Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2024 r.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	asesor sądowy Wojciech Frela
Protokolant:	stażysta Joanna Bakun

po rozpoznaniu w dniu 4 września 2024 r. w Grudziądzu

na rozprawie

połączonych spraw

z powództwa M. O.

przeciwko (...) w G. (zarejestrowanej pod sygnaturą akt I C 1110/23)

o zapłatę

z powództwa A. F. (1)

przeciwko (...) w G.

o zapłatę (pierwotnie zarejestrowanej pod sygn. akt I C 1111/23)

z powództwa M. G.

przeciwko (...) w G.

o zapłatę (pierwotnie zarejestrowanej pod sygn. akt I C 1179/23)

z powództwa K. L.

przeciwko (...) w G.

o zapłatę (pierwotnie zarejestrowanej pod sygn. akt I C 1228/23)

I.  w sprawie o sygn. akt I C 1110/23

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł (dziewięćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu
wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w tym kwotę 900 zł (dziewięćset złotych 00/100) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

II.  w sprawie o sygn. akt I C 1111/23

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł (dziewięćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu
wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w tym kwotę 900 zł (dziewięćset złotych 00/100) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

III.  w sprawie o sygn. akt I C 1179/23

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł (dziewięćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu
wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w tym kwotę 900 zł (dziewięćset złotych 00/100) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  w sprawie o sygn. akt I C 1228/23

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł (dziewięćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu
wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w tym kwotę 900 zł (dziewięćset złotych 00/100) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1110/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 13 września 2024 roku

Powód M. O. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika pozwem skierowanym przeciwko (...) wniósł
o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 3.371,62 zł wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 1110/23.

Powód A. F. (2) reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika pozwem skierowanym przeciwko (...) wniósł
o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 2.931,06 zł wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 1111/23.

Powód M. G. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika pozwem skierowanym przeciwko (...) wniósł
o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 2.719,64 zł wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 1179/23.

Powód K. L. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika pozwem skierowanym przeciwko (...) wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 1.607,32 zł wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 1228/23.

Podstawę faktyczną powództw stanowi zwrot opłat związanych z korzystaniem z mieszkań należących do zasobów pozwanej uiszczonych w różnym okresie przez poszczególnych powodów przed wniesieniem pozwów, a mianowicie: opłaty wspólnej za CO, opłaty za sprzątanie klatki schodowej i opłaty za punkt świetlny w piwnicy. W uzasadnieniu pozwów przedstawiono podstawę prawną dochodzonego roszczenia oraz argumenty za uwzględnieniem powództwa.

Pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o oddalenie każdego
z powództw oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany zaprezentował argumenty za oddaleniem powództwa.

Sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Każda ze spraw osobno, jak również sprawa główna zostały rozpoznane w postępowaniu uproszczonym. Połączenie spraw ma charakter techniczny nie powoduje ustania odrębności każdej ze spraw
(por. linii orzecznicza, A. P., S. procesowe połączenia spraw do wspólnego prowadzenia
i rozstrzygnięcia, (...)).

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 7 grudnia 2001 r. M. O. zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego własność (...) w G. wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczenia gospodarczego (piwnica). W umowie wskazano, że najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz regulowany oraz opłaty niezależne od właściciela związane
z użytkowaniem lokalu, przy czym opłatę za zużycie zimnej wody, ciepłej wody użytkowej, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania najemca miał uiszczać według wskazań liczników.
W myśl § 6 umowy M. O. oprócz czynszu miał uiszczać opłaty związane z eksploatacją mieszkania oraz opłaty za wywóz nieczystości stałych i dostawę gazu. W paragrafie (...) umowy wskazano, że do wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia.

W dniu 7 grudnia 2001 r. A. F. (1) (w chwili zawarcie umowy C.) zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego własność (...)
w G. wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczenia gospodarczego (piwnica).
W umowie wskazano, że najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz regulowany oraz opłaty niezależne od właściciela związane z użytkowaniem lokalu, przy czym opłatę za zużycie zimnej wody, ciepłej wody użytkowej, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania najemca miał uiszczać według wskazań liczników. W myśl § 6 umowy A. F. (1) oprócz czynszu miał uiszczać opłaty związane z eksploatacją mieszkania oraz opłaty za wywóz nieczystości stałych i dostawę gazu. W paragrafie (...) umowy wskazano, że do wynajmującego należy
w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia.

