Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 maja 2023 roku

Sąd Rejonowy w Sopocie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Anna Olszewska-Kowalska

Protokolant: sek.sąd. Magdalena Trąbicka-Patron

po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2023 roku w Sopocie,

na rozprawie

sprawy

z powództwa D. M., M. M. (1)

przeciwko A. S., R. P.

z udziałem interwenienta ubocznego Gminy M. S.

o eksmisję

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powodów D. M. i M. M. (1) solidarnie na rzecz pozwanej A. S. kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty - tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 240 (dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III.  zasądza od powodów D. M. i M. M. (1) solidarnie na rzecz pozwanej R. P. kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty - tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 240 (dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Powodowie D. M. oraz M. M. (1) wnieśli pozew przeciwko pozwanym R. P. i A. S. o nakazanie im opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w S. przy ul. (...) pod (...) oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż są właścicielami lokalu mieszkalnego znajdującego się w S. przy ul. (...) pod (...)/1. Pozwane są lokatorkami ww. lokalu na podstawie stosunku najmu, w związku z czym były zobowiązane do uiszczania miesięcznego czynszu najmu w wysokości 592,50 zł oraz kwoty 124,25 zł tytułem opłaty za media. Pismem z dnia 30 grudnia 2021 r. powodowie wypowiedzieli pozwanym wysokość czynszu z zachowaniem rygorów określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Powódki zakwestionowały podwyżkę czynszu, jednocześnie nie kwestionując wypowiedzenia na drodze sądowej. Pozwane zostały poinformowane o konieczności uiszczania czynszu na konto bankowe powoda M. M. (1). P. tego, pozwana A. S. dokonywała płatności na konto bankowe byłego pełnomocnika powoda. Oznacza to, że zaległość czynszowa dotyczy okresu co najmniej od miesiąca czerwca 2020 r. i za okres czerwiec 2020 r. – sierpień 2022 r. i wynosi 19.352,25 zł. Pismem z dnia 23 marca 2022 r. powodowie wezwali pozwane do uregulowania zaległości czynszowych w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. W związku z brakiem uregulowania zaległości, w dniu 10 sierpnia 2022 r. powodowie wypowiedzieli pozwanym umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Powodowie wezwali pozwane także do opuszczenia i opróżnienia lokalu, jednakże bezskutecznie. (pozew – k. 4-12)

W odpowiedzi na pozew pozwane wniosły o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwane zaprzeczyły, aby w okresie od miesiąca czerwca 2020 r. do chwili obecnej nie uiszczały czynszu. Pozwane uiszczały czynsz na rachunek bankowy wskazany przez adwokat M. J. (1). Opłaty te były zwracane pozwanym, jednakże dla nich nie było to nic nowego, ponieważ w poprzednim postępowaniu sądowym strona powodowa i jej pełnomocnik stosowali taką samą praktykę. W 2021 r. powodowie zaproponowali pozwanym podwyższenie opłat czynszowych, jednakże pozwane nie wyraziły na to zgody. W związku z tym pozwane uważają, że nie dały podstaw faktycznych do wypowiedzenia im umowy najmu. (odpowiedź na pozew – k. 115-116)

Pismem procesowym z dnia 06 lutego 2023 r. Gmina M. S. zgłosiła przystąpienie do postępowania w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powodowej. Uczestniczka postępowania wskazała, że wypowiedzenie dokonane przez powodów w tej sprawie zostało oparte o przesłankę z art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. W niniejszym postępowaniu nie dostarczono materiału dowodowego w postaci pisma zawierającego uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, stąd nie jest możliwe zweryfikowanie zachowania terminu ustawowego, jak również całej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy najmu. Co więcej, nie dopełniono również terminów wynikających z dyspozycji art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Skoro bowiem wypowiedzenie umowy najmu pismem z dnia 10.08.2022 r. zostało wysłane do pozwanych w dniu 22.08.2022 r. i odebrane w dniu 25.08.2022 r. to mimo, że strona powodowa starała się opisać jak najszerzej skutki wypowiedzenia, to w ocenie Gminy zrobiła to nieprawidłowo. W żadnym bowiem wypadku skutek wypowiedzenia nie mógł nastąpić w dniu 30.09.2022 r. Zatem wypowiedzenie to zostało dokonane nieprawidłowo. Uczestniczka postępowania zwróciła także uwagę na poziom podwyżki czynszu najmu dokonanej przez powodów do poziomu znacznie wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku. (pismo procesowe z dnia 06.02.2023 r. – k. 163-165)

Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2023 r. Sąd Rejonowy w Sopocie zamkniętą rozprawę otworzył na nowo i odmówił dopuszczenia A. B. do udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika procesowego strony pozwanej.

