Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 września 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent

Protokolant: Adrianna Bochniak

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2025 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa D. K., G. L., A. L., W. M. (M.), Z. M. (M.), D. L., D. S., B. M., E. F., H. B., Z. W., T. L., W. P.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w udziale wynoszącym (...) jako prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą o nr (...) wynosi:

1)  w roku 2016: 235,44 zł (dwieście trzydzieści pięć złotych czterdzieści cztery grosze),

2)  w roku 2017: 539,22 zł (pięćset trzydzieści dziewięć złotych dwadzieścia dwa grosze),

3)  od roku 2018: 843 zł (osiemset czterdzieści trzy złote);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  przejmuje koszty procesu na rachunek Skarbu Państwa.

Sygn. akt I C 534/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 22 września 2025 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Zastępującym pozew wnioskiem z dnia 10 kwietnia 2015 r. roku E. P. żądała ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w udziale wynoszącym (...) jako prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą o nr (...) jest nieuzasadniona w całości.

2.  W złożonym wniosku E. P. zakwestionowała operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowiący podstawę ustalenia nowej opłaty.

(pozew, k. 31-37)

3.  Orzeczeniem z dnia 13 czerwca 2017 r. roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w sprawie SKO Gd/2213/15 oddaliło wniosek.

II.

(stanowisko pozwanego)

4.  W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu.

5.  Zdaniem pozwanego operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy, a wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty było uzasadnione. (odpowiedź na pozew, k. 312-313)

III.

(zmiany po stronie powodowej)

6.  Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2018 r. Sąd Rejonowy w Gdyni na podstawie art. 174 §1 pkt 1 k.p.c. zawiesił postępowanie w stosunku do powódki E. P. wobec jej śmierci.

(postanowienie z dnia 9 sierpnia 2018 r., k. 628)

7.  Postanowieniem z dnia 11 października 2021 r. Sąd Rejonowy w Gdyni podjął zawieszone postępowanie z udziałem następców prawnych zmarłej powódki E. P.: D. S., D. K., B. M., G. L., M. L., A. L., E. F., H. B., W. M., Z. M., Z. W..

(postanowienie z dnia 11 października 2021 r., k. 796)

8.  Postanowieniem z dnia 16 marca 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdyni zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 §1 pkt 1 k.p.c. w stosunku do M. L. ze skutkiem od dnia 18 grudnia 2021 r. wobec jego śmierci.

(postanowienie z dnia 16 marca 2022 r., k. 861)

9.  Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2024 r. Sąd Rejonowy w Gdyni podjął zawieszone postępowanie z udziałem T. L., W. P. i D. L. po stronie powodowej w miejsce zmarłego powoda M. L..

(postanowienie z dnia 21 czerwca 2024 r., k. 916)

IV.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

10.  Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), oznaczonej na jako działki nr (...) (obecnie: 983, 982, 981, 979, 978, 977), objętej księgę wieczystą o nr (...).

11.  Właścicielem lokalu mieszkalnego o nr (...) położonego w G. przy ulicy (...), objętego księgą wieczystą o nr (...) była E. P..

12.  Prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) był udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu objętego księgą wieczystą o nr (...) wynoszący (...).

(fakty bezsporne)

13.  Pismem z dnia 24 marca 2015 roku pozwany wypowiedział E. P. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 1.035,78 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 117,72 zł).

(dowód: wypowiedzenie z dnia 24 marca 2015r. [w:] akta postępowania administracyjnego)

14.  Pismem z dnia 10 kwietnia 2015 roku powódka E. P. złożyła wniosek o ustalenie, że dokonane podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu jest uzasadnione w innej wysokości.

(fakt bezsporny)

15.  Orzeczeniem z dnia 13 czerwca 2017 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sprawie SKO Gd/2213/15 oddaliło wniosek powódki. Pismem z dnia 2 lipca 2017 roku powódka złożyła sprzeciw od ww. orzeczenia.

(fakt bezsporny)

16.  Powódka E. P. zmarła dnia 1 czerwca 2018 roku. Spadek po niej z dobrodziejstwem inwentarza nabyli:

- D. S. w 1/4 części,

- D. K. w 1/4 części,

- B. M. w 1/24 części,

- G. L. w 1/24 części,

- M. L. w 1/24 części,

- A. L. w 1/36 części,

- E. F. w 1/36 części,

- H. B. w 1/18 części,

- W. M. w 1/18 części,

- Z. M. w 1/18 części,

- Z. W. w 1/6 części.

(dowód: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 4 czerwca 2020 r. w sprawie I Ns 53/20 Sądu Rejonowego w Ostrołęce, k. 785)

17.  Dnia 18 grudnia 2021 roku M. L. zmarł. Spadek po nim nabyli:

- T. L. w 1/3 części,

- W. P. w 1/3 części,

- D. L. w 1/3 części.

(dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 14 stycznia 2022 r., k. 911-11v.)

18.  Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 24 marca 2015 roku wartość rynkowa nieruchomości (jak dla gruntu niezabudowanego) obejmującej działki nr (...) (obecnie: 983, 982, 981, 979, 978, 977), objętej księgą wieczystą o nr (...) wynosiła 2.218.436 zł

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. U., k. 379-427 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 593-594 i 654, a także opinia pisemna, k. 962-980v.)

Sąd zważył co następuje:

V.

19.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości.

20.  Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że nie ma żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i wiarygodności dowodów z dokumentów w postaci wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Podkreślić bowiem należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd również nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności tych dokumentów, gdyż nie noszą one żadnych znamion podrobienia, przerobienia ani żadnej innej ingerencji.

21.  Za dowód w pełni miarodajny dla ustalenia stanu faktycznego Sąd uznał także opinie biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości A. U.. Zdaniem Sądu złożone przez biegłą opinie zostały sporządzone w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów. W opinii pierwotnej w sprawie I C 722/17, a także w sprawie niniejszej biegła obszernie uzasadniła wnioski do jakich doszła. Opinia biegłej nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego.

22.  Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat w sprawie niniejszej został wykonany przez biegłą zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości, natomiast wcześniejsza opinia w sprawie I C 722/17 opracowana została pod rządami poprzedniego rozporządzenia, czym należy tłumaczyć niewielką różnicę wartości wydanej opinii.

23.  Zgodnie z treścią art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.; dalej jako: u.g.n.) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedstawione przez biegłą sposoby wyceną są prawidłowe w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych aktualnych na dzień sporządzania tych opinii.

24.  W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotowe opinie w formie operatów szacunkowych dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności dokonała prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą właściwych współczynników korygujących. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych podstaw, aby kwestionować wskazaną przez biegłą wartość gruntu objętego wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z dnia 24 marca 2015 roku. Z uwagi na fakt, iż opinia sporządzona przez biegłą A. U. była zupełna, kompletna i stanowcza – na mocy art. 286 k.p.c. – Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o wezwanie biegłej na rozprawę i wydanie przez nią ustnej uzupełniającej opinii na rozprawie. Należało mieć na uwadze, że wniosek ten zgłoszony został z ostrożności, jednocześnie z wnioskiem o wydłużenie terminu do ustosunkowania się do opinii biegłej. Termin ten został wydłużony, jednakże strona pozwana nie wniosła w tymże terminie żadnego pisma w sprawie. Należy to traktować jako wyraz niekwestionowana opinii, zważywszy, że w braku jakichkolwiek merytorycznych zarzutów do jej treści nie można poważnie traktować wniosku złożonego jedynie z ostrożności.

25.  Przy ustaleniu stanu faktycznego Sąd ostatecznie uwzględnił wartość nieruchomości przyjętą przez w wyroku z dnia 6 grudnia 2018 r. (tj. 2.218.436 zł ). Sąd ostatecznie doszedł do przekonania, że brak jest podstaw do różnicowania wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego między użytkownikami wieczystymi, którzy zainicjowali niniejsze postepowanie.

VI.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

26.  Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 u.g.n.

27.  W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast zgodnie z art. 77 ust. 2a w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

28.  Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym wartość rynkowa spornej nieruchomości wynosiła 2.725.727 zł. Przedmiotowy operat został jednak w całości zakwestionowany przez stronę powodową, która podnosiła, iż wartość nieruchomości została znacznie zawyżona. Wobec powyższego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w 24 marca 2015 roku było uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości.

29.  W sprawie I C 722/17 Sąd na podstawie dowodu z opinii biegłej ustalił, że na dzień złożenia przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 24 marca 2015 roku wartość rynkowa nieruchomości wynosiła 2.218.436 zł. Według zaktualizowanego operatu wartość nieruchomości na dzień złożenia wypowiedzenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 2.191.871 zł, a więc rzeczywista wartość wahała się pomiędzy 2.191.871 zł a 2.218.436 zł.

30.  Zdaniem Sądu przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy – będącej kontynuacją sprawy I C 722/17 – zasadne było przyjęcie wartości nieruchomości w wysokości ustalonej – prawomocnie – w sprawie I C 722/17, albowiem różnica w ustalonych wartościach była niewielka w przełożeniu na ustaloną wysokość opłaty, a tylko w ten sposób możliwe było zachowanie spójności rozstrzygnięć wydanych w obu sprawach.

31.  Mając na uwadze wyrażoną już powyżej ocenę opinii biegłej Sąd uznał ją za w pełni miarodajny dowód w niniejszej sprawie i na jej podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosiła 2.218.436 zł. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu wynosić powinna 1% wartości gruntu, co było niekwestionowane przez strony. W konsekwencji opłatę roczną należało ustalić na kwotę 22.184,36 zł. Wysokość opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego przypadająca na udział powodów (następców prawnych E. P.) wynoszący (...) opiewa na kwotę 843 zł.

32.  W konsekwencji na podstawie art. 77 ust. 2a powołanej wyżej ustawy, za rok 2016 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 235,44 zł (2*117,72 zł). Za rok 2017 Sąd ustalił opłatę w wysokości sumy nadwyżki z uprzedniego roku oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej 539,22 zł [235,44 zł + (843-235,44 zł) / 2], zaś za rok 2018 roku w pełnej wysokości 843 zł.

33.  Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 80 ust. 1 u.g.n., art. 78 ust. 1 i art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w udziale wynoszącym (...) jako prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ulicy (...) objętego księgą wieczystą o nr (...) wynosi:

1) w roku 2016: 235,44 zł,

2) w roku 2017: 539,22 zł,

3) od roku 2018: 843 zł.

34.  Sąd na podstawie ww. przepisów stosowanych a contrario oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

VII.

(koszty procesu)

35.  W punkcie III. wyroku na podstawie art. 102 k.p.c. i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd orzekł o kosztach procesu, przejmując je na rachunek Skarbu Państwa, mając na uwadze, że niniejsze postępowanie stanowiło swoiste uzupełnienie zakończonego już prawomocnie postępowania pod sygn. akt I C 722/17, w którym to orzeczono o całości dotychczas poniesionych przez pozwaną kosztów procesu. Po podjęciu zawieszonego postępowania pozwany nie podjął istotnych czynności zmierzających do ustalenia stanu faktycznego Sąd orzekł o przejęciu wydatków na rachunek Skarbu Państwa z uwagi na specyficzne okoliczności niniejszego postępowania – powodowie będący następcami prawnymi E. P. nie byli inicjatorami niniejszego postępowania, a jedynie wstąpili w prawa zmarłej powódki.