Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2023 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący:	sędzia Dominik Nowicki
Protokolant:	sekretarz sądowy Aleksandra Frąckiewicz

po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2023 r. w Toruniu

na rozprawie

sprawy w postępowaniu w sprawach gospodarczych

z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. (NIP (...))

przeciwko A. J. (NIP (...))

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej A. J. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. kwotę 40.000 zł (czterdzieści tysięcy złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia (...) 2023 roku do dnia zapłaty;

2.  nadaje wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności w zakresie punktu 1 co do kwoty (...);

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę (...) tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. (dalej jako (...) sp. z o.o.”), wniosła o zasądzenie od pozwanej – A. J., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...), kwoty (...) zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 (...) roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, iż w dn. (...) 2021 roku zawarła z pozwaną umowę przedwstępną, na podstawie której pozwana zobowiązała się przenieść na powódkę własność dwóch określonych w umowie działek. Nie doszło jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie, ponieważ pozwana w pewnym momencie uzależniła zawarcie umowy od dodatkowego porozumienia inwestycyjnego. Powódka podkreśliła przy tym, iż o konieczności zawarcia osobnego porozumienia nie wspominała ani umowa przedwstępna, ani też jakiekolwiek inne ustalenia stron – był to więc samowolny, odgórnie narzucony przez pozwaną warunek. Pomimo tego, strony prowadziły dalsze rozmowy w celu wykonania umowy przedwstępnej. W dn. 21 (...) r., pozwana poinformowała powódkę o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, a to z uwagi na nieuzyskanie od banku oświadczenia w przedmiocie zgody na wyłączenie działek spod obciążenia w postaci hipoteki łącznej. Powódka kwestionuje prawdziwość przyczyn tego odstąpienia i w konsekwencji jego skuteczność. Sam już fakt takiego bezzasadnego odstąpienia sugerował powódce, iż pozwana nie wykona umowy przedwstępnej w rozumieniu art. (...) k.c., jednak wciąż mając wolę zawarcia umowy, wezwała pozwaną do stawiennictwa u notariusza w dn. 30 (...) 2023 r. Pozwana nie stawiła się na spotkaniu, wobec czego zostało skierowane do pozwanej pismo zawierające oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy z jednoczesnym żądaniem zapłaty dwukrotności zadatku. W ocenie powódki, pozwana nie wykonała umowy przedwstępnej, wobec czego powódce przysługuje roszczenie o zapłatę równowartości dwukrotności wpłaconego na rzecz pozwanej zadatku.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w części przewyższającej kwotę (...) zł oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu.

W uzasadnieniu swego stanowiska pozwana wskazała, że jedynie na skutek postawy przedstawiciela powódki nie zwróciła jej zadatku. Ponadto zaś podnosiła, że skoro nie została uzyskana od banku zgoda na odłączenie przedmiotowych działek, to złożone przez pozwaną w (...) roku odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży uznać należało za skuteczne. W konsekwencji umowa uległa wówczas rozwiązaniu, zaś dalsze oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy było bezprzedmiotowe. Pozwana wskazywała również, że jej pośrednicy przekazywali informacje o dodatkowym porozumieniu wszystkim potencjalnym nabywcom. Powódka nie zgłaszała sprzeciwu wobec koncepcji porozumienia, przeciwnie – strony prowadziły w tym zakresie dalsze negocjacje przez prawie cały 2022 rok. Pozwana zaprzeczyła jakoby istniała korelacja pomiędzy ceną nabycia działek a ceną za jakiekolwiek transporty ziemi do miejscowości G.. Cena ustalona przez strony była ceną rynkową i nie była związana z żadnymi pracami. Kwestionowano przy tym także znajdujące się na fakturach adnotacje powódki o kompensacie i wzajemnych rozliczeniach.

Sąd ustalił, co następuje:

(...) w C. (dalej jako (...) sp. z o.o.”) stanowi spółkę-córkę spółki (...) sp. z o.o.

