Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 września 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny

w składzie

Przewodniczący SSA Rafał Dzyr

Protokolant Grzegorz Polak

po rozpoznaniu w dniu 23 września 2024 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa L. S.

przeciwko K. H.

o zapłatę, ewentualnie o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 9 lutego 2023 r. sygn. akt I C 85/20

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Sygn. akt I ACa 1519/23

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 lutego 2023 r., sygn. akt I C 85/20, Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo L. S. o zasądzenie od pozwanego K. H. czynszu z tytułu najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w O. za okres od dnia 30 marca 1998 r. do dnia 21 marca 2019 r. w kwocie 146.870,96 zł z ustawowymi odsetkami.

Sąd Okręgowy oddalił również powództwo ewentualne o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z wyżej opisanego lokalu w okresie od dnia 1 kwietnia 2015 r. do 22 marca 2019 r. w kwocie 146.870,96 zł z odsetkami 28 października 2019 r.

Ponadto, Sąd pierwszej instancji zasądził od powoda na rzecz pozwanego 5.400 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Sąd Okręgowy uznał, że strony nie zawarły umowy najmu, co uzasadniało oddalenie powództwa głównego. Sąd ten uznał również, że pozwany nie zajmował lokalu w taki sposób, który uzasadniałby roszczenie właściciela o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.

Powód w apelacji wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa głównego, ewentualnie przez uwzględnienie powództwa ewentualnego oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co, następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podzielił dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne oraz przyjętą przez niego ocenę prawną.

Sąd Okręgowy trafnie ocenił cały zebrany w sprawie materiał dowodowy i na jego podstawie prawidłowo uznał, że strony wprawdzie planowały zawarcie umowy najmu, ale ostatecznie jej nie zawarły, ponieważ nieruchomość, w której znajdował się lokal została zbyta przez powoda na rzecz pozwanego.

Przytaczając w apelacji fragmenty poszczególnych dowodów i tworząc na ich podstawie własną wersje wydarzeń, powód podjął w ten sposób próbę wykazania sprzeczności rozumowania Sądu pierwszej instancji z tymi dowodami, a w konsekwencji dokonania nieprawidłowych ustaleń faktycznych. Analizując dowody przywołane w apelacji nie można było jednak zgodzić się z powodem, że wskazywały one w dostatecznym stopniu na zawarcie przez strony umowy najmu i pozwalały na odtworzenie jej postanowień. A to te okoliczności powód musiał wykazać pod rygorem uznania przez Sąd, że powód nie udowodnił faktu, z którego wywodził skutki prawne (art. 6 k.c.), w tym przypadku roszczenie o zapłacenie zaległego czynszu.

W skierowanym do pozwanego piśmie z dnia 28 stycznia 2017 r. (k. 160-161) powód już w pierwszym zdaniu napisał o tym, że pozwany nie zwrócił mu pisma zawierającego treść umowy najmu, którą to umowę przesłał mu w celu zapoznania się z nią i podpisania. W dalszej części tego pisma powód wskazał na to, że pozwany nie zaakceptował umowy, a w ostatnim akapicie powód wprost stwierdził, że: ”W przypadku nieprzedłożenia do ostatniego dnia lutego br. podpisanej umowy najmu lokalu, kosztorysu wykonanych prac do weryfikacji oraz faktur za wykonania na poszczególne roboty, nie będę niestety zainteresowany zawarciem umowy wynajmu lokalu z panem.” Pismo powoda jest nieprecyzyjne, ponieważ powód raz formułuje w nich zdania, z który wynikałoby, że uważa, iż strony łączy umowa najmu, a w innych zdaniach wskazuje jedynie na zamiar zawarcia takiej umowy. Nawet bez konfrontowania tego pisma z innymi dowodami, zdecydowanie bardziej wiarygodna pozostaje wersja, że w tamtym okresie stron nie łączyła umowa najmu, a powód podejmował próby przekonania pozwanego do zawarcia umowy najmu obejmującej okres od dnia 1 kwietnia 2015 r., która to data została umieszczona w projekcie umowy. Projekt ten (k. 16 -17) nie został podpisany przez strony i pozostał jedynie propozycją, której pozwany nie zaakceptował. Powołanie się na niepodpisany projekt umowy, dołączony do pozwu, niczego nie udowodniło, ponieważ projekt ten nie ma waloru dokumentu prywatnego. Nie mogąc oprzeć się na projekcie, powód powinien był uwodnić, że zawarł z pozwanym umowę najmu i wykazać treść tej umowy. Powód w żaden jednak sposób nie wykazał, że zawarł z pozwanym w formie ustnej lub per facta concludentia umowę najmu, a tym bardziej umowę najmu o analogicznej lub takiej samej treści, jak ta, która została zaproponowana w projekcie dołączonym do pozwu. Pismo powoda z dnia 28 stycznia 2017 r. nie stanowiło też dowodu na to, że pozwany czuł się związany umową najmu. Po pierwsze pismo pochodziło od powoda, a nie od pozwanego, a po drugie treść pisma wskazuje na to, że pozwany nie zgodził się na zawarcie umowy najmu. oraz że nigdy nie zastosował się do postanowień ujętych w projekcie.

