Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 marca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny

Przewodniczący: Sędzia Dorota Słowik

Protokolant: sekretarz sądowy Marta Antonowicz

po rozpoznaniu w dniu 21 marca 2024 r. wT.

na rozprawie

sprawy z powództwa H. B., R. B.

przeciwko S. L.

o wydanie nieruchomości

1.  nakazuje pozwanej S. L. wydanie poprzez opróżnienie ze wszystkich osób i rzeczy jej prawa reprezentujących oraz opuszczenie lokalu użytkowego o przeznaczaniu handlowo – usługowym o powierzchni 77 m2, posadowionego na nieruchomości, położonej przy ul. (...) w P., oznaczonej jako działka nr (...) o powierzchni 0,1499 ha, dla której Sąd Rejonowy w T.prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), powodom H. B. i R. B. solidarnie,

2.  zasądza od pozwanej S. L. na rzecz powodów H. B. i R. B. solidarnie kwotę 1.117 zł. – (jeden tysiąc sto osiemnaście złotych) tytułem zwrotu procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 493/23

UZASADNIENIE

Powodowie H. B. oraz R. B. złożyli pozew przeciwko S. L. o nakazanie jej wydania, opróżnienia i opuszczenia lokalu użytkowego położonego w P. przy
ul. (...). Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są współwłaścicielami -na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej - nieruchomości gruntowej, na której usadowiony jest budynek handlowo – usługowy o powierzchni 77m2. Pozwana na mocy umowy dzierżawy z dnia 1 sierpnia 2020 roku była uprawniona do prowadzenia w przedmiotowym lokalu działalności gospodarczej w formie sklepu do dnia 31 lipca 2023 r. – w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości 200 zł miesięcznie. Powodowie wezwali pozwaną do wydania lokalu użytkowego, wobec upływu terminu, na jaki została zawarta umowa dzierżawy między stronami, jednak pozwana lokalu użytkowego nie opuściła.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz
o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz o skierowanie stron niniejszego postępowania do mediacji. Pozwana wskazała, iż niniejsze powództwo jest przedwczesne, a pozwana nie dała powodom podstaw do jego wytoczenia. Pozwana podniosła, iż obowiązuje ją umowa zawarta
z poprzednikiem prawnym powodów E. D. wedle, której umowa dzierżawy była zawarta do dnia 31 grudnia 2023 r. Pozwana wskazała, że powodowie nie wykazali, aby byli współwłaścicielami przedmiotu dzierżawy. Wskazała jednak również, iż nie kwestionuje konieczności wydania nieruchomości powodom po upływie okresu obowiązywania umowy oraz, że nie kwestionowała tej okoliczności na etapie przedsądowym.

Na rozprawie 21 marca 2024 r. powodowie podtrzymali żądanie pozwu, a pozwana wniosła o oddalenie powództwa i podtrzymała swoje stanowisko
z odpowiedzi na pozew.

Sad ustali ł następujący stan faktyczny

H. B. oraz R. B. są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną (...)
o powierzchni 0,1499 ha położonej w P. przy ul. (...) dla, której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą o nr Kw (...). Własność nieruchomości małżonkowie nabyli w drodze umowy dożywocia zawartej z E. D. w dniu 1 lipca 2020 roku.

dowód: /okoliczności bezsporne/ kserokopia treści księgi wieczystej – k. 28-37; kserokopia aktu notarialnego – k. 22-27.

S. L. w dniu 5 sierpnia 2003 roku zawarła
z E. D. umowę dzierżawy gruntu na okres lat 20. Umowa miała obowiązywać do końca 2023 roku. W wyniku przeniesienia przez E. D. prawa własności do nieruchomości gruntowej – będącej przedmiotem umowy dzierżawy - na powodów w drodze umowy dożywocia, powodowie wstąpili w istniejący już stosunek dzierżawy w dniu
1 lipca 2020 roku. Powodowie rozwiązali z pozwaną umowę dzierżawy za obustronnym porozumieniem stron i ustalili, iż wszelkie dotychczas zawarte przez poprzedniego właściciela gruntu umowy dzierżawy stają się nieważne
z dniem 31 lipca 2020 roku.

