Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 listopada 2023 r.

Sąd Rejonowy w Rybniku I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: asesor sądowy(...)

Protokolant: protokolant sądowy (...)

po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2023 r. w Rybniku

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w R.

o roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art.222 kc)

1.  oddala powództwo;

2.  zasadza od powoda J. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R. kwotę 514,00 zł (pięćset czternaście złotych 00/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku, z tytułu zwrotu kosztów procesu.

asesor sądowy

Sygn. akt I C 1451/22

UZASADNIENIE

Powód J. K. w dniu 18 listopada 2022 roku złożył pozew przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej położonej przy ulicy (...) w R.
o nakazanie zaprzestania naruszeń prawa własności wynikającego z prawa własności jego lokalu zapisanego w księdze wieczystej o numerze (...), poprzez ogrodzenie części wspólnych (potocznie zwanych ogródkami) i częściowe ich zamykanie na działce numer (...) o powierzchni 0,8232 ha przekształconego w prawo własności tego gruntu,
dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), przez
co uniemożliwia powodowi i części współwłaścicieli wspólnoty dostępu do nich oraz zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu (k. 2-5).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Przyznała, że powód jest właścicielem lokalu przy ul. (...)
w R., z którego to wynika udział powoda w części wspólnej nieruchomości opisanej
w księdze wieczystej nr (...). Zaprzeczyła natomiast utrudnianiu dostępu powodowi do części wspólnych nieruchomości. Wskazała, że wspólnota podjęła uchwałę (...) o sposobie użytkowania terenu zielonego przed budynkami nr (...), stanowiącymi część wspólną nieruchomości, w której to uchwale postanowiono nie zmieniać jego dotychczasowego sposobu korzystania. Powód nie zaskarżył uchwały, nie przystał także na propozycje pozostałych współwłaścicieli dotyczące możliwości korzystania z terenów zielonych (k. 25).

Powód w piśmie przygotowawczym z 11 sierpnia 2023 roku sprecyzował żądanie pozwu w ten sposób, że powód domaga się dopuszczenia go do współposiadania poprzez nakazanie pozwanej usunięcia wszelkich ogrodzeń, bram, furtek znajdujących się na części wspólnej przedmiotowej nieruchomości (k. 100).

W odpowiedzi pozwana podtrzymała swoje wcześniejsze stanowisko, konsekwentnie twierdząc, że powód jest dopuszczony do współposiadania nieruchomości wspólnej. Wskazała, że część przedłożonej do pozwu dokumentacji fotograficznej prezentuje teren niewchodzący w skład nieruchomości wspólnej. Nadmieniła, że likwidacja ogrodzenia spowoduje dostęp do nieruchomości wspólnej osobom postronnym, co jest sprzeczne
z zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności nieruchomości wspólnej, a koszty finansowe prac obciążą także i powoda jako jednego z członków wspólnoty, która to nie posiada odrębnego majątku, niepochodzącego bezpośrednio ze składek członkowskich (k. 117).

Sąd ustalił, co następuje:

Powód J. K. od 2017 roku jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w budynku przy ul. (...) w R., dla którego Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z prawem własności wskazanego lokalu jest związany jest udział (...) we współwłasności nieruchomości wspólnej, stanowiącej działkę o nr (...) o pow. 0,8232 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (...).

(okoliczności bezsporne, nadto: wydruk z księgi wieczystej nr (...) k. 6-6v, wydruk z księgi wieczystej nr (...) k. 7-9)

W latach 90-tych XX wieku mieszkania, będące obecnie w zarządzie Wspólnoty przy ulicy (...) były przez kopalnie przydzielane jej pracownikom. Mieszkańcy parterów, drugiej linii zabudowań wraz z mieszkaniem otrzymywali przydział ,,ogródka”, tj. części nieruchomości wspólnej położonej za budynkiem o określonej wielkości. Teren ten od początku był w ten sposób zorganizowany i przez lata podlegał jedynie niewielkim modyfikacją – głównie w zakresie wielkości ogródków. Ogródki od momentu ich przydzielenia były ogrodzone, a właściciele mieli dostęp do nich za pomocą furtek. Ogrodzenia ulegały jedynie zmianie wskutek dzielenia się przez posiadaczy ogródków terenem z innymi mieszkańcami, którym pierwotnie nie zostały one przydzielone.

W owych ogródkach mieszkańcy mieli posadzone drzewka owocowe, uprawiali warzywa, chowali drobne zwierzęta, czy stawiali miejsca dla wypoczynku.

Początkowo osiedle zarządzane było przez kopalnię, następnie Spółdzielnię Centrum, a obecnie W. Mieszkaniową przy ul. (...), w której członkami zarządu są P. S. oraz K. W..

Każdy z ww. podmiotów akceptował istniejący sposób organizacji i zarządzania ogrodzonymi ogródkami. Od samego początku nie była prowadzona ewidencja posiadaczy ogródków, ani określona forma zarządzania nimi, czy procedura ich nabywania w posiadanie.

Mieszkańcy od samego początku sami porozumiewali się co do tego, która z rodzin zajmuje się danym ogródkiem. Dochodziło także do zamian osób zajmujących się danym ogródkiem. W przypadku gdy dany posiadacz zmarł, wyprowadził się lub przestawał zajmować się określonym ogródkiem inny mieszkaniec, w porozumieniu, mógł zająć tę część nieruchomości wspólnej. Nie dochodziło do żadnych sporów sąsiedzkich na tle korzystania
z urządzonych ogródków.

Część członków wspólnoty nie korzysta z ogródków na części wspólnej, a dzierżawi pobliskie ogródki od Gminy M. R., za które wskutek uregulowania ich stanu
od ubiegłego roku płaci czynsz.

Mieszkańcy nieposiadający do korzystania ogródków dotychczas nie wnosili zastrzeżeń do dotychczasowego zorganizowania części wspólnej, nie wnosili o zmianę korzystania z tego terenu, rozebrania ogrodzenia, a także nie kwestionowali posiadania pozostałych mieszkańców w tym zakresie.

Mieszkańcy nieposiadający do korzystania ogródków mogą skorzystać z ogródków. Część współwłaścicieli, którzy nie mają przydzielonego ogródka, korzystają z ogródków sąsiadów – wieszają w nich pranie, odpoczywają, piją kawę, czy organizują spotkania/grilla. Dzieci wspólnie bawią się w ogródkach niezależnie, do którego mieszkańca przynależą. Pierwszeństwo do korzystania z danego ogródka, mają osoby się nim zajmujące. Pomiędzy sąsiadami z reguły nie występuje konflikt w zakresie wspólnego korzystania
z zorganizowanych ogródków.

Pozwana wspólnota nie zna dokładnych granic działki nr (...). Do ich określenia konieczne byłoby przeprowadzenie prac geodezyjnych. Działka nr (...) sąsiaduje
z nieruchomością Gminy M. R., na której urządzone są również ogródki – Rodzinne (...). Między ogródkami wspólnoty, a terenem jednostki samorządu terytorialnego nie ma ujawnionych kamieni granicznych, nie wiadomo także czy ogrodzenie znajduje się w granicy. Ostatni ogródek należący do wspólnym znajduje się za budynkiem numer (...) i częściowo zachodzi na teren należący do gminy. Pomiędzy ogródkami wspólnoty, a Rodzinnymi (...) istnieje ścieżka, po której istnieje swobody dostęp przez każdego z mieszkańców.

Furtki do ogródków znajdujących się na części wspólnej są otwarte – nie są zamykane na klucz, czy kłódkę, można swobodnie do nich wejść poprzez otwarcie furtki. Niektóre ogródki znajdujące się na terenie gminnym zamknięte są na kłódkę.

Przed oknami mieszkania powoda znajduje się nieurządzony w całości ogródek, który nie jest zamknięty. Częścią tego ogródka zajmuje się jedna z sąsiadek, która zadeklarowała powodowi podział ogródka, na co powód nie przystał.

Pomiędzy powodem, a pozostałymi współwłaścicielami istnieje konflikt na tle korzystania i zorganizowania nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwała nr (...) k. 28, uchwała nr 3 k. 29, zaświadczenie o nr REGON k. 30, pismo z 21.06.2022 r. k. 31, pismo z 08.07.2022 k. 32, historyczne zdjęcia k. 119-124, zeznania świadków: A. W. k. 77v-78, D. B. k. 78, K. S. k. 78v-79, E. G. k. 79, B. S. k. 79v, K. L. k. 79v-80, M. M. k. 126v, protokół z przeprowadzonych oględzin wraz z dokumentacją fotograficzną k. 130-146, dokumentacja fotograficzna ogródków znajdującej się na części wspólnej oraz ogródków znajdujących się poza terenem wspólnoty k. 10-17)

Powód zwrócił się do członków zarządu pozwanej z żądaniem udostępnienia mu możliwości korzystania z terenu wspólnego, sprzeciwiając się ogrodzeniu terenu wspólnego oraz niemożności wejścia do ogródków. Na skutek ww. żądania zarząd wspólnoty zarządził zebranie wspólnoty mieszkaniowej w dniu 15 lipca 2022 roku. Na zabraniu zaproponowano powodowi, aby skorzystał z jednego z ogródków lub, że pozostali członkowie wspólnoty będą uiszczać za niego podatek od nieruchomości wspólnej. Powód nie zaakceptował składanych propozycji, a pozostali członkowie wspólnoty nie przystali na propozycje powoda. Powód opuścił zgromadzenie wspólnoty obrażając pozostałych mieszkańców.

Podjętą na zgromadzeniu uchwałą nr 5/07/2022 właścicieli lokali w nieruchomości położonej w R. przy ul. (...) w sprawie użytkowania części wspólnej wspólnoty mieszkaniowej postanowiono nie zmieniać formy użytkowania terenu zielonego znajdującego się za budynkami nr (...), nie dokonywać zmian na tym terenie oraz pozostawić dbanie o ten teren osobom, które dotychczas to robiły. Uchwałę przyjęto poparciem 23 głosów (0, (...) udziałów) przy 1 głosie sprzeciwu powoda (0, (...) udziałów) oraz braku głosów wstrzymujących się. W głosowaniu brali udział także mieszkańcy wspólnoty nieposiadający ogródka do korzystania. Pozwany nie zaskarżył podjętej uchwały.

(dowód: protokół k. 26-26v, uchwała nr(...)k. 27, zeznania świadków: A. W. k. 77v-78, D. B. k. 78, K. S. k. 78v-79, E. G. k. 79, B. S. k. 79v, K. L. k. 79v-80, przesłuchanie powoda k. 127-126v, przesłuchanie członka zarządu pozwanej K. W. k. 128-128v, przesłuchanie członka zarządu pozwanej P. S. k. 128v-129)

Podatek od nieruchomości za działkę numer (...) obciąża wszystkich współwłaścicieli w stosunku do posiadanego przez nich udziału, niezależnie od korzystania przez nich z ogródka. Korzystający z ogródków nie płacą żadnych dodatkowych opłat na rzecz pozwanej wspólnoty.

(okoliczność bezsporna)

Decyzją z 13 lipca 2023 roku znak: (...) do rejestru zabytków nieruchomych województwa (...) nr rejestru: (...) wpisano zespół zabudowy osiedla robotniczego w R.-C., wzniesiony w latach 1903–1914 dla pracowników pobliskiej kopalni (...), składający się
z budynków mieszkalnych przy ul. (...) (wraz z budynkiem gospodarczym), (...); wraz z terenem działek ewidencyjnych nr: (...) (w całości), (...) (w całości), (...) (w całości), (...) (w całości), (...) (w całości), (...) (w części),(...) (w części), (...) (w całości), (...) (w części), (...) (w części) - ark. mapy 2, obr. 0010 C., gm. m. pow. R., nr (...) (w części), (...) (w całości), (...) (w całości), (...) (w całości), (...) (w części) - ark. mapy 3, obr. 0010 C., gm. m. pow. R., nr (...)(w całości) - ark. mapy 4, obr. 0010 C., gm. m. pow. R.. Zakres ochrony obejmuje zespół zabudowy osiedla robotniczego wraz z ww. terenami działek ewidencyjnych – zgodnie z oznaczeniem na mapie, stanowiącej integralną część decyzji (zał. 1).

(dowód: załącznik nr 1 k. 125 )

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dokumenty zgromadzone w sprawie, zeznania świadków, przesłuchanie stron oraz oględziny. Na wiarę zasługiwały zeznania powoda oraz członków zarządu pozwanej wspólnoty i zeznania świadków, które w zasadniczej części pokrywały się z pozostałym materiałem dowodowym znajdującym się w aktach postępowania. Różnice dotyczyły w głównej mierze odmiennej u stron oceny stanu faktycznego tj. dopuszczenia powoda do korzystania z części wspólnych, a także oceny prawnej spornej kwestii.

Sąd oddalił wniosek o zobowiązanie strony pozwanej do wskazania osób zarządzających określonymi ogródkami jako spóźniony i niemający znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co zostanie szczerzej opisane w części prawnej uzasadnienia.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na oddalenie.

