Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 maja 2023 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2023 r. w G. sprawy z powództwa K. D. i D. D. przeciwko A. K. i K. K. (1)

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od pozwanych A. K. i K. K. (1) solidarnie na rzecz powodów K. D. i D. D. kwotę 39.750 zł (trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 16 października 2021 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza solidarnie od pozwanych A. K. i K. K. (1) solidarnie na rzecz powodów K. D. i D. D. kwotę 5.605 zł (pięć tysięcy sześćset pięć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 557/22

UZASADNIENIE

Stan faktyczny

A. K. i K. K. (1) (pozostające w związku partnerskim i mieszkające w Szwecji) spodziewały się nabyć część nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (tzw. „bliźniak”) w C. przy ul. (...) działka nr (...). Po nabyciu zamierzały tę nieruchomość sprzedać i w tym celu zawarły umowę pośrednictwa z Biurem (...) w G.. Z ramienia pośrednika sprawami tego zlecenia zajmowała się pracownica w/w B. L. (obecnie M.). Zainteresowanymi nabyciem w/w nieruchomości byli małżonkowie K. D. i D. D..

Okoliczności bezsporne

S. L. (1) przygotowała projekt umowy rezerwacyjnej, który wysyłała e-mailem do stron. K. K. (1) wyraziła (również w imieniu partnerki) pogląd, że postanowienia dotyczące zadatku nie powinny znaleźć się w umowie. S. L. (1) nie zgodziła się na zmianę projektu w tym kierunku twierdząc i tłumacząc, że obie strony muszą liczyć się z negatywnymi konsekwencjami odmowy zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po ich stronie. Na spotkaniu, na którym doszło do zawarcia umowy rezerwacyjnej, jest tekst był uprzednio w całości odczytany na głos przez S. L. (1) w obecności stron (tj. obojga powodów oraz pozowanej K. K. – w tym jako pełnomocniczki swojej partnerki). Umowa została podpisana 24 kwietnia 2021 r.

Dowód: zeznania powodów, k. 199-200

zeznania K. K. (częściowo), k. 206-209

umowa rezerwacyjna, k. 69-73

pełnomocnictwo, k. 74

Powodowie dokonali wpłaty przewidzianej w/w umową kwoty (39.750 zł) w dniu 27 kwietnia 2021 r.

Dowód: przelew, k. 80

W dniu 12 sierpnia 2021 r. K. K. zawiadomiła S. L., że nie jest zainteresowana wykonaniem umowy rezerwacyjnej zawartej z powodami z uwagi na istotny wzrost cen rynkowych nieruchomości, który nastąpił już po jej zawarciu. S. L. zawiadomiła o powyższym D. D., który bezskutecznie próbował skontaktować się z pozwanymi. Pozwane wysłały też do powodów pismo z oświadczeniem o „odstąpieniu od umowy”.

Dowód: pismo pozwanych z „odstąpieniem od umowy”, k. 81

Po wymianie pism pełnomocników stron kwestionujących wzajemnie swoje stanowiska i opinie prawne – pozwane dokonały jedynie zwrotu kwoty 39.750 zł i nie uznały swojej odpowiedzialności do dwukrotności wpłaconego zadatku.

