Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 4 listopada 2022 roku

Sąd Rejonowy w Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: asesor sądowy Monika Ochojska

Protokolant: Anna Magnuszewska-Wójcik

po rozpoznaniu w dniu 21 października 2022 roku w Gliwicach na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki jawnej z siedzibą w G.

przeciwko P. C. i B. K.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

1.  nakazuje pozwanym opróżnienie z rzeczy, opuszczenie i wydanie powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ulicy (...);

2.  ustala, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

3.  ustala, że pozwanym przysługuje uprawnienie do lokalu zamiennego;

4.  nakazuje wstrzymanie wykonania pkt 1. wyroku do czasu zapewnienia pozwanym przez powódkę lokalu zamiennego;

5.  zasądza od pozwanego P. C. na rzecz powódki kwotę 228,50 zł (dwieście dwadzieścia osiem złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

6.  zasądza od pozwanej B. K. na rzecz powódki kwotę 228,50 zł (dwieście dwadzieścia osiem złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

asesor sądowy Monika Ochojska

sygn. akt I C 767/21

dnia 29 listopada 2022 roku

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 4 listopada 2022 roku:

Pozwem z 25 października 2021 roku powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w G. wniosła o nakazanie pozwanej B. Ś. oraz P. C. opuszczenie, opróżnienie wraz ze wszystkimi rzeczami do nich należącymi oraz wydanie powódce lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ul. (...). Nadto wniosła o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podniosła, że w dniu 1 września 2009 roku pozwana B. Ś. zawarła z U. M. (ówczesną właścicielką lokalu) umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ul. (...) o pow. użytkowej 58,80 m ². Od momentu zawarcia umowy, lokal był zajmowany przez B. Ś. oraz jej syna – P. C.. Na mocy decyzji Prezydenta Miasta G. z 17 listopada 2017 roku (nr (...)) powódka uzyskała pozwolenie na rozbiórkę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...). Powód w dniu 26 kwietnia 2017 roku wypowiedział pozwanej B. Ś. umowę najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem okresu 3 miesięcznego wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 31 lipca 2017 roku. Powódka proponowała pozwanej oferty lokali zamiennych, jednakże były one odrzucane.

Pozwani złożyli odpowiedź na pozew, w której zaprzeczyli, by powódka oferowała im lokale zamienne oraz pokrycie kosztów przeprowadzki, wskazali, że okoliczność ta nie została wykazana żaden sposób. W związku z powyższym wypowiedzenie umowy nastąpiło z naruszeniem art. 11 ust 9 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów.

W piśmie z 17 czerwca 2022 roku powódka podtrzymała swoje stanowisko i wskazała, że lokatorzy budynku przy ul. (...) otrzymywali oferty lokali zamiennego. Okoliczność ta została wykazana w postępowaniu sądowym dotyczących innych lokatorów - państwa Ś.. Oferty dla pozwanych były przedstawiane podczas spotkań z przedstawicielami powódki.

Na rozprawie z dnia 21 października 2022 roku, pełnomocnik powódki wnosił o to, aby nie orzekać o przyznaniu pozwanym prawa do lokalu zamiennego i o wstrzymaniu wykonania wyroku do czasu jego przyznania ze względu na to, że pozwana faktycznie mieszka w T., a pomieszkuje w M., natomiast pozwany pracuje w M., poza tym dochody pozwanych nie świadczą o konieczności przyznania lokalu zamiennego.

Pozwana wnosiła aby sąd w razie uwzględnienia powództwa przyznał pozwanym prawo do lokalu zamiennego i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu przyznania tego lokalu.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

1 września 2009 roku U. M. będąca właścicielką lokalu mieszkalnego położnego przy ulicy (...) w G. zawarła z B. Ś. umowę najmu lokalu. Zgodnie z umową, czynsz płatny miał być płatny z góry za miesiąc najpóźniej do 15-go każdego miesiąca, do rąk własnych wynajmującego w kwocie 250 zł. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa była dwukrotnie aneksowana – w dniu 5 lipca 2011 roku, podniesiono czynsz na kwotę 280 zł (ze skutkiem od 1 sierpnia 2011 roku) oraz w dniu 1 lipca 2013 roku, podniesiono czynsz na kwotę 300 zł (ze skutkiem od 1 lipca 2013 roku).

okoliczności bezsporne a nadto dowody: umowa najmu (k. 17-18), aneks nr (...) (k. 19), aneks nr (...) (k. 20);

Powódka jest obecnie właścicielem budynku przy ulicy (...) w G..

okoliczności bezsporne;

Budynek przy ul. (...) w G. jest w fatalnym stanie technicznym, wymagającym gruntownej modernizacji. Przy budynku znajdował się osobny obiekt pełniący funkcje gospodarcze w którym zawaliła się część dachu, dlatego podjęto działania mające na celu całkowite wyburzenie tego budynku tak, aby nie zagrażało bezpieczeństwu osób przebywających na tym terenie. Oba te budynki zostały wybudowane na przełomie XIX i XX wieku jako budynki robotnicze bez żadnej wartości zabytkowej. W budynku w niektórych lokalach nie ma okien. Mieszkanie zajmowane przez pozwanych jest w bardzo złym standardzie to znaczy nie ma ogrzewania centralnego, lokal ogrzewany jest węglem.

