odbicia w jego aktywności ani w dokumentach urzędowych strony pozwanej (tego rodzaju pouczenie winno znaleźć się w dokumentacji lokalowej).

Sąd zważył co następuje:

Powództwo w jego ostatecznym kształcie zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Przepis art. 64 k.c. nie stanowi samoistnej podstawy dla kreowania obowiązku złożenia oświadczenia woli, lecz tylko określa, jakie skutki materialnoprawne wywołuje prawomocne orzeczenie sądu, w którym stwierdzono obowiązek złożenia takiego oświadczenia. Źródłem obowiązku złożenia oświadczenia może być natomiast każde zdarzenie cywilnoprawne. Może on wynikać z: umowy (np. umowy przedwstępnej), jednostronnej czynności prawnej (np. testamentu), orzeczenia sądu, bezpodstawnego wzbogacenia, decyzji administracyjnej, czy też z mocy prawa (np. art. 151 k.c.). Nie można jednak wyprowadzać obowiązku złożenia oświadczenia woli w tych sytuacjach, w których dla danego stanu faktycznego przewidziano uprawnienie sądu do ustalenia istnienia bądź nieistnienia prawa lub stosunku prawnego lub ingerencji w treść istniejącego stosunku prawnego (np. art. 189 k.p.c., art. 357 ¹ i 358 ¹ § 3 k.c.). Nie jest także możliwa przymusowa (w drodze orzeczenia sądu) realizacja obowiązku złożenia oświadczenia woli, gdy nie da się ustalić uprawnionego i podmiotu zobowiązanego (za który składa się oświadczenie woli) i konkretnej treści oświadczenia, która musi wynikać z ustawy, umowy, orzeczenia, decyzji, itd., albo którą powinno dać się wyprowadzić z tej ustawy, umowy, orzeczenia, itd.

Poza sporem było, że między stronami nie doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu i jego sprzedaży. Było także jasne, że w relacjach stron nie nastąpiło ukształtowanie się takiego stosunku umownego (na podobieństwo umowy przedwstępnej), z którego jednoznacznie wynikał obowiązek złożenia oświadczenia woli. W związku z tym rozstrzygnięcie sprawy wymagało zbadania stanu prawnego obowiązującego w dacie wszczęcia i trwania procedury sprzedaży lokalu.

Należało zacząć od wskazania, że kwestie związane z nabyciem prawa do lokalu przez żołnierza albo jego osobę bliską były uregulowane w rozdziale 6 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.j.: Dz.U z 2010 r., Nr 206, poz. 1367). Pomijając kolejne zmiany tej ustawy, istotne dla sprawy przepisy stanowiły, że (art. 55 ust. 1) lokale mieszkalne, w stosunku do których Agencja wykonuje w imieniu Skarbu Państwa prawo własności lub inne prawa rzeczowe, mogą być zbywane pod rygorem nieważności, wyłącznie na zasadach określonych w ustawie. Prawo do nabycia lokalu mieszkalnego, innego niż kwatera i kwatera internatowa, przysługuje zaś osobom zajmującym ten lokal mieszkalny na podstawie tytułu prawnego ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej albo umowy najmu na czas nieoznaczony (art. 56). Sprzedaży lokali mieszkalnych dokonuje w drodze umowy dyrektor oddziału regionalnego Agencji na pisemny wniosek osoby uprawnionej, jeżeli lokal jest zamieszczony w rocznym planie sprzedaży lokali mieszkalnych (art. 56 ust. 1), który ustala dyrektor oddziału na podstawie wykazu uzgodnionego z Prezesem Agencji (art. 56 ust. 2). Sprzedaż lokalu następuje na podstawie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny wartości rynkowej lokalu mieszkalnego i wartości prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, w przypadku posiadania przez Agencję takiego prawa do ułamkowej części gruntu przypadającego na ten lokal, z tym że przy wycenie lokalu mieszkalnego nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez nabywcę (art. 58 ust. 1). Od wartości rynkowej lokalu mieszkalnego dla osoby uprawnionej, o której mowa w art. 56, stosuje się pomniejszenia o 95% lub 90% w zależności od kategorii osoby uprawnionej (art. 58 ust. 2). Na wniosek nabywcy lokalu należność z tytułu sprzedaży może być rozłożona na raty (art. 58 ust. 5 zdanie 1). Osoba uprawniona, o której mowa w art. 56, wraz z wnioskiem o sprzedaż lokalu wnosi zryczałtowane koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży przypadające na zbywany lokal (art. 58 ust. 6). Zgodnie z art. 58 ust. 8 Minister Obrony Narodowej, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw Skarbu Państwa, miał określić, w drodze rozporządzenia, szczegółowe warunki i tryb sprzedaży lokali, terminy wnoszenia rat z tytułu sprzedaży tych lokali oraz wzór wniosku o nabycie lokalu mieszkalnego. W przypadku gdy sprzedaż lokalu nie była możliwa ze względu na nieuregulowany stan prawny związanej z nim nieruchomości gruntowej lub inne ciążące na tym lokalu wady prawne, a przeszkody te nie zostały usunięte do dnia 1 stycznia 2007 r., to osoba uprawniona do zakupu tego lokalu uzyskuje z tym dniem uprawnienia do odprawy mieszkaniowej (art. 58a ust. 1). W sprawach dotyczących sprzedaży lokali, nieuregulowanych w ustawie, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i Kodeksu cywilnego.

