Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2023r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 października 2023r. w G.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. przy ul. (...)

przeciwko A. P. (1) i A. P. (2)

o zapłatę

zasądza od pozwanych A. P. (1) i A. P. (2) solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. przy ul. (...) kwotę 29.804,78 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy osiemset cztery złote i siedemdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 kwietnia 2017r. do dnia zapłaty;

oddala powództwo w pozostałym zakresie;

ustala, że powódka ponosi koszty postępowania w 48 %, a pozwani solidarnie w 52 %, szczegółowe rozliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu po zakończeniu niniejszego postępowania.

Sygnatura akt I C 427/17

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) w G. wniosła pozew przeciwko A. P. (1) i Z. P. o zapłatę kwoty 37.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że współwłaściciele trzech lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową nabyli je wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej na podstawie umów zawartych z pozwanymi. Lokale zostały wydane w następujących datach: 25 kwietnia 2014r. C. i I. Z., 3 lipca 2014r. A. H. (1), 3 czerwca 2015r. M. N. (1). Nieruchomość wspólna została przekazana w dniu 17 czerwca 2015r. Po wydaniu lokali w nieruchomości wspólnej ujawniły się wady w postaci rdzy zalegającej na balustradach balkonowych i balustradach przy schodach zewnętrznych. Zdaniem powódki wada wynika z tego, że balustrady nie zostały wykonane ze stali nierdzewnej. Fakt wystąpienia wad był wielokrotnie zgłaszany pozwanym, który początkowo próbował je usuwać powierzchownymi staraniami. W ocenie powódki, aby usunąć wadę należałoby dokonać wymiany balustrad na wykonane ze stali nierdzewnej bądź ich demontażu, wypiaskowania, wymiany niektórych części, pomalowania i ponownego montażu. Ponadto, ujawniła się kolejna wada w postaci zawilgocenia ściany A budynku oraz obrzeży wjazdu do garażu, co miało wynikać z niewłaściwego wykonania izolacji i nienależytego orynnowania. Pozwany nie uznał jednak swojej odpowiedzialności w tym zakresie, wskazując na silne opady deszczu. Powódka nabyła roszczenia z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze od właścicieli lokali. Pismami z dnia 7 kwietnia 2017r. wezwała pozwanego do usunięcia wad, a wobec braku reakcji pismem z dnia 13 kwietnia 2017r. zażądała obniżenia ceny o łącznie 37.000 zł, co odpowiada kosztom usunięcia wad. Powódka upatruje podstaw swojego żądania w przepisach o rękojmi za wady fizyczne rzeczy oraz przepisach dotyczących nienależytego wykonania zobowiązania.

(pozew, k. 2-7)

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie pozwani zaprzeczyli, aby wyłączną przyczyną powstania rdzy było to, że balustrady nie zostały wykonane ze stali nierdzewnej. Powódka nie wskazuje żadnej podstawy, z której miałby wynikać obowiązek użycia takiego właśnie materiału. Balustrady zostały wykonane zgodnie z normami budowlanymi ze stali malowanej farbą, o czym właściciele lokali zostali poinformowani w prospekcie informacyjnym. Pozwani zaprzeczyli, by rdza na balustradach stanowiła wadę budynku, gdyż nie są one nierozerwalnie złączone z budynkiem i nie stanowią jego elementu konstrukcyjnego. Dalej, pozwani zaprzeczyli, by rzekome zawilgocenie było spowodowane niewłaściwym wykonaniem izolacji ściany. Z wiedzy pozwanych wynika, że ewentualne zawilgocenie mogło powstać z powodu niezapewnienia przez powódkę drożności odwodnienia oraz wskutek wyjątkowych nawałnic z połowy lipca 2016 roku. Ponadto, zwrócili na samowolne postawienie przez powódkę ścianki w garażu, co musiało zaburzyć dotychczasowy przepływ powietrza i prawidłową wentylację. Pozwani zakwestionowali, by ich odpowiedzialność była solidarna. Pozwani wskazali, że na obecnym etapie powódka nie może już dokonywać wyboru podstawy prawnej roszczeń, wskazując przy tym, że oświadczenie o obniżeniu ceny jest oświadczeniem woli jednostronnie kształtującym stosunek prawny. Zdaniem pozwanej roszczenia z tytułu rękojmi w odniesieniu do balustrad uległy przedawnieniu z upływem rocznego terminu od wydania rzeczy. Ponadto wskazali, że balustrady powinny być poddane przeglądom i odpowiedniej konserwacji co najmniej dwa razy do roku, czego powódka nie dokonywała. Z kolei, zawilgocenie powstało na skutek siły wyższej, co wyłącza odpowiedzialność pozwanych. Pozwani zarzucili także powódce niewykazanie przesłanek odpowiedzialności kontraktowej oraz niewykazanie wysokości roszczenia.

(odpowiedź na pozew, k. 138-148)

W toku sprawy powódka rozszerzyła powództwo do kwoty 57.809,37 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 37.000 zł od dnia 21 kwietnia 2017r. do dnia zapłaty i od kwoty 20.809,37 zł od dnia 5 października 2022r. do dnia zapłaty.

(pismo procesowe powódki z dnia 9 listopada 2022r., k. 825-827)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) w G. sprawuje zarząd nieruchomością wspólną położoną w G. przy ul. (...). Powodową wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele trzech lokali: nr (...) – M. N. (1), nr 2 – A. H. (1) oraz nr 3 – małżonkowie I. Z. i C. Z. (1).

(okoliczności bezsporne)

W dniu 4 września 2013 roku pomiędzy pozwanymi a pozwaną M. N. (1) została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza J. W. prowadzącego kancelarię notarialną w G. umowa deweloperska (rep. A 7518/2013), na podstawie której pozwani zobowiązali się do wybudowania na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) obręb G. o powierzchni 0,0308 ha objętej księgą wieczystą nr (...) trzykondygnacyjnego budynku, w którym znajdować się będzie m.in. lokal mieszkalny oznaczony nr (...) usytuowany na parterze oraz do zawarcia w terminie 31 marca 2014 roku umowy ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu i przeniesienia jego własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz M. N. (1).

(dowód: umowa deweloperska z dnia 4 września 2013r., k. 165-179)

W dniu 31 stycznia 2014 roku podobna umowa deweloperska - w formie aktu notarialnego rep. A (...) sporządzonego przez notariusza J. W. - została zawarta przez pozwanych z A. H. (1). Na podstawie przedmiotowej umowy deweloper zobowiązał się do wybudowania ww. budynku, w którym znajdować się będzie m.in. lokal mieszkalny oznaczony nr (...) usytuowany na I piętrze oraz do zawarcia w terminie 31 marca 2014 roku umowy ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu i przeniesienia jego własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz A. H. (1).

(dowód: umowa deweloperska z dnia 31 stycznia 2014r., k. 184-208)

Z kolei, w dniu 20 lutego 2014 roku przed tym samym notariuszem została zawarta umowa deweloperska pomiędzy pozwanymi a I. Z. i C. Z. (1) (rep. A 1369/2014). Na podstawie przedmiotowej umowy deweloper zobowiązał się do wybudowania ww. budynku, w którym znajdować się będzie m.in. lokal mieszkalny oznaczony nr (...) usytuowany na II piętrze oraz do zawarcia w terminie 31 marca 2014 roku umowy ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu i przeniesienia jego własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz małżonków Z..

(dowód: umowa deweloperska z dnia 20 lutego 2014r., k. 209-229)

Załącznikiem do ww. umów deweloperskich był prospekt informacyjny określający m.in. założenia materiałowo – konstrukcyjne oraz parametry standardu budynku oraz lokali mieszkalnych. Zgodnie z treścią tego prospektu na schodach do klatki miały być stalowe balustrady malowane z poręczami ze stali nierdzewnej. Z kolei, poręcze na balkonach miały zostać wykonane ze stali malowanej a poręcze ze stali nierdzewnej.

(dowód: prospekt informacyjny stanowiący załącznik umów deweloperskich, k. 172-179, 197-204, 222-229)

Balustrady zostały wykonane ze zwykłej stali i zostały pomalowane farbą H.. Jedynie pochwyty zostały wykonane ze stali nierdzewnej.

(dowód: przesłuchanie pozwanego A. P. (1), płyta CD k. 321)

Decyzją z dnia 17 kwietnia 2014 roku Prezydent Miasta G. udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. (...) w G. wraz z wjazdem na działkę oraz instalacjami.

(dowód: decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, k. 155-156)

W wykonaniu umów deweloperskich pozwani zawarli następujące umowy:

- w dniu 8 maja 2014 roku umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 6.593/19.994 części na rzecz A. H. (1) za cenę 400.000 zł;

- w dniu 12 maja 2014 roku umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 6.781/19.994 części na rzecz I. i C. małżonków Z. za cenę 465.400 zł;

- w dniu 22 września 2015 roku umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 6.620/19.994 części na rzecz M. N. (1) za cenę 500.000 zł.

(dowód: umowa z dnia 22 września 2015r., rep. A 8450/2015, k. 159-164, umowa z dnia 8 maja 2014r., k. 180-183, umowa z dnia 12 maja 2014r., k. 230-240)

Do protokolarnego wydania poszczególnych lokali ich właścicielom doszło w następujących datach:

- lokal mieszkalny nr (...) w dniu 3 czerwca 2015 roku;

- lokal mieszkalny nr (...) w dniu 3 lipca 2014 roku;

- lokal mieszkalny nr (...) w dniu 25 kwietnia 2014 roku.

(dowód: protokoły zdawczo – odbiorcze, k. 27-29)

W dniu 17 czerwca 2015 roku pozwani oraz właściciele lokali podpisali protokół przekazania nieruchomości wspólnej.

(dowód: protokół przekazania nieruchomości, k. 30-31)

Po wydaniu lokalu miejsce garażowe zostało przedzielone ścianką działową.

(dowód: zeznania świadka A. H. (2), płyta CD k. 321, przesłuchanie powódki M. N. (1), płyta CD k. 321)

Już w 2014 roku właściciele lokali stwierdzili wystąpienie rdzy na balustradach balkonowych oraz przy schodach na zewnątrz budynku. W dniu 5 czerwca 2014 roku C. Z. (1) zgłosił wadę telefonicznie pozwanemu. Po zgłoszeniu wystąpienia ww. wady, miejsca, gdzie pojawiła się rdza, zostały ponownie przemalowane. Przy wydaniu nieruchomości deweloper nie udzielił żadnej instrukcji co do konserwacji balustrad.

