Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 stycznia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	asesor sądowy Paweł Kamiński
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Karolina Kotowska

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2025 r. w Toruniu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T.

przeciwko J. N. i L. N.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanej L. N. aby opuściła, opróżniła i wydała powodowi (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w T. lokal mieszkalny oznaczony numerem (...), położony w T., przy ul. (...);

II.  umarza postępowanie w stosunku do pozwanego J. N.;

III.  przyznaje pozwanej L. N. prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy;

IV.  odstępuje od obciążenia pozwanej kosztami procesu.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 31 lipca 2024 roku (data nadania) powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. wniósł o nakazanie pozwanym L. N. i J. N., aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...) w T. oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powód jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się lokal mieszkalny nr (...) oraz pomieszczenie piwniczne. Pozwani byli najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...), zaś umowa najmu lokalu obowiązywała do dnia 28 lutego 2024 roku. W dniu 29 maja 2024 roku powód wysłał do pozwanych pierwsze wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu i zapłaty zaległości w płatnościach czynszu od marca 2024 r. do maja 2024 r. Powód wskazał, że pozwani powinni opuścić lokal mieszkalny w dniu 11 czerwca 2024 roku. Pozwani w odpowiedzi na wezwanie powoda odpowiedzieli, że nie mają zaległości w płatnościach odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i nie zamierzają bezprawnie zajmowanego lokalu opuścić.

W odpowiedzi na pozew (k. 131-132) pozwani wskazali, że dokonują płatności za lokal w terminie, lecz aktualni właściciele nieruchomości poinformowali ich o podniesieniu kwoty czynszu do bardzo wysokiej kwoty. Zdaniem pozwanych powód składał im dziwne propozycje dotyczące sprzedaży lokalu, w którym mieszkali wraz z nimi. Pozwani wskazali, że czują się szykanowani, a inni lokatorzy budynku nie są niepokojeni. Pozwani dodali, że są osobami wiekowymi, a L. N. ma orzeczenie o całkowitej niezdolności do samodzielnej egzystencji. Pozwani wskazali też, że złożyli wniosek o przyznanie im lokalu do Urzędu Miasta T., ale nie wiedzą czy otrzymają prawo do lokalu. Pozwani zaznaczyli też, że są emerytami i nie mają żadnych dodatkowych źródeł dochodu.

Postanowieniami z dnia 3 grudnia 2024 roku (k. 182-185) sąd oddalił wnioski pozwanych o ustanowienie pełnomocnika z urzędu.

Na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 roku pozwana L. N. okazała odpis skrócony aktu zgonu J. N., który zmarł 9 stycznia 2025 roku. W reakcji na tę wiadomość pełnomocnik powoda oświadczył, że cofa pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w stosunku do J. N.. Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił, co następuje:

Lokal mieszkalny nr (...) położony w T. przy ul. (...) stanowi własność powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T.. Powód jest współwłaścicielem nieruchomości w postaci działki o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,0307 ha położonej w T. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Udział we własności powoda wynosi (...) części. Na nieruchomości posadowiony jest budynek położony przy ul. (...), w którym znajdują się lokale mieszkalne. Pozostałe udziały w nieruchomości wspólnej należą do właścicieli wyodrębnionych lokali nr (...) w budynku przy ul. (...). Lokal mieszkalny numer (...) nie został wyodrębniony. Powód właścicielem nieruchomości, w której znajduje się lokal numer (...) przy ul. (...) stał się na mocy umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2024 roku.