W rozporządzaniu Ministra Obrony Narodowej z dnia 23 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową (Dz.U. z 2005 r., Nr 4, poz. 21) przewidziano, że dyrektor oddziału zawiadamia pisemnie osobę uprawnioną o przeznaczeniu do sprzedaży zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego, zgodnie z rocznym planem sprzedaży lokali mieszkalnych, o którym mowa w art. 57 ust. 2 ustawy, podając informacje o: (-) uprawnieniu do złożenia wniosku o nabycie lokalu wraz z informacją o pierwszeństwie w nabyciu i terminie złożenia wniosku, (-) nazwie i adresie organu, do którego składa się wniosek, (-) dokumentach, o których mowa w § 4 ust. 2, jakie załącza się do wniosku oraz (-) wysokości, sposobie i terminie wpłacenia kwoty równej zryczałtowanym kosztom przygotowania nieruchomości do sprzedaży, przypadającym na zbywany lokal, oraz rachunku bankowym, na który wpłaca się tę kwotę (§ 3 ust. 1 i 2). Po otrzymaniu ww. zawiadomienia osoba uprawniona może złożyć do dyrektora oddziału wniosek o nabycie lokalu mieszkalnego, sporządzony według wzoru stanowiącego załącznik do rozporządzenia (§ 4 ust. 1). Na podstawie złożonych wniosków, po dokonaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny wartości rynkowej lokalu mieszkalnego i prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu, w formie operatu szacunkowego, dyrektor oddziału sporządza wykaz lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży na zasadach określonych w art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wykaz ten podaje się do wiadomości osób uprawnionych wymienionych w wykazie poprzez wywieszenie na tablicy informacyjnej w siedzibie właściwego oddziału regionalnego Agencji i w budynkach, w których znajdują się ujęte w wykazie lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży (§ 5 ust. 1 i 2). Po upływie terminu określonego w wykazie, jednak nie krótszym niż sześć tygodni od dnia wywieszenia tego wykazu lub jego uzupełnienia, dyrektor oddziału: (-) sporządza arkusz obliczeniowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, (-) spisuje z osobą uprawnioną protokół uzgodnień warunków sprzedaży lokalu, w terminie ustalonym przez dyrektora oddziału wspólnie z osobą uprawnioną, (-) przekazuje do kancelarii notarialnej dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy i (-) ustala termin sporządzenia umowy sprzedaży, powiadamiając o nim osobę uprawnioną (§ 6 ust. 1). Jak stanowił § 7, w razie niezawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego z przyczyn leżących po stronie osoby uprawnionej w terminie dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, przyjmuje się, że osoba uprawniona wycofała wniosek o nabycie lokalu mieszkalnego, chyba że rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność tego operatu (ust. 1). Natomiast w razie niezawarcia umowy sprzedaży lokalu z przyczyn leżących po stronie Agencji w terminie określonym w ust. 1, przyjmuje się, że Agencja odstąpiła od sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z powołanych przepisów wynikało, że nabycie lokalu mogło się dokonać wyłącznie na warunkach przewidzianych w tych przepisach, a zatem na rzecz określonej kategorii osób, w sytuacji umieszczenia lokalu w rocznym planie sprzedaży i złożenia pisemnego wniosku przez osobę uprawnioną, po wykonaniu wyceny lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego, w drodze umowy notarialnej (art. 55 ust. 1, art. 56, art. 57 u.z.s.z.). Rozpoczęcie procedury sprzedażowej było zatem uwarunkowane wpierw umieszczeniem danego lokalu w rocznym planie sprzedaży lokali mieszkalnych. Z uwagi na to, że procedura ta obejmowała wiele różnych etapów (w tym: ogłoszenie planu, zawiadomienie zainteresowanych, zgłoszenie wniosku, sporządzenie operatu szacunkowego, opracowanie wykazu, ogłoszenie wykazu, sporządzenie arkusza obliczeniowego, spisanie protokołu uzgodnień) z pewnością musiała być ona czasochłonna i niewątpliwie mogła również trwać dłużej niż rok. Mogło tak być tym bardziej, że dla większości ww. etapów ani cyt. ustawa ani rozporządzenie nie przewidywało żadnych terminów (por. § 6 ust. 1 rozporządzenia). Nawet zakładając (w związku z treścią § 7 rozporządzenia), że procedura sprzedażowa musiała się zakończyć w ciągu 12 miesięcy, przy czym, co ważne, licząc od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, to i tak niewykluczone, a nawet częste, musiały być przypadki kontynowania tej procedury w kolejnym roku. Ustawa (rozporządzenie również) dla takich przypadków, tj. dla możliwości finalizacji procedury, nie wymagała jednak umieszczenia lokalu (już objętego tą procedurą) w rocznym planie sprzedaży na kolejny rok. Kontynuacja postępowania w przedmiocie sprzedaży lokalu, w warunkach dopuszczonych przez ustawę, nie była zatem uzależniona od treści następnego rocznego planu sprzedaży.