(dowód: zeznania świadka A. H. (2), płyta CD k. 321, przesłuchanie powoda C. Z. (2), płyta CD k. 321, przesłuchanie powódki M. N. (1), płyta CD k. 321, stenogram rozmowy telefonicznej z dnia 5 czerwca 2014r., k. 32-34)

W 2014 roku M. N. (1) wymieniając ziemię w ogrodzie stwierdziła braki izolacji (folii bąbelkowej). Po zgłoszeniu tego pozwanemu, izolacja została uzupełniona poprzez dołożenie folii bąbelkowej przy murze oporowym przed budynkiem wzdłuż wjazdu.

(dowód: przesłuchanie powoda C. Z. (2), płyta CD k. 321, przesłuchanie powódki M. N. (1), płyta CD k. 321)

Po zgłoszeniu pozwanemu przez właścicieli lokali zawilgocenia ściany A oraz obrzeży zjazdu do garażu, oględziny przeprowadził kierownik robót D. W., stwierdzając zawilgocenie na podłodze na odcinku 3 m oraz na ścianie na wysokości 30 cm. D. W. z uwagi na wykonanie dodatkowej ściany działowej bez otworów wentylacyjnych, w celu zapobieżenia dalszym zawilgoceniom zaproponował otwieranie garażu oraz wentylację tego pomieszczenia.

(dowód: zeznania świadka D. W., płyta CD k. 261)

W dniu 29 lipca 2016 roku została pozwanemu zgłoszona reklamacja dotycząca zawilgocenia ściany A oraz obrzeży zjazdu do garażu. Pismem z dnia 23 sierpnia 2016 roku pozwany wskazał na ponadnormatywne zjawiska atmosferyczne w postaci nawałnic i opadów deszczu, zanieczyszczenia odwodnienia i stwierdził, że izolacja została wykonana prawidłowo. W odniesieniu do balustrad pozwany zobowiązał się do pokrycia połowy kosztu naprawy balustrad, który został oszacowany na 4.000-5.000 zł.

(dowód: pismo z dnia 23 sierpnia 2016r., k. 267-268)

Na podstawie umów cesji z dnia 29 marca 2017 roku właściciele lokali przenieśli na powódkę Wspólnotę Mieszkaniową (...) w G. wszelkie przysługujące im w stosunku do sprzedających roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej oraz roszczenia odszkodowawcze z tytułu szkód majątkowych z tytułu wad nieruchomości wspólnych – w części odpowiadającej wielkości przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwała, k. 105, umowy cesji z dnia 29 marca 2017r., k. 106-111)

Pismem z dnia 5 kwietnia 2017 roku powódka wezwała pozwanych Z. P. i A. P. (1) prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą 3 (...) w G. do usunięcia wad w postaci zawilgocenia ściany A oraz obrzeży zjazdu do garażu, które są – zdaniem powódki - wynikiem wadliwego wykonania izolacji budynku oraz wadliwego orynnowania, a także do usunięcia rdzy zalegającej na balustradach balkonowych oraz przy schodach na zewnątrz budynku poprzez wymianę lub naprawę balustrad w terminie do dnia 12 kwietnia 2017 roku.

(dowód: wezwanie do usunięcia wad z dnia 5 kwietnia 2017r., k. 40 wraz z dowodem nadania, k. 41)

Wobec nieusunięcia ww. wad w wyznaczonym terminie, pismem z dnia 13 kwietnia 2017 roku powódka złożyła oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedanej rzeczy o kwotę 30.000 zł z tytułu wad balustrad balkonowych oraz balustrad przy schodach na zewnątrz budynku, a także kwoty 7.000 zł z tytułu wad prowadzących do zawilgocenia ściany A oraz obrzeży zjazdu do garażu i wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 37.000 zł w terminie do dnia 20 kwietnia 2017 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 13 kwietnia 2017r., k. 42 wraz z dowodem nadania, k. 43)

Pismami z dnia 4 maja 2017 roku oraz 11 maja 2017 roku pozwani uznali roszczenia za nieuzasadnione i odmówili ich zaspokojenia.

(dowód: pismo z dnia 4 maja 2017r., k. 148-151, pismo z dnia 11 maja 2017r., k. 152-154)

Zacieki oraz zawilgocenia ściany A w garażu są następstwem przenikania wody atmosferycznej z przestrzeni zewnętrznej w przestrzeń ściany budynku. Woda znajdująca się w przestrzeni ściany manifestuje swoją obecność na wewnętrznej powierzchni ściany garażowej. Ściana została wykonana z materiału nieprzystosowanego do pracy w warunkach stałego zawilgocenia. Przyczyną powstania ww. wady jest brak lub niewłaściwe wykonanie izolacji przeciwwodnej zewnętrznej powierzchni ściany A w strefie jej kontaktu z gruntem. Naprawa polega na odkopaniu ściany do poziomu posadowienia, usunięciu starej izolacji, naprawie zewnętrznej warstwy ściany poprzez doprowadzenie jej do stanu umożliwiającego położenie izolacji, wysuszeniu ściany i wykonaniu prawidłowej izolacji przeciwwodnej. Koszt usunięcia ww. wady wynosi 6.243,44 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa R. N. (1), k. 325-382 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 925-938)

