I C 225/21 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Rejonowy w Gdyni z 2022-08-30
Sygn. akt: I C 225/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 sierpnia 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Joanna Jank
Protokolant: sekretarz sądowy Jolanta Migot
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2022 r. w G.
sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w K.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I. Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G., przy ul. (...)-149, stanowiącej działkę nr (...) (księga wieczysta (...)) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 89085 zł (osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt pięć złotych);
II. Oddala powództwo w pozostałym zakresie;
III. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 226 zł (dwieście dwadzieścia sześć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania;
IV. Nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1738, 26 zł (tysiąc siedemset trzydzieści osiem złotych i dwadzieścia sześć groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.
UZASADNIENIE
Powód AT- (...) spó 3ka z ograniczon 1 odpowiedzialnoci 1 z siedzib 1 w G. domaga 3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci Skarbu P. po 3o¿onej w G. przy ulicy (...), oznaczonej w (...) W. jako dzia 3ka 498 obszaru 13.108 m2, objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadnione w ni¿szej wysokoci.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj 1cego pozew powód zakwestionowa 3 przyjêt 1 w operacie szacunkowym, stanowi 1cym podstawê aktualizacji op 3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci oraz sposób wyceny, wskazuj 1c, ¿e rzeczoznawca nie przedstawi 3 w operacie profesjonalnej analizy rynku nieruchomoci przyjêtego jako podstawa wyceny, niew 3aciwie dobra 3 nieruchomoci porównawcze, a tak¿e pope 3ni 3 inne b 3êdy dotycz 1ce m.in. braku opisu nieruchomoci porównawczych. Nadto, powód zarzuci 3 rzeczoznawcy nieuwzglêdnienie tego, ¿e nieruchomoæ nie ma dostêpu do drogi publicznej.
(pozew, k. 3-6)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós 3 o oddalenie powództwa. W ocenie pozwanego op 3ata roczna z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego zosta 3a ustalona w prawid 3owej wysokoci, która odpowiada wartoci nieruchomoci okrelonej przez posiadaj 1cego uprawnienia rzeczoznawcê maj 1tkowego. Operat szacunkowy, bêd 1cy podstaw 1 dokonania wypowiedzenia w sposób adekwatny okrela wartoæ nieruchomoci, w szczególnoci cechy charakteryzuj 1ce nieruchomoæ bêd 1c 1 przedmiotem wyceny zosta 3y szczegó 3owo opisane i zosta 3y wziête pod uwagê poprzez zastosowanie wspó 3czynników koryguj 1cych. Rzeczoznawca precyzyjnie opisa 3 przyjête dla analizowanego rynku cechy wraz z ich ocen 1. Nadto, prawid 3owo okreli 3 rynek nieruchomoci gruntowych, przeznaczonych pod zabudowê, do których zalicza siê przedmiotowa nieruchomoci, wskaza 3 na zró¿nicowanie cenowe dzia 3ek podobnych w zale¿noci od okolicznoci maj 1cych wp 3yw na wartoæ, a nastêpnie wskaza 3 wartoæ dzia 3ki z uwzglêdnieniem odpowiednich korekt, co da 3o zgodnie z ustaw 1 o gospodarce nieruchomociami, najbardziej prawdopodobn 1 wartoæ prawa w 3asnoci wycenianej dzia 3ki mo¿liw 1 do uzyskania na rynku.
(odpowied na pozew, k. 39-41)
(...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w 3acicielem nieruchomoci gruntowej po 3o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31cznej powierzchni 13.108 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia 3ka nr 498, (...) W., objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...).
Powód AT- (...) spó 3ka z ograniczon 1 odpowiedzialnoci 1 z siedzib 1 w G. by 3 u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoci.
(...) nr 498 powsta 3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia 3ki nr 175/1 (2005r.), która z kolei powsta 3a w wyniku podzia 3u dzia 3ki nr 175 (2004r.), ta natomiast powsta 3a z dzia 3ek nr 79/10 i 161/27 (2002r.). (...) wskutek podzia 3ów dzia 3ek 74/10 (1999r.), 30/10 (1997r.), natomiast dzia 3ka nr 161/27 powsta 3a w wyniku podzia 3ów dzia 3ek 161/5, 161/12, 161/15, 161/23 (1996r.), z kolei dzia 3ka 161/23 powsta 3a na skutek podzia 3ów dzia 3ek 161/6 i 161/9.
W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia 3ek, z których powsta 3a obecnie istniej 1ca dzia 3ka nr 498, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia 3ka nr 498 po 3o¿ona jest w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 01.PP (przemys 3), a niewielki jej fragment w strefie 08.KL 1/2 - ulica (...). W 1992 roku dzia 3ki, z których powsta 3a przedmiotowa dzia 3ka, znajdowa 3y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem G8 P (teren realizowanej Fabryki P.. (...) ochronna zak 3adu 300 m od róde 3 emisji).
Wpis s 3u¿ebnoci gruntowej w dziale III. ksiêgi wieczystej nr (...) nie dotyczy przedmiotowej nieruchomoci.
(dowód: pismo W. A. Budowlanego U. Miasta G. z dnia 12 listopada 2021r., k. 62, wykaz zmian gruntowych, k. 61, pisemna opinia (...) s 1dowej rzeczoznawcy maj 1tkowego J. K., k. 77-106)
Pismem z dnia 11 lutego 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia 3aj 1c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia 3 powodowi dotychczasow 1 wysokoæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoci 70.000 z 3 i zaproponowa 3 ustalenie nowej wysokoci op 3aty rocznej w kwocie 103.681,65 z 3. (...) aktualizacji wysokoci op 3aty rocznej by 3 operat szacunkowy sporz 1dzony przez rzeczoznawcê maj 1tkowego, zgodnie z którym wartoæ nieruchomoci mia 3a wynosiæ 3.456.055 z 3. Zgodnie z treci 1 wypowiedzenia nowa wysokoæ op 3aty rocznej mia 3a obowi 1zywaæ pocz 1wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.
(dowód: wypowiedzenie wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, k. 12 akt administracyjnych (...).BT. (...)-13/06/ (...))
Nie zgadzaj 1c siê z wysokoci 1 nowej op 3aty rocznej, we wniosku z dnia 16 marca 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powód domaga 3 siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoci jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoci. Orzeczeniem z dnia 3 marca 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. oddali 3o ten¿e wniosek. Pismem z dnia 23 marca 2021 roku powód wniós 3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj 1c orzeczenie w ca 3oci i domagaj 1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty by 3a nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoci.
(dowód: pismo z dnia 16 marca 2020r., k. 3-6, sprzeciw z dnia 23 marca 2021r., k. 8-16, orzeczenie SKO z dnia 3 marca 2021r., k. 15v-16. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/1540/20)
Wartoæ ww. nieruchomoci po 3o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31cznej powierzchni 13.108 m2 stanowi 1ca dzia 3kê nr 498 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed 3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 2.969.500 z 3.
Przedmiotowa nieruchomoæ ma kszta 3t doæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoci jest stosunkowo p 3aski, w czêci zabudowany budynkiem magazynowym, utwardzony i urz 1dzony przez u¿ytkownika wieczystego. Przedmiotowa nieruchomoæ nie posiada bezporedniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, utwardzonymi w czêci asfaltobetonem, w czêci p 3ytami drogowymi, s 3abej jakoci, z licznymi dziurami, bez formalnie ustanowionych s 3u¿ebnoci gruntowych przejazdu i przechodu. Przedmiotowe drogi wewnêtrzne przebiegaj 1 m.in. przez dzia 3ki nr 491 i 493 stanowi 1ce w 3asnoæ Skarbu P., a pozostaj 1ce w u¿ytkowaniu wieczystym czêciowo Gminy M. G., a czêciowo (...) sp. z o.o. (...) posiada dostêp do sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, wodoci 1gowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej. (...) sieci s 1 w czêci przestarza 3e, nie spe 3niaj 1 obecnych wymogów, wystêpuj 1 problemy z przy 31czeniem do sieci.
(dowód: pisemna opinia (...) s 1dowej rzeczoznawcy maj 1tkowego J. K., k. 77-106 wraz z pisemn 1 opini 1 uzupe 3niaj 1c 1, k. 133-138)
(...)¿y 3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s 1dowej z zakresu wyceny nieruchomoci.
W ocenie (...) brak by 3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoci i mocy dowodowej powo 3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa 3a autentycznoci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy 3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z 3o¿y 3y owiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka 3 siê ¿adnych okolicznoci mog 1cych wzbudzaæ w 1tpliwoci co do wiarygodnoci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoci ladów przerobienia, podrobienia, b 1d innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed 3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj 1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi 1zanego z wypowiedzeniem wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj 1 przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia 3ek ewidencyjnych, jak równie¿ cel, na jaki nieruchomoæ zosta 3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste (vide: informacja o przeznaczeniu planistycznym spornej nieruchomoci).