Fakty bezsporne, a nadto

dowód: umowa sprzedaży w formue aktu notarialnego Repertorium A numer (...) z dnia 28 czerwca 2024 r. – k. 69-85, informacja wynikająca z elektronicznej księgi wieczystej (...) dostępna powszechnie na stronie internetowej: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Pozwani byli najemcami lokalu nr (...) położonego na parterze budynku przy ul. (...) w T. na mocy umowy najmu zawartej w dniu 17 lutego 2020 roku przez J. N. ze Zrzeszeniem (...) w T., które na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właściciela nieruchomości było zarządcą budynku położonego w T. przy ul. (...). Umowa najmu przewidywała także prawo najemców do używania pomieszczenia przynależnego znajdującego się poza lokalem. W paragrafie 8 umowy najmu wskazano, że oprócz najemcy lokalu w lokalu może zamieszkiwać także L. N.. Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do dnia 28 lutego 2021 roku. W dniu 26 lutego 2021 roku J. N. oraz Zrzeszenie (...) w T. zawarli aneks nr (...) do umowy najmu z dnia 17 lutego 2020 roku, którym przedłużono okres najmu na dalszy czas oznaczony do dnia 28 lutego 2023 roku. W związku z upływem okresu najmu lokalu, J. N. zwrócił się do Zrzeszenia (...) w T. o przedłużenie najmu na czas nieokreślony. Zamiast tego jednak strony umowy zawarły Aneks nr (...) z dnia 26 lutego 2023 roku, którym przedłużono okres najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) do dnia 28 lutego 2024 roku. Umowa najmu nie była w późniejszym czasie aneksowana i stosunek najmu dobiegł końca z dniem 28 lutego 2024 roku.

Fakty bezsporne, a nadto

dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 17 lutego 2020 r. – k. 86-90, karta ewidencyjna lokalu mieszkalnego – k. 91, wiadomość e-mail J. N. z dnia 31 stycznia 2020 r. – k. 92, protokół przekazania lokalu mieszkalnego – k. 93, aneks nr (...) z dnia 26 lutego 2021 r. – k. 94-95, pismo J. N. z wnioskiem o przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony – k. 96, Aneks nr (...) z dnia 26 lutego 2023 r. – k. 97-98, zeznania L. N. (w ramach przesłuchania stron) na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. – k. 204v, znacznik czasowy 00:18:16 do 00:32:25

Pismem z dnia 14 marca 2024 roku J. N. został poinformowany przez powoda o tym, że stosunek najmu wynikający z umowy najmu z dnia 17 lutego 2020 roku wygasł w dniu 28 lutego 2024 roku, a wynajmujący nie wyraża woli przedłużenia stosunku najmu. Powód wskazał pozwanemu w tym piśmie także wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynoszącą 944,57 zł miesięcznie. Pozwani w okresie od czerwca 2024 roku do listopada 2024 roku płacili powyższą kwotę, zaś w maju 2024 roku zapłacili 794,93 zł.

Pozwani L. N. i J. N. zostali pismami z dnia 27 maja 2024 roku wezwani przez powoda do opuszczenia i opróżnienia lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) albo podpisania nowej umowy najmu. Wezwania zostało doręczone pozwanym w dniu 4 czerwca 2024 roku. Pismem z dnia 10 czerwca 2024 roku pozwani odpowiedzieli na wezwanie powoda twierdząc, że żądania powoda są bezzasadne, a ponadto nie mają możliwości opuszczenia zajmowanego lokalu. Pismem z dnia 21 czerwca 2024 roku powód ponownie wezwał pozwanego J. N. do opuszczenia lokalu mieszkalnego i pomieszczenia piwnicznego oraz do zapłaty kwoty 383,18 zł tytułem opłaty należnej do wspólnoty mieszkaniowej, 40 zł tytułem opłaty za śmieci za dwie osoby oraz 66,47 zł tytułem zaliczkowej opłaty za wodę w wysokości 3 normy za dwie osoby. Powód poinformował tym pismem pozwanego również o tym, że od 10 lipca 2024 roku będzie obowiązywała go nowa stawka odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego ustalona na kwotę 2 298,00 zł.

Pozwani wystąpili do Gminy M. T. – Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w T. z wnioskiem o zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego. Do dnia zamknięcia rozprawy wniosek nie został jednak pozytywnie rozpatrzony.

