Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2022 roku powódka (...) sp. z o.o. w K. wniosła pozew przeciwko Gminie Ś. o zapłatę kwoty 3.637,63 zł z tytułu odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 czerwca 2022 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu podano, że powódka jest właścicielem lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych na terenie miasta Ś., w tym lokali wynajmowanych przez najemców wobec których Sąd orzekł eksmisję wraz z prawem do lokali socjalnych. Wyroki wobec lokatorów są prawomocne, a lokatorzy mają obowiązek opróżnienie ich z rzeczy i osób. Jednocześnie zostało ustalone, że przysługuje im prawo do lokalu socjalnego i nakazano wstrzymanie eksmisji z tych lokali do czasu złożenia przez Gminę Ś. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Podano, że powódka niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego wezwała na piśmie Gminę Ś. do dostarczenia lokali socjalnych lokatorom, wobec których Sąd Rejonowy w Chorzowie orzekł eksmisję. Zamieszkujący obecnie lokale bez tytułu prawnego zobowiązani są zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów do uiszczenia na rzecz właściciela lokali – powódki czynszu w wysokości należności, jaką byliby zobowiązani uiszczać, gdyby lokal, w którym zamieszkują stanowił lokal socjalny należący do Gminy. Gmina Ś. zarządzeniem nr (...) Prezydenta Miasta Ś. z dnia 29 kwietnia 2015 roku w sprawie stawek czynszu za najem lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Ś., ustaliła stawkę czynszu najmu lokali mieszkalnych socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Wskazano, że właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie względem byłego lokatora odpowiadające wysokości czynszu i opłat, do jakich byłby zobowiązany gdyby lokal stanowił lokal należący do Gminy, zaś różnicę pomiędzy kwotą jakiej względem byłego lokatora dochodzi właściciel lokalu, a kwotą faktycznej wysokości czynszu i opłat jakich mógłby dochodzić od lokatora obciąża zgodnie z art. 18 ust. 3a ww. ustawy właśnie gminę. Podano, że konstruując przepis ustawodawca nie przewidział wprost stosowania art. 417 k.c., co oznacza, że art. 18 ust. 3a stanowi w istocie samodzielną podstawę do dochodzenia roszczeń przewidzianych z tego tytułu. Wysokość poniesionej szkody jest równa wysokości czynszu, jaki strona powodowa uzyskałaby za najem lokali na wolnym rynku pomniejszona o uiszczone wpłaty, przy czym zostały uwzględnione opłaty za zużycie przez najemców mediów. Pomiędzy faktem zaniechania złożenia oferty najmu lokali socjalnych, a powstaniem szkody w postaci braku wpływu z czynszu, jaki powódka mogłaby uzyskać wynajmując lokale mieszkalne zaistniał związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. Wobec powyższego na skutek zawarcia ugody z Gminą Ś. w części nieuznanej przez pozwaną powódka wniosła roszczenie o niewypłaconą jego część, zgodnie z treścią ugody. Dochodzona kwota obejmuje roszczenie za okres od 1 czerwca 2019 roku do 13 września 2021 roku włącznie. Roszczenie zaś stało się wymagalne wraz z końcem miesiąca rozliczeniowego, z tytułu którego została wystawiona nota księgowa tj. z dniem 30 czerwca 2019 roku (k. 2 - 4).

Nakazem zapłaty w postepowaniu upominawczym z dnia 5 lipca 2022 roku Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Chorzowie, sygn. akt I Nc 1128/22 orzekł zgodnie z żądaniem pozwu (k. 38).

W sprzeciwie od wydanego nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwana przyznała okoliczności dotyczące wydania przez Sąd Rejonowy w Chorzowie wyroku z dnia 24 sierpnia 2017 roku oraz wezwania do dostarczenia lokalu socjalnego. Podano, że Gmina po wezwaniu nie uchylała się od ciążącego na niej obowiązku i dokonywała co miesiąc zapłaty odszkodowania. Pierwsza zapłata nastąpiła na podstawie noty księgowej D. (...)/ (...) wystawionej dnia 30 września 2021 roku za 17 dni września 2021 roku tj. od daty wezwania Gminy do dostarczenia lokalu socjalnego. W dniu 3 czerwca 2022 roku powódka notą księgową wystawioną dnia 31 maja 2022 roku, wskazującą na datę sprzedaży 30 września 2021 roku, wystąpiła o zapłatę różnicy za okres od dnia 1 czerwca 2019 roku do 13 września 2021 roku. Powołując się na treść art. 18 ustawy o ochronie lokatorów pozwana wskazała, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 i 585) (ust. 5). Odesłanie do art. 417 k.c., oznacza, że odpowiedzialność odszkodowawcza gminy ma charakter odpowiedzialności deliktowej. Jej podstawową przesłanką jest bezprawność działania sprawcy szkody. Przesłanka bezprawności działania gminy jest związana z wiedzą gminy o wyniku procesu, w którym zapadł wyrok eksmisyjny stwierdzający istnienie uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Bezprawność polegająca na zaniechaniu wykonania obowiązku ustawowego, stwierdzonego wyrokiem, może być przypisana gminie jedynie pod warunkiem ustalenia, że gmina o takim obowiązku wiedziała. W niniejszej sprawie istotnym jest fakt, że w toku procesu gmina nie brała udziału w postępowaniu o eksmisję jako interwenient uboczny. Wobec czego nie miała żadnej możliwości, aby dowiedzieć się o treści wyroku w sprawie. Z informacji przekazanych przez pracownika urzędu również taki wyrok nie wpłynął do urzędu. Zasadnym, jest zatem przyjęcie, że termin wykonania takiego obowiązku przez gminę nie przypada więc na dzień uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego, lecz dopiero w terminie późniejszym, po wezwaniu przez wierzyciela lub dłużnika właściwej gminy do wykonania obowiązku zaproponowania lokalu socjalnego oraz przy uwzględnieniu koniecznego wpływu czasu na jego znalezienie i przygotowanie (por. wyrok SN z 13.02.2014 r., V CNP 32/13). Co za tym idzie w niniejszej sprawie nie można w żaden sposób przypisać pozwanej bezprawności działania, która na podstawie art. 417 k.c. stanowi przesłankę do ponoszenia odpowiedzialności. Przypisanie odpowiedzialności deliktowej Skarbu Państwa, opartej na przepisie art. 417 § 1 k.c., uzależnione jest od łącznego spełnienia trzech ustawowych przesłanek: bezprawności działania lub zaniechania sprawcy, szkody oraz normalnego związku przyczynowego między bezprawnym zachowaniem sprawcy a szkodą. Kolejność badania przez sąd powyższych przesłanek nie może być dowolna. Pozwana powołała się na treść orzeczenia Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 maja 2015r. sygn. akt V Ca 1/15 zgodnie z którym prawomocny wyrok przyznający uprawnienie do lokalu socjalnego ma to znaczenie, że gmina właściwa jest zobowiązana zapewnić osobie uprawnionej lokal socjalny (art. 14 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego). Brak ustawowego unormowania terminu wykonania obowiązku i zdarzeń, od których byłby uzależniony jego bieg, pozostaje bez wpływu na aktualizację obowiązku naprawienia szkody poniesionej przez właściciela wskutek braku możliwości podjęcia skutecznej egzekucji, dysponowania lokalem i osiągania z tego tytułu dochodów lub poniesienia kosztów korzystania przez osoby eksmitowane z lokalu. Przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej gminy jest bezprawność działania polegająca na zaniechaniu wykonania obowiązku. Ustalenie faktu zaniechania wiąże się z wiedzą gminy o wyroku, którym zostało przyznane uprawnienie do lokalu socjalnego. Gmina Ś. powzięła wiadomość o wydanym wyroku dopiero z chwilą wpływu wezwania do złożenia oferty najmu socjalnego lokalu tj. w dniu 13 września 2021 roku, a zatem domaganie się przez powódkę odszkodowania za wcześniejszy okres jest w ocenie pozwanej całkowicie bezpodstawne
(k. 43 - 46).