Za wiarygodny i w pe 3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg 3ej s 1dowej do spraw wyceny nieruchomoci J. G. K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj 1c 1 wiedzê fachow 1 z zakresu szacowania wartoci nieruchomoci oraz du¿e dowiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa 3a w charakterze bieg 3ego w podobnych sprawach. W ocenie (...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta 3a sporz 1dzona zgodnie z obowi 1zuj 1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz rozporz 1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporz 1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj 1 szczegó 3owe uregulowania dotycz 1ce sposobu wyceny nieruchomoci dla celów aktualizacji op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo 3anego rozporz 1dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op 3at z tego tytu 3u okrela siê jej wartoæ jako przedmiotu prawa w 3asnoci, stosuj 1c podejcie porównawcze (ust. 1). Przy okrelaniu wartoci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w 3asnoci (ust. 2). Wartoci nieruchomoci, o których mowa w ust. 1-4, okrela siê wed 3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ oddania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed 3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ aktualizacji op 3at z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoæ zosta 3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg 3a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa 3a podejcie porównawcze, które polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy za 3o¿eniu, ¿e wartoæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które by 3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni 1ce nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3ywu czasu. P.cie porównawcze stosuje siê, je¿eli s 1 znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami). (...) tak¿e prawid 3owo wybra 3a metodê korygowania ceny redniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które by 3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s 1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Wartoæ nieruchomoci bêd 1cej przedmiotem wyceny okrela siê w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspó 3czynnikami koryguj 1cymi, uwzglêdniaj 1cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. W niniejszym przypadku bieg 3a dysponowa 3a zbiorem 20 nieruchomoci podobnych. Do porównania bieg 3a przyjê 3a nieruchomoci gruntowe niezabudowane, stanowi 1ce przedmiot prawa w 3asnoci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno us 3ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno us 3ugow 1, bazy, sk 3ady itp. oraz funkcje towarzysz 1ce, co wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste równie¿ nale¿a 3o uznaæ za zabieg prawid 3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejcie porównawcze oraz iloæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta 3a dane transakcyjne z okresu od lutego 2018r. do 11 lutego 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd 3u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza 3a bieg 3a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz 3a zbyt ma 31 próbê nieruchomoci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz 1dzenia bieg 3a prawid 3owo ustali 3a wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op 3aty, a tak¿e dokona 3a prawid 3owego doboru nieruchomoci podobnych, precyzyjnie opisa 3a cechy nieruchomoci i dokona 3a prawid 3owej ich oceny, okreli 3a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj 1ce pomiêdzy wycenian 1 nieruchomoci 1 a nieruchomociami podobnymi skorygowa 3a za pomoc 1 w 3aciwych wspó 3czynników koryguj 1cych. Jak wynika z treci opinii (...) uwzglêdni 3a nastêpuj 1ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s 1siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoci parkowania; (3.) wielkoæ powierzchni dzia 3ki; (4.) dostêp do urz 1dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoæ nieruchomoci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoci, redniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó 3czynników koryguj 1cych, a tak¿e wspó 3czynnika koryguj 1cego k. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoci nie budzi ¿adnych w 1tpliwoci (...) w wietle obowi 1zuj 1cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.