W niniejszej sprawie sporny lokal został objęty rocznym planem sprzedaży na 2011 r. (k. 172, 178), a zatem spełniona została pierwsza przesłanka nabycia prawa do tego lokalu, na którą inne podmioty niż Agencja nie miały wpływu. Umieszczenie danego lokalu w planie rocznym, mimo że będące przedmiotem uznania Agencji, rodziło określone uprawnienia dla osób mogących skorzystać z prawa nabycia lokalu objętego planem rocznym. W ocenie Sądu, Agencja była związana treścią ogłoszonego przez nią rocznego planu sprzedaży, a późniejsze wyłączenia w tym względzie musiały mieć usprawiedliwioną podstawę. Należało nadmienić, że sporny lokal został objęty rocznym planem sprzedaży również na 2012 r. (k. 188, 197), co stanowiło tylko dodatkowe uzasadnienie dla trafności stanowiska powoda.

W następstwie ustalenia rocznego planu sprzedaży na 2011 r. i zawiadomienia o treści tego planu, powód złożył kompletny wniosek o nabycie prawa do spornego lokalu, dokonując także innych wymaganych na tamtym etapie przez Agencję czynności (k. 10). W ten sposób została zrealizowana druga przesłanka warunkująca sprzedaż lokalu, przewidziana w art. 57 ust. 1 u.z.s.z., co wynikało również z kolejnych działań Agencji. Trzeba dodać, że spełnione zostały także dalsze warunki nabycia lokalu określone w ustawie. Doszło bowiem do wyceny lokalu i praw z nim związanych oraz określono cenę jego nabycia, uwzględniającą art. 58 ust. 2 u.z.s.z., o czym zawiadomiono powoda w sierpniu 2011 r. (k. 11), który, co istotne, wyraził zainteresowanie nabyciem lokalu za taką cenę (zob. k. 58; a wcześniej złożył wniosek oraz uiścił należne koszty), co jednoznacznie oświadczył w piśmie złożonym u strony pozwanej w dniu 22 lutego 2012 r. (k. 12). Z żadnych przepisów nie wynikało, że złożenie powyższego oświadczenia było konieczne; po złożeniu wniosku, o którym mowa w art. 57 ust. 1 u.z.s.z., uiszczeniu zryczałtowanych kosztów określonych w art. 58 ust. 6 u.z.s.z. oraz sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z art. 58 ust. 1 u.z.s.z., Agencja co do zasady z własnej inicjatywy miała przystąpić do przygotowania sprzedaży (zob. art. 58 u.z.s.z. oraz § 5 i 6 cyt. rozporządzenia). W związku z tym, uwzględniając również zachowanie terminu z § 7 ust. 1 cyt. rozporządzenia, powód miał pełne prawo oczekiwać na realizację jego wniosku, którego aktualność dodatkowo potwierdził pismem z 22 lutego 2012 r. Trzeba zauważyć, że ani w piśmie z 18 sierpnia 2011 r., ani we wcześniejszym pisemnym lub ustnym przekazie, ze strony Agencji nie było informacji, że realizacja wniosku musi się dokonać do 31 grudnia 2011 r. (zresztą takie ograniczenie czasowe nie miało żadnej podstawy). W rezultacie zupełny wniosek powoda z 22 marca 2011 r. pozostawał – także w lutym 2012 r. i później – w mocy oraz wywoływał skutki prawne, niezależnie od treści jego oświadczenia z 22 lutego 2012 r.