Okoliczności bezsporne

Ocena dowodów

Zeznania świadka S. M. oraz powodów są w pełni wiarygodne, zgodne z dokumentacją dołączoną do pozwu. Dowody te są wzajemnie spójne i logiczne. Zeznania pozwanej K. K. są wyraźnie chaotyczne (wielokrotnie przedstawia fakty w sposób sprzeczny z oczywistą chronologią, m.in. 00:31:01), pozwana często myliła się w swoich zeznaniach i następnie je poprawiała (cofając, to co wcześniej z naciskiem wypowiedziała: bardzo charakterystyczny ustęp dotyczący „rozhisteryzowania” pośredniczki), przedstawiała tezy całkowicie oderwane od rzeczywistości (pogląd, że świadczenie wpłacone na poczet umowy rezerwacyjnej miało „samoistny” cel w postaci czasowego wyłączenia nieruchomości z oferowania na rynku) lub wypowiedzi sprawiające wrażenie, że zostały „rzucone” bez żadnej refleksji (twierdzenie, że odpowiedzialność za decyzję pozwanych o odstąpieniu od umowy ponosi „chyba biuro nieruchomości”). Całość zeznań charakteryzuje się więc rzadko spotykanymi w praktyce sądowej cechami, które stawiają pod znakiem zapytania ich wiarygodność. Sąd oczywiście nie ma kompetencji to ustalenia, z czego wspomniane szczególne cechy wypowiedzi pozwanej wynikają (w sensie wiedzy specjalnej z zakresu psychologii), ale niewątpliwie świadczą one o tym, że pozwana nie jest pewna przebiegu tego, co się wydarzyło i posługuje się słabo zapamiętanymi „skrawkami” pamięci, które szereguje w dość przypadkowy sposób oraz używa sformułowań (epitetów) ewidentnie wymyślonych, która mają sztucznie ubarwiać przedstawioną narrację. Są w tych zeznaniach także istotne sprzeczności: z jednej strony pozwana zeznaje, że nie miała świadomości istnienia w umowie postanowień o zadatku, ale w innymi miejscu wyraźnie przyznaje, że w zawartej i podpisanej umowie była mowa o zadatku. Reasumując, zeznania pozwanej K. K. są wiarygodne jedynie w szczątkowym zakresie, tj. w części potwierdzonej innymi wiarygodnymi dowodami, w tym właśnie w kwestii tego, że kwestia zadatku przed zawarciem umowy była starannie omawiana i została wprowadzona do treści umowy rezerwacyjnej w sposób jawny, uprzednio przedyskutowany ze stronami.

Przedstawiona dokumentacja nie budzi wątpliwości co do autentyczności.

Kwalifikacja prawna

Sąd uznaje, że umowa stron (sama w sobie będąca umową nienazwaną w rozumieniu art. 353 ¹ k.c.) zawierała postanowienia dotyczące zadatku w rozumieniu art. 394 § 1 k.c., co jest ustaleniem zgodnym z literalną jej treścią, a więc trudno w tym zakresie o przekonujący pogląd odmienny. Twierdzenia pozwanych, że „nie miały świadomości” istnienia zadatku w umowie są całkowicie nieprawdziwe. Prawdą jest tylko to, że pozwane na etapie negocjowania kontraktu zmierzały do wyeliminowania zadatku z projektu przyszłej umowy. Działania te okazały się jednak nieskuteczne i umowa została zawarta wraz z tymi postanowieniami, którym pozwane były od początku niechętne. Oznacza to tylko tyle, że pozwane uległy kontrahentom na etapie negocjacji, co jest bardzo częstym przypadkiem w obrocie cywilnym: prawie zawsze sprzedający chciałby uzyskać wyższą cenę, a kupujący niższą – to klasyczny przykład uogólniający rozpoznawany przypadek. Innymi słowy, czym innym (prawnie irrelewantnym) jest subiektywne niezadowolenie strony z efektu negocjacji, a czym innym – ostateczna treść zawartej (i wiążącej) umowy. Nie ma też żadnych podstaw do twierdzenia, że umowa nie została zawarta z braku zgodnej woli stron (tzw. dyssens)– nikt nie wprowadzał pozwanych w błędne przeświadczenie, że zadatku w umowie nie będzie, a wręcz przeciwnie, z naciskiem było to wyraźnie potwierdzane przez pośredniczkę.

