Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 maja 2016 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR del. Joanna Krzyżanowska
Protokolant:	sekr. sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2016 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa I. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)/ (...) w S.

przy udziale interwenienta ubocznego Miasta S.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

1.  uchyla uchwałę nr (...) właścicieli lokali w nieruchomości ul. (...) /(...) w S.;

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej A. Ł. 7/(...) w S. na rzecz powódki I. J. kwotę 397 zł (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt I C 62/15

UZASADNIENIE

Powódka - I. J. pozwem skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej A. Ł. 7/(...) domagała się uchylenia lub uznania za niezgodną z przepisami albo nieistniejącą uchwały nr (...) podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, dotyczącej zgody na odcięcie dostaw centralnego ogrzewania do lokali użytkowych, których właściciele zalegają z regulowaniem należności wobec Wspólnoty Mieszkaniowej za centralne ogrzewanie dostarczone do tych lokali.

W uzasadnieniu swojego stanowiska, powódka w pierwszej kolejności zarzuciła, iż uchwała ta różnicuje prawa poszczególnych członków wspólnoty z uwagi na charakter lokali tj. dyskryminuje powódkę jako właściciela lokali użytkowych grożąc odcięciem ogrzewania, a faworyzuje właściciela lokali mieszkalnych, tj. Miasto S. nie nakładając na niego takiej samej sankcji, w przypadku zalegania z opłatami za centralne ogrzewanie wobec Wspólnoty.

Nadto podniosła, że zaskarżona uchwała obarczona jest uchybieniami proceduralnymi mającymi miejsce przy jej podejmowaniu, doprecyzowując na rozprawie w dniu 14 marca 2016 roku (k.83 i nast.), że wada ta, stanowiąca podstawę zgłoszonego żądania głównego i alternatywnego, polega przede wszystkim na nieodebraniu od niej głosu.

Pozwana - Wspólnota Mieszkaniowa (...)/(...) w S. reprezentowana w niniejszym procesie przez kuratora ustanowionego przez Sąd Rejestrowy (k. 70 w zw. Z k. 53-53v.) nie zajęła stanowiska w sprawie.

Występujący po stronie pozwanej interwenient uboczny - Miasto S. wniósł o oddalenie powództwa podnosząc iż wytoczenie przez powódkę niniejszego powództwa stanowi nadużycie prawa. I. J. jak i jej poprzednicy prawni doprowadzili poprzez nieuiszczanie wymagalnych zaliczek (w tym na dostawy energii cieplnej), do stanu niewypłacalności pozwanej wobec dostawców energii cieplnej, a jednocześnie powódka zaskarża uchwałę, która w istocie stabilizuje sytuację finansową pozwanej. Tym samym powódka działa z naruszeniem zasad współżycia społecznego, tj. zasady lojalności, solidarności właścicieli, uczciwości, współdziałania współwłaścicieli i równości. Interwenient jako uzasadnienie dla podjęcia uchwały wskazywał na konieczność ochrony solidnych i terminowo uiszczających zaliczki właścicieli przed nadużyciami ze strony niektórych właścicieli lokali użytkowych, którzy nie partycypują w kosztach dostaw energii cieplnej, traktując tym samym pozwaną jako kredytodawcę. Celem tej uchwały jest dyscyplinowanie niesolidnych dłużników i przeciwdziałanie przerwom w dostawie energii cieplnej.

Nadto interwenient uboczny zaprzeczył, by nastąpiły jakikolwiek uchybienia proceduralne w czasie głosowania nad uchwałą.

Z ostrożności procesowej zakwestionował też legitymację czynną powódki do udziału w niniejszym postępowaniu, wskazując w tym zakresie na treść ksiąg wieczystych, w których nie zostało ujawnione prawo własności I. J..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa (...)/(...) obejmuje lokale użytkowe - właścicielami których są osoby fizyczne, w tym powódka I. J., lokale mieszkalne będące własnością Miasta S. i jeden wyodrębniony lokal mieszkalny, który pełni funkcję użytkową. Miasto S. posiada 56,30 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

(bezsporne, nadto dowód:, zeznania świadków: Z. G. k.107v.-108, M. J. k. 108-108v., A. M. k. 108v.-109; akceptacja uchwały wspólnoty Mieszkaniowej A. (...) (...) k. 23v.)

Dostawa energii cieplnej do nieruchomości odbywa się na podstawie umów zawartych przez Wspólnotę. Koszty związane z dostawą ciepła obciążają bezpośrednio Wspólnotę, która następnie rozlicza je wewnętrznie z właścicielami lokali. W pozwanej Wspólnocie istnieje problem z windykacją należności. Niektórzy spośród byłych jak i aktualnych właścicieli lokali użytkowych nie partycypują w kosztach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w tym opłatach za dostawę energii cieplnej. Zdarzyło się, że z uwagi na zaległości płatnicze Wspólnoty ciepłownia wstrzymała dostawę ciepła do budynku. Ciepło zostało przywrócone w wyniku nadpłaty dokonanej przez właściciela lokali mieszkalnych - Miasto S., które reguluje przypadające na nie kwoty niezależnie od tego czy najemcy jego lokali mieszkalnych dokonują opłat czy też nie. Miasto S. nadal nadpłaca za energię cieplną uiszczając także i tę należność, którą pokrywać winni właściciele lokali użytkowych. Obecnie nadpłata ta wynosi około 80.000 zł.

(dowód: zeznania świadków: Z. G. k.107v.-108, M. J. k. 108-108v., A. M. k. 108v.-109, A. N. k. 109-109v.)

W związku z rosnącym zadłużeniem Wspólnoty oraz w celu zdyscyplinowania tych właścicieli lokali użytkowych, którzy nie regulują należności za energię cieplną i zapobieżenia potencjalnym przerwom w dostawie tej energii, została w dniu (...) stycznia 2015 roku, podjęta została przez właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) (...)3 w S. w drodze indywidualnego zbierania głosów, uchwała nr (...).

Mocą tej uchwały właściciele lokali wyrazili zgodę na odcięcie dostaw centralnego ogrzewania do lokali użytkowych, których właściciele zalegają wobec Wspólnoty Mieszkaniowej A. Ł. 7/(...) w S. z opłatami za centralne ogrzewanie dostarczane do tych lokali w wysokości przekraczającej co najmniej trzymiesięczne opłaty za zadłużony lokal. W głosowaniu brało udział 56,30% udziałów. Uchwała została podjęta większością 56,30 % udziałów, przeciwko uchwale głosowało 0,00% udziałów.

(dowód: uchwała nr (...) wraz z akceptacją k. 23-23v.)

O treści tej uchwały powódka poinformowana została w dniu 16 stycznia 2015 roku.

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż pomimo tego że Wspólnota Mieszkaniowa A. Ł. 7/(...) w S. w ogóle nie brała udziału w sprawie (albowiem ustanowiony za pozwaną kurator w istocie za nią nie działał) Sąd nie mógł wydać w niniejszej sprawie wyroku zaocznego. Występujący bowiem po stronie pozwanej interwenient uboczny - Miasto S., wyraził merytoryczne stanowisko wobec żądania pozwu i aktywnie uczestniczył w postępowaniu. Czynności procesowe interwenienta ubocznego są zaś skuteczne wobec strony, do której przystąpił, a w konsekwencji należy je traktować jako czynności samej strony, dopóty dopóki strona nie wyrazi wobec nich sprzeciwu.

Jakkolwiek interwenient uboczny zgłosił zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powódki, to ostatecznie kwestia ta nie budziła wątpliwości, wobec niekwestiowanego oświadczenia I. J. złożonego na rozprawie w dniu14 marca 2016 roku (k. 83, 00:04:04), że na dzień ten istnieją już w księgach wieczystych wpisy dotyczące przysługującego jej prawa własności do lokali użytkowych znajdujących się w budynku przy ulicy (...)/Murarska 3 w S.. Istnienie tych wpisów zostało potwierdzone przez sąd.

Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy, wskazać należy iż podstawę prawną roszczenia strony powodowej o uchylenie uchwały nr (...) właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) /(...) w S. z dnia 5 grudnia 2013 roku stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (zwana dalej u.w.l.), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a art. 25 u.w.l.).

Powódka jako właściciel lokali użytkowych zaskarżyła w określonym w art. 25 ust. 1a u.w.l. sześciotygodniowym terminie przedmiotową uchwałę, powołując się na jej niezgodność z przepisami prawa.

I. J. zarzucała przede wszystkim, że zaskarżona uchwała jest wyrazem nierównego traktowania właścicieli lokali użytkowych i mieszkalnych. Argumentacja interwenienta ubocznego sprowadzała się do tego, że to brak działań właścicieli lokali użytkowych, doprowadził do takiej sytuacji, w której właściciel lokali mieszkalnych niejako zmuszony został do kredytowania właścicieli lokali użytkowych, którzy nie uiszczali opłat za ogrzewanie, co powodowało wstrzymanie dostaw ciepła i konieczność ponoszenia tych kosztów przez jednego członka Wspólnoty - Miasto S., po to, by te dostawy były kontynuowane. Wspólnota musiała, w ocenie interwenienta ubocznego, podjąć działania, które skutecznie wymuszą na dłużnikach zapłatę należności za energię ciepłą. Zaskarżona uchwała jest właśnie tego wyrazem.

W niniejszej sprawie rozważenia i oceny wymagało zatem czy wprowadzenie, na mocy zaskarżonej uchwały, odmiennych zasad postępowania w przypadku zalegania z opłatami za ogrzewanie wobec właścicieli lokali mieszkalnych i właścicieli lokali użytkowych, narusza prawo równego traktowania wszystkich członków Wspólnoty wyrażone w treści art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu różnicowanie w prawach i obowiązkach właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych może nastąpić jedynie w zakresie zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Pod rozwagę należało wziąć kilka zasadniczych kwestii. Przede wszystkim swoistą sytuację pozwanej Wspólnoty wyrażającą się w jej dosyć szczególnej strukturze właścicielskiej. Mianowicie jedynie lokale będące własnością interwenienta ubocznego - Miasta S., są lokalami mieszkalnymi a więc służącymi zaspokajaniu potrzeb bytowych. Pozostałe lokale, których właścicielami są osoby fizyczne, w tym powódka, są lokalami użytkowymi, przeznaczonymi na czerpanie z nich dochodów. Istotnym jest też, że Miasto S. jest właścicielem specyficznym, wykonującym obowiązki ustawowe w stosunku do swoich najemców, zobowiązanym do zapewnienia im właściwych warunków bytowych. Jednocześnie Miasto S., jest płatnikiem solidnym. Jak samo podkreślało i co też wynikało z zeznań słuchanych w sprawie świadków, nie ma możliwości, by miasto jako miasto miało jakiekolwiek zaległości z tytułu płatności za dostarczanie energii cieplnej. Reguluje ono bowiem należności z tego tytułu nawet w sytuacji gdy jego najemcy opóźniają się, czy nie uiszczają stosownych opłat.

Wyeksponowanie tych okoliczności jest istotne z uwagi na argumentację interwenienta, która kładła nacisk nie tylko na fakt wywiązywania się przez Miasto S. z obowiązku uiszczania opłat za media i to niezależnie od tego czy najemcy mu płacą, ale i na stanowisko sądów powszechnych, w myśl którego nie jest możliwe takie ukształtowanie uchwały, która narażałaby, szeroko rzecz ujmując, mieszkańców lokali mieszkalnych na niebezpieczeństwo odłączenia ciepła. Czym innym bowiem jest odłączenie ogrzewania w lokalach użytkowych, gdzie brak dostawy ciepła nie stanowi zagrożenia dla życia czy zdrowia ich użytkowników, innymi słowy nie wpływa bezpośrednio na ich egzystencję, a czym innym jest odcięcie ciepła od lokali mieszkalnych służących z istoty rzeczy do zaspokajania potrzeb życiowych.