W piśmie procesowym z dnia 15 lipca 2022 roku powódka podtrzymała stanowisko wyrażone w sprawie i wskazała, że zamysłem ustawodawcy było obniżenie należnych opłat byłego najemcy, na którym ciążył obowiązek wnoszenia co miesiąc wysokiego odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu mieszkalnego, natomiast obowiązkiem gminy jest pokrycie różnicy między opłatami ustalonymi przez właściciela a opłatami na poziomie czynszu socjalnego. Z uzasadnienia do projektu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego można przyjąć, że ustawodawca nie miał zamiaru doprowadzić do sytuacji, w której właściciel będzie stroną pokrzywdzoną i będzie ponosił szkodę w postaci utraconych należności za okres od daty prawomocności wyroku do daty wezwania gminy o wskazanie lokalu socjalnego. Co więcej gmina jest informowana o toczącym się postępowaniu sądowym o eksmisję z lokalu mieszkalnego i ma prawo wstąpić do sprawy jako interwenient uboczny co wiąże się z możliwością uzyskania wiedzy o ewentualnym roszczeniu właściciela lokalu wobec niej. Nie bez znaczenia jest fakt, że art. 18ust.3a nie nawiązuje do art. 417 k.c., jak to ma miejsce w przypadku art. 18 ust.5a ustawy o ochronie praw lokatorów. Art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów w ocenie strony powodowej stanowi samoistną podstawę prawną nie związaną z art. 18. ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Podano, że o ile w zakresie zapłaty odszkodowania za niewskazanie lokalu socjalnego na podstawie art. 18 ust 5 jest zrozumiałe uznanie odpowiedzialności odszkodowawczej gminy od skierowania do niej wniosku o wskazanie lokalu socjalnego tak przy roszczeniu na podstawie art. 18 ust. 3a już nie, gdyż gmina jest jedynym podmiotem obowiązanym do jego uregulowania. Właściciel nie ma żadnych podstaw prawnych do domagania się jego zapłaty od innego podmiotu jak to ma miejsce przy roszczeniu z art. 18 ust. 5. W odniesieniu do tej propozycji na wstępie zaznaczono, że art. 18 ustawy określa zakres obowiązków osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego w stosunku do właściciela lokalu oraz obowiązków gminy w stosunku do właścicieli lokalu, gdy przyznano prawo do lokalu socjalnego. Przepis ten jest umieszczony po normach regulujących opróżnienie lokalu, należy zatem do systemu reguł określających jeden z filarów ochrony lokatora i reguluje jedynie te wypadki, gdy osobom zajmującym lokal przysługiwał tytuł do lokalu, który następnie wygasł. Nie ma podstaw, aby akurat w tym wypadku zakres stosowania tego przepisu był szerszy od ogólnego zakresu stosowania ustawy. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Nie dostarczając osobie uprawnionej z mocy wyroku sądowego lokalu socjalnego, gmina ponosi odpowiedzialność nie tylko za szkodę spowodowaną niemożnością dysponowania lokalem przez właściciela i pobierania pożytków, ale i za straty jakie poniósł właściciel w związku z tym, że uprawniony do lokalu socjalnego nie uiszcza opłat za zajmowany lokal mieszkalny. Za należność tę gmina odpowiada pierwszorzędnie, tj. niezależnie od możliwości jej wyegzekwowania przez właściciela od byłego lokatora oraz in solidum z obowiązanym do zapłaty byłym lokatorem. Zapotrzebowanie na lokale socjalne wciąż wzrasta, a okres oczekiwania na uzyskanie lokalu socjalnego z wyroku eksmisyjnego wydłuża się. Konsekwencje takiego stanu najbardziej dotkliwie dotykają byłych lokatorów, a więc grupę osób społecznie i ekonomicznie najsłabszych. Na gruncie obowiązującego prawa osoby te nie mają żadnych środków działania, aby przyspieszyć realizację przyznanego im uprawnienia. Natomiast nie ulega żadnej wątpliwości, że szybka jego realizacja leży nie tylko w interesie właściciela lokalu, który chciałby odzyskać możliwość swobodnego dysponowania lokalem, ale też w równym stopniu ważna jest dla byłego lokatora, na którym ciąży obowiązek wnoszenia co miesiąc wysokiego odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Jego wysokość odpowiada wprawdzie czynszowi, który obowiązywał przed rozwiązaniem stosunku najmu, problem polega jednak na tym, że w przeważającej większości przypadków, przyczyną orzeczonej eksmisji były zaległości czynszowe, bowiem już wtedy czynsz znajdował się na poziomie, który odbiegał od możliwości finansowych lokatora. Przewidziany w art. 18 ust. 3 ustawy sposób ustalenia wysokości odszkodowania, którego celem jest ochrona byłego lokatora przed wzrostem opłat, de facto w powiązaniu z brakiem ustalenia rozsądnego terminu, w którym gmina musiałaby zrealizować obowiązek wskazania lokalu socjalnego, nie tylko nie rozwiązuje problemu, ale pogłębia trudną sytuację byłego lokatora, gdyż jego zadłużenie narasta przez długi czas oczekiwania na lokal socjalny. W praktyce właściciele lokali mając świadomość trudnej sytuacji finansowej byłych lokatorów i braku możliwości wyegzekwowania od nich należności za lokal, występują z roszczeniami odszkodowawczymi do gminy, a następnie gminy kierują roszczenia regresowe wobec byłych lokatorów. Opisany stan rzeczy prowadzi do wniosku, że dotychczasowy mechanizm odszkodowawczy nie tylko nie aktywizuje skutecznie gmin do podjęcia starań na rzecz pozyskania lokali socjalnych, ale nie uwzględnia też interesów osób oczekujących na realizację przyznanego im uprawnienia (k.66-68v).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ś. przy ul. (...).

(bezsporne)

Wyrokiem z dnia 24 sierpnia 2017 roku Sąd Rejonowy w Chorzowie, sygn. akt I C 1876/17 nakazał pozwanym B. K. (1), B. K. (2), M. K. opuszczenie i opróżnienie z rzeczy lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ś. przy ul. (...) i ustalił, iż pozwanym B. K. (1), B. K. (2), M. K. przysługuje prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w punkcie 1 do czasu złożenia pozwanym przez Gminę Ś. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wyrok uprawomocnił się 15 września 2017 roku.