Zarządzeniem z dnia 24 kwietnia 2023 r. zobowiązano pozwane do wskazania czy żądają powtórzenia postępowania w zakresie rozprawy, która odbyła się w dniu 14 kwietnia 2023 r. oraz zobowiązano do wskazania, czy w sprawie będzie je reprezentował zastępca generalny adw. A. B. tj. adw. D. D. (1), czy też ustanowią/ustanowiły innego pełnomocnika procesowego, ewentualnie czy w sprawie będą działać bez pełnomocnika profesjonalnego –w terminie 10 dni p/r uznania, że reprezentuje je adw. D. D. (1) i nie żądają powtórzenia postępowania dowodowego. (postanowienie wraz z zobowiązaniem – k. 249-250)

Pismem procesowym z dnia 15 maja 2023 r. adw. D. D. (1) – zastępca generalny adw. A. B. wskazał, że nie żąda powtórzenia postępowania w zakresie rozprawy z dnia 14 kwietnia 2023 r., będzie reprezentował pozwane i podtrzymuje dotychczas zgłoszone wnioski dowodowe. (pismo procesowe z dnia 15.05.2023 r. – k. 260)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

D. M. i M. M. (1), na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21.02.2018 r., są właścicielami nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) pod (...).

R. P. i A. S. są lokatorkami ww. lokalu na podstawie stosunku najmu, w związku z czym były zobowiązane do uiszczania miesięcznego czynszu najmu w wysokości 592,50 zł oraz kwoty 124,25 zł tytułem opłaty za media.

(okoliczności niesporne, nadto dowód: odpis z KW nr (...) – k. 16-17)

Przed Sądem Rejonowym w Sopocie toczyło się pod sygnaturą I C 645/18 postępowanie z powództwa D. M. oraz M. M. (1) przeciwko A. S. i R. P. o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w S. przy ul. (...) pod (...). Jako podstawę faktyczną zasadności powództwa wskazano, iż umowa najmu lokalu została skutecznie wypowiedziana. Podstawą wypowiedzenia było naruszenie warunków umowy. Powodowie wskazali, iż jedyną osobą uprawnioną do zamieszkiwania w lokalu była pozwana R. P.. W umowie nie wymieniono bowiem żadnej innej osoby, która byłaby uprawniona do współzamieszkiwania z najemcą. Tym samym udostępnienie przez pozwaną lokalu osobom trzecim (A. S.) bez zgody właścicieli lokalu, uzasadniało wypowiedzenie umowy. W sprawie I C 645/18 powodowie D. M. i M. M. (1) dochodzili również od pozwanych zapłaty kwot 2.695 zł i 18.865 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Pozwane twierdziły w sprawie, że umowa najmu nie została prawidłowo wypowiedziana, żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu nie jest uzasadnione.

Wyrokiem z dnia 05 lutego 2020 r. powództwo o eksmisje zostało oddalone, postępowanie z powództwa o zapłatę częściowo umorzono na skutek cofnięcia pozwu a w pozostałym zakresie powództwo oddalono. Sąd Rejonowy w Sopocie stwierdził, że brak było podstaw do uznania, że pozwane zajmują lokal bez tytułu prawnego, skoro nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Apelacja powodów wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 26 lutego 2021 r. została oddalona.

okoliczności niesporne, nadto wyrok Sądu Rejonowego w Sopocie w sprawie I C 645/18 k. 354-355, 364-388, wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku k. 445,450-460v akt I C 645/18

Pismem datowanym na dzień 25 maja 2020 r. adwokat M. J. (1) reprezentująca powodów w toku postępowania zainicjowanego przed Sądem Rejonowym w Sopocie w sprawie I C 645/18 poinformowała pozwaną A. S. w imieniu powodów, że wszelkie należności związane z użytkowaniem przez nią mieszkania położonego w S. przy ul. (...) pod (...)/1, w tym odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu i opłaty za media, powinny być uiszczane bezpośrednio na rachunek bankowy M. M. (1) o numerze (...) (ul. (...), (...)-(...) D.).

Ww. pismo zostało doręczone pozwanej A. S. w dniu 01 czerwca 2020r.

(dowód: pismo procesowe z dnia 25.05.2020 r. wraz z wydrukiem śledzenia przesyłek – k. 21-23, 232-233)

W okresie od 10 czerwca 2020 r. do grudnia 2020 r. pozwana A. S. dokonywała wpłat kwot 592,50 zł oraz 124,25 zł na numer rachunku bankowego prowadzonego dla Kancelarii Adwokackiej (...) – J. w G. o nr (...). Był to numer rachunku bankowego wskazany do wpłat na rzecz D. i M. M. (1) w toku sprawy I C 645/18.

W tytule przelewów pozwana A. S. wskazywała: „zapłata za czynsz/media dot. ul. (...) pod (...)/1 (...)-(...) S.”. Tytuły przelewów różniły się jedynie oznaczeniem miesięcy, których zapłata czynszu i mediów dotyczyła.