Fakty bezsporne, a nadto

dowód: pismo powoda z dnia 14 marca 2024 r. kierowane do J. N. – k. 133, potwierdzenia przelewów – k. 134-140, pismo powoda z dnia 27 maja 2024 r. kierowane do L. N. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 99-102, pismo powoda z dnia 27 maja 2024 r. kierowane do J. N. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 107-110, pismo pozwanych z dnia 10 czerwca 2024 r. – k. 111, pismo powoda z dnia 21 czerwca 2024 r. kierowane do J. N. – k. 144-146, pismo Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w T. do J. N. z dnia 28 maja 2024 r. – k. 147-148, zeznania L. N. (w ramach przesłuchania stron) na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. – k. 204v, znacznik czasowy 00:18:16 do 00:32:25

L. N. ma 75 lat. W dniu 26 listopada 2020 roku Miejski Zespół do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności w T. postanowił zaliczyć L. N. do znacznego stopnia niepełnosprawności na stałe. W tym samym orzeczeniu wskazano, że wymaga stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji. Na podstawie orzeczenia lekarza orzecznika ZUS z dnia 29 czerwca 2018 roku L. N. została uznana za trwale niezdolną do samodzielnej egzystencji oraz ustalono, że data powstania niezdolności do samodzielnej egzystencji pozwanej to dzień przypadający przed 1 czerwca 2018 roku. Pozwana pobiera emeryturę w wysokości 2 545,17 zł brutto + dodatek pielęgnacyjny w wysokości 330,07 zł. Aktualnie pozwana płaci 970 zł miesięcznie za mieszkanie. Pozwana nie korzysta z pomocy społecznej Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w T.. Z takiej pomocy nie korzystał również aż do śmierci J. N.. W lokalu nr (...) przy ul. (...) L. N. mieszka sama, wcześniej zamieszkiwała w nim wraz z mężem, J. N. – aż do chwili jego śmierci. Miesięczne koszty życia przekraczają otrzymywaną przez pozwaną emeryturę. (...) i pomocy osobistej pozwanej udzielają sąsiedzi. Oprócz tego świadczenie emerytalne pozwanej zostało zajęte przez komornika. Z emerytury potrącane jest 500 zł miesięcznie tytułem zajęcia egzekucyjnego. Pozwanej pozostało jeszcze około 30 000 zł do spłaty. Pozwana otrzymuje kwotę 2004,88 zł netto miesięcznie tytułem świadczenia emerytalnego i dodatku pielęgnacyjnego. W związku ze śmiercią J. N. pozwana otrzymała zasiłek pogrzebowy w kwocie 4000 zł, lecz nie wystarczył on do sprawienia pogrzebu. Pozwana musiała pożyczyć resztę pieniędzy potrzebnych na sprawienie pogrzebu swojego małżonka od rodziny. Pozwana nie dysponuje żadnymi oszczędnościami ani majątkiem. Pozwana nie ma również możliwości zamieszkania w żadnym innym lokalu niż ten, w którym zamieszkuje obecnie.

Dowód: pismo informacyjne z Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie z dnia 6 listopada 2024 r. – k. 124, orzeczenie o stopniu niepełnosprawności z dnia 26 listopada 2020 r. – k. 126, potwierdzenie przelewu z dnia 5 listopada 2024 r. – k. 142, orzeczenie lekarza orzecznika ZUS z dnia 29 czerwca 2018 r. – k. 143, decyzja o waloryzacji emerytury z dnia 1 marca 2023 r. – k. 171, informacja od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddziału w G. z dnia 2 grudnia 2024 r. o otrzymywanych przez L. N. świadczeniach – k. 188, zeznania L. N. (w ramach przesłuchania stron) na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. – k. 204v, znacznik czasowy 00:18:16 do 00:32:25

Pozwany J. N. zmarł w dniu 9 stycznia 2025 roku. Aż do śmierci zamieszkiwał w lokalu nr (...) przy ul. (...) w T..

Fakty bezsporne, a nadto dowód: informacja z systemu PESEL-SAD, zeznania L. N. (w ramach przesłuchania stron) na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. – k. 204v, znacznik czasowy 00:18:16 do 00:32:25

Ostatnie świadczenie emerytalne na rzecz J. N. zostało wpłacone w styczniu 2025 roku. Świadczenie emerytalne otrzymywane przez pozwanego wynosiło 2 889,89 zł brutto miesięcznie. Kwota netto wynosiła 2 582,80 zł. Pozwany otrzymywał także dodatek pielęgnacyjny w kwocie 330,07 zł miesięcznie. J. N. również nie pozostawił po sobie oszczędności.