Gmina Ś. została zawiadomiona o toczącym się postępowaniu, jednak nie wstąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego.

(dowód: wyrok Sądu Rejonowego w Chorzowie z dnia 24 sierpnia 2017 roku, sygn. akt I C 1876/17 wraz z klauzulą prawomocności k. 9-9v, 56-56v oraz k. 75 akt sprawy I C 1876/17, protokół rozprawy z dnia 24 sierpnia 2017 roku, sygn. akt I C 1876/17 w aktach sprawy I C 1876/17)

Pismem z dnia 7 września 2021 roku, które zostało doręczone w dniu 13 września 2021 roku, powódka wezwała pozwaną do złożenia B. K. (1), B. K. (2), M. K. oferty najmu lokalu mieszkalnego, celem odzyskania lokalu mieszkalnego podlegającego eksmisji.

W piśmie z dnia 8 października 2021 roku poinformowano powódkę, że pozwana na dzień dzisiejszy nie dysponuje lokalem socjalnym, który mogłaby wskazać pozwanym.

(dowód: wezwanie do złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego k. 10, 49v, pismo z dnia 8 października 2021 roku k. 10v, 49)

31 maja 2022 roku powódka wystawiła notę księgową nr (...) opiewającą na kwotę 3.637,63 zł, wskazując na różnice w odszkodowaniu jakie mogłaby uzyskać za najem mieszkania o metrażu 37,90 m2 w okresie od 1 czerwca 2019 roku do 13 września 2021 roku. W treści noty wskazano na termin sprzedaży dnia 30 września 2022 roku.

(dowód: nota księgowa nr (...) k. 7-7v, karta inwentaryzacji budynku mieszkalnego k. 8-8v,53-53v, zestawienie należności tytułem różnicy w odszkodowaniu k. 14, wydruk monitorowania przesyłek k. 12-13, potwierdzenie odbioru k. 15-15v)

31 maja 2022 roku powódka wystawiła również notę księgową nr (...) na kwotę 365,50 zł, obejmującą okres od 24 marca 2022 roku do 30 kwietnia 2022 roku, jak również dnia 23 czerwca 2022 roku notę księgową nr (...) za okres od lipca 2019 roku 14 stycznia 2022 roku.

(dowód: nota księgowa nr (...) k. 54)

W piśmie z dnia 4 lipca 2022 roku przesłanym do powódki pozwana odniosła się do m.in. do wystawionej noty (...) 3/5/2022/202, podając, że odmawia zapłaty należności w kwocie 3.637,63 zł za okres od dnia 1 czerwca 2019 roku do 13 września 2021 roku, to jest za okres kiedy nie miała wiedzy o konieczności zapewnienia lokalu socjalnego. Wskazano, że Gmina nie brała udziału w postępowaniu o eksmisję jako interwenient uboczny i nie miała żadnej możliwości, aby dowiedzieć się o treści wyroku. Noty odsetkowe dotyczyły również spraw o eksmisję toczących się przed tutejszym Sądem pod sygn. akt I C 659/21 i VIII C 379/2018.

(dowód: pismo z dnia 4 lipca 2022 roku k. 50-52, potwierdzenie odbioru k. 57-58)

Na mocy uchwał nr 96/ (...) zarząd Ś. – (...) mieszkaniowej Sp. z o.o. wyraził zgodę na wprowadzenie z dniem 1 lipca 2018 roku podwyżek stawek czynszowych dla najemców lokali mieszkalnych będących własnością Ś. – (...) mieszkaniowej Sp. z o.o., która w Ś. przy ul. (...) wynosiła 4,50 zł. Na mocy uchwał nr 84/ (...) zarząd Ś. – (...) mieszkaniowej Sp. z o.o. wyraził zgodę na wprowadzenie z dniem 1 lipca 2019 roku podwyżek stawek czynszowych dla najemców lokali mieszkalnych będących własnością Ś. – (...) mieszkaniowej Sp. z o.o., która w Ś. przy ul. (...) wynosiła 4,50 zł. Z kolei na mocy uchwały nr 79/ (...) zarząd Ś. – (...) mieszkaniowej Sp. z o.o. wyraził zgodę na wprowadzenie z dniem 1 lipca 2020 roku podwyżek stawek czynszowych dla najemców lokali mieszkalnych będących własnością Ś. – (...) mieszkaniowej Sp. z o.o., która w Ś. przy ul. (...) wynosiła 5,10 zł. Dodatkowo uchwałą nr 96/ (...) dokonano zmiany polityki czynszowej w ten sposób, że ustalono maksymalną kwotę podwyżki 1,50 zł za m2 i w przypadku ww. lokalu mieszkalnego wynosiła 8,30 za m2.

