Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 02 czerwca 2021 r.

Sąd Rejonowy w Sopocie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Olszewska-Kowalska

Protokolant: sekr. sąd. Dawid Soboczyński

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 maja 2021 r. w S. sprawy

z powództwa A. S. (1) (S.)

przeciwko D. B.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

I.  oddala powództwo;

II.  kosztami postępowania obciąża powódkę A. S. (1);

III.  zasądza od powódki A. S. (1) na rzecz pozwanej D. B. kwotę (...) (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty - tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  zwraca powódce A. S. (1) od Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Sopocie kwotę 489,08 zł (czterysta osiemdziesiąt dziewięć złotych osiem groszy) tytułem niewykorzystanej zaliczki na poczet kosztów biegłego.

Sygn. akt I C 221/20

UZASADNIENIE

Powódka A. S. (1) złożyła w Sądzie Rejonowym w Sopocie pozew przeciwko D. B., wnosząc o dokonanie w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wpisu prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz powódki - A. S. (1) córki P. i B. P. (...) w miejsce wpisanej tam pozwanej D. B. córki H. i PESEL (...), jako właścicielki.

W uzasadnieniu pozwu obszernie opisano stan faktyczny związany z zwarciem przez strony umowy sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). Zaznaczono, że według intencji powódki przedmiotem sprzedaży był lokal o powierzchni 46,01 m2, podczas gdy strona pozwana domagała się wydania lokalu o powierzchni blisko 147,73 m2. Notariusz poinformował powódkę, że wg treści aktu notarialnego przeniosła ona na pozwaną całą nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw (...) a nie wyłącznie jej część. Następnie powódka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego pod wpływem błędu oświadczenia woli o sprzedaży całej nieruchomości. W uzasadnieniu pozwu wskazano również, że w wyniku przebudowy w latach 2009-2011 powstały dwa samodzielne lokale użytkowe – lokal A o pow. ok. 46,01 m2 z wejściem od ul. (...) oraz lokal B stanowiący integralną część zespołu hotelowego Willa M. z wejściem od ulicy (...) o pow. 100,34 m2, co potwierdzone zostało zaświadczeniami Prezydenta Miasta S. z 2.02.2018 r. Poza tym cena, za którą sprzedana została przedmiotowa nieruchomość o pow. 147,73 m2 stanowi 25% jej wartości rynkowej. Powódka zaznaczyła, że zawierając umowę okazała notariuszowi m. in. zaświadczenie z 12.09.2019 r. stwierdzające, że na dzień wydania zaświadczenia powódka nie posiada zaległości na koncie eksploatacji i funduszu remontowego z tytułu opłat za lokal użytkowy o pow. 54,78 m2. Zdaniem powódki z uwagi na rażące naruszenie zasad ekwiwalentności w umowach wzajemnych oraz lojalności kontrahenckiej umowa z 23.09.2019 r. przenosząca własność jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, a tym samym nieważna. ( pozew – k. 4-18)

W odpowiedzi na pozew D. B. wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu zarzuciła, że oferowano do sprzedaży całą nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Powołując się na zapisy umowy (§ 1 ust. 3, § 15) wskazała, że dotyczyła ona całej nieruchomości. Okazyjna cena związana była z pilnym zapotrzebowaniem na gotówkę, problemami z nieruchomością, w tym z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Sporna część nieruchomości nie stanowi integralnej części hotelu, ponieważ jest to w istocie dobudowany łącznik stanowiący połączenie dwóch budynków. Pozwana wraz ze swoim mężem zapoznawała się ze stanem spornej części nieruchomości. Cała nieruchomość była niezbędna pozwanej do prowadzenia działalności gospodarczej pod firmą (...) Biżuterii D. B.. Pozwana posiada bogate doświadczenie na rynku inwestycji oraz obrotu i zarządzenia nieruchomościami, co wyklucza pozostawanie przez powódkę w błędzie stanowiącym wadę oświadczenia woli. Co najwyżej można mówić, iż błąd spowodowany był niedbalstwem powódki, ale w takiej sytuacji odpada możliwość uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli. ( odpowiedź na pozew – k. 109-115)

Postanowieniem z dnia 28 maja 2020 r. Sąd Rejonowy w Sopocie udzielił zabezpieczenia powództwa poprzez nakazanie wpisania w dziale III księgi wieczystej KW o nr (...) dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu. (p ostanowienie – k. 88)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W wyniku umów darowizny z dnia 5.08.2008 r. rep. A nr 4360/2008 oraz 25.09.2008 r., rep. A nr 4929/2008, a także zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 3.12.2015 r. rep. A nr 4136/2015 - zawartych przed notariusz A. B. - powódka A. S. (1) stała się wyłącznym właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

W dniu 1.10.2008 r. w S. zawarta została umowa najmu pomiędzy powódką a wspólnikami spółki cywilnej (...) i B. S., której przedmiotem był najem nieruchomości o numerach Kw (...) oraz Kw (...). Spółka zawarta została w celu prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiocie m. in. prowadzenia hoteli, restauracji, barów.

Powódka stała się wspólnikiem w ww. spółce 03.12.2015 r. i przekazała do nieodpłatnego korzystania przez spółkę stanowiące własność powódki nieruchomości.

dowód: umowa spółki cywilnej – k. 23-24 wraz z aneksem – k. 52-53, umowa najmu z 1.10.2008 r. – k. 25-27, wydruk z (...) k. 51, oświadczenie z 15.12.2015 r. – k. 53

W dniu 02.02.2018 r. Prezydent Miasta S. wydał zaświadczenia stwierdzające, że lokal nr A znajdujący się na parterze w budynku przy ul. (...) w S. oraz lokal nr B znajdujący się na parterze i I piętrze w budynku przy ul. (...) w S. są samodzielnymi lokalami użytkowymi w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Integralną częścią zaświadczeń były inwentaryzacje lokali.

Nigdy nie ustanowiono odrębnej własności lokali A i B, są one objęte jedną księgą wieczystą Kw (...) .

Lokal A był wynajmowany przez (...) s.c. innym podmiotom.

dowód: decyzja z 22.07.2009 r. – k. 27-28, decyzja z 28.07.2011 r. – k. 29, decyzja z 4.07.2013 r. – k. 30, pismo Wspólnoty Mieszkaniowej z 25.09.2013 r. – k. 31, projekt podziału nieruchomości – k. 32, odpis z ksiąg wieczystych – k. 33-50, zaświadczenia z 2.0.2018 r. – k. 54-55, umowy najmu z 2.04.2013 r. – k. 56 i 25.07.2016 r. – k. 58-60, inwentaryzacja obmiarowa pomieszczeń – k. 82-83, zeznania powódki A. S. (1) – k. 273-275, protokół oględzin nieruchomości – k. 308-312

Z uwagi na rozwój działalności gospodarczej prowadzonej przez D. B., poszukiwała ona nieruchomości lokalowej, która będzie mogła funkcjonować jako sklep firmowy, biuro jak i przestrzeń umożliwiająca prowadzenie pozwanej szkoleń i warsztatów jubilerskich. Pozwana poszukiwała lokalu o pow. ponad 100 m2, zapoznała się wcześniej z kilkoma ofertami, orientowała się jakie są ceny takich nieruchomości.

Wszystkie te cechy spełniała nieruchomość oferowana do sprzedaży przez powódkę, objęta księgą wieczystą nr KW (...), dlatego też pozwana zdecydowała się na jej zakup.

O możliwości zakupu nieruchomości, pozwana dowiedziała się od znajomego M. W..

Pierwsze spotkanie stron odbyło się w maju 2019 r., kiedy to miały miejsce oględziny nieruchomości. W spotkaniu tym uczestniczyła powódka z matką oraz pozwana z mężem. Powódka oprowadziła pozwaną wówczas tylko po sali sprzedażowej, bowiem spieszyła się na umówione spotkanie. Powódka zapewniła jednak pozwaną, że w każdej chwili może obejrzeć dalszą cześć nieruchomości, znajdującą się za piwnicą, za zamurowanymi drzwiami. Powódka wskazała, iż do lokalu jest wejście przez hotel 24 godziny na dobę i można tam podejść w każdej chwili. Parę dniu po pierwszym spotkaniu, pozwana wraz z mężem udali się hotelu, gdzie obejrzeli drugą część lokalu, do której klucze zostały im przekazane przez pracownika recepcji hotelu. Pozwana jeszcze parokrotnie później oglądała tę część lokalu. W sierpniu 2019 r. powódka zostawiła pozwanej klucze do tego pomieszczenia, by firma budowlana mogła ocenić stan pomieszczenia.

Strony prowadziły również negocjacje cenowe.

Środki na zakup nieruchomości pozwana pozyskała z własnych oszczędności jak i z pożyczki udzielanej przez Towarzystwo (...) z siedzibą w W..

W momencie finalizacji procesu sprzedaży nieruchomości – w dniu 23 września 2019 r. w kancelarii notarialnej w obecności notariusza M. C. prowadziły rozmowę na temat zarówno powierzchni sprzedawanej nieruchomości jak i tego co stanowi przedmiot sprzedaży.

