Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 maja 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Andrzej Kieć
Protokolant:	protokolant sądowy Marta Lonska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2025 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa G. M. (M.)

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

o roszczenia z umowy deweloperskiej

1.  zasądza od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w K. na rzecz powoda G. M. kwotę 64.842,55 (sześćdziesiąt cztery tysiące osiemset czterdzieści dwa złote 55/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 maja 2023 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 4.336,02 (cztery tysiące trzysta trzydzieści sześć złotych 02/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od daty uprawomocnienia się wyroku tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 163/24

UZASADNIENIE

Powód G. M. domagał się zasądzenia od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. kwoty 107.875,33 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 maja 2023 roku oraz zasądzenie kosztów procesu .

Na uzasadnienie żądania podał, że dochodzona pozwem kwota stanowi kary umowne naliczone zgodnie z umową za opóźnienia w podpisaniu umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego a nadto kwoty 1604,35 zł domaga się tytułem odszkodowania związanego z kosztami aneksowania umowy kredytu.

W dniu 24 listopada 2023 roku Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, który pozwana zaskarżyła skutecznie sprzeciwem; skutkiem tego nakaz stracił moc.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenia powoda kosztami postępowania. Z ostrożności procesowej pozwana wniosła o miarkowanie kary umowne o 90 % wskazując, iż realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego miała charakter złożony i wieloetapowy a pozwana nie ponosi wyłącznej winy za powstałe opóźnienia. Zakwestionowała nadto odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu poniesienia kosztów aneksowania umowy. Nadto podniosła przyczyny opóźnienia realizacji umowy takie jak opieszałość projektanta, opieszałość pracowników administracji publicznej prowadzących postępowanie administracyjne, siłę wyższą w postaci pandemii oraz dodatkowy, nie przewidziany wcześniej obowiązek wybudowania zjazdu z drogi publicznej oraz chodnika przy drodze dojazdowej (wraz z dokumentacją techniczną) mimo, iż teren ten znajdował się poza granicami inwestycji. . Nadto pozwana podniosła, iż powód naliczył kary umowne w wysokości około 47,5 % wartości ceny nabytego lokalu mieszkalnego, jako taka jest w sposób nieproporcjonalny rażąco wygórowana i prowadzi do nieuzasadnionego wzbogacenia się powoda.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana w sierpniu 2017 roku otrzymała decyzje zatwierdzająca projekt budowy i pozwolenie na budowę trzech budynków mieszkaniowych wraz z garażami podziemnymi, parkingami nadziemnymi, instalacjami wewnętrznymi oraz towarzyszącą infrastrukturą przy ul (...) w G. (dziennik budowy k. 75 - 92; pozwolenie na budowę k. 93 - 95).

W dniu 25 lutego 2021 roku strony zawarły umowę deweloperską, na mocy której pozwany zobowiązał się do wybudowania na oznaczonej nieruchomości budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego (roboczo określonego jako K1.M8; w klatce schodowej oznaczonej na projekcie numerem 2) oraz przeniesienia na powoda jako nabywcę własności tego lokalu; z kolei powód zobowiązał się do odebrania lokalu, zapłaty całej jego ceny oraz zawarcia umowy ustanowienia odrębnej jego własności. Cenę lokalu ustalono na 227.062,50 zł brutto; miała być ona uiszczona według przewidzianego w umowie harmonogramu (sześć transz, każda płatna po ukończeniu określonego etapu prac). Wydanie lokalu oraz zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu miało nastąpić w terminie do 31 lipca 2021 roku. Strony ponadto w umowie przewidziały kary umowne w wysokości 0,1 % za każdy dzień opóźnienia osobno za opóźnienie w wydaniu lokalu i osobno za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności zawarciu umowy( §12ust.1 umowy). W umowie wskazane były również warunki do spełnienia jakich musi dojść aby można dokonać wydania lokalu oraz przeniesienia własności (do tego ostatniego konieczne było wcześniejsze wydanie lokalu).

W dniu 5 lipca 2021 roku strony podpisały akt notarialny zatytułowany „Zmiana umowy deweloperskiej” w którym zmieniono umowę w ten sposób, iż datę określenia VI etapu prac określili na 31 października 2021 roku, termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu oraz jego wydania powodowi przesunięto na 31 grudnia 2021 roku (pierwotnie termin ten upływał 31 lipca 2021 roku) ( umowa k. 7 – 16; zmiana umowy k. 17 - 18).