Jak powódka kupiła budynek przy ulicy (...) to odbywały się spotkania z przedstawicielami powódki. Na jednym z tych spotkań było mówione, że budynek nadaje się do rozbiórki i o lokalach zamiennych. Powódka podjęła próby zapewnienia lokatorom lokali zamiennych, aby dokonać rozbiórki budynku. Spotkania dotyczyły wszystkich mieszkańców budynku. Część lokatorów w budynku jak G. M., państwo B., państwo J., przystali na propozycję powódki. Powódka chciała zachować się prawidłowo wobec najemców i porozumieć się z nimi w kwestii znalezienia podobnego lokum w taki sposób, żeby wygodnie mogli się przenieść do nowego mieszkania i opuścić obecne bez konieczności wszczęcia postępowania administracyjnego. Powódka oferowała również koszty pokrycia przeprowadzki. Te osoby które wyprowadziły się zdawały sobie sprawę, że budynek nie nadaje się do zamieszkania w dłuższej perspektywie czasu, dlatego skutecznie współpracowały z powódką w celu znalezienia odpowiadających im nowych lokali. Jednakże pozwani nie przyjęli propozycji lokalu zamiennego. Pozwana nigdy nie chciała współpracować, kategorycznie żądała przekazania jej do użytkowania innego lokalu, tj. mieszkanie gotowe, zakończone pod klucz. Miała zawsze bardzo wysokie wymagania jeżeli chodzi o standard mieszkania. Pozwanym zostało zaproponowane kilka konkretnych lokali, ale zawsze był problem z lokalizacją i standardem. Pozwana B. K. nie współpracowała z powódką w zakresie znalezienia lokalu zamiennego, odmawiała spotkań. Naciskała, by lokal zamienny był wykończony ze standardem pod klucz. Po fiasku negocjacji, powódka zwróciła się o pomoc do M. G.. Prowadził on rozmowy z pozwaną w celu znalezienia lokalu zamiennego, który miał być niedrogi w utrzymaniu z innym ogrzewaniem niż węglowe. W lokalu zamiennym miał też zamieszkać pozwany P. C., który jest osobą niepełnosprawną z niedowładem prawej strony, ma problemy z poruszaniem się. Początkowo szukano lokalu komunalnego dla P. C., jednakże okazało się, że nie spełnia on przesłanek do uzyskania takiego lokalu. Stąd też poszukiwano lokalu na pozwaną B. K., która uzyskiwała dochód ok. 4.500 zł netto. Jednakże ZGM wskazywał, że powódka powinna dysponować nakazem eksmisji. Na modernizację lokalu pozwana miała kilkanaście tysięcy złotych. Oferty z rynku wtórnego okazały się zbyt drogie w utrzymaniu.

dowody:dowód z dokumentu - protokół rozprawy z dnia 6 września 2022 roku II C 1217/21 (k. 112-114), oświadczenie (k. 84), pismo przygotowawcze Państwa Ś. (k. 85-86 zeznania świadka M. G. (k. 106v.-107), zeznania świadka R. G. (k.107), przesłuchanie prezesa zarządu pozwanej (k.107v.-108), przesłuchanie powódki (k. 119v. – 120);

Powódka w dniu 26 kwietnia 2017 roku złożyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu dotyczącego lokalu przy ul. (...) z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, a więc ze skutkiem na dzień 31 lipca 2017 roku. W uzasadnieniu wskazano, że przyczyną wypowiedzenia jest fakt przeznaczenia budynku wielorodzinnego przy ul. (...) do rozbiórki, która miała nastąpić w najbliższych miesiącach. Pozwana złożyła oświadczenie, iż otrzymała wypowiedzenie w dniu 26 kwietnia 2017 roku.

dowody: wypowiedzenie umowy najmu (k. 23), potwierdzenie nadania korespondencji (k.24);

Decyzją nr (...) z dnia 17 listopada 2017 roku Prezydent Miasta G. zatwierdził projekt i udzielił pozwolenia na rozbiórkę dla powódki) obejmujące rozbiórkę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (nr ewid.: (...)) przy ul. (...) w G. (działka nr (...), obręb (...)).