Po dokonaniu przelewu, w przeciągu paru dni, kwoty te były pozwanej zwracane na nr rachunku bankowego, z którego były uiszczane z adnotacją w tytule przelewu „zwrot do nadawcy”.

W okresie od stycznia 2021 r. do stycznia 2023 r. pozwane płaciły w dalszym ciągu ww. kwoty na numer rachunku bankowego adw. M. O. – J., z tym że zwroty wpłacanych środków pieniężnych do nadawcy nie zawsze były regularne.

Od września 2021 r. kancelaria zaprzestała dokonywania zwrotów kwot wpłacanych przez pozwane.

Dopiero w 29.03.2023 r i 07.04.2023 r kancelaria dokonała zbiorowego zwrotu na rzecz pozwanych wpłaconych przez nie środków pieniężnych tytułem czynszu i opłat za media za ww. lokal mieszkalny za okres 01.10.2021 - 29.03.2023 r.

Kancelaria Adwokacka (...), O. i (...) zwróciła na rzecz pozwanej A. S. kwotę 10751,25 zł jako zwrot środków wpłaconych w imieniu R. P. w okresie od 01 stycznia 2022 r. do 29 marca 2023 r. tytułem czynszu najmu za lokal mieszkalny przy ul. (...) pod (...)/1 oraz kwotę 2 150,25 zł jako zwrot środków wpłaconych w imieniu R. P. w okresie od 01 października 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. tytułem czynszu najmu za ww. lokal mieszkalny.

(dowód: potwierdzenia przelewów w okresie od 06.2020 r. do 12.2020 r. – k. 24-51, potwierdzenia przelewów w okresie od stycznia 2021 r. do września 2021 r. – k. 52-85, potwierdzenia przelewów za okres od października 2021 r. do listopada 2022 r. – k. 86-97, 117-131, potwierdzenia przelewów za okres od grudnia 2022 r. do stycznia 2023 r. – k. 213-218, potwierdzenie przelewu k. 244-245)

Pismem z dnia 06 kwietnia 2021 r. powodowie złożyli pozwanym oświadczenie o dokonaniu potrącenia wierzytelności wzajemnej w wysokości 6.450,74 zł przysługującej im względem pozwanych z tytułu zaległego czynszu za okres od czerwca 2020 r. do marca 2021 r. w związku z zajmowaniem przez pozwane lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...) pod (...). Powodowie wskazali, że w związku z potrąceniem ww. wierzytelności, wierzytelność o zwrot kosztów procesu w kwocie 5.537,00 zł zasądzonych wyrokiem Sądu Rejonowego w Sopocie z dnia 05 lutego 2020 r. sygn. akt I C 645/18 i Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 26 lutego 2020 r. sygn. XVI Ca 381/20, wygasa w całości.

(dowód: oświadczenie – k. 234)

W korespondencji e-mail z dnia 21 maja 2021 r. pomiędzy adw. M. K. z Kancelarii (...) – J. a pełnomocnikiem pozwanych – adw. A. B. poinformowano pełnomocnika pozwanych, że wszelkie środki pieniężne związane z lokalem mieszkalnym położonym w S. przy ul. (...) pod (...)/1 pozwane przekazują na rachunek bankowy kancelarii adwokackiej, podczas gdy powinny dokonywać zapłaty na rachunek bankowy powoda, o którym zostały poinformowane w piśmie z dnia 25 maja 2020 r. Pełnomocnik pozwanych został także poinformowany, że kwoty wpłacane przez pozwane na rachunek bankowy kancelarii są im zwracane.

(dowód: korespondencja e-mail z dnia 21.05.2021 r. – k. 229-230)

W korespondencji smsowej z dnia 22 grudnia 2021 r. pomiędzy pozwaną A. S. a G. N. prowadzącym w imieniu powodów sprawy związane z lokalem mieszkalnym, G. N. informował pozwaną A. S., że mec. O. – J. nie prowadzi spraw powodów dotyczących lokalu przy ul. (...) pod P. 365/1, pełnomocnictwa zostały cofnięte. Informacja została przekazana w sytuacji, gdy A. S. odesłała G. N. do swojego pełnomocnika, wskazując że kontakt do niego posiada pełnomocnik Państwa M. mec. O. – J..

(dowód: korespondencja sms z dnia 21.12.2021 r. – k. 174)

W dniu 30 grudnia 2021 r. powodowie skierowali do pozwanych, na podstawie art. 8a ust. 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu za lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) pod (...) ustalonego w umowie najmu lokalu mieszkalnego z dnia 22 stycznia 2007 r. zawartej pomiędzy R. P. z kwoty 443,03 zł na kwotę 2726,50 zł miesięcznie.

W piśmie wskazano, że termin wypowiedzenia czynszu najmu wynosi 3 miesiące, co za tym idzie nowa stawka czynszu zacznie obowiązywać począwszy od dnia 1 kwietnia 2022 r.