Powód uiścił 5000 zł w dniu 19 stycznia 2021; 20706,25 zł 22 marca 2021 roku; 166 138,87 zł 24 marca 2021 roku; 35217,38 zł 14 września 2022 roku; (potwierdzenia przelewów k. 40 - 43) łącznie 227062,50. W celu pozyskania źródeł finansowania zawarł w dniu 10 marca 2021 roku umowę kredytu mieszkaniowego. Z uwagi na opóźnienia w realizacji przez pozwaną inwestycji musiał zawrzeć aneks do tej umowy w dniu 17 sierpnia 2021 roku w którym zmieniono datę całkowitej wypłaty kredytu na nie później niż 15 lutego 2022 roku oraz przesunięto terminy złożenia oświadczenia w przedmiocie wyrażenia zgody na ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego do dnia 10 stycznia 2022 roku; ustanowienia zabezpieczenia do dnia najpóźniej 30 czerwca 2022 roku; dostarczenia do kredytodawcy dokumentów stwierdzających nabycie nieruchomości, zawierającego wniosek o założenie księgi wieczystej oraz ujawnienie powoda jako kredytobiorcy w księdze wieczystej do dnia najpóźniej 31 grudnia 2022 roku. Dnia 4 lutego 2022 roku powód zawarł kolejny aneks przedłużający wyżej wskazane terminy do dnia najpóźniej 30 kwietnia 2022 roku (całkowita wypłata kredytu); 31 marca 2023 (zrealizowanie inwestycji zgodnie z kosztorysem); 10 kwietnia 2022 (dostarczenie dokumentu potwierdzającego złożenie wniosku o wpis hipoteki); 31 marca 2022 (złożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody na ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego); 31 marca 2022 (dostarczenie dokumentów potwierdzających nabycie nieruchomości). W dniu 15 lipca 2022 roku zawarto trzeci aneks w którym m.in. wydłużono termin całkowitej wypłaty kredytu (31 grudnia 2022); zrealizowania inwestycji (30 czerwca 2023); dostarczenia potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki (14 stycznia 2023); wyrażenia zgody na ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego (31 grudnia 2022); ustanowienia zabezpieczenia (31 grudnia 2023 roku). Z tytułu zawarcia wyżej wymienionych aneksów powód poniósł łącznie koszty 1604,35 zł (prowizje bezzwrotne za zawarcie aneksów: 150 zł; 150 zł; 1304,35 zł) (aneksy + potwierdzenie przelewu k. 44 - 51)

Do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia własności lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej doszło w dniu 24 stycznia 2023 roku.Klucze do mieszkania powód otrzymał 17.10.2022r. (umowa k. 24 – 38).

W trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej, w listopadzie 2019 roku przedstawiciele poznanej spółki zorientowali się, że pozwolenie na budowę obliguje ich do wykonania sieci kanalizacyjnej i drogi dojazdowej, których nie ma dokumentacji projektowej. Zlecono wykonanie odpowiedziach projektów, przy czym przez kilka miesięcy nikt ze strony spółki nie interesował się czy i w jakim zakresie dokumentacja projektowa jest przygotowywana i na jakim etapie jest postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń. Stosowne projekty wykonano dopiero w pod koniec 2020 roku i w grudniu 2020 roku złożono wniosek o zatwierdzenie projektów i pozwoleniu na budowę. Pismem z dnia 18 stycznia 2021 roku inwestor został wezwany do uzupełnienia wniosku w terminie 60 dni. Decyzją z 30 grudnia 2020 roku architekt będący pełnomocnikiem pozwanego uzyskał decyzję zezwalającą na lokalizację sieci kanalizacji sanitarnej wraz ze studniami oraz sieci wodociągowej w pasie ul. (...), zaś w dniu 9 czerwca 2021 roku uzyskano udzielono pozwolenia na budowę samej sieci (decyzje k. 121 – 125; opinia pozytywna k. 126, 128; wezwania do usunięcia braków k. 129 – 130). W dniu 1 września 2020 roku uzyskała w drodze umowy użyczenia działkę (...) zaś w dniu 10 czerwca 2021 roku działkę (...) pod budowę drogi dojazdowej (umowa k. 112 - 120).

