Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powód T. G., wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...). 30 A w C. wnosząc o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...). 30, 30A w C. nr (...) podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie sposobu rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w C. nr (...) podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu od kwietnia 2018 r. Nadto wniósł o zasądzenie od Pozwanej na rzecz Powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, a w wypadku złożenia spisu kosztów, według tegoż spisu.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ul. (...), a w konsekwencji jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Podał, iż pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w C. oraz że nieruchomość wspólna zabudowana budynkami mieszkalnymi połączonymi podziemnym garażem wielostanowiskowym, który ma status odrębnej nieruchomości lokalowej z własną księga wieczystą. Nadmienił, iż w budynkach tych łącznie znajduje się 55 lokali mieszkalnych oraz jeden lokal użytkowy - garaż, a współwłaścicielami lokalu garażowego w odpowiednich częściach ułamkowych jest większość (ale me wszyscy) właściciele lokali mieszkalnych, przy czym niektórzy posiadają znaczny udział w tym lokalu (przyporządkowanych jest im więcej niż jedno miejsce-postojowe). Zaznaczył, że udział współwłaścicieli lokalu garażowego w nieruchomości wspólne] wraz z udziałem tych samych osób jako właścicieli lokali daje im przeważającą siłę głosu (więcej niż 50 %) przy podejmowaniu uchwał. Dalej wskazał, iż pozwana, w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwały: nr 4/2018 sprawie sposobu rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz nr 6, 2018 w sprawie ustalenia wysokości opłat w 2018 r., a o powyższym dowiedział się z pisma zarządu z 13.04.2018 r. i dołączoną do niego adnotacją zarządu, które to otrzymał w dniu 27.04.2018 r. Sprecyzował, że wnosi o uchylenie w/w uchwal bowiem sprzeczne są ona z prawem, a to art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 2, art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak również naruszają interes jego, jako właściciela lokalu, niezasadnie obciążając go kosztami, w których partycypować powinni również właściciele lokalu garażowego, stosownie do udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Wyjaśnił, iż uchwala nr (...) w sposób sprzeczny z prawem (art. 3 ust 2 u.w.l.) redefiniuje pojęcie nieruchomości wspólnej, a pojęcie to uznać należy za normę bezwzględnie obowiązującą, podnosząc, że ustawa nie dopuszcza możliwości rozdziału kosztów nieruchomości wspólnej (z której faktycznie wszyscy właściciele korzystają) na te związane bardziej z jednymi lokalami, a mniej z innymi. Jego zdaniem we wspólnotach mieszkaniowych obowiązuje zasada, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia wszystkich kosztów nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego czy koszt ten bezpośrednio związany jest z ich lokalem i nic ma znaczenia powiązanie danego kosztu z lokalem, a wyłącznie fakt czy koszt ten związany jest z nieruchomością wspólną. Nadto jego zdaniem, wątpliwy jest podział dokonany przez pozwaną. Tytułem przykładu wskazał, iż nie jest tak, że koszt energii elektrycznej w częściach wspólnych (klatki schodowe) dotyczy bezpośrednio tylko lokali mieszkalnych, właściciele lokalu garażowego również korzystają z klatek schodowych, czy elektrycznej bramy wjazdowej, właśnie jako właściciele lokalu garażowego, a nie jako właściciele lokalu mieszkalnego (w szczególności gdy idą do garażu). Podniósł, iż koszty utrzymania czystości na klatkach schodowych (w tym woda zużywana na te potrzeby) również dotyczy wszystkich lokali, nie sposób kosztu tego wydzielić jako związanego tylko z lokalami mieszkalnymi. W jego mniemaniu, analogicznie jest w wypadku kosztów wszelkich przeglądów konserwacyjnych, technicznych, zatem wszystkie koszty „przerzucone" wyłącznie na właścicieli lokali mieszkalnych, dotyczą również lokalu garażowego i nie sposób ich wyodrębnić jako kosztów niezwiązanych z nieruchomości;] wspólną. Podniósł, iż koszty, które Pozwana chce „przerzucić" wyłącznie na właścicieli lokali mieszkalnych są w planie gospodarczym ujęte w kolumnie (...). Jego zdaniem, w konsekwencji, zaskarżona uchwala w sposób sprzeczny z ustawa, wyłącza właścicieli lokalu garażowego od ponoszenia części kosztów zarządu nieruchomością wspólną, obciążając tą częścią kosztów m.in. jego, a zatem nadmiernie w stosunku do przysługującego mu udziału. Zarzucił, że jednocześnie zaskarżona uchwala narusza przepis art. 12 ust 2 uwl, który przewiduje zasadę proporcjonalności w pożytkach i ponoszeniu wydatków dotyczących nieruchomości wspólnej w stosunku do wielkości udziału w tej nieruchomości. W świetle przepisu art. 12 ust. 3 w.w. ustawy, w jego opinii, niedopuszczalne z mocy ustawy jest takie zróżnicowanie zaliczek, na skutek którego właściciele lokali mieszkalnych obciążeni są zaliczkami w większym stopniu niż właściciele lokali użytkowych. W tym stanie rzeczy podał, iż zaskarżona uchwala sprzeczna jest z prawem, bowiem nieproporcjonalnie zwiększa udział właścicieli lokali mieszkalnych (przy tym niebędących jednocześnie właścicielami lokalu użytkowego - garażowego) w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, w stosunku do właścicieli lokalu użytkowego — garażowego. Na marginesie zaznaczył, że skarżona uchwala nic nie mówi o podziale pożytków z nieruchomości wspólnej. Nadmienił, iż konsekwencją podjęcia uchwały nr 4/2018 jest uchwala w sprawie wysokości opłat nr (...), z tych samych przyczyn co uchwala nr (...) narusza ona prawo, zasad prawidłowego zarządu, a przede wszystkim jego interes. Podał, że uchwala ta realizuje uchwalę nr (...) doprowadzając do obciążenia go w sposób nadmierny kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanego przez niego udziału nieruchomości wspólnej i w stosunku do właścicieli lokalu garażowego, którzy tym samym w sposób zupełnie bezzasadny zwolnieni zostali z ponoszenia części kosztów zarządu nieruchomością.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w C. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu .

Uzasadniając tak sformułowane stanowisko procesowe pozwana wskazała, iż nie zgadza się ,aby zaskarżone uchwały naruszały prawo zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ,albo interes powoda .

Jeżeli chodzi o uchwałę nr 4 to stanowi ona wprost , iż koszty związane z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej są rozliczane w stosunku do powierzchni mieszkalnych oraz miejsc postojowych w lokalu garażowym. Uchwała regulując koszty niedotyczące nieruchomości wspólnej wskazuje, że koszty związane z lokalem garażowym są rozliczane przez współwłaściciela tego lokalu wg ich wewnętrznej uchwały Lokal garażowy ze względu na swoją specyfikę i dużą liczbę współwłaścicieli reguluje wewnętrzne sprawy oddzielną uchwałą gdyż nie stanowi części wspólnej nieruchomości . Dalej pozwana wskazał iż w związku z nie zaskarżeniem uchwały nr 5/2018 nie może ulec uchyleniu uchwała nr 6/2018.

Sąd ustalił co następuje : pozwana to tzw. duża wspólnota mieszkaniową , którą tworzą właściciele lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w C. . Nieruchomość wspólna zabudowana jest budynkami mieszkalnymi połączonymi podziemnym garażem wielostanowiskowym, który ma status odrębnej nieruchomości lokalowej z własną księga wieczystą. W budynkach tych łącznie znajduje się 55 lokali mieszkalnych , oraz jeden lokal użytkowy - garaż, a współwłaścicielami lokalu garażowego w odpowiednich częściach ułamkowych jest większość (ale nie wszyscy) właściciele lokali mieszkalnych, przy czym niektórzy posiadają znaczny udział w tym lokalu (przyporządkowanych jest im więcej niż jedno miejsce-postojowe). Udział współwłaścicieli lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej wraz z udziałem tych samych osób jako właścicieli lokali daje im przeważającą siłę głosu (więcej niż 50 %) przy podejmowaniu uchwał. Pozwana, w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwały: nr 4/2018 sprawie sposobu rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną , oraz nr 6,/2018 w sprawie ustalenia wysokości opłat w 2018 r., a o powyższym powód dowiedział się z pisma zarządu z 13.04.2018 r. i dołączoną do niego adnotacją zarządu, które to otrzymał w dniu 27.04.2018 r.

