Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 maja 2017 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Barbara Braziewicz

Sędzia SO Roman Troll (spr.)

Sędzia SR (del.) Tomasz Kita

Protokolant Beata Michalak

po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2017 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa S. K.

przeciwko T. R.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Rybniku

z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt II C 997/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki 1800 zł (tysiąc osiemset złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSR (del.) Tomasz Kita SSO Barbara Braziewicz SSO Roman Troll

Sygn. akt: III Ca 173/17

UZASADNIENIE

Pozwem z 24 października 2013 r. powódka S. K. wniosła o zasądzenie od pozwanego T. R. 17040 zł wraz z ustawowymi odsetkami od następujących kwot: 2140 zł od 16 marca 2013 r. do dnia zapłaty, 2980 zł od 16 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty, 2980 zł od 16 maja 2013 r. do dnia zapłaty, 2980 zł od 17 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty, 2980 zł od 16 lipca 2013 r. do dnia zapłaty, 2980 zł od 16 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty, wraz z kosztami procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, ze pozwany nie uregulował należności z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego przy ul. (...),
a jedynie częściowo spłacił ciążące na nim zobowiązanie w wysokości 840 zł.

Nakazem zapłaty z 23 stycznia 2014 r. wydanym w postępowaniu upominawczym uwzględniono powództwo w całości, zasądzając jednocześnie na rzecz powódki koszty postępowania.

W sprzeciwie od powyższego nakazu pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na swoją rzecz od powódki kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwany przyznał, iż łączyła go z powódką i pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości położonej w R. przy ul. (...) umowa najmu, ale właściciele w ogóle się nie interesowali lokalem, a pozwany w czasie najmu lokalu dokonał w nim licznych prac remontowych i wykończeniowych na własna rękę i swój własny koszt. Szczególnie duże inwestycje w lokal poczynił w latach 2000 oraz 2012, przy czym łączny koszt wykonanych pracy w 2000 r. wyniósł 14500 zł, zaś w 2012 r. - 22750 zł, do tych wydatków pozwany doliczył koszty zakupu materiałów budowlanych - 5731,92 zł. Wskazał, że cześć wykonanych prac miała charakter nakładów koniecznych, zaś pozostałe jako nakłady o charakterze użytkowym doprowadziły do znacznej poprawy stanu technicznego lokalu w istotny sposób zwiększając jego walory estetyczne i użytkowe, a także atrakcyjność dla potencjalnych użytkowników i przyszłych najemców. Wszelkie remonty wykonane w lokalu były przeprowadzone za zgodą i wiedzą jego właścicieli i przy ich pełnej akceptacji. Pozwany dokonał zatem potrącenia objętego prawem roszczenia o zapłatę co 17040 zł wraz z ustawowymi odsetkami, przysługującego powódce z tytułu czynszu najmu lokalu z wzajemnym jego roszczeniem o zapłatę 42981,92 zł z tytułu zwrotu równowartości nakładów i ulepszeń poczynionych na nieruchomości stanowiącej współwłasność powódki.

Wyrokiem z 30 listopada 2016 r. Sąd Rejonowy w Rybniku zasądził od pozwanego na rzecz powódki 17040 zł, w tym kwoty :

- 2140 zł z odsetkami ustawowymi od 16 marca 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

- 2980 zł z odsetkami ustawowymi od 16 kwietnia 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

- 2980 zł z odsetkami ustawowymi od 16 maja 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

- 2980 zł z odsetkami ustawowymi od 17 czerwca 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

- 2980 zł z odsetkami ustawowymi od 16 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

- 2980 zł z odsetkami ustawowymi od 16 sierpnia 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt 1); zasądził od pozwanego na rzecz powódki 3269 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 2); oraz nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Rybniku) 664,97 zł tytułem brakującej części wynagrodzenia dla biegłego (pkt 3).

Orzeczenie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych: powódka jest współwłaścicielką nieruchomości gruntowej położonej w R. przy ul. (...) z udziałem 4/32 we współwłasności, pozostałymi współwłaścicielami pozostają: J. Z. (1), K. G., M. Ł. oraz K. G.; część nieruchomości stanowi lokal użytkowy, będący przedmiotem umowy najmu. Pozwany zawarł z właścicielami tegoż lokalu, reprezentowanymi przez pełnomocnika H. K., umowę najmu z 12 grudnia 2007 r., a jej integralną część stanowiły ponadto kolejne aneksy (załącznik nr 1 oraz aneks nr (...)). Zgodnie z tą umową pozwany otrzymał od wynajmujących lokal użytkowy z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej (sklep branży przemysłowej) na okres odpowiednio od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2012 r., został zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości odpowiednio 2250 zł miesięcznie oraz po 1 stycznia 2009 r. w wysokości 2450 zł. Ponadto najmujący został zobowiązany do uiszczania kosztów ogrzewania w wysokości 150 zł miesięcznie. Zgodnie z § 4 tej umowy najemca bez zgody wynajmujących nie był uprawiony do dokonywania w lokalu zmian sprzecznych z jego przeznaczeniem oraz dokonywania jego podnajmu lub bezpłatnego użyczenia. Z kolei 12 grudnia 2012 r. pozwany zawarł z właścicielami lokalu kolejną umowę najmu na okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2017 r., strony ustaliły jednocześnie wysokość czynszu na 2750 zł, a ponadto najemca zobowiązał się do regulowania kosztów ogrzewania - 180 zł miesięcznie, zużycia wody - 30 zł, wywozu śmieci - 20 zł. Zgodnie z § 7 umowy z 2012 r. najemca zobowiązał się dbać o stan sanitarny i techniczny najmowanych pomieszczeń, jak również do utrzymania porządku i czystości w częściach wspólnych, bez zgody wynajmujących nie wolnemu było mu wykonywać w pomieszczeniach żadnych prac remontowo-budowlanych oraz podnajmować lokalu ani jego części osobom trzecim bez zgody wynajmującego (§ 8-9 umowy). Zgodnie w § 12 tej umowy wynajmujący zastrzegł sobie możliwość rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zaległości czynszowych za dwa pełne okresy płatności lub gdy najemca dopuści się istotnych naruszeń umowy.