Jednocześnie strony 1 sierpnia 2020 roku podpisały umowę dzierżawy gruntu użytkowego o powierzchni użytkowej 77m2 położonego w P. przy ul. (...). Powodowie niniejszą umową oddali w dzierżawę przedmiotową część gruntu pozwanej na okres do 31 lipca 2023 roku. Czynsz dzierżawny wynosił 200 zł miesięcznie. W umowie stwierdzono, że wysokość ani charakter nakładów poniesionych na zagospodarowanie terenu nie będzie stanowić podstawy do domagania się zawarcia kolejnej umowy dzierżawy, jak również do zgłaszania przez dzierżawcę jakichkolwiek innych roszczeń wobec wydzierżawiającego po wygaśnięciu umowy.

dowód: /okoliczności bezsporne/ umowa dzierżawy z 5.08.03 r. – k. 15 – 16; kserokopia aktu notarialnego – k. 22-27; umowa dzierżawy z 1.08.2020 r. – k. 17 – 18; zeznania H. B. w charakterze strony – k. 68, płyta CD k. 70 [00:22:35-00:35:46]; zeznania R. B.
w charakterze strony – k. 69, płyta CD – k. 70 [00:35:46-00:43:05]; zeznania S. L. w charakterze strony – k. 68-69, płyta CD – k. 70 [00:43:05-01:10:54]

Pozwana poddzierżawia przedmiot dzierżawy B. T. od ok. 16 lat – żadna z umów dzierżawy nie uprawniała pozwanej do dokonania poddzierżawy. B. T. prowadzi na nieruchomości wydzierżawianej przez powodów pozwanej działalność gospodarczą. B. T. uiszcza na rzecz pozwanej S. L. czynsz z tytułu poddzierżawy nieruchomości w kwocie 400 zł miesięcznie, a nadto ponosi koszt dzierżawy gruntu w wysokości 200 zł miesięcznie, który to koszt obciąża S. L. na mocy umowy dzierżawy zawartej z powodami. B. T. do dnia zamknięcia rozprawy nadal stale prowadził działalność gospodarczą na terenie przedmiotu dzierżawy - mimo jej wygaśnięcia.

dowód: zeznania świadka B. T. – k. 67, płyta CD – k. 70 [00:02:46-00:22:35]; zeznania S. L. w charakterze strony – k. 68-69, płyta CD – k. 70 [00:43:05-01:10:54]

S. L. do dnia zamknięcia rozprawy nie opróżniła nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Z dniem 31 lipca 2023 roku wygasła umowa dzierżawy zawarta między stronami. Pozwana od 1 sierpnia 2023 roku nadal korzysta bez podstawy prawnej z przedmiotu dzierżawy. Od stycznia 2024 roku pozwania zaprzestała uiszczania czynszu dzierżawnego w wysokości 200 zł miesięcznie, nadal jednak korzysta z przedmiotu wygasłej już umowy dzierżawy.

dowód: zeznania H. B. w charakterze strony – k. 68, płyta CD k. 70 [00:22:35-00:35:46]; zeznania R. B.
w charakterze strony – k. 69, płyta CD – k. 70 [00:35:46-00:43:05]; zeznania S. L. w charakterze strony – k. 68-69, płyta CD – k. 70 [00:43:05-01:10:54]

S ąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez strony (umowy dzierżawy, wypis z księgi wieczystej, umowa dożywocia i inne wymienione w treści uzasadnienia), których prawdziwości i autentyczności co do zasady, nie kwestionowała żadna ze stron oraz w oparciu o fakty przyznane przez same strony. Zgodnie z treścią art. 229 k.p.c. nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwna, jeśli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Stąd też fakty te oraz dokumenty Sąd uznał w pełni za wiarygodne.

Sąd oparł również swoje ustalenia na zeznaniach świadka B. T.. Zeznania świadka były spójne i logiczne. Świadek zeznawał na fakt obowiązywania między świadkiem a pozwaną umowy poddzierżawy gruntu oraz zachodzących między nimi rozliczeń. Ponadto świadek wskazał, iż to on ponosił nakłady na nieruchomość budynkową wzniesioną na dzierżawionym gruncie. Sąd nie znalazł podstaw do odmówienia zeznaniom tego świadka przymiotu wiarygodności.

Ponadto Sąd oparł ustalenia faktyczne na zeznaniach powodów słuchanych w charakterze stron. Powodowie zeznawali spójnie i logicznie, ich zeznania znalazły potwierdzenie w treści dowodów dokumentowych zebranych w toku postępowania. Zeznania powodów potwierdzały zeznania świadka B. T. w zakresie, w jakim odnosiły się do rozliczeń między stronami.

