Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 października 2023 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2023 r. w G.

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  odstępuje od obciążania powódki kosztami zastępstwa procesowego pozwanej;

koszty sądowe, od uiszczenia których powódka była zwolniona przejmuje na Skarb Państwa

Sygn. akt I C 219/23

UZASADNIENIE

Powódka M. P. wniosła pozew przeciwko pozwanej Towarzystwu Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. o ustalenie, że strony łączy stosunek najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G., datowany na okres od 2009 roku, tożsamy z warunkami wynikającymi z umowy najmu nr (...) (wraz z późniejszymi aneksami) na czas nieokreślony, a także zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podała, że pozwana uzyskała przeciwko niej tytuł wykonawczy zobowiązujący ją do opróżnienia, opuszczenia i wydania ww. lokalu (I C 465/09). Pomimo wyroku strony porozumiały się i powódka nadal zamieszkiwała w lokalu. Powódka po wyroku rozliczyła się z pozwaną, w związku z czym zaniechano eksmisji. Sytuacja finansowa i życiowa powódki ponownie pogorszyła się i popadła ona w zadłużenie około 2015/2016 roku. Wówczas pozwana zdecydowała się wykorzystać posiadany tytuł wykonawczy do eksmisji i skierować wniosek do komornika. Powódka zdążyła jednak uzbierać środki finansowe i spłacić zadłużenie. Pozwana złożyła wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego, które następnie zostało umorzone. Dalej strony funkcjonowały tak jakby powódka była najemczynią. Pozwana zgubiła tytuł wykonawczy i uzyskała ponowny.

Oznacza to, że w okresie od 2009 rok udo 2015 roku pozwana wykorzystywała prawo do eksmisji tylko w celu mobilizowania powódki do rozliczenia nie będąc zainteresowana postępowaniem eksmisyjnym. Pozwana nie zgadzała się na zawarcie z powódką nowej umowy najmu, pomimo deklaracji, że uczyni to po spłacie zadłużenia przez pozwaną. Powódka jest rozliczona z pozwaną za okres do 2019 roku, a obecny stan zadłużenia powinien obejmować wyłącznie lata 2020-2022, tak jak należności za rok 2023 roku powódka reguluje na bieżąco.

(pozew – k. 3-7)

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana podała, że tymczasowe wstrzymanie eksmisji nie oznaczało zgody na zawarcie nowej umowