Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Gmina M. C. wniosła o nakazanie pozwanym A. K., G. K., M. H. i N. T. opuszczenie lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ul. (...) w C.. W uzasadnieniu powódka podała, że umowa najmu z 1 stycznia 2013 roku zawarta z A. K. została wypowiedziana pismem z 23 lutego 2015 roku, gdyż pozwani zalegali z czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela.

Kurator nieznanego z miejsca pobytu N. T. wniósł o oddalenie powództwa.

Na rozprawie w dniu 15 maja 2024 roku pozwana G. K. prosiła o „umożliwienie jej dalszego zamieszkiwania w spornym lokalu”. Potwierdziła, że mieszka z nią A. K. (mąż) i M. H. (syn). Wskazała, że drugi z synów N. T. nie przebywa w spornym lokalu od kilku lat i nie posiada tam swoich rzeczy osobistych. G. K. podniosła, że w marcu 2024 roku jej mąż miał amputowaną nogę i złożyła wniosek o wydanie wobec niego orzeczenia potwierdzającego niepełnosprawność. Dodała jednak, że wskutek fizycznego unieruchomienia męża pozwana uzyskała faktyczny dostęp do jego emerytury, którą zaczęła przeznaczać na spłatę długu mieszkaniowego. Oświadczyła, że wpłaciła tytułem zaległości ponad 10.000 zł, a do tego na bieżąco reguluje opłaty.

Postanowieniem z 19 czerwca 2024 roku Sąd zwolnił adwokat M. B. z obowiązku pełnienia funkcji kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu pozwanego N. T.. Pisemnie oświadczył on, że montuje światłowody w Niemczech, gdzie nie posiada jednak stałego miejsca zamieszkania i wobec tego dla potrzeb sprawy jako adres do doręczeń podał sporny lokal.

Pozwani A. K. i M. H. nie zajęli stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Dnia 1 stycznia 2013 roku Gmina M. C. zawarła z A. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w C. na czas nieoznaczony, zobowiązując się do uiszczania miesięcznego czynszu. W przedmiotowym lokalu A. K. i jego żona G. K. zameldowani są od 1992 roku (małżeństwem są od 1988 roku), a synowie M. H. i N. T. od 1993 roku.

Wskutek wielomiesięcznych zaległości i braku reakcji na wezwanie do zapłaty z 24 września 2014 roku Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w C. pismem z 23 lutego 2015 roku wypowiedział A. K. umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Następnie spółka ta pismem z 29 maja 2015 roku poinformowała A. K., że zajmuje lokal bezpodstawnie i obowiązany jest do zapłaty comiesięcznego odszkodowania w wysokości czynszu.

( dowód: umowa najmu z 1.1.2013r. – k. 11-12; wezwanie do zapłaty z 24.9.2014r. z dowodem doręczenia – k. 13-14; wypowiedzenie z dowodem doręczenia – k. 15-16; pismo z 29.5.2015r. z dowodem doręczenia – k. 17-18; wydruk z bazy ŹRÓDŁO – k. 82; wydruk z bazy PESEL – k. 92-99; przesłuchanie pozwanej – k. 183)

ZGM TBS kierował do wszystkich pozwanych (przede wszystkim jednak do A. K. i G. K.) na przestrzeni lat wezwania do zapłaty. Najpóźniejsze z nich opiewało na kwotę 11.384,27 zł. Korespondencja była odbierana przeważnie przez G. K. albo wracała niepodjęta. Nigdy nie odebrał jej N. T..

Na dzień 30 kwietnia 2024 roku saldo zadłużenia wynosiło ok. 23.000 zł (wliczając w to także te kwoty, które są egzekwowane).

( dowód: wezwania do zapłaty z dowodami doręczeń – k. 19-27, 192-226; zeznania świadka E. C. – k. 182)

A. K. od maja 2020 roku został wyłączony z ewidencji osób bezrobotnych w związku z nabyciem uprawnień emerytalnych. Jego emerytura wynosiła w 2023 roku 2727,32 zł netto (4494,42 zł brutto). Jest ona zajęta na poczet licznych egzekucji komorniczych. G. K. też pobiera emeryturę (1221,91 zł netto). Dodatkowo zatrudniona jest ona na podstawie umowy o pracę. Pozwani nie korzystali z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznego w C..

M. H. do listopada 2022 roku figurował w ewidencji osób bezrobotnych, z której został skreślony wobec podjęcia zatrudnienia. Ima się prac dorywczych. Ma problem z nadużywaniem alkoholu.

A. K. cierpi na cukrzycę, miażdżycę i przerost prostaty. Przeszedł zabieg amputacji palca, ale niedługo później okazało się, że konieczne będzie ucięcie nogi na wysokości powyżej kolana. Pozwany również miał problem z alkoholem, przez co trwonił uzyskiwane środki. Jednak od kiedy stał się niepełnosprawny fizycznie, faktycznie jego emeryturą zaczęła dysponować żona. G. K. dzięki temu była w stanie dokonać spłaty w maju 2024 roku zadłużenia na ponad 10.000 zł. Reguluje także bieżące opłaty za mieszkanie w wysokości 600 zł miesięcznie.

Rodzina nie ma oszczędności ani nie dysponuje innym mieszkaniem, do którego mogłaby się przenieść.

( dowód: pisma ZUS – k. 45-47, 55-58, 71, 74, 126a; pisma PUP – k. 49, 51, 53, 60, 119; pismo MOPS – k. 59; pismo komornika z 8.1.2024r. – k. 130; przesłuchanie pozwanej – k. 183)

N. T. od kilku lat przebywa i pracuje w Niemczech. W spornym lokalu nie posiada rzeczy osobistych.

( dowód: przesłuchanie pozwanej – k. 183; oświadczenie z 20.5.2024r. – k. 235)

Sąd zważył, co następuje:

Pozew nie mógł zostać uwzględniony – i to nawet nie dlatego, że powódka nie wykazała, iż jest właścicielką spornego lokalu mieszkalnego, choć przecież swe roszczenie wyraźnie z tego tytułu wywodziła, opierając się na treści art. 222 § 1 k.c. Od obowiązku wykazania okoliczności tego rodzaju nie zwalniała Gminy bierność pozwanych A. K. oraz M. H., którzy nie zajęli stanowiska w sprawie i co do których zapaść musiał w takiej sytuacji wyrok zaoczny (art. 340 § 1 k.p.c.). W sprawie o opróżnienie lokalu nie stosuje się domniemania prawdziwości twierdzeń pozwu, a wydanie wyroku zaocznego może nastąpić wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego (por. art. 15 ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – t.j. Dz.U. 2023, poz. 725; dalej: u.o.p.l.) – także co do kwestii prawnorzeczowego statusu właściciela po stronie powoda. W postępowaniach o eksmisję nie jest jednak wyłączone stosowanie art. 230 k.p.c. W sprawie czynny udział brała pozwana G. K., pilotująca zresztą sprawy mieszkaniowe w imieniu całej rodziny. Nie kwestionowała ona, by powódka była właścicielem spornego lokalu mieszkalnego. Wobec tego Sąd uznał na podstawie przywołanego wyżej art. 230 k.p.c., że fakt ten został przyznany zgodnie z twierdzeniami pozwu.

To jednak – jak wyżej wskazano – nie mogło uzasadniać rozstrzygnięcia sprawy w kierunku oczekiwanym przez Gminę. Pozwanym „przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą” w rozumieniu art. 222 § 1 k.c.

Zgodnie z art. 680 ¹ § 1 k.c. małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Do zawarcia umowy najmu przez A. K. doszło 1 stycznia 2013 roku. G. K. była wówczas jego żoną. Mieszkali oni od dawna w spornym lokalu i prowadzili wspólne gospodarstwo domowe. Zresztą przyznać powyższe musiała ostatecznie sama powódka w piśmie z 28 maja 2024 roku (k. 190). Powyższe oznaczało zaś, że w prawa i obowiązki najemcy ex lege i bez względu na wolę stron wstąpiła G. K., nawet jeśli nie podpisała się pod umową najmu. Wobec powyższego status najemcy przypisać należało na równi A. K., jak i jego żonie.

Powódka zdecydowała się wypowiedzieć umowę najmu tylko jednemu z najemców – A. K.. Wynikało to z nagłówku pisma i jego treści (zastosowanie liczby pojedynczej, k. 15). Nie można się zgodzić z pełnomocnikiem powódki, gdy twierdziła ona, że wypowiedzenie było w istocie skierowane do wszystkich pozwanych, gdyż prowadzili wspólne gospodarstwo domowe. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie, co potwierdzała tak ustawa (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.) jak i umowa (§ 7 ust. 4). Jeśli zatem intencją powódki było wypowiedzenie umowy także drugiemu z najemców, trzeba było dać temu wyraz w treści dokumentu. Tak się jednak nie stało.

Nie wiadomo też na jakiej podstawie pełnomocnik powódki sformułował tezę, jakoby G. K. uznała skuteczność dokonanego wypowiedzenia, skoro dalej mieszkała (i chce mieszkać) ona w spornym lokalu. Z tych samych względów zresztą wykluczyć trzeba było, że doszło między G. K. a powódką do dorozumianego rozwiązania umowy za zgodą obu stron (co rzeczywiście w przeciwieństwie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nie wymaga szczególnej formy). Pozwana nigdy nie chciała się dobrowolnie wyprowadzać z mieszkania.

Nawiązując zatem w formie podsumowania do słów powódki, to nie pozwani „nie podjęli żadnych kroków w kierunku uregulowania tytułu prawnego do lokalu”, tylko powódka nie zrobiła nic, by wypowiedzieć umowę najmu G. K. – która wciąż zresztą wiąże strony, gdyż zawarta została na czas nieoznaczony.

Prawdą natomiast jest, co sugerował pełnomocnik powódki na rozprawie w dniu 15 maja 2024 roku, że doręczenie pozwanemu odpisu pozwu sporządzonego przez pełnomocnika procesowego może być równoznaczne ze złożeniem mu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Tak na gruncie poprzedniego jeszcze stanu prawnego orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z 11 września 1997 roku (sygn. akt III CZP 39/97), mając przy tym w polu widzenia dwuaktowość czynności wypowiedzenia oraz treść art. 99 § 1 k.c.

Nie można jednak zapominać o najważniejszej rzeczy, a mianowicie, że wypowiedzenie umowy stanowi oświadczenie woli wynajmującego. Mówiąc wprost, by złożyć oświadczenie woli, trzeba najpierw mieć taką wolę. Tak w niniejszej sprawie rozsądnie oceniając sprawę – a od kwestii rozsądku swe rozważania zaczął Sąd Najwyższy w przywołanej wyżej uchwale - nie było. Powódka bowiem w piśmie z 28 maja 2024 r. (k. 189-191) włożyła całkiem sporo wysiłku, by przekonać, że żadne dodatkowe wypowiedzenie nie jest potrzebne, gdyż to dokonane w 2015 roku pozostawało skuteczne względem G. K.. W takiej sytuacji nie sposób wmawiać jednocześnie powódce wolę złożenia oświadczenia (wypowiedzenia umowy najmu pozwem z 2023 roku), której ona przejawić nie chce, skoro konsekwentnie stoi na stanowisku (choćby błędnym), że dokonane przez nią czynności przedsądowe były w całości ważne i skuteczne. Byłoby to sprzeczne z autonomią stron w stosunkach cywilnoprawnych.

Z tych wszystkich przyczyn Sąd uznał, że umowa najmu wobec G. K. na dzień zamknięcia rozprawy wciąż wiąże strony.

W myśl art. 222 § 1 k.c., który zgodnie z pozwem stanowił podstawę roszczenia, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Takie też przesłanki zaistniały, skoro:

- G. K. wciąż ma prawo spornego lokalu używać (art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 680 k.c.),

- A. K., nawet jeśli stracił status najemcy wskutek dokonanego wypowiedzenia, ma prawo do mieszkania na równi z małżonkiem-najemcą (art. 28 ¹ k.r.o.).

- M. H. i N. T. jako dzieci najemcy mieli do tego prawo w związku z dorozumianie zawartą z matką umową użyczenia (art. 710 k.c.), czemu powódka nie mogła się sprzeciwić (art. 688 ² k.c.); Gmina przy tym nie usiłowała nawet wykazać wygaśnięcia użyczenia.

Niezależnie od powyższego warto było dodać jeszcze jedno. Mianowicie zachowanie powódki popierającej pozew pomimo faktu, że G. K. (wskutek przykrych doświadczeń zdrowotnych męża i jego faktycznego unieruchomienia) w toku procesu z dnia na dzień uzyskała faktyczną zdolność do relatywnie szybkiej spłaty długów, co zresztą zaczęła czynić, nosi znamiona działania sprzecznego z zasadami współżycia społecznego i nie korzysta z ochrony (art. 5 k.c.). Okoliczność ta również przemawiała za oddaleniem powództwa.

W ostatnim słowie, nawiązując do sytuacji pozwanego N. T., nadmienić trzeba było, że oddalenie powództwa w jego przypadku usprawiedliwione było dodatkową okolicznością. Nie jest on bowiem w żadnym stopniu posiadaczem lokalu stanowiącego własność powódki. Nie mieszka tam i nie przechowuje swych rzeczy. Nie mógł przesądzać o tym – w oderwaniu od pozostałych okoliczności - sam fakt zameldowania. Powyższe potwierdzały niekwestionowane przez powódkę zeznania G. K.. Co więcej, N. T. na przestrzeni ostatnich lat nigdy nie podejmował korespondencji ze spornego lokalu, co tylko utwierdzało w pozytywnej ocenie wiarygodności zeznań pozwanej. Relacji G. K. nie podważyły zeznania zgłoszonego przez powódkę świadka E. C., która nie posiadała żadnej bliższej wiedzy w tym zakresie; warto odnotować jednak, że i ona, dokonując takiej próby, nie zastała w spornym lokalu pozwanego N. T..

SSR Marcin Szymański