Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 czerwca 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Wojciech Żukowski
Protokolant:	Jakub Zieliński

po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2025 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w K.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 4 listopada 2022 r. sygn. akt IX GC 390/19

1.  oddala apelację,

2.  tytułem kosztów postępowania apelacyjnego zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej, kwotę 4688 zł (cztery tysiące sześćset osiemdziesiąt osiem złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o tych kosztach do dnia zapłaty.

Sygn. akt I AGa 9/23

UZASADNIENIE

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej (...)) wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w K. kwot:

a) 15 884,90 euro tytułem zwrotu nadpłaty czynszu określonego w § 7 umowy najmu;

b) 15 556,92 złotych tytułem zwrotu nadpłaty kwoty podatku VAT od nadpłaty kwot czynszu określonych w § 7 umowy najmu;

c) 18 688,99 złotych tytułem zwrotu nadpłaty części czynszu określonej jak opłata eksploatacyjna określonej w § 8 umowy najmu.

Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i o zasądzenie kosztów oraz wskazał, że w toku negocjacji strony ustaliły, że zakres przedmiotu najmu będzie dla powoda ustalony odmiennie niż dla innych najemców pozwanego (czyli też inaczej niż podaje na stronach internetowych), w ten sposób, że w skład powierzchni najmu powoda, na powoda wyraźne żądanie, wchodzić będą także przeznaczone do wyłącznego korzystania tylko przez powoda toalety na każdym piętrze.

Wyrokiem z dnia 4 listopada 2022 r. Sąd Okręgowy w Krakowie:

I. zasądził od strony pozwanej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w K. na rzecz strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwoty:

-15.884,90 euro (piętnaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery euro dziewięćdziesiąt eurocentów) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w zapłacie od dnia 06 marca 2019 roku do dnia zapłaty;

-15.556,92 zł (piętnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w zapłacie od dnia 06 marca 2019 roku do dnia zapłaty;

-18.688,99 zł(osiemnaście tysięcy sześćset osiemdziesiąt osiem złotych dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w zapłacie od dnia 06 marca 2019 roku do dnia zapłaty;

II. zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 12.142,69 zł (dwanaście tysięcy sto czterdzieści dwa złote sześćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany w Internecie wskazywał, że oferował możliwość wynajmu powierzchni biurowej w budynku przy ul. (...) w K.. W ofertach internetowych pozwany wskazywał że metraż piętra do najmu w budynku to 676 m2. Powód skierował do pozwanego listy intencyjne, w których wskazano że całkowita powierzchnia najmu 3 pięter obejmie metraż 2 129,40 m2 (w co wliczono współczynnik powierzchni wspólnotowych). Pozwany działał jako spółka – córka firmy z Francji. W biurze miało powstać call-center.

Pozwany przyznał, że projekt umowy pochodził od niego, on zaproponował mechanizm naliczania czynszu jako „Powierzchni Brutto” i on podawał powodowi wartości poszczególnych składowych. Zgodnie z tym wzorem standardowo podstawą naliczenia najmu jest wartość Powierzchni Brutto.

Dnia 2 maja 2017 r. pozwany przesłał do powoda sporządzony przez pozwanego projekt umowy. Zgodnie z tym projektem § 1 ust. 3 projektu Przedmiotem najmu są pomieszczenia znajdujące się na piętrach 1,2,3 budynku o łącznej powierzchni 2028 m2. Zgodnie z § 3 powierzchnia wymaga wykonania robót adaptacyjnych. Powód mógł na 14 dni przed rozpoczęciem robót zażądać komisyjnego opomiarowania powierzchni. Zastrzeżono, że prace adaptacyjne „nie będą miały wpływu na ostateczną powierzchnię Pomieszczeń będącą podstawą naliczenia wszystkich opłat wynikających z umowy (…)”. Zgodnie § 7 ust. 1 Najemca zobowiązał się płacić czynsz „w wysokości 11,50 EUR (jedenaście euro pięćdziesiąt centów) za 1 metr kwadratowy powierzchni Pomieszczeń powiększonej o Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku, o którym mowa w ust. 2 poniżej, tj. za każdy 1 metr kwadratowy Powierzchni Brutto („Czynsz”)”. Zgodnie z ust. 2 „Pomieszczeniom Najemcy odpowiada stały, przez cały okres trwania niniejszej Umowy współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest równy 5% (pięciu procent) Powierzchni Pomieszczeń („Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku”). Mając powyższe na uwadze podstawą do obliczenia Czynszu będzie powierzchnia Pomieszczeń powiększona o 5% to jest powierzchnia 2 129,40 m2 (dwa tysiące sto dwadzieścia dziewięć 4/10 metrów kwadratowych) („Powierzchnia Brutto”)”. Zgodnie z ust. 3 Wynajmujący miał prawo raz w roku kalendarzowym dokonać waloryzacji (podwyżki) Czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji. Zgodnie z §8 ust. 1. najemca miał uczestniczyć w kosztach eksploatacji budynku opłacając zaliczkę w 11,00 zł netto za 1 metr kwadratowy pomnożoną przez Powierzchnię Brutto Pomieszczeń.

Strony toczyły negocjacje przed zawarciem umowy. Negocjacjom podlegały: stawki czynszu, okres umowy, sposób aranżacji, partycypacja w kosztach aranżacji. Powierzchnia najmu nie podlegała negocjacjom. Metoda obliczania czynszu opisana w umowie jako „Powierzchni Brutto” jest standardowym zapisem stosowanym przez pozwanego w jego umowach. Strony opierały się na oświadczeniu powoda, że chce wynająć trzy piętra w całości.

Powód potrzebował mieć dostępy do toalet dla pracowników (...) ze względu na wymogi przepisów BHP.

W dniu 28 czerwca 2017 r. o 11:21 pozwany przesłał powodowi rzuty powierzchni najmu opisanej jako Powierzchnia biurowa piętra = 676,00 m2 oraz powierzchnia WC = 26,10 m2 – tak samo dla każdego z pięter (inwentaryzacja architektoniczna). Inwentaryzacja została sporządzona przed zawarciem umowy, powód jej nie zlecał a na dokumentach inwentaryzacji nie widniały podpisy osób działających na rzecz powoda. Inwentaryzację sporządził uprawniony architekt J. M.. Od tego dnia w ocenie pozwanego powód wiedział jaki metraż będzie w umowie. Powód nie był obecny przy wykonywaniu tej inwentaryzacji.

W ostatecznej wersji umowy podpisanej dnia 29 czerwca 2017 r. zawarte zostały następujące zapisy, odpowiadające treścią projektowi z 2 maja 2017 r.

Zgodnie z § 1 ust. 4 umowy najmu przedmiotem najmu są pomieszczenia znajdujące się na piętrach 1, 2, 3 budynku o łącznej powierzchni 2028 m2 (słownie: dwa tysiące dwadzieścia osiem metrów kwadratowych). Pomieszczenia zostały przedstawione na rzucie stanowiącym Załącznik nr (...) i wyróżnione na tym planie zakreśleniami.

Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy najmu powierzchnia najmowana wymaga wykonania robót adaptacyjnych. § 3 ust. 2 umowy najmu mógł najpóźniej przed rozpoczęciem robót adaptacyjnych zażądać wspólnego pomiaru powierzchni pomieszczeń. Zastrzeżono, że prace adaptacyjne „nie będą miały wpływu na ostateczną powierzchnię Pomieszczeń będącą podstawą naliczenia wszystkich opłat wynikających z umowy (…)”.

Zgodnie § 7 ust. 1 umowy najmu najemca zobowiązał się płacić czynsz „w wysokości 11,50 EUR (jedenaście euro pięćdziesiąt centów) za 1 metr kwadratowy powierzchni Pomieszczeń powiększonej o Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku, o którym mowa w ust. 2 poniżej, tj. za każdy 1 metr kwadratowy Powierzchni Brutto („Czynsz”)”. Zgodnie § 7 ust. 2 umowy najmu „Pomieszczeniom Najemcy odpowiada stały, przez cały okres trwania niniejszej Umowy, współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest równy 5% (pięciu procent) Powierzchni Pomieszczeń („Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku”). Mając powyższe na uwadze podstawą do obliczenia Czynszu będzie powierzchnia Pomieszczeń powiększona o 5% (2 208 m2 + 5%) to jest powierzchnia 2 129,40 m2 (dwa tysiące sto dwadzieścia dziewięć 4/10 metrów kwadratowych) („Powierzchnia Brutto”). Pomiary powierzchni dokonane zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powyżej stanowić będą podstawę do ewentualnych korekt powierzchni wskazanej w treści Umowy.”. Zgodnie § 7 ust. 3 umowy najmu wynajmujący miał prawo raz w roku kalendarzowym dokonać waloryzacji (podwyżki) Czynszu wskaźnik HICP odnoszący się do inflacji. Zgodnie z § 8 ust. 1 umowy najmu najemca miał uczestniczyć w kosztach eksploatacji budynku opłacając zaliczkę w 11,00 zł netto za 1 metr kwadratowy pomnożoną przez Powierzchnię Brutto Pomieszczeń.

W załączniku nr (...)do umowy najmu jako powierzchnię najmu każdego z pięter wskazano wartość 702,1 m2.

Wydruk umowy która została reprezentantowi powoda podstawiona do podpisu wykonał pozwany. Pozwany umieścił w załączniku nr (...) wysłane powodowi dzień wcześniej dokumenty z których wynika 702,1 m2 powierzchni najmu. Umowa została podpisana w siedzibie pozwanego, do której Ł. G. przyjechał.

Pozwany w paragrafie § 7 ust. 2 umowy najmu omyłkowo wpisał inną powierzchnię niż najemca faktycznie zajmował. Omyłka miała charakter pisarski. Druga omyłka pisarska dotyczyła błędnie wyliczono współczynnik powierzchni wspólnych.

W najmowanej powierzchni wykonano umówione prace adaptacyjne. Przestrzeń została wydana powodowi. W protokole rozpoczęcia odbioru powierzchni z 31.08.2017r. wskazano, że strony tym dokumentem rozpoczynają procedurę „odbioru pomieszczeń o powierzchni 2028 m2 czyli Powierzchni Brutto 2129,40 m2 położonych na 1,2,3 piętrze w budynku „(...). (...) przy ul. (...) w K..” Dnia 29 czerwca 2017 r. podpisano protokół końcowy odbioru. Projekty protokołów odbioru przygotowywał pozwany i on wpisywał do niego wartości powierzchni.

Powód odebrał lokal wraz z kluczami do łazienek oraz potwierdził wykonanie dodatkowych prac wodno-kanalizacyjnych w łazienkach wprowadzonych na życzenie powoda. Pozwany wydał powodowi łazienki na każdym z 3 pięter a powód je odebrał od pozwanego. Pozwany wykonał aranżacje łazienek, wykonując dodatkowe roboty i montując dodatkowe wyposażenie dla powoda. Powód przez okres trwania umowy zajmował z wyłączeniem dla siebie przestrzeń wraz z łazienkami czyli na każdym piętrze zajmował rzeczywiście 702,1 m2. Dla powoda liczyła się globalna kwota którą będzie musiał zapłacić za odpowiadającą mu powierzchnię i nie miało dla niego znaczenia czy to będzie kilka metrów kwadratowych mniej czy więcej. Wejście do toalet zajmowanych przez powoda wymagało użycia karty wejściowej.

Strony nigdy nie dokonały wspólnych, komisyjnych pomiarów lokali. Pomiarów nie wykonano także przy odbiorach.

Do czasu wystawienie pierwszej faktury powód nie wiedział, że między stronami co do sposobu interpretacji umowy. Dnia 7.09.2017 r. pozwany wystawił fakturę VAT nr (...)/euro na kwotę 20 051,27 zł za okres od dnia odbioru do końca września - czynsz został naliczony w oparciu o faktycznie zajmowaną przez powoda powierzchnię. Dnia 21.09.2017r. powód przelał kwotę 19 782,48 euro i 19 312,80 PLN. Dnia 7.09.2017 r. pozwany wystawił fakturę VAT nr (...) tytułem opłaty eksploatacyjnej na kwotę 23 938,58 PLN, co 21.09.2017 r. pozwany spłacił w kwocie 23 048,63 PLN. W okresie od października 2017 r. do 23 maja 2018 r. pozwany dalej wystawiał faktury o numerach i datach szczegółowo opisane w pozwie a powód płacił je w kwotach niższych niż faktury w kwotach i datach szczegółowo opisanych w pozwie. Od faktury z dnia 1.06.2018 r. powód dokonywał zapłaty według faktur powoda z zastrzeżeniem zwrotu kwot które uważał za nadmiarowe w stosunku do umowy aż do przelewu z 18.02.2019 r.

W stanie faktycznym doszło do nadpłaty następujących kwot:

a) 15 884,90 euro tytułem zwrotu nadpłaty czynszu określonego w § 7 umowy najmu;

b) 15 556,92 złotych tytułem zwrotu nadpłaty kwoty podatku VAT od nadpłaty kwot czynszu określonych w § 7 umowy najmu;

c) 18 688,99 złotych tytułem zwrotu nadpłaty części czynszu określonej jak opłata eksploatacyjna określonej w § 8 umowy najmu;

Dnia 11 września 2011 r. pierwsza faktura pozwanego została dostarczona do powoda. Powód w odpowiedzi wskazał, że podstawa wyliczenia faktury tj. powierzchnia została zawyżona. Ujawniła się rozbieżność interpretacji stron co do treści umowy. Dnia 29 września 2017r. pozwany przesłał do powoda projekt aneksu w której treści wskazano powierzchnię najmu jako 702,10m2 czyli standardowa powierzchnia biurowa łącznie z powierzchnią łazienek, z powołaniem, że taka powierzchnia wynikała w umowie z załącznika nr(...). W tej wiadomości e-mail pozwany wskazał, że podstawą wyliczenia czynszu za wrzesień jest powierzchnia faktycznie przekazana powodowi do użytkowania. W projekcie aneksu (...) pozwany zaproponował zapis § „zmiana umowy najmu” z którego miało wynikać, że strony dokonały pomiaru i na jego podstawie zmieniana jest umowa. Projekt przewidywał zmianę § 1 ust. 4 umowy najmu poprzez wskazanie, że przedmiotem najmu są pomieszczenia znajdujące się na piętrach 1,2,3 budynku o łącznej powierzchni 2106,30 m2. Projekt przewidywał zmianę § 7 ust. 2 umowy najmu nadając mu następujące brzmienie „Pomieszczeniom Najemcy odpowiada stały, przez cały okres trwania niniejszej Umowy, współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest równy 5% (pięciu procent) Powierzchni Pomieszczeń („Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku”). Mając powyższe na uwadze podstawą do obliczenia Czynszu będzie powierzchnia Pomieszczeń powiększona o 5% (2 106,30 m2 + 5%) to jest powierzchnia 2 211,62,40 m2 (dwa tysiące dwieście jedenaście 62/100 metrów kwadratowych) („Powierzchnia Brutto”). Pomiary powierzchni dokonane zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powyżej stanowić będą podstawę do ewentualnych korekt powierzchni wskazanej w treści Umowy.”.

Pismem z dnia 13 października 2017r. pozwany wezwał powoda do zapłaty jego zdaniem brakujących kwot czynszu. Pismem z 22 listopada pozwany wskazał, że obmiar pomieszczenia i wykonanie inwentaryzacji architektonicznej wynika z umowy najmu, a wysokość faktur jest prawidłowa i zgodna z umową. Powód pismem z 29 listopada 2017r. wskazał, że dane z inwentaryzacji architektonicznej nie były akceptowane przez powoda jako podstawa do zwiększenia Powierzchni Brutto. Powód wskazał także, że od tego dnia nadmiarowe opłaty z tytułu czynszu są czynione z zastrzeżeniem zwrotu. Pismem z 13 grudnia 2017r. pozwany wskazał że wartości uzyskane w inwentaryzacji architektonicznej stanowią właściwą podstawę do naliczenia czynszu od rzeczywistej powierzchni najmu.

Pismem z dnia 22 lutego 2019r. powód wezwał do zwrotu nadpłaconych faktur. Pozwany w odpowiedzi z 11 marca 2019r. wskazał, że wyniki inwentaryzacji architektonicznej były zaakceptowane przez obie strony i roszczenie powoda jest niezasadne.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy zważył, że powództwo było zasadne. Faktury wystawiane przez pozwanego powodowi były nadmiarowe i nie odpowiadały treści umowy. Powód słusznie płacił je z zastrzeżeniem zwrotu jako nienależnych.

Na żądanie powoda składały się nadmiarowe kwoty zapłacone tytułem zwrotu nadpłaty czynszu określonego w § 7 umowy najmu, nadmiarowe kwoty zapłacone tytułem zwrotu nadpłaty kwoty podatku VAT od nadpłaty kwot czynszu określonych w § 7 umowy najmu, nadmiarowe kwoty zapłacone tytułem zwrotu nadpłaty części czynszu określonej jak opłata eksploatacyjna określonej w § 8 umowy najmu.

Powód i pozwany zawarli umowę najmu powierzchni biurowej w budynku przy ul. (...) w K.. Powód był dysponentem budynku i działał jako wynajmujący. Pozwany działał jako najmujący nieruchomość powodowi. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kwestią sporną między stronami był sposób wyliczenia umówionego czynszu. Zgodnie z art. 65. § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zgodnie z § 2. Tego artykułu w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W postepowaniu sąd badał jaki był zgodny zamiar stron podpisujących umowę.

Strony przedstawiły historię negocjacji i tego jak zmieniały się zapisy umowne, jednak sąd w ostateczności oparł się na precyzyjnym, nie budzącym wątpliwości brzmieniu umowy:

Zgodnie § 7 ust. 1 umowy najmu najemca zobowiązał się płacić czynsz „w wysokości 11,50 EUR (jedenaście euro pięćdziesiąt centów) za 1 metr kwadratowy powierzchni Pomieszczeń powiększonej o Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku, o którym mowa w ust. 2 poniżej, tj. za każdy 1 metr kwadratowy Powierzchni Brutto („Czynsz”)”. Zgodnie § 7 ust. 2 umowy najmu „Pomieszczeniom Najemcy odpowiada stały, przez cały okres trwania niniejszej Umowy, współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest równy 5% (pięciu procent) Powierzchni Pomieszczeń („Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku”). Mając powyższe na uwadze podstawą do obliczenia Czynszu będzie powierzchnia Pomieszczeń powiększona o 5% (2 208 m2 + 5%) to jest powierzchnia 2 129,40 m2 (dwa tysiące sto dwadzieścia dziewięć 4/10 metrów kwadratowych) („Powierzchnia Brutto”).”

Zgodnym zamiarem stron było aby powód płacił czynsz naliczany w ten sposób, że za każdy 1 metr kwadratowy powierzchni powód będzie płacił 11,50 EURO. Bazowa ilość metrów kwadratowych miała zostać powiększona o 5% celem udziału w kosztach utrzymania części wspólnej. Strony literalnie wpisany do umowy, że bazą od której ma być naliczane owe 5% jest dokładnie sprecyzowana wartość 2 208 m2. Wartość ta stanowi punkt wyjścia i przesądza spór stron na korzyść powoda. Powód wskazywał, że podstawą wyliczenia czynszu jest powierzchnia 676 m2 razy trzy piętra, a pozwany wskazywał, że podstawą wyliczenia czynszu jest wartość 702,10 m2 (czyli rzeczywista powierzchnia wydana powodowi do używania)razy trzy piętra. Tymczasem 2 208 m2 podzielone przez 3 piętra daje wynik 676 m2. Wartość ta powtarza się w głównym tekście umowy zarówno w formie cyfr jak i słownie także w § 1 ust. 4 umowy najmu, gdzie mowa, że przedmiotem najmu są pomieszczenia znajdujące się na piętrach 1,2,3 budynku o łącznej powierzchni 2028 m2 (słownie: dwa tysiące dwadzieścia osiem metrów kwadratowych).