Aneksem z 6 stycznia 2005 r. najemcy M. O., A. F. (3) z pozwaną zmienili zapis § 6 ust. 3 umowy najmu w ten sposób, że opłatę za życie ciepłej wody (z wyłączeniem pogrzania), zimnej wody, odprowadzania ścieków najemca miał uiścić na podstawie umowy
z (...) bezpośrednio u dostawcy wody. W (...) ustalono z kolei, że najemca oprócz czynszu wnosi wynajmującemu opłaty za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania oraz opłaty za wywóz nieczystości stałych, dostawę gazu, a także zużycie centralnego ogrzewania
i ciepłej wody (podgrzanie). W paragrafie (...) zmieniono z kolei zapis na następujący: ,,Utrzymywanie w należytym stanie technicznym urządzeń i pomieszczeń budynku służącym
do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia”. W ten sposób obowiązkiem dbania
o czystość i porządek w częściach wspólnych budynków przy ul. (...) zostali obciążeni mieszkańcy, gdyż w mocy pozostawał (...)., według którego wszyscy mieszkańcy zobowiązani są utrzymywać czystość na klatkach schodowych, korytarzach piwnic, wózkowniach, suszarniach i innych pomieszczeniach wspólnego użytkowania ((...)). Regulamin ten był częścią umów najmu zawieranych przez powódki.
Jest on wręczany najemcy lokalu przy podpisywaniu umowy najmu, dodatkowo jest wywieszony
w gablotach na klatach schodowych oraz stronie internetowej pozwanej spółki.

Zmiana paragrafu (...) wynikała z tego, że część klatek schodowych i korytarzy
w budynkach przy ul. (...) była sprzątana odpłatnie przez zewnętrzną firmę bez zgody pozwanej. Tymczasem budynki te miał sprzątać dozorca, którego opłacała pozwana. Lokatorzy mieli klucze i zamykali korytarze zlokalizowane poza klatkami chodowymi, dlatego dozorca nie miał zawsze do nich dostępu. Część lokatorów sprzątała te zamykane korytarze, a część nie.
Były o to spory na zebraniach lokatorów.

Pozwana powiadomiła lokatorów budynków o problemach ze sprzątaniem korytarzy w piśmie
z 8 września 2004 r. i wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkańców poinformowała ich w tym piśmie, że istnieje potencjalna możliwość wynajęcia legalnej i profesjonalnej firmy sprzątającej,
w przypadku zasygnalizowania takiej potrzeby przez większość mieszkańców. Odbyły się zebrania lokatorów, na których lokatorzy, oprócz pierwszej klatki schodowej w budynku D, przystali
na propozycję pozwanej, aby ta zatrudniła firmę do sprzątania i podzieliła jej koszty na wszystkich lokatorów. Na tej podstawie została wybrana firma do sprzątania, a do opłat obciążających lokatorów została dodana pozycja: sprzątanie klatek schodowych. Lokatorzy pierwszej klatki schodowej
w budynku D zwrócili się o objecie sprzątaniem tej klatki przez firmę zatrudnioną przez pozwaną,
w kwietniu 2018 r. i pozwana rozpatrzyła ten wniosek pozytywnie. W związku z tym wobec lokatorów z tej klatki od dnia 1 maja 2018 r. została wprowadzona opłata za sprzątanie klatki schodowej w wysokości 10,45 zł miesięcznie.

W dniu 27 sierpnia 2015 r. M. G. zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego własność (...) w G. wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczenia gospodarczego – piwnicą. W umowie wskazano, że najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz oraz opłaty niezależne od właściciela związane
z użytkowaniem lokalu. Jako opłaty niezależne wskazano: opłaty za świadczenia związane
z eksploatacją mieszkania, opłaty za wywóz nieczystości stałych, dostawę gazu, zużycie centralnego ogrzewania i ciepłej wody (podgrzanie) oraz za punkt świetlny. W § 10 najemca zobowiązał się utrzymywać lokal i pomieszczenie do niego przynależne we właściwym stanie technicznym
i sanitarnym oraz przestrzegać Regulaminu Porządku Domowego oraz dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku służące do wspólnego korzystania wraz z terenem przynależnym do budynku.

W dniu 25 czerwca 2018 roku K. L. zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), stanowiącego własność (...) w G.
wraz z przynależnym do tego lokalu pomieszczenia gospodarczego – piwnicą. W umowie wskazano, że najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz oraz opłaty niezależne
od właściciela związane z użytkowaniem lokalu. Jako opłaty niezależne wskazano: opłaty
za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania, opłaty za wywóz nieczystości stałych, dostawę gazu, zużycie centralnego ogrzewania i ciepłej wody (podgrzanie) oraz za punkt świetlny.
W § 10 najemca zobowiązał się utrzymywać lokal i pomieszczenie do niego przynależne we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać Regulaminu Porządku Domowego oraz dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku służące do wspólnego korzystania wraz z terenem przynależnym do budynku.

W kartach lokali dostarczanych lokatorom przez pozwaną wyszczególniane były następujące opłaty: zaliczka za centralne ogrzewanie, opłata stała i opłata wspólna. Opłata CO wspólna za okres od stycznia 2013 r. do końca marca 2022 r. wynosiła 0,25 zł/m ², od 1 kwietnia 2022 – 0,28 zł/m ²
i od 1 listopada 2022 r. do 31 marca 2023 r. 0,30mzł/m ², opłaty eksploatacyjne, za gaz, za punkt świetlny w piwnicy 5 zł za lokal, za gospodarowanie odpadami komunalnymi i za sprzątanie klatek schodowych – 10,45 zł na lokal. Powodowie płacili te opłaty do końca marca 2023 r. Od tego czasu
w wyniku konfliktu pomiędzy spółką, a najemcami opłaty te pokrywane są z zasobów spółki.

Każda piwnica i komórka lokatorska ma swój punkt świetlny, który nie jest opomiarowany
w zakresie poboru energii elektrycznej. W każdym budynku jest tylko jeden licznik na całą piwnicę, który mierzy oświetlenie korytarzy w piwnicy oraz komórek lokatorów. Faktura jest wystawiana
za pobór rejestrujący oświetlenie w piwnicy. Pozwana z czynszu pokrywa koszty związane
ze zużyciem prądu w pomieszczeniach wspólnych, takich jak korytarze w piwnicy, klatki schodowe
z korytarzami, wózkownie w piwnicach, suszarnie w piwnicach, pomieszczenia administracyjno-techniczne.

W lokalach są liczniki ciepłej wody, zimnej wody i centralnego ogrzewania. (...) wystawia fakturę z głównego licznika energii cieplnej zlokalizowanego na węźle. Każdy budynek ma jeden lub dwa węzły cieplne. Licznik ten obejmuje zużycie energii zarówno na podgrzanie ciepłej wody, jak i ogrzanie lokali (łącznie.) Pozwana zlicza wszystkie stany z liczników w lokalach i oblicza łączną, globalną kwotę za pobór ciepła w lokalach. Jest ona odejmowana od kwoty faktury. Reszta jest kwotą naliczoną za podgrzanie ciepłej wody. Koszt ten jest rozłożony na lokatorów poprzez naliczanie opłaty wspólnej CO za podgrzanie wody i jest pobierany od lokatorów w odniesieniu do metrów kwadratowych lokali. Zaliczka na CO obejmuje kwoty z liczników za zużycie energii na podgrzanie centralnego ogrzewania w kaloryferach. Liczniki w lokalach nie obejmują podgrzania wody.
Na klatkach schodowych nie ma grzejników. Opłata wspólna nie obejmuje ogrzania wspólnych pomieszczeń. Opłata CO stała obejmuje opłatę przesyłową, którą dolicza dostawca energii.

Kwoty faktur wystawianych przez firmę zewnętrzną co miesiąc za utrzymanie czystości
w budynkach mieszkalnych przy ul. (...), (...) oraz niezabudowanych części nieruchomości w latach 2013-2023 przekraczały znacznie sumy opłat pobranych od lokatorów
za sprzątanie klatek schodowych. Różnicę pokrywała pozwana z własnych środków, pozyskiwanych np. ze sprzedaży działek lub wynajmu hangarów lub garaży.

Od 28 września 2007 r. obowiązuje regulamin ustalenia opłat i rozliczania kosztów sprzątania części wspólnych w zasobach (...), stanowiący załącznik do uchwały Zarządu spółki. Według tego regulaminu rozliczeniu podlegają koszty wynikające z realizacji umowy o sprzątanie części wspólnych budynków oraz terenów do nich przyległych zawartej ze zleceniobiorcą, na podstawie stosownych faktur odrębnie dla każdego budynku lub grupy budynków. Koszty te oblicza się na poszczególne lokale. Użytkownicy lokali mieszkalnych wnoszą miesięczną opłatę w formie zaliczki na pokrycie tych kosztów.
Według regulaminu zaliczka ta określana jest szacunkowo na podstawie kosztów sprzątania części wspólnych budynków oraz terenów do nich przyległych roku poprzedniego, z założeniem (...) zwyżki. Niedobory zliczane są na każdy lokal w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Nadwyżka powinna pozostać na koncie nieruchomości i wpływa na wysokość zaliczki w kolejnym okresie rozliczeniowym.

Pozwana dopłaca do kosztów oświetlenia korytarzy w piwnicach i klatek schodowych, gdyż opłaty pobierane od lokatorów za oświetlenie piwnic, nie pokrywają kosztów oświetlenia piwnicy. Opłata za sprzątanie pobierana od lokatorów nie pokrywa sprzątania części zewnętrznych nieruchomości pozwanej. Pozwana w żadnym roku objętym pozwem nie posiadała nadwyżki finansowej. Pozwana nie posiada środków na pokrycie roszczeń lokatorów o zwrot opłat objętych pozwami w tej sprawie, gdyż kwoty pobierane na poczet tych opłat zostały przekazane na spłatę zobowiązań wobec firm zewnętrznych ( (...), zakładu energetycznego i firmy sprzątającej budynki). W związku z narastającym konfliktem pomiędzy lokatorami, a spółką, sporne opłaty zostały usunięte z rozliczeń i są pokrywane z zasobów spółki.

Dowody: zeznania świadka K. P. – protokół skrócony k. 84v-85, zeznania świadka K. B. protokół skrócony k. 134-136v, przesłuchania powódki M. G. protokół skrócony k. 137-138, przesłuchanie powoda M. O. k. 138-139, przesłuchanie powoda K. L. k. 139-139v, dokumenty z akt sprawy I C 1110/23 tj. umowa najmu k. 7-13, karty lokalu z rozliczeniem k. 14-17, 48-55, 62,89-94,64, (...) k.66, aneks do umowy k. 65, pismo (...) z 8.09.2024 r. k.46, notatka ze spotkania z lokatorami k. 47, uchwały zarządu k. 56-59, protokoły nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników
k. 60-61, rozliczenia mediów z fakturami k.123-129, regulamin ustalania opłat k. 132; dokumenty z akt spawy I C 1111/23 tj. tj. umowa najmu k. 6-15, karty lokalu z rozliczeniem k. 14-19, 27, 45, 50-57, (...) k.66, aneks do umowy k. 46, aneks do umowy k. 47,
pismo (...) z 8.09.2024 r. k.48, notatka ze spotkania z lokatorami k. 49, uchwały zarządu k. 58-61, protokoły nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników k. 62-63; dokumenty z akt spawy I C 1179/23 tj. tj. umowa najmu k. 7-14, karty lokalu z rozliczeniem k. 15-17, 18, 26, 44, 48-54,59, (...) k.45, pismo (...) z 8.09.2024 r. k.46, notatka ze spotkania z lokatorami k. 47, uchwały zarządu k. 55-56, protokoły nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników k. 57-58; dokumenty z akt spawy I C 1228/23 tj. tj. umowa najmu k. 8-15, karty lokalu z rozliczeniem k. 16-19, 46, 50-54, 59, (...) k.47, pismo TBS z 8.09.2024 r. k.48, notatka ze spotkania
z lokatorami k. 49, uchwały zarządu k. 55-56, protokoły nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników
k. 57-58, a także okoliczności bezsporne

Sąd zważył, co następuje:

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dowody z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, zeznania świadków K. P. i K. B., przesłuchania powodów.

Sąd pominął dowód z zeznań świadków T. Ż., W. W., E. C., a także przesłuchania w charakterze strony prezesa zarządu pozwanej spółki. W ocenie sądu dowody te zmierzałby jedynie do przedłużenia postępowania. Zeznania świadków zdaniem sądu były zbędne w obliczu przesłuchania powodów, którzy bezpośrednio wyrażali swoje odczucia względem spornych opłat. Nadto brak zgody lokatorów na naliczanie opłat obok czynszu nie wpływał na istotę sporu jaką stanowi charakter spornych opłat. W ocenie sądu zeznania pracowników spółki były wystarczające, aby kompleksowo ocenić charakter spornych opłat. Depozycje prezesa zarządu pozwanej spółki za pewne nie różniłby się znacznie od faktów wskazanych przez świadków.

Istota sporu w niniejszej sprawy dotyczy sfery prawnej, a nie faktycznej. Bezspornym był fakt naliczania spornych opłat. Zdaniem sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, a argumenty podniesione przez pozwanego są trafne.

Strona powodowa jak również pozwany zgadzają się, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a mianowicie art. 9 ust. 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ((...)) ma zastosowanie do społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Pogląd taki został również zaaprobowany
w doktrynie i orzecznictwie. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Łodzi przepisy regulujące możliwość pobierania przez wynajmującego opłat, o których mowa w art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów - należy stosować również do towarzystw budownictwa społecznego (por. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 20.10.2020 r., (...), (...) i cytowany tam: Z., O., P., Ustawa, s. 295) (A. Doliwa, Komentarz do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (w:) Prawo mieszkaniowe).

Zdaniem sądu istota niniejszej sprawy sprowadzała się do ustalenia czy sporne opłaty mają charakter pozwalający zaliczyć je do opłat niezależnych w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. W myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 uopl przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W ocenie sądu pozwany wykazał, że opłaty za punkt świetlny oraz opłata za CO – opłata wspólny mają charakter niezależny od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatora.
Sąd miał na uwadze, że zgodnie z umową najmu pomieszczenie gospodarcze – piwnice przynależy do lokalu. W ocenie sądu powoduje to, że dostawa energii elektrycznej do tego pomieszczenia jest tożsama z dostawą prądu do lokalu mieszkalnego. Pomieszczenie gospodarcze jako przynależność nie stanowi osobnej rzeczy. Zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego eksploatacja piwnicy wiąże się
z koniecznością jej oświetlenia, zaś trudnym i nieracjonalnym byłoby montowanie odrębnych liczników energii dla poszczególnych pomieszczeń gospodarczych. Sąd nie miał wątpliwości co do prawidłowości ustalania wysokości opłat za punkt świetlny.

Podobnie należało ocenić opłatę CO wspólna. W istocie jest to opłata za dostarczenie energii do lokalu w związku z konieczności podgrzania wody dostarczanej do lokalu jak również ma ona charakter zbliżony do opłaty przesyłowej za gotowość dostarczenia ciepła do lokalu. W ocenie sądu wyjaśnienia pracowników pozwanej spółki są w tym zakresie jasne i pozwalają na uznanie spornej opłaty za opłatę niezależną.

Zdaniem sądu pozwany uprawniony był do naliczania opłat za sprzątanie.
Zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. W myśl art. 6f tej ustawy strony umowy najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego mogą odmiennie ustalić ten obowiązek. W ocenie sądu z powyższych przepisów wynika, że strony w umowie najmu mogły uregulować szczegółowo kwestie sprzątania części wspólnych. Sąd miał na uwadze, że zgodnie z Regulaminem ustalania opłat i rozliczania kosztów (k.132) użytkownicy lokali mieszkalnych wnoszą miesięczną opłatę w formie zaliczki na pokrycie tych kosztów. Według regulaminu zaliczka ta określana jest szacunkowo na podstawie kosztów sprzątania części wspólnych budynków oraz terenów do nich przyległych roku poprzedniego, z założeniem (...) zwyżki. Niedobory zliczane są na każdy lokal w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Nadwyżka powinna pozostać na koncie nieruchomości i wpływa na wysokość zaliczki w kolejnym okresie rozliczeniowym. Nadto sprzątanie klatek przez podmiot profesjonalny nastąpiło z inicjatywy mieszkańców, zatem zdaniem sądu niezgodnym z zasadami współżycia społecznego byłoby obciążanie pozwanego konsekwencjami wynikającymi z niekonsekwentnej postawy lokatorów, którzy przez wiele lat nie mieli żadnych wątpliwości co do zasadności obciążenia ich kosztami utrzymania porządku. Sąd miał również na uwadze, że wyżej przywołane przepisy stanowią również podstawę obciążenia lokatorów opłatą za punkt świetlny oraz opłatą CO wspólne. Obciążenie najemcy wymienionymi opłatami wynika wprost z umów najmu zawartych przez lokatorów.

W realiach niniejszej sprawy strona powodowa nie wykazała, aby pozwany wzbogacił się jej kosztem z tytułu pobierania spornych opłat. Mając na uwadze powyższe powództwo podlegało oddaleniu na podstawie art. 405 kc i art. 410 § 2 kc.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 kpc. Na koszty powodów złożyły się opłata
od pozwu w kwocie 200 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900 zł. Pozwany poniósł koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900 zł i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Powodowie przegrali sprawę w całości, a więc obciążał ich obowiązek zwrotu kosztów procesu w całości.

Sąd miał na uwadze, że w inne składy Sądu Rejonowego w Grudziądzu w sprawach
z powództwa lokatorów przeciwko pozwanemu w przedmiocie kosztów procesu stosowały
art. 102 kpc. Dlatego też w tym miejscu należy wyjaśnić przyczyny, dla których niniejszy skład sądu postąpił odmiennie. W doktrynie wskazuje się, że art. 102 kpc urzeczywistnia zasadę słuszności i jako wyjątkowy – stanowiący wyłom w zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu – nie podlega wykładni rozszerzającej. Nie konkretyzuje pojęcia „wypadki szczególnie uzasadnione”, toteż ich kwalifikacja należy do sądu. Ocena sądu jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym, ma charakter dyskrecjonalny, oparty na swobodnym uznaniu, kształtowanym własnym przekonaniem, poczuciem sprawiedliwości oraz analizą okoliczności rozpoznawanej sprawy (por. J. G. [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Postępowanie rozpoznawcze. Artykuły
1-124, wyd. VI, red. T. E., W. (...)). W ocenie sądu w realiach niniejszej sprawy nie zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek. Sąd miał na uwadze, że pozwana spółka podczas spotkania z lokatorami wyjaśniła sposób naliczania spornych opłat. Wystąpienie
z powództwem zawsze wiąże się z ryzkiem poniesienia kosztów procesu w przypadku przegrania sprawy. W ocenie sądu powodowie podjęli ryzyko wystąpienia z roszczeniem przeciwko pozwanemu, a więc obciążają ich naturalne konsekwencje przegrania procesu. Sąd miał na uwadze, że nie wszyscy lokatorzy wystąpili z powództwem, uznając argumenty spółki za przekonujące. Powodowie ponoszą również konsekwencje działania swego pełnomocnika, który dokonał zdaniem sądu błędnej interpretacji przepisów, co doprowadziło do oddalenia powództwa.