Dowód: decyzja o waloryzacji emerytury z dnia 1 marca 2024 r. – k. 141, informacja od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddziału w G. z dnia 2 grudnia 2024 r. o otrzymywanych przez J. N. świadczeniach – k. 193, zeznania L. N. (w ramach przesłuchania stron) na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. – k. 204v, znacznik czasowy 00:18:16 do 00:32:25

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie faktów bezspornych, niezaprzeczonych twierdzeń stron, dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy i dowodu z przesłuchania pozwanej L. N..

Sąd w pełni dał wiarę dowodom w postaci dokumentów zgromadzonych w toku procesu, albowiem ich prawdziwość nie budziła w ocenie Sądu wątpliwości. Przedstawiają one przebieg wydarzeń po wprowadzeniu się do lokalu numer (...) przy ul. (...) przez pozwanych, zamieszkiwania w nim na podstawie zawartej przez pozwanego J. N. ze Zrzeszeniem (...) w T. umowy najmu i aneksów do tejże umowy, działań stron po zakończeniu umowy najmu, a także sytuację osobistą i materialną pozwanych. Dokumenty te nie były kwestionowane przez żadną ze stron, sąd również nie znalazł podstaw, by je zakwestionować. Sąd uznał także za wiarygodne dokumenty pochodzące od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Miejskiego Zespołu do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności w T., Gminy M. T. – Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w T. i Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie. Są to organy publiczne znajdujące się w strukturach państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, brak było podstaw, by kwestionować ich wiarygodność oraz wiarygodność zawartych w nich informacji. O część z tych dokumentów sąd zwrócił się do wspomnianych organów z urzędu, natomiast część przedłożyli sądowi pozwani. Brak było podstaw, by zakwestionować prawdziwość tychże dokumentów oraz informacji z nich wynikających. Żadna ze stron także ich nie zakwestionowała.

Sąd dał wiarę również dowodowi z przesłuchania w charakterze strony pozwanej L. N.. Zeznania pozwanej korelowały logicznie z dowodami przedłożonymi przez powoda, jak i pozyskanymi przez sąd z urzędu. Pozwana potwierdziła na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 roku śmierć małżonka, a także logicznie wyjaśniła swoją sytuację osobistą i majątkową, jak również okoliczności w jakich doszło wprowadzenia się pozwanych do lokalu numer (...) przy ul. (...), a także w jakich nastąpiło wygaśnięcie stosunku najmu. Zeznania pozwanej pokrywały się w przeważającej mierze z twierdzeniami i dowodami przedłożonymi przez powoda, jak również dokumentami urzędowymi, sąd nie miał podstaw, by je kwestionować.

Sąd ustalając stan faktyczny skorzystał także z dołączonego do wniosku pozwanej L. N. o ustanowienie pełnomocnika z urzędu dokumentu w postaci decyzji o waloryzacji emerytury (k. 171). Dokument ten znalazł się w aktach sprawy i nie było przeszkód, by stanowił dowód bez wydawania odrębnego postanowienia (art. 243 ² k.p.c.), niezależnie od tego, że nie został on doręczony stronie powodowej w toku procesu.

Poza tym w niniejszej sprawie nie był zresztą przedmiotem sporu stan faktyczny w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy.

Pozwana L. N. nie kwestionowała faktu posiadania przedmiotowego lokalu, a także tego, iż została wezwana do opróżnienia lokalu mieszkalnego, ani też faktu, iż umowa najmu, na podstawie której wraz z małżonkiem J. N. zamieszkiwała w lokalu wygasła na skutek upływu czasu, na który była zawarta.