(dowód: uchwała nr 79/ (...) k. 16-16v, uchwała nr 84/ (...) k. 17-17v, uchwała nr 96/ (...) k. 18-18v, uchwała nr 96/ (...) k. 19-20)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z powołanych wyżej dokumentów, których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała.

Pozwana nie kwestionowała dowodów przedłożonych przez powódkę. Kwestie sporne w niniejszej sprawie ograniczały się więc w zasadzie do kwestii prawnych – tj. wykładni treści art. 18 ust. 3a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Należy mieć na uwadze, że Sąd oceniając zgromadzony materiał po myśli art. 233 § 1 k.p.c. ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, w tym wyjaśnień informacyjnych stron, oświadczeń, zarzutów przez nie zgłaszanych, jak i ich zachowania się w trakcie procesu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 roku, I PKN 632/98, OSNP z 2000 r., nr 10, poz. 382).

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 -5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (ust. 1). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego (ust. 2). Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (ust. 3). Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie (ust. 3a). Jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 1509) (ust. 5).

Artykuł 18 ust. 3a został dodany ustawą z dnia 22 marca 2018 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw i wszedł w życie 21 kwietnia 2019 roku. W niniejszej sprawie wyrok eksmisyjny będący po części podstawą faktyczną powództwa wniesionego w niniejszej sprawie został wydany w dniu 27 sierpnia 2017 roku, a stał się prawomocny z dniem 15 września 2017 roku (k. 76 akt I C 1876/17), a więc przed dniem wprowadzenia do ustawy o ochronie praw lokatorów art. 18 ust. 3a.

Powództwo nie mogło zostać uwzględnione dlatego, że powód nie wykazał wiedzy pozwanego o wydaniu wyroku eksmisyjnego i przyznaniu pozwanym w sprawie o eksmisję jaka toczyła się w sprawie I C 1876/17 prawa do lokalu socjalnego.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 8 kwietnia 2010 roku, sygn. akt P 1/08 , wskazał, że na skutek wydania wyroku eksmisyjnego z prawem do najmu socjalnego powstają trójstronne relacje pomiędzy właścicielem lokalu, osobami eksmitowanymi oraz gminą zobowiązaną do dostarczenia odpowiedniego lokalu. Osoby uprawnione powinny bez zwłoki uzyskać najem lokalu socjalnego, co więcej – lokal podlegający opróżnieniu na mocy wyroku eksmisyjnego spełnia, do czasu wywiązania się przez gminę z nałożonego przez sąd obowiązku, funkcję lokalu wynajmowanego na podstawie umowy najmu socjalnego dla byłych lokatorów. W związku z powyższym, aby wymieniona przez Trybunał Konstytucyjny funkcja, jaką spełnia dotychczasowy lokal dla byłego lokatora oczekującego na lokal, mogła zostać w pełni urzeczywistniona, w art. 18 ust. 3a zmieniono wysokość obowiązku odszkodowawczego w taki sposób, aby odpowiadał on wysokości czynszu za najem socjalny. Natomiast obowiązek pokrycia różnicy między opłatami ustalonymi przez właściciela a opłatami na poziomie czynszu socjalnego właścicielowi będzie wypłacać gmina, która jest zobowiązana do wskazania najmu socjalnego.

Wobec twierdzeń podniesionych przez strony postępowania, w niniejszej sprawie istotnym stała się wykładnia treści przepisu art. 18 ust 3a ww. ustawy w zakresie tego, czy „obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie” jest obowiązkiem niezależnym od przesłanek art. 417 k.c. i de facto jest niezależny od wezwania gminy do dostarczenia lokalu socjalnego, czy też jest od tego zależny.

W uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 22 marca 2018 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, które zostało zresztą obszernie przytoczone w piśmie procesowym powoda, wskazano, że w aktualnym stanie prawnym, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Z uwagi na brak wystarczającej liczby lokali socjalnych, realizacja wyroku eksmisyjnego, w którym dłużnikowi przyznane zostało uprawnienie do lokalu socjalnego, jest częstokroć wstrzymywana do momentu zwolnienia się odpowiedniego lokalu. W tym czasie sytuacja byłych lokatorów zamieszkujących w budynkach prywatnych ulega stopniowemu pogorszeniu, ponieważ w dalszym ciągu spoczywają na nich obowiązki finansowe, którym jeszcze jako lokatorzy nie byli w stanie sprostać, co doprowadziło do orzeczenia ich eksmisji. W rezultacie pozostają oni w stanie zadłużenia, które przez długi czas oczekiwania na lokal socjalny wciąż narasta. Natomiast właściciele lokali dochodzą od gminy – na drodze postępowania sądowego – pokrycia szkód, na które składają się m.in. należności, których nie uiściły osoby oczekujące na lokal socjalny po orzeczeniu ich eksmisji, i uzyskują orzeczenia uwzględniające ich żądania. Następnie gminy, które wypłaciły odszkodowania obejmujące ww. należności, kierują roszczenia regresowe do byłych lokatorów w sytuacji, gdy de facto to właśnie one swoim zaniechaniem wykonywania obowiązku dostarczenia lokali socjalnych przyczyniły się do powstania zadłużenia, którego spłaty obecnie od nich żądają. Stosownie do art. 18 ust. 3 ustawy osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. „Nie dostarczając osobie uprawnionej z mocy wyroku sądowego lokalu socjalnego, gmina ponosi odpowiedzialność nie tylko za szkodę spowodowaną niemożnością dysponowania lokalem przez właściciela i pobierania pożytków, ale i za straty jakie poniósł właściciel w związku z tym, że uprawniony do lokalu socjalnego nie uiszcza opłat za zajmowany lokal mieszkalny. Za należność tę gmina odpowiada pierwszorzędnie, tj. niezależnie od możliwości jej wyegzekwowania przez właściciela od byłego lokatora oraz in solidum z obowiązanym do zapłaty byłym lokatorem” – (wyrok SN z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II CSK 323/09). Na tle ww. przepisów w orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażony został pogląd o dopuszczalności dochodzenia przez gminę, która wypłaciła właścicielowi lokalu odszkodowanie, roszczeń regresowych wobec byłych lokatorów. W wyroku z dnia 19 czerwca 2008 r. sygn. akt V CSK 31/08 Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Ponieważ odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego służy ochronie właściciela, a nie byłego lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego, gminie, która zapłaciła właścicielowi odszkodowanie, przysługuje regres w stosunku do tego lokatora w granicach jego obowiązku określonego w art. 18 ust. 1 i 3 ustawy.” Zapotrzebowanie na lokale socjalne wciąż wzrasta, a okres oczekiwania na uzyskanie lokalu socjalnego z wyroku eksmisyjnego wydłuża się. Konsekwencje takiego stanu najbardziej dotkliwie dotykają byłych lokatorów, a więc grupę osób społecznie i ekonomicznie najsłabszych. Na gruncie obowiązującego prawa osoby te nie mają żadnych środków działania, aby przyspieszyć realizację przyznanego im uprawnienia. Natomiast nie ulega żadnej wątpliwości, że szybka jego realizacja leży nie tylko w interesie właściciela lokalu, który chciałby odzyskać możliwość swobodnego dysponowania lokalem, ale też w równym stopniu ważna jest dla byłego lokatora, na którym ciąży obowiązek wnoszenia co miesiąc wysokiego odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Jego wysokość odpowiada wprawdzie czynszowi, który obowiązywał przed rozwiązaniem stosunku najmu, problem polega jednak na tym, że w przeważającej większości przypadków, przyczyną orzeczonej eksmisji były zaległości czynszowe, bowiem już wtedy czynsz znajdował się na poziomie, który odbiegał od możliwości finansowych lokatora. Przewidziany w art. 18 ust. 3 ustawy sposób ustalenia wysokości odszkodowania, którego celem jest ochrona byłego lokatora przed wzrostem opłat, de facto w powiązaniu z brakiem ustalenia rozsądnego terminu, w którym gmina musiałaby zrealizować obowiązek wskazania lokalu socjalnego, nie tylko nie rozwiązuje problemu, ale pogłębia trudną sytuację byłego lokatora, gdyż jego zadłużenie narasta przez długi czas oczekiwania na lokal socjalny. W praktyce właściciele lokali mając świadomość trudnej sytuacji finansowej byłych lokatorów i braku możliwości wyegzekwowania od nich należności za lokal, występują z roszczeniami odszkodowawczymi do gminy, a następnie gminy kierują roszczenia regresowe wobec byłych lokatorów art. 417 Kodeksu cywilnego – art. 18 ust. 5 ustawy. Opisany stan rzeczy prowadzi do wniosku, że dotychczasowy mechanizm odszkodowawczy nie tylko nie aktywizuje skutecznie gmin do podjęcia starań na rzecz pozyskania lokali socjalnych, ale nie uwzględnia też interesów osób oczekujących na realizację przyznanego im uprawnienia. Na skutek wydania wyroku eksmisyjnego z prawem do lokalu socjalnego powstają trójstronne relacje pomiędzy właścicielem lokalu, osobami eksmitowanymi oraz gminą zobowiązaną do dostarczenia odpowiedniego lokalu (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08, ogłoszony w Dz. U. z 2010 r. poz. 488, (...) A. 2010 r., Nr 4, poz. 33). Osoby uprawnione – jak wskazał Trybunał – powinny bez zwłoki uzyskać najem lokalu socjalnego, co więcej – lokal podlegający opróżnieniu na mocy wyroku eksmisyjnego spełnia, do czasu wywiązania się przez gminę z nałożonego przez sąd obowiązku, funkcję lokalu socjalnego dla byłych lokatorów. W związku z powyższym, aby wymieniona przez Trybunał Konstytucyjny funkcja, jaką spełnia dotychczasowy lokal dla byłego lokatora oczekującego na lokal socjalny, mogła zostać w pełni urzeczywistniona, w art. 18 ust. 3a proponuje się zmianę wysokości jego obowiązku odszkodowawczego w taki sposób, aby odpowiadał on wysokości czynszu za najem socjalny (w art. 18 zastępuje się pojęcie „lokal socjalny” na rzecz określenia w to miejsce nowej kategorii „najmu socjalnego lokali”). Natomiast obowiązek pokrycia różnicy między opłatami ustalonymi przez właściciela a opłatami na poziomie czynszu socjalnego, właścicielowi będzie wypłacać gmina, która jest zobowiązana do wskazania najmu socjalnego. Takie rozłożenie zakresu obowiązków odszkodowawczych pozwoli ograniczyć opisane wyżej problemy. Przytoczone uzasadnienie projektu ustawy nie dostarcza zatem odpowiedzi na pytanie o charakter prawny obowiązku gminy pokrycia różnicy między opłatami ustalonymi przez właściciela a opłatami na poziomie czynszu socjalnego, wynika z niego bowiem jedynie, że celem wprowadzenia zmian była ochrona byłego lokatora przed wzrostem opłat. Dalej w uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że zmiany art. 18 ust. 2 i 3 ustawy są zmianami redakcyjnymi związanymi z projektowaną w art. 18 ust. 3a zmianą wysokości obowiązku odszkodowawczego osoby uprawnionej w wyroku eksmisyjnym do najmu socjalnego.