Powstanie wżerów rdzy galwanicznej przy połączeniu z poręczą było skutkiem łączenia ze sobą elementów ze stali czarnej i stali nierdzewnej. W celu uniknięcia wystąpienia korozji galwanicznej należało zastosować izolator na granicy pomiędzy elementami wykonanymi z różnej stali. Natomiast korozja na pionowych i poziomych elementach balustrad ze stali czarnej została spowodowana zbyt cienką warstwą farby na powierzchni tych elementów. Wada może zostać naprawiona poprzez usunięcie wszystkich pochwytów ze stali nierdzewnej, naprawę pozostałej części balustrady przez jej oczyszczenie z rdzy, odtłuszczenie i pomalowanie farba podkładową i nawierzchniową lub tylko farbę typu H. do osiągnięcia warstwy zalecanej przez producenta oraz zamontowanie na balustradach pochwytu wykonanego ze stali czarnej ocynkowanej i wypolerowanej. Koszt usunięcia wady w tym wariancie wynosi 23.561,34 zł brutto. Natomiast, w przypadku usunięcia wszystkich elementów balustrad i montaż w całości balustrad wykonanych ze stali nierdzewnej koszt będzie wynosił 50.809,37 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu budownictwa E. C. k. 752-765 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 813-816, 886-887)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków D. W., A. H. (2), dowodu z przesłuchania stron, a także dowodu z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa oraz korozji i ochrony metali przez korozją.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dowodów z dokumentów prywatnych w postaci protokołów odbioru, umów cesji czy korespondencji stron. Podkreślić należy, iż ww. dokumenty nie noszą one żadnych znamion podrobienia, przerobienia ani żadnej innej ingerencji. Poza tym żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod wyżej wskazanymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Z kolei, dokumenty w postaci umów deweloperskich oraz umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali sporządzone w formie aktu notarialnego stanowią dokumenty urzędowe w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nim oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała.

Nadto, ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł na dowodzie z zeznań powodów oraz świadka A. H. (2). Jeśli chodzi o kwestię istnienia wad fizycznych w postaci zawilgocenia ściany A oraz obrzeży zjazdu do garażu oraz występowania rdzy na balustradach balkonowych oraz przy schodach na zewnątrz budynku, to zeznania wymienionych osób znajdują potwierdzenia w opiniach biegłych sądowych z zakresu budownictwa. Nadto, nie było podstaw do kwestionowania zeznań właścicieli lokali odnośnie podejmowanych przez nich prób ugodowego rozwiązania sporu oraz zgłaszania deweloperowi ww. wad, gdyż w tym zakresie w znacznym zakresie znajdowały one potwierdzenie w dołączonej do pozwu korespondencji.

W części natomiast Sąd dał wiarę zeznaniom świadka D. W. oraz pozwanego. Jeśli chodzi o zeznania świadka pełniącego funkcję kierownika robót przy realizacji inwestycji przy ul. (...) w G., to należy mieć na uwadze, że świadek w swoich zeznaniach wskazywał, że izolacja przeciwwodna budynku została wykonana w sposób poprawny, a przyczyną powstania zawilgoceń było m.in. zanieczyszczenie odwodnienia liniowego czy nieprawidłowa wentylacja garażu. Zdaniem świadka woda do garażu wdarła się przez bramę garażową. W odniesieniu do przyczyn powstania zawilgoceń zeznania świadka nie znajdują jednak potwierdzenia w opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który w sposób jednoznaczny stwierdził, że przyczyną powstania ww. wady jest brak lub niewłaściwe wykonanie izolacji przeciwwodnej zewnętrznej powierzchni ściany A.

Podobnie za niewiarygodne w świetle złożonej przez biegłego R. N. (1) opinii należało uznać zeznania pozwanego. A. P. (1) zeznał, że na ścianie znajduje się jedynie nalot, który należy przemalować, a także wskazywał na prawidłowe wykonanie izolacji. Za gołosłowne należało również uznać zeznania pozwanego odnośnie udzielenia przez niego właścicielom informacji odnośnie konieczności konserwacji balustrad. Na powyższą okoliczność nie przedłożono bowiem żadnych innych dowodów, natomiast powodowie zaprzeczyli, aby takie instrukcje otrzymali. Natomiast, w świetle opinii biegłej E. C. za wiarygodne należało uznać zeznania pozwanego odnośnie konstrukcji balustrad i połączenia elementów ze stali nierdzewnej z elementami ze zwykłej stali.