W dniu 23.09.2019 r. zawarta została przed zastępcą notarialnym notariusza K. B. umowa sprzedaży rep. A nr 3308/2019, zgodnie z którą (§ 3, § 1 ust. 1) A. S. (1) sprzedała lokal niemieszkalny – lokal użytkowy o pow. 147,73 m2 położony przy ul. (...) w S., dla którego prowadzona jest Kw (...) wraz z udziałem 23/10 w częściach wspólnych nieruchomości KW (...), za cenę 490.000 zł pozwanej D. B. za środki pochodzące z majątku wspólnego pozwanej do jej majątku osobistego na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej pod nazwą (...) Biżuterii D. B., na co mąż pozwanej P. B. (1) wyraził zgodę. W umowie tej oświadczono (§ 1 ust. 2 pkt 3), iż A. S. (1) przedmiotowy lokal nabyła częściowo umową darowizny z dnia 5.08.2008 r., rep. A nr 4360/2008, częściowo umową darowizny z 25.09.2008 r., rep. A nr 4929/2008 oraz umową zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 3.12.2015 r., rep. A nr 4136/2015 notariusz A. B.. W umowie tej wskazano (§ 2 pkt 2), że A. S. (1) okazała zaświadczenie wydane przez Kierownika Administracji (...) dnia 12.09.2019 r., stwierdzające, że na dzień wydania zaświadczenia A. S. (1) nie posiada zaległości na koncie eksploatacji i funduszu remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej Grunwaldzka 55 w S. z tytułu opłat za lokal użytkowy.

W dniu 01 października 2019 r. w trakcie przekazania nieruchomości, powódka nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń co do zgodności nieruchomości z przedmiotem umowy.

Powódka wydała pozwanej jedynie część w/w lokalu użytkowego o pow. ok. 50 m2, z wejściem od strony ul. (...).

Administracja budynku przy ul. (...) obciąża pozwaną opłatami eksploatacyjnymi za całą nieruchomość objętą KW nr (...). Pozwana reguluje także cały podatek od nieruchomości.

dowód: umowa sprzedaży z 23.09.2019 r. – k. 61-65, zaświadczenie z 12.09.2019 r. – k. 66, karta współwłasności nieruchomości – k. 67, protokół zdawczo-odbiorczy – k. 68-70, korespondencja sms k. 117,zeznania świadka M. C. – k. 259v-260, zeznania powódki A. S. (1) – k. 273-275, dowód: oferta udzielenia pożyczki – k. 131-132, umowa pożyczki – k. 133-138v, 178-183, porozumienie wekslowe – k. 184-185, załączniki 1 do umowy pożyczki – k. 186-190, zestawienie należności – k. 191, wydruk z rachunku bankowego – k. 192-193, decyzja – k. 205, 207, potwierdzenie przelewu – k. 206, 208, zeznania pozwanej D. B. – 240-241v, 316-318, zeznania świadka M. C. – k. 259v-260, zeznania świadka P. B. (1) – k. 266-268, zeznania 268v, zeznania świadka A. Ś. – k. 268v-269, zeznania świadka K. M. – k. 269-269v

W akcie notarialnym sporządzonym 3.10.2019 r. przez notariusza J. W. powódka oświadczyła, że uchyla się od skutków prawnych wynikających z zawartej 23.09.2019 r. umowy sprzedaży, gdyż zawierając ją pozostawała w błędzie, ponieważ w związku z posiadanymi zaświadczeniami, miała zamiar sprzedać lokal niemieszkalny – użytkowy o pow. 46,01 m2

dowód: protokół w formie aktu notarialnego – k. 71-72

Pozwana potraktowała ww. oświadczenie powódki o uchyleniu się do skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu za bezskuteczne i nie prowadzące do nieważności zawartej przez strony umowy sprzedaży.

dowód: protokół w formie aktu notarialnego – k. 80-80v, pismo z 5.11.2019 r. – k. 81

Powódka A. S. (1):

a)  od grudnia 2015 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania, kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości, pozostałej działalności usługowej związanej z nieruchomościami tj. wycena nieruchomości itd.,

b)  jest wspólnikiem spółki cywilnej (...),

c)  w okresie od 17 kwietnia 2013 r. do 14 lipca 2016 r. była członkiem Rady Nadzorczej (...) S.A., nr KRS (...).

dowód: wydruk z (...) k. 51,118, wydruk KRS (...) – k. 119-130, zeznania świadka P. B. (2) – k. 241v-244

Sąd zważył co następuje:

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie – dokumentów przedłożonych przez strony w toku postępowania, które zostały wymienione szczegółowo powyżej, zeznań świadków i stron postępowania, w toku postępowania został także przeprowadzony dowód z oględzin.

Prawdziwość w/w dokumentów nie była przez żadną ze stron kwestionowana. Sąd również nie znalazł podstaw do kwestionowania ich wiarygodności z urzędu.

Przedłożone w sprawie przez stronę powodową operaty szacunkowe należało potraktować jako opinie prywatne. Opinia prywatna nie jest opinią w rozumieniu przepisów k.p.c., ponieważ nie spełnia wymagań prawnych odnoszonych do opinii biegłych. W orzecznictwie sądów ugruntowane jest stanowisko, że przedłożona do akt przez stronę postępowania cywilnego opinia prywatna może mieć dwojaki charakter. Z jednej strony, może stanowić tylko umotywowane z punktu widzenia wiadomości specjalnych stanowisko strony, do którego sąd powinien odnieść się w uzasadnieniu. Z drugiej natomiast, może być składana przez stronę z wyraźnym dążeniem do przyznania jej waloru dowodowego. W żadnej z tych sytuacji nie jest ona dowodem z opinii biegłego w rozumieniu przepisów k.p.c.: w pierwszym przypadku stanowi stanowisko strony, w drugim – dowód z dokumentu prywatnego. Mając na uwadze powyższe złożone przez stronę powodową operaty szacunkowe Sąd potraktował jako materiał służący jedynie wyrażeniu stanowiska strony w sprawie.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka P. B. (2) w zakresie, w jakim pozostawały one w zgodzie z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd uwzględnił zeznania świadka w zakresie w jakim świadek wskazał na fakt nabycia przez powódkę nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), jej przeznaczenia, przebudowy oraz jej podziału. Okoliczności te wynikają z dokumentów złożonych do akt sprawy. Sąd nie uwzględnił zeznań świadka w zakresie, w jakim wskazał, iż przed zakupem nieruchomości, pozwana oglądała tylko część lokalu o pow. 55 m2, bowiem okoliczności te nie znalazły potwierdzenia w zebranym w sprawie materiale dowodowym, nadto pozostawały w sprzeczności z uznanymi przez sąd za wiarygodne zeznaniami pozwanej. Sąd uznał za mało przekonywujące zeznania świadka, iż podczas podpisywania umowy sprzedaży lokalu w kancelarii notarialnej, w momencie gdy była mowa o powierzchni lokalu, powódka zgłosiła notariuszowi błąd co do rzeczywistej powierzchni sprzedawanego lokalu. Zdaniem Sądu gdyby faktycznie sytuacja taka miałaby miejsce, umowa sprzedaży, do czasu wyjaśnienia faktycznej powierzchni lokalu, nie zostałaby sfinalizowana. Sąd nie uwzględnił zeznań świadka w tej części, w której wskazał, iż powódka nie zajmowała się zawodowo działalnością gospodarczą związaną z nieruchomościami, bowiem okolicznościom tym przeczą załączone do akt sprawy wydruki z (...). Sąd zważył, iż świadek pozostaje w bliskich relacjach z powódką jest jej konkubentem, niewątpliwie osobiście zainteresowanym rozstrzygnięciem sprawy korzystnym dla powódki.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka M. C., bowiem były one logiczne i konkretne. Świadek potwierdziła, iż osoba sprzedająca (powódka) nie miała żadnych wątpliwości co do przedmiotu sprzedaży i że przedmiot ten był zgodny z odpisem księgi wieczystej. Świadek wskazała także, że podczas finalizacji umowy sprzedaży w dniu 23 września 2019 r. powódka nie przekazywała informacji, że nieruchomość składa się z dwóch odrębnych lokali, nie były poruszane kwestie możliwości sprostowania aktu notarialnego co do powierzchni nieruchomości ani też nie wskazano, że zamieszczony w akcie notarialnym opis nieruchomości, w tym jego powierzchnia, nie odpowiadają sprzedawanej nieruchomości.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka P. B. (1), bowiem zeznania były szczegółowe oraz logiczne. Świadek wskazał na warunki i oczekiwania jakie miała spełnić szukana przez pozwaną nieruchomość, chęć przeznaczenia nieruchomości na cele wykonywanej przez pozwaną działalności gospodarczej, opisywał przebieg procesu nabycia przez pozwaną spornej nieruchomości, a także potwierdził, że podczas oględzin nieruchomości mowa była o sprzedaży całej nieruchomości objętej KW nr (...), a udostępnione do oględzin pomieszczenia obejmowały również pomieszczenia znajdujące się za piwnicą, za zamurowanymi drzwiami. Okoliczności te pozostawały w zgodzie z zeznaniami pozwanej jak i zeznaniami świadka M. C..

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka A. S. (2), która potwierdziła proces finansowania przez pozwaną zakupu nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). Okoliczności te pozostawały w zgodzie z przedłożonymi do akt dokumentami oraz zeznaniami pozwanej oraz świadka P. B. (1).

Sąd uznał za wiarygodne w całości zeznania świadków T. M., A. Ś. oraz K. M.. Świadkowie opisali proces poszukiwania przez pozwaną lokalu, w którym mogłaby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży biżuterii, prowadzenia biura i części produkcyjnej, jak i możliwości prowadzenia szkoleń i warsztatów. Zeznania te korelowały z uznanymi za wiarygodne zeznanymi pozwanej.

Sąd uznał za wiarygodne w całości zeznania pozwanej D. B., bowiem zeznania te były konkretne, logiczne oraz pozostawały w zgodzie z zeznaniami świadka P. B. (1) oraz M. C. oraz dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy. Pozwana opisała w szczegółach okoliczności w jakich uzyskała informacje o oferowanym przez powódkę do sprzedaży lokalu, jak przebiegały oględziny nieruchomości oraz wydanie przez powódkę nieruchomości, po sfinalizowaniu umowy sprzedaży. Brak było podstaw do odmowy tym zeznaniom wiarygodności.

Sąd uwzględnił zeznania powódki A. S. (1) w zakresie w jakim pozostawały w zgodzie z dokumentami załączonymi do akt sprawy, zeznaniami pozwanej oraz świadków. Powódka potwierdziła fakt odbycia w maju 2019 r. z udziałem powódki, jej matki oraz pozwanej i jej męża oględzin nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). Sąd nie uwzględnił zeznań powódki w zakresie w jakim wskazała, iż nie wyraziła zgody na oględziny lokalu znajdującego się za zamurowanymi drzwiami, bowiem okoliczności te stoją w sprzeczności z zeznaniami pozwanej oraz świadka P. B. (1), którym tut. Sąd dał wiarę w całości. Sąd uznał za nieprzekonywujące zeznania powódki w części, w jakiej wskazała, iż w dniu podpisania umowy sprzedaży w kancelarii notarialnej zgłaszała zastrzeżenia co do rozbieżności w metrażu nieruchomości. Zeznania te były sprzeczne z zeznaniami świadka – zastępcy notarialnego M. C..

Sąd oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków wskazanych w piśmie procesowym dnia 15 lutego 2021 r., bowiem okoliczności na które świadkowie mieliby zeznawać pozostawały w sprawie bezsporne, nadto uwzględnienie ww. wniosku zmierzałoby jedynie do przedłużenia niniejszego postępowania.

Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa według tezy wskazanej przez pełnomocnika powódki oraz wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości albowiem dowody te były nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy, nieprzydatne z punktu widzenia istoty sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej a ich przeprowadzenie przyczyniło by się do przedłużenia postępowania i nieuzasadnionego wzrostu kosztów postępowania.

Powództwo należało oddalić w całości.

Powódka A. S. (1) domagała się usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez dokonanie w dziale II księgi wieczystej KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wpisu prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz powódki - A. S. (1) córki P. i B. P. (...) w miejsce wpisanej tam pozwanej D. B. córki H. i PESEL (...), jako właścicielki. Powódka powołała się na treść art. 84 k.c. wskazując, iż pozostawała w błędnym aczkolwiek usprawiedliwionym przekonaniu, iż przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 23 września 2019 r. sporządzonej przed zastępcą notarialnym M. C., była nie cała nieruchomość, a jedynie lokal nr A.

Zgodnie z art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2019.220), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W myśl art. 84 § 1 k.c., w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

Zgodnie z art. 86 § 1 k.c. jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

Przepis art. 88 § 1 k.c. wskazuje, iż uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). Błąd oznacza mylne wyobrażenie o istniejącym stanie rzeczy lub mylne wyobrażenie o treści złożonego oświadczenia woli. Błąd może dotyczyć faktu lub prawa. Błąd jest to wada oświadczenia woli, polegająca na tym, że składający je działa pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia o rzeczywistości lub jej elemencie albo pod wpływem braku takiego wyobrażenia. Kodeks cywilny, choć nie definiuje pojęcia błędu, określa przesłanki, od zaistnienia których zależy możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Po pierwsze, musi wystąpić błąd co do treści czynności prawnej, po drugie, musi to być błąd istotny. Definicję błędu istotnego formułuje art. 84 § 2 k.c., powołując dla obiektywizacji oceny istotności błędu miernik rozsądnego działania. Przepis ten wskazuje, że błąd jest istotny, jeżeli zachodzi taka sytuacja, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Wchodzi tu w grę jednocześnie subiektywna i obiektywna istotność błędu [(subiektywna, polegająca na tym, że indywidualnie pojmowany składający, gdyby nie był w błędzie, nie złożyłby oświadczenia woli tej treści, i obiektywna, polegająca na tym, że nie złożyłby oświadczenia woli tej treści także ujmowany generalnie rozsądny człowiek w jego sytuacji). – tak: A. J. Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Uwagi do art. 84 k.c. Lex 2012]. Dodatkowo przesłanki prawnej doniosłości błędu precyzuje literatura prawnicza i orzecznictwo. Przede wszystkim wskazuje się, że musi nastąpić błąd postrzegania ("widzenia"). Odróżnia się go od błędu przewidywania i wnioskowania, należącego do sfery motywacyjnej i składającego się na pobudkę, pod wpływem której wyrażone zostało oświadczenie woli, uznane następnie przez oświadczającego za dotknięte błędem, gdy okazało się, że nie osiągnie zamierzonego i przewidywanego celu.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 08 marca 2012 r. sygn. akt III CSK 221/11, granicą, która wyklucza możliwość powołania się na błąd jest sytuacja, gdy mylne wyobrażenie o treści czynności prawnej zostało spowodowane niedbalstwem strony. Okolicznością, która wyklucza możliwość skutecznego powoływania się na błąd, jest tez sytuacja, gdy mylne wyobrażenie o treści czynności prawnej zostało spowodowane niedbalstwem strony.

W ocenie Sądu, przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie pozwala na uznanie, by którakolwiek ze stron niniejszego postępowania, zawierając w dniu 23 września 2019 r. umowę sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), znajdowała się w błędzie co do treści czynności prawnej, jak i by błąd został wywołany przez pozwaną D. B..

Na podstawie dokumentów złożonych do akt sprawy, zeznań pozwanej oraz świadków: M. C., P. B. (1), A. S. (2), T. M., A. Ś. oraz K. M., Sąd ustalił, iż pozwana wraz mężem prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) Biżuterii D. B.. Z uwagi na prężnie rozwijającą się działalność gospodarczą, pozwana poszukiwała nieruchomości lokalowej, która będzie mogła funkcjonować jako sklep firmowy, biuro jak i przestrzeń umożliwiająca prowadzenie pozwanej szkoleń i warsztatów jubilerskich o powierzchni powyżej 100 m2. Strony spotkały się po raz pierwszy w maju 2019 r. dokonując oględzin przedmiotu sprzedaży. Jak wynika z zeznań pozwanej oraz świadka P. B. (1), podczas pierwszych oględzin nieruchomości, powódka oprowadziła pozwaną tylko po sali sprzedażowej, bowiem spieszyła się na umówione spotkanie. Powódka zapewniła jednak pozwaną, że w każdej chwili może obejrzeć dalszą cześć nieruchomości, znajdującą się za piwnicą, za zamurowanymi drzwiami. Powódka wskazała, iż do lokalu jest osobne wejście przez hotel i można tam podejść w każdej chwili. Parę dniu po pierwszym spotkaniu, pozwana wraz z mężem udali się do hotelu, gdzie obejrzeli drugą część lokalu. Pozwana także w późniejszym czasie oglądała tę część lokalu. Finalizacja procesu sprzedaży odbyła się w kancelarii notarialnej w S.. W trakcie zawierania umowy w obecności zastępcy notarialnego M. C. strony prowadziły rozmowę na temat zarówno powierzchni sprzedawanej nieruchomości jak i tego co stanowi przedmiot umowy. Jak wskazała świadek M. C., powódka nie miała żadnych wątpliwości co do przedmiotu sprzedaży, a w szczególności co do zamieszczenia w akcie notarialnym opisu nieruchomości, w tym jego powierzchni.

Podkreślenia wymaga, iż powódka w chwili zawierania umowy sprzedaży nieruchomości była osobą z doświadczeniem zawodowym na rynku nieruchomości. Jak wynika z informacji pozyskanych z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz wydruków KRS, powódka od wielu lat prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości, działalności hotelarskiej, działała jako wspólnik spółki cywilnej (...) zarządzającej obiektem hotelowym, jak i w okresie od kwietnia 2013 r. do lipca 2016 r. była członkiem rady nadzorczej dużej spółki (...) S.A. W toku postępowania nie stwierdzono, by powódka była osobą nieporadną, czy nie zdającą sobie sprawy z podejmowanych decyzji i ich konsekwencji. Nie można stwierdzić, że powódka zawierając umowę sprzedaży lokalu, którego dotyczy pozew, działała pod wpływem błędu. Przeciwnie – orientowała się co jest przedmiotem sprzedaży i za jaką cenę sprzedaje nieruchomość. Powódka miała czas na analizę przedmiotowej transakcji skoro rozmowy strony prowadziły przynajmniej od maja 2019 r. a umowa sprzedaży została zawarta 23.09.2019 r., zatem żadnego pośpiechu nie było. Nic nie stało na przeszkodzie, w razie powzięcia przez powódkę jakichkolwiek wątpliwości w zakresie przedmiotu transakcji, by powódka zasięgnęła opinii prawnej bądź opinii geodety. Jak już wskazano, przeprowadzone postępowanie nie wykazało, by powódka była osobą życiowo nieporadną, jest osobą wykształconą, właścicielką kilku nieruchomości, zawodowo zajmującą się obrotem i najmem nieruchomości. Zatem można od powódki wymagać ponadprzeciętnej staranności w dbałości o swoje interesy.

Jak już wspomniano - możliwość powołania się na błąd jest wyłączona, jeśli wywołany był on lekkomyślnością osoby składającej oświadczenie woli, polegającą na niedołożeniu należytej staranności w celu zbadania okoliczności faktycznych. W wyroku z 13.12.2012 r. (IV CSK 204/12, L.), SN stwierdził, że nabywca nieruchomości nie może powołać się na błąd dotyczący stanu prawnego nabytej nieruchomości (obciążenia jej hipoteką), jeśli zbywca zapewnił nabywcę, że nieruchomość nie jest obciążona, ale hipoteka wpisana była do księgi wieczystej. Skład orzekający zwrócił uwagę z jednej strony na zasadę jawności ksiąg wieczystych (art. 2 KWU), a z drugiej na przyjętą w orzecznictwie wykładnię, zgodnie z którą nie jest błędem istotnym nieznajomość rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, wywołana lekkomyślnością lub brakiem należytej staranności.

W ocenie Sądu, skoro w wyżej przytoczonej sytuacji nabywca nieruchomości nie może powołać się na błąd to tym bardziej brak jest podstawy ku temu aby na błąd powołał się sprzedający z powołaniem się na argumentację, że nie wie co sprzedał i był w błędzie co do przedmiotu sprzedaży. Podkreślić należy, że księga wieczysta (...) obejmuje lokal o powierzchni 147,73 m2, faktem jest że zamurowano przejście i zostały wydane zaświadczenia stwierdzające że tzw część A i część B są samodzielnymi lokalami użytkowymi w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nie doszło jednak nigdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu A i lokalu B. Co więcej w akcie notarialnym umowy sprzedaży opisano w § 1 przedmiot umowy sprzedaży bardzo dokładnie, podając powierzchnię nieruchomości 147,73 m2 a A. S. (1) zapewniła, że stan prawny lokalu opisanego w § 1 pkt 1 jest jej znany i zgodny z opisem. Akt notarialny został stronom odczytany, nadto strony rozmawiały u notariusza o treści § 1 umowy i wskazanym w nim metrażu. Wyjaśnienia pozwanej w tym zakresie są logiczne i spójne, skoro wyjaśniła że dopytywała o opis lokalu w kontekście podatków.

Sąd zważył, że istnieje odmienne stanowisko SN wyrażone w wyr. z 19.11.2015 r. (IV CSK 11/15, L.), w którym skład orzekający stwierdził, że niezapoznanie się przez nabywcę nieruchomości z powszechnie dostępnym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikało, w jaki sposób wykorzystana ma być nieruchomość, nie pozbawia nabywcy prawa powołania się na błąd dotyczący możliwego sposobu wykorzystania nabywanej nieruchomości. Podkreślić jednak należy, że orzeczenie to dotyczy nabywcy a nie sprzedającego nieruchomość. Co do zasady trudno sobie wyobrazić, by sprzedający nie miał wiedzy o przedmiocie swojej własności i w konsekwencji nie wiedział co stanowi przedmiot sprzedaży. By stwierdzić w tym zakresie błąd sprzedającego – który nie wynika z niedołożenia należytej staranności – musiałyby zajść wyjątkowe okoliczności, których w niniejszej sprawie brak.

Niezależnie od powyższego, nie można w sprawie stwierdzić, że to adresat oświadczenia A. S. (1) (tj. pozwana D. B.) wywołała błąd powódki, wiedziała o błędzie lub mogła błąd z łatwością zauważyć. Pozwana miała ściśle sprecyzowane jakiej nieruchomości poszukuje, na jaki cel i nie czyniła z tego tajemnicy. Trudno zarzucić pozwanej, że była i jest przekonana, że przedmiotem umowy sprzedaży z 23.09.2019 r. była nieruchomość opisana w tym akcie o powierzchni 147,73 m2 za cenę wskazaną w akcie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki. Z całą pewności nie mamy w sprawie do czynienia z wywołaniem jakiegokolwiek błędu w zakresie przedmiotu sprzedaży przez pozwaną. Trudno także stwierdzić, że pozwana wiedziała, iż zamiarem powódki objęta jest sprzedaż jedynie części nieruchomości opisanej w akcie notarialnym. Mając na uwadze całość materiału dowodowego, cel jakiemu miała i ma służyć nabyta przez pozwaną nieruchomość nielogicznym byłoby nabycie jedynie części nieruchomości o powierzchni 46,01 m2, niezależnie od tego, że nie może być przedmiotem obrotu niewydzielony w sensie prawnym fragment nieruchomości.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie można mówić również o naruszeniu ekwiwalentności świadczeń czy też naruszeniu zasady lojalności kontrahentów.

Cenę sprzedaży ustaliła powódka, tj. sprzedająca. Pozwana uznała cenę za atrakcyjną i zdecydowała się na zawarcie umowy. Nie można stwierdzić, że cena sprzedaży jest rażąco niska i sama w sobie mogłaby wskazywać na błąd powódki lub też brak ekwiwalentności świadczeń. Należy także zauważyć, że lokal wymagał ze strony pozwanej nakładów finansowych na remont związany z przystosowaniem do działalności gospodarczej która miała być w tym lokalu prowadzona, wyremontowania piwnicy, przywrócenia przejścia miedzy frontem i zapleczem nieruchomości. Zwykle potrzeba remontu znajduje odzwierciedlenie w cenie sprzedaży. Cena wskazana przez powódkę nie wzbudziła wątpliwości pozwanej, jak wskazał mąż pozwanej oglądał z pozwaną lokale użytkowe w S. o podobnej powierzchni i ceny kształtowały się w granicach 500.000 zł do 1.500.000 zł. Także świadek I. S. – doradca finansowy – stwierdziła w toku zeznań, że mając na względzie oferty z rynku, cena ustalona przez strony nie wzbudzała wątpliwości. W ocenie Sądu nie można zarzucić pozwanej by wiedziała czy też mogła się zorientować, że cena wskazana przez powódkę w sposób istotny odbiega od cen tego typu nieruchomości a skoro tak to ma do czynienia z pomyłką albowiem cena nie była rażąco zaniżona.

Powyższe rozważania wskazują, że nieuzasadniona jest argumentacja strony powodowej, że naruszone zostały przez pozwaną zasady współżycia społecznego, zasada lojalności kontrahentów. Pozwana przystąpiła do umowy sprzedaży nieruchomości z pełną świadomością co do przedmiotu umowy, ceny za którą ma nabyć nieruchomość, po kilkukrotnym obejrzeniu nieruchomości, w tym w towarzystwie powódki, po upływie kilku miesięcy od pierwszego spotkania stron, po zorientowaniu się co do możliwości przerobienia lokalu na potrzeby prowadzonej działalności, zapewnieniu środków na zakup przez zawarcie umowy pożyczki. Przygotowanie się strony pozwanej do transakcji, która niosła pewne ryzyko gospodarcze z uwagi na konieczność zaciągnięcia zobowiązania – wskazuje na rzetelność w działaniu strony pozwanej. To strona powodowa naruszyła lojalność kontrahentów, skoro – jak wyżej wykazano – jej działanie cechowało się niedbalstwem i lekkomyślnością, które doprowadziły do szeregu postępowań sądowych związanych z chęcią wycofania się powódki z zawartej transakcji.

Podsumowując, powództwo na podstawie wyżej powołanych przepisów należało oddalić w całości.

Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu określoną w art. 98 § 1 k.p.c. koszty postępowania ponosi powódka.

Na koszty poniesione przez pozwaną składają się: opłata od pełnomocnictwa 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5400 zł zgodnie z § 5 pkt 8 w zw z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Powódka powinna zwrócić pozwanej koszty postępowania w kwocie 5417 zł

W pkt IV wyroku Sąd na podstawie art. 84 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2020.755 t.j.). Strona powodowa uiściła 800 zł na poczet kosztów opinii biegłego, z zaliczki wykorzystano kwotę 310,92 zł na koszty stawiennictwa świadka oraz koszty biegłego związane z oględzinami nieruchomości w obecności biegłego - należy się zwrot 489,08 zł.