W ocenie Sądu mechanizm pokrycia różnicy między wysokością odszkodowania, o którym mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora nie jest obowiązkiem bezwzględnym. Należy ten obowiązek traktować jak obowiązek odszkodowawczy przewidziany w art. 18 ust. 5 ww. ustawy.

Zdaniem Sądu - art. 18 ust. 3a ww. ustawy nie zmienił ugruntowanego w judykaturze stanowiska, że odpowiedzialność odszkodowawcza gminy ma charakter odpowiedzialności deliktowej, a jej podstawową przesłanką jest bezprawność działania sprawcy szkody. Przesłanka bezprawności działania gminy jest z kolei związana z jej wiedzą o wyniku procesu, w którym zapadł wyrok eksmisyjny, stwierdzający istnienie uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Innymi słowy, bezprawność polegająca na zaniechaniu wykonania obowiązku ustawowego, stwierdzonego wyrokiem, może być przypisana gminie jedynie pod warunkiem ustalenia, że gmina o takim obowiązku wiedziała. Ocena, czy miało miejsce bezprawne zaniechanie wykonania obowiązku przez gminę, powinna obejmować także rozważenie indywidualnie w każdej sprawie możliwości podjęcia wymaganych czynności już z chwilą uzyskania informacji o treści wyroku (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z 13 maja 2015 roku, sygn. akt V Ca 1/15 i V Ca 2/15).

Zgodnie z art. 417 § 1 k.c. za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Przepis art. 417 k.c. przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym zdefiniowanym jako "niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej". Odpowiedzialność Skarbu Państwa wynikającą z art. 417 k.c. powstaje wówczas, gdy łącznie spełnione są jej trzy ustawowe przesłanki, a mianowicie: bezprawność działania lub zaniechania sprawcy, szkoda oraz normalny związek przyczynowy między bezprawnym zachowaniem sprawcy, a szkodą. Kolejność badania przez sąd powyższych przesłanek nie może być przy tym dowolna. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 lipca 2012 roku, w sprawie II CSK 648/11 „w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie działania (zaniechania), z którego, jak twierdzi poszkodowany, wynikła szkoda oraz dokonanie oceny jego bezprawności, następnie ustalenie, czy wystąpiła szkoda i jakiego rodzaju i dopiero po stwierdzeniu, że obie te przesłanki zachodzą, możliwe jest zbadanie między nimi normalnego związku przyczynowego” (Lex 1215614). W sferze odpowiedzialności odszkodowawczej władzy publicznej za niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie - przesłanka bezprawności oznacza naruszenie przepisów prawa. Zachowanie jest niezgodne z prawem, gdy zachodzi sprzeczność między zakresem kompetencji organu, sposobem jego postępowania, a jego działaniem rzeczywistym (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 kwietnia 2012 roku, IV CSK 406/11).