Do wypowiedzenia załączono także kalkulację opłat za media dla lokalu, z której wynikało, że od stycznia 2022 r. pozwane zobowiązane będą do uiszczania należności z tytułu zużycia mediów w kwocie 569,28 zł miesięcznie, w terminie do 15 dnia miesiąca, którego dotyczy płatność – na nr rachunku bankowego powódki D. M. – (...).

Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanym w dniu 03 stycznia 2022 r.

(dowód: wypowiedzenia wraz z dowodami doręczenia oraz wydrukiem śledzenia przesyłek – k. 18-19, 183-192)

W odpowiedzi na wypowiedzenie umowy najmu datowane na dzień 30 grudnia 2021 r. pozwane oświadczyły, że nie przyjmują do wiadomości argumentów zawartych w piśmie z dnia 30 grudnia 2021 r. oraz że będą w dalszym ciągu regulować czynsz w kwocie 592,50 zł a opłaty za media według poprzednich zasad.

(dowód: pismo z dnia 16.02.2022 r. – k. 20)

W piśmie z dnia 23 marca 2022 r. powodowie, reprezentowani przez pełnomocnika, zwrócili się do pozwanych o wskazanie numeru rachunku bankowego, na który uiszczają miesięczny czynsz najmu oraz przedłożenie potwierdzeń dokonania zapłaty tych kwot. W piśmie tym wskazano, że na podany pozwanym numer rachunku bankowego D. M. (...), jak również inne rachunki bankowe powodów nie wpływają żadne płatności z tytułu czynszu najmu, jak również opłat za media.

Dodatkowo, w związku z brakiem uiszczania przez pozwane czynszu najmu za okres prawie dwóch lat, wezwano pozwane do uregulowania wszelkich zaległości oraz bieżących należności z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w nieprzekraczalnym terminie miesiąca od daty otrzymania pisma. Brak dokonania zapłaty przedmiotowych zaległości będzie skutkował wypowiedzeniem pozwanym stosunku najmu.

Pismo to zostało doręczone pozwanym w dniu 28 marca 2022 r.

(dowód: pismo z dnia 23.03.2022 r. – k. 98, 193, wydruk śledzenia przesyłek – k. 194)

W piśmie z dnia 11 lipca 2022 r. kierowanym do pozwanych powodowie wskazali, że pozwane otrzymały wypowiedzenie wysokości czynszu w dniu 03 stycznia 2022 r. i odniesie ono skutek po upływie 3 miesięcy od daty jego doręczenia tj. na koniec kwietnia 2022 r. i zawarta umowa najmu ulegnie rozwiązaniu. Powodowie wskazali, że od 1 maja 2022 r. pozwane nie są już najemcami lokalu położonego w S. przy ul. (...) pod (...)/1, w związku z czym powodowie zwrócili się o wskazanie terminu, w którym pozwane opuszczą lokal oraz o wskazanie w jakiej wysokości pozwane będą uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu od dnia 1 maja 2022 r. do daty opuszczenia lokalu.

Pismo to zostało doręczone pozwanym w dniu 14 lipca 2022 r.

(dowód: pismo z dnia 11.07.2022 r. wraz z potwierdzeniem nadania i wydrukiem śledzenia przesyłek – k. 195-199)

W piśmie z dnia 19 lipca 2022 r. pozwane wskazały, że brak jest podstaw faktycznych i prawnych do uznania, że wypowiedzenie umowy najmu stało się zasadne. Pozwane wskazały, że wysokość czynszu zaproponowana przez właściciela lokalu powinna być adekwatna do jego stanu technicznego oraz odpowiednia do stawek rynkowych. W związku z brakiem spełnienia ww. przesłanek pozwane uznały wypowiedzenie umowy najmu za bezskuteczne. Nadto pozwane wskazały, że wyrażają wolę opuszczenia lokalu pod warunkiem zapewnienia przez właściciela odpowiedniej rekompensaty.

(dowód: pismo z dnia 19.07.2022 r. – k. 200)

W piśmie z dnia 10 sierpnia 2022 r. kierowanym do pozwanych powodowie, reprezentowani przez pełnomocnika wskazali, że wysokość czynszu wskazana w wypowiedzeniu z dnia 30 grudnia 2021 r. jest adekwatna do stanu technicznego lokalu oraz odpowiada realiom rynkowym. Z "daleko posuniętej ostrożności" powodowie złożyli także kolejne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, ze skutkiem na dzień 30 września 2022 r., a przypadku odebrania pisma do dnia 31 lipca 2022 r. lub ze skutkiem na dzień 31 października 2022 r. w przypadku odebrania pisma po dniu 31 lipca 2022 r. Wezwano pozwane do opróżnienia lokalu w terminie do dnia 1 października 2022 r. (w przypadku odebrania pisma do dnia 31 lipca 2022 r.) lub 1 listopada 2022 r. (w przypadku odebrania pisma po dniu 31 lipca 2022 r.). Jako powód wypowiedzenia umowy najmu powodowie wskazali zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu za ponad trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W ww. piśmie wskazano także, że pismem z dnia 25 maja 2020 r., doręczonym 1 czerwca 2020 r., adwokat M. J. (1) poinformowała pozwane o konieczności przelewania kwot należności czynszowych bezpośrednio na rachunek M. M. (1). Pomimo tego pozwana A. S. dokonywała płatności czynszu na rachunek wyżej adwokat, co skutkowało co miesięcznym zwrotem tych płatności na jej rachunek. Oznacza to, że zaległość czynszowa dotyczy okresu co najmniej od miesiąca czerwca 2020 r. do dnia sporządzenia pisma i za sam ten okres wynosi 19.352,25 zł.