Uchwalą nr (...) pozwana wspólnota ustaliła sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób ,że koszty związane bezpośrednio z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części mieszkalnej będą rozliczane przez właścicieli lokali mieszkalnych w stosunku do metrażu lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni nieruchomości w częściach mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi . Koszty związane bezpośrednio z utrzymaniem lokalu garażowego nie są rozliczane przez wspólnotę a według odrębnej uchwały współwłaścicieli lokalu garażowego . Koszty wspólne związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej są rozliczane w stosunku do powierzchni lokali mieszkalnych i miejsc postojowych w lokalu garażowym

Dowód uchwała nr 4/2018 k.12

Pozwana wspólnota podjęła także uchwałę nr 6/2018 w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu od kwietnia 2018 roku , i tak w punkcie 1 ustalono stawkę opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na rok 2018 w wysokości 1,70 zł na m powierzchni użytkowej . W punkcie 2 ustalono opłatę dla lokali mieszkalnych na rok 2018 w wysokości 1,16 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkalnej wraz z pomieszczeniami przynależnymi .

Dowód uchwała nr 6/2018 k.14

Inicjatorem podjęcia uchwały nr 4/2018 byli współwłaściciele o nazwisku B. wskazywali, że osoby którym przysługują miejsca postojowe w garażu płacą za coś z czego w ogóle nie korzystają i nie są w stanie korzystać np. garaż jest w ogóle nieogrzewany nie ma tam też doprowadzenia wody pitnej, a mimo to proporcjonalnie do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej osoby, którym przysługiwało prawo do stanowisk garażowych pokrywały koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną. Pozwana wspólnota zadecydowała aby w takiej sytuacji, że będzie sprawiedliwie aby lekko zmodyfikować koszty zarządu tak aby odzwierciedlały one koszty faktycznie pozostające w związku z garażami .

Gdyby nie dokonało rozdziału kosztów jak uczyniono to w uchwale nr 4/2018 to stawka za metr kwadratowy powierzchni użytkowej wynosiła by 2,70 zł co oznaczałoby że powód płaciłby miesięcznie 9 zł mniej, a w skali roku 118 zł mniej .

Dowód zeznania za pozwaną członka zarządu R. J. k 60

Stan faktyczny w sprawie wynikał z dokumentów nie kwestionowanych przez żadną ze stron . W zeznaniach stron ,którym sąd dał w pełni wiarę każda strona przedstawiła soje stanowisko w tym działający za pozwaną członek zarządu intencje pozwanej przy podejmowaniu uchwały .Spór w sprawie dotyczył kwestii prawnych dla rozstrzygnięcia których zeznania stron nie miały żadnego znaczenia .

Sąd zważył co następuje :

głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (wyrok SA w Szczecinie z 9 maja 2013 r., I ACa 214/13). Zgodnie z poglądem prezentowanym w orzecznictwie, właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego (wyrok SA w Szczecinie z 12 lipca 2006 r., I ACa 183/06).

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali , pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Stosownie zaś do ust. 3 powołanego przepisu, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art. 3 ust. 2 u.w.l. przewiduje, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W orzecznictwie podkreśla się, że „współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali (...) nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali (...) i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z 2 grudnia 1998r., I CKN 903/97). W budynku wielomieszkaniowym współwłasnością objęte są takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są np. ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty.

W orzecznictwie zasadnie też podkreśla się, że z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej (tak SA w Łodzi w sprawie IA Ca 773/13).

Zdaniem Sądu Okręgowego, nie było w sprawie kwestionowane i sporne, że pozew został złożony we właściwym terminie. Strony nie wskazywały również na uchybienia formalne, które mogłyby mieć wpływ na podjęcie zaskarżonych uchwał. Uchwały należało więc ocenić pod kątem przede wszystkim jej zgodności z prawem i takie w pierwszej kolejności zarzuty stawiał powód. Uwzględnienie tych zarzutów w zasadzie czyniło zbytecznym dalsze rozważanie naruszenia interesów współwłaściciela, czy zasad zarządu.