dowody: decyzja nr (...) z dnia 17 listopada 2017 roku (k.21-22v.), wydruk KW (...) (k.27-30);

22 marca 2018 roku powódka skierowała do pozwanej wezwanie do zapłaty kwoty 600 zł tytułem odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu płatnego co miesiąc do 10 dnia każdego miesiąca, począwszy od kwietnia 2018 roku. Pozwana odebrała to pismo 27 marca 2018 roku.

dowody: wezwanie z 22 marca 2018 roku wraz z potwierdzeniem nadania (k. 25-26);

Obecnie w mieszkaniu zamieszkuje B. K. oraz jej syn P. C.. Pozwana czasami pomieszkuje w M. wraz z mężem lub u znajomego w T., ale mieszka przy ulicy (...) w G.. P. C. pracuje w M., sporadycznie pomieszkuje w M., przeważnie na jedną noc w miesiącu, ale mieszka przy ulicy (...) w G..

dowody: zeznania świadka M. G. (k. 106v.-107), przesłuchanie powódki (k. 119v. – 120);

Pozwana B. K. nie otrzymuje pomocy z opieki społecznej, natomiast pozwany P. C. korzysta ze świadczenia rodzinnego w formie zasiłku pielęgnacyjnego. Wobec pozwanych nie prowadzono sprawy o ubezwłasnowolnienie, pozwani nie są zarejestrowani jako osoby bezrobotne. Pozwany do 30 kwietnia 2022 roku miał orzeczony umiarkowany stopień o niepełnosprawności.

dowody: informacja z Sądu Okręgowego w Gliwicach (k. 48), informacja z (...)(k. 50), informacja z (...) (k. 44), informacja z Miejskiego Zespołu ds. Orzekania o Niepełnosprawności (k. 52);

Obecnie powódka prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna.

fakt znany z urzędu a ponadto odpis KRS (k. 115-117v.;

Aktualnie pozwana nosi nazwisko B.-Ś..

fakt znany z urzędu;

Powyższy stan faktyczny był w części niesporny, w pozostałym zakresie sąd oparł go na dowodach z dokumentów oraz osobowych źródłach dowodowych w postaci przesłuchania świadków oraz stron. Dowody z dokumentów nie były przez strony kwestionowane pod kątem autentyczności a i sąd nie znalazł podstaw by czynić to z urzędu.

Okolicznością sporną pomiędzy stronami był fakt kierowania do pozwanych ofert zawarcia lokalu zamiennego i skuteczność wypowiedzenia umowy najmu lokalu. W tym zakresie sąd przeprowadził szerokie postępowanie dowodowe obejmujące przesłuchanie stron oraz zeznania świadków – M. G. oraz R. G.. Oceniając osobowe źródła dowodowe przez pryzmat art. 233 § 1 k.p.c., sąd dał wiarę zarówno świadkom jak i powódce jeśli chodzi o okoliczności związane z kierowaniem do pozwanych ofert zawarcia umowy na lokal zamienny. W ocenie sądu, zarówno świadkowie (zwłaszcza świadek M. G.) jak i prezes zarządu powódki zeznawali w tej sprawie jasno, ich zeznania wzajemnie się pokrywały, były spójne. Osoby te dostarczyły niezwykle cennych informacji dotyczących okoliczności wypowiedzenia umowy najmu i oferowania pozwanym lokali zamiennych. W wypowiedziach ww. osób nie wystąpiła tendencja w kierunku konfabulacji lub zatajenia faktów. W tym kontekście trzeba dodać, że na ocenę zeznań świadków i przesłuchania stron nie bez znaczenia pozostawały bezpośrednie spostrzeżenia, jakie sąd mógł poczynić w trakcie rozprawy, podczas przesłuchania wymienionych osób (nagranie z rozprawy).

Również na potwierdzenie tych okoliczności przeprowadzono dowód rzeczowy z dokumentu – protokołu rozprawy z dnia 6 września 2022 roku w postepowaniu zawisłym przed tut. Sądem pod sygnaturą II C 1217/21. Na rozprawie tej zeznania składała G. M., była lokatorka w budynku przy ul. (...), która zeznała, że powódka składała lokatorom oferty zawarcia umowy lokalu zamiennego. Wskazała, że część lokatorów, w tym ona, z oferty tej skorzystała.