W międzyczasie w dniu 22 lipca 2021 roku pozwany uzyskał zatwierdzenie projektu tymczasowej organizacji ruchu w obrębie pasa drogowego z terminem ważności 6 miesięcy; w dniu 9 września 2021 roku pozwany uzyskał zezwolenie na zajęcie pasa drogowego – ulicy (...) oraz umieszczenie w pasie drogowym tej ulicy urządzeń kanalizacyjnych i sanitarnych (kanalizacja, studnie) - w celu wykonania sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej. Dnia 22 października 2021 roku z kolei uzyskał zezwolenie na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem na działkach (...) pomiędzy ulicami (...) – jako tymczasowej. Pod koniec 2021 roku trwała korespondencja z (...) G. w sprawie budowy chodnika w ciągu ulicy (...), czemu (...) się nie sprzeciwił w piśmie z 15 grudnia 2021 roku (k. 110) W dniu 11 marca 2022 roku pozwany uzyskał z kolei zezwolenie na zajęcie ulicy (...) w celu wykonania zjazdów do działek (...).. (decyzje k. 96 – 97, 100 – 101, 102 - 105; dziennik budowy k. 106 - 108; zatwierdzenie k. 131; maile i wiadomości k. 135 - 137)

Pozwany jako inwestor przez okres blisko 10 miesięcy aż do października 2021 roku uzupełniał częściowo wniosek. Ostatecznie kompletny wniosek został złożony w dniu 14 października 2021 roku i 22 października 2021 roku wdano decyzję zatwierdzającą projekt budowalny wraz z pozwoleniem na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem i przystąpiono do budowy. Pozwolenie na użytkowanie drogi pozwana otrzymała w dniu 16 listopada 2022 roku . W dniu 9 czerwca 2021 roku pozwana otrzymała zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej dla budynków mieszkalnych na podstawie wniosku złożonego w dniu 5 marca 2021 roku , który również miał braki , uzupełnione kompletnie dopiero 2 czerwca 2021 roku. (decyzja z 22 października 2021 r. k. 102 - 105)

Pozwana kolejnymi pismami informowała swoich klientów o kolejnych przesunięciach terminu zakończenia inwestycji – początkowo do końca 2021 roku, następnie 31 marca 2022 roku, 30 czerwca 2022 roku, 30 września 2022 roku, 31 grudnia 2022 (oświadczenia k. 138 - 143).

(zeznania świadków A. S. k. 173, A. O. k. 173 - 174, J. K. k. 174, M. S. k. 174).

Pismem z 18 stycznia 2022 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 32804,64 zł. W odpowiedzi pozwany odmówił zapłaty. Pismem z 21 kwietnia 2023 roku powód wezwał do zapłaty kwoty 115812,27 zł tytułem kar umownych z tytułu opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu (wyliczonego na 290 dni) oraz jego wydania (257 dni) oraz odszkodowania związanego z kosztami aneksowania umowy – w terminie 14 dni od doręczenia wezwania pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Pismo to doręczono pozwanemu w dniu 4 maja 2023 roku (wezwanie do zapłaty wraz z odpowiedzią k. 144 – 147; pismo k. 39; dowód nadania k. 52 - 53).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy oraz zeznań świadków A. O., M. S., A. S., J. K... Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę przeprowadzonych rozważań sąd dokonał kierując się dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c. Wykorzystane przez sąd dokumenty nie były na żadnym etapie przedmiotem kwestionowania i mogły stanowić podstawę do dokonywania ustaleń w oparciu o ich treść. Sąd dał wiarę zeznającym świadkom, zwłaszcza, że szereg istotnych faktów wynika z dokumentów i w zasadzie jest miedzy stronami bezsporny. W szczególności zeznania świadków znajdują potwierdzenie w dokumentacji złożonej przez pozwaną, a to w zakresie przyczyn dla których wydłużył się czas oczekiwania na pozwolenia. Zeznania były logiczne, wzajemnie się uzupełniały i potwierdzały a przez to były wiarygodne.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlegało częściowemu uwzględnieniu. Bezspornym było, że ustalony w umowie termin zawarcia umowy przenoszącej własność nie został dotrzymany. Umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia własności lokalu dokonano w dniu w dniu 24 stycznia 2023 roku. Z umowy deweloperskiej jednoznacznie wynikało ,że w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu naliczone będą kary umowne w wysokości 0,1% dziennie , licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę, a także kary umowne wysokości 0,1% dziennie, licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność par. 12 ust. 1 umowy). Podkreślić należy, że umowa przygotowana była w całości przez pozwaną – profesjonalny podmiot.

Pozwana podniosła, że opóźnienie nie było przez nią zawinione i wniosła o miarkowanie kary umownej o 90%. Zgodnie z treścią art. 483 §1 k.c. w zw. z art. 484 można zastrzec w umowie , że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniędzy- kary umownej, i kara ta należy się wierzycielowi bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dłużnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczenie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności gdyż co do zasady zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika z art. 471 k.c., gdy od przewidzianego tym przepisem odszkodowania kara umowna różni się tylko tym, że przysługuje ona niezależnie od poniesionej szkody. Opisana zasada doznaje jednak wyjątków opartych na zasadzie swobody umów z art. 353 ¹ k.c. Na podstawie normy art. 473 § 1 k.c. za dopuszczalne uznaje się w doktrynie i judykaturze zastrzeżenie w umowie uprawnienia wierzyciela do żądania kary w wypadku, gdy przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika są okoliczności przez niego niezawinione. Ocena charakteru postanowień umownych z § 12 umowy stron prowadzi do wniosku, że pozwana jako profesjonalista w obrocie gospodarczym - zmodyfikowała zasadę z art. 483 k.c. na podstawie art. 473 § 1 k.c. przyjmując dobrowolnie i świadomie na siebie zobowiązanie z § 12 umowy, z wszystkimi konsekwencjami z art. 483 i 484 k.c. Bezprzedmiotowa, zatem była dla oceny zasadności wierzytelności z tytułu kar umownych dochodzonych od pozwanej w związku z opóźnieniem w realizacji inwestycji czy przyczyną opóźnień były okoliczności niezawinione przez pozwaną.

Gdyby jednak uznać, że użyte w umowie określenie” opóźnienie” było jedynie błędem redakcyjnym, a tak w rzeczywistości intencją i wolą stron było zastosowanie wprost przepisów dotyczących kar umownych , podkreślić należy że zgodnie z art. 483 § 1 k.c. kara przysługuje w razie zwłoki dłużnika, stanowiącej kwalifikowane opóźnienie, zawinione bezpośrednio przez dłużnika, bądź osoby którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania, również powstałe z innych przyczyn jak te, za które ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1980 r., II CR 47/97, z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 299/12). Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwana dopiero pod koniec 2019 roku ”zorientowała się „,że do prawidłowego zakończenia inwestycji koniecznym jest wykonanie dodatkowych prac od początku objętych pozwoleniem na budowę w zakresie których nie tylko nie ma stosownych zezwoleń ale również projektu. Czas w którym pozwana zgromadziła dokumentację oraz uzyskała zezwolenia znacznie opóźnił realizacje inwestycji. Tłumaczenie pozwanej , że przez okres kilku miesięcy czekała na projekt a następnie przez kolejne 10 miesięcy starała się o stosowne zezwolenie w Urzędzie nie zwalnia jej od odpowiedzialności. Wniosek złożony został grudniu 2020 roku, i przez kolejne 10 miesięcy trwała procedura związana z uzupełnianiem wniosku przez pozwaną. Dopiero po uzyskaniu decyzji w październiku 2021 roku pozwana mogła przystąpić do dalszych prac , które zakończyły się jesienią 2022 roku. Wskazywana przez pozwaną opieszałość projektanta nie zwalnia pozwanej z odpowiedzialności, nie wykazano także opieszałości pracowników administracji . Przyczyna tak znacznego opóźnienia w realizacji inwestycji był brak należycie przygotowanej dokumentacji projektowej i brak zezwoleń już na etapie przystąpienia do jej realizacji.

Pozwana podnosiła, iż przyczyną niedotrzymania terminów umownych były problemy związane z ograniczeniami wynikającymi z restrykcji pandemicznych związanych z Covid. Trzeba mieć jednak na uwadze, że umowa deweloperska została zawarta w dniu 25 lutego 2021 roku a zatem w czasie gdy okoliczności dotyczące restrykcji pandemicznych były już wszystkim znane i ulegały liberalizacji. Pozwana winna była wziąć więc pod uwagę potencjalne problemy wiążące się z Covid i ich wpływu na dotrzymanie terminów już w czasie zawierania umowy.

Oznacza to, że żądanie zasądzenia kary umownej jest co do zasady uzasadnione.

Powód żądał zapłaty kary umownej z tytułu opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. Zawarcie umowy przenoszącej własność miało odbyć się do 31 grudnia 2021 roku (termin taki został ustalony w umowie z dnia 5.07.2021 – zmianie umowy deweloperskiej), zaś ostatecznie doszło do niego 24 stycznia 2023 roku. Zatem opóźnienie w wywiązaniu się z obowiązków przez pozwaną wynosiło 388 dni. Stawka dzienna kary umownej wynosiła 191,84 zł (uwzględniając wpłaty dokonane na kwotę 191.845,12 zł), zaś po zapłacie ostatniej transzy ceny kupna sprzedaży stawka ta wynosiła 227,06 zł. (uwzględniając zapłaconą kwotę 227.062,50 zł). Zatem pozwana po otrzymaniu części ceny sprzedaży w wysokości 191845,12 była w opóźnieniu przez 257 dni i z tego tytułu obciąża ją kara umowna w wysokości 49.302,88 zł. (257 dni x 191,84 zł). Po uiszczeniu pełnej ceny sprzedaży pozwana była w opóźnieniu przez dalsze 131 dni i z tego tytułu winna uiścić na rzecz powoda karę umowną w wysokości 29.744,86 zł.(131 dni x 227,06 zł). Łącznie kwota kary umownej z tytułu opóźnienia w terminie zawarcie umowy przenoszącej własność zamyka się kwotą 79.047,74 zł.

Sąd uwzględnił wniosek pozwanej o dokonanie miarkowania kary umownej zgodnie z art. 484§2 k.c., przy czym karę tę obniżył o 20 % . Jak przyjmuje się w orzecznictwie i literaturze miarkowanie kary umownej jest przejawem prawa sądu do ingerencji w stosunki umowne kontrahentów jako równorzędnych podmiotów. Przyjmuje się, że oceniając wysokość kary umownej w związku z podniesieniem zarzutu jej miarkowania, z uwagi na jej rażące wygórowanie, należy brać pod uwagę szereg wypracowanych w orzecznictwie Sądu Najwyższego kryteriów, w tym istnienie szkody oraz jej rozmiar. Względy aksjologiczne przemawiają, bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela, a przewidziane w art. 484 § 2 k.c. miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a godnym ochrony interesem wierzyciela. Możliwość dochodzenia kary umownej nie jest wprawdzie uzależniona od wystąpienia szkody związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania, jednakże ocena zaistniałej z tego powodu szkody może mieć wpływ na ograniczenie wysokości dochodzonej kary umownej. Celem miarkowania kary umownej jest unikanie dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a godnym ochrony interesem wierzyciela. Katalog okoliczności mogących uzasadniać miarkowanie kary umownej ma otwarty charakter - zalicza się do nich nie tylko relację między wysokością należnej kary a szkodą albo odszkodowaniem należnym wierzycielowi na zasadach ogólnych, lecz także relację między wysokością należnej kary umownej a wartością przedmiotu umowy bądź wysokością należnego wynagrodzenia umownego; uwzględnieniu podlega ponadto charakter naruszonych postanowień umownych, długotrwałość i dolegliwość ich naruszenia oraz ewentualna korzyść czerpana przez dłużnika z tytułu naruszenia zobowiązania. Jeśli chodzi o rażące wygórowanie kary umownej to ocena tej przesłanki może uwzględniać szereg okoliczności, w tym: stosunek między wysokością kary umownej a wartością zobowiązania, które dłużnik wykonał z opóźnieniem; stosunek kary umownej do odszkodowania, które należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych; stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela. Istotny może być też zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych, waga naruszonych postanowień kontraktowych, zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych, zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary w określonej wysokości, sposób jej ukształtowania, okoliczności, w jakich doszło do sytuacji uzasadniającej naliczenie kary, stopień winy, charakter negatywnych skutków dla drugiej strony itp.

Jak wynika z treści umowy, karę zastrzeżono w zakresie dwóch świadczeń niepieniężnych jakim było wydanie lokalu oraz zawarcie umowy przenoszącej własność . Obie te czynności miały się odbyć najpóźniej do 31 grudnia 2021 roku a zatem miały odbyć się w założeniu w jednym czasie. Taki sposób zastrzeżenia kary nie jest prawnie niedopuszczalny- dotyczył dwóch różnych obowiązków, jednak w rzeczywistości mógłby doprowadził do sytuacji , w której kara dotyczyła nienależytego wykonania zobowiązania spowodowanego tymi samymi okolicznościami. Nie bez znaczenia dla zasadności jej miarkowania jest również zawarty w umowie sposób jej naliczania. Choć jest ona tak ukształtowana, że sposób wyliczenia nie wymaga szczególnych umiejętności, wystarczy prosty rachunek arytmetyczny , to jednak nie ma określonego górnego pułapu, a to z kolei mogłoby doprowadzić do sytuacji, że jej wysokość byłaby równa a nawet wyższa niż wartość umowy. Niewątpliwe na dzień orzekania umowa została w całości wykonana, lokal został wydany i zawarta została umowa przenosząca własność. Nie bez znaczenia dla oceny wysokości kary jest również zachowanie pozwanej. Wprawdzie zawierając umowę z powodem powinna była zdawać sobie sprawę z nierealnych terminów wskazanych umowie, to jednak już od kwietnia 2021 roku informowała klientów o opóźnieniu i proponowała zawarcie aneksu do umowy. Postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń nie było spowodowane opieszałością urzędników, ale niewątpliwe był to okres wzmożonej pandemii z powodu COVIDU, co jest informacją powszechnie znaną. Z pewnością brak możliwości bezpośredniego kontakt z Urzędnikami celem ewentualnego wyjaśnienia kolejnych braków wniosku czy ograniczonej obsady urzędów w pewnym zakresie mogły stanowić utrudnienie w realizacji inwestycji.

Oceniając całokształt okoliczności sprawy oraz biorąc pod uwagę proporcję pomiędzy ceną sprzedaży lokalu (ostatecznie 229.242,30 zł) a karą umowną w wysokości 79.047,74 zł, sąd uznał, iż byłaby ona nadmierna. Dlatego sąd uznał za uzasadnione miarkowanie tej kary o 20 %.

Łącznie kwota kary umownej z tytułu opóźnienia w terminie zawarcie umowy przenoszącej własność wynosiła 79.047,74 zł. Uwzględniając 20% miarkowania kary tj. kwotę 15809,54 zł ,należało zasądzić od pozwanej na rzecz powoda tytułem kary umownej kwotę 63.238,20 zł. W pozostałym zakresie powództwo z tego tytułu jako wygórowane a przez to nie zasadne podlegało oddaleniu.

Całkowitemu uwzględnieniu podlegało żądanie zasądzenia odszkodowania w postaci zwrotu kosztów poniesionych w związku z koniecznością zawarcia aneksów do umowy kredytu. W ocenie Sądu powód wykazał, iż zachodzą ustawowe przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej: doszło do szkody w postaci uszczerbku w zasobach pieniężnych powoda które ten musiał przeznaczyć na zawarcie aneksów do umowy kredytu uwzględniających opóźnienie się pozwanego z inwestycją. Ich zawarcie było konieczne w celu uregulowania płatności za budowane przez pozwanego mieszkanie. Doszło do bezprawnego i zawinionego zachowania pozwanego w postaci opóźnienia w wydaniu lokalu mieszkalnego oraz przeniesieniu jego własności. Zachodzi wreszcie związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 par. 1 k.c. tj. gdyby nie opóźnienie pozwanego powód nie musiałby ponosić kosztów aneksowania umowy kredytu. Wysokość odszkodowania 1604,35 zł została w sposób należyty wykazana ich treścią z której wynika, iż powód poniósł koszty sporządzenia aneksów w dochodzonej w niniejszym procesie wysokości.

Wobec powyższego należało powództwo w zakresie odszkodowania uwzględnić w całości i łącznie zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 64.842,55 złotych. Kwotę tą zasądzono z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20 maja 2023 roku do dnia zapłaty na zasadzie art. 481 k.c. Wymagalność roszczenia w tej dacie została wykazana dowodem z wezwania do zapłaty z 21.04.2023r.

Koszty procesu podlegały stosunkowemu rozdzieleniu na zasadzie art. 100 kpc. Powód wygrał proces w 60,10%. Poniósł on koszty procesu w wysokości 10811 zł (5394 zł opłata od pozwu; 5417 zł koszty zastępstwa procesowego wg taryfy); pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego 5417 zł. Łączna wysokość kosztów postępowania wynosiła 16228 zł. Uwzględniając stopień utrzymania się powoda z żądaniem należało zasądzić od pozwanej na jego rzecz kwotę 4336,02 zł. Kwotę tą zasądzono z urzędu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty – na zasadzie art. 98 par. 1 ¹ kpc.

SSO Andrzej Kieć