W ocenie Sądu, ujawnienie w tamtym czasie faktu pozostawania w toku postępowania administracyjnego o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie powinno mieć wpływu na sposób załatwienia wniosku powoda. Okoliczności tego postępowania wskazywały nie tylko na jego ograniczony zasięg w odniesieniu do nieruchomości, na których były posadowione budynki przy ul. (...), ale także na wykluczenie możliwości dokonania fizycznego zwrotu nieruchomości w części obejmującej działkę zajętą pod ww. budynki ze względu na to, że była ona przedmiotem współwłasności Skarbu Państwa i osób trzecich (k. 32-34). Powyższe zostało potwierdzone zresztą ostateczną i prawomocną decyzją Prezydenta Miasta K. z 21 grudnia 2021 r. (k. 119). W związku z tym omawiane zagadnienie już z pewnością na końcowym etapie procesu nie mogło uzasadniać oddalenia powództwa. Trzeba zauważyć, że przed wszczęciem postępowania stanowiło ono wyłączny powód odmowy przez stronę pozwaną zadośćuczynienia roszczeniu powoda.

Sąd nie podzielał stanowiska wyrażonego przez Sąd Okręgowy w Lublinie w wyroku w sprawie II Ca 720/16, do którego, jako jedynego, orzeczenia odwołała się strona pozwana na uzasadnienie swojego poglądu o braku źródła zobowiązania do zawarcia spornej umowy (k. 52v.). Nie powtarzając dotychczasowych uwag należało wskazać, że dla bytu roszczenia o zawarcie umowy nie było konieczne jego wymienienie wprost w ustawie; źródłem obowiązku złożenia oświadczenia woli mogło bowiem być każde zdarzenie cywilnoprawne. Obowiązek ten mógł wynikać także z przepisów ustawy, ocenionych łącznie, określających uprawnienie osoby trzeciej (jego konkretną treść) i przewidujących przesłanki warunkujące jego realizację. W niniejszej sprawie wskazany obowiązek miał swoje oparcie także w konstytucyjnej zasadzie wspierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 Konstytucji RP).

W ocenie Sądu, przepisy ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP kreowały prawo określonych osób do nabycia lokalu na preferencyjnych warunkach. Prawo to zostało przez ustawodawcę opisane w ustawie (np. art. 55 i 56), przewidziano w niej również procedurę i przesłanki jego nabycia (art. 57 i n.), w szczególności wskazano, jakie konkretnie zdarzenia powinny zaistnieć, aby doszło do zawarcia umowy. W art. 57 ust. 1 u.z.s.z. ustawodawca użył formuły, że dyrektor oddziału „dokonuje” sprzedaży, co mogło oznaczać nie tyle powinność, co obowiązek zbycia lokalu, gdy spełnione zostały ustawowe warunki nabycia lokalu.