W okresie trwania umowy najmu pozwany dokonał remontów, które polegały na:

- skuciu nierówności betonu przy głębokości skucia do 5 cm na ścianach lub podłogach; - demontażu sieci cieplnych kanałowych, wymianie elementów żelbetowych i betonowych oraz wywozie gruzu do 20 km; - usunięciu z budynku gruzu z parteru; - położeniu na posadzce z płytek terakotowych, układanych metodą zwykłą; - położeniu okładziny z płyt gipsowych dekoracyjnych montowanych na ścianach, na rusztach drewnianych; - położeniu okładziny ścian z płyt gipsowo- kartonowych na słupach, kolumnach, występach oraz maskowaniu nierówności; - dwukrotnym malowaniu farbami emulsyjnymi powierzchni wewnętrznych płyt gipsowych; - podwieszeniu sufitu kasetonami; - montażu wypustów na suficie i pod oświetlenie wystawy oraz położeniu przewodów; - wymianie parapetów i framug; - wymianie wypustów instalacji elektrycznych wnętrzowych oraz położenia przewodów; - wymianie wpustów instalacji elektrycznych wnętrzowych przewodami wtykowymi oraz położenia przewodów; - remoncie łazienki, w tym wymianie posadzki z płytek terakotowych, układanych metodą zwykłą - licowaniu ścian płytkami ceramicznymi glazurowanymi; - dwukrotnym malowaniu łazienki farbami emulsyjnymi powierzchni wewnętrznych - tynków gładkich; - wymianie ustępu z miską fajansową, z automatem spłukującym; -wymiana umywalki fajansowej, ze wspornikiem i syfonem z tworzywa; - wymianie baterii umywalkowej; - wymianie rur wod.-kan.; - wstawieniu skrzydeł drzwiowych płytowych wewnętrznych jednodzielnych, pełnych o pow. do 1,60 m kw. Łączna wartość dokonanych remontów i napraw została oszacowana na 38645 zł, a uwzględniając amortyzację na 33036 zł.

Nakłady remontowe zwiększyły wartość użytkową lokalu, pod warunkiem, że nakłady były dokonywane zgodnie z umową, a w przypadku gdy nie zapisów umownych to zgodnie
z kodeksem cywilnym.

Główny remont całej nieruchomości, w tym najmowanego lokalu został jednak przeprowadzony przez właścicieli nieruchomości. Właściciele dokonali m.in.: wymiany pokrycia dachu, remontu klatki schodowej, instalacji elektrycznej sieci centralnego ogrzewania, wymiany głównych drzwi wejściowych do budynku oraz drzwi do sklepów na parterze, elewacji zewnętrznej budynku oraz wyburzenia tzw. zaplecza gospodarczego od strony zachodniej. Właściciele nieruchomości nigdy wyraźnie nie sprzeciwiali się dokonanym przez pozwanego drobnym remontom i usprawnieniom, jednakże pozwany nie występował również nigdy
o taką zgodę. H. K. traktował prace wykonywane przez pozwanego jako odtworzenie wyposażenia sklepu i nie był świadomy tego, iż pozwany dokonuje remontu.

W trakcie trwania umowy najmu pozwany zawarł 22 listopada 2010 r. z J. G. (1), prowadzącym działalność gospodarczą pod Firmą Handlową (...) z K., umowę podnajmu lokalu położonego przy ul. (...)
w R.. Zgodnie z zawartą wówczas umową strony ustaliły czynsz najmu w wysokość 4000 zł miesięcznie plus stawka VAT, przy czym w czynszu zawarto już koszty ogrzewania lokalu, korzystania z wody oraz kanalizacji, zaś koszty energii elektrycznej miały być uiszczane przez podnajmującego na podstawie stanów licznikowych. Bez zgody podnajmującego najemca nie mógł czynić w lokalu zmian sprzecznych z jego przeznaczeniem ani podnajmować bądź oddać go w bezpłatne użytkowanie. J. G. (1) w ramach umowy franczyzny dokonał w 2010 r. remontu sklepu, zaś wcześniej jego zatowarowania i wyposażenia m.in.
w meble i sprzęt niezbędny do prowadzenia sprzedaży. Ponieważ w 2012 r. obroty w sklepie spadły, J. G. (1) zerwał współprace z pozwanym i zabrał ze sklepu towar, meble, oświetlenie oraz wszystko co dał na początku.

Współwłaściciele lokalu przy ul. (...) w R., za pośrednictwem pełnomocnika H. K., pismem z 8 kwietnia 2013 r. wezwali pozwanego do zapłaty zadłużenia wynikającego z zawartej pomiędzy stronami umowy najmu w wysokości łącznej 11770 zł
z tytułu zaległości czynszowych za okres od grudnia 2012 r. do marca 2013 r. Z kolei pismem z 7 września 2013 r. poinformowano pozwanego, że jego zadłużenie w związku z zaległościami czynszowymi wyniosło na 31 sierpnia 2013 r. łącznie 17040 zł oraz wezwano pozwanego do jego uregulowania w terminie do 30 września 2013 r. pod rygorem wytoczenia powództwa.

5 września 2013 r. pozwany oraz pełnomocnik właścicieli lokalu H. K. sporządzili protokół zdawczo - odbiorczy lokalu użytkowego położonego w R. przy ul. (...). Stan techniczny lokalu określono jako dobry. Lokal został opróżniony, na podłodze stwierdzono położone płytki ceramiczne szare w stanie dobrym, ściany zostały sklasyfikowane jako czyste, odmalowane, stwierdzono sufit podwieszany z 10 punktami świetlnymi. W lokalu stwierdzono ponadto istnienie instalacji C.O. wraz z czterema grzejnikami należącymi do wynajmujących oraz zainstalowaną klimatyzację należącą do najemcy, która została wykonana bez zgody wynajmującego. W dniu spisania protokołu pełnomocnikowi właścicieli przekazano klucze do lokalu.

Pismem z 24 września 2013 r. pozwany, działając za pośrednictwem pełnomocnika, wezwał współwłaścicieli lokalu przy ul. (...) w R. do zapłaty na swoją rzecz 41800 zł stanowiącej równowartość nakładów poniesionych na ten lokal i jednocześnie stanowiących jej ulepszenia. Pozwany zakreślił jednocześnie termin do 30 września 2013 r. na dokonanie zapłaty. W odpowiedzi na powyższe wezwanie pełnomocnik właścicieli lokalu H. K. - działający za pośrednictwem pełnomocnika- wezwał pozwanego do zapłaty oraz usunięcia urządzeń zamontowanych w lokalu bez zgody właścicieli.