Powyższe pismo zostało doręczone pozwanym w dniu 25 sierpnia 2022 r.

(dowód: pismo z dnia 10.08.2022 r. wraz z wydrukiem śledzenia przesyłki – k. 100-102)

W piśmie z dnia 09 września 2022 r. stanowiącej odpowiedź na pismo powodów z dnia 10 sierpnia 2022 r., pozwane podtrzymały stanowisko wskazane w piśmie z dnia 19 lipca 2022 r. o braku podstaw prawnych i faktycznych do ustalenia, iż wypowiedzenie najmu stało się zasadne. Pozwane wskazały także, że uiszczają regularnie czynsz w wysokości ustalonej umową na rachunek bankowy wskazany przez poprzedniego pełnomocnika właścicieli nieruchomości.

(dowód: pismo z dnia 09.09.2022 r. – k. 103)

W piśmie z dnia 20 września 2022 r. skierowanym do pozwanych powodowie, reprezentowani przez pełnomocnika, wskazali ponownie, że do dnia dzisiejszego pozwane nie uregulowały czynszu najmu co najmniej od miesiąca czerwca 2020 r. Powodowie powołali się na treść art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i sprostowali, że termin wypowiedzenia mija z dniem 30 września 2022 r. (nie później niż na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego). Powodowie wskazali też, że pozwane nie zaakceptowały podwyższenia czynszu dokonanego przez powodów, co samo w sobie skutkuje wygaśnięciem umowy najmu.

(dowód: pismo z dnia 20.09.2022 r. – k. 104)

W piśmie z dnia 25 października 2022 r. pozwane podtrzymały stanowisko zawarte w poprzednich pismach i wskazały, że nie ma podstaw do rozwiązania umowy najmu i podwyższenia czynszu.

(dowód: pismo z dnia 25.10.2022 r. wraz z potwierdzeniem wpływu – k. 201-202)

Od kwietnia 2023 r. pozwana A. S. reguluje czynsz najmu i opłaty za media na rachunek bankowy powódki D. M. - (...).

Za kwiecień 2023 r. pozwana A. S. uiściła na rzecz powodów kwotę 124,25 zł tytułem mediów oraz kwotę 592,50 zł tytułem czynszu za mieszkanie. W miesiącu kwietniu pozwana wpłaciła na konto bankowe powódki także kwotę w wysokości 23.661,70 zł tytułem czynszu za lokal mieszkalny, w tym kwotę zwróconą w marcu i kwietniu 2023 r. przez Kancelarię Adwokacką (...), O. i (...) sp partnerska.

(dowód: potwierdzenia przelewów – k. 241-245)

Sąd zważył, co następuje:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności na podstawie ww. dokumentów złożonych przez strony postępowania, zeznań pozwanych R. P. i A. S., powoda M. M. (1) oraz świadka G. N..

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka G. N.. Zeznania świadka korespondowały z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Brak było podstaw do negowania ich wiarygodności.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania powoda M. M. (1) w całości, bowiem korespondowały one z dokumentami dołączonymi do akt sprawy jak i zeznaniami świadka G. N.. Brak było podstaw do negowania wiarygodności powyższych zeznań.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania pozwanej A. S.. Pozwana potwierdziła, że uiszczała czynsz najmu i opłaty za najmowany lokal na rachunek bankowy pełnomocnika powodów adw. M. O. – J., a także i to, że świadek G. N. sms-em poinformował ją, że adw. M. O. – J. nie jest już pełnomocnikiem powodów. Pozwana przyznała, że mimo przekazania jej tej informacji oraz dokonywania zwrotów przez kancelarię wpłacanych przez nią środków pieniężnych, w dalszym ciągu uiszczała na wskazany numer rachunku bankowego należny czynsz najmu i opłaty za zajmowany wraz z matką lokal mieszkalny. Pozwana wyjaśnił jednocześnie, że pozwane uznały, iż pismo jest z podtekstem dlatego wpłacały należność na dotychczasowe konto bankowe. Pozwana stwierdziła także, że sytuację konsultowała z prawnikiem. Pozwana wskazywała, że ani ona ani jej matka nie inicjowały przed Sądem postępowania o stwierdzenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu; w tej kwestii wypowiadały się jedynie w pisemnej korespondencji z powodami.