Zapis ten był w swojej istocie zbieżny choćby z pierwszym projektem umowy przesłanym powodowi przez pozwanego 2 maja 2017r., zgodnie z którym:

Zgodnie § 7 ust. 1 Najemca zobowiązał się płacić czynsz „w wysokości 11,50 EUR (jedenaście euro pięćdziesiąt centów) za 1 metr kwadratowy powierzchni Pomieszczeń powiększonej o Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku, o którym mowa w ust. 2 poniżej, tj. za każdy 1 metr kwadratowy Powierzchni Brutto („Czynsz”)”. Zgodnie z ust. 2 „Pomieszczeniom Najemcy odpowiada stały, przez cały okres trwania niniejszej Umowy współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest równy 5% (pięciu procent) Powierzchni Pomieszczeń („Współczynnik Powierzchni Wspólnej Budynku”). Mając powyższe na uwadze podstawą do obliczenia Czynszu będzie powierzchnia Pomieszczeń powiększona o 5% to jest powierzchnia 2 129,40 m2 (dwa tysiące sto dwadzieścia dziewięć 4/10 metrów kwadratowych) („Powierzchnia Brutto”)”.

Umowa dokonuje rozróżnienia między rzeczywistą powierzchnią najmu a szczegółowo opisanym mechanizmem wyliczania najmu w oparciu o Powierzchnię Brutto. „Powierzchnia Brutto” jest wskaźnikiem arbitralnie określonym przez strony do wyliczenia czynszu. Tak samo arbitralne, szacunkowe i umowne jest przyjęcie wskaźnika 5% za korzystanie z części wspólnej. Wobec takich zapisów niedopuszczalne byłoby wykazywanie że skoro rzeczywista powierzchnia wspólna stanowi mniejszy procent budynku niż przyjęte 5%, to zmienia to podstawę do wyliczenia czynszu. Rzeczywista powierzchnia najmu nie ma znaczenia do rozstrzygnięcia sprawy.

Za powyższa wykładnia przemawiają także inne fragmenty umowy. Z umowy na kilka sposobów wykluczono możliwość odwoływania się do rzeczywistej powierzchni najmu. Ma to sens, skoro autorem umowy był pozwany. Działał on aby zabezpieczyć pozwanego przed zakwestionowaniem przez powoda wysokości czynszu z powołaniem właśnie na rzeczywistą powierzchnię najmu.

Po pierwsze, w umowie ograniczono możliwość zakwestionowania przyjętej przez pozwanego wielkości metrażu do momentu rozpoczęcia prac adaptacyjnych a inicjatywę ograniczono wobec powoda. Celem zapisu było zablokowanie powoływania się na to, że powierzchnia którą najemcy wydano jest na przykład mniejsza, co powinno doprowadzić do obniżenia czynszu. Z tego względu pozwany ograniczył możliwość zmiany kwoty bazowej powierzchni do zażądania wspólnej weryfikacji powierzchni przez obie strony. Świadkowie wskazali, że wspólne, komisyjne opomiarowanie powierzchni nie miało miejsca, a pozwany nie wykazał, aby powód wystąpił z żądaniem w tym trybie. Nawet gdyby było jak twierdził pozwany, że zapis dotyczący wspólnego opomiarowania przed rozpoczęciem prac adaptacyjnych i tylko z inicjatywy powoda nie dotyczy spornej umowy, bo prace adaptacyjne miały zostać rozpoczęte przez podpisaniem umowy, to oznaczałoby to tyle, że nie istniał w stosunkach między stronami żaden jednostronny tryb zakwestionowania wielkości metrażu ze względu na metraż rzeczywisty.

Po drugie, zgodnie z umową wyłączną możliwością zmiany czynszu było zwiększenie go wynikające z inflacji. Umocniono w ten sposób zakaz przeciwstawiania rzeczywistej wielkości najmu od wartości wpisanej w mechanizmie Powierzchni Brutto.

Pozwany zatem przygotował umowę w taki sposób, aby uniemożliwić drugiej stronie zmianę czynszu z powołaniem się na rozbieżność co do rzeczywistej powierzchni najmu. Dlatego po pierwsze, ograniczył powodowi możliwość powołania się na rzeczywistą powierzchnię najmu do momentu przed rozpoczęciem naliczania czynszu, po drugie ograniczył możliwość zmiany czynszu tylko poprzez wzrost inflacji, a po trzecie wprowadził mechanizm „Powierzchni Brutto”. Literalne brzemiennie umowy oraz wykładania całości umowy prowadzi do wniosku, że zapisany mechanizm zmienia charakter w taki sposób, że czynsz ma charakter sztywny, ryczałtowy i szacunkowy. W tym przypadku nie narusza to zasady swobody umów.

Po trzecie, za wykładnią, że wartości metrażu wskazane w umowie mają charakter szacunkowy i umowny przemawia także brzmienie art. 3 umowy w którym wskazano, że wielkość lokalu ustalono przed wykonaniem prac adaptacyjnych. Prace adaptacyjne zmniejszały wielkość lokalu jaka faktycznie była do dyspozycji powoda. W umowie wyłączono możliwość uwzględniania tego wpływu na wielkość opłat dla pozwanego. Jest to kolejny przykład konsekwentnego odrywania wpływu rzeczywistej wielkości najmu od mechanizmu naliczania płatności.

Nie zmienia tego argumentacja pozwanego, że doszło po jego stronie do omyłki pisarskiej. Gdyby pozwany miał zamiar zawrzeć umowę w której co do najmniejszej jednostki rzeczywistej powierzchni najmu ma być naliczany czynsz, to nie wprowadziłby zapisów ograniczających możliwość podnoszenia zarzutów z tytułu niezgodności rzeczywiście wydanej powierzchni z powierzchnią zapisaną w umowie czy nie ograniczyłby możliwości zmiany umowy do klauzul waloryzacyjnych. To pozwany ustanowił w umowie te zabezpieczenia z myślą o sobie. Nie może teraz skutecznie żądać ich zignorowania, bo zadziałały na jego niekorzyść jego interesu. Zgodnym zamiarem stron było wyłączenie wobec pozwanego ryzyka kwestionowania wysokości czynszu używając rzeczywistej wielkości metrażu.

