Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Tadeusz Trojanowski

po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2025 roku w Gliwicach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa D. P.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

o roszczenia z umowy deweloperskiej

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 71 399 (siedemdziesiąt jeden tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt dziewięć ) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 12 lipca 2023 roku do dnia zapłaty;

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 12 557 (dwanaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku.

SSO Tadeusz Trojanowski

Sygn. akt I C 1191/23

UZASADNIENIE

Powód wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) Sp. z o.o. kwoty 142.797,90 zł tytułem kary umownej zastrzeżonej w umowie deweloperskiej z dnia 6 maja 2021 r., za opóźnienie w wydaniu lokalu oraz opóźnienie w przeniesieniu jego własności. Dochodzona kwota obejmowała naliczenie kar umownych za łączny okres 363 dni opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu i 303 dni opóźnienia w jego wydaniu. Powód domagał się również ustawowych odsetek za opóźnienie od dnia 12 lipca 2023 r. oraz zwrotu kosztów procesu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, podnosząc, że opóźnienie w realizacji obowiązków było wynikiem przyczyn od niej niezależnych. W szczególności wskazała na: opieszałość projektanta, problemy administracyjne związane z uzyskaniem decyzji drogowych i wodno-kanalizacyjnych, pandemię COVID-19 oraz opóźnienia w dostawach materiałów budowlanych. Ewentualnie, na wypadek nieuwzględnienia zarzutu braku winy, pozwana wniosła o miarkowanie kar umownych o 90%.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 6 maja 2021 r. powód zawarł z pozwaną umowę deweloperską, której przedmiotem było wybudowanie oraz sprzedaż lokalu mieszkalnego nr (...).(...) o powierzchni 46,93 m ² z tarasem w budynku mieszkalnym w G. przy ul. (...). Termin wykonania zobowiązań określono na dzień 31 grudnia 2021 r. – zarówno co do wydania lokalu, jak i przeniesienia jego własności. Umowa przewidywała kary umowne w wysokości 0,1% ceny lokalu za każdy dzień opóźnienia.

Choć formalnie klucze do lokalu zostały przekazane powodowi 6 lipca 2021 r., to jego zdaniem nie nadawał się on wówczas do użytkowania ani rozpoczęcia prac wykończeniowych.

W okresie od lipca 2021 r. do stycznia 2023 r. powód pozostawał w kontakcie z wykonawcą oraz deweloperem, wielokrotnie odwiedzał lokal, monitorował postęp prac oraz zgłaszał zastrzeżenia dotyczące usterek, w tym brak wykończenia balkonu, nieregularności w stolarce okiennej i instalacjach. Protokół odbioru lokalu został podpisany 3 listopada 2022 r., ale jak wynika z zeznań powoda, faktyczne zakończenie prac nastąpiło dopiero w styczniu 2023 r. Powód dopiero wówczas rozpoczął prace wykończeniowe we własnym zakresie. Opóźnienie wynikało z szeregu problemów administracyjnych oraz organizacyjnych leżących po stronie pozwanej – w szczególności związanej z dokumentacją projektową, uzyskaniem decyzji administracyjnych, pandemią COVID-19 oraz z trudnościami we współpracy z projektantem.

Przeniesienie własności lokalu na rzecz powoda nastąpiło 3 stycznia 2023 r., czyli ponad rok po terminie przewidzianym w umowie. Do tego czasu powód ponosił również koszty związane z kredytem hipotecznym, w tym wyższe odsetki wynikające z przetrzymywania transz przez bank ze względu na brak aktu notarialnego.

W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną pozostawało wystąpienie opóźnienia w wykonaniu przez pozwaną obowiązku wynikającego z umowy deweloperskiej zawartej z powodem 6 maja 2021 r. Ustalenia wymagało natomiast, czy opóźnienie to było zawinione przez pozwaną, czy też pozostawało skutkiem okoliczności od niej niezależnych. Konieczne było również rozważenie, czy pozwana dochowała należytej staranności przy realizacji inwestycji jako profesjonalny uczestnik obrotu oraz, czy zachodzą podstawy do zastosowania instytucji miarkowania kary umownej, o której mowa w art. 484 § 2 kc. Ponadto w świetle twierdzeń pozwanej, wyjaśnienia wymagało również znaczenie faktu wcześniejszego udostępnienia powodowi lokalu – w szczególności, czy mogło ono w jakikolwiek sposób rekompensować opóźnienie w przeniesieniu własności i mieć wpływ na zakres należnej kary umownej.