W ocenie Sądu , odniesienie wyżej przedstawionych wywodów do niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że zaskarżone uchwały sprzeczne są z powołanymi art. 13 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2 i 3, art. 3 ust. 2, art. 14 u.w.l. o, a także naruszają interes powoda - właściciela lokalu mieszkalnego i członka wspólnoty. Bezsporne było, że na nieruchomości, której współwłaścicielem jest powód, wyodrębnione są zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowy. Ten ostatni to wielostanowiskowe garaże, których współwłaścicielami są zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jak i osoby nie posiadające takich praw. Ze zgromadzonego materiału wynika, że garaże mają wielu współwłaścicieli i wobec tego każdy z nich ma obowiązek uczestniczyć w kosztach związanych z eksploatacją tych lokali. Każdy ze współwłaścicieli lokali użytkowych powinien również uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do ogólnego udziału, jaki związany jest z własnością lokalu w nieruchomości wspólnej. Na tej samej zasadzie powinni uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych. Jedyny dopuszczalny przez prawo przypadek zwiększenia związanego z tym obciążenia właściciela przewidziany jest w art. 12 ust. 3 u.w.l. i może mieć miejsce tylko w sytuacji tam określonej. Niewątpliwie ten zwiększony udział w kosztach i wydatkach może dotyczyć wyłącznie utrzymania nieruchomości wspólnej i tylko w tym zakresie wspólnota może podjąć uchwałę określając, z uwagi na koszty generowane przez lokale użytkowe, ich większe obciążenie niż mieszkalnych , ale nie odwrotnie jak chciała to uczynić pozwana.

Zdaniem Sądu , przy wzięciu pod uwagę art. 12 u.w.l. nie mogła obronić się argumentacja Wspólnoty, jakoby istotne znaczenie dla określenia stawki zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała okoliczność, że właścicieli lokali garażowych nie korzystają z ciepła, bo nie mają go dostarczanego , czy też to że w pomieszczeniach garażowych nie ma dostępu do wody pitnej.

Nie pozwalają na to bowiem — w zakresie ustalenia zakresu ciężarów i wydatków ponoszonych przez współwłaścicieli — przepisy prawa. Poza tym ta argumentacja jest nietrafna gdy idzie o dostarczanie ciepła, albowiem pomieszczenia garażowe znajdujące się pod budynkiem z uwagi na ich umiejscowienie w sposób pośredni korzystają z ciepła dostarczanego do całego budynku. . Powód miał obowiązek wykazać, że uchwały są niezgodne z prawem i przedstawiając ich treść, powołując się na przepis art. 12 u.w.l., wystarczająco wykazał zasadność swoich twierdzeń. W ocenie Sądu , za całkowicie nieuzasadnione należało uznać w związku z tym dokonanie wyliczenia opłat na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej w sposób zastosowany przez Wspólnotę ,a określony w uchwale nr 6/2018 gdyż zakłada on zróżnicowanie gdy idzie o koszty zarządu w sposób nieuzasadniony premiując właścicieli stanowisk garażowych .

Mając zaś na uwadze, że uchwała regulowała całość kosztów, jakie powinni ponosić współwłaściciele, stwierdzenie jej niezgodności z prawem w opisanej powyżej części powodowało, że powinna być ona uchylona w całości. Ponadto ustalenie, że doszło do naruszenia ustawy spowodowało, że zbędne było badanie, czy uchwała była sprzeczna z interesem powoda. Z tym, że powinno być oczywiste, iż określenie wysokości zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w taki sposób, który narusza zasady wynikające z art. 12 u.w.l. narusza również interes współwłaściciela lokalu mieszkalnego, ponieważ może prowadzić do zwiększonego, niż odpowiadający jego udziałowi, obciążenia go związanymi z tym ciężarami i wydatkami.

Sądowi znany jest pogląd zgodnie z którym wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( ...) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m ² powierzchni lokalu chociaż poglądu tego nie podziela. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych" (tak SN w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 6). Teza ta może być jednak zaakceptowana jedynie w warunkach podziału quoad usum bądź w związku z treścią art. 12 ust. 3 i tylko wówczas, jeżeli zapadła uchwała wspólnoty zwiększająca obciążenie właścicieli lokali użytkowych (gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali) oraz z uwagą, że obowiązki określone w art. 12 ust. 2 i 3 oraz w art. 13 ust. 1 mają inny charakter (są zasadniczo rozdzielne) i jako takie – choćby dla przejrzystości kosztów oraz kontroli (także sądowej) uchwał wspólnoty mieszkaniowej – muszą to rozróżnienie zachować.

Mając na uwadze powyższe wywody z mocy powołanych przepisów uchylono zaskarżone uchwały jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa a to art. 12, 13 i 14 ustawy o własności lokali .

O kosztach procesu orzeczono po myśli art. 98 kpc . Na koszty te złożyły się opłat od pozwu w wysokości 400 złotych , 360 zł wynagrodzenie pełnomocnika powoda w stawce minimalnej, oraz kwota 17 złotych koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.