Drugim problemem w sprawie jest poprawna wykładnia zawierającego postanowienia dotyczące zadatku fragmentu umowy stron ( § 4). W ustępie 1 pod lit. b) (k. 72) tego paragrafu jest wyraźny błąd językowy, zaburzający logikę (brak drugiego członu tzw. orzeczenia modalnego, konstruowanego przy użyciu słowa „mogę”, np. Już mogę pójść na spacer., Oni mogą zjeść obiad.). Rozwiązaniem tego problemu jest zawarte w umowie wyraźne odwołanie się (kilkukrotne) do treści art. 394 § 1 k.c., a wręcz wyraźne stwierdzenie (początek ustępu 1.), że regulacja umowa ma odpowiadać ustawowej (tj. być z nią „ zgodna”, a nie odmienna). Po czym następuje w istocie rozpoczęcie cytowania art. 394 § 1 k.c. (z rozłożeniem na wyodrębnione redakcyjnie ustępy pod kolejnymi literami a-d), jednak cytat ten okazuje się (pod lit. b) – z przyczyn czysto redakcyjnych – ułomny (niepełny). Logicznym w takiej sytuacji jest uznanie – zgodnie z art. 65 § 1 k.c., że stronom chodziło o (ujmując potocznie) „przepisanie” do umowy regulacji ustawowej, a nie tworzenie odmiennej (co jest oczywiście teoretycznie możliwe, gdyż art. 394 k.c. stanowi ius dispositivum). Tak naprawdę od lit. b) pominięto następujące słowa z art. 394 § 1 k.c.: „wyznaczania terminu dodatkowego […] żądać sumy”. Po uzupełnieniu więc § 4 ustęp 1. lit. b) brzmi następująco: „w przypadku niewykonania umowy przez sprzedające, kupujący mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego żądać sumy zadatku dwukrotnie powiększonej, zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego”. Zdaniem Sądu tylko taka interpretacja stwierdzonych w umowie błędów redakcyjnych (językowych) oddaje rzeczywistą wolę stron i jest zgodna z obiektywnymi wskazówkami interpretacyjnymi, zawartym w samej umowie (tj. podkreślana w niej kilkukrotnie zaplanowana zgodność jej postanowień z art. 394 § 1 k.c.). Próba odmiennych interpretacji, zmierzających do nadania swoistego sensu § 4 ust. 1 lit. b) – bez odwołania się do treści art. 394 § 1 k.c. – jest zdaniem Sądu po prostu bezsensowna, w każdym razie Sąd nie jest w stanie tego dokonać w przekonujący sposób.

Wpłacona przez powodów suma na poczet wykonania umowy rezerwacyjnej pełniła jednocześnie dwie funkcje: ( a) zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. oraz ( b) świadczenie zaspokajające roszczenie pozwanych z umowy rezerwacyjnej. Taki pogląd wynika wprost z treści umowy stron (§ 3 ust. 3 i 4 ust. 1 in principio). Twierdzenie strony pozwanej, że powodowie mieli zapłacić 5% ustalonej ceny (tj. 39.750 zł) na poczet umowy rezerwacyjnej i – odrębnie kolejnej sumy 39.750 zł (jako zadatku) jest całkowicie chybione (z tego wywodzono absurdalną konkluzję, że to powodowie nie wykonali umowy). Sama pozwana w swoich zeznaniach (wiarygodnie) zeznała, że zadatek miał pełnić ową podwójną funkcję.

Zmiana poziomu cen na rynku nieruchomości nie stanowiła uzasadnionej podstawy do zwolnienia pozwanych od odpowiedzialności za niewykonanie umowy. Umowa stron takiej podstawy odstąpienia nie przewidywała i nie da się jej wyinterpretować także w świetle zwyczajów lub zasad współżycia społecznego (art. 354 § 1 k.c.). Pozwane nie skorzystały z roszczeń przewidzianych w art. 357 ¹ k.c., a jednocześnie przepis ten nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

Należy więc przyjąć, że umowa nie została wykonana przez pozwane z przyczyn leżących wyłącznie po ich stronie. Z ustalonego stanu faktycznego wynika jasno, że przyczyną niewykonania umowy była po prostu niechęć do zawarcia z powodami w przyszłości umowy sprzedaży, gdyż ustalona w umowie rezerwacyjnej cena sprzedaży przestała odpowiadać oczekiwaniom pozwanych (tj. przestało się to im opłacać). Kwestie związane z datą uzyskania własności nieruchomości przez pozwane oraz kwestie techniczno-budowlane nie miały tu żadnego znaczenia. Deklaracja możliwości negocjowania zmiany ceny umowy sprzedaży (końcówka pisma pozwanych z 12 sierpnia 2021 r.) jest prawnie irrelewantna, gdyż powodowie nie mieli obowiązku prawnego w tym zakresie. Zresztą pozwane nie złożyły powodom w tym zakresie nawet oferty w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Data wymagalności roszczenia nie była sporna.

Pozwane jak dotąd dobrowolnie zwróciły powodom jednokrotność otrzymanego zadatku. Powodom natomiast przysługiwał zwrot dwukrotności, stąd powództwo uwzględniono w całości na mocy art. 65 § 1 k.c. w z § 4 umowy stron w zw. z art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 369 k.c. i art. 370 k.c. (punkt I. sentencji).

Koszty

Pozwane jako przegrywające są obowiązane zwrócić solidarnie koszty procesu powodom z odsetkami (art. 98 k.p.c.). Składa się na nie: opłata sądowa od pozwu (1988 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozp. MS z dn. 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) – punkt II. sentencji.