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dokumenty złożone do akt, zeznania świadków, a także zeznania powoda m.in.:

⚫

umowa deweloperska z 6 maja 2021 r. k. 12;

⚫

oświadczenia zarządu pozwanej i dewelopera k. 35-40;

⚫

faktura z 28 września 2022 r. k. 41;

⚫

protokół odbioru lokalu z 3 listopada 2022 r. z załącznikiem nr 1 k. 42;

⚫

umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia własności lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej k. 44;

⚫

wezwanie do zapłaty k. 59;

⚫

umowa użyczenia k. 13;

⚫

dokumenty elektroniczne złożone przy piśmie z dnia 6 lutego 2024 r.: wiadomość e-mail powoda z dnia 14 listopada 2021 r., wiadomość e-mail świadka A. S. z 11 grudnia 2022 r. k. 179-181;

⚫

protokół wstępny odbioru lokalu mieszkalnego z 6 lipca 2021 r. k. 194;

⚫

dziennik budowy k.98-114, 198-208;

⚫

zeznania świadka M. C. k. 223;

⚫

zeznania świadka A. S. k. 226;

⚫

zeznania świadka M. S. k. 230;

⚫

zeznania świadka A. O. k. 235;

⚫

zeznania świadka J. K. k. 231;

⚫

przesłuchanie powoda k. 269.

Przedmiotem dowodu były wszystkie dokumenty złożone do akt (art. 243 ² kpc). Nie było potrzeby dalej idącego postępowania dowodowego.

Zeznania powoda i świadków były spójne i korespondowały z dokumentacją, w szczególności dotyczącą terminu i jakości prac budowlanych oraz przyczyn opóźnienia.

Sąd pominął dowód z przesłuchania świadka M. T. jako zmierzający do przedłużenia postępowania, świadek pomimo wezwań nie stawił się na żadną z rozpraw, za co został dwukrotnie ukarany karą grzywny.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 484 § 1 kc, kara umowna należy się wierzycielowi niezależnie od poniesionej szkody w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Sąd ocenił, że pozwana nie wykazała, iż opóźnienie w wykonaniu zobowiązania nastąpiło z przyczyn od niej niezależnych. Przeciwnie, materiał dowodowy, w tym zeznania świadków, potwierdziły istnienie uchybień po stronie pozwanej w zakresie organizacji inwestycji i nadzoru nad jej realizacją. Z zeznań M. C. i A. O. wynikało, że postępowania administracyjne były przewlekłe głównie ze względu na niekompletność wniosków składanych przez pozwaną oraz konieczność ich wielokrotnego uzupełniania, a J. K. wskazywał na utrudniony kontakt z projektantem. Świadkowie nie potwierdzili, aby pozwana podejmowała aktywne działania mające na celu ograniczenie skutków opóźnień. W ocenie sądu, zebrane dowody nie wykazały przesłanek wyłączających odpowiedzialność w rozumieniu art. 471 kc ani braku winy w rozumieniu art. 355 kc.

Odnosząc się do żądania miarkowania kary umownej sąd uznał, że w okolicznościach sprawy jest ono częściowo zasadne. Zgodnie z treścią art. 484 § 2 kc dłużnik ma możliwość uzyskania częściowego zmniejszenia kary umownej w razie wystąpienia przesłanek wskazanych w art. 484 § 2 kc, co następuje drogą orzeczenia sądu i stanowi wyjątek od sformułowanej w treści art. 484 § 1 kc zasady. Normujące instytucje kary umownej przepisy kodeksu cywilnego nie pozbawiły zatem całkowicie doniosłości prawnej relacji między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a godnym ochrony interesem wierzyciela (por. wyroki SN z 19 IV 2006 V CSK 34/06 i z 12.05.2006 r. V CSK 55/06). Nie można bowiem powoływać się tylko na potrzebę zapewnienia lepszej pozycji wierzyciela, gdyż zgodnie z ogólną regułą prawo zobowiązań musi uwzględniać słuszne interesy obu stron stosunku obligacyjnego. Zatem w razie występującej dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a interesem wierzyciela chronionym za pomocą kary umownej dopuszczalne jest na podstawie art. 484 § 2 kc jej zmniejszenie na żądanie dłużnika. Zmniejszenie kary umownej może nastąpić na podstawie łącznego stosowania przesłanek miarkowania, a jego dokonanie mogą uzasadniać różnorakie okoliczności. Miarkowanie kary umownej w trybie art. 484 § 2 kc na żądanie dłużnika należy do tzw. prawa sędziowskiego, zaś regulacja tego przepisu nie zawiera jakichkolwiek wyłączeń. Przepis ten mający charakter normy ogólnej może wchodzić w grę w każdym przypadku, gdy w świetle oceny określonego stanu faktycznego, można mówić o tym, że kara umowna w zastrzeżonej wysokości jawić się będzie jako nieadekwatna. Kodeks cywilny nie zawiera wskazówek co do stanów faktycznych podlegających pod hipotezę regulacji art. 484 § 2 kc w zakresie przesłanki ,,rażąco wygórowanej kary", nie wskazuje okoliczności mogących mieć wpływ na ocenę jej zaistnienia, pozostawiając ich ustalenie uznaniu sędziowskiemu uwzględniającemu okoliczności konkretnej sprawy. Nie jest więc ustawowo zdeterminowany krąg przypadków w których można mówić o spełnieniu się tej przesłanki. Formuła art. 484 § 2 zd. drugie kc jest na tyle ogólna, że może obejmować różne sytuacje.