Na wstępnie należy zaznaczyć, że powód działał jedynie we własnym imieniu. Jego twierdzenia, iż reprezentuje także innych, nieokreślonych z imienia i nazwiska, mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej i działa w ich interesie, nie znalazły oparcia w dowodach. Nie tylko nie legitymował się stosownym umocowaniem do działania w ich imieniu w sprawie (art. 89 § 1 k.p.c.), lecz także nie wykazał ich poparcia. Powód nie wykazał nawet jakim pozostałym współwłaścicielom nie odpowiada obecny sposób użytkowania nieruchomości wspólnej. Przeprowadzone dowody z zeznań świadków i z protokołu zebrania wspólnoty oraz podjętej na nim uchwały wskazują, że nikt z pozostałych członków wspólnoty nie zgadza się z jego stanowiskiem, czego wyrazem było przegranie głosowania za uchwałą (18 głosów za przy 1 głosie sprzeciwu powoda), co zresztą przyznał powód w trakcie przesłuchania.

W tym miejscu wskazać także należy, iż powód nie jest uprawniony do występowania w imieniu wszystkich mieszkańców nieposiadających ogródków do korzystania. Z tego też powodu postulaty ugodowe powoda, aby pozwana podjęła uchwałę zmierzającą do zwolnienia wszystkich osób niekorzystających z części wspólnej z obowiązku uiszczania podatku od tego terenu nie mogła zostać w żaden sposób zaakceptowana w niniejszym postępowaniu, tym bardziej iż nie to było przedmiotem pozwu. Sąd nie był władny decydować o kwestiach podatkowych, zwłaszcza że po sprecyzowaniu żądanie odnosiło się wyłącznie do rozebrania istniejącego ogrodzenia. Kwestie ponoszenia opłat za użytkowanie terenu wspólnego oraz kwestia podatków może być rozstrzygnięta chociażby uchwałą wspólnoty. Nie było jednak dopuszczalne orzekanie w tym zakresie w niniejszym postępowaniu.

Artykuł 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. Nr 80 z 2000r., poz. 903 ze zm.- dalej u.w.l.) wprowadza zasadę ustalania wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej wedle, której udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są ułamkowe.

Zważyć tu bowiem należało, że stosownie bowiem do art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie
z powołanymi przepisami.

Uprawnienie powoda do współposiadania wywodzi się z art. 206 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz
do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem
i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem przedstawicieli dyskursu prawnego norma wyrażona w art. 206 k.c. ma charakter względnie obowiązujący (iuris dispositivi), więc może być modyfikowana, w tym ograniczana zgodnie z wolą stron stosunku, czyli współwłaścicieli, co najczęściej dokonywane jest w formie umowy quoad usum (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 206).

W doktrynie i orzecznictwie dominuje pogląd, według którego zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku przez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości
co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). Zgodnie z art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej, a więc także zawierającej umowę o podziale nieruchomości quoqd usum może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, ujawniające jej wolę w sposób dostateczny. Także milczenie i zachowanie bierne, godzenie się na faktyczny sposób korzystania z nieruchomości jest dorozumianym oświadczeniem woli i przystaniem
na podział quoad usum (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 roku III CSK 446/14, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2016 roku III CSK 282/15).

Wynikające z art. 206 k.c. uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej nie oznacza jednak, że zakres korzystania przez niego z rzeczy wspólnej musi odpowiadać wielkości udziału we własności albo jakiemukolwiek innemu określonemu ułamkowi.

Na podstawie zebranego materiału dowodowego w sprawie, Sąd ustalił, iż korzystanie opiera się na podziale quoad usum, który obowiązuje od kilkudziesięciu lat, które nie było kwestionowane, ani przez zarządów nieruchomości, ani przez samych mieszkańców.
O dokonaniu podziału quoad usum świadczy jego konsekwentne przestrzeganie przez kilkadziesiąt lat, przy przechodzeniu prawa własności udziału na kolejne pokolenia.

J. Sądu Najwyższego wskazały, że współwłaściciel może dochodzić roszczenia o dopuszczenie do współposiadania, co stanowi formę ochrony petytoryjnej, zbliżonej
do roszczenia windykacyjnego, przewidzianego w art. 222 § 2 k.p.c. Przepis ten stanowi,
iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie
o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Analogicznie zatem roszczenie dochodzone jest w procesie, zainicjowanym
z powództwa współwłaściciela pozbawionego posiadania przeciwko współwłaścicielom, którzy dopuścili się naruszenia posiadania (uchwała SN z 28.09.1963 r., III CO 33/62, OSNC 1964/2, poz. 22). Powyższe obejmuje sytuacje, gdy posiadanie może być wykonywane przez każdego z współwłaścicieli nieruchomości niezależnie od pozostały, czyli także
w okoliczności dokonania podziału quoad usum.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że podział quoad usum nie ma charakteru definitywnego i w przypadku zmiany okoliczności możliwa jest jego zmiana.
W uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 roku sygn. akt III CZP 15/17 wskazano, że umowa quoad usum jest umową o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między zainteresowanymi. Wskazano także, iż zmiana tych stosunków mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody
do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy. W określonych, nowo powstałych okolicznościach może się okazać rzeczą ze wszech miar celową odmienne uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej właśnie z uwagi na interes społeczno-gospodarczy.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy nie sposób uznać jakoby doszło
do istotnej zmiany stosunków – powstania nowych okoliczności, a także aby przemawiały
za tym ważne powody, a co więcej interes wszystkich współwłaścicieli.

Powód nie powołał się na powstanie nowych okoliczności przemawiających za zmianą korzystania z części wspólnej nieruchomości. Podkreślić raz jeszcze należy, iż omawiany teren wspólny wspólnoty od wielu lat był w taki sposób użytkowany przez współwłaścicieli oraz iż żaden z nich nie kwestionował owego podziału quoad usum. Od tego czasu nie zaszły żadne zmiany w tych stosunkach – powód pomimo spoczywającego na nim ciężaru dowodu
z art. 6 k.c. nie wykazał owego faktu.

Dodatkowo nie zaistniały żadne ważne powody, które przemawiałyby
za uwzględnieniem powództwa poprzez rozebranie w całości istniejącego ogrodzenia
i zorganizowanych ogródków. Powód nie zgodził się na wydzielenie jemu ogródka, ani zwolnienia go z obowiązku uiszczenia podatku od części wspólnej, a jak zostało to wskazane powyżej nie jest on legitymowany do występowania i dochodzenia roszczeń w imieniu innych mieszkańców, nieposiadających ogródków do korzystania. Żadna z propozycji powoda przedstawiona na zebraniu wspólnoty w istocie nie może być uznana za ważne powody podlegająca uwzględnieniu. Nie sposób bowiem przenieść urządzonego parkingu i zmienić jego sposób korzystania, na co zostały już przeznaczone określone środki pieniężne tylko po to, aby urządzić w tym miejscu plac zabaw dla dzieci i posadzić drzewa, a parking zbudować w miejscu ogródków. Także wyburzenie ogródków i zdecydowanie o zagospodarowaniu terenu nie mogło zostać uznane za zasadne. Z pewnością propozycje te nie zostały przedstawione w interesie wszystkich współwłaścicieli – co zostało wprost wyrażone
w podjętej uchwale wspólnoty.

Wspólnota proponowała powodowi korzystanie z jednego ogródków, co spełniło dopuszczenie do posiadania wydzielonej części wspólnej zgodnie z istniejącym podziałem quoad usum, lecz powód sam nie był tym zainteresowany. Wbrew twierdzeniom powoda
i powoływanej przez niego definicji współwłasności wyburzenie ogródków nie spowodowałoby, że powód miałby dostęp do nieruchomości wspólnej bez udziału innych mieszkańców na nieruchomości wspólnej. Nadal w takim samym stopniu mogliby oni korzystać z części wspólnej w tym samym momencie co powód.

Niemożliwe w realiach niniejszej sprawy byłoby dopuszczenie powoda
do współposiadania poprzez nakazanie pozwanej usunięcia wszelkich ogrodzeń, bram, furtek znajdujących się na części wspólnej przedmiotowej nieruchomości, ponieważ nie jest to forma dopuszczenia do współposiadania, a próba likwidacji podziału quoad usum, co stanowi obejście prawa tj. przepisów o czynnościach przekraczających zwykły zarząd.

Stosownie bowiem do art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 199 k.c.
do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Ocenę, czy dana czynności mieści się w ramach zwykłego zarządu, czy przekracza ten zakres należy oceniać mając na względzie konkretne okoliczności danej sprawy. Przy czym jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznano m.in.: zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego (K. Krziskowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 199.). W myśl art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

W istocie, wbrew żądaniu pozwu i podnoszonym przez powoda twierdzeniom, powód nie jest zainteresowany faktycznym dopuszczeniem do posiadania, a samą chęcią dokonania likwidacji podziału quoad usum. Jednakże takiego żądania nie sformułował w pozwie, ani na żadnym etapie postępowania. Na zmianę sposobu korzystania nie zgodzili się pozostali współwłaściciele, co znalazło wyraz w uchwale nr (...) (k. 27), której uchwały
to powód nie zaskarżył.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę
na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Należy przypomnieć, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej służą do wyrażania wspólnej woli właścicieli lokali. W nauce prawa przyjmuje się, że uchwały stanowią rodzaj czynności prawnej, obok czynności jednostronnych i umów. Projekt uchwały może zgłosić nawet jeden właściciel i jest to uprawnienie immanentnie związane z uzyskaniem statusu członka wspólnoty mieszkaniowej.

Jak stanowi art. 24 u.w.l., w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Podzielając wyżej przytoczone stanowisko należy podkreślić, że powód nie wnosił jednak o dokonanie rozstrzygnięcia w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną tj. podjęcia uchwały zezwalającej na likwidację istniejącego podziału. Powód, będąc wielokrotnie wzywany do sprecyzowania roszczenia, domagał się jedynie żądania dopuszczenia do współposiadania. Po sprecyzowaniu roszczenia, powód nie żądał także rozstrzygnięć związanych ze sposobem rozliczania podatku
od nieruchomości, dlatego też Sąd nie odnosił się do tej kwestii.

Należy także podnieść, iż pozostali sąsiedzi bez przeszkód korzystają z ogródków, nawet gdy nie są im przydzielone do korzystania. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wyraźnie wynika, iż większość mieszkańców proponuje innym osobom, aby skorzystały z ich ogródka. Dodatkowo, jak wspominano wyżej powód otrzymał propozycję wydzielenia ogródka dla własnego korzystania. Tym samym powód nie wykazał, by nie był dopuszczony do korzystania z nieruchomości wspólnej, a tym samym aby naruszono jego prawo własności. Sam konflikt powoda z sąsiadami nie może być utożsamiany
z ograniczeniem dostępu do nieruchomości wspólnej. Natomiast pozwana wykazała,
że dopuściła go do korzystania zgodnie z przyjętym podziałem quoad usum.

W niniejszej sprawie okazało się zbyteczne rozważanie czy objęcie całości przedmiotowej działki decyzją z 13 lipca 2023 r. znak:(...) o wpisaniu do rejestru zabytków, przekłada się na sposób urządzenia ogródków i kształt ich ogrodzeń, ponieważ niezależnie od tych ustaleń, powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na wyżej uzasadnione kwestie. Jednakże Sąd za zasadne uznaje ostrożne podejście do dokonywania zmian w zabytkowej nieruchomości i uprzednie ich konsultowanie z odpowiednimi organami m.in.(...)w K..

Nie sposób przyjąć, iż dokonany podział quoad usum jest nieważny z uwagi
na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Przede wszystkim raz jeszcze podkreślić należy, co było przedmiotem postępowania – dopuszczenie powoda do współkorzystania
z nieruchomości wspólnej, a nie rozwiązanie istniejącego podziału do korzystania,
czy uregulowanie kwestii finansowych związanych z użytkowanie terenu wspólnego. Kwestia ta bez przeszkód może być rozstrzygnięta na zebraniu Wspólnoty. Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym
w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowania art. 5 k.c. konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Ochrona, którą zapewnia art. 5,
ma charakter subsydiarny w tym znaczeniu, że powołanie się na art. 5 jest ostatecznością
w sytuacji, gdy nie można na innej drodze zabezpieczyć interesu podmiotu zagrożonego wykonywaniem prawa przez inną osobę. Artykuł 5 k.c. ma wyłącznie charakter obronny, a nie zaczepny, ponieważ nie daje podstawy do wywodzenia z niego nowych praw podmiotowych. Nie może stanowić samoistnej podstawy roszczenia bądź powództwa. Dodatkowo pamiętać należy, iż uwzględnienie powództwa w oparciu o art. 5 k.c. może nastąpić wyjątkowo,
w rażących przypadkach, gdy brak uwzględnienia powództwa powodowałby niepowetowaną szkodę i niedające się pogodzić z poczuciem sprawiedliwości skutki. Taka sytuacja
w niniejszej sprawie nie zaistniała. Sama okoliczność, iż powód pozostaje w konflikcie
z sąsiadami, bądź nie zgadza się, aby inne osoby korzystały z nieruchomości wspólnej bez wynagrodzenia i z obciążeniem podatkiem wszystkich współwłaścicieli nie jest wystarczającym dla uwzględnienia żądania na podstawie art. 5 k.c.