W ocenie Sądu brak było podstaw do kwestionowania powyższych zeznań. Zeznania te były zbieżne z zeznaniami powoda M. M. (1) oraz świadka G. N..

Sąd uznał za wiarygodne zeznania pozwanej R. P.. Pozwana potwierdziła wszelkie okoliczności wskazywane przez swoją córkę – A. S., której zeznania zostały przez tut. Sąd uwzględnione w całości.

Powództwo należało oddalić w całości.

Powodowie domagali się nakazania pozwanym A. S. oraz R. P. opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w S. przy ul. (...) pod (...). Powodowie powoływali się na skuteczne – ich zdaniem – wypowiedzenie pozwanym umowy najmu zawartej w dniu 22 stycznia 2007 r. w pierwszej kolejności na podstawie art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w dalszej zaś – na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 wyżej cytowanej ustawy.

Pozwane kwestionowały skuteczność w/w oświadczeń o wypowiedzeniu umowy najmu wskazując, że podwyżka czynszu najmu jest nieuzasadniona a należności tytułem czynszu najmu i opłat za zajmowany lokal były regulowane przez pozwane na bieżąco na numer rachunku bankowego wskazany przez poprzedniego pełnomocnika powodów – adw. A. O. – J..

Odnosząc się w pierwszej kolejności do żądania eksmisyjnego powodów wskazać należy, iż opierało się ono na art. 222 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, z tym jednakże zastrzeżeniem, iż prawo takie właścicielowi nie przysługuje, jeśli osoba ta legitymuje się skutecznym względem właściciela uprawnieniem do władania rzeczą. Przesłanką skuteczności roszczenia windykacyjnego jest nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, ale także okoliczność, że rzeczą tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona (por. wyrok SN z dnia 23 września 1992 r., sygn. akt II CRN 99/92, LEX nr 9086). Roszczenie windykacyjne ma charakter prawnorzeczowy. Roszczenia z art. 222 k.c. powstają niezależnie od stanu świadomości naruszyciela, mają więc charakter obiektywny. Są zawsze związane z samą rzeczą, tzn. są skierowane przeciwko temu, kto w danej chwili narusza własność. Obiegowym powiedzeniem jest, że roszczenie windykacyjne przysługuje nieposiadającemu właścicielowi przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi. Jest to, ogólnie biorąc, trafne stwierdzenie, o ile pamięta się, że art. 222 § 1 k.c. zawiera zastrzeżenie, z którego wynika, że roszczenie to nie przysługuje właścicielowi, jeżeli osobie, która jego rzeczą faktycznie włada, przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Dopóki stosunek ten trwa, dopóty wynikające z niego uprawnienie do posiadania rzeczy wyprzedza roszczenie windykacyjne właściciela.

Pierwszorzędne znaczenie w niniejszej sprawie miało ustalenie, czy powodom przysługuje prawo rzeczowe do spornego lokalu oraz czy pozwane zajmują przedmiotowy lokal mieszkalny zgodnie z prawem, czy też władają nim bez tytułu prawnego. W razie ustalenia, że powodowie nie mają tytułu prawnego do lokalu bądź też, że pozwanym przysługuje skuteczne względem powodów uprawnienie do korzystania z lokalu, żądanie powodów opuszczenia i opróżnienia lokalu przez pozwanych oraz jego wydania powodom podlegałoby oddaleniu odpowiednio jako bezzasadne bądź przedwczesne. Należy podkreślić, że w niniejszej sprawie ciężar wykazania powyższych okoliczności, uzasadniających żądanie pozwu, obciążał powodów, zgodnie z ogólną regułą rozkładu ciężaru dowodu, określoną w art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.

Niewątpliwie powodowie są właścicielami nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) pod (...)/1. Sąd zważył, że spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do rozstrzygnięcia, czy pozwanym A. S. i R. P. przysługuje względem powodów uprawnienie do władania lokalem mieszkalnym położonym w S. przy ul. (...) pod (...)/1.

Zadaniem Sądu w pierwszej kolejności była ocena skuteczności wypowiedzenia pozwanym umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przy czym należy wskazać, że powodowie dwukrotnie składali pozwanym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. W pierwszym oświadczeniu z dnia 30 grudnia 2021 r. powoływali się na treść art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (k. 183-192), w drugim zaś oświadczeniu z dnia 10 sierpnia 2022 r. na dyspozycję art. 11 ust. 2 pkt. 2 wyżej cytowanej ustawy (k.100-102).

Zgodnie z art. 8a ust. 1, 2 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2022.1360 t.j.), właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1.  odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2.  zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawała okoliczność, że pozwane nie zakwestionowały w drodze powództwa sądowego zasadności podwyższenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Pismem z dnia 16 lutego 2022 r. pozwane odmówiły przyjęcia podwyżki, co niewątpliwie skutkowało rozwiązaniem zawartej pomiędzy stronami umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia tj. z dniem 30 kwietnia 2022 r.