Dowód : fakty bezsporne

W sierpniu 2020 roku (...) sp. z o.o. nawiązała kontakt z M. J. (1), mężem A. J., w celu nabycia przez spółkę określonych działek. Doszło wówczas do spotkania K. P. (1), z ramienia spółki, oraz M. J. (1) i P. G. (1) z drugiej strony. Ustalono następnie, że dojdzie do nabycia działek, co jednocześnie powiązano z transportem materiału sypkiego, ponieważ M. J. (1) zależało na uzyskaniu ziemi na podwyższenie terenu. Spółka (...) sp. z o.o. miała taniej wozić piasek, zaś M. J. (1) miał taniej sprzedać działki. Przy tym, M. J. (1) zlecił spółce dokonanie rozbiórki i przekruszenie materiału pochodzącego z tzw. bazy w G. (...), tj. wcześniejszej siedziby gospodarstwa (zespołu budynków) M. J. (1). Z jednej strony, cena za m ^{( 2)} działki miała być niższa z uwagi na niższą cenę sprzedaży piasku, z drugiej zaś, cena z faktur miała być zaliczona na poczet sprzedaży nieruchomości. Dostawami piasku miała zostać spłacona cena działki.

Dowód : zeznania K. P., k. 155, 00:38:46-00:46:10, 155v, 01:10:34; zeznania M. J., k. 156, 01:31:16; zeznania M. G., k. 176, 00:38:08; zeznania P. G., k. 176v, 01:00:30

W okresie między wrześniem a (...) roku usługi transportu ziemi formalnie na rzecz A. J. (M.-A. J. A.) świadczyła spółka (...) sp. z o.o., zaś kwoty uzyskane z faktur za ten okres nie zostały przeznaczone na rozliczenie działek. W okresie od (...) roku, to spółka (...) dostarczała ziemię oraz piasek, przy tym także pochodzące z kruszenia gruzu w bazie w G. (...). Faktury za te usługi miały zostać rozliczone z ceną działek na zasadzie kompensaty. Na fakturach wystawionych przez spółkę w okresie między (...) znajdowała się adnotacja „Rozliczenie zgodne z Aktem Notarialnym (...) r. Forma płatności – kompensata”. Pracownica A. J. miała odgórne wytyczne, że faktury będą rozliczane w drodze kompensaty.

Dowód : faktury, k. 93-95; zeznania K. P., k. 155, 00:46:10; zeznania M. B., k. 155, 00:28:01-00:29:40; faktury, k. 126-132; zeznania M. G., k. 176, 00:32:13, 00:41:04

W dn. (...) r., A. J. oraz (...) sp. z o.o., zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w postaci dwóch działek oraz udziału wynoszącego 2/20 w trzeciej działce, które to trzy działki miały zostać wyodrębnione z (...), położonej w miejscowości G., stanowiącej własność A. J.. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony na dzień 30 (...) r. Strony postanowiły, że ceny sprzedaży dwóch działek będą iloczynem powierzchni każdej z tych działek oraz (...) ^{( )}. Natomiast cena sprzedaży udziału wynoszącego 2/20 części we własności trzeciej działki wynosić będzie (...) zł. W umowie określono, iż (...) do dn. (...) 2021 r. wpłaci na rzecz sprzedającej zadatek w kwocie (...) zł. Wskazano także, że zadatek ten ma takie znaczenie, iż w razie niewykonania przedmiotowej umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Dowód : umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, k. 9-17

(...) sp. z o.o. była jedną z pierwszych potencjalnych nabywczyń nieruchomości.

Dowód : zeznania P. G., k. 177, 01:10:53

(...) sp. z o.o. uiściła zadatek.

Dowód : fakt bezsporny

Działka o nr. (...) uległa następnie podziałowi na działki o nr. (...) i (...).

Dowód : fakty bezsporne

(...) sp. z o.o., A. J. sprzedawała działki także innym podmiotom. Sposób, w jaki (...) sp. z o.o. i A. J. określiły swe wzajemne zobowiązania w umowie przedwstępnej był standardowy – jedyne, co wyróżniało tę konkretną transakcję to sposób zapłaty przez kupującą. Sposobem zapłaty miał być bowiem materiał pod budowę dróg, który miała dostarczyć (...) sp. z o.o. w zamian za korzystne ceny sprzedaży działek. Cena działek byłaby wyższa gdyby nie transporty ziemi i kruszenie bazy wG. (...)

Dowód : zeznania P. G., k. 176v, 01:00:30, k. 177, 01:19:25

Ani w umowie przedwstępnej, ani w jakichkolwiek negocjacjach pomiędzy stronami na przestrzeni kilkunastu miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej nie ustalano konieczności zawarcia przez strony dodatkowego porozumienia obejmującego współfinansowanie przez kupującą inwestycji drogowej, energetycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz urządzenia terenów zielonych.

Dowód : kserokopia wiadomości (...), k. 21-22; zeznania P. G., k. 177, 01:10:53

Kwestia konieczności zawarcia dodatkowego porozumienia pojawiła się między stronami dopiero w dn. 8 (...) 2022 r., kiedy to pracownica A. J., P. P. (1), w wiadomości e-mail skierowanej do (...) sp. z o.o. zapytała, czy P. G. (1) przesyłał spółce to porozumienie. Wcześniej nie było mowy o takim porozumieniu.

Dowód : kserokopia wiadomości (...), k. 20; zeznania K. P., k. 155v, 00:46:10

P. G. (1) od samego początku, kiedy otrzymał projekt porozumienia od P. P. (1), kwestionował zasadność tego porozumienia i komunikował ten sprzeciw, uznając, że prowadziłoby to do wzrostu ceny działki o kilkadziesiąt procent i powiększenia kosztów inwestycji. Nie przekazał (...) sp. z o.o. projektu tego porozumienia.

Dowód : zeznania P. G., k. 177, 01:10:53-01:16:12, k. 177v, 01:29:39

W okresie między marcem a grudniem 2022 roku, P. P. (1) kierowała do K. P. (1) wiadomości e-mail, w których prosiła o ustosunkowanie się do kwestii zgody na zawarcie porozumienia. K. P. (1) nie zgadzał się na warunki porozumienia, chciał jedynie uiścić pozostałą do zapłaty cenę nieruchomości. Wola zakupu nieruchomości była podtrzymywana przez K. P. (1) jeszcze w kwietniu (...) roku.

Dowód : kserokopie wiadomości e-mail, k. 18, 87-92

A. J. nie zwracała się do banku z wnioskiem o zwolnienie działek spod obciążenia hipotecznego. Nie zdarzyło się wcześniej, aby bank odmówił sprzedającej zwolnienia nieruchomości spod obciążenia hipotecznego.

Dowód : zeznania N. J., k. 154v, 00:08:50

W piśmie z dn. 21 (...) 2022 r., M. J. (1), powołując się na pełnomocnictwo uzyskane od A. J., oświadczył o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej z (...) sp. z o.o.

Dowód : oświadczenie, k. 83

W (...) roku kolega Ż. M. (1) znalazł ofertę sprzedaży działek o nr. (...) i (...). Nawiązany został kontakt z A. J. poprzez P. P.. Ż. M. (1) uiściła zadatek w kwocie (...) zł. W dn. 27(...) 2023 r. doszło do sprzedaży działek. Ponadto Ż. M. (1) zawarła ze spółką (...) porozumienie inwestycyjne.

Dowód : zeznania Ż. M., k. 175v, 00:08:45-00:29:09

W piśmie z dn. 13 (...) 2023 r., (...) sp. z o.o. oświadczyła o nieuznaniu oświadczenia sprzedającej o odstąpieniu od umowy za skuteczne z uwagi na brak podstaw faktycznych i prawnych. Jednocześnie, wyznaczyła termin 30 (...) 2023 r. jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dowód : odpowiedź na pismo, k. 57-58

W dn. 30 (...)2023 r. w kancelarii notarialnej notariusza – E. W., w T., stawił się K. P. (1). W kancelarii nie stawiła się A. J..

Dowód : akt notarialny, k. 59-60

W piśmie z dn. 3 (...)2023 r. spółka (...) sp. z o.o. oświadczyła o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i wezwała sprzedającą do zapłaty kwoty (...) zł w terminie do dn. 11 (...)2023 r.

Dowód : odstąpienie, k. 62-64

W piśmie z dn. 13 (...) 2023 r., sprzedającą zakwestionowała odstąpienie z dn. 3 (...) 2023 r. i odmówiła zapłaty podwójnej kwoty zadatku.

Dowód : pismo, k. 65

Sąd zważył, co następuje:

Przedstawiony powyżej stan faktyczny sąd ustalił na podstawie bezspornych między stronami twierdzeń o faktach, jak również dowodów z dokumentów, znajdujących się w aktach sprawy, które po myśli art. 243 ² k.p.c. stanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia, nadtodopuszczając dowód z zeznań świadków (zeznania N. J., k. 154v; zeznania M. B., k. 155; zeznania K. P., k. 155; zeznania M. J., k. 156; zeznania P. P., k. 157; zeznania Ż. M., k. 175v; zeznania M. G., k. 176; zeznania P. G., k. 176v-177).

Odnośnie faktów, które zostały ustalone na podstawie twierdzeń o nich bezspornych, należy wskazać, że dotyczyły one faktów w postaci uiszczenia przez powódkę zadatku oraz numeracji działek powstałych z podziału działki wskazanej w umowie przedwstępnej sprzedaży.

Przedłożone przez strony dokumenty prywatne nie budziły żadnych wątpliwości, a nadto nie zostały w toku postępowania obalone domniemania wynikające z art. 245 k.p.c. – domniemanie autentyczności oraz domniemanie, że osoba, która podpisała dany dokument, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.

Odnosząc się do dowodów z zeznań świadków należy wskazać, co następuje:

a.  zeznania N. J. były wiarygodne w całości jako spójne wewnętrznie oraz zewnętrznie, korespondowały one zarówno z zebranymi w sprawie dokumentami, jak i zeznaniami świadków, w tym P. G., ich treść nie budziła wątpliwości, nie znaleziono więc podstaw do zakwestionowania ich wiarygodności,

b.  zeznania M. B. były wiarygodne w całości jako spójne wewnętrznie oraz zewnętrznie, ich treść nie budziła wątpliwości, stąd też nie znaleziono podstaw do zakwestionowania ich wiarygodności,

c.  zeznania K. P. były wiarygodne w całości jako szczegółowe, a przy tym spójne wewnętrznie oraz zewnętrznie, ich treść nie budziła żadnych wątpliwości. Oczywiście, sąd przy ocenie tychże zeznań miał na uwadze, iż świadek ten jest prokurentem powódki, a więc bezpośrednio zainteresowanym w sprawie. Natomiast należy podkreślić, że treść złożonych zeznań w perspektywie pozostałego w sprawie materiału dowodowego nie pozwoliła przyjąć, że jakieś osobiste nastawienie świadka rzutowało na prawdziwość jego zeznań. Przeciwnie, zeznania te są wprost odzwierciedleniem dołączonych do sprawy dokumentów, w tym kserokopii e-mail, jak i też korespondują z zeznaniami N. J., M. B. oraz P. G.. Podkreślenia wymaga, iż świadek miał wyjątkową, bo szczegółową wiedzę na temat danych transakcji między stronami, wzajemnych powiązań między nimi, co pozwoliło sądowi na dokonanie w sprawie w tym zakresie dokładnych ustaleń faktycznych. Nie znaleziono przy tym podstaw do tego, aby kwestionować prawdziwość tych zeznań,

d.  zeznania M. J. zasługiwały na uwzględnienie jedynie w części. Należy po pierwsze wskazać, iż podobnie jak w przypadku zeznań K. P., także analiza zeznań tego świadka wymagała uwzględnienia przez sąd zainteresowania świadka w uzyskaniu konkretnego, korzystnego (w tym przypadku dla pozwanej) rozstrzygnięcia. Świadek ten był bowiem, jak już nadmieniano, mężem pozwanej. Wskazać dalej należy, że sąd nie dał wiary świadkowi, iż powódka miała świadomość, że zostanie zawarte dodatkowe porozumienie i że rozmowy w tym zakresie miały miejsce jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej – stoi to bowiem w sprzeczności z zeznaniami K. P. oraz P. G., jak również wiadomościami e-mail z (...) roku, jak i treścią samej umowy przedwstępnej, z których to dowodów bezsprzecznie wynika, że do (...) roku kwestia porozumienia nie była w ogóle poruszana, nie wciągnięto jej także do samej umowy. P. G., a więc pomysłodawca całego projektowanego osiedla w G. (...), sam był zaskoczony tym porozumieniem i wolą wiązania transakcji nabycia ziemi z zawarciem tego porozumienia i temu oponował. Nieprawdą jest więc, aby strony porozumiały się w tym przedmiocie lub by w ogóle temat ten był poruszany w okresie przed (...) roku. W pozostałym zakresie zeznań świadek przedstawiał fakty albo w sposób zgodny z resztą materiału dowodowego lub też przedstawiał własne oceny, niepoddające się ocenie w kategoriach prawdy lub fałszu, tak więc w tym pozostałym zakresie sąd uznał zeznania świadka za wiarygodne, aczkolwiek zaznaczyć należy, że nie wniosły one do sprawy szczególnej merytorycznej treści,

e.  zeznania P. P. zasługiwały jedynie na częściowe uwzględnienie. Sąd nie dał wiary świadkowi w zakresie, w jakim wskazywała ona, że projekt porozumienia był przekazywany powódce już przez P. G., bowiem przeczą temu kserokopie wiadomości e-mail z (...) roku oraz zeznania samego P. G., z których wynika, że ten porozumienia takiego nie przesyłał. W pozostałym zakresie, zeznania świadka nie budziły wątpliwości, więc zostały uznane za wiarygodne, ale ich wartość dla ustaleń faktycznych w sprawie ostatecznie nie okazała się znacząca,

f.  zeznania Ż. M. zasługiwały na uwzględnienie w całości jako dowód wiarygodny – zeznania były bowiem spójne wewnętrznie i zewnętrznie, w tym z zeznaniami P. P.. Nie znaleziono podstaw do zakwestionowania wiarygodności zeznań świadka,

g.  zeznania M. G. były wiarygodne w całej rozciągłości, stąd też w takiej mierze zostały uwzględnione. Świadek miał wiedzę w przedmiocie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy – świadek pracował bowiem nad przygotowaniem działek w G. (...) pod sprzedaż. M. G. widziała więc i analizowała dokonywane transporty ziemi i wykonywane roboty drogowe, miała także wiedzę o rozliczeniach stron. Zeznania te były jasne i spójne wewnętrznie. Były one także spójne zewnętrznie, tj. w szczególności z przedłożonymi przez powódkę fakturami,

h.  zeznania P. G. zasługiwały na uwzględnienie w całości, nie znaleziono bowiem podstaw do ich zakwestionowania w którejkolwiek części. W szczególności, nie stanowiło takiej podstawy rzekome osobiste, negatywne nastawienie świadka do strony pozwanej, co zarzucał świadkowi pełnomocnik tej strony. Otóż, należy podkreślić, że świadek bynajmniej nie odwoływał się do swoich subiektywnych sądów lub ocen – wypowiadał się jedynie o faktach, a robił to, o czym mowa niżej, w sposób klarowny, przejrzysty, dobitny. Rozstrzygnąwszy kwestię obiektywizmu świadka należy w dalszej kolejności podkreślić, że świadek ten pełnił kluczową rolę w zakresie projektowym i rozbudowy osiedla, którego części dotyczyła przedmiotowa umowa przedwstępna. Świadek jest bowiem autorem projektu i zajmował się całością spraw administracyjnych, nadzorował w tym kwestie związane ze zbywaniem różnych działek pozwanej, w tym także działek objętych umową. Jasne jest więc, że tak jak K. P. i M. J., także ten świadek posiadał szczegółową, kluczową wiedzę zarówno o początkach współpracy między stronami, jak i jej rozwoju na przestrzeni lat, do połowy (...) roku, kiedy to zakończył współpracę z pozwaną. Świadek miał także szczegółową wiedzę w zakresie samej umowy przedwstępnej, ale też i porozumienia inwestorskiego. Analizując treść zeznań wskazać należy zaś, że były one dokładne i drobiazgowe, ale też jasne i przejrzyste. Uznać je więc należało za spójne wewnętrznie. Nadmienić jedynie można, że kwestia daty zakończenia współpracy z pozwaną ostatecznie została sprostowana przez świadka i określono ją na czerwiec (...) roku, w miejsce początkowej daty czerwca (...) roku. Należy dalej wskazać, że zeznania te były także spójne zewnętrznie – korespondowały one z zeznaniami N. J. i K. P. oraz dowodami z dokumentów, w tym kserokopiami wiadomości e-mail z (...) 2022 roku. Nie korespondowały one jedynie w części z zeznaniami P. P. oraz M. J., ale wskazywano już wyżej, że w tych częściach zeznania tych świadków zostały uznane za niewiarygodne. Świadek wyjaśnił bowiem sądowi swój sprzeciw wobec porozumienia i swą motywację w tym zakresie. Świadek wskazywał także, że fakt wprowadzenia tego porozumienia rzutował bezpośrednio na zaprzestanie współpracy zawodowej z pozwaną (była to jedna z przyczyn). Tym samym za prawdziwe należy uznać jego zeznania, iż nie przesyłał powódce treści porozumienia, a tym samym nieprawdziwe były zeznania P. P. oraz M. J. wskazujące, że świadek to porozumienie przekazywał powódce i że miała ona o nim wiedzę przed marcem (...) roku.

Spór między stronami powstał na tle zawartej między nimi umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i wzajemnych rozliczeń stron w tym zakresie w powiązaniu z innymi usługami, jakie powódka świadczyła na rzecz pozwanej oraz jej męża w związku z transportem materiału sypkiego i rozbiórką budynków gospodarstwa. Umowa przyrzeczona nie doszła do skutku, a nieruchomość objęta umową przedwstępną została sprzedana innemu podmiotowi. Spór sprowadza się ostatecznie do oceny tego, czy powódce przysługiwało roszczenie o zapłatę podwójnej kwoty zadatku w oparciu o ustalenie, że do niewykonania umowy doszło przez pozwaną.

Podstawę normatywną w sprawie stanowią następujące przepisy:

a.  art. (...) § 1 i 2 k.c. oraz art. (...) k.c. w kontekście trwania oraz wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości,

b.  art. (...) § 1 i 3 k.c. w kontekście odstąpienia przez powódkę od umowy i roszczenia o zapłatę podwójnej kwoty zadatku.

I tak, zgodnie z art. (...) § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. W myśl zaś § 2 tego przepisu, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie natomiast z art. (...) k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W myśl zaś art. (...) § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Po myśli zaś § 3 tego przepisu, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, należy w pierwszej kolejności wskazać, że przedmiotowa umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Po drugie, strony ustaliły w umowie termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 (...) 2022 r. (w § 2.1.) Bezsprzecznie zaś umowa przyrzeczona w ogóle nie została zawarta, a tym samym oczywiście należało uznać, że nie została zawarta w terminie określonym w umowie przyrzeczonej, tj. termin ten upłynął bezskutecznie. Pytanie, które należało na samym początku zadać było więc takie, czy wobec powyższego, należało uznać, że umowa przedwstępna wraz z bezskutecznym upływem 30 (...) 2022 r. uległa wygaśnięciu, czy też trwała dalej (a zatem, czy strony w ogóle mogły od umowy odstąpić po upływie tego terminu). W ocenie sądu, należało uznać, że bezskuteczny upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego z umowy przedwstępnej, lecz łączy się z powstaniem skutków przewidzianych w art. 390 k.c. Upływ terminu (art. 110 i n. k.c.) uzgodnionego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu rocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o odszkodowanie, jak i roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej o zwrot zadatku (uchwała SN z dn. 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 102/06). Innymi słowy, w ocenie sądu, pomimo bezskutecznego upływu oznaczonego w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna nie wygasła. Skoro zaś umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego, to umowa ta miała tzw. silniejszy skutek, tzn. strony mogły dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.) Można więc było rozważać skuteczność złożonych przez strony po dacie 30 (...) 2022 r. odstąpień i wreszcie – żądania zwrotu podwójnej kwoty zadatku (art. 394 § 1 k.c.). Ale jednocześnie co należy podkreślić, skoro w umowie przedwstępnej określono termin zawarcia umowy przyrzeczonej na (...)2022 roku to w ocenie sądu, okoliczność wykonania umowy należało oceniać wg stanu na dzień 30 (...) 2022 roku. Innymi słowy, należało ocenić, która ze stron umowy przedwstępnej odpowiadała za niewykonanie umowy przedwstępnej w dacie terminu umowy przyrzeczonej i za późniejszą zwłokę w tym zakresie.

Odnosząc się do odstąpienia sprzedającej od umowy, tj. odstąpienia z dn. 22 (...) r. to należy wskazać, że odstąpienie to było bezzasadne w świetle art. 394 § 1 i 3 k.c., a zatem bezskuteczne. Pozwana dowodziła skuteczności odstąpienia wskazując, że z jednej strony – umowa została niewykonana na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (brak zgody banku), z drugiej zaś strony – że umowa została niewykonana na skutek okoliczności, za którą odpowiedzialność ponosi powódka. Po pierwsze więc, należy wskazać, że z dowodów w sprawie wynika bezsprzecznie, że sprzedająca w ogóle nie występowała do banku o udzielenie zgody na wyłączenie nieruchomości spod obciążenia hipotecznego. Świadkowie wskazywali, że bank w tym zakresie nie robił żadnych problemów. A zatem należało ocenić, że ten powód odstąpienia od umowy był w istocie rzeczy fikcyjny. Tym bardziej, że w dwa miesiące po odstąpieniu od umowy, sprzedająca zawarła z innym podmiotem – p. Ż. M. (1), umowę sprzedaży tej nieruchomości, gdzie uzyskana została od banku potrzebna zgoda. Po drugie, co zaś tyczy się okoliczności odmowy zawarcia przez strony dodatkowego porozumienia, to w ocenie sądu także ten argument był bezzasadny. Przesłuchani w sprawie świadkowie, poza niewiarygodnymi w tej części świadkami w osobach P. P. oraz M. J., jak również dowody z dokumentów, wskazywały wprost, że tego porozumienia w ogóle nie przewidywano w (...) 2020 roku, kiedy strony nawiązywały współpracę, jak i w (...) 2021 roku, kiedy zawierana była umowa przedwstępna. W rzeczywistości porozumienie to zostało przedłożone dopiero w (...) 2022 roku, a zatem na krótko przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym stanie rzeczy brak było podstaw do uznania złożonego oświadczenia o odstąpieniu za skuteczne. Nie było więc podstaw do tego, aby uznać, że do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Ponadto, warto zwrócić uwagę na to, że zgodnie z zastrzeżeniem umownym w umowie przedwstępnej i art. 394 § 1 k.c., jeśli pozwana twierdziła, że do niewykonania umowy doszło przez powódkę (a tak twierdziła w toku postępowania), to przecież mogła otrzymany zadatek zachować. Tego jednak nie zrobiła – przeciwnie, przecież uznała powództwo w tym zakresie, domagając się od powódki jedynie skorygowania wystawionej uprzednio faktury.

Powyższe prowadzi do wniosku, iż brak jest podstaw do uznania, że umowa przedwstępna została niewykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (ponieważ bank niemal na pewno udzieliłby zgody na wyłączenie nieruchomości spod obciążenia, a pozwana bezpodstawnie zaniechała wystąpienia o taką zgodę). Po drugie zaś, sąd ocenił, że brak jest podstaw do uznania, że umowa została niewykonana przez powódkę (kwestia zawarcia porozumienia nie była objęta wzajemnymi ustaleniami stron umowy przedwstępnej, więc powódka nie miała w tym zakresie żadnego obowiązku). Pozostała więc do ustalenia tylko kwestia tego, czy umowa nie została wykonana przez pozwaną, które to założenie legło u podstaw odstąpienia przez powódkę od umowy i zgłoszonego w pozwie roszczenia. Stwierdzić zatem należy, że do odstąpienia przez powódkę od umowy doprowadziła bezpośrednio okoliczność niestawiennictwa pozwanej w (...) 2023 roku na spotkaniu w kancelarii notarialnej, gdzie miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. I oczywiście okoliczność ta jest jednym z elementów składających się na ogólną negatywną oceną pozwanej co do woli wykonania przez nią przedmiotowej umowy. Jednak najistotniejsze jest to, że jeszcze przed tym spotkaniem nieruchomości objęte umową przedwstępną zostały przez pozwaną zbyte. Do zbycia nieruchomości doszło już w (...) roku, więc po tej dacie sprzedaży nieruchomości, nie mogło już dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. To oznacza, że umowa przedwstępna nie mogła już zostać wykonana, także więc w dacie (...) 2023 r. Poza materią sporu jest ocena motywacji pozwanej odnośnie zbycia nieruchomości podmiotowi innemu niż powódka (zwrócić jedynie wypada uwagę w tym miejscu na uiszczoną przez Ż. M. wyższą kwotę zadatku, cenę za m ^{( 2)}, brak konieczności kompensaty). Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 30 maja 2006 r., sygn. akt IV CSK 66/06 (judykat odnotowany przez powódkę), zawarte w art. 394 k.c. określenie „niewykonanie umowy przez jedną ze stron” jest znaczeniowo zbliżone do występującego w art. 390 § 1 k.c. pojęcia „uchylania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Przy tym, subiektywny element zawarty w sformułowaniu „uchyla się” wskazuje na to, że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem. Uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może być następstwem „uchylenia się” od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.), przez które należy rozumieć także samą zwłokę zobowiązanego. Jak ponadto wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 15 kwietnia 2003 r., sygn. akt V CKN 74/01, tej stronie, która była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyraziła wobec drugiej strony wolę jej zawarcia nie można zarzucać uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej (niewykonania zobowiązania). W ocenie sądu, okoliczności sprawy przekonują do oceny, że pozwana nie wykonała zawartej z powódką umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, doprowadzając do tego, że umowa przyrzeczona nie została zawarta tak w terminie oznaczonym w umowie, jak i w czasie późniejszym. To zaś oznacza, iż w świetle art. 394 § 1 k.c., powódka mogła od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższe od zadatku, który sama dała. Zatem skoro powódka od umowy w istocie odstąpiła, to roszczenie powódki zasługiwało na uwzględnienie zarówno co do zasady, jak i wysokości.

Co zaś tyczy się roszczenia odsetkowego, to powódka żądała zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty roszczenia głównego od dnia 12 (...) 2023 r., który to dzień był dniem następnym po terminie zapłaty wskazanym w wezwaniu do zapłaty z dn. 3 (...) 2023 r. W ocenie sądu, w tej dacie pozwana w istocie znajdowała się już w stanie opóźnienia (art. (...) k.c.), tak więc również roszczenie odsetkowe zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Wobec powyższego, w punkcie 1. sentencji wyroku, sąd na podstawie art. 394 § 1 oraz art. 481 § 1 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę (...) zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dn. 12 (...) 2023 r. do dnia zapłaty.

Wskazać dalej należy, że zgodnie z art. 333 § 1 pkt 2 k.p.c., sąd z urzędu nada wyrokowi przy jego wydaniu rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli zasądza roszczenie uznane przez pozwanego. W odpowiedzi na pozew pozwana niewątpliwie uznała roszczenie w zakresie kwoty (...) zł, której zwrotu rzeczywiście nie kwestionowała, o czym była mowa powyżej. Zatem w punkcie 2. sentencji wyroku, sąd nadał wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności w zakresie punktu 1 co do kwoty (...) zł.

W przedmiocie kosztów procesu należy wskazać, że po myśli art. 98 § 1 k.p.c., strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W niniejszej sprawie:

⚫

powódka uiścił od pozwu opłatę w kwocie (...) zł zł (k. 8), stanowiącej (...) wartości przedmiotu sporu (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.),

⚫

uiszczona została także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie (...)zł (k. 7),

⚫

zgodnie zaś z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dn. 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, stawka radcowska przy wps powyżej (...). Pełnomocnik powódki złożył wniosek o zasądzenie dwukrotności tej stawki. Zgodnie natomiast z § 15 ust. 3 rozporządzenia, opłatę w sprawach wymagających przeprowadzenia rozprawy ustala się w wysokości przewyższającej stawkę minimalną, która nie może przekroczyć sześciokrotności tej stawki, ani wartości przedmiotu sprawy, jeśli uzasadnia to: 1) niezbędny nakład pracy radcy prawnego, w szczególności poświęcony czas na przygotowanie się do prowadzenia sprawy, liczba stawiennictw w sądzie, w tym na rozprawach i posiedzeniach, czynności podjęte w sprawie, w tym czynności podjęte w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu; 2) wartość przedmiotu sprawy; 3) wkład pracy radcy prawnego w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie; 4) rodzaj i zawiłość sprawy, w szczególności tryb i czas prowadzenia sprawy, obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego lub biegłych sądowych, dowodu z zeznań świadków, dowodu z dokumentów, o znacznym stopniu skomplikowania i obszerności. Przedmiotowa sprawa nie była sprawą szczególnie zawiłą, ale nie była też sprawą prostą i wymagała od pełnomocnika podjęcia rzeczywiście aktywnego zaangażowania w sprawie, a więc poczynienia istotnego wkładu pracy. Natomiast tok rozumowania i przedstawiona argumentacja pełnomocnika była i pozostała spójna i trafna. Sąd może zasądzić stawkę do jej sześciokrotności, pełnomocnik zaś wnosił jedynie o dwukrotność. W tym też wymiarze sąd przychylił się do wniosku powódki.

Suma kosztów procesu wyniosła (...)zł. Pozwana przegrała proces w całości. W tym stanie rzeczy, w punkcie (...), sąd na podstawie wskazanych wyżej przepisów, zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę (...) zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.