Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 czerwca 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant: stażysta Adrianna Bochniak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2025 r. w G.

sprawy z powództwa M. Z. i W. G.

przeciwko D. K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

I.  uzgadnia treść księgi wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni dla nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) w ten sposób, że w dziale II w miejsce wpisanego tam pozwanego D. K. nakazuje wpisać powodów W. G. i M. Z. w udziałach po ½ każde;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 7.434 zł (siedem tysięcy czterysta trzydzieści siedem złotych) tytułem kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygnatura akt I C 677/24

Uzasadnienie wyroku z dnia 12 czerwca 2025 roku

Powodowie W. G. i M. Z. ostatecznie domagali się usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez dokonanie w dziale II. księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni wpisu polegającego na wykreśleniu D. K. jako właściciela nieruchomości i wpisanie w jego miejsce powodów jako współwłaścicieli w udziałach wynoszących po ½ części.

Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie powodowie podnieśli, że są wpisani jako współwłaściciele w udziałach po ½ części w dziale II. księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działki nr (...). Powódka nabyła swój udział na mocy aktu notarialnego z dnia 31 sierpnia 2001 roku, a powód na mocy aktu notarialnego z dnia 15 maja 2001 roku. Postanowieniem z dnia 20 września 2018 roku Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdził, że M. K. i C. K. nabyli z dniem 1 stycznia 1985 roku przez zasiedzenie do wspólności majątkowej małżeńskiej własność działki o nr (...) o powierzchni 201 m ². Nie kwestionując faktu zasiedzenia działki nr (...), powodowie wskazali, że są objęci ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i winni pozostać wpisani jako jej właściciele. Powodowie zachowali należytą staranność przy nabyciu udziałów, sprawdzili księgę wieczystą, która była wolna od wpisów ostrzeżeń i roszczeń, mieli świadomość, że na nieruchomości zamieszkują inne osoby, lecz zostali przez zbywców zapewnieni, że lokatorzy mają prawo „dożywotniego najmu” części nieruchomości, na dowód czego okazano im oświadczenie – zobowiązanie z dnia 17 czerwca 1994 roku, w którym C. K. potwierdził swój status posiadacza zależnego. W związku z tym, że działka (...) została odłączona z księgi nr (...) i została założona dla niej księga wieczysta nr (...) z wpisem pozwanego jako właściciela, powodowie ostatecznie wnieśli o ujawnienie ich jako współwłaścicieli w nowej księdze wieczystej założonej dla działki (...).

(pozew, k. 3-9, pismo procesowe powodów z dnia 9 maja 2025r., k. 200-202)

Pozwany D. K. wniósł o oddalenie powództwa w całości. Zdaniem pozwanego nabywając udziały w nieruchomości powodowie działali w złej wierze, a tym samym nie są objęci ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W tym względzie pozwany powołał się na pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2023r., I CSK 3864/22. Zdaniem pozwanego nabywcy przy podjęciu odpowiednich działań mogli zweryfikować zgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Takiej staranności – w mniemaniu pozwanego – nie podjęli, co potwierdza ich stanowisko wyrażone w sprawie o zasiedzenie.

(odpowiedź na pozew, k. 45-47)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 23 czerwca 1961 roku A. H. - ówczesny właściciel nieruchomości stanowiącej obecnie działkę (...) o powierzchni 511 m ² położonej przy ul. (...) w G. – zawarł z A. S. w zwykłej formie pisemnej umowę, której przedmiotem był „domek przy ul. (...)” wraz z działką, na której był on posadowiony. Po śmierci A. S. na ww. nieruchomości mieszkała jego córka M. K. wraz z mężem C. K..

(okoliczności niesporne)

W dniu 17 czerwca 1994 roku C. K. oraz I. J. i J. H. podpisali oświadczenie, w którym wskazano, że M. i C. K. mają prawo dożywotniego zamieszkiwania baraku mieszkalnego, który stoi na terenie nieruchomości objętej Kw nr (...) oraz do dożywotniego najmu tej części działki, która jest im niezbędna do korzystania z szopy na opał, prowadzenia ogródka warzywnego (w części północnej działki) oraz do suszenia bielizny. Państwo K. mieli w dalszym ciągu opłacać samodzielnie podatek od zajmowanej przez siebie nieruchomości.