W niniejszej sprawie Sąd dopuścił dowód w sumie z trzech opinii biegłych na okoliczność ustalenia prawidłowości wykonania prac budowlanych w zakresie balustrad, przy czym za wiarygodny i przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał wyłącznie opinię przedstawioną przez biegłą E. C.. Opinie wydane przez dwóch pozostałych biegłych tj. biegłego z zakresu budownictwa R. N. (1) oraz biegłego z zakresu korozji i ochrony metali przez korozją J. B. były ze sobą sprzeczne, a biegli mimo skonfrontowania ich na rozprawie nie potrafili w sposób przekonujący odnieść się do zarzutów zgłoszonych przez strony. Jeśli chodzi o opinię biegłego B., to wskazać należy, iż tenże biegły stwierdził wadę jedynie w postaci zbyt cienkiej warstwy malarskiej, nie był w stanie wskazać, dlaczego wżery korozyjne wystąpiły na kapslach, zaś wysokość kosztu usunięcia wady określił jedynie w sposób orientacyjny, nie opierając się na cenach rynkowych. Z kolei, biegły N. nie potrafił w sposób przekonujący uzasadnić swojej opinii, odwołując się ogólnie do sztuki budowlanej a nie do konkretnych norm czy przepisów technicznych, nadto popełnił kilka błędów merytorycznych (m.in. mylił stal nierdzewną ze stalą trudnordzewiejącą). Natomiast powyższych mankamentów pozbawiona jest opinia przedstawiona przez biegłą E. C.. Biegła podeszła do zagadnienia w sposób bardziej wnikliwy i znacznie szerszy niż jej poprzednicy, wskazując na kluczową kwestię niemożności łączenia ze sobą stali czarnej i nierdzewnej i wynikające z tego konsekwencje. Przedstawiony przez biegłą wywód jest nader logiczny i nie budzi żadnych zastrzeżeń w świetle wiedzy powszechnej. Zresztą wnioski do jakich doszła biegła znajdują potwierdzenie nawet w materiałach przedłożonych przez stronę pozwaną, na co też biegła zwróciła uwagę ustosunkowując się do zarzutów dewelopera. Nadto, biegła w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez strony i w konsekwencji obroniła swoją opinię. W świetle ustawowego postulatu zwięzłości uzasadnienia, przytaczanie poszczególnych zarzutów stron i odpowiedzi biegłej jest bezcelowe, tym bardziej, że pełnomocnicy stron otrzymali odpisy opinii uzupełniających. Sąd w pełni podziela wnioski wynikające z opinii biegłej i przyjmuje je za własne.

W odniesieniu do wad w postaci zawilgoceń za wiarygodną i przekonującą należało uznać opinię biegłego R. N. (1). W tym zakresie strony nie wniosły żadnych zarzutów do opinii, a Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych podstaw do kwestionowania wniosków biegłego co do przyczyn powstania wad czy też kosztu ich usunięcia.

Przechodząc do szczegółowych zaznaczyć należy, iż roszczenie powódki powinno być rozpatrywane na gruncie przepisów o rękojmi za wady fizyczne. Zważyć należy, iż z dniem 25 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa z dnia 30 maja 2014r. o prawach konsumenta, która zmieniła obowiązujące dotychczas przepisy odnośnie rękojmi za wady. Zgodnie z treścią art. 51 ww. ustawy do umów zawartych przed dniem wejścia w tejże ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zważywszy, iż umowy deweloperskie, a także dwie spośród trzech umów sprzedaży zostały zawarte przed 25 grudnia 2014 roku w rozważaniach należało odwołać się do przepisów o rękojmi za wady obowiązujących w poprzednim stanie prawnym. Zgodnie z treścią art. 556 § 1 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Niesporna była legitymacja procesowa powódki. Zwrócić należy uwagę, że powódka nabyła roszczenia kupujących na podstawie umowy cesji. Przedmiotowa umowa nie była kwestionowana przez strony. Sąd również nie dopatrzył się żadnych wadliwości tej czynności prawnej. Jednocześnie podkreślić należy, że kupujący może przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad (zob. uchwała SN (7) z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03, OSN 2004, Nr 6, poz. 88).

W pierwszej kolejności należało rozważyć podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczeń. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W myśl § 3 zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

W ocenie Sądu w niniejszym przypadku należy stosować w odniesieniu do wszystkich wad termin trzyletni właściwy dla wad budynku. Z opinii biegłego N. jednoznacznie wynika, że balustrady stanowią część budynku, związaną trwale z jego konstrukcją. Wynika to również z roli jaką spełniają. Balustrady zapewniają nie tylko bezpieczeństwo użytkowania budynku, ale również muszą zapewniać przeniesienie sił poziomych. Jak wskazał biegły wyłączenie z użytkowania balustrad oznaczałoby konieczność wyłączenia z użytkowania całego budynku. Badając datę wydania nieruchomości, należało mieć na względzie, że moment ten był poprzedzony dwiema czynnościami prawnymi, tj. zawarciem umów deweloperskich (w przypadku A. H. - 31 stycznia 2014r., I. i C. Z. - 20 lutego 2014r. i M. N. - 4 września 2013r.) oraz umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży (w przypadku A. H. - 8 maja 2014r., I. i C. Z. - 12 maja 2014r. i M. N. - 22 września 2015r.). Wydanie lokali nastąpiło na podstawie protokołów zdawczo – odbiorczych oddzielnie w stosunku do poszczególnych nabywców: I. i C. Z. – 25 kwietnia 2014r., A. H. – 3 lipca 2014r., M. N. – 3 czerwca 2015r. Nadto, strony podpisały odrębny protokół dotyczący wydania nieruchomości wspólnej w dniu 17 czerwca 2015 roku. W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że przedmiotowe wady zostały pozwanemu zgłoszone przed upływem trzyletniego terminu liczonego od dnia wydania nieruchomości. Jak wynika z zeznań powodów wada balustrad była zgłaszana już w 2014 roku, co zresztą potwierdza dołączony do pozwu stenogram rozmowy telefonicznej. Nadto, w dniu 29 lipca 2016 roku została pozwanemu zgłoszona reklamacja dotycząca wad, na którą pozwany odpowiedział pismem z dnia 23 sierpnia 2016 roku. W piśmie tym deweloper ustosunkował się zarówno do kwestii wad związanych z zawilgoceniami, jak również złożył propozycję dotyczącą usunięcia wad balustrad. Pismem z dnia 5 kwietnia 2017 roku powódka wezwała do usunięcia wad, a wobec bezskuteczności tego wezwania, pismem z dnia 13 kwietnia 2017 roku złożyła oświadczenie o obniżeniu ceny. Mając na względzie daty wydania poszczególnych nieruchomości lokalowych nie budzi wątpliwości, że wady zostały zgłoszone przed upływem terminu trzyletniego o jakim mowa w art. 568 k.c.