Nie można stracić z pola widzenia, że przez okres negocjacji i wymieniania projektów umowy strony posługiwały się wielkością bazową 676 m2. Negocjacje trwały wiele miesięcy i miały szczegółowy charakter. Strony świadome znaczenia formy dokumentowej porozumiewały się drogą e-mail. Sąd dostrzegł, że pozwany wysłał powodowi nieproszoną inwentaryzację architektoniczną dzień przed pisemnym zawarciem umowy (o znacznej objętości i dużym stopniu skomplikowania) bez lojalnego zaznaczenia że w dotychczasowych draftach błędnie wskazywano podstawę naliczenia czynszu jako 676 m2. Biorąc pod uwagę całokształt umowy, powód miał rozsądne powody uznawać, że ujawniony w inwentaryzacji metraż łazienek nie wpłynie na Powierzchnię Brutto, skoro pozwany nie zaproponował wraz z przesłaniem inwentaryzacji modyfikacji zapisów w mechanizmie Powierzchni Brutto.

Pozwany nie wykazał, jakoby w toku negocjacji powód był świadomy, że jego umowa najmu będzie odmienna niż dla innych najemców z powodu włączenia do najmu toalet. Umowy pozwanego objęte są tajemnicą handlową, a nawet jeśli pozwany potraktował korzystniej powoda, to nie może stanowić to wobec powoda zarzutu, skoro nie zastrzeżono w umowie, że odmienne traktowanie wpływa na wysokość czynszu.

Pozwany wskazał, że z wielkości kaucji wyliczonej przez pozwanego i wpisanej przez pozwanego do umowy wynika, że przyjętą kwotą bazową było 676 m2 bez uwzględnienia metrażu łazienek dlatego że pozwany chciał w ten sposób wykonać gest dobrej woli wobec powoda. Biorąc jednak pod uwagę całokształt umowy wielkość kaucji odpowiada konsekwentnemu przyjmowaniu przez obie strony wartości 676 m2 i powód był uprawniony do takiej interpretacji zachowania pozwanego.

Przy dokonywaniu wykładni umowy najmu sąd szczególnie miał na względzie to, że umowa pochodziła od pozwanego co pozwany przyznał. Przyjętym w doktrynie jest pogląd, że podmiot od którego pochodziła umowa odpowiada za jej sformułowanie w sposób nie budzący wątpliwości. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2017 r. I CSK 250/16 „Sens takich oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim pełny tekst dokumentu. Interpretacja wywołującego wątpliwości i spornego między stronami postanowienia umowy nie może, oczywiście, opierać się jedynie na analizie językowej odnośnego fragmentu umowy, wymaga uwzględnienia jej pełnej zwerbalizowanej treści, zamiaru i celu stron, a także kontekstu faktycznego, w jakim umowę uzgadniano i zawierano. Tekst dokumentu nie stanowi w związku z tym wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli, dopuszczalne jest sięgnięcie do okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą zeznań osób bezpośrednio zainteresowanych. Dla ustalenia znaczenia, jakie strony nadawały oświadczeniu woli w chwili zawierania umowy, pomocny może być również sposób jej wykonywania. Wykładnia nie może jednak pomijać zwerbalizowanej treści umowy ani prowadzić do wyników z nią sprzecznych. Napisane sformułowania i pojęcia, a także sama systematyka i struktura aktu umowy są bowiem jednym z istotnych wykładników woli stron, które powinny rozumieć tekst umowy zgodnie z zasadami składniowymi i znaczeniowymi języka, w którym została ona sporządzona (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, Nr 12, poz. 168, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 sierpnia 1994 r., I CKN 100/94, nie publ., z dnia 3 września 1998 r., I CSK 815/97, OSNC 1999, Nr 2, poz. 38, z dnia 9 września 1998 r., I CKN 842/97, OSNC 1999, Nr 5, poz. 91, z dnia 29 stycznia 2002 r., V CKN 679/00, nie publ., z dnia 29 stycznia 2002 r., V CKN 679/00, nie publ., z dnia 23 września 2004 r., III CK 400/03, nie publ., z dnia 21 sierpnia 2008 r., IV CSK 159/08, nie publ., z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 169/09, nie publ., z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 382/09, nie publ. I z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 179/11, nie publ.).” Tak samo zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2012 r. III CSK 179/11: „Jeżeli umowa została zawarta na piśmie, wykładnia nie może pomijać jej zwerbalizowanej treści ani prowadzić do wyników z nią sprzecznych. Napisane sformułowania i pojęcia a także sama systematyka i struktura aktu umowy są bowiem jednym z istotnych wykładników woli stron, które powinny rozumieć tekst umowy zgodnie z zasadami składniowymi i znaczeniowymi języka, w którym ten dokument został sporządzony. Interpretując umowę na podstawie reguł językowych należy brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, lecz także inne związane z nim postanowienia umowy, czyli tzw. kontekst językowy.” Zatem ewentualne wątpliwości natomiast autora umowy obciążają i winny być wykładane na niekorzyść autora. Okoliczność, że umowa pochodziła od pozwanego była niekwestionowana. Tak samo niekwestionowane i bezsporne było, że zastosowany mechanizm naliczania czynszu jako „Powierzchnia Brutto” pochodził od pozwanego i nie był negocjowany ani zmieniany (strony negocjowały jedynie wysokość czynszu w tym opłaty eksploatacyjnej, upusty, natomiast „wzór” naliczania czynszu nie był negocjowany). Na podstawie zeznań świadków, zwłaszcza działającego za pozwanego M. M., ustalono, że powierzchnia najmu też nie była przedmiotem kontrowersji w toku negocjacji. Pozwany nie mógł rozsądnie kwestionować powierzchni piętra budynku, bo M. M. uczestniczył w projektowaniu tego budynku i to pozwany w swoich ofertach art. internetowych powoływał się na określone wartości powierzchni danego pietra. Powód nie kwestionował przed zawarciem umowy wartości powierzchni którymi posługiwał się w projektach umów pozwany. Sąd miał także na względzie to, że strony działały jako podmioty wysoce profesjonalne, zatem ewentualne omyłki pisarskie z których wyciągane są negatywne konsekwencje wobec drugiej strony obciążają podmiot od którego ewentualna omyłka by pochodziła.

Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Żądane przez powoda kwoty stanowiły nadpłatę czynszu.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Koszty powoda obejmują opłatę od pozwu 5250zł + wynagrodzenie pełnomocnika 5400zł + 17 zł opłaty od pełnomocnictwa. Powód uiścił zaliczkę na koszty tłumaczeń w kwocie 3.000zł. Wykorzystano kwotę 1.475,69 zł którą uwzględnił sad w pkt II wyroku. Pozostała część zaliczki została zwrócona powodowi.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 4 listopada 2022 roku, ygn.. akt IX GC 390/19 wniosła strona pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie:

1) przepisów postępowania, a to przepisu art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c.;

2) przepisu postępowania, a to art. 327 [1] k.p.c.;

3) przepisów prawa materialnego, polegające na niewłaściwym zastosowaniu przepisu art. 65 § 2 k.c., a w konsekwencji także przepisu art. 65 § 1 k.c.

W oparciu o te zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zgodnie z art. 386 § 4 k.p.c. oraz zasądzenie od powoda na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania.

Na rozprawie apelacyjnej strona powodowa przedłożyła spis kosztów.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 327[1] k.p.c. należy zauważyć, że uzasadnienie wyroku które wyjaśnia przyczyny, dla jakich orzeczenie zostało wydane, jest sporządzane już po wydaniu wyroku. Zatem wynik sprawy z reguły nie zależy od tego, jak napisane zostało uzasadnienie i czy zawiera ono wszystkie wymagane elementy. Z tych przyczyn zarzut naruszenia przepisu art. 327[1] k.p.c. może być usprawiedliwiony tylko w tych wyjątkowych okolicznościach, w których treść uzasadnienia orzeczenia sądu całkowicie uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia lub w przypadku zastosowania prawa materialnego do niedostatecznie jasno ustalonego stanu faktycznego. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku pozwala na odtworzenie toku rozumowania, które doprowadziło Sąd I instancji do wydania rozstrzygnięcia oraz ocenę jego poprawności. Tak sporządzone uzasadnienie pozwala zatem na kontrolę instancyjną wyroku. Nie wyklucza tego okoliczność, że Sąd I instancji nie zawarł w nim szczegółowych wywodów do oceny poszczególnych dowodów przeprowadzonych w sprawie. Strona pozwana nie wskazuje zresztą konkretnych faktów, które miałyby wynikać z zeznań M. M. za stronę pozwaną, które nie zostały uwzględnione w stanie faktycznym. Nie jest wystarczające w tym zakresie ogólnikowe odwołanie się do „nieuwzględnienia w całości stanowiska wyrażonego przez pozwaną w zeznaniach złożonych przez M. M.”. Natomiast okoliczność, że zawarte w uzasadnieniu wyroku ustalenia faktyczne i wyrażone w nim oceny są niezgodne z oczekiwaniami strony nie świadczy o naruszeniu art. 327[1] k.p.c.

Niezasadny okazał się podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. O mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniu tych przepisów można mówić w sytuacji, gdy wskutek wadliwej oceny dowodów sąd orzekający dokonał wadliwych ustaleń faktycznych. Skuteczne podniesienie tego zarzutu wymaga zatem wskazania na konkretne okoliczności faktyczne mające znaczenie dla rozstrzygnięcia, które wskutek błędnej oceny dowodów nie zostały przez sąd ustalone, albo na konkretne okoliczności faktyczne, które miały znaczenie dla rozstrzygnięcia i które zostały przez sąd ustalone, mimo, że prawidłowo oceniony materiał dowodowy nie dawał podstaw do ich ustalenia. Wymaga również wskazania i uzasadnienia na czym polegała wadliwość oceny konkretnych dowodów przez Sąd I instancji. Chodzi przy tym o wskazanie na konkretne naruszenia przez Sąd I instancji reguł prawidłowego rozumowania lub zasad doświadczenia życiowego, a nie o wyrażenie przez apelującego subiektywnego przekonania o innej wartości określonych dowodów aniżeli przyjęta przez Sąd I instancji. Apelacja nie zawiera wskazania żadnych skonkretyzowanych okoliczności faktycznych, które wskutek naruszenia art. 233 § 1 i art. 227 k.p.c. miały zostać przez Sąd I instancji wadliwie ustalone. Nie jest nim bowiem powołanie się na „przypisanie wskazanej w § 7 ust. 2 umowy najmu liczbie charakteru kluczowego dla dokonania wykładni umowy”. Jest to bowiem zagadnienie ze sfery ocen prawnych dokonywanych w oparciu o przepisy prawa materialnego, a nie skonkretyzowany element stanu faktycznego ustalonego przez sąd. Natomiast ocena prawidłowości ocen prawnych dokonanych przez Sąd I instancji będzie przedmiotem rozważań w ramach odniesienia się do podniesionych w apelacji zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny aprobuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji i przyjmuje je za własne czyniąc podstawą orzekania w sprawie. Zbędne jest natomiast powtarzanie ich w tym miejscu.

W tak ustalonym stanie faktycznym nietrafne okazały się podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego. Istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się do wykładni postanowień umowy z dna 29 czerwca 2017 r. w zakresie zagadnienia wysokości należnego od najemcy czynszu. W szczególności istotne znaczenie ma tutaj wyraźna rozbieżność w określeniu rozmiaru wynajętej powierzchni pomiędzy § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy oraz załącznikiem nr (...) do umowy. W treści umowy dwukrotnie (§ 1 ust. 4 i § 7 ust. 2) zostaje wskazana kwotowa wielkość powierzchni wynajętej - 676 m2 na każdym piętrze, a zatem 2028 m2 łącznie. Podkreślić w tym miejscu należy, że łączna suma powierzchni wynajętych na wszystkich piętrach wskazana w § 7 ust. 1 umowy na 2208m2 stanowi omyłkę pisarską. Jest to omyłka oczywista w kontekście całego obliczenia zawartego w tym postanowieniu umownym i nie budzi żądnych wątpliwości Sądu, że mamy tutaj jedynie do czynienia z przestawieniem drugiej i trzeciej cyfry, a w konsekwencji prawidłowa liczba to 2028m2. Istnienie takiej omyłki – wbrew sugestiom zawartym w uzasadnieniu apelacji – nie może stanowić podstawy do przyjęcia, że podstawą obliczenia czynszu jest powierzchnia uwzględniająca powierzchnie łazienek zarezerwowanych do wyłącznego użytku najemcy. Eksponowanie przez apelującą powyższej omyłki - której to omyłki powielenie na stronie 9 uzasadnienia (k.1893) zaburzyło w pewnym stopniu czytelność argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku - ocenić należy wyłącznie jako zabieg retoryczny zmierzający do odwrócenia uwagi od istoty sporu jakim jest kwestia, czy zgodnym zamiarem stron objęte było określenie czynszu w oparciu o powierzchnię opisaną w § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 (po zastąpieniu omyłkowej liczby 2208m2 prawidłową, stanowiącą iloczyn 3 kondygnacji i 676m2 powierzchni na każdej kondygnacji liczbą 2028 m2) czy w oparciu o powierzchnię opisaną w załączniku nr (...) do umowy.