Powództwo w niniejszej sprawie oparte zostało o art. 222 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Zarzut skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą odnosi się do sytuacji, gdy pozwany w procesie windykacyjnym wykaże, że przysługują mu np. uprawnienia wynikające ze stosunków prawnorzeczowych (np. użytkowanie lub inne ograniczone prawa rzeczowe), stosunków obligacyjnych (np. najem, dzierżawa itp.), kreujące uprawnienia do władania rzeczą ( L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 222). Powód jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się lokal nr (...) przy ul. (...), który zajmuje pozwana L. N.. Udział w prawie własności nieruchomości wspólnej powoda wynosi (...) części. Pozostała część nieruchomości wspólnej, która nie należy do powoda stanowi własność właścicieli wyodrębnionych lokali nr (...) związaną z własnością tych lokali zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1448 ze zm., dalej: u.w.l.). Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 u.w.l., dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Powyższe oznacza, że powodowi przysługują względem lokalu nr (...) przy ul. (...), zajmowanego przez pozwaną, uprawnienia właścicielskie i legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem windykacyjnym.

Pozwana nie wykazała, by przysługiwało jej skuteczne względem powoda uprawnienie do władania rzeczą. Niewątpliwym jest, że jest w dalszym ciągu posiadaczem lokalu, lecz posiadanie jest jedynie faktycznym władztwem nad rzeczą (art. 336 k.c.), a nie tytułem prawnym. Pozwana mimo wygaśnięcia z dniem 28 lutego 2024 roku nie zdała lokalu, nie zwróciła również kluczy do przedmiotowego lokalu. Zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. W myśl zaś § 2 przywołanego artykułu jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Zgodnie natomiast z art. 680 k.c., do najmu lokalu stosuje się ten przepis odpowiednio. Pozwana L. N. oraz pozwany J. N. zajmowali od dnia 1 marca 2024 roku lokal bezumownie, czego zresztą nie kwestionowali na żadnym etapie postępowania. Pozwana wskazała wprawdzie, że chciała wraz z małżonkiem J. N. zawrzeć nową umowę najmu lokalu mieszkalnego, lecz strony takiej umowy nie zawarły. Pozwana nie może żądać zawarcia z właścicielem lokalu umowy najmu. Na marginesie zresztą sąd zaznacza, że z treści pisma powoda z dnia 27 maja 2024 roku, w którym powód wezwał pozwanych do zdania lokalu oraz zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, powód wskazał pozwanym również możliwość zawarcia nowej umowy najmu lokalu. Pozwana zresztą także potwierdziła tę okoliczność na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 roku, lecz zaznaczyła jednocześnie, że zaproponowane przez powoda warunki były nie do zaakceptowania. Oznacza to jednak, że pozwana zajmuje lokal nr (...) przy ul. (...) bezumownie i nie dysponuje skutecznym względem właściciela uprawnieniem do władania tym lokalem.

Pozwana nie wydała lokalu w wyznaczonym terminie, w związku z czym powodowi przysługiwało roszczenie na podstawie art. 222 § 1 k.c. Nie wpływa na tę okoliczność w żaden sposób fakt, iż pozwana, a wcześniej pozwana wraz z małżonkiem opłacali czynsz, a po wygaśnięciu umowy najmu lokalu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Umowa najmu bowiem wygasła, fakt iż pozwani uiszczali odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu nie oznacza, że umowa została przedłużona. Zgodnie z art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W przedmiotowej sprawie cytowany przepis nie znajdzie jednak zastosowania, bowiem powód wzywając po upływie czasu najmu lokalu do jego opuszczenia jednoznacznie dał pozwanym do zrozumienia, że korzystają z zajmowanego lokalu bez jego zgody. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725, dalej: o.p.l.), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Zgodnie z art. 18 ust. 2 o.p.l., odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Odszkodowanie, które płacili od marca 2024 roku nie stanowiło zatem czynszu, nie sprawiło również, że pomiędzy nimi a powodem nawiązał się nowy stosunek najmu lokalu. Powód ma zatem prawo domagać się wydania tego lokalu.

Dlatego też, na podstawie art. 222 § 1 k.c., w punkcie I wyroku nakazano pozwanej L. N. opuszczenie, opróżnienie i wydanie powodowi lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego przy ul. (...) w T.. Dla porządku sąd wskazuje, że nie orzekł osobno w przedmiocie obowiązku opróżnienia pomieszczenia piwnicznego zajmowanego przez pozwaną. W paragrafie 3 umowy najmu wskazano, że lokal został wydany ze wskazaniem pomieszczenia przynależnego znajdującego się poza lokalem. Zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l., do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Pomieszczenie piwniczne zajmowane przez pozwaną L. N. stanowi zatem pomieszczenie przynależne do lokalu i stanowi jego część składową, zaś część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 k.c.). Tym samym zbędnym było wyrzeczenie w przedmiocie obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania pomieszczenia piwnicznego przynależnego do lokalu, gdyż orzeczenie sformułowane w punkcie I wyroku obejmuje swoją treścią lokal nr (...) położony w budynku przy ul. (...), jak i jego części składowe, czyli również wspomniane pomieszczenie piwniczne.

W punkcie II wyroku sąd orzekł o umorzeniu postępowania w stosunku do pozwanego J. N.. Pozwany J. N. zmarł w dniu 9 stycznia 2025 roku. Pełnomocnik powoda w reakcji na informację o śmierci pozwanego J. N. na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 roku oświadczył, że cofa pozew wobec pozwanego J. N. ze zrzeczeniem się roszczenia. Zgodnie z treścią art. 203 § 1 k.p.c., pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia - aż do wydania wyroku. Finalnie jednak cofnięcie pozwu nie było w potrzebne – w ocenie sądu wydanie wyroku wobec pozwanego i tak stało się niedopuszczalne z uwagi na jego śmierć. Co do zasady śmierć strony powoduje konieczność zawieszenia postępowania na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. ze skutkiem następującym od chwili zdarzeń, które spowodowały zawieszenie postępowania (art. 174 § 2 k.p.c.). W orzecznictwie i doktrynie utrwalił się jednak pogląd, że art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. nie znajdzie zastosowania w sprawach dotyczących praw osobistych strony (podmiotowo niezamiennych) oraz praw, które nie wchodzą w skład spadku. Stanowisko to jest uzasadniane przez pryzmat wskazanego wyżej celu instytucji zawieszenia (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1985 r., LEX nr 3099). Podejmowanie postępowania z udziałem następców prawnych, którzy w ujęciu obiektywnym nie mogliby być następcami w zakresie sytuacji materialnoprawnej znajdującej się u podstaw dochodzonego przez powoda roszczenia procesowego jest bezcelowe. Przepis art. 180 § 1 pkt 1 k.p.c. przewiduje podjęcie przez sąd postępowania z urzędu z chwilą zgłoszenia się lub wskazania następców prawnych zmarłego albo z chwilą ustanowienia we właściwej drodze kuratora spadku. Skoro zaś następstwo prawne jest wyłączone co do określonych praw i obowiązków, to nie mogłoby być mowy o podjęciu postępowania (por. A. Gołąb (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Red. P. Rylski, A. Olaś, Legalis 2024, uwagi do art. 355, rozdział E, część II). Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, pozwany J. N. został pozwany powództwem windykacyjnym, a więc o wydanie rzeczy, która znajduje się w jego posiadaniu bez tytułu prawnego, wobec czego z chwilą jego śmierci wydanie wyroku wobec niego stało się niedopuszczalne. J. N. nie posiada już lokalu nr (...) przy ul. (...). Nie mogło również dojść do przejścia uprawnień z tytułu posiadania na inne osoby (następców prawnych). Po pierwsze posiadanie bezumowne lokalu stanowiło stan faktyczny, a nie prawo dziedziczne. Sąd Najwyższy wprawdzie w postanowieniu z dnia 16 listopada 2017 r. V CSK 15/17 (LEX nr 2447350), że dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców - z mocy prawa, z chwilą otwarcia spadku - wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę, nie zależy natomiast od tego, czy spadkobiercy objęli w faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc, czy kontynuują jego posiadanie, ale dotyczyło to zupełnie innej sytuacji faktycznej, a Sąd Najwyższy rozważał skutki posiadania w kontekście terminów zasiedzenia nieruchomości, nie zaś sytuacji, w której dana osoba jest pozwana z tytułu powództwa windykacyjnego. Po drugie, jak już wskazywano wcześniej, w lokalu nr (...) przy ul. (...) zamieszkuje obecnie wyłącznie pozwana L. N., a wcześniej zamieszkiwał w nim do śmierci również J. N.. Nie ma możliwości, by ewentualni spadkobiercy J. N. wstąpili w jego miejsce do procesu, bowiem oni nie zajmą lokalu zajmowanego dotychczas bezumownie przez pozwanego w jego miejsce. W art. 691 § 1 k.c. wskazano, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. J. N. nie był jednak najemcą lokal nr (...) przy ul. (...), bowiem stosunek najmu lokalu zakończył się z dniem 28 lutego 2024 roku, czyli przed śmiercią pozwanego. Postępowanie w sprawie o opróżnienie lokalu może toczyć się wyłącznie przeciwko osobom zamieszkującym w lokalu (art. 15 ust. 1 o.p.l.). Jako, że aktualnie jedyną osobą zamieszkującą w lokalu nr (...) przy ul. (...) jest L. N., postępowanie mogło toczyć się wyłącznie w stosunku do niej, a w związku ze śmiercią J. N. w dniu 9 stycznia 2025 roku postępowanie w stosunku do niego podlegało umorzeniu na podstawie art. 355 k.p.c. o czym sąd orzekł w punkcie II wyroku.

Zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. 1 o.p.l., w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Aktualne rozwiązania dotyczące lokali socjalnych są wyrazem przypisania godności człowieka znaczenia konstytucyjnego. Przesłanką poszanowania godności człowieka jest między innymi istnienie pewnego minimum materialnego, zapewniającego jednostce możliwość samodzielnego funkcjonowania w społeczeństwie oraz stworzenie każdemu człowiekowi szans na pełny rozwój osobowości w otaczającym go środowisku kulturowym i cywilizacyjnym. Powyższe wyraża się między innymi w jednym z podstawowych zadań własnych gmin od czasu reaktywowania samorządu terytorialnego w Polsce, polegającym na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w tym także dostarczaniu lokali socjalnych, w sytuacji, gdy uprawnienie do lokalu socjalnego wynika z wyroku sądu. Ponadto, stosownie do treści art. 2 pkt 1 o.p.l., lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Tytułem takim jest także umowa o najem lokalu, zawarta na czas oznaczony. Najemca lokalu w okresie trwania tej umowy jest lokatorem, zatem także po ustaniu wynikającego z niej stosunku prawnego dotyczą go ogólne zasady wyznaczające obligatoryjną treść orzeczeń nakazujących opróżnienie lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 2 pkt 3 o.p.l., przez współlokatora należy rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. Pozwana L. N. jest lokatorem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...), ponieważ miała prawo zamieszkiwać w tym lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 17 lutego 2020 roku (§ 8 ust. 1 umowy).

Zasadą jest, że Sąd w pierwszej kolejności bada, czy w świetle okoliczności dotyczących szczególnej sytuacji eksmitowanego, w tym dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu, z którego następuje eksmisja, oraz szczególnej sytuacji materialnej i rodzinnej eksmitowanego, przysługuje mu lokal socjalny (art. 14 ust. 3 o.p.l.). Dopiero po uznaniu, że takowe okoliczności nie zachodzą, Sąd zobligowany jest ustalić, czy w danej sprawie, z mocy ustawy, jest w ogóle możliwe orzeczenie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego z uwagi na wyłączenia zawarte w przepisie art. 14 ust. 4 o.p.l.

Zgodnie z art. 14 ust. 4 o.p.l., sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 100, 173 i 240) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało uznać, że pozwana L. N. spełnia obligatoryjne przesłanki do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wskazane w art. 14 ust. 4 pkt 2 o.p.l., ponieważ jest osobą niepełnosprawną, w dodatku niezdolną do samodzielnej egzystencji, a nie może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowany. W ocenie sądu pozwana L. N. spełnia również również przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wymienione w art. 14 ust. 3 o.p.l., gdyż jej sytuacja materialna i rodzinna jest na tyle trudna, że nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Kwota potencjalnego czynszu najmu lokalu na wolnym rynku w obliczu skromnej emerytury i dodatku pielęgnacyjnego otrzymywanych przez pozwaną oraz wydatków jakie musi ponosić, byłaby w ocenie sądu zbyt dużym wydatkiem, którego pozwana nie byłaby w stanie udźwignąć. Z tej przyczyny na podstawie art. 14 ust. 1, 3 i 4 o.p.l., orzeczono jak w punkcie III. sentencji wyroku, ustalając, że pozwanej L. N. przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego i na podstawie art. 14 ust. 6 o.p.l. sąd wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy.

W ocenie sądu powód nie dopuścił się naruszenia zasad współżycia społecznego przez wytoczenie przedmiotowego powództwa. Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 27 maja 1999 r. II CKN 337/98 (LEX nr 37461), zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość budynkową, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku. Sąd Najwyższy nie wykluczył jednakże stosowania art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości i tak w postanowieniu z dnia 2 czerwca 2011 r. w sprawie I CSK 520/10 (LEX nr 1129076) wskazał, że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym.

Jak zatem widać z przywołanych powyżej judykatów, oddalenie powództwa eksmisyjnego z powołaniem się na przepis art. 5 k.c. jest możliwe jedynie w sytuacjach wyjątkowych, a w przypadku roszczeń wypływających z tytułu własności może ograniczać uprawnienia właściciela jedynie czasowo, albowiem gwarantowane konstytucyjnie prawo własności nie może doznawać całkowitego i bezterminowego ograniczenia. Podkreślenia ponadto wymaga, że lokale socjalne są co do zasady przyznawane osobom, które znajdując się w trudnej sytuacji osobistej i majątkowej, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. W ocenie sądu w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki uzasadniające oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c., bowiem roszczenie powoda nie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Powód miał wszelkie prawo dochodzić wydania mu zajmowanego bezumownie lokalu, a ponadto wykonanie opróżnienia lokalu zostało wstrzymanie do czasu złożenia pozwanej L. N. przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

W punkcie IV wyroku, sąd odstąpił od obciążenia pozwanej kosztami procesu na podstawie art. 102 k.p.c. Zgodnie z treścią tego przepisu, w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Powołany przepis urzeczywistnia zasadę słuszności i stanowi wyłom w zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu, przewidzianej w przepisie art. 98 k.p.c. pozostawiając sądowi pewną swobodę w przyznawaniu zwrotu kosztów procesu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 października 1976 r., sygn. IV PZ 61/76, LEX nr 7856). Art. 102 k.p.c. nie konkretyzuje jednak pojęcia „wypadków szczególnie uzasadnionych”, dlatego też ich kwalifikacja należy do sądu, po rozważeniu całokształtu okoliczności konkretnej sprawy. Do kręgu okoliczności branych przez sąd po uwagę należą zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu, jak i fakty dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony. Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. Sąd doszedł do przekonania, iż w niniejszej sprawie zachodziły szczególne okoliczności uzasadniające odstąpienie od obciążenia pozwanej L. N. kosztami procesu. Sąd zważył, iż trudna sytuacja pozwanej, zarówno materialna jak i osobista, w szczególności niskie dochody, niemożność zaspokojenia potrzeb lokalowych poza spornym lokalem, także niepełnosprawność pozwanej, nie pozwolą jej na pokrycie kosztów niniejszego procesu. Nawet w sytuacji ich zasądzenia, ich egzekucja okazałaby się prawdopodobnie bezskuteczna. Powyższe, w ocenie Sądu uzasadniało zastosowanie przepisu art. 102 k.p.c. i odstąpienie od obciążania pozwanej kosztami procesu, czemu dano wyraz w punkcie IV wyroku.