(dowód: oświadczenie – zobowiązanie z dnia 17 czerwca 1994r., k. 32-32v)

Powód M. Z. nabył udział w wysokości ½ części w prawie własności zabudowanej nieruchomości objętej Kw (...), stanowiącej działkę (...) o powierzchni 511 m ² od M. H., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 maja 2001 roku zawartej przed notariuszem P. K. w P..

(dowód: umowa sprzedaży z dnia 16 maja 2001r., k. 26-27)

O możliwości zakupu ww. udziału M. Z. dowiedział się od swojej matki, która mieszkała przy ul. (...) i była sąsiadką babci sprzedającego. Początkowo w sprawie nabycia ww. udziału powód rozmawiał z babcią zbywcy, a następnie z T. H., która pokazała powodowi oświadczenie – zobowiązanie z dnia 17 czerwca 1994 roku, z którego wynikało, że małżonkowie K. mają prawo zamieszkiwania na nieruchomości do swojej śmierci. Powód otrzymał kopię tego oświadczenia. Przed podpisaniem aktu notarialnego powód sprawdził stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Jako współwłaściciele nieruchomości byli wówczas wpisani T. H. i M. H., nie było żadnych wpisów ostrzeżeń, wzmianek ani też innych obciążeń. Powód nie konsultował się z prawnikiem w sprawie analizy stanu prawnego nieruchomości ani też nie rozmawiał z M. K..

(dowód: przesłuchanie powoda M. Z., płyta CD k. 218)

Z kolei, na podstawie umowy zamiany zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 31 sierpnia 2001 roku przed notariuszem J. W. w G. (rep. A(...)) T. H. przeniosła na W. G. udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wejherowie Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. stanowiącej zabudowaną działkę obszaru 511 m ² położoną w G. przy ul. (...) w zamian za przeniesienie na nią przez powódkę prawa własności innej nieruchomości.

(dowód: umowa zniesienia współwłasności i zamiany z dnia 31 sierpnia 2001r., k. 22-25)

O możliwości zakupu ww. udziału powódka dowiedziała się w biurze pośrednictwa nieruchomości. Podczas oględzin nieruchomości, w których uczestniczyła również T. H., pośredniczka poinformowała powódkę, że w domku znajdującym się w obrębie nieruchomości zamieszkuje M. K.. T. H. pokazała powódce oświadczenie – zobowiązanie z dnia 17 czerwca 1994 roku, z którego wynikało, że M. K. ma prawo do dożywotniego zamieszkiwania, a także wskazała, że lokatorka korzysta z części nieruchomości obejmującej dom, szopę, ogródek do wiaty garażowej. Przed zakupem W. G. nie prosiła o wydanie kopii tego dokumentu. Powódka przeprowadziła także rozmowę z M. K., podczas której dowiedziała się, że w latach 60 – tych XXw. małżonkowie K. zawarli z ówczesnymi właścicielami nieruchomości umowę, na podstawie której mają prawo do zamieszkiwania w domku do śmierci, a także że M. K. jest zameldowana na ww. nieruchomości. Powódka nie pytała, kto zbudował ww. domek. Następnie, powódka udała się do Urzędu Miasta G., gdzie sprawdziła kto jest zameldowany na nieruchomości, a także sprawdziła księgę wieczystą, w której nie widniały żadne wpisy ostrzeżeń czy wzmianek. W dziale II. jako współwłaściciele wpisani byli T. H. i M. H.. Przed nabyciem nieruchomości powódka nie konsultowała się z prawnikiem.

(dowód: przesłuchanie powódki W. G., płyta CD k. 218)

Postanowieniem z dnia 20 września 2018 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Ns 1815/16 Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdził, że M. K. i C. K. nabyli z dniem 1 stycznia 1985 roku przez zasiedzenie – do majątkowej wspólności ustawowej – własność działki (...) o powierzchni 201 m ², położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę Kw nr (...) w miejsce jej ówczesnych właścicieli.

Uczestnikami postępowania nieprocesowego o stwierdzenie zasiedzenia byli m.in. powodowie W. G. oraz M. Z.. W toku postępowania powodowie wskazywali, że w dacie nabycia własności sprawdzili księgę wieczystą, która była wolna od wpisów oraz wzmianek o wnioskach, w dobrej wierze odebrali od zbywcy odpowiednie zapewnienia, zostali zapewnieni przez zbywców, że lokatorzy mają jedynie prawo „dożywotniego najmu” części nieruchomości, na dowód czego okazano im oświadczenie – zobowiązanie z dnia 17 czerwca 1994 roku.

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 20 września 2018r. wraz z uzasadnieniem, k. 15-21, 98-111, odpowiedź na wniosek z dnia 23 listopada 2015r., k. 61-70, protokół rozprawy z dnia 28 stycznia 2016r., k. 71-74, protokół rozprawy z dnia 29 września 2016r., k. 75-79, protokół rozprawy z dnia 24 listopada 2016r., k. 80-84, protokół rozprawy z dnia 3 stycznia 2017r., k. 85-87, protokół rozprawy z dnia 7 marca 2017r., k. 88-97)

W dniu 29 kwietnia 2024 roku następca prawny M. i C. małżonków K. – pozwany D. K. wniósł o odłączenie działki nr (...) z księgi wieczystej nr (...) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z wpisem jego jako właściciela nieruchomości. W dniu 26 listopada 2024 roku dla przedmiotowej działki została założona księga wieczysta nr (...), w której jako właściciela został wpisany D. K..

(dowód: odpis z księgi wieczystej nr (...), k. 128-132, 150-154, postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 14 marca 2025r. wraz z uzasadnieniem, k. 203-206, umowa o dział spadku oraz umowa zniesienia współwłasności z dnia 29 kwietnia 2024r., k. 33-38, przesłuchanie pozwanego, płyta CD k. 218)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową, a także na podstawie dowodu z przesłuchania stron.

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, iż złożone w formie odpisów dokumenty w postaci orzeczeń sądów powszechnych, aktów notarialnych czy protokołów rozpraw mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego żadna ze stron nie kwestionowała w trybie art. 252 k.p.c. Pozostałe dokumenty mające charakter dokumentów prywatnych (jak np. oświadczenie – zobowiązanie z dnia 17 czerwca 1994r.) Sąd również uznał za prawdziwe i wiarygodne, nie dopatrując się żadnych śladów przerobienia, podrobienia czy innej ingerencji.

Ponadto, ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie w zakresie dotyczącym dobrej wiary nabywców przy zakupie udziałów w prawie współwłasności nieruchomości Sąd poczynił na podstawie zeznań powodów. Zdaniem Sądu zarówno zeznania W. G., jak i M. Z. należało ocenić jako szczere, wewnętrznie spójne i niesprzeczne z żadnymi innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie. Nadto, zeznania te były konsekwentne i spójne z ich zeznaniami złożonymi w trakcie postępowania nieprocesowego w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia toczącego się przed tut. Sądem pod sygnaturą VII Ns 1815/16. W tych okolicznościach nie sposób uznać, aby przedstawiona przez powodów wersja została przygotowana jedynie na potrzeby niniejszego postępowania.

Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań pozwanego D. K., niemniej nie posiadał on żadnej wiedzy odnośnie okoliczności nabycia udziałów w prawie współwłasności przez powodów, co było kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie nie było sporu pomiędzy stronami co do tego, że postanowieniem z dnia 20 września 2018 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Ns 1815/16 Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdził, że poprzednicy prawni pozwanego tj. M. K. i C. K. nabyli z dniem 1 stycznia 1985 roku przez zasiedzenie – do majątkowej wspólności ustawowej – własność działki (...) o powierzchni 201 m ², położonej w G. przy ul. (...), aktualnie objętej księgą wieczystą nr (...). Bezsporne było również, że jeszcze zanim zapadło ww. orzeczenie, współwłaściciele ujawnieni w dziale II. księgi wieczystej nr (...) która była prowadzona m.in. dla ww. działki nr (...) – T. H. i M. H. zbyli swoje udziały we współwłasności odpowiednio na rzecz M. Z. (akt notarialny z dnia 16 maja 2001 roku) oraz W. G. (akt notarialny z dnia 31 sierpnia 2001r.). Podstawową kwestią sporną pomiędzy stronami pozostawało, czy powodowie przy nabyciu udziałów byli objęci ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zważyć bowiem należy, iż zgodnie z treścią art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W kontekście skuteczności nabycia udziałów w spornej nieruchomości istotne było, czy nabywcy działali w dobrej wierze. Zważyć należy, iż na gruncie prawa cywilnego przyjmuje się domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Jest to jednak domniemanie słabe, wzruszalne, ale dopóki nie zostanie obalone, dopóty wiąże sądy i inne organy w postępowaniach dotyczących w szczególności praw do nieruchomości. Ciężar wykazania, że nabywca pozostawał w złej wierze, spoczywa na jego przeciwniku procesowym, przede wszystkim na rzeczywiście uprawnionym do prawa rzeczowego do nieruchomości (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2022). W świetle przytoczonych powyżej przepisów ustawy w złej wierze pozostaje przede wszystkim ten, kto powziął wiadomość o niezgodności między wpisem prawa w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (zob. wyrok SN z 26 stycznia 2011r., IV CSK 285/10, L.). Przez powzięcie wiadomości należy rozumieć uzyskanie na własną rękę danych wskazujących na niezgodność wpisu prawa w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo zdobycie takich informacji od zbywcy lub osoby trzeciej. Okoliczności te – co oczywiste – wymagają udowodnienia w każdym postępowaniu sądowym przez osobę, która podważa domniemanie dobrej wiary nabywcy (art. 6 i 7 k.c.). Okolicznością świadczącą o złej wierze nabywcy może niekiedy stanowić wiedza o toczącym się postępowaniu sądowym lub administracyjnym związanym z nieruchomością (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2022). Ponadto, w złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest również osoba, która nie ma wprawdzie świadomości stanu niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, ale brak świadomości w tym zakresie jest zawiniony. Jak wskazuje się w judykaturze wina nabywcy polega na niezachowaniu zwykłej staranności przy nabyciu prawa (zob. wyrok SN z 19 stycznia 2011r., V CSK 189/10, L.). Ustawodawca określił tę staranność jako "łatwość dowiedzenia się" o niezgodności między stanem formalnoprawnym a stanem materialnoprawnym nieruchomości. Nie chodzi o zachowanie przez nabywcę minimalnej staranności, ale staranności przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o własne interesy (zob. wyrok SN z 31 maja 2017r., V CSK 513/16, L.). W orzecznictwie nie ma jednolitej wykładni przesłanki niezachowania staranności na gruncie art. 6 ust. 2 powołanej powyżej ustawy. Z jednej strony wskazuje się, że nie dokłada zwykłej staranności nabywca, który nie podejmuje czynności mieszczących się w graniach staranności, jakiej powinien dołożyć każdy prowadząc swoje sprawy (zob. wyrok SN z 30 października 2002 r., V CKN 1342/00, OSP 2003, Nr 11, poz. 142). W szczególności zachowanie odpowiadające wymaganiom zwykłej staranności polega na przejrzeniu księgi wieczystej nieruchomości i ustaleniu, kto faktycznie nieruchomość posiada (zob. wyrok SN z 26 stycznia 2011r., IV CSK 285/10, L.), przy czym nabywca nie ma obowiązku przeglądania akt księgi wieczystej (zob. wyrok SN z 23 listopada 2005r., II CK 242/05, L.). Z drugiej strony wskazuje się, że samo przejrzenie księgi wieczystej może nie być wystarczające dla uniknięcia przez nabywcę zarzutu braku zachowania zwykłej staranności. W judykaturze wskazuje się bowiem, że ograniczenie się nabywcy nieruchomości tylko do zbadania treści księgi wieczystej, jeżeli wie z różnych źródeł, że treść księgi wieczystej może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, ma znaczenie dla oceny postępowania nabywcy. Źródłem informacji o niezgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być np. założenie księgi wieczystej zaledwie kilka miesięcy przed zbyciem prawa własności przez osoby, które dopiero od kilku miesięcy legitymowały się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku po spadkodawcach zmarłych kilkadziesiąt lat wcześniej w innym kraju (zob. wyrok z 15 lipca 2010 r., IV CSK 90/10, OSP 2011, Nr 3, poz. 28). W razie powzięcia wątpliwości i podejrzeń co do prawdziwości danych wynikających z księgi wieczystej, nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do wyeliminowania ich w granicach przeciętnej staranności (zob. wyrok SN z 24 marca 2017r., I CSK 351/16, L.). Należy przyjąć, że zachowanie zwykłej staranności należy oceniać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. (zob. wyrok SA w Poznaniu z 8 listopada 2011r., I ACa 883/11, L.). W orzecznictwie wskazuje się, że nie można przyjąć złej wiary, jeżeli w chwili nabywania nieruchomości wyjaśnienie wątpliwości co do niezgodności wpisów w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nie jest możliwe albo wymagałoby szczególnych działań i ponadprzeciętnej staranności. Dotyczy to także osoby o wykształceniu prawniczym. W takiej sytuacji zła wiara zachodzi tylko wówczas, gdy można uznać, że w ustalonych okolicznościach faktycznych nabywca nieruchomości, chociażby był prawnikiem, mógł do chwili nabycia nieruchomości z łatwością usunąć istniejące wątpliwości co do tego, czy zbywca wpisany do księgi wieczystej jest rzeczywiście jej właścicielem (zob. wyrok SN z 13 marca 2008r., III CSK 333/07, L.). Zaznaczyć należy, iż stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy.

Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy, pozwany nie zdołał obalić domniemania dobrej wiary nabywców udziałów w prawie współwłasności działki nr (...). W świetle konsekwentnych zeznań obojga powodów nie ulega wątpliwości, iż przed podpisaniem aktu notarialnego każde z nich sprawdziło stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. W momencie sprzedaży w dziale II. jako współwłaściciele figurowali T. H. oraz M. H.. W dziale III. nie było żadnych wpisów ostrzeżeń, roszczeń ani też wzmianek. Stosownie jednak do powyższych rozważań w okolicznościach niniejszej sprawy samo przejrzenie księgi wieczystej było niewystarczające do dochowania zwykłej, przeciętnej staranności, o jakiej mowa w powyższych judykatach. Powodowie bowiem posiadali wiedzę, że część nieruchomości znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej. Wszak przed zakupem oglądali działkę w obecności pośrednika oraz ówczesnej współwłaścicielki T. H.. Niemniej, opierając się na zabranym materiale dowodowym, w szczególności zeznaniach powodów złożonych zarówno w niniejszej sprawie, jak też w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia, należało uznać, że podjęli oni wystarczające działania w celu wyjaśnienia statusu osoby trzeciej zamieszkującej na nieruchomości oraz wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości. Przede wszystkim kluczowy w kontekście dobrej wiary powodów pozostaje fakt, iż zbywca przed dokonaniem transakcji okazał każdemu z powodów oświadczenie – zobowiązanie podpisane przez nieżyjącego już wówczas C. K. (męża M. K.), z którego wynikało, że małżonkowie K. mają prawo dożywotniego zamieszkiwania baraku mieszkalnego, który stoi na terenie nieruchomości objętej Kw nr (...) oraz do dożywotniego najmu tej części działki, która jest im niezbędna do korzystania z szopy na opały, prowadzenia ogródka warzywnego (w części północnej działki) oraz do suszenia bielizny. Użyte w tym oświadczeniu sformułowania „prawo dożywotniego zamieszkiwania”, „dożywotni najem” jednoznacznie wskazują na posiadanie zależne. Co prawda powyższe oświadczenie nie zostało podpisane przez M. K., (a jedynie przez jej małżonka, z którym zresztą pozostawała w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej), niemniej należy zauważyć, iż W. G. zanim dokonała zakupu przeprowadziła rozmowę z „najemczynią”, która oświadczyła, że ma prawo do zamieszkiwania w domku posadowionym na spornej działce do swojej śmierci na podstawie umowy zawartej w latach 60 – tych XXw. Skoro nawet osoba zamieszkująca na nieruchomości (poprzedniczka prawna pozwanego) potwierdziła zapewnienia zbywcy o dożywotnim prawie do zamieszkiwania i w żaden sposób nie zakomunikowała, że przysługuje jej prawo własności, to powstaje pytanie w jaki sposób nabywcy mieliby uzyskać wiedzę o tym, że M. K. wraz z mężem zasiedzieli tę działkę. Przecież to właśnie M. K. powinna być najbardziej zainteresowana tym, aby poinformować nabywców o swoich prawach do gruntu. W przypadku M. Z. nawet jego wcześniejsza wiedza o wieloletnim zamieszkiwaniu małżonków K. na spornej nieruchomości (przy czym powód uprzednio nie dysponował żadnymi informacjami co do ich tytułu prawnego) w konfrontacji z treścią okazanego mu oświadczenia podpisanego przez C. K. nie pozwala na przypisanie mu złej wiary. Wręcz przeciwnie treść oświadczenia tłumaczy, dlaczego małżonkowie K. przez tak długi okres korzystali z gruntu i posadowionego na nim domku. Te dwie okoliczności są zatem komplementarne. Okazany dokument jedynie utwierdził każdego z powodów w przekonaniu, że M. K. ma prawo jedynie do dożywotniego korzystania z baraku mieszkalnego oraz przyległej do niego części działki, a po jej śmierci współwłaściciele będą mogli korzystać w pełni z całości nieruchomości. Znamienne jest przy tym, że z żądaniem stwierdzenia zasiedzenia nie występowała ani M. K. ani jej mąż, lecz uczynili to ich następcy prawni po 15 latach od nabycia udziałów przez powodów. W tych okolicznościach powodowie nie mieli żadnych podstaw, aby sądzić, że stan prawny nieruchomości jest inny aniżeli ujawniony w księdze wieczystej.

Zdaniem Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania powołany przez stronę pozwaną pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 stycznia 2023 r. I CSK 3864/22, iż „Skoro transakcja sprzedaży nieruchomości była finalizowana w 2006 r. istniało bardzo wysokie prawdopodobieństwo, że zbywcy nie są właścicielami nieruchomości, w części objętej zasiedzeniem (art. 172 § 2 KC), a pozwany decydując się na nabycie własności nieruchomości będzie działał w złej wierze (art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Okoliczność, że długotrwałe posiadanie może prowadzić do zasiedzenia jest utrwalone w świadomości społecznej. Sytuację prawną nieruchomości, w tym zasady doliczania posiadania poprzednika do biegu zasiedzenia (art. 176 KC), skarżący powinien zatem skonsultować z prawnikiem, który po zapoznaniu się z umową z 1978 r. i dokumentami zgromadzonymi w księdze wieczystej niewątpliwie poinformowałby go, że transakcja tego rodzaju jest obarczona bardzo dużym ryzykiem zgłoszenia przez pozwanego skutecznego roszczenia o stwierdzenie zasiedzenia.”. W niniejszym przypadku, inaczej niż w powyższym kazusie istniał dokument jednoznacznie wskazujący na to, że posiadanie osoby zamieszkującej na nieruchomości ma charakter zależny, a nadto osoba ta w bezpośredniej rozmowie z nabywcą potwierdziła fakt dożywotniego zamieszkiwania na gruncie, nie zgłosiła swoich roszczeń do spornej części nieruchomości, ani też nie przedstawiła dokumentów wskazujących na jej prawo do gruntu. W związku z tym nie można wymagać od powodów podejmowania innych czynności, w tym poszukiwania dokumentów (np. umowy z 1961 roku). Takie działania wymagałyby ponadprzeciętnej staranności, do czego jednak nabywca nie jest zobowiązany na podstawie przepisów art. 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W związku z powyższym należało uznać, że pozwany nie zdołał obalić domniemania dobrej wiary powodów. Tym samym nabycie udziałów przez powodów należało uznać za skuteczne, skoro dokonali nabycia w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Należy również wyjaśnić, iż ochrona powodów wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje całą nieruchomość. Jak wskazuje się w orzecznictwie wpisy w dziale I - 0 księgi wieczystej nie tworzą stanu prawnego nieruchomości, jednak w wypadku, kiedy - na skutek nieujawnionych zmian stanu prawnego księga wieczysta obejmuje nieruchomość, do której wydzielonej części w rzeczywistości prawo przysługuje innej osobie niż wpisana, przez co część ta stanowi inną, odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 KC - wadliwość księgi wieczystej nie dotyczy danych zawartych w dziale I - 0 lecz błędnego wpisu w dziale II i zastosowanie w takim wypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest wyłączone (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., IV CSK 272/11, L.). W świetle powyższego poglądu za całkowicie uzasadnione należało uznać żądanie powodów w kształcie określonym w piśmie z dnia 9 maja 2025 roku.

Stąd, na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, Sąd uzgodnił treść księgi wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni dla nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) w ten sposób, że w dziale II. w miejsce wpisanego tam pozwanego D. K. nakazał wpisać powodów W. G. i M. Z. w udziałach po ½ każde.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 7.434 zł, na co składa się: opłata sądowa od pozwu (2.000 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego adwokatem w stawce minimalnej zgodnie z treścią § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, a także opłaty skarbowe od pełnomocnictwa (2 x 17 zł). Nadto, od zasądzonych kosztów procesu należały się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c.