Mając na uwadze powyższą ocenę, zeznania pozwanej stoją w opozycji do pozostałych przeprowadzonych w sprawie dowodów w zakresie jakoby oferty lokalu zamiennego były ogólnikowe, a samo wypowiedzenie umowy nieskuteczne. Przesłuchanie pozwanej w tej części stoi w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym, który sąd uznał w pełni za wiarygodny. Jedynie za szczere i prawdziwe sąd uznał zeznania pozwanej złożone zakresie sytuacji ekonomicznej pozwanej i jej miejsca zamieszkania.

Na rozprawie z dnia 21 października 2022 roku sąd pominął dowód z zeznań świadka G. M. wobec jego cofnięcia. Na mocy art. 302 k.p.c., sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego P. C. z uwagi na jego nieusprawiedliwione niestawiennictwo.

Sąd zważył, co następuje:

powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Materialnoprawną podstawę żądania powódki stanowił przepis art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 675 § 1 i 2 k.c. oraz art. 680 k.c. Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Według art. 675 § 1 i 2 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Przepis ten znajduje zastosowanie w sprawie na podstawie art. 680 k.c.

Treścią roszczenia windykacyjnego jest przyznane właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy ono przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Konstrukcja roszczenia windykacyjnego służy ochronie prawa własności przed jakimikolwiek naruszeniami pochodzącymi od osób nieuprawnionych do władania rzeczą. Z istoty prawa własności wynika bowiem, że właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy i nią rozporządzać. W tym miejscu należy podkreślić, że w doktrynie prawa cywilnego powszechnie akceptowany jest pogląd, że prawnorzeczowe środki ochrony własności mają charakter obiektywny, zależą bowiem jedynie od naruszenia prawa własności.

W niniejszej sprawie było bezspornym, że właścicielem spornego lokalu jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna w G. oraz to, że pozwanym przysługiwał tytuł do tego lokalu. Pozwanej tytuł prawny do lokalu przysługiwał na podstawie umowy najmu, a pozwanemu na podstawie umowy użyczenia.

Wskazać trzeba, że w momencie zamknięcia rozprawy pozwani nadal mieszkają w przedmiotowym lokalu. Co znamienne pozwana chociaż pomieszkuje również w T. i M., to przesłuchana jako strona zeznała, że mieszka w spornym lokalu. Co istotne pozwana nigdy nie oddała kluczy do lokalu powódce ani też protokolarnie nie wydała lokalu, co zostało wprost wskazane w treści pozwu.

Sporne w sprawie było to, czy umowa została skutecznie wypowiedziana pozwanej, a co dalej idzie jej synowi jako domownikowi. W ocenie sądu umowa najmu zawarta z pozwaną B. K. została skutecznie wypowiedziana ze względu na konieczność dokonania rozbiórki budynku wynikającą z jego złego stanu technicznego. Powódka wypowiedziała najemczyni umowę najmu lokalu z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, wskazując, że powodem wypowiedzenia jest przeznaczenie budynku do rozbiórki. Z poczynionych ustaleń faktycznych wynika, że faktycznie decyzją z dnia 17 listopada 2017 roku Prezydent Miasta G. zatwierdził projekt i udzielił pozwolenia na rozbiórkę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w G.. Obecnie, zatem pozwana nie ma skutecznego względem powódki uprawnienia do władania lokalem. Jeżeli chodzi o pozwanego P. C. to wskazać należy, że zgodnie z art. 668 § 2 k.c. stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że prawo pozwanego P. C. do zamieszkania w tym lokalu miało charakter pochodny w stosunku do prawa najemcy i uległo rozwiązaniu z chwilą zakończenia stosunku najmu, wobec najemcy. W konsekwencji pozwany P. C., który zamieszkuje z matką jako członek jej rodziny na podstawie umowy użyczenia również utracił prawo do przebywania w lokalu.

Przechodząc do szerszego omówienia kwestii wypowiedzenia umowy najmu należy wskazać, że podstawą wypowiedzenia był przepis art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2022.172 t.j. z dnia 2022.01.25), dalej: u.o.p.l., który stanowi, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 u.o.p.l. W myśl art. 11 ust. 9 u.o.p.l. w razie wypowiedzenia umowy w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki. Obowiązki w tym zakresie spoczywają co do zasady na właścicielu. Należy dodać, że stosownie do treści art. 11 ust. 1 u.o.p.l. jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane także poprzez czynność procesową polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu (zob: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 roku w sprawie o sygn. akt V CKN 38/00).

W świetle przytoczonych przepisów nie powinno budzić wątpliwości, iż skoro powódka wypowiedziała umowę najmu powołując jako przyczynę wypowiedzenia fakt rozbiórki budynku przy ul. (...) w G., w którym położony jest lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych, to powódka jest obowiązana do zapewnienia pozwanym lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki. Tym niemniej z cytowanych przepisów nie wynika jednak w żaden sposób, aby powiązano skuteczność wypowiedzenia najmu z prawem do lokalu zamiennego. W ocenie sądu nie można uznać, aby koniecznym elementem dla skuteczności takowego wypowiedzenia miałby być fakt wskazania przez powódkę w wypowiedzeniu umowy konkretnej oferty lokalu zamiennego. Przepis ustawy nie wskazuje, żeby tego typu oferta była niezbędnym elementem wypowiedzenia umowy. O skuteczności wypowiedzenia decyduje bowiem wyłącznie fakt konieczności przeprowadzenia rozbiórki budynku, a to zostało wykazane w niniejszej sprawie, taka jest przyczyna wypowiedzenia. Innymi słowy, skuteczność rozwiązania umowy najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. nie jest tożsama z utratą prawa do zamieszkania, które zostało ściśle powiązane z uzyskaniem prawa do lokalu zamiennego. Przy czym obowiązek dostarczenia przez właściciela lokalu zamiennego nie jest przesłanką skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z tej przyczyny, gdyż stanowi to jedynie obowiązek aktualizujący się po stronie właściciela lokalu w wypadku wypowiedzenia przezeń umowy najmu z uwagi na konieczność opróżnienia lokalu mieszkalnego w związku z rozbiórką budynku (podobnie zob: wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 28 marca 2017 roku sygn. akt II Ca 1275/16). Zbliżone stanowisko zajęto w doktrynie, w artykule autorstwa K. S. „Obowiązek dostarczenia lokali zamiennych w przypadku konieczności przeprowadzenia napraw, rozbiórki bądź remontu budynku”, opublikowanym w kwartalniku „Nieruchomości” za rok 2018 numer 12 str. 21. Ustawodawca w żaden sposób nie powiązał skuteczności wypowiedzenia najmu z prawem do lokalu zamiennego w tym sensie, że jeżeli podmiot zobowiązany nie zagwarantuje lokalu to wypowiedzenie jest z założenia nieskuteczne. O jego skuteczności decyduje bowiem wyłącznie fakt konieczności przeprowadzenia remontu lub rozbiórki budynku. Zatem w podsumowaniu wolno stwierdzić, że wypowiedzenie umowy zostało dokonane zgodnie z przepisami cytowanej ustawy i jest w pełni skuteczne, nie było konieczne wskazywanie konkretnej oferty lokalu zamiennego w wypowiedzeniu umowy.

Tym niemniej jednak należy zauważyć – co wynika z poczynionych ustaleń faktycznych - że powódka przedstawiła pozwanym oferty lokali zamiennych na spotkaniu z przedstawicielami powódki. Między lokatorami budynku przy ulicy (...) w G. a przedstawicielami powódki toczyły się rozmowy na temat zaoferowania lokali zamiennych dotychczasowym lokatorom. Jako sprzeczne z zasadami logiki zdaje się twierdzenie pozwanych, że powódka nie przedłożyła ofert lokalu zamiennego, skoro w tożsamej sytuacji faktycznej pozostałym lokatorom budynku przy ul. (...) w G. oferty te zostały przedstawione, a to wynika z przeprowadzonych w sprawie dowodów osobowych i dowodów rzeczowych. W tym względzie pozwani poza jedynie gołosłownym negowaniem faktu oferowania lokali zamiennych przez przedstawicieli powódki nie zaoferowali dowodów przeciwnych. Warto jeszcze dodać, że pozwany bez usprawiedliwienia nie stawił się na rozprawę, a więc dobrowolnie pozbawił się możliwości przedstawienia swojej oceny sytuacji. Natomiast, gdy idzie o pozwaną, to jej przesłuchanie nie zostało ocenione jako wiarygodne w tym aspekcie, gdyż pozostawało w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym uznanym przez sąd za prawdziwy i dający spójny obraz zaistniałej sytuacji. Co istotne jeszcze, brak zaakceptowania przez pozwanych przedstawianych im dotychczas lokali zamiennych nie jest przesłanką warunkującą brak skuteczności wypowiedzenia umowy.

Z tych względów wypowiedzenie umowy było zgodne z art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. W tych okolicznościach uznano, że dokonane przez powódkę wypowiedzenie umowy najmu przedmiotowego lokalu, było skuteczne i doprowadziło do rozwiązania tego stosunku prawnego oraz skutkowało rozwiązaniem pochodnego stosunku użyczenia, co spowodowało obowiązek przez pozwanych zwrotu powódce przedmiotu jej własności, czego bezspornie pozwani nie uczynili.

W dalszej kolejności należy omówić prawo do lokalu zamiennego. W przypadku wypowiedzenia umowy lokatorowi w związku z koniecznością rozbiórki lokalu, w art. 11 ust. 9 u.o.p.l. zagwarantowano lokatorowi prawo do otrzymania lokalu zamiennego, a obowiązkiem jego zapewnienia obciążono właściciela. Ustawodawca nie ograniczył w żaden sposób przyznania lokatorowi prawa do lokalu zamiennego w sytuacji wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. Prawo to zostało powiązane z sytuacją, w której dochodzi do używania lokalu przez lokatora w związku z koniecznością rozbiórki budynku i nie zostało obarczone spełnieniem dodatkowych przesłanek, tak jak zostało to uczynione na przykład w przypadku prawa do lokalu socjalnego. Dlatego też fakt pomieszkiwania pozwanej w innym lokalu – czemu zresztą pozwana nie zaprzeczała - nie mógł być przez sąd uwzględniony jako podstawa do odmowy przyznania prawa do lokalu zamiennego. Należy też wskazać, że również fakt niespełniania przesłanek do uzyskania prawa do lokalu socjalnego nie mógł spowodować, że lokatorowi nie należy się prawo do lokalu zamiennego. W tym względzie brzmienie przepisu art. 11 ust. 9 u.o.p.l. jest jednoznaczne i nie zawiera żadnych wyłączeń, a zostało powiązane tylko z faktem przeznaczenia do rozbiórki budynku, w którym znajduje się dany lokal. Stąd też zdaniem sądu lokator nie musi spełniać żadnych, szczególnych przesłanek do uzyskania prawa do lokalu zamiennego wskutek wypowiedzenia umowy w związku z koniecznością rozbiórki budynku. Jeszcze raz należy podkreślić, że ustawodawca uregulował w cytowanym przepisie sytuację wyjątkową, nie uwarunkowaną spełnieniem dodatkowych przesłanek, tak jak w przypadku lokalu socjalnego.

Definicję lokalu zamiennego przewidziano w art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l., który stanowi, że przez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co
najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany
dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym;
warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego
przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jedno-
osobowego – 20 m2 tej powierzchni. Standard lokalu zamiennego ma odpowiadać standardowi lokalu, którego dotyczy obowiązek eksmisji i z reguły jest wyższy od standardu lokalu socjalnego. Z tej przyczyny w razie wypowiedzenia umowy najmu w okolicznościach uzasadniających przyznanie prawa do uzyskania lokalu zamiennego, a więc np. w przypadku konieczności rozbiórki budynku, należy odpowiednie rozstrzygnięcie zamieścić w treści wyroku. Ubocznie należy zaznaczyć, że nie jest przedmiotem badania w niniejszym postępowaniu, czy zaoferowane przez powódkę lokale zamienne, spełniały wymogi lokalu zamiennego określonego w art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l., a ewentualne zarzuty w tym względzie mogą zostać podniesione w postępowaniu egzekucyjnym na etapie wykonania wyroku.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 zdanie pierwsze u.o.p.l. w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Zważywszy na powyższe, sąd na podstawie cytowanego przepisu był zobligowany do zamieszczenia orzeczenia w przedmiocie uprawnienia pozwanych do lokalu socjalnego. W art. 14 ust. 4 u.o.p.l. ustawodawca wymienił kategorie podmiotów, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, przy czym w ostatnim zadaniu ww. przepisu zastrzeżono, że obowiązek przyznania osobie eksmitowanej prawa do lokalu socjalnego, nawet jeśli zalicza się do którejś z kategorii podmiotów wymienionych w punktach 1 – 6 ustępu 4 omawianego artykułu, nie dotyczy jednak sytuacji, w której „osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany”.

Skoro w wyroku zastrzeżono, że pozwanym przysługuje uprawnienie do lokalu zamiennego, to pozwani będą mieli zapewniony lokal , w którym będą mogli realizować swe potrzeby mieszkaniowe, czyli zachodzi okoliczność taka, że pozwani mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, a więc wobec pozwanych zachodzi przesłanka wyłączająca obowiązek sądu przyznania osobom eksmitowanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Co więcej, biorąc pod uwagę zaistniałą sytuację procesową, uprawnienie pozwanych do lokalu socjalnego zostało pochłonięte przez dalej idące uprawnienie do lokalu zamiennego. Mając to na uwadze, orzeczono jak w punkcie 2. sentencji wyroku.

Jeżeli chodzi o kwestię przyznania pozwanym w wyroku eksmisyjnym prawa do lokalu zamiennego, to w pierwszej kolejności należy wskazać, iż u.o.p.l. nie zawiera przepisów wskazujących na to, aby w razie uwzględnienia powództwa o opróżnienie lokalu, obowiązkiem sądu było zawrzeć zastrzeżenie przyznające lokatorom prawo do lokalu zamiennego. Takie obowiązku nie sposób wyinterpretować na podstawie wykładni językowej z treści art. 11 ust. 9 u.o.p.l., w którym mowa jest jedynie o prawie do lokalu, ale brak jest zastrzeżenia o obowiązku zawarcia takiego rozstrzygnięcia z urzędu. Ustawodawca zaś wprost w ustawie taki obowiązek przewidział jedynie w przypadku lokalu socjalnego w art. 14 ust.1 u.o.p.l.

Tym niemniej jednak, biorąc pod uwagę wykładnię celowościową oraz systemową sąd takie rozstrzygnięcie zawarł w wyroku. Sąd ferując takie rozstrzygnięcie miał na uwadze to, że do momentu złożenia przez właściciela oferty zawarcia lokalu zamiennego spełniającego kryteria wskazane w ustawie, nie jest możliwe wykonanie obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu, a brak wykonalności obowiązku podlega kontroli organu egzekucyjnego. Należało również uwzględnić, że w ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a to w przepisie art. 35 przewidziano, że jeżeli przyczyną wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku najmu przez sąd i dalej opróżnienia lokalu jest konieczność przeprowadzenia rozbiórki budynku wymagający opróżnienia lokali, wynajmujący obowiązany jest zapewnić najemcy lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki. W oparciu o brzmienie tego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 lutego 1997 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 128/96 wskazał, że rozwiązując najem i nakazując najemcy opróżnienie lokalu w związku z rozbiórką lub remontem budynku, sąd na wniosek najemcy jednocześnie orzeka o uprawnieniach najemcy do lokalu zamiennego. W ocenie sądu uchwała ta zachowuje aktualność również na podstawie przepisów u.o.p.l., gdyż jedyna różnica pomiędzy brzmieniem ówczesnego a obecnego przepisu jest taka, że wcześniej do rozwiązania stosunku najmu z powodu konieczności rozbiórki budynku następowało na mocy wyroku sądu, a aktualnie następuje to na skutek złożenia materialnoprawnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Skoro strona pozwana mogłaby uzyskać rozstrzygnięcie o przysługującym prawie do lokalu zamiennego w drodze odrębnego powództwa, to względy ekonomiki procesowej i pewności obrotu, właściwość samego prawa do lokalu zamiennego przemawia za tym, aby w momencie orzekania o eksmisji z powodu konieczności rozbiórki lokalu zamieścić takie orzeczenie w sentencji wyroku. Co istotne, pozwana na pytanie Przewodniczącego jednoznacznie na rozprawie wyraziła wolę o tym, żeby sąd rozstrzygnięcie w przedmiocie lokalu zamiennego w wyroku zamieścił. Chociaż takiej woli nie wyraził pozwany, to sąd przyjął, że nie można w niniejszej sprawie różnicować sytuacji pozwanych jako lokatorów i również takowe rozstrzygnięcie w wyroku zamieścił, w celu ochrony praw lokatora.

Sąd miał też na względzie, że wśród przepisów regulujących egzekucję nie ma norm stanowiących dla organu egzekucyjnego tytuł do decydowania o prawie osoby eksmitowanej do lokalu zamiennego. Stosownie do treści art. 1046 § 4 zdanie pierwsze k.p.c., wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Kolejno, wskazać trzeba, że jedynie na podstawie treści tytułu wykonawczego organ egzekucyjny może stwierdzić, czy danej osobie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, czy też nie i nie ma możliwości ustalić ww. kwestii na innej podstawie. To wyłącznie treść tytułu wykonawczego jest dla organu egzekucyjnego wiążąca, a więc konieczne jest zamieszczenie w sentencji wyroku rozstrzygnięcia w tym przedmiocie. Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie 3. sentencji wyroku.