Nie sposób jest nie przyznać słuszności argumentacji interwenienta. Zgodzić też należy się, iż korzystanie z lokalu czy lokali użytkowych na koszt w zasadzie jednego członka wspólnoty, tu Miasta S., jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i domaganie się w takiej sytuacji przez powódkę – właściciela zadłużonych lokali użytkowych uchylenia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na odcięcie dostaw ciepła może jawić się jako nadużycie prawa. W sytuacji tej konkretnej Wspólnoty nie było jednak tak naprawdę podstaw, by uchwałą różnicować sytuację właścicieli lokali użytkowych i mieszkalnych. Skoro jedyne zaległości w zakresie opłat za ogrzewanie generowały lokale użytkowe, skoro Miasto S. nie może zalegać jako podmiot zobowiązany do zapewnienia właściwych warunków najemcom z tymi opłatami i zawsze je uiszcza, co Sąd jeszcze raz podkreśla - było akcentowane przez interwenienta i pozostawało poza sporem, to nie występowała i nie występuje obawa narażenia najemców na brak ogrzewania. Inaczej rzecz ujmując, uszło uwadze interwenienta że objęcie tą uchwałą także i właściciela lokali mieszkalnych nie naruszałoby w żaden sposób bezpieczeństwa cieplnego, a więc i egzystencjonalnego osób które w tych lokalach zamieszkują. Mieszkańcami w tej wspólnocie są bowiem tylko najemcy, przy czym to nie od ich płatności zależałoby zastosowanie tej uchwały, lecz od tego czy należność za ogrzewanie będzie płacił właściciel, czyli Miasto S.. Ten zaś te opłaty zawsze uiszcza i nie ma możliwości by było inaczej. Czyli konstrukcja uchwały bez rozróżnienia na rodzaje lokali, nie stwarzałaby żadnego zagrożenia dla Miasta i dla najemców, których dobro miała chronić uchwała w zaskarżonym kształcie.

Podsumowując, skoro sformułowanie uchwały w taki sposób by nie różnicowała obowiązków właściciel lokali użytkowych i mieszkalnych, nie prowadziłoby do sytuacji chociażby potencjalnego zagrożenia dla mieszkańców lokali mieszkalnych czyli w tej konkretniej wspólnocie tylko najemców, to nie było przeszkód by tę uchwałę tak skonstruować. Uchwała zrównująca obowiązki w tym zakresie również spełniałaby funkcję, jaka przyświecała podjęciu zaskarżonej uchwały tj. zdyscyplinowanie tych właścicieli, którzy opłat nie uiszczają skoro bezspornie zaliczają się do nich jedynie właściciele lokali użytkowych i jednocześnie nie naruszałaby bezpieczeństwa bytowego najemców lokali mieszkalnych, skoro właściciel tych lokali wywiązuje się z płatności realizując swój obowiązek ustawowy względem najemców. W taki kształcie, w jakim uchwała istnieje obecnie do takiego nieuprawnionego zróżnicowania dochodzi. Tym samym żądanie powódki o uchylenie tej uchwały nie stanowi nadużycia prawa.

W konsekwencji powyższego zaskarżoną uchwałę na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. należało uchylić .

Orzekając o kosztach postępowania Sąd miał na uwadze, iż powódka jest stroną wygrywającą niniejszą sprawę zatem na podstawie art. 98 k.p.c należało zasądzić od pozwanej Wspólnoty na jej rzecz zwrot kosztów procesu w łącznej kwocie 397 zł. Na kwotę tę składała się opłata od pozwu w wysokości 200 zł, wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w kwocie 180 zł ustalone w oparciu o §10 ust. 1 pkt 1 w zw. z §5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz.U. 2013 poz. 490) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Ponieważ czynności interwenienta ubocznego nie spowodowały żadnych dodatkowych kosztów, Sąd nie rozliczał kosztów interwenienta ubocznego i nie obciążał go kosztami należnymi stronie powodowej (art. 107 k.p.c.) . Z uwagi na fakt, że kurator pozwanej nie działał w niniejszej sprawie brak było podstaw do uwzględnienia kosztów związanych z jego ustanowieniem.

Na oryginale właściwy podpis.