Mając na względzie zarzuty interwenienta ubocznego co do zastosowanej przez powodów stawki podwyższonego czynszu najmu, należy wskazać, iż kwestia ta nie miała znaczenia w sprawie. Jak już wcześniej wspomniano, pozwane nie wniosły do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą i poglądami doktryny, termin dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu na wniesienie pozwu do sądu o ustalenie, że podwyżka nie jest zasadna albo jest zasadna w innej wysokości to termin zawity prawa materialnego, co oznacza, że po jego upływie lokator traci prawo do sądowej kontroli podwyżki czynszu. Wobec tego kwestia ustalenia czy podwyżka czynszu zastosowana przez powodów mieści się w ramach zasad określonych w art. 8a ustawy o ochronie lokatorów nie ma znaczenia dla ustalenia skuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Pozwane zrezygnowały z możliwości sądowej kontroli wysokości nowego czynszu i jednocześnie złożyły oświadczenie skutkujące wygaśnięciem stosunku najmu.

Niezależnie od powyższego, pomimo wygaśnięcia umowy najmu na skutek złożenia przez powodów oświadczenia z dnia 30 grudnia 2021 r., pozwane - po 30 kwietnia 2022 r. - jednoznacznie uznały, że stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) pod (...)/1 nawiązany z powodami trwa, co jednoznacznie komunikowały powodom. Strona powodowa zaś zachowała się w sposób wskazujący na to, że akceptuje dalsze trwanie (tj. po dacie 30 kwietnia 2022 r.) stosunku najmu lokalu mieszkalnego. W ocenie Sądu świadczy o tym fakt ponownego złożenia przez powodów, pismem z dnia 10 sierpnia 2022 r., oświadczenia o wypowiedzeniu pozwanym umowy najmu lokalu mieszkalnego z powołaniem się na inną podstawę faktyczną - zwłokę w uiszczaniu czynszu najmu i opłat za lokal w okresie przekraczającym co najmniej trzy pełne okresy płatności. Podkreślić należy, że oświadczenie złożył pełnomocnik profesjonalny reprezentujący powodów. Nie ma tu znaczenia sformułowanie że oświadczenie jest "złożone z ostrożności". Z treści pisma z 10 sierpnia 2022 r. wynika wprost wypowiedzenie umowy najmu oraz inna podstawa faktyczna wypowiedzenia, niż wskazana w piśmie z 30.12.2021. W ocenie Sądu należało więc uznać, że strony zawarły per facta concludentia (tj w sposób dorozumiany) kolejną umowę najmu na warunkach umowy pierwotnie obowiązującej.

Oceniając skuteczność wypowiedzenia umowy najmu – oświadczenia z dnia 10 sierpnia 2022 r. Sąd uznał, że wypowiedzenie to jest wadliwe i nieskuteczne, z poniższych przyczyn.

Zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel może dokonać wypowiedzenia umowy odpłatnego najmu lokalu jedynie w przypadkach przewidzianych przez ustawę. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy z jakiejkolwiek innej przyczyny będzie nieważne.

Wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez powodów i datowane na dzień 10 sierpnia 2022 r. zostało oparte na przesłance z art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy cytowanej wyżej ustawy. W myśl tego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Do wypowiedzenia stosunku prawnego wystarczające jest zatem, aby lokator zalegał z zapłatą jednego z wymienionych świadczeń.

Ustawa uzależnia skuteczność wypowiedzenia stosunku prawnego z przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2 pkt 1 od uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela. Upomnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności musi być złożone lokatorowi w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Dopiero po upływie czasu koniecznego na dojście upomnienia do lokatora i dostosowanie jego zachowania do stanu zgodnego z treścią upomnienia właściciel może dokonać skutecznego wypowiedzenia.

Innymi słowy wypowiedzenie z tej przyczyny jest skuteczne tylko wówczas, gdy zostało poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności. Zapłata wszystkich zaległości w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie powoduje, że właściciel nie może wypowiedzieć stosunku prawnego z tej przyczyny. Zarówno upomnienie, jak i wypowiedzenie wymagają formy pisemnej pod rygorem ich nieważności i muszą być dokonane z zachowaniem ustawowych terminów.

Zdaniem Sądu, powodowie nie przedłożyli w sprawie pisma kierowanego do pozwanych, które można by było uznać za skuteczne uprzedzenie pozwanych o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu wraz z wyznaczeniem im dodatkowego, miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności. W szczególności, zdaniem Sądu, jako takiego wezwania nie można traktować pisma powodów z dnia 23 marca 2022 r. (k.98). Pismem tym pozwane zostały wezwane do uregulowania wszelkich zaległości oraz należności bieżących z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w terminie miesiąca od daty otrzymania pisma. W treści pisma wskazano, że nie dokonanie zapłaty zaległości będzie skutkowało wypowiedzeniem stosunku najmu.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że skoro najemca może dokonać zapłaty wszystkich zaległości wynikających ze stosunku najmu w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie unikając tym samym skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, to należności te powinny być skonkretyzowane. Tymczasem w piśmie z dnia 23 marca 2022 r. nie wskazano wprost kwoty zaległości czynszowych, którą pozwane miałyby uiścić, aby uniknąć sankcji wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Pozwane nie mogły spełnić tak oznaczonego żądania powodów celem zachowania umowy najmu, ponieważ roszczenie wskazane w treści pisma z dnia 23 marca 2022 r. było nieprecyzyjnie określone.

Po drugie Sąd zważył, że pismo to zostało doręczone pozwanym w okresie wypowiedzenia wysokości czynszu najmu. Odmowa przyjęcia podwyżki skutkowała rozwiązaniem umowy najmu na koniec kwietnia 2022 r. co oznacza, że groźba wypowiedzenia umowy najmu dotyczyła umowy trwającej do końca kwietnia 2022 r. Pismo z dnia 10 sierpnia 2022 r. należy zatem traktować jako wypowiedzenie kolejnej umowy najmu zawartej per facta concludenta po 30 kwietnia 2022 r.

Na marginesie należy także wskazać, że wzajemne relacje stron co do rozliczeń z tytułu zawartej umowy najmu lokalu były mało przejrzyste. Pozwane otrzymywały niejednolite informacje co do tego, na jakie konkretnie konto bankowe mają uiszczać bieżący czynsz najmu i opłaty za lokal mieszkalny, który zajmują. Pozwane przez pewien czas nie miały świadomości, że adwokat M. J. nie jest już pełnomocnikiem powodów, jak to miało miejsce w toku postępowania przed Sądem Rejonowym w Sopocie w sprawie I C 645/18 i że konto bankowe, na które dotychczas kierowały zapłatę czynszu najmu jest nieaktualne. O ile Kancelaria Adwokacka dokonywała przez pewien czas regularnych zwrotów wpłat dokonywanych przez pozwane, to w późniejszym okresie zaprzestała ich dokonywania. Dopiero w toku procesu tj. w kwietniu 2023 r. nastąpił łączny zwrot należności tytułem czynszu najmu za okres od października 2021 r. do marca 2023 r. Pozwane nie miały powodu by przypuszczać że od października 2021 r. powodowie nie otrzymują wpłat tytułem czynszu i mediów. Zrozumiała jest także podejrzliwość pozwanych co do tego, na który rachunek bankowy mają uiszczać opłaty - wobec okoliczności, że strony były już w sporze sądowym w sprawie I C 645/18 i pozwane mają świadomość faktu, że powodom zależy na tym aby opuściły lokal. Na brak przejrzystości wzajemnych rozliczeń wpływa też złożenie przez powodów wobec pozwanych oświadczenia o potrąceniu wzajemnych wierzytelności, co do którego pozwana A. S. wskazała, że faktycznie takie pismo w tej sprawie było. Z korespondencji e-mail wynika natomiast że pełnomocnik pozwanych nie uznał skuteczności tego potrącenia.

Należy także zwrócić uwagę na brak jednoznaczności co do wskazywanych przez pełnomocnika powodów terminów w jakich ustanie stosunek najmu z końcem września 2022 r, czy z końcem października 2022r.(k. 100, 104) oraz brak jednoznacznego komunikatu czy stosunek najmu trwa, czy już nie. Okoliczność ta także przemawia za uznaniem, że pozwane miały podstawę by uznać, że po 30 kwietnia 2022 r stosunek najmu trwa.

Biorąc pod uwagę poczynione ustalenia, brak było podstaw do uznania, że pozwane zajmują lokal bez tytułu prawnego, skoro nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej w sposób dorozumiany, trwającej po 30 kwietnia 2022 r.

Wobec powyższego Sąd oddalił żądanie powodów o eksmisję pozwanych R. P. oraz A. S. w całości, o czym orzeczono na podstawie ww. przepisów prawa stosowanych a contrario w pkt. I sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu określoną w art 98 § 1 k.p.c.

Na koszty procesu poniesione przez pozwaną A. S. składało się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej w osobie adwokata w kwocie 240 zł, ustalone na podstawie § 7 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800). Taką kwotę Sąd zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanej A. S. z tytułu zwrotu kosztów procesu, zasądzając również na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od tej kwoty odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Na koszty procesu poniesione przez pozwaną R. P. składało się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej w osobie adwokata w kwocie 240 zł, ustalone na podstawie § 7 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800). Taką kwotę Sąd zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanej R. P. z tytułu zwrotu kosztów procesu, zasądzając również na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od tej kwoty odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.