Przy dokonywaniu wykładni umowy Sąd ma obowiązek kierować się uregulowaniem zawartym w art. 65 k.c. a zatem podstawowe znaczenie ma zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie jej dosłowne brzmienie. Przy ustalaniu zgodnego zamiaru stron znaczenie ma całość postanowień umowy oraz kontekst sytuacyjny, w którym umowę zawarto i wykonywano. W realiach niniejszej sprawy, wbrew argumentacji prezentowanej przez stronę pozwaną, nie ma podstaw do uznania, że podstawą obliczenie czynszu najmu ma być każdoczesna „rzeczywista” powierzchnia przedmiotu najmu wynikająca z pomiarów „z natury”. Przeciwko takiemu rozumieniu postanowień umowy przemawia okoliczność, że wyraźnie zastrzeżono jedynie możliwość waloryzacji czynszu w oparciu o inflację (§ 7 ust. 3). Zastrzeżono zarazem, że zmiany powierzchni wynikającej z adaptacji przeprowadzonych przez najemcę po wydaniu pomieszczeń nie wpływają na wysokość czynszu (§ 5 ust. 4). W § 7 ust. 2 zd. ostatnie przewidziano wprawdzie możliwość weryfikacji powierzchni stanowiących podstawę obliczenia czynszu na podstawie pomiarów dokonanych w § 3 ust. 1 i 2 jednak nie wprowadzono do umowy żadnych postanowień, w oparciu o które miałaby podlegać wiążąca obie strony weryfikacja rzeczywistej zajmowanej przez najemcę powierzchni jako stanowiącej podstawę obliczenia czynszu w innych wypadkach aniżeli przewidziane w § 3 umowy prace adaptacyjne. Prowadzi to do wniosku, że – z zastrzeżeniem szczególnego przypadku przewidzianego w § 3 umowy – dla określenia wysokości czynszu (jako iloczynu powierzchni i stawki za 1m2) rozstrzygające znaczenie miała wielkość wynajętej powierzchni określona umownie pomiędzy stronami, a nie faktyczny rozmiar przestrzeni przekazanej najemcy do używania. W konsekwencji istotnego znaczenia nabiera kwestia, czy jako określoną umownie powierzchnię należy traktować powierzchnię wynikającą z § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy (po wyeliminowaniu wyżej szczegółowo opisanej oczywistej omyłki w § 7 ust. 2) czy powierzchnię wynikającą z załącznika nr(...)umowy.

W powyższym kontekście uwzględnić należy, że mechanizm określenia wysokości czynszu został określony przez strony przede wszystkim w § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy. Te postanowienia w pierwszej kolejności ujawniały zgodny zamiar stron. Brzmienie postanowień § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy przemawia za oceną, że najemca mógł zasadnie rozumieć umowę w ten sposób, że przewiduje ona czynsz w określonej wysokości zobrazowanej przez iloczyn określonej w umowie powierzchni (2028 m2). Za takim stanowiskiem przemawia ustalony przez Sąd I instancji fakt, że negocjacjom podlegały stawki czynszu, okres umowy, sposób aranżacji, partycypacja w kosztach aranżacji a powierzchnia najmu nie podlegała negocjacjom. Rzecz jasna nie jest wykluczone, że modyfikacja w toku negocjacji innych postanowień umownych, względnie dołączanie do umowy w toku negocjacji kolejnych dokumentów jako załączników, mogłoby prowadzić finalnie do oceny, że zgodnym zamiarem stron było określenie wysokości czynszu w sposób odmienny od wynikającego z rozumianych w powyższy sposób uregulowań zawartych w § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy. Wszelako aby taki skutek nastąpił konieczne jest wykazanie, że powyższe czynności stanowiły wyraz zgodnej woli stron modyfikacji mechanizmu określania wysokości czynszu. Eksponowana przez stronę pozwaną okoliczność, że strony uzgodniły przekazanie do wyłącznego korzystania przez najemcę określonych pomieszczeń w nieruchomości ponad objętą § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy powierzchnię nie musi automatycznie oznaczać, że powierzchnia tych pomieszczeń miałaby podlegać doliczeniu do powierzchni stanowiącej podstawę obliczenia czynszu najmu. Zgodnie z zasadą swobody umów strony mogłyby wprawdzie określić wysokość czynszu w taki sposób, ale nie można takiego mechanizmu przyjąć tylko w drodze wykładni niejednoznacznych (wskutek dołączenia do umowy załącznika nr(...)) postanowień umowy, bez wykazania, że w tym przedmiocie zaistniało pomiędzy stronami wyraźne porozumienie. Okoliczność, że strona powodowa mogła się zapoznać z załącznikiem nr(...) nie jest sama w sobie wystarczająca dla przyjęcia, że takie wyraźne porozumienie pomiędzy stronami rzeczywiście miało miejsce. Zgodny zamiar stron modyfikacji wysokości czynszu winien wynikać albo ze stosownej zmiany § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy, względnie z innych konkretnych oświadczeń woli obu stron. Takich faktów w ustalonym stanie faktycznym brak. Wręcz przeciwnie, okoliczność, że współczynnik powierzchni wspólnej budynku, stanowiący składową czynszu, obliczono w oparciu o powierzchnię 2028m2 (wpisanie w § 7 ust. 2 powierzchni 2208m2 stanowiło omyłkę, co wyżej szczegółowo wyjaśniono) i nie zmieniono go po zarezerwowaniu łazienek do wyłącznego użytku najemcy, silnie przemawia za oceną, że zgodnym zamiarem stron było traktowanie jako podstawy obliczenia czynszu powierzchni 2028m2. Zupełnie nie przekonuje argumentacja strony pozwanej jakoby taki sposób obliczenia tego współczynnika stanowił gest dobrej woli i równego traktowania wszystkich najemców, gdyż z ustalonego stanu faktycznego nie wynika aby strony w tym przedmiocie cokolwiek negocjowały i w toku tych negocjacji strona pozwana ujawniała „dobrą wolę”. Fakt, że sposobu obliczenia współczynnika powierzchni wspólnej budynku w związku z zarezerwowaniem łazienek dla najemcy nie zmodyfikowano, jednoznacznie wskazuje raczej na to, że strony zgodnie uważały, że miarodajną na potrzeby określania wysokości czynszu jest powierzchnia 2028m2. W tym kontekście istotnego znaczenia nabiera również okoliczność, że gdyby zarezerwowanie łazienek dla wyłącznego użytku strony powodowej miałoby się wiązać, zgodnie ze zgodnym zamiarem stron, z uwzględnieniem powierzchni łazienek w powierzchni stanowiącej podstawę obliczenia czynszu, to „przeniesienie” powierzchni łazienek z kategorii „powierzchni wspólnych” do kategorii „powierzchnia pomieszczeń” powinno się wiązać logicznie ze stosownym zmniejszeniem współczynnika powierzchni wspólnej budynku. Część powierzchni wspólnej budynku stawałaby się bowiem w takiej sytuacji przedmiotem najmu jako „powierzchnia pomieszczeń”. Tego jednak nie dokonano. Istotne znaczenie przypisać należy również okoliczności, że po ujawnieniu się sporu pomiędzy stronami co od wysokości czynszu strona pozwana złożyła propozycję zawarcia aneksu w dniu 29 września 2017 r. przewidującego podwyższenie powierzchni brutto do 2211,62m2, tj. o powierzchnię łazienek (k. 477). Taki sposób postępowania wskazuje na to, że sama strona pozwana dostrzegała niespójność postanowień umowy i możliwość jej wielorakiej interpretacji oraz czuła w związku z tym potrzebę zmiany umowy w spornym zakresie. Zawarte w odpowiedzi na pozew (k. 546) wyjaśnienia takiego sposobu postępowania z powołaniem się na e-mail (k. 624) ocenić należy jako kompletnie nieprzekonujące. Twierdzenie, że propozycja zawarcia aneksu stanowić miała reakcję na „życzenie i wyłączną inicjatywę strony powodowej” jest całkowicie niezgodne z rzeczywistym przebiegiem korespondencji pomiędzy stronami (k. 474-479). Z korespondencji tej jednoznacznie wynika, że strona powodowa nie oczekiwała żadnego aneksu, a jedynie dążyła do tego aby określone w fakturach kwoty czynszu odpowiadały powierzchni określonej w treści umowy. Stanowisko strony powodowej w tym przedmiocie jednoznacznie ujawnia pismo Ł. G. z dnia 29 listopada 2017 r. (k. 481).