Po opróżnieniu i wydaniu lokalu przez pozwanego pełnomocnik właścicieli H. K. zawarł w 2013 r. z J. Z. (2) kolejną umowę najmu tegoż lokalu. J. Z. (2) wszedł do lokalu 5 września 2013 r. i przeprowadził jego kolejny remont, który trwał
ok. 2 miesiące i został oszacowany na 38000 zł. Nakłady, które J. Z. (2) poniósł na remont, były koniecznymi do rozpoczęcia działalności w tym lokalu, ponieważ jego stan uniemożliwiał podjęcie takiej działalności. Strony ustaliły czynsz opiewający na łączną kwotę 4.200,00 zł miesięcznie.

Przy tak dokonanych ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione przywołując regulacje art. 662 § 1 i 2 k.c., art. 663 k.c. i art. 676 k.c., które określają rodzaje nakładów na przedmiot najmu oraz rozstrzygają, kto - wynajmujący, czy też najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Wskazał, że to na wynajmującym spoczywa obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy najmu obejmujący dokonywanie napraw, remontów i ponoszenie nakładów na przedmiot najmu - z wyjątkiem tych, które obciążają najemcę, a drobne nakłady związane z używaniem rzeczy obciążają najemcę, który nie jest zobowiązany do czynienia nakładów ulepszających rzecz. Zaznaczył, że w umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły
w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 k.c., a także wskazał, iż nie ma bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.), ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego (art. 663 k.c.); zaś dozwolone jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Zaaprobował praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych. Przytaczając opinię biegłego zaznaczył Sąd Rejonowy, że mamy do czynienia z wynajmowaniem lokalu,
a w związku z tym nie mamy tutaj do czynienia z nakładami koniecznymi, użytkowymi
i zbytkownymi, a jedynie w grę mogą wchodzić tutaj kwestie nakładów remontowych i inwestycyjnych, czyli tzw. nakładów ulepszających przewidzianych normą wyrażoną w art. 676 k.p.c.; nakłady remontowe nie zwiększają wartości użytkowej lokalu, a jedynie polegają na przywróceniu wartości użytkowej lokal, z kolei nakłady inwestycyjne polegają na ulepszeniu lokalu i powodują wzrost wartości użytkowej lokalu.

Sąd Rejonowy podkreślił, że pozwany, zgodnie z treścią kolejnych umów najmu łączących strony, bez zgody wynajmujących nie był uprawiony do dokonywania w lokalu zmian sprzecznych z jego przeznaczeniem oraz dokonywania jego podnajmu lub bezpłatnego użyczenia. Zobowiązał się także dbać o stan sanitarny i techniczny najmowanych pomieszczeń, jak również do utrzymania porządku i czystości w częściach wspólnych. Bez zgody wynajmujących nie wolno było mu wykonywać w pomieszczeniach żadnych prac remontowo-budowlanych (tak m.in. § 8-9 umowy z 12 grudnia 2012 r.). Zaznaczył także, że pozwanemu nie udało się wykazać, że uzyskał zgodę od właścicieli lokalu na wykonanie prac koniecznych, do czego był zobowiązany zgodnie z treścią umowy łączącej strony: twierdził, iż zarządca nieruchomości H. K. wyrażał zgodę na remont w formie ustnej podczas pobytów w lokalu, jednak zarówno świadek B. R., jak i świadek L. G. zeznały, iż nie słyszały ani nie były obecne przy takich ustaleniach; natomiast świadek H. K. zeznał, że wprawdzie nie sprzeciwiał się pracom prowadzonym przez pozwanego w lokalu, ponieważ nie traktował tych prac jako remontu lokal, a jako prace związane z odtworzeniem wyposażenia sklepu. Sam zaś fakt godzenia się przez wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac i to nawet o charakterze koniecznym dla korzystania nieruchomości, nie uprawnia jeszcze na podstawie art. 663 k.c. najemcy do powstania roszczenia o zwrot tych nakładów po zakończeniu umowy najmu.

Nakłady z tytułu urządzenia łazienki można uznać za inwestycyjne, zwiększające wartość użytkową lokalu, ale zostały one dokonane przez pozwanego bez zgody właścicieli lokalu i uległy amortyzacji. Pozostałe nakłady dokonane przez pozwanego służyły w większości wyposażeniu sklepu, do czego pozwany był zresztą sam zobowiązany zgodnie z § 7 umowy
z 12 grudnia 2012 r. Zgodnie z § 7 umowy najemca zobowiązany był dbać o stan sanitarny
i techniczny najmowanych pomieszczeń, aby nie doszło do naruszenia dóbr osób trzecich. Ponadto z ogólnie przyjętymi normami to wynajmującego obciążają takie nakłady jak: malowanie, gipsowanie czy drobne wymiany instalacji. Sąd Rejonowy zaznaczył także, że pozwany bez zgody wynajmującego podnajął lokal, a zeznań świadka J. G. (1) wynikało zaś, iż to on jako podjemca nieruchomości położonej przy ul. (...) dokonał
w 2010 r. na własny koszt remontu lokalu, m in. poprzez wykonanie oświetlenia, przykrycia boazerii płytami paździerzowymi, umeblowaniem. W związku z zerwaniem współpracy przez J. G. (1) z pozwanym, został T. R. zmuszony do wykonania prac, które polegały na odtworzeniu wyposażenia sklepu. Pozwany nie wykazał również, aby wzywał wynajmującego do wykonania koniecznych napraw, jak również nie zwracał się o obniżenie czynszu na czas trwania remontu. W protokole zdawczo- odbiorczym z 5 września 2013r. pozwany wskazał jako swoją własność jedynie klimatyzator, natomiast w protokole tym nie wpisano żadnych innych nakładów czy rzeczy stanowiących własność pozwanego. Sąd Rejonowy nie uznał twierdzeń pozwanego, że w protokole nie było miejsca na wpisanie wszystkich nakładów poczynionych przez pozwanego, gdyż można było sporządzić załącznik do protokołu, a zwrotu nakładów pozwany domagał się dopiero w odpowiedzi na pismo wzywające do zapłaty zaległości za najem.