Przesądziwszy powyższe w dalszej kolejności należało ustalić, czy przedmiot sprzedaży faktycznie miał wady na jakie wskazywała powódka. Ustalenia w powyższym zakresie Sąd poczynił na podstawie dowodów z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa. Jeśli chodzi o kwestię zacieków oraz zawilgocenia ściany A w garażu, to istnienie tej wady potwierdził biegły R. N. (1). Jako przyczynę powstania wady biegły wskazał brak lub niewłaściwe wykonanie izolacji przeciwwodnej zewnętrznej powierzchni ściany A w strefie jej kontaktu z gruntem. Z opinii wynika, że z uwagi na brak lub wadliwe wykonanie izolacji dochodzi do przenikania wody atmosferycznej z przestrzeni zewnętrznej w przestrzeń ściany budynku. Woda znajdująca się w przestrzeni ściany manifestuje swoją obecność na wewnętrznej powierzchni ściany garażowej. Zdaniem biegłego, naprawa polega na odkopaniu ściany do poziomu posadowienia, usunięciu starej izolacji, naprawie zewnętrznej warstwy ściany poprzez doprowadzenie jej do stanu umożlwiającego położenie izolacji, wysuszeniu ściany i wykonaniu prawidłowej izolacji przeciwwodnej. Koszt usunięcia ww. wady biegły określił na kwotę 6.243,44 zł. W powyższym zakresie opinia biegłego R. N. nie była kwestionowana.

Nadto, strona powodowa zdołała wykazać istnienie wady w postaci zardzewiałych balustrad. Biegła E. C. stwierdziła występowanie korozji galwanicznej na wielu połączeniach słupków z poręczą, korozję na zatyczkach (tzw. kapslach) wykonanych ze stali czarnej oraz korozję na pochwytach w sąsiedztwie zatyczek. Ponadto, biegła wskazała, że grubość powłok malarskich na elementach wykonanych ze stali czarnej jest mniejsza aniżeli wynikająca z obowiązujących norm technicznych. Wyjaśniając przyczyny powstania rdzy na wymienionych powyżej elementach biegła wskazała, że wżery rdzy galwanicznej przy połączeniu z poręczą są skutkiem łączenia ze sobą elementów ze stali czarnej i stali nierdzewnej. Jak wskazała biegła podczas kontaktu dwóch różnych materiałów o różnych potencjałach w obecności elektrolitu (np. wody opadowej) następuje przepływ elektronów między nimi, co powoduje powstanie korozji galwanicznej materiału mniej szlachetnego, a więc w rozpatrywanym przypadku elementów ze stali czarnej. Tego typu połączeń nie należy stosować w przypadku balustrad narażonych na działanie czynników atmosferycznych. Z tego względu generalnie zaleca się niełączenie elementów wykonanych ze stali nierdzewnej oraz ze stali czarnej. Gdy to nie jest możliwe należy zastosować izolator (np. gumowe lub plastikowe podkładki nieprzewodzące prądu) pomiędzy łączonymi elementami uniemożliwiające przepływ elektronów bądź zastosowanie powłoki izolującej materiał bardziej szlachetny (stal nierdzewną) przed oddziaływaniem elektrolitu. (...) nierdzewna nie jest całkowicie odporna na korozję, może bowiem ulec zanieczyszczeniu żelazem lub cząstkami stali węglowej na etapie produkcji. Stąd zarówno produkcja stali jak i łączenie elementów wykonanych z różnych rodzajów stali wymaga zachowania odpowiednich procedur związanych z przygotowaniem ich powierzchni do spawania, użytych narzędzi etc. Jak wyjaśniła biegła w rozpatrywanym przypadku w celu uniknięcia wystąpienia korozji galwanicznej należało zastosować izolator na granicy pomiędzy elementami wykonanymi z różnej stali. Z kolei, przyczyn powstania korozji na pionowych i poziomych elementach balustrad ze stali czarnej biegła upatrywała w zbyt cienkiej warstwie malarskiej na powierzchni tych elementów. Rozważając sposób usunięcia wad należy nawiązać do treści umowy deweloperskiej. Zgodnie z treścią prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do umowy deweloperskiej balustrady na schodach do klatki miały być stalowe malowane z poręczami ze stali nierdzewnej. Z kolei, poręcze na balkonach miały zostać wykonane ze stali malowanej a poręcze ze stali nierdzewnej. Jak wynika z przytoczonych powyżej zapisów umowy konstrukcja balustrad zakładała łączenie elementów wykonanych ze stali czarnej z poręczami wykonanymi ze stali nierdzewnej. Umowa nie stanowi, że całość konstrukcji ma zostać wykonana ze stali nierdzewnej. W świetle wyjaśnień biegłej należało uznać, że stan określony w umowie można było uzyskać poprzez naprawę pochwytów wykonanych ze stali nierdzewnej oraz wyremontowanie pozostałych elementów wykonanych ze stali czarnej oraz zastosowanie podkładek z tworzywa nieprzewodzącego prądu na słupkach i montażu pochwytów nierdzewnymi nitami. Jednak taki sposób usunięcia wady, choć przywracający stan zgodny z umową, stanowi rozwiązanie tymczasowe, nie dając gwarancji dobrej jakości ze względu na dalej istniejący kontakt dwóch materiałów o różnych potencjałach w obecności elektrolitu, co – jak wskazała biegła - doprowadzi po raz kolejny do powstania korozji galwanicznej. Zatem pozostawienie określonej w umowie konstrukcji balustrad nie wyeliminuje wady. Według biegłej wada może zostać definitywnie usunięta albo poprzez usunięcie wszystkich pochwytów ze stali nierdzewnej, naprawę pozostałej części balustrady przez jej oczyszczenie z rdzy, odtłuszczenie i pomalowanie farbą podkładową i nawierzchniową lub tylko farbą typu H. do osiągnięcia warstwy zalecanej przez producenta oraz zamontowanie na balustradach pochwytu wykonanego ze stali czarnej ocynkowanej i wypolerowanej (wariant I), albo poprzez usunięcie wszystkich elementów balustrad i montaż balustrad w całości ze stali nierdzewnej (wariant II). Oba przedstawione przez biegłą warianty usunięcia wad eliminują przyczynę powstawania korozji w postaci połączeń elementów wykonanych ze stali czarnej i stali nierdzewnej, przy czym – zdaniem Sądu – za wystarczający należy uznać wariant naprawy z wykorzystaniem elementów ze stali czarnej. Podkreślić należy, iż celem przepisów o rękojmi za wady jest usunięcie wady, a przyjęty wariant niewątpliwie do takiego celu prowadzi. Zdaniem Sądu nie ma podstaw do przyjęcia wariantu dwukrotnie droższego. Zważywszy, iż umowa zakładała wykonanie elementów balustrad ze stali rożnych rodzajów, w przypadku jej wymiany na balustradę wykonaną w całości ze stali nierdzewnej, której wartość jest niewątpliwie wyższa niż wartość balustrady przewidzianej w umowie, doszłoby do bezpodstawnego wzbogacenia kupujących względem sprzedającego, co należy uznać za niezgodne z celem przepisów o rękojmi za wady. W niniejszym przypadku przedmiotem powództwa było roszczenie o obniżenie ceny, a niewątpliwie cena sprzedaży była skalkulowana w oparciu o ceny tańszych elementów ze stali czarnej. Tym samym Sąd przyjął koszt usunięcia wady w wariancie I. wynoszący 23.561,34 zł brutto.