Wbrew zarzutowi apelacji, również pokwitowanie na piśmie przez powoda odbioru w dniu 28 maja 2015 r. kwoty 20.000 zł nie stanowiło wystarczającego dowodu na zawarcie umowy najmu, ponieważ, w pokwitowaniu zawarto sfomułowanie: „…na poczet czynszu …”. Takie zdanie można zinterpretować w ten sposób, że pozwany przekazał powodowi kwotę 20.000 zł w formie zadatku przed zawarciem umowy najmu, w ten sposób uwiarygodniając zamiar zawarcia umowy po wykonaniu przez siebie remontu w lokalu powoda. Tym bardziej, że wówczas uzyskał on od powoda klucze do lokalu i rozpoczął proces prac budowlanych. Takie też stanowisko zajął Sąd Okręgowy, a za jego prawidłowością przemawiał fakt, że prace remontowo-modernizacyjne prowadzone na zlecenie pozwanego znacząco się przedłużyły, nie pozwalając na korzystanie z lokalu w umówionym celu. Fakt ten jest logicznym uzasadnieniem odwlekania w czasie zawarcia umowy najmu. Przypomnieć należało, że prace remontowe napotkały nieprzewidziane przeszkody w postaci zalewania lokalu wodą deszczową, na skutek wadliwego pokrycia dachowego, za którego naprawę odpowiadał powód, jako właściciel budynku. Pozwany na skutek tej przeszkody nie mógł doprowadzić remontu do końca, a tym a samym nie powstały warunki do zawarcia umowy najmu i rozpoczęcia użytkowania lokalu przez pozwanego w celu oferowania w nim usług hotelarskich.

Odnosząc się do przywołanych w apelacji zeznań świadka M. G. (k. 244) przypomnieć należało, że świadek ten był przedsiębiorcą, zatrudnionym do uszczelnienia dachu w budynku powoda. Rachunek za prace świadek wystawił powodowi, ale zapłacił go pozwany. Podczas rozprawy w dniu 5 kwietnia 2022 r. świadek już wiedział, że własność budynku przeszła na pozwanego. Świadek powiedział, że pozwany oprowadzał go po pomieszczeniach na parterze i powiedział, że wynajmuje je od powoda. Tylko ta część budynku była remontowana przez pozwanego. Zdaniem świadka ponoszenie tak dużych kosztów związanych z remontem przemawiało za tym, że strony łączyła umowa najmu. Pod koniec zeznań świadek powiedział w ostatnim zdaniu: „Nie jestem pewien, czy pozwany, oprowadzając mnie po budynku, mówił mi, że wynajmuje lokal od Pana S..” To ostatnie zdanie w zasadzie przekreśliło wartość dowodu pod kątem ustalenia faktu zawarcia umowy najmu. Dodatkowo należało wskazać, że nawet gdyby pozwany to powiedział, to nie przemawiałoby to za rzeczywistym zawarciem umowy najmu. Pozwany remontował lokal za zgodą powoda i strony miały w planach zawarcie umowy. Dla potrzeb zdawkowej rozmowy z przedsiębiorcą budowalnym, pozwanym mógł użyć ogólnikowego sformułowania, wskazującego głównie na to, że posiadał tytuł prawny do dokonywania remontu w cudzym budynku. Gdyby nawet takie stwierdzenie padło podczas tej rozmowy, to nie byłoby ono wystarczające do potwierdzenia zawarcia umowy najmu, niemówiąc już o możliwości zrekonstruowania treści konkretnych postanowień tej umowy.

Powód, nie dysponował żadnym dowodem, poza swoimi zeznaniami (244-245), na okoliczność, że wyzwał pozwanego do zapłacenia zaległego czynszu. Dopiero w adwokackim piśmie z dnia 17 października 2019 r. (k. 32-34) jego pełnomocnik zawarł takie wezwanie. Pismo to było jednak przede wszystkim wezwaniem przedsądowym, poprzedzającym wniesienie pozwu na początku 2020 r., a nie na dowodem na występowanie przez powoda w okresie września 2015 r. do marca 2019 r. z wezwaniami o zastosowanie się do umowy najmu poprzez uiszczanie czynszu. Dla każdego prawnika oczywistym jest, że w przypadku sporu o zawarcie umowy, dowodem na jej zawarcie nie jest niepodpisany projekt umowy, ani wezwanie przedsądowe do zapłaty świadczeń, które miałyby z wynikać z projektu umowy.

Odmawiając uznania zeznań powoda za wiarygodne w zakresie mówiącym o zawarciu umowy najmu, Sąd pierwszej instancji słusznie uznał zeznania pozwanego, w których zaprzeczył on temu faktowi, za wiarygodne. Pozwany w logiczny sposób wyjaśnił przyczynę wypłacenia powodowi kwoty 20.000 zł oraz treść podpisanego pokwitowania, co zostało już wyżej omówione. O braku wiarygodności zeznań pozwanego nie świadczyło również poniesienie przez niego najpierw nakładów na remont lokalu, a następnie kosztów przeprowadzenia rozbiórki budynku po nabyciu prawa własności. W tym zakresie należało podzielić stanowisko pozwanego, przedstawione w odpowiedzi na apelację. Powód nie wykazał istnienia związku pomiędzy prowadzeniem przez pozwanego prac remontowych i następnie rozbiórkowych, a jego wiarygodnością w niniejszym procesie. Przedmiotem tego procesu nie były plany i działania pozwanego w odniesieniu do budynku, który nabył od powoda.

Projekt umowy najmu wskazywał jedynie na to, że powód zaproponował pozwanemu zawarcie umowy o określonej treści. Ponieważ pozwany nie podpisał się pod tym projektem, projekt nie stał się dowodem na związanie stron umową najmu o określonej treści.

Sformułowanie przez powoda powództwa ewentualnego, w którym domagał się zasądzenia tej samej kwoty pieniężnej, tylko z innego tytułem prawnego, wskazywało dobitnie na to, że powód nie był pewien, czy łączyła go z pozwanym umowa najmu oraz, czy będzie w stanie udowodnić przed sądem zawarcie takiej umowy i wykazać jej treść. Taka strategia procesowa rzutuje na siłę argumentacji powoda. Przypomnieć należało, że doktryna wypracowała zaakceptowaną przez judykaturę koncepcję powództwa ewentualnego dla przypadków, w których istniało niebezpieczeństwo, że przedmiot procesu został utracony, bądź zniszczony. Klasycznym przykładem powództwa ewentualnego pozostaje żądanie pozwu sformułowane w następujący sposób: „Powód wnosi o nakazanie pozwanemu wydania obrazu, a w przypadku, gdyby uległ on zniszczeniu, zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda kwoty pieniężnej odpowiadającej wartości obrazu.” Aktualnie zauważalny jest wzrost liczby powództw ewentualnych, które nie odnoszą się do przedmiotu świadczenia, lecz tytułu prawnego uzasadniającego to świadczenia. Niekiedy powództwa te nabierają kształtu powództw ewentualnych wielostopniowych. W pozwie prezentuje się tezę, że ta sama kwota może przysługiwać w oparciu o różne, wzajemnie wykluczające się podstawy faktyczne i prawne. Rodzi to pytanie o to, czy w ten sposób strona powoda nie nadużywa koncepcji doktrynalnej powództwa ewentualnego do celów, do których koncepcja ta nie została stworzona. W ten sposób strona powodowa niewątpliwie próbuje się zabepieczyć przed negatywnymi skutkami uznania powództwa głównego za bezzasadne. Jednakże formułując tego typu powództwo ewentualne, strona powodowa już na wstępie procesu przyznaje, że może nie mieć ona racji w odniesieniu do powództwa głównego. Przy tak słabych dowodach, jak te które zostały zaoferowane w niniejszym postępowaniu, sposób sformułowania pozwu dodatkowo zadziałał na niekorzyść powoda. Trudno jest bowiem przyznać rację w sporze temu, kto sam nie jest przekonany, że ma rację.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny uznał za bezzasadne zarzuty naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 233 § 1 k.p.c.