Sąd Rejonowy nie uwzględnił zarzutu bezpodstawnego wzbogacenia, gdyż kolejny najemca lokalu – J. Z. (2) – przeprowadził generalny remont lokalu, a z jego zeznań wynika, że stan techniczny lokal był katastrofalny, instalacja elektryczna nigdy nie była odebrana przez Państwową Inspekcję Pracy, zaś stan instalacji elektrycznej groził pożarem; koszt remontu lokalu jaki poniósł wyniósł około 38000 zł, zaś nakłady jakie poniósł to były nakłady konieczne do rozpoczęcia działalności w tym sklepie; umowę najmu podpisał na 10 lat i nakłady te po zakończeniu najmu przejdą na właściciela lokalu, ponieważ podlegają one amortyzacji.

Sąd Rejonowy przywołał także regulację art. 659 § 1 k.c. na okoliczność uwzględnienia powództwa, zaznaczając, że pozwany nie uiścił czynszu najmu za wskazany w pozwie okres, a jedynie podniósł zarzut potrącenia. O odsetkach orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z żądaniem pozwu, termin naliczania odsetek nie był przez pozwanego kwestionowany. O kosztach postępowania (pkt 2) orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. (opłata od pozwu - 852 zł i koszty zastępstwa procesowego – 2417 zł). W części dotyczącej kosztów sądowych Sąd Rejonowy nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Rybniku 664,97 zł tytułem brakującej części wynagrodzenia dla biegłego.

Apelację od tego wyroku złożył pozwany zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1.

a)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 663 k.c., poprzez jego niezastosowanie
i w konsekwencji błędne uznanie przez Sąd I instancji, że najemcy (pozwanemu) nie przysługuje względem wynajmującego (powódki) roszczenie o zwrot nakładów „koniecznych” dokonanych na wynajmowany przez pozwanego lokal użytkowy w budynku przy ul. (...) w R., podczas gdy zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy (por. pisemna opinia biegłego z 21 września 2015 r.; dokumentacja fotograficzna - przy sprzeciwie od nakazu zapłaty; zeznania świadków; przesłuchanie stron postępowania), wskazuje, że w czasie trwania umowy najmu lokal ten wymagał napraw „koniecznych”, które zgodnie z w/w regulacją obciążały wynajmującego, a bez których rzecz nie byłaby przydatna do umówionego użytku, co wobec braku jakiejkolwiek reakcji pełnomocników współwłaścicieli w/w nieruchomości (w osobach obecnego oraz poprzedniego zarządcy) na kierowane do nich w tej materii przez najemcę (pozwanego) wezwania, uprawniało najemcę (pozwanego) do wykonania koniecznych napraw na koszt wynajmującego (powódki), co ostatecznie nastąpiło w latach 2000 i 2012 - poprzez wykonanie prac ujętych przez biegłego w „zakresie rzeczowo - finansowym nakładów” (por. pisemna opinia biegłego z 21 września 2015 r.);

b)  naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 227 w zw. z art. 233 § 1 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 286 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne przyjęcie przez Sąd I instancji w ślad za ustną opinią biegłego z 16 listopada 2016 r., że najemca (pozwany) nie mógł dokonać na przedmiotowy lokal użytkowy nakładów „koniecznych”, „użytkowych” bądź „zbytkownych”, a jedynie nakłady „remontowe” bądź „inwestycyjne”, czyli tzw. nakłady ulepszające przewidziane normą art. 676 k.c., podczas gdy ani przepisy Kodeksu cywilnego o najmie, ani jakiekolwiek inne przepisy powszechnie obowiązującego prawa nie zawierają podziału nakładów na „remontowe” i „inwestycyjne”, w związku z czym przy ocenie charakteru wskazywanych nakładów zasadne było pominięcie przez Sąd I instancji w tej części ustnej opinii biegłego
z 16 listopada 2016 r., jako zawierającej kwalifikację nakładów sprzeczną z przepisami obowiązującego prawa i jednoczesne dokonanie przez Sąd I instancji prawidłowej oceny wykonanych przez pozwanego nakładów, zgodnej z przepisami Kodeksu cywilnego (nakłady: konieczne, użyteczne, zbytkowne);

c)  naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 227 w zw. z art. 233 § 1 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 286 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne ustalenie przez Sąd I instancji, że nakłady dokonane przez najemcę (pozwanego) w latach 2000 i 2012 na wynajmowany lokal użytkowy w budynku przy ul. (...) w R. mają charakter „remontowy" tj. nie zwiększający wartości użytkowej przedmiotowego lokalu, w związku czym nie podlegają one zwrotowi przez powódkę na rzecz najemcy (pozwanego), podczas gdy ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego (por. pisemna opinia w/w biegłego sądowego z 21 września 2015 r.; ustna opinia w/w biegłego sądowego z 16 listopada 2016 r.; dokumentacja fotograficzna - przy sprzeciwie od nakazu zapłaty) wynika, że wskazane przez Sąd I instancji nakłady „remontowe”, po pierwsze, w istocie stanowią nakłady (naprawy) „konieczne" w rozumieniu przepisu art. 663 k.c. oraz po drugie, że dokonanie przez najemcę (pozwanego) na koszt wynajmującego nakładów „koniecznych” doprowadziło do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego (powódki).

d)  naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 227 w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne ustalenie przez Sąd I instancji, że najemca (pozwany) nie wykazał, że wzywał wynajmującego (powódkę) do wykonania „koniecznych” napraw w wynajmowanym lokalu użytkowym w budynku przy ul. (...) w R., podczas gdy przeprowadzone w niniejszej sprawie dowody prowadziły do odmiennych wniosków (vide: przesłuchanie pozwanego w trakcie rozprawy 15 maja 2016 r., zeznania świadka B. R. w trakcie rozprawy 22 października 2014 r., zeznania świadka L. G. w trakcie rozprawy 22 października 2014 r.);

2.