Zeznaniom pozwanej Sąd dał wiarę jedynie w zakresie, w jakim korespondowały one z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd zważył, iż S. L. jako strona pozwana starała się przedstawić stosunki między stronami w sposób jak najbardziej dla siebie korzystny – co nie znajdowało oparcia w pozostałym zebranym
w sprawie materiale dowodowym. Zeznania pozwanej były niespójne zatem Sąd nie dał im wiary w pozostałym zakresie.

Wskazać należy, iż stan faktyczny między stronami był w zasadzie niesporny. Pozwana nie kwestionowała legitymacji procesowej powodów, ani tego, iż jest zobowiązana do opuszczenia przedmiotu dzierżawy wraz
z upływem terminu na jaki dzierżawa obowiązywała. Spornym był jedynie fakt, kiedy powstał obowiązek pozwanej do wydania powodom przedmiotu dzierżawy.

W tak ustalonym stanie faktycznym żądanie pozwu należało uwzględnić w całości.

Zgodnie z treścią art. 705 k.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy
w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów
o wykonywaniu dzierżawy.

Wskazać należy, iż jeśli wydzierżawiający jest właścicielem rzeczy przysługują mu według wyboru albo roszczenie o zwrot przedmiotu dzierżawy (wywodzące się z przytoczonego art. 705 k.c.) albo roszczenie windykacyjne, którego podstawą będzie art. 222 § 1 k.c. W niniejszej sprawie powodowie wywodzą swoje roszczenie bezpośrednio z treści umowy dzierżawy łączącej strony zatem Sąd rozważał zasadność powództwa w oparciu o przepis art. 705 k.c.

Podkreślenia wymaga, iż art. 705 k.c. w przeciwieństwie do art. 222 § 1 k.c. nie stawia wymogu „władania faktycznie rzeczą” przez osobę od, której wydania rzeczy żąda właściciel. Roszczenie z art. 705 k.c. koncentruje się na konieczności zwrotu przedmiotu dzierżawy po jej zakończeniu i nie stawia wymogu, aby rzecz była we faktycznym władaniu dzierżawcy – co wydaje się być celowym zabiegiem racjonalnego ustawodawcy, a motywowane jest specyfiką stosunków dzierżawnych.

Ponadto Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 22 czerwca 2004 roku w sprawie o sygn. akt IV CK (...) wskazał, iż roszczenie o żądanie zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu dzierżawy wynika z umowy dzierżawy (art. 705 k.c.) a nie z prawa własności.

Jak ustalił Sąd strony wiązał stosunek dzierżawy. Powodowie w związku z zawarciem z H. D. umowy dożywocia, wstąpili w stosunek prawny (dzierżawy) istniejący od 2003 roku między H. D.
a pozwaną S. L.. Powodowie następnie skutecznie rozwiązali z pozwaną dotychczasową umowę dzierżawy i zawarli z nią kolejną umowę dzierżawy, której stronami byli H. B., R. B. oraz S. L. – umowa miała obowiązywać do 31 lipca 2023 roku.

Pozwana, mimo wezwań, nie opuściła z końcem obowiązywania umowy dzierżawy przedmiotu dzierżawy i kontynuowała korzystanie z przedmiotu dzierżawy oraz pobieranie z niego pożytków. Pożytkami pobieranymi przez pozwaną z przedmiotu dzierżawy był czynsz, który uiszczał na jej rzecz B. T., któremu pozwana – mimo braku postanowień umownych umożliwiających jej dokonanie poddzierżawy – poddzierżawiła nieruchomość, której sama byłą dzierżawcą. Czynsz, który B. T. płacił pozwanej opiewał na kwotę 400 zł miesięcznie, a ponadto B. T. pokrywał koszt dzierżawy ponoszony przez S. L. na rzecz powodów w kwocie 200 zł miesięcznie.

Jak już wspomniano powyżej pozwana kilkukrotnie – zarówno
w odpowiedzi na pozew, jak i słuchana w charakterze strony – podkreślała,
iż nie kwestionuje ona konieczności wydania przedmiotu dzierżawy powodom - kwestionowała jedynie termin, w którym wydanie miało nastąpić. S. L. podnosiła, iż umowa dzierżawy z H. D. nie przestała obowiązywać, a dzierżawa miała trwać do 31 grudnia 2023 roku.