Jedynie na marginesie dodać także należy, iż rozebranie ogrodzenia i ,,ogródków” nie byłoby zasadne w świetle interesów finansowych całej Wspólnoty, a zatem także i samego powoda. Koszty rozbiórki i ewentualnego zorganizowania ternu pokryte byłyby ze wspólnego budżetu Wspólnoty. Brak jest przy tym podstaw do obciążenia samych posiadaczy owymi kosztami, skoro do podziału quoad usum doszło już na początku XX wieku przez samego zarządcę/administratora nieruchomości, a mieszkańcy przez lata taki stan akceptowali.

Sam fakt, że dotychczasowy podział do korzystania nie był sformalizowany nie oznacza, iż jest on nieważny, co zostało wyjaśnione wyżej, a kwestie jego sformalizowania mogą być przez powoda dochodzone w dalszym ciągu. W sytuacji gdy jeden
ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z części wspólnej, a więc z naruszeniem art. 12 ust. 1 u.w.l., w konsekwencji także art. 206 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l., to pozostałym współwłaścicielom pozostaje możliwość dochodzenia
na drodze sądowej przeciwko współwłaścicielowi wyłącznie korzystającego z części wspólnej budynku roszczenia o dopuszczenie do współposiadania, na podstawie art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 u.w.l. (niekoniecznie opierające się na całkowitym rozebraniu istniejącego sposobu zagospodarowania terenu), a także roszczenia o wynagrodzenie
za korzystanie z rzeczy wspólnej przy odpowiednim zastosowaniu art. 224 § 2 k.c. lub art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c.

Sąd nie podziela stanowiska strony pozwanej, iż nie posiada ona legitymacji biernej
w niniejszym postępowaniu. Zauważyć bowiem należy, iż faktycznie podział quoad usum nie został dotychczas w sposób pisemny przez pozwaną sformalizowany, jednakże Wspólnota,
a nie poszczególni współwłaściciele jako ,,posiadacze” ogródków podjęli uchwałę
o pozostawieniu dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a zatem to pozwana przyzwoliła na owy sposób korzystania i usankcjonowała go w pewnym zakresie. Nielogicznym jest powoływania się jako obrona z jednej strony na podjętą uchwałę w tym zakresie, a z drugiej strony na brak legitymacji biernej.

Jednakże nawet uznając owy zarzut, powództwo także w całości podlegałoby oddaleniu. Natomiast nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek o zobowiązanie strony powodowej w niniejszym postepowaniu do wskazania kto zarządza konkretnym ogródkiem celem ewentualnego wezwania go do udziału w sprawie. Zauważyć bowiem należy,
iż pozwana nie ma obowiązku w toku procesu do wyręczania powoda do ustalenia kto ma być osobą pozwaną w danym postępowaniu. Żaden z przepisów prawa, ani nawet obowiązków procesowych nie nakazuje drugiej stronie spełnienia owego zobowiązania. To powód powinien poczynić starania dla ustalenia kto w jego ocenia narusza jego prawo własności,
a w konsekwencji kto winien występować po stronie pozwanej. Wszelkie te kwestie powód jest w stanie ustalić chociażby na zebraniu Wspólnoty, bądź wezwaniu jej do wskazania takiej informacji poza niniejszym procesem. Niezależnie jednak od tego, czy pozwanym byłaby Wspólnota, czy poszczególni jej członkowie (współwłaściciele) żądanie pozwu nie zasługiwałoby na uwzględnienie z przyczyn szeroko argumentowych powyżej.

Mając powyższe na względzie, w punkcie 1 wyroku Sąd oddalił powództwo w całości.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając solidarnie od powoda
na rzecz pozwanej kwotę 514 zł tytułem zwrotu kosztów procesu tj. 480,00 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika oraz 34,00 złote opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika określono zgodnie z § 5 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Stosownie do art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od zasądzonej kwoty kosztów zasądzono również odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji.

asesor sądowy(...)

Sygn. akt: I C 1451/22

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

R., 28 listopada 2023 roku

asesor sądowy (...)