W przypadku uznania przez Sąd II instancji, że najemcy (pozwanemu) nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów koniecznych w rozumieniu przepisu art. 663 k.c., podniósł następujące zarzuty:

a)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 676 k.c., poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie przez Sąd I instancji, że najemcy (pozwanemu) nie przysługuje względem wynajmującego (powódki) roszczenie o zwrot nakładów „użytecznych” („ulepszających") dokonanych na wynajmowany przez pozwanego lokal użytkowy w budynku przy ul. (...) w R., podczas gdy zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy (por. ustna opinia biegłego z 16 listopada 2016 r.), wskazuje, że nakłady poczynione przez najemcę (pozwanego) na w/w lokal miały charakter nakładów „ulepszających”
w rozumieniu w/ w przepisu Kodeksu cywilnego, które - wobec ich zatrzymania przez wynajmującego (powódkę) (por. protokół zdawczo-odbiorczy z 5 września 2013 r.) - wedle art. 676 k.c. podlegały rozliczeniu przez strony stosunku najmu, po jego zakończeniu;

b)  naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 227 w zw. z art. 233 § 1 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 286 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne przyjęcie przez Sąd I instancji wbrew treści opinii biegłego, złożonej na rozprawie 16 listopada 2016 r., że dokonane przez najemcę (pozwanego) nakłady na wynajmowany lokal użytkowy przy ul. (...) w R. miały charakter nakładów „remontowych" tj. niezwiększających wartości użytkowej lokalu, podczas gdy z treści w/w ustnej opinii biegłego wprost wynika, że nakłady te miały charakter „inwestycyjny" tj. polegały na ulepszeniu w/w lokalu i powodowały wzrost jego wartości użytkowej, a zatem poczynione przez najemcę (pozwanego) nakłady niewątpliwie miały charakter nakładów „użytecznych" („ulepszających") w rozumieniu art. 676 k.c.;

Ponadto, podniósł następujące zarzuty:

a)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 65 § 1 k.c. w zw. z § 4 umowy najmu z 12 grudnia 2007 r., poprzez ich błędną wykładnię, sprzeczną z literalnym brzmieniem umowy, skutkującą niewłaściwym przyjęciem, że najemca (pozwany) na przeprowadzenie remontu („prac koniecznych") w roku 2012 powinien był uzyskać zgodę wynajmującego (powódki), podczas gdy remont w 2012 r., miał miejsce na przełomie sierpnia i września tegoż roku (por. przesłuchanie pozwanego na rozprawie 15 maja 2015 r.), a zatem jeszcze
w czasie obowiązywania umowy najmu z 12 grudnia 2007 r., która wygasła dopiero 12 grudnia 2012 r. i - co najistotniejsze - wedle zapisu § 4, umowa ta w ogóle nie wymagała od najemcy (pozwanego) uzyskania zgody na przeprowadzenie przedmiotowego remontu („prac naprawczych”);

b)  naruszenie przepisu prawa procesowego tj. art. 227 w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne ustalenie przez Sąd I instancji, że najemca (pozwany) nie uzyskał od współwłaścicieli wynajmowanego lokalu użytkowego w budynku przy ul. (...) w R. zgody na przeprowadzenie w latach 2000 i 2012 prac „koniecznych” (bądź „ulepszających”) w przedmiotowym lokalu, podczas gdy przedmiotowe prace, prowadzone przez pozwanego
w wynajmowanym lokalu, były wykonywane za wiedzą i zgodą należycie umocowanych przez współwłaścicieli zarządców w/w nieruchomości, Pana J. Z. (1) i Pana H. K., oraz przy pełnej akceptacji z ich strony, która to zgoda została wyrażona pozwanemu przez Pana J. Z. (1) i Pana H. K. w sposób konkludentny, co potwierdzają przeprowadzone w niniejszej sprawie dowody (vide: zeznania świadków: B. R., A. Z., L. G., J. D., H. K., oraz przesłuchanie pozwanego w charakterze strony postępowania);

c)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 60 k.c., poprzez jego niezastosowanie
i w konsekwencji błędne uznanie przez Sąd I instancji, że najemca (pozwany) nie uzyskał od współwłaścicieli wynajmowanego lokalu użytkowego w budynku przy ul. (...) w R. zgody na przeprowadzenie w latach 2000 i 2012 prac „koniecznych” w przedmiotowym lokalu, podczas gdy zgodnie z brzmieniem w/w przepisu wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę
w sposób dostateczny, co w świetle przeprowadzonych w niniejszej sprawie dowodów (zeznania świadków w trakcie rozprawy 22 października 2014 r.: B. R., A. Z., L. G., J. D., H. K., oraz przesłuchanie pozwanego w charakterze strony postępowania w trakcie rozprawy 15 maja 2016 r.) obligowało Sąd
I instancji do przyjęcia, iż wymagana zgoda na przeprowadzenie niniejszych prac została udzielona pozwanemu przez należycie umocowanego przez współwłaścicieli zarządców w/w nieruchomości, Pana J. Z. (1) i Pana H. K. - w sposób konkludentny;

d)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 498 § 1 i 2 k.c., poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie przez Sąd I instancji za chybiony podniesiony przez pozwanego zarzut potrącenia wierzytelności najemcy (pozwanego) w stosunku do wynajmującego (powódki) o zwrot nakładów po zakończeniu umowy najmu lokalu użytkowego w budynku przy ul. (...) w R. (niezależnie od tego, czy zwrot nakładów przysługiwał pozwanemu na podstawie przepisu art. 663 k.c., czy też na podstawie art. 676 k.c., czy też na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, bądź na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu), z wierzytelnością wynajmującego (powódki)
w stosunku do najemcy (pozwanego) o zapłatę czynszu za najem w/w lokalu, podczas gdy
w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki potrącenia obydwu w/w wierzytelności.

Jednocześnie, w przypadku uznania przez Sąd II instancji, że najemcy (pozwanemu) nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów „koniecznych” w rozumieniu przepisu art. 663 k.c. albo roszczenie o zwrot nakładów „użytecznych” („ulepszających”) w rozumieniu przepisu art. 676 k.c., podniósł następujące zarzuty:

a)  naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 752 i 753 § 1 i 2 k.c., poprzez ich niezastosowanie przez Sąd I instancji w sytuacji jednoczesnego przyjęcia przez Sąd Rejonowy, iż najemca (pozwany) zdaniem Sądu I instancji nie wykazał, aby wzywał wynajmującego (powódkę w imieniu której działał zarządca - Pan H. K.) do wykonania napraw „koniecznych”, podczas gdy - nawet jeśli teoretycznie i błędnie przyjąć, że najemca nie wystosował w/w wezwania do wynajmującego - taka sytuacja uprawniała najemcę (pozwanego) do skutecznego dochodzenia od wynajmującego (powódki) zwrotu poniesionych nakładów „koniecznych" w oparciu o przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752
i n. k.c.), co pozwany podniósł już w sprzeciwie od nakazu zapłaty (pkt. XVI, str. 12), wskazując jako alternatywną podstawę prawną przedmiotowego roszczenia właśnie przepisy
o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;

b)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 408 § 1 k.c., poprzez jego błędną wykładnię, prowadzącą w konsekwencji do przyjęcia przez Sąd I instancji, że po stronie wynajmującego (powódki) nie doszło do bezpodstawnego wzbogacenia na skutek dokonania przez najemcę (pozwanego) nakładów na wynajmowany lokal użytkowy przy ul. (...) w R., albowiem kolejny najemca w/w lokalu (Pan J. Z. (2)) przeprowadził jego remont generalny, podczas gdy okoliczność ta nie miała jakiegokolwiek znaczenia przy rozpatrywaniu w/w zarzutu strony pozwanej, gdyż - biorąc pod uwagę treść w/w przepisu - dla Sądu
I instancji istotne powinno być jedynie ustalenie, czy przedmiotowe nakłady