Zarzut apelacji dotyczący naruszenia art. 368 § 1 ¹ k.p.c. należało uznać za oczywiście bezzasadny. Sąd Okręgowy nie mógł bowiem naruszyć tego przepisu, ponieważ przepis ten określa obowiązki nie sadu, lecz strony sporządzającej apelację.

Sąd pierwszej instancji nie naruszył art. 659 § 1 k.c. Zebrany w sprawie materiał nie pozwolił na potwierdzenie faktów wskazujących na zawarcie przez strony umowy najmu. W szczególności, fakt przekazania przez powoda pozwanemu kluczy do lokalu, w którym musiał zostać przeprowadzony remont poprzedzający świadczenie w tym lokalu usług hotelarskich, nie wskazywał w dostateczny sposób ani na zawarcie umowy najmu, ani datę nawiązania stosunku najmu, ponieważ strony uzgodniły, ze przed zawarciem umowny najmu lokal zostanie w drodze remontu przystosowany przez pozwanego do wykorzystania w celach określonych w przyszłej umowie najmu. Przekazanie kluczy od lokalu i wyrażenie zgody na poprowadzenie prac budowalnych w lokalu znajdowało zatem inną podstawę prawną niż przepisy umowy o najmie. Skoro zaś Sąd Okręgowy nie stwierdził zawarcia umowy najmu, to nie mógł też uwzględnić roszczenia powoda wywiedzionego z art. 659 § 1 k.c.

Przechodząc do zarzutów dotyczących nieuwzględnienia powództwa ewentualnego, Sąd Apelacyjny uznał, że lokal nr (...) nie znalazł się w posiadaniu pozwanego bez tytułu prawnego (w bezumowny sposób). Ustalone w sprawie fakty wskazywały bowiem na to, że strony umówiły się w kwestii samodzielnego przeprowadzenia przez pozwanego remontu lokalu, poprzedzającego zawarcie umowy najmu i gospodarczego wykorzystania lokalu przez pozwanego, zamierzającego świadczyć w nim usługi hotelarskie. Bezspornym jest, że powód wydał dobrowolnie pozwanemu klucze, akceptował prowadzenie przez pozwanego prowadzenia remontu lokalu, a gdy ostatecznie zgodził się także na remont dachu budynku zaakceptował opłacenie przez pozwanego rachunku za wykonane prace dekarskie, o których zeznał świadek M. G.. W okresie objętym pozwem pozwany nie zaczął użytkować lokalu w sposób uzasadniający zawarcie umowy najmu, np. poprzez świadczenie w oparciu o wynajęty lokal usług hotelarskich. Prawdopodobnie zdając sobie sprawę z tego, że stan całego budynku nie przystaje do jego planów biznesowych, pozwany odkupił ostatecznie od powoda prawo własności całej nieruchomości w celu jej całościowego przekształcenia. Proces nie wykazał, aby strony umówiły się co do tego, że pozwany w toku remontu miał płacić powodowi jakiekolwiek kwoty za zajmowanie lokalu w czasie remontu. Oznacza to, że powód nie może domagać się od pozwanego zapłaty z tego tytułu. Nie może również dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ponieważ pomiędzy stronami doszło do umownego przekazania lokalu w celu doprowadzenia go przez pozwanego do stanu, w którym lokal ten nadawałby się do wynajęcia w celu prowadzenia w nim określonej działalności gospodarczej, a ta umowa nie zawierała postanowień wprowadzających odpłatność za czas prowadzenia remontu.

Opowiadając się za nieprzysługiwaniem powodowi roszczenia z art. 230 k.c., Sąd Okręgowy nie miał podstawy do dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie lokalu. Sąd pierwszej instancji prawidłowo zatem oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na tę okoliczność, uznając dowód ten za nieistotny dla rozstrzygnięcia (art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c.).

W tym stanie rzeczy, należało orzec, jak w sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym pełnomocnika pozwanego ustanowionego z urzędu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania, na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 oraz art. 99 k.p.c.