Na (...) co do poprawnoci sporz 1dzonego operatu szacunkowego nie mia 3y wp 3ywu zarzuty zg 3oszone przez stronê pozwan 1. Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa 3 przede wszystkim wnioski bieg 3ej odnonie wp 3ywu braku ustanowienia s 3u¿ebnoci gruntowych na wartoæ nieruchomoci (obni¿enie wartoci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po 3o¿one na nieruchomociach stanowi 1cych w 3asnoæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s 3u¿ebnoci drogowych. (...)ci pozwanego wzbudzi 3a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg 3a nie wskaza 3a na jakim materiale ród 3owym opar 3a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg 3osi 3 zastrze¿enia co do wp 3ywu ww. niedogodnoci na wartoæ poszczególnych wspó 3czynników koryguj 1cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu redni), mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoci spowodowa 3y przyjêcie cechy na poziomie rednim). Kolejne w 1tpliwoci pozwanego wzbudzi 3o zastosowanie wspó 3czynnika koryguj 1cego k na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoci ustanawiania s 3u¿ebnoci drogowych, wspó 3czynnik ten powinien zostaæ okrelony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci 3 nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W wietle wyjanieñ bieg 3ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a 3o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk 3adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA/Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoci prawnej, orzeczenia s 1dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomociami, o czym mo¿e wiadczyæ choæby przywo 3any przez bieg 31 w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz 1cy podzia 3u nieruchomoci, jak równie¿ art. 99 powo 3anej ustawy stanowi 1cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s 3u¿ebnoci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia 3u nieruchomoci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia 3ek wydzielonych w wyniku podzia 3u zostan 1 one ustanowione. Za spe 3nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia 3ek gruntu wraz ze sprzeda¿ 1 udzia 3u w prawie do dzia 3ki gruntu stanowi 1cej drogê wewnêtrzn 1. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomociami rozwi 1zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia 3ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA/R. 671/21, L.). (...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnonie dostêpu wycenianej nieruchomoci do drogi publicznej nale¿a 3o uznaæ za chybion 1. Przede wszystkim pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoæ wyceniana i nieruchomoci s 1siednie, mimo ¿e maj 1 tego samego w 3aciciela, to stanowi 1 odrêbne nieruchomoci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog 1 stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew 1tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoci wp 3ywa na mo¿liw 1 do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz 1dzenia prawem w 3asnoci ww. dzia 3ek wyceniana nieruchomoæ nie bêdzie mia 3a nawet poredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoci bêdzie istnia 3a niepewnoæ, co do tego, czy w 3aciciel dzia 3ki s 1siedniej umo¿liwi po 31czenie komunikacyjne z drog 1 publiczn 1. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoci mog 1 siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia 3ce, gdzie przed w 3aciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznociach stwierdzenie bieg 3ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp 3ywaj 1c 1 na obni¿enie jej wartoci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami dowiadczenia ¿yciowego. Nie ulega bowiem w 1tpliwoci, ¿e nabywcy preferuj 1 nieruchomoci, które maj 1 zagwarantowany prawnie dostêp do drogi publicznej (co te¿ wp 3ywa na potencja 3 inwestycyjny), a nie takie do których dojazd jest udostêpniany przez w 3acicieli dzia 3ek s 1siednich na zasadach grzecznociowych. Podobnie, w wietle wyjanieñ bieg 3ej zawartych w opinii (...), nale¿a 3o uznaæ, ¿e prawid 3owo oceni 3a ona dostêp do urz 1dzeñ infrastruktury technicznej jako redni. Z treci opinii (...) wynika, ¿e w przypadku dzia 3ki nr 498 wystêpuj 1 liczne problemy zwi 1zane z infrastruktur 1 techniczn 1, np. brakiem odpowiedniej kanalizacji deszczowej (stoj 1ca woda na terenie dzia 3ki i na terenie dróg dojazdowych). W zwi 1zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoæ mia 3a pe 3ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs 3ugi terenu sieci. Jeli natomiast chodzi o cechê mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania, to bieg 3a wyjani 3a, ¿e cecha ta obejmuje potencja 3 inwestycyjny nieruchomoci, ograniczenia wynikaj 1ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoci, jak: kszta 3t dzia 3ki, ukszta 3towanie terenu, wystêpowanie s 3upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoæ, przydatnoæ budowlana gruntu, mo¿liwoæ podzia 3u dzia 3ek, wymagania i ograniczenia wynikaj 1ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi 1zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych. Jak wskaza 3a bieg 3a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi 1gaj 1 nieruchomoci z dobrymi mo¿liwociami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoci wycenianej na ocenê cechy mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania wp 3yw mia 3y takie okolicznoci jak: przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj 1cych mo¿liwoci inwestycyjne (koniecznoæ prze 3o¿enia czêci urz 1dzeñ w przypadku zabudowy), po 3o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoæ powinna zostaæ oceniona jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a 3o uznaæ, ¿e bieg 3a prawid 3owo okreli 3a tak¿e wspó 3czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w wietle wyjanieñ bieg 3ej nale¿a 3o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg 31 aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza 3a bieg 3a analiza wyodrêbnionego przez ni 1 segmentu rynku nie wykaza 3a wyranego trendu zmiany cen nieruchomoci w czasie, a zgodnie z treci 1 art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoci w podejciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3ywu czasu o ile takie zaistnia 3y. (...)ni 3a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoci podobnych wynika 3y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoci i zdolnoci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a 3o przyj 1æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg 3 zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by 3o potrzeby korekty cen transakcyjnych.