Przy tak postawionych zarzutach wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, a w przypadku uznania przez Sąd Odwoławczy, że wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości lub znacznej części, wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W każdym z powyższych przypadków wniósł o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie jako bezzasadnej i zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy zasadniczo są prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne, za wyjątkiem tego, że pozwany wykazał, iż samodzielnie był najemcą lokalu już w 2000 r. Te ostatnie okoliczności pozostają w sprzeczności ze wskazaniem okoliczności faktycznych w sprzeciwie od nakazu zapłaty, gdzie pozwany podnosi, że od lat 90-tych jest najemcą lokalu i jego zeznaniami, gdzie wskazuje, że od lat 90-tych najemcą była jego matka. Nie wskazuje, zaś granicy, kiedy najemcą przestała być jego matka. To nie pozwala na przyjęcie, że bezsporne, czy też przyznane jest, iż pozwany był najemcą lokalu od lat 90-tych; tego nie wykazał (art. 6 k.c.). Przywoływane przez pozwanego w tej części okoliczności faktyczne, w powiązaniu z całością materiału dowodowego, wyraźnie wskazują, że faktów przywołanych w sprzeciwie, w tej części, nie można uznać za przyznane bądź niezaprzeczone (art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c.) biorąc pod uwagę także to, że H. K. zajmuję się zarządem nieruchomością od 2004 r. Ocenę w tym zakresie przedstawiono poniżej co do remontu z 2000 r.

W sprawie mamy do czynienia z bezspornością wysokości czynszu najmu za dochodzony w pozwie okres czasu zarówno co do zasady, jak i wysokości, natomiast pozwany przedstawił do potrącenia należności wynikające z dwóch remontów przeprowadzonych
w 2000 r. i latem 2012 r.

Odnośnie remontu przeprowadzonego latem 2012 r. należy podkreślić, że zgodnie
z § 5 umowy z 12 grudnia 2007 r., zawartej pomiędzy stronami, koszty remontu lokalu ponosi najemca. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że w tej regulacji dokonano zmiany, ale jest ona ewidentnie związana z tym, że wbrew zasadom gramatyki wpisano pierwotnie „na jemca”, dlatego też zmiana tego oznaczenia na najemcę nie może być poczytywana za brak woli stron w tym zakresie, tym bardziej, że umowa ta została przedstawiona przez pozwanego. Z tego wynika, że strony ustaliły pomiędzy sobą kto będzie ponosił koszty remontu, a te koszty obciążają najemcę.

Wobec względnego charakteru unormowania zawartego w art. 662 § 1 k.c. należało
w sprawie dokonać szczegółowej analizy zawartych przez strony umów i na podstawie art. 65 § 2 k.c. określić, czy i jak strony zmodyfikowały umownie ustawowy model rozkładu ciężaru dokonywania nakładów. W rozpoznawanej sprawie wyraźnie, w umowie z 12 grudnia 2007r., wskazano, że koszty remontu lokalu ponosi najemca. Treść tej umowy nie była kwestionowana. Jednocześnie w literaturze i orzecznictwie akcentuje się względny charakter regulacji art. 662 § 1 k.c., art. 663 k.c. i art. 676 k.c. wskazując, że w granicach przysługującej stronom swobody kontraktowania (art. 353 ¹ k.c.) mogą one materię ujętą w tych przepisach uregulować odmiennie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 marca 2014 r., sygn. akt
I ACa 1367/13, LEGALIS 993617; J. G. i G. M.: [w:] Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K. O., C.H. B. 2017, teza 13 do art. 662, tezy 9 i 10 do art. 663 i powołane tam orzecznictwo; J.: [w:] K. cywilny. Komentarz pod red. E. G. i P. M., C.H. B. 2016, teza 4 do art. 662 i powołane tam orzecznictwo; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 4 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 622/15, LEGALIS 1509182).

W tym miejscu warto także zaznaczyć to, że czynsz najmu w umowie z 12 grudnia 2007 r. pierwotnie wynosił 2250 zł miesięcznie, natomiast aneksem z 29 listopada 2008r. ustalono, że od 1 stycznia 2009 r. będzie wynosił 2450 zł miesięcznie. Bezsporne zaś jest, że podnajemca regulował czynsz pozwanemu w wysokości 4000 zł w zasadzie od marca 2011r. (bez VAT). Wówczas pozwany zobowiązany był do regulowania czynszu najmu w wysokości 2450 zł powiększonego o koszty centralnego ogrzewania w wysokości 150 zł. Istnieje więc istotna różnica pomiędzy czynszem, który miał być regulowany przez pozwanego oraz tym, który był regulowany na jego rzecz przez podnajemcę. Czynsz regulowany przez podnajemcę był o ponad 1000 zł wyższy. Ponadto wypada w tym miejscu wyraźnie podkreślić, że umową z 12 grudnia 2012 r. czynsz najmu, który powinien regulować pozwany wynosił 2750 zł, koszt centralnego ogrzewania 180 zł, koszt zużycia wody 30 zł, a koszty wywozu śmieci 20 zł, czyli łącznie od stycznia 2013 r. - 2980 zł. Jest to więc o ponad 1000 zł mniej niż czynsz, który otrzymywał pozwany od podnajemcy w 2011 r.

W rozpoznawanej sprawie trzeba brać pod uwagę również to, że lokal był wynajmowany na potrzeby działalności gospodarczej pozwanego związanej z prowadzeniem sklepu. Trudno żeby w sytuacji, gdy pozwany widzi konieczność innej aranżacji wynajmowanego pomieszczenia jego kosztami - przy takiej umowie stron - był obciążony wynajmujący.

Dlatego też wydatki pozwanego na remont dokonany latem 2012 r. nie mogą obciążać powódki, a co za tym idzie nie mogą stać się podstawą wierzytelności przedstawionej do potrącenia (art. 498 § 1 k.c.).

Jeżeli chodzi o remont z 2000 r., to w tym zakresie pozwany nie przedstawił żadnej umowy najmu, twierdzi jedynie, że posiadał zgodę na wykonanie tego remontu, której udzielił mu p. Z.. Jednocześnie nie przedstawia jednak żadnej umowy, a co więcej jakichkolwiek dokumentów w postaci faktur związanych z tym remontem. Te okoliczności prowadzą do wniosku, że rozliczenie tych prac, w toku obecnego postępowania, nie może być uznane za właściwe, albowiem pozwany dokonując potrącenia powinien wykazać te okoliczności, gdyż to jego one obciążają (art. 6 k.c.).

Odnośnie tego remontu trzeba także podkreślić, że z lokalu korzystano od początku lat 90-tych ubiegłego wieku – wówczas najemcą była matka pozwanego. Pozwany jednak nie wskazuje, kiedy dokładnie on sam został najemcą. Niewątpliwie więc, w tym okresie czasu, korzystanie z tego lokalu spowodowało zużycie się chociażby elementów podłogi. Jednocześnie to pozwany, dokonując potrącenia, jest zobowiązany wykazać, że wierzytelność, którą przedstawia do potrącenia przysługuje mu i istnieje (art. 498 § 1 k.c.). Dlatego też powinien wykazać jak lokal wyglądał - w jakim był w stanie - przed dokonaniem remontu w 2000 r. Tej okoliczności pozwany nie wykazał. Nie zostało też przedstawione żadne zdjęcie, ani nie wskazano jak lokal wyglądał w 2000 r., przed remontem.

Dlatego też nie można w żaden sposób przyjąć, że dokonane przez pozwanego wówczas prace były naprawami, które obciążały wynajmującego, a bez których rzecz nie byłaby przydatna do umówionego użytku. Przede wszystkim pozwany nie przedstawił umowy najmu, z której wynikałoby w jaki sposób strony umówiły się pomiędzy sobą, czyli do jakiego użytku miała być przydatna wynajęta rzecz, a co za tym idzie również wysokości czynszu najmu, który przecież mógł uwzględniać konieczność wykonania remontów. Tym bardziej, że w umowie najmu z 2007 r. wyraźnie wskazano, iż koszty remontu obciążają najemcę, zaś
w kolejnej umowie z 2012 r. wyraźnie podkreślono, że najemca musi mieć zgodę wynajmującego na każdy remont.

Dodać należy, że pozwany nie wykazał kiedy i z wyznaczeniem jakiego terminu wezwał wynajmującego do koniecznych napraw. Pozwany wskazuje jedynie, że ustalał ten remont z p. Z., ale nie wskazuje nawet dokładnej daty tych ustaleń, nie mówiąc już
o terminie, który ewentualnie wyznaczył (o tym pozwany w ogóle nie wspomina) /k. 175v.-177/.

Ponadto brak wskazania w jaki sposób lokal wyglądał przed wydaniem go pozwanemu, a także przed dokonaniem napraw czy remontów w 2000 r. uniemożliwia, w chwili obecnej, ustalenie czy charakter dokonanych wówczas napraw stanowił naprawy konieczne, czy też były to ulepszenia. To pozwany powinien te okoliczności wykazać, bo to on zgłasza do potrącenia wierzytelności z tego tytułu z wierzytelnością z tytułu czynszu najmu. Tego nie wykazał (art. 6 k.c.).

Należy także zaznaczyć, że żona pozwanego zeznając wskazała, iż w 2000 r. została wyremontowana także łazienka /k. 145v./, przy czym pozwany podkreślił, że w latach 90-tych, za zgodą właścicieli, wykonano tam własną toaletę /k. 174v./. Te okoliczności ponownie wskazują na konieczność wykazania w jakim stanie elementy naprawiane w 2000 r. były przed naprawą, a także kiedy wykonana została toaleta - w którym dokładnie roku. Nie może też ujść uwadze sądu, że położenie płytek na podłodze 13 lat przed oddaniem lokalu musiało łączyć się ze sporym ich zużyciem. Biegły, co prawda, wyliczył to zużycie na 65%, ale nie można tego wprost brać pod uwagę, gdyż na dokonanie potrącenia w tym zakresie brak wystarczających dowodów związanych z wykazaniem uprawnienia pozwanego do przysługiwania mu wierzytelności dotyczącej remontu z 2000 r.

Ewentualna możliwość rozliczenie napraw dokonanych w 2000 r. związanych ze skuciem nierówności betonu do pięciu centymetrów na ścianach lub podłogach, demontażem sieci cieplnych kanałowych i wywozem gruzu oraz położeniem posadzki z płytek traktatowych dotyczy łącznie 10 250,62 zł. Należy jednak w tym miejscu podkreślić, że lokal był wynajmowany od 1990 r. jeszcze przez matkę pozwanego, a w trakcie jego zeznań wskazywał on, że już wówczas trzeba było go wyremontować. Podkreślił, że w 2000 r. również był wykonywany remont, natomiast nie wskazywał, że wówczas samodzielnie wynajmował ten lokal /k. 175v.-176v./. Kwestia wynajmowania tego lokalu przez matkę pozwanego jest nową okoliczność, której nie powoływał on w sprzeciwie od nakazu zapłaty, a nie przedstawił żadnej umowy najmu tego lokalu obowiązującej w 2000 r., nie wskazał nawet jakie warunki umowy wówczas obowiązywały i pomiędzy jakimi stronami. Pojawiają się więc wątpliwości związane z tym, kto wynajmował lokal w 2000 r., czego strona pozwana nie wskazuje,
a przecież umowa najmu wyjaśniłaby te okoliczności. Istotne bowiem jest to, że należności
z tytułu nakładów na wynajęty lokal może ewentualnie dochodzić najemca z nich korzystający, a nie osoba trzecia. Pozwany przy tym, w trakcie przesłuchania /k. 175v./, wskazał, że prowadził sklep (...) w 2004 r. Podkreślił również, że od 1990 r. lokal wynajmowany był przez jego matkę. Z porównania tych zeznań można wyciągnąć wniosek, że do 2004 r. to matka pozwanego wynajmowała lokal, a co za tym idzie jego roszczenia w tej części nie były zasadne. W innym przypadku data 2004 r. byłaby zupełnie oderwana od meritum sprawy,
a przecież nie o to chodzi, aby padała ona w kontekście okoliczności nieistotnych dla jej rozpoznania. Jednocześnie nic nie sto na przeszkodzie, aby okoliczność wynajmowania lokalu przez matkę pozwanego i czas trwania tego najmu przywołać w twierdzeniach okoliczności faktycznych w sprzeciwie.

Jednocześnie żona pozwanego wskazywała, że pozwany prowadził tam działalność około 25 lat /k. 145v./, a więc musiał prowadzić ją również z matką (jego żona jednak w ogóle nie wspomina o jego matce), ale on z kolei wskazywał, że to pierwotnie matka wynajmowała ten lokal. Natomiast H. K. wskazuje, że jego współpraca z pozwanym trwała od 2004 r., ale on wcześniej wynajmował już lokal /k. 175/, z tym że nie wiedział jak prawna sytuacja wyglądała przed 2004 r., bo wtedy nie był zarządcą.

Trzeba także podkreślić, że pozwany w swoich zeznaniach zaznacza, iż wspólnie
z matką i p. Z. ustalili w 2000 r. dokonanie remontu, ale co do rozliczeń nie było żadnych ustaleń /k. 176v./. Ta okoliczność ponownie prowadzi do wniosku, że pozwany nie wyjaśnił kto był wówczas najemcą. Ustalanie remontów wspólnie z matką wskazuje, że to ona była najemcą (pozwany tylko z nią prowadził tam działalność) – pozwany niczego innego nie wskazuje, przy czym jego zeznania w tej części są sprzeczne z okolicznościami podniesionymi przez niego w sprzeciwie od nakazu zapłaty, gdyż tamże podkreślał, iż nieprzerwanie wynajmował lokal od początku lat 90-tych /k. 32/, nie wskazywał zaś, że przecież pierwotnie lokal wynajmowała jego matka, o czym mówił dopiero w trakcie zeznań. Porównanie zaś jego zeznań z zeznaniami jego żony oraz H. K. prowadzi do wniosku, że pozwany razem z matką prowadził sklep od lat 90-tych ubiegłego wieku; pierwotnie umowę najmu zawarła jednak jego matka. Natomiast pierwsza, przedstawiona w sprawie, umowa najmu, w której jako najemca widnieje pozwany pochodzi z 2007 r. Zaznaczenia wymaga również to, że pozwany nie zachował żadnych rachunków dotyczących remontu z 2000 r. – to tylko podkreśla, że stosunek prawny pomiędzy stronami w zakresie tego remontu wykluczał jego rozliczenie bądź został rozliczony w czynszu, ewentualnie pozwany nie był wówczas najemcą tego lokalu, dlatego nie było konieczne przechowywanie rachunków do ewentualnego potrącenia. Żadne z ostatnich twierdzeń nie jest stanowcze, ale to jedynie podkreśla, że pozwany, na którym ciążył ciężar wykazania, że wierzytelność z tytułu remontu mu przysługuje, nie wykazał okoliczności podstawowych dla jej istnienia (art. 6 k.c.).

Wszystkie te okoliczności prowadzą do wniosku, że remont przeprowadzony w 2000r. dotyczył okresu, w którym pozwany nie wykazał, że był najemcą lokalu (na to wskazuje chociażby to, że sam podkreśla, iż najemcą od lat 90-tych była jego matka, nie wskazuje kiedy przestała ona być najemcą, a ustalenia co do tego remontu były prowadzone także z nią – skoro nie była najemcą, to nie było koniczności ani potrzeby dokonywania także przez nią ustaleń co do remontu). To pozwanego zaś obciąża ciężar wykazania okoliczności uzasadniających potrącenie (art. 6 k.c.).

Z tych powodów ewentualne wydatki pozwanego na remont dokonany w 2000 r. nie mogą obciążać powódki, a co za tym idzie nie mogą stać się podstawą wierzytelności przedstawionej do potrącenia (art. 498 § 1 k.c.).

Należy także podkreślić, że pozwany nie wskazywał, iż jakiekolwiek remonty były dokonywane w 2013 r.

W takich okolicznościach sprawy nie może też być mowy o zajściu przesłanek do zastosowania innych, wskazanych w apelacji, przepisów prawa materialnego. Pozwany dochodzi wywodzi bowiem swoje uprawnienie związane z potrąceniem z wierzytelności ze stosunku najmu lokalu, ale okoliczności w tym zakresie nie zostały przez niego wykazane (remont z 2000 r.) bądź strony inaczej ustaliły (remont z 2012 r.).

Zastosowana przez Sąd Rejonowy regulacja prawna jest prawidłowa (art. 659
§ 1 i 2 k.c. w związku z art. 481 § 1 k.c.). Sąd Rejonowy jedynie nie wskazał podstawy orzeczenia o kosztach sądowych, a stanowi ją art. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. 2016, poz. 623 ze zm.) w związku z art. 98
§ 1 k.p.c., nie ma to jednak znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia, gdyż orzeczenie,
w tej części, jest pomimo tego prawidłowe. Nie zostały naruszone przepisy procesowe podniesione w ramach zarzutów apelacyjnych, a szczegółowe odnoszenie się do nich nie jest konieczne z uwagi na powyżej przedstawioną ocenę zgłoszonych do potrącenia wierzytelności
z dwóch remontów.

Dlatego też obszerne zarzuty apelacji nie mogły zostać uwzględnione, co doprowadziło do jej oddalenia z uwagi na bezzasadność. Nie oznacza to jednak, że strona pozwana nie może w postaci powództwa wystąpić o zapłatę chociażby nakładów poczynionych w 2000r., jeżeli oczywiście wykaże okoliczności konieczne do uwzględnienia takiego powództwa.
W rozpoznawanej sprawie pozwany nie wykazał, że tego rodzaju naprawy (remonty) zostały wykonane z uwagi na to, że lokal nie nadawał się do umówionego użytku, wynajmujący w wyznaczonym terminie odmówił dokonania tych napraw, a z umowy najmu nie wynikały inne okoliczności.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalono apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października
2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.) oraz
§ 10 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia, gdyż pozwany przegrał sprawę.

SSR (del.) Tomasz Kita SSO Barbara Braziewicz SSO Roman Troll