Zatem nawet, jeśli przyjąć, iż umowa dzierżawy na podstawie, której pozwana miała prawo do korzystania z dzierżawionej nieruchomości wygasła dopiero z dniem 31 grudnia 2023 roku – Sąd jednak nie podziela takiego stanowiska strony pozwanej – to w dniu 1 stycznia 2024 roku pozwana – według toku rozumowania strony pozwanej - była zobowiązana do zwrócenia powodom przedmiotu dzierżawy, czego nie uczyniła.

Wskazać należy, że S. L. do dnia zamknięcia rozprawy nie wywiązała się z obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy – poprzez opróżnienie nieruchomości z rzeczy i osób jej prawa reprezentujących
i kontynuowała korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Pozwana nie była
w stanie podać żadnych powodów, dla jakich nadal korzysta z dzierżawionej nieruchomości – wskazała jedynie, iż poczuwa się właścicielem budynku usadowionego na nieruchomości gruntowej dzierżawionej od powodów,
w którym obecnie prowadzony jest sklep.

Sąd doszedł zatem do wniosku, iż pozwana z premedytacją nie wydała powodom przedmiotu dzierżawy, mimo wygaśnięcia stosunku dzierżawy, gdyż nadal czerpała z przedmiotu dzierżawy korzyści w postaci w/w czynszu pobieranego przez pozwaną od poddzierżawiającego – B. T.. Korzyści tych pozwana nie byłaby w stanie czerpać w wypadku uszanowania postanowień umownych i zwrócenia przedmiotu dzierżawy pozwanym.

Na marginesie wskazać należy, iż pozwana ani w żadnym z pism procesowych, ani słuchana w charakterze strony nie zgłosiła formalnie roszczenia o rozliczenie nakładów na rzecz, mimo tego że była reprezentowana przez procesjonalnego pełnomocnika. Pozwana w żadnym momencie nie wskazała Sądowi skonkretyzowanej wysokości poniesionych nakładów, nie wykazała również, iż nakłady na nieruchomość poniosła – zeznania B. T. przeczą jakoby pozwana ponosiła jakiekolwiek koszty utrzymania czy konserwacji budynku wzniesionego na nieruchomości powodów. Sąd nie neguje tego, że pozwana może mieć roszczenie w stosunku do powodów o rozliczenia nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy, jednak wobec faktu, iż pozwana nie zgłosiła formalnie takowego roszczenia
i nie wytoczyła powództwa wzajemnego, Sąd nie rozstrzygał
w tym przedmiocie. Ewentualne roszczenia w tym przedmiocie winny być przedmiotem odrębnego postępowania cywilnego.

Co istotne wskazać należy, iż sam fakt istnienia roszczenia o rozliczenia nakładów na przedmiot dzierżawy nie niweluje prawa powodów do roszczenia o zwrot rzeczy wydzierżawionej.

Wobec faktu, że S. L. nie zwróciła powodom przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu umowy dzierżawy, Sąd orzekł jak w pkt 1. sentencji.

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w punkcie 2. sentencji na podstawie art. 98 § 1, 11 i 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023 r. poz. 1964). Mając na uwadze, iż pozwana przegrała proces w całości, w wyroku zasądzono od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 1.117 zł, na którą składają się: 900 zł – koszty zastępstwa procesowego, 200 zł – opłata od pozwu, 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

Na marginesie wskazać również należy. iż niezasadne jest żądanie pozwanej o zwrot kosztów procesu na zasadzie art. 101 k.p.c., który stanowi, iż zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu. Pozwana w istocie uznała powództwo wskazując, iż nie kwestionuje konieczności zwrotu przedmiotu dzierżawy, jednakże na rozprawie w dniu 21 marca 2024 roku pozwana potwierdziła, iż nadal powodom przedmiotu dzierżawy nie zwróciła i nadal z niego korzysta. Można zatem dojść do wniosku, że uwzględnienie powództwa było jedynie wyartykułowane dla pozoru, z uwagi na niezaprzestanie korzystania
z przedmiotu dzierżawy przez pozwaną oraz odmowę zwrotu przedmiotu dzierżawy powodom w odpowiednim terminie. Nadto na rozprawie w dniu 21 marca 2024 roku pełnomocnik pozwanej wnosił o oddalenie powództwa.

Sygn. akt I C 229/23

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

T., dnia 28 marca 2024 r.

sędzia Dorota Słowik