Wprawdzie w orzecznictwie czasem wskazuje się, że brak jest podstaw ku temu, aby w wyroku zawrzeć dodatkowe zastrzeżenie, że wykonanie wyroku wstrzymuje się do czasu zapewnienia lokalu zamiennego pozwanym (zob: wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 28 marca 2017 roku sygn. akt II Ca 1275/16), to sąd rozpoznający niniejszą sprawę nie podziela tego stanowiska. O ile z art. 1046 k.p.c. wynika, że do czasu zapewnienia prawa do lokalu zamiennego obowiązek opróżnienia spornego lokalu nie jest możliwy do wykonania, a to podlega kontroli organu egzekucyjnego, to o tyle zdaniem sądu brak takiego zastrzeżenia mógłby naruszyć prawa pozwanych, jako lokatorów. Należy też uwzględnić, że ustawodawca przewidział w art. 18 ust. 3 u.o.p.l., że osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie
byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Tym samym ustawodawca wprost przewidział, że w przypadku przyznania prawa do lokalu zamiennego sąd może zamieścić rozstrzygnięcie o obowiązku wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia lokatorowi takiego lokalu. Z jednej strony ustawodawca nakazuje orzekać wyłącznie o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku, z drugiej zaś orzekać o wstrzymaniu wykonania opróżnienia zarówno lokalu socjalnego, jak i lokalu zamiennego. Poza tym, skoro w wyroku orzeczono pozytywnie w przedmiocie uprawnienia do lokalu zamiennego – a jak już wspomniano prawo do lokalu zamiennego jest dalej idącym prawem niż prawo do lokalu socjalnego - to tym bardziej na podstawie wykładni celowościowej, podobnie jak w przypadku lokalu socjalnego (uprawnienia, które jest pochłonięte przez prawo do lokalu zamiennego) należało wstrzymać wykonanie wyroku do czasu zapewnienia pozwanym lokalu zamiennego, biorąc pod uwagę treść przepisu art. 14 ust. 6 u.o.p.l. per analogiam. Przyjęcie odmiennego zapatrywania skutkowałoby powstaniem paradoksalnej sytuacji, w której pozwanym nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, lecz zamiennego (o wyższym standardzie), a mimo to potencjalnie mógłby zostać usunięty do pomieszczenia tymczasowego lub wręcz noclegowni lub schroniska. Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w orzecznictwie sądów powszechnych, tj. w wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z dnia 21 maja 2019 roku, sygn. akt I C 580/19 oraz w wyroku Sądu Rejonowego w Prudniku z dnia 15 października 2013 roku, sygn. akt I C 389/13. Biorąc to pod uwagę, skoro prawo do lokalu zamiennego jest prawem dalej idącym aniżeli prawo do lokalu socjalnego, należało wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu zapewnienia przez powódkę lokalu zamiennego pozwanym objętym obowiązkiem opróżnienia lokalu mieszkalnego. O powyższym orzeczono w punkcie 4. sentencji wyroku.

Podsumowując, w kontekście powyższych rozważań, dążąc do wypełnienia swoistej luki w przepisach poświęconych ochronie lokatorów, należało orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego po stronie pozwanych, a jednocześnie ustalić, iż przysługuje im prawo do lokalu zamiennego oraz wstrzymać wykonanie wyroku do czasu jego zapewnienia.

Końcowo należy zaznaczyć, że pozwani są obowiązani współdziałać z powódką w zakresie wykonania wyroku i przyjąć zaoferowany lokal zamienny, o ile odpowiada on wymogom z art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l. Dalsze zajmowanie lokalu w budynku przeznaczonym do rozbiórki bezpośrednio zagraża ich życiu i zdrowiu. W ocenie sądu zapewnienie prawa do lokalu zamiennego będzie na etapie wykonania wyroku zapewnione w sytuacji, gdy właściciel złoży pozwanym ofertę zawarcia umowy najmu lokalu zamiennego spełniającego warunki lokalu zamiennego przewidziane w art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l.

O kosztach procesu sąd orzekł w punkcie 5. i 6. sentencji wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z wynikiem postępowania. Powódka wygrała proces toteż należny jest jej od pozwanych zwrot kosztów procesu. Na poniesione przez powódkę koszty procesu w łącznej wysokości 457 zł złożyły się kwoty: 200 zł tytułem opłaty od pozwu, 240 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika fachowego będącego radcą prawnym ustalone na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Sąd nie uwzględnił kosztów doręczenia korespondencji przez komornika, gdyż powódka nie złożyła stosownego wniosku o zwrot tych kosztów. Nie było podstaw, by kwotę 457 zł zasądzić solidarnie od pozwanych wobec braku solidarnej odpowiedzialności pozwanych, toteż od każdego z pozwanych sąd zasądził kwotę po równo, czyli po 228,50 zł (457 zł / 2). Wobec pozwanych sąd nie zastosował przepisu art. 102 k.p.c. i nie odstąpił od obciążania kosztami procesu, gdyż kwota 228,50 zł nie jest wygórowana i pozwani posiadają możliwości, aby ją uiścić przy uzyskiwanych regularnie dochodach i braku szczególnych wydatków, a przeciwne wnioski nie zostały w toku procesu udowodnione. Sąd nie orzekł o odsetkach od kosztów na podstawie art. 98 § 1 (1) k.p.c., albowiem wynika to wprost z treści tego przepisu i zbędne jest orzekanie o tym.

asesor sądowy Monika Ochojska