W toku niniejszego postępowania ustalono, że pozwana Gmina Ś. nie była interwenientem ubocznym w postępowaniu o eksmisję toczącym się pod sygn. akt I C 1876/17, a informację na temat rozstrzygnięcia otrzymała wraz z wezwaniem z dnia 7 września 2021 roku. Różnica między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora należna powódce winna więc być przyznana co najwyżej (ze względu na brzmienie art. 15 ust 3 ustawy, którą wprowadzono art. 18 ust. 3a do ustawy o ochronie praw lokatorów) od momentu, gdy pozwana dowiedziała się o ciążącym na niej obowiązku.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 24 lipca 2019 r., sygn. akt I ACa 1261/18 wskazano na zakres roszczenia odszkodowawczego wlaściciela za bezumowne korzystanie i podano, że z przepisu art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że wywodzone z niej roszczenie odszkodowawcze właściciela obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Przy konieczności przyjęcia różnicowej metody określenia granic ilościowych takiego uszczerbku, za wyrównanie którego potencjalnie może odpowiadać druga strona sporu, należy także uwzględniać to, że właściciel otrzymuje albo też jest uprawniony do domagania się od niej wypłaty odszkodowania odpowiadającego comiesięcznym rynkowym stawkom czynszu za wynajmowanie lokalu o takich cechach, z którego nie może swobodnie korzystać, na podstawie art. 18 ust. 3a ww. ustawy.

Powyższe rozważania Sądu wskazują na to, że właściciel lokalu może dochodzić roszczeń z art. 18 ust. 3a i z ust. 5 ustawy, a art. 18 ust. 3a ww. ustawy nie może być odczytywany w oderwaniu od treści art. 18 ust. 5 tej ustawy. Powyższe oznacza, że art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów nie stanowi samodzielnej podstawy dochodzenia od gminy odszkodowania uzupełniającego – tj. ponad to, co ten lokator winien uiszczać za lokal socjalny do wysokości dotychczasowo uiszczanego czynszu i opłat.

Wykonanie obowiązku zaoferowania lokalu socjalnego do wynajęcia wymaga złożenia stosownego oświadczenia przez gminę wobec tych osób, którym to uprawnienie przysługuje. Zastrzeżenie dłużnikowi uprawnienia do lokalu socjalnego powoduje, że wyrok orzekający o obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego nie może podlegać wykonaniu przed złożeniem dłużnikowi oferty zawarcia z nim umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego. Do momenty złożenia dłużnikowi przez gminę oferty zawarcia z nim umowy najmu lokalu socjalnego wyrokowi nie może być nadana klauzula wykonalności, gdyż wykonanie tytułu jest uzależnione od tego zdarzenia (art. 786 k.p.c.). Skoro obowiązek wykazania wystąpienia zdarzenia, o którym mowa w art. 786 k.p.c. ma obciążać wierzyciela, to może on wezwać gminę, aby wykonała swój obowiązek wobec dłużnika i dostarczyła wierzycielowi dowód jego wykonania. Z takim żądaniem może wystąpić również sam dłużnik.

Oznacza to, że nadal obowiązek gminy złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego aktualizuje się z chwilą zawiadomienia gminy o tym, że osoba eksmitowana chce skorzystać ze swojego uprawnienia lub gdy wierzyciel, chcący przystąpić do egzekucji zawiadomi gminę o swoim zamiarze. Nie bez znaczenia pozostaje, że ustawodawca – dokonując omawianej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, nie uczynił z mocy ustawy gminy stroną postępowania eksmisyjnego, ani nie wskazał expressis verbis, że odpowiedzialność gminy za zapłatę wskazanej różnicy zaczyna się już z dniem uprawomocnienia wyroku eksmisyjnego i zostaje oderwana od wiedzy gminy o treści wyroku eksmisyjnego. Wprawdzie wyrok prawomocny potwierdza uprawnienie do lokalu socjalnego, jednak aktywność dłużnika, ewentualnie wierzyciela, stanowić może przyczynę do podjęcia stosownych czynności organizacyjnych przez gminę, co z przyczyn obiektywnych wymaga określonego czasu. Powódka winna była podjąć niezwłocznie czynności zmierzające do poinformowania Gminy o treści zapadłych w sprawie wyroków eksmisyjnych, aby umożliwić pozwanej podjęcie czynności związanych z organizacją lokali socjalnych dla lokatorów objętych wyrokami eksmisyjnymi, czego w niniejszej sprawie nie uczyniła.

Wobec wszystkich przytoczonych powyżej argumentów powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu w całości.

Mając na względzie wszystkie powyższe okoliczności, powództwo należało oddalić.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik procesu zasądzono od powódki na rzecz pozwanej tytułem kosztów procesu kwotę 900,00 zł tytułem wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w wysokości 900,00 zł, przyznane w oparciu o § 2 pkt. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015, poz. 1800).

Sędzia Marta Jankowska - Kucia

ZARZĄDZENIE

1)  odnotować;

2)  odnotować w systemie, że projekt uzasadnienia został sporządzony przez asystenta sędziego;

3)  odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda;

4)  kal. 14 dni lub z wpływem.