Należało zauważyć, że w sprawie VI ACa 1273/12 Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął stanowisko o istnieniu zobowiązania po stronie Agencji do uwzględnienia wniosku powoda o wykup zajmowanego lokalu w razie spełnienia przez niego warunków określonych w art. 57 ust. 1 u.z.s.z. W tamtej sprawie nie było to możliwe, ale z tej racji, że lokalu w ogóle nie ujęto w rocznym planie sprzedaży i powoda nie zawiadomiono o przeznaczeniu tego lokalu do sprzedaży (wyrok z 19.04.2013 r., LEX nr 1363407). Także w sprawie I CSK 506/18 Sąd Najwyższy dopuścił możliwość dochodzenia na drodze sądowej zobowiązania do złożenia przez Agencję oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokali i jego sprzedaży w związku z przepisami art. 56 i n. u.z.s.z. (wyrok z 4.12.2019 r., LEX nr 2779496).

Sąd w pełni podzielał też stanowisko wyrażone przez Ł. W. w artykule „Prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługujące żołnierzowi albo jego osobie bliskiej” (PS 2018/10/74-83), zgodnie z którym nie było podstaw do przyjęcia, że w razie skutecznego złożenia wniosku w następstwie prawidłowo zrealizowanej procedury ustawowej, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa mogła uchylić się od zawarcia umowy. Tego wniosku nie uzasadniał również § 7 cyt. rozporządzenia z 23 grudnia 2004 r. Rozumienie tego przepisu w sposób dopuszczający możliwość niekontrolowanej rezygnacji z zawarcia umowy przez Agencję, mimo spełnienia jej warunków przez nabywcę lokalu, oznaczałoby, że narusza on art. 92 ust. 1 Konstytucji RP. Wprowadza bowiem rozwiązanie merytoryczne odbiegające od treści regulacji ustawowych, niedopuszczalne z uwagi na ogólną treść delegacji ustawowej z art. 58 ust. 8 u.z.s.z. (zob. wyrok TK z 17.10.2000 r., K 16/99, OTK 2000/7/253). Omawiany przepis rozporządzenia, uwzględniając przyjęte standardy wykładni, w tym wykładni systemowej, można było natomiast rozpatrywać nie jako podstawę prawną dowolnego odstąpienia od zawarcia umowy, a jedynie jako przepis wprowadzający regułę interpretacyjną. Pozwalał bowiem stwierdzić, kiedy możliwe jest przyjęcie uchylenia się Agencji od zawarcia umowy, co powinno umożliwić wystąpienie do sądu z żądaniem zobowiązania Agencji do zawarcia umowy, bez ryzyka, że wytyczone powództwo jest przedwczesne. Odmienna byłaby ocena w obecnym stanie prawnym z uwagi na treść art. 81 ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego, który również przewiduje możliwość odstąpienia od zawarcia umowy. Podniesienie tej regulacji do rangi ustawowej mogło bowiem uzasadniać przyjęcie, że w nowym stanie prawnym odstąpienie od zawarcia umowy przez Agencję wyłącza możliwość skutecznego wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy przez uprawnionego.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd uwzględnił ostatecznie sprecyzowane żądanie pozwu (k. 212) uznając opis lokalu i związanych z nim praw za okoliczności niesporne, a cenę lokalu ustalając na podstawie treści pisma strony pozwanej z 18 sierpnia 2011 r. (k. 11). W ocenie Sądu, z uwagi na bezpodstawne uchylanie się strony pozwanej od zawarcia spornej umowy od 2012 r. powód, będący od tamtego czasu w gotowości do jej zawarcia, nie powinien ponosić negatywnych konsekwencji takiego zachowania (aktualnie cena lokalu była prawdopodobnie wyższa), a przede wszystkim o wysokości ceny zdecydowało ww. pismo strony pozwanej i potwierdzony w okresie ważności operatu szacunkowego wniosek powoda o nabycie lokalu.

Z podanych powodów orzeczono, jak w pkt. 1 wyroku na podstawie powołanych przepisów.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. 2 wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 i art. 109 § 2 k.p.c. Od przegrywającej w całości strony pozwanej zasądzono na rzecz powoda koszty, na które złożyły się: opłata sądowa od pozwu – 10.336 zł (k. 7), opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł (k. 6) oraz wynagrodzenie pełnomocnika – 10.800 zł ustalone według § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.