(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg 31 jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjania wszelkie w 1tpliwoci odnonie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj 1ca, ¿e s 1d okrelon 1 okolicznoæ uznaje za wyjanion 1, to nie ma obowi 1zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S 1du N.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
P. prawn 1 powództwa stanowi 3y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z 3o¿yæ do samorz 1dowego kolegium odwo 3awczego w 3aciwego ze wzglêdu na miejsce po 3o¿enia nieruchomoci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoci. Wniosek sk 3ada siê za porednictwem w 3aciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w 3aciwemu s 1dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treci 1 art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, wysokoæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoæ tej nieruchomoci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoci nieruchomoci okrelonej na dzieñ aktualizacji op 3aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op 3aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoci gruntowej, na podstawie wartoci nieruchomoci gruntowej okrelonej przez rzeczoznawcê maj 1tkowego. Stosownie do treci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo 3anej ustawy wysokoæ stawki procentowej op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi 3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes 3anek aktualizacji op 3aty, równie¿ w postêpowaniu s 1dowym, spoczywa na w 3aciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz 1c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêciowo zdo 3a 3a udowodniæ, i¿ zaistnia 3y podstawy do aktualizacji op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoæ przedmiotowej nieruchomoci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywicie wzros 3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd 1cym podstaw 1 wypowiedzenia wysokoci op 3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia mia 3a wynosiæ 3.456.055 z 3. Natomiast, bieg 3a w z 3o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoæ ni¿sz 1, tj. 2.969.500 z 3. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid 3owoci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg 31. Tym samym (...) za miarodajn 1 wartoæ wskazan 1 przez bieg 31. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz 1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami), nale¿a 3o zatem uznaæ, ¿e wysokoæ zaktualizowanej op 3aty rocznej wynosi 89.085 z 3.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, (...) jak w punkcie pierwszym sentencji. Natomiast, w pozosta 3ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali 3 jako bezzasadne.
O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy 3 je stosunkowo, uznaj 1c, ¿e powód wygra 3 niniejszy spór w 43 %, za pozwany w 57 %. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op 3at 1 dotychczasow 1 a op 3at 1 zaproponowan 1 przez pozwan 1 (stanowi 1ca wartoæ przedmiotu sporu) wynosi 3a 33.681,65 z 3, natomiast ró¿nica pomiêdzy op 3at 1 dotychczasow 1 a op 3at 1 ostatecznie ustalon 1 przez (...).085 z 3. Powód poniós 3 koszty w postaci op 3aty s 1dowej od pozwu (1.685 z 3), op 3aty za czynnoci fachowego pe 3nomocnika w stawce minimalnej okrelonej w odniesieniu do wartoci przedmiotu sporu (3.600 z 3), op 3aty skarbowej od pe 3nomocnictwa (17 z 3) zatem 31cznie w kwocie 5.302 z 3, z czego przys 3uguje mu od przeciwnika zwrot kwoty 2.278 z 3. Natomiast, pozwany poniós 3 koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 3.600 z 3 i nale¿y mu siê od powoda zwrot kwoty 2.052 z 3. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noci powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 226 z 3.
Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s 1dowych w sprawach cywilnych, (...) ci 1gniêcie od powoda, w stosunku w jakim uleg 3 w niniejszym sporze, nieuiszczone koszty opinii (...), które zosta 3y wy 3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w 31cznej kwocie 3.049,59 z 3. Powód powinien pokryæ ten¿e wydatek do kwoty 1.738,26 z 3 (57 % ca 3oci kosztów opinii (...)). Z.¿ywszy, i¿ Skarb P. stanowi konstrukcyjnie jedn 1 osobê prawn 1, brak by 3o podstaw, aby ww. kosztami obci 1¿aæ tak¿e statio fisci, które reprezentowa 3o stronê pozwan 1. Na gruncie procesu cywilnego ekonomicznie bezcelowym jest przenoszenie kosztów s 1dowych pomiêdzy ró¿ne jednostki Skarbu P.. (...) w tym kierunku mo¿na uzasadniaæ tak¿e obecnym brzmieniem art. 21a i 80a ustawy o kosztach s 1dowych w sprawach cywilnych.
Podmiot udostępniający informację: Sąd Rejonowy w Gdyni
Osoba, która wytworzyła informację: sędzia Joanna Jank
Data wytworzenia informacji: