Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Jadwiga Siedlaczek (spr.)
Sędziowie:	SSO Małgorzata Kończal SSO Rafał Krawczyk
Protokolant:	sekr. sąd. Natalia Wilk

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2014 r. w Toruniu

na rozprawie

sprawy z powództwa R. B.

przeciwko A. P. i S. P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Grudziądzu

z dnia 14 listopada 2013 r.

sygn. akt I C 242/13

1.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 (pierwszym) sentencji tylko o tyle, że w miejsce kwoty 2.035,27 zł zasądza kwotę 1.794,36zł (jeden tysiąc siedemset dziewięćdziesiąt cztery złote i 36/100) i oddala powództwo w pozostałej części,

b)  w punkcie 3 (trzecim) sentencji tylko o tyle, że w miejsce kwoty 534 zł zasądza kwotę 394 zł (trzysta dziewięćdziesiąt cztery złote),

2.  oddala apelację w pozostałej części,

3.  zasądza od pozwanych A. P. i S. P. solidarnie na rzecz powoda R. B. kwotę 42 zł (czterdzieści dwa złote) tytułem zwrotu części kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sygn. akt VIII Ca 45/14

UZASADNIENIE

Powód R. B. wnosił o zasądzenie od pozwanych S. i. A. P. solidarnie kwoty 4 985 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu tytułem czynszu najmu za okres wypowiedzenia w kwocie 1 485 zł oraz tytułem kosztów przywrócenia stanu wynajmowanego lokalu w kwocie 3 500 zł.

W dniu 7.12.2013 r. wydany został nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Pozwani wnieśli od powyższego nakazu zapłaty sprzeciw wnosząc o oddalenie powództwa. Wskazali, że powód nie wykazał, iż jest właścicielem rzeczonego lokalu. Nie zostały również udokumentowane nakłady poczynione na odtworzenie stanu lokalu. Podnieśli również bezpodstawność żądania zaległego czynszu skoro umowa została rozwiązana z dniem 31.08.2012 r. Powód miał ponadto pominąć w rozliczeniach wpłaconą przez pozwanych kaucję, pozostającą w jego rękach.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 14 listopada 2013 r.:

1.  Zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 2 035,27 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 29.20.2012 r. do dnia zapłaty,

2.  Oddalił powództwo w pozostałej części,

3.  Zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 534 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd ustalił, że powód był współwłaścicielem nieruchomości położonej przy ul. (...) w 1/3 części. Pozostali właściciele odpowiednio w 1994 r. i 2003 r. upoważnili go do sprawowania administracji nieruchomości. W dniu 15.05.2003 r. pomiędzy powodem jako wynajmującym, a pozwanymi jako najemcami została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...). W umowie wskazano, że lokal znajdował się po remoncie: wymianie tynków wewnętrznych, położeniu gładzi gipsowej, założeniu nowej instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania. Zawarty został również zapis, że ściany i sufity były pomalowane, a wyposażenie techniczne było nowe i lokal nie wymagał remontu, ani żadnych inwestycji i był gotowy do zamieszkania. Sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy, w którym szczegółowo opisany został stan lokalu. Obydwa dokumenty podpisał pozwany, w rubrykach dotyczących uwag co do stanu lokalu wpisując „bez zastrzeżeń”. Umowa została zawarta do 31.12.2003 r. W umowie znalazło się oświadczenie, że po upływie tego terminu, o ile któraś ze stron się temu nie sprzeciwi, przekształca się ona w zawartą na czas nieokreślony, co tez nastąpiło. W § 12 umowy zawarto możliwość rozwiązania umowy z trzymiesięcznym wynagrodzeniem złożonym na ostatni dzień miesiąca przed wypowiedzeniem. W § 15 został zawarty zapis, że po opróżnieniu lokalu najemca będzie obciążony kosztami przywrócenia stanu poprzedniego lokalu zgodnego z protokołem przyjęcia lokalu. Przy zawarciu umowy wpłacona została kaucja w kwocie 1 050 zł. W umowie zostało wskazane, że zabezpiecza ona czynsz najmu i koszty szkód w wyposażeniu lokalu, a najemca upoważnia wynajmującego do potrącenia z kaucji należności z tego tytułu istniejących na dzień zdania lokalu. Czynsz najmu wynosił początkowo 350 zł i został zwiększony do kwoty 495 zł miesięcznie. Pozwani wypowiedzieli umowę najmu 26.08.2012 r. prosząc o odebranie lokalu w dniu 31.08.2012 r. oraz o zwrot kaucji. Wypowiedzenie zostało odebrane przez powoda w dniu 31.08.2012 r. W tym samym dniu nastąpiło przekazanie powodowi lokalu. Sporządzony został protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez najemcę. W protokole opisany został stan lokalu i wyposażenia, ujęte zostały czynności konieczne do przywrócenia stanu poprzedniego. Pismem z dnia 27.09.2012 r. powód zgłosił pozwanym roszczenia przysługujące mu z tytułu przywrócenia stanu poprzedniego lokalu i zaległego czynszu, poinformował o zaliczeniu na ich poczet wpłaconej kaucji. Roszczenia opiewały na kwotę 5 000 zł, po potrąceniu kaucji – 3 950 zł. W trakcie zdawania lokalu ze strony powoda nie padły żadne słowa mające świadczyć, że nie będzie dochodził czynszu za okres wypowiedzenia. Biegły wycenił koszty przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego w dwóch wariantach – wg danych wskazanych przez powoda (2 095,27 zł) oraz wg danych wskazanych przez pozwanych (1 758,19 zł).

W rozważaniach prawnych sąd wskazał, że zgodnie z art. 6e pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy u zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej uol) po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca zobowiązany jest odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, jak również zwrócić wynajmującemu równowartość elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Zgodnie natomiast z art. 6 ust 4 uol wpłacona przez najemcę kaucja podlega zwrotowi po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Sąd wskazał, że opinia biegłego nie była kwestionowana, konieczne było jedynie przyjęcie jednego z wariantów wyliczeń wskazanych przez biegłego. Sąd Rejonowy przyjął wersję powoda, jako że poparta była zeznaniami świadka, jak i dokumentami w postaci protokołów, które zostały opatrzone podpisem najemcy. Wskazane zostało, że z ust wynajmującego przy odbiorze lokalu nie padły żadne słowa mogące świadczyć o tym, że nie będzie dochodził należności z tytułu okresu wypowiedzenia. Sąd uznał za zasadne zasądzenie na rzecz powoda kwoty 990 zł tytułem zapłaty za dwumiesięczny czynsz. Odniósł się również do zarzutów pozwanych o niewykazaniu faktu własności nieruchomości. Ostatecznie Sąd rejonowy wskazał iż uwzględnił powództwo do kwoty 2.035,27 zł wynikającej z sumowania kwot: 2.095,27 zł z tytułu kosztów przywrócenia stanu poprzedniego+990, zł z tytułu czynszu za miesiące okresu wypowiedzenia minus 1.050, zł potraconej kaucji.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli pozwani zaskarżając wyrok w części zasądzającej należność z tytułu czynszu najmu za okres wypowiedzenia oraz zobowiązującej pozwanych do zapłaty należności za naprawę drzwi łazienkowych łącznie co do kwoty 1 230,91 zł. Wyrokowi zarzucono:

- naruszenie przepisu art. 359 kc poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że pozwani są zobowiązani zapłacić czynsz za okres wypowiedzenia,

- błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu, że pozwani są zobowiązani zapłacić równowartość kosztów przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, według wersji potwierdzonej przez powoda.

Zarzucając powyższe pozwani wnieśli o zmianę wyroku i orzeczenie, że pozwani są zobowiązani zapłacić na rzecz powoda kwotę 804,36 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 29.10.2012 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu za obie instancje.

W uzasadnieniu wskazali, że w okresie wypowiedzenia nie korzystali z lokalu, przejęcie go w dnu 31.08.2012 r. we faktyczne władanie przez powoda było równoznaczne z rezygnacją z okresu wypowiedzenia i rozwiązaniem umowy z końcem sierpnia 2012 r. Pozwani nie kwestionowali wyliczeń biegłego, na których oparł się sąd. Stwierdzili jednak, że potrzebę wymiany drzwi łazienkowych zgłosił powód dopiero przed oględzinami biegłego. Konieczność przeprowadzenia tej naprawy nie wynikała przede wszystkim z protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu.

Pełnomocnik powoda na rozprawie apelacyjnej wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na rzecz jego mandanta kosztów procesu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie jedynie w części.

Sąd Okręgowy w pełni podzielił ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je jako własne, nie zachodzi więc potrzeba ich szczegółowego powielania.

W pierwszej kolejności należy wypowiedzieć się co do twierdzeń pozwanych odnośnie czynszu najmu za okres wypowiedzenia. Strony ustaliły w § 12 umowy, że jej wypowiedzenie może nastąpić za trzymiesięcznym wypowiedzeniem złożonym na ostatni dzień miesiąca przed wypowiedzeniem w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie doszło do wiadomości powoda, jak ustalił sąd, w dniu 31 sierpnia 2012 r. Tego samego dnia lokal został wydany właścicielowi. Pozwani mogli korzystać z lokalu jeszcze przez kolejne trzy miesiące po wypowiedzeniu umowy. Z uprawnienia tego nie skorzystali. Nie zwalniało to ich od obowiązku uiszczenia czynszu za ten okres. Nie można przede wszystkim uznać, że umowa została rozwiązana 31.08.2012 r. To pozwani wypowiedzieli umowę, miały więc zastosowanie prowizje dotyczące terminu wypowiedzenia. Inaczej należałoby sprawę traktować, gdyby doszło do rozwiązania umowy za zgodą obu stron, co jednak w sprawie nie nastąpiło. Nie może świadczyć o woli rozwiązania umowy z końcem sierpnia zachowanie powoda w postaci odbioru lokalu. Skoro wolą pozwanych było jego opuszczenie nie miał on wyboru i lokal odebrać musiał. Inne postępowanie byłoby sprzeczne z zasadami logiki i regułami dbania o swoją własność. Faktyczne przejęcie władaniem lokalu przez powoda nie stanowiło więc o fakcie jego rezygnacji z należnego mu czynszu. Nie musiał przede wszystkim R. B. wskazywać pozwanym, że okres wypowiedzenia będzie obowiązywał, wynikało to wprost z umowy. Słusznie Sąd Rejonowy ustalił, że w momencie zdawania lokalu ze strony powoda nie padły żadne słowa mogące być poczytane za rezygnację z zapłaty czynszu za czas wypowiedzenia. Deklaracja odnośnie do zwrotu kaucji została w sposób wiarygodny wytłumaczona podczas rozprawy. Powyższe prowadzi do wniosku, że żądanie należności z tytułu czynszu za okres wypowiedzenia była zasadna, stąd też na podstawie art. 395 kpc apelację w tej części należało oddalić.

Za nieuprawnione należało również uznać wątpliwości strony pozwanej co do upoważnienia powoda do administrowania nieruchomością. Świadczy o tym przedłożona na rozprawie kserokopia upoważnienia od B. B. z dnia 17 lutego 1999 r. (k. 183) oraz kserokopia upoważnienia od W. B. z dnia 13 lipca 1994 r. (k. 154).

Drugi z zarzutów postawionych zaskarżonemu orzeczeniu był zasadny. W protokole zdawczo-odbiorczym nie znalazł się zapis dotyczący konieczności wymiany drzwi łazienkowych. Taki zapis został natomiast zamieszczony co do drzwi w II pokoju(k.28akt) .Również w piśmie z dnia 27.09.2012r (k.31 akt) w którym powód zgłaszał pozwanym roszczenia drzwi łazienkowe nie zostały wymienione .Wynika z tego, że na dzień zdania lokalu ich wymiana nie była konieczna, co zostało stwierdzone podpisami pozwanego i powoda na protokole odbioru lokalu. Rodzi to przypuszczenie, że do ich uszkodzenia mogło dojść już po opuszczeniu lokalu przez pozwanych. Również świadek P. B. stwierdził, że drzwi łazienkowe były w stanie poużytkowym, ale nie przypominał sobie, by były na nich uszkodzenia mechaniczne (k. 105v). Stąd też roszczenie w tym zakresie nie zostało wykazane. Powodowało to konieczność zmiany zaskarżonego wyroku na podstawie art. 386 § 1 kpc. Od kwoty pierwotnie zasądzonej prze sąd I instancji należało odjąć 240,91 zł należnych tytułem wymiany drzwi łazienkowych, co za tym idzie odpowiednio pomniejszona została należność odsetkowa. Zmiana w zakresie roszczenia głównego spowodowała również konieczność odmiennego rozliczenia kosztów procesu. Powód przegrał proces w 64 % powinien więc ponieść jego koszty do kwoty 1797 zł. Jego rzeczywiście poniesione koszty w sprawie wyniosły natomiast 2 191 zł, co daje różnicę 394 zł, która winna być mu zwrócona od pozwanych.

W postępowaniu apelacyjnym pozwani przegrali w 80 % ponosząc koszty w wysokości 152 zł podczas gdy winni partycypować w ogólnych kosztach sumujących się na kwotę 242 zł (koszty zastępstwa procesowego obu stron – po 90 zł, opłata od apelacji – 62 zł) do kwoty 194 zł ([80% * 242 zł] / 100 ± 194 zł). Stąd też należało zasądzić od pozwanych na rzecz powoda kwotę 42 zł (194 zł – 152 zł = 42 zł) tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą na podstawie art. 100 kpc.