W konfrontacji z powyższym stanem rzeczy nie może ostać się argumentacja apelującej odwołująca się do postanowień zawartych w § 4 ust. 3 umowy oraz zapisów w protokole odbioru. Ani z § 4 ust. 3 umowy ani z zapisów w protokole odbioru nie wynika aby strony przy odbiorze dokonywały pomiaru odbieranych pomieszczeń. Wymowne natomiast w tym kontekście jest, że w protokole rozpoczęcia odbioru (k. 320) określono powierzchnię wynajętą na 2028m2, a zatem zgodnie z § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy. Powołanie się w protokole odbioru na powierzchnię „zgodną z załącznikiem(...)” nie może mieć w tym kontekście rozstrzygającego znaczenia skoro nie wskazano jednocześnie liczbowo jaka ta powierzchnia miałaby być.

Nie może również odnieść skutku powoływanie się na „wniosek” powoda o „dodanie” powierzchni toalet. Z powoływanych w odpowiedzi na pozew (k. 543), na uzasadnienie tych twierdzeń, wiadomości e-mail z k. 570 i k. 586 nie wynika bynajmniej aby pomiędzy stronami doszło do porozumienia co do tego, że zarezerwowanie łazienek na wyłączność najemcy ma pociągać za sobą odpowiednie powiększenie stanowiącej podstawę obliczenia czynszu powierzchni wynajętych pomieszczeń określonej w § 1 ust. 4 umowy. Wręcz przeciwnie, uwzględnić należy, że w projekcie umowy (k. 571) proponowana treść § 1 ust. 4 nie uległa zmianie w zakresie liczbowo określonej powierzchni pomieszczeń (2028 m2).

W końcu wskazać należy, że poza gołosłownym twierdzeniem strona pozwana nie wykazała aby istniał ustalony zwyczaj określania wysokości czynszu za wynajem powierzchni biurowych w sposób postulowany przez stronę pozwaną.

W tym stanie rzeczy zarezerwowanie do wyłącznego użytku najemcy łazienek, nawet powiązane z wprowadzeniem nowej wielkości wynajętej powierzchni w załączniku nr (...) i przesłaniu tego załącznika w wiadomości z dnia 28 czerwca 2017 r. ale bez jednoczesnego wyraźnego zmodyfikowania postanowień z § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy nie wywołało skutku w postaci zmiany ustalonej w § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy wysokości należnego od strony powodowej czynszu najmu. Wynajmujący, który przedstawił do podpisu umowę obejmującą zmodyfikowany w powyższy sposób załącznik nr (...) ale bez jednoczesnej zmiany § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy, nie mógł zasadnie uznać, że podpisując umowę zawierającą ten załącznik strony zgodnie zmodyfikowały mechanizm określenia wysokości czynszu wynikający z § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy. W tym stanie rzeczy ocenić należy, że strony są związane mechanizmem określenia wysokości czynszu wynikającym z § 1 ust. 4 i § 7 ust. 2 umowy, a zatem na stronie powodowej ciąży obowiązek zapłaty czynszu obliczanego w oparciu o łączną wynajętą powierzchnię w rozmiarze 2028m2. W apelacji nie kwestionowano, że dochodzone w niniejszej sprawie kwoty stanowią różnicę pomiędzy wpłatami faktycznie dokonanymi przez stronę pozwaną a czynszem należnym przy przyjęciu za podstawę wynajętą powierzchnię w rozmiarze 2028m2. Zatem nadwyżka uiszczona przez stronę powodową, jako świadczenie nienależne i dokonane z zastrzeżeniem zwrotu, stanowiła świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 w zw. z art. 411 pkt 1 k.c. W tym stanie rzeczy strona powodowa mogła zasadnie domagać się zwrotu tych świadczeń.

Mając powyższe na uwadze apelacja podlegała oddaleniu o czym orzeczono w pkt 1 sentencji na zasadzie art. 385 k.p.c.

Na zasądzone w pkt 2 sentencji, na zasadzie art. 98 § 1 w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c., od przegrywającej strony pozwanej na rzecz wygrywającej strony powodowej koszty postępowania apelacyjnego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie wynikającej z § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 ze zm.) oraz objęte spisem kosztów (k. 1455-1458) koszty stawiennictwa na rozprawie apelacyjnej.