Wśród okoliczności rzutujących na możliwość miarkowania kary umownej jako rażąco wygórowanej wskazuje się na stopień winy dłużnika jeśli na tej zasadzie oparta jest jego odpowiedzialność, brak szkody lub jej niewielki rozmiar (por. uchwałę składu siedmiu sędziów SN z 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03 - OSNC 2004 Nr 5, poz. 69, wyrok SN z 30 listopada 2006 r. I CSK 299/06 -), stosunek kary umownej do wartości spełnionego świadczenia, wartości robót ustalonej w umowie, w której kara została zastrzeżona, jak i przyczynienie się wierzyciela do szkody, zaś w przypadku kary umownej zastrzeżonej za opóźnienie przyczyny opóźnienia w zakończeniu prac (por. wyrok SN z 20.V.1980 r. I CR 229/80, OSNCP 1980 Nr 12, poz. 243, 13 czerwca 2003 r. III CKN 50/01 - , 8 lipca 2004 r., IV CK 522/03 - OSNC 2005 Nr 7 -8 poz. 131, wyrok z 19 kwietnia 2006 r. V CSK 34/06 -).

Odwołując się do realiów niniejszej sprawy zdaniem sądu należało uwzględnić proporcję między wartością dochodzonej kary, a wartością przedmiotu świadczenia głównego. Wartość lokalu mieszkalnego wynosiła 243.566,70 zł, natomiast powód dochodził kary umownej w wysokości 142.797,90 zł, co stanowiło ponad 58% wartości nieruchomości. Tak znaczna kara umowna, w relacji do wartości lokalu, zdaniem sądu prowadziłaby do nadmiernego obciążenia pozwanej i byłaby niewspółmierna do stopnia naruszenia zobowiązania. Na gruncie powołanego na wstępie przepisu art. 484 § 2 KC. osobną podstawę miarkowania kary umownej stanowi także wykonanie zobowiązania w jego znacznej części, co w niniejszej sprawie miało miejsce, gdyż przed formalnym przeniesieniem własności powód uzyskał dostęp do lokalu i mógł rozpocząć prace wykończeniowe, mimo że zobowiązanie nie zostało jeszcze w pełni wykonane przez pozwaną.

Uwzględniając powyższe okoliczności sprawy, długotrwałość opóźnienia, wcześniejsze udostępnienie lokalu oraz interesy obu stron, sąd skorzystał z możliwości miarkowania kary i zasądził na rzecz powoda kwotę 71.399 zł, co stanowi dokładnie 50% pierwotnie dochodzonego roszczenia. Taka wysokość odpowiada zasadzie proporcjonalności oraz słuszności, dlatego sąd zasądził na rzecz powoda 71.399 zł, czyli połowę dochodzonej kwoty, uznając tę sumę za adekwatną i proporcjonalną do rozmiaru uchybienia.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 2 kpc zasądzając od pozwanej na rzecz powoda 12.557 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku. Pomimo częściowego oddalenia powództwa, sąd uznał, że roszczenie powoda było zasadne co do zasady i wymagało ochrony sądowej, a pozwana odmówiła spełnienia świadczenia nawet w części oraz nie zaproponowała polubownego rozwiązania sporu. W tych okolicznościach, na zasadzie słuszności, zasądzenie całości kosztów na rzecz powoda było uzasadnione.

SSO Tadeusz Trojanowski