W judykaturze wskazuje się, że obniżenie ceny rzeczy powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy poprzez usunięcie wad, do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umową. Taki sposób i skala obniżenia ceny pozwala w miarę w prosty sposób obliczyć o ile powinna ulec obniżeniu cena rzeczy wadliwej. Doświadczenie życiowe uczy, że często strony w ten sposób ustalają skalę obniżenia ceny w drodze porozumienia. Jeśli bowiem jakaś rzecz ma określoną wadę, to kupujący nabywa ja po cenie obniżonej o koszt usunięcia tej wady. Sposób ustalenia skali obniżki ceny tj. dokonanie wyceny wartości nieruchomości z uwzględnieniem istniejących wad i porównanie tej wartości z wartością nieruchomości bez wad, jest o tyle trudny do uwzględnienia, że nie istnieje rynek nieruchomości z wadami (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 października 2012 r., I ACa 734/12, L.). W świetle powyższego należało uznać, że wysokość kwoty, o jaką powinna zostać obniżona cena jest równa kosztowi usunięcia wad. W świetle opinii biegłych z zakresu budownictwa łączny koszt usunięcia wad wynosi 29.804,78 zł.

Zważyć należy, iż strona powodowa w piśmie z dnia 13 kwietnia 2017 roku złożyła oświadczenie o obniżeniu ceny o kwotę 37.000 zł. Zgodnie z treścią art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Wedle § 3 jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Celem obniżenia ceny jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży, nie zaś kompensacja szkody doznanej przez kupującego (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 31, Warszawa 2023). Zgodnie z poglądami wyrażanymi w orzecznictwie na gruncie poprzedniego stanu prawnego sprzed 25 grudnia 2014 roku – jak wskazano powyżej adekwatnego do niniejszego stanu faktycznego – przeważał pogląd, że uprawnienie z art. 560 § 1 k.c. do żądania obniżenia ceny stanowi roszczenie majątkowe kupującego a nie uprawnienie o charakterze prawokształtującym (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2013; K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 450–1088, Wyd. 7, Warszawa 2013; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02, Legalis). W związku z powyższym należało uznać, że na skutek złożenia takowego oświadczenie nie dochodzi do zmiany umowy. Mając zatem na względzie charakter uprawnienia konsumenta dotyczącego obniżenia ceny, a także fakt, że celem przyznania konsumentowi tego uprawnienia jest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy, to należy uznać, że w razie wykazania w toku postępowania dowodowego, że kwota powinna ulec obniżeniu w większym zakresie, nie można co do zasady odmówić powodowi prawa do rozszerzenia powództwa. Zatem, mimo złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny o konkretną kwotę (37.000 zł), powód miał prawo rozszerzyć powództwo w zakresie przekraczającym wartość wskazaną w ww. oświadczeniu. Niemniej należy mieć na względzie, że zachowanie terminu zawitego określonego w art. 568 § 1 k.c. w brzmieniu relewantnym dla stanu faktycznego niniejszej sprawy następowało jedynie w stosunku do uprawnienia, z którego rzeczywiście skorzystano, a nie generalnie w stosunku do wszelkich uprawnień. Zasada ta miała zastosowanie przede wszystkim w stosunku do roszczeń. Tak np. wytoczenie powództwa o usunięcie wad powodowało zachowanie terminu jedynie w stosunku do określonej wady, a nie wszystkich dalszych wad rzeczy. Na podobnej zasadzie, wystąpienie z żądaniem obniżenia ceny o 10% powodowało, że zachowany został termin zawity jedynie w stosunku do tak ukształtowanego roszczenia. Nie można przyjąć, że kupujący uzyskiwał wówczas możliwość rozszerzenia swojego żądania w dowolnym terminie i np. obniżenia ceny o dalsze 50% lub nawet 90% poza pierwotnymi terminami wykonania uprawnień wynikających z rękojmi. Przyjęcie przeciwnego stanowiska byłoby sprzeczne z jednym z założeń leżących u podstaw wprowadzenia instytucji terminów zawitych, którym jest bardziej rygorystyczne niż w przypadku przedawnienia ukształtowanie sytuacji prawnej stron. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2021r. I (...) 258/21, L.). Zatem, rozszerzenie powództwa ponad kwotę pierwotnie wskazaną w pozwie, po upływie terminu o jakim mowa w art. 568 § 1 k.c. należało uznać za przedawnione.

W orzecznictwie wskazuje się, że można dochodzić roszczeń z rękojmi, np. obniżenia ceny z tytułu wad rzeczy sprzedanej czy oddanej do użytku z innego tytułu, zaś oprócz tego również roszczeń odszkodowawczych w rozumieniu art. 471 k.c. Niemniej jednak nie mogą one dotyczyć „tej samej” szkody. Sytuacja taka, tj. kumulacji roszczeń, jest możliwa jedynie wtedy, gdy wady rzeczy są „kompensowane” jednym z roszczeń, np. w postaci żądania obniżenia ceny, a jednocześnie wady te implikują inny uszczerbek w dobrach poszkodowanego, przykładowo w postaci uszkodzenia innych rzeczy (damnum emrgens), względnie utraty korzyści, które rzecz miała przynosić (lucrum cessans). Natomiast jeżeli wartość, najogólniej mówiąc naprawy tych wad, stanowi podstawę odszkodowania, rekompensującego uszczerbek z tego tytułu, to ta sama okoliczność istnienia tychże wad nie może być podstawą do żądania obniżenia ceny, czyli w tym przypadku zasądzenia nadpłaconej części tej ceny, tj. w postaci różnicy pomiędzy rzeczą wolną od wad a rzeczą wadliwą (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2018 r. VI ACa 23/17, L.). Podzielając powyższy pogląd prawny należy wskazać, że w niniejszym przypadku Sąd nie mógł w stosunku do tych samych wad zasądzić części roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne, a części z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy. W świetle treści pozwu oraz czynności podjętych na etapie przedprocesowym należało uznać, że powódka obrała drogę dochodzenia roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne (nie zgłoszono roszczenia ewentualnego z tytułu odszkodowania). Podkreślić należy, że to strona powodowa jest zobowiązana do wskazania podstawy faktycznej żądania i nie może tego ciężaru przerzucać na sąd. Nie może być tak, że strona wskazuje, że sąd może sobie wybrać jedną ze wskazanych przez powódkę podstaw faktycznych. Nadto, w związku ze związaniem sądu pozwem w myśl art. 321 § 1 k.p.c. nie może uwzględnić żądania zawartego w petitum pozwu na innej podstawie faktycznej, niż przywołana dla uzasadnienia powództwa przez powoda (zob. T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Komentarz. Art. 1–458 ¹⁶ . Tom I. Wyd. 2, Warszawa 2023).

Mając zatem na względzie wszystkie przytoczone powyżej okoliczności, na podstawie art. 560 § 1 k.c. Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 29.804,78 zł. Nadto, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od powyższej kwoty od dnia 21 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należy, iż pismem z dnia 13 kwietnia 2017 roku powódka wezwała pozwanych do zapłaty, wyznaczając im termin do dnia 20 kwietnia 2017 roku. Po upływie tego terminu roszczenie stało się wymagalne.

W pozostałym zakresie, na podstawie art. 560 § 1 k.c. a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

Na podstawie art. 108 § 1 k.p.c., mając na względzie stosunek w jakim powództwo zostało uwzględnione, Sąd ustalił, że pozwani ponoszą koszty procesu w 52 %, zaś powódka w 48 %, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.