Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 marca 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 marca 2022 r. w G. sprawy z powództwa Zakładu (...) i Ulic (...) spółka jawna z siedzibą w P. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie

I.  ustala, że obciążająca powoda Zakład (...) i Ulic (...) spółka jawna z siedzibą w P. opłata roczna z tytułu współużytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. oznaczonej w obrębie numeru (...) W. jako działka numer (...) obszaru 1.036 m ², objętej księgą wieczystą (...) od roku 2021 r. wynosi 1.584,77 zł (jeden tysiąc pięćset osiemdziesiąt cztery złote siedemdziesiąt siedem groszy), czyli w wysokości dotychczasowej;

II.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. na rzecz powoda Zakładu (...) i Ulic (...) spółki jawnej z siedzibą w P. kwotę 137 zł (sto trzydzieści siedem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazuje ściągnąć od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 955,12 zł (dziewięćset pięćdziesiąt pięć złotych dwanaście groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 283/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 3 marca 2022 roku

Stan faktyczny

Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. jest właścicielem nieruchomości oznaczonej w obrębie numeru (...) W. jako działka numer (...) obszaru 1.036 m2, objętej księgą wieczystą o numerze (...). Natomiast powód Zakład (...) i Ulic (...) spółka jawna z siedzibą w P. jest współużytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym ¼ ułamkowej części.

(fakty bezsporne)

Pismem z dnia 12 lutego 2020 roku Prezydent Miasta G. wypowiedział powodowi dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości i zaproponował nową opłatę roczną od 2021 roku w wysokości 1.876,61 zł w miejsce dotychczasowej wynoszącej 1.584,77 zł.

(fakty bezsporne nadto potwierdzone: wypowiedzeniem – k. 25)

Powód złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: pismem – k. 3a-3c)

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 24 marca 2021 roku oddaliło powyższy wniosek.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: orzeczeniem SKO Gd (...) – k. 41-42 akt administracyjnych)

Wartość rynkowa ww. nieruchomości (jak dla gruntu niezabudowanego) według stanu i cen na datę wypowiedzenia wynosiła 200.300 zł.

(dowód: opinia biegłego J. Ś. – k. 87-134 wraz z pisemną opinią uzupełniającą – k. 154-155)

Ocena dowodów

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości.

Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne; żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłego sądowego J. Ś. (2), która była kluczowa dla ustalenia wartości nieruchomości, co było tak naprawdę osią sporu w niniejszym procesie.

W ocenie Sądu opinia biegłego J. Ś. jest w całości wiarygodna i stanowiła podstawę do ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości jak dla gruntu niezabudowanego. Opinia została sporządzona przez biegłego, z dużym doświadczeniem pracy w charakterze biegłego, posiadającego odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegły poprawnie zanalizował stan faktyczny, prawidłowo zgromadził materiały potrzebne do wydania opinii i sporządził ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat został wykonany przez biegłego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 152 ust. 2 ww. ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z § 28 ust. 4 wyżej powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy określające sposób wyceny nieruchomości niezabudowanych. Zatem określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze oraz stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. W tym stanie rzeczy biegły zgodnie w powyższymi przepisami zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu cen kupna sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele przemysłowe, jako przedmiotu prawa własności, na obszarze miasta G. oraz rynku T., w cenach z daty wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej.

Strona pozwana zarzuciła biegłemu niewłaściwy wybór transakcji porównawczych, co miało doprowadzić do zniekształcenia wyniku szacowania. Zarzucono biegłemu także, że nie opisał wag poszczególnych cech rynkowych oraz ich charakterystyki.

W odpowiedzi biegły podniósł, że trudność w doborze nieruchomości do porównań, terenów niezabudowanych, przeznaczonych na cele przemysłowo-usługowe – składowe z terenu G. wynika z faktu, że miasto to jest całkowicie zainwestowane i jest w nim niewiele wolnych terenów inwestycyjnych, które występują w obrocie wolnorynkowym. Natomiast różnice lokalizacyjne powiązane zostały z cechą położenia i wagą na poziomie 21 %. Na stronie 18. opinii biegły wskazał na cechy rynkowe, ich wagi, wartość cech, przyjęte wartości oraz zakres współczynników korygujących. Strona pozwana nie kwestionowała przyjętych wag, wartości cech oraz wartości współczynników korygujących, co możliwe było bez ich szczegółowego opisywania, tym bardziej, że powódka jest stroną wielu podobnych postępowań, w których biegli wielokrotnie przedstawiają charakterystykę lokalnego rynku.

Zważywszy na powyższe, należało uznać, że biegły w sposób prawidłowy określił przeznaczenie nieruchomości, dobrał nieruchomości podobne i określił wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd wraz z pisemną opinią uzupełniającą uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym i na tej podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia wynosiła 200.300 zł.

Kwalifikacja prawna

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Natomiast stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 5 wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny, do której to kategorii należy zaliczyć tereny przemysłowe.

Strona pozwana nie udowodniła wzrostu wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Przy wyrokowaniu Sąd uwzględnił wartość nieruchomości wyliczoną przez powołanego przez Sąd biegłego.

Opłata roczna (finalna) biorąc pod uwagę wyniki postępowania dowodowego winna wynosić 1.502,25 zł (jako iloczyn 3% wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego J. Ś. (2), ustalonej wartości gruntu oraz udziału w użytkowaniu) – art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc była niższa niż przed wypowiedzeniem (1.584,77 zł), granicą wyrokowania (art. 321 § 1 k.p.c.) było więc ustalenie opłaty na dotychczasowym poziomie (powód nie zgłaszał żądania ustalenia jej w wysokości niższej od dotychczasowej).

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 72 ust. 3 pkt 5 w zw. z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalając wysokość opłaty w wysokości sprzed wypowiedzenia.

Koszty procesu

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800 ze zm.), zasądzając na rzecz powoda – jako wygrywającego proces w całości – poniesione przez niego koszty, na co składały się: opłata sądowa od pozwu (30,00 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł) oraz wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej (90,00 zł).

Ponadto w punkcie III. wyroku na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) rozstrzygnięto o nieopłaconych kosztach sądowych (wynagrodzenie biegłego w wysokości 955,12 zł), nakazując ściągnąć te koszty w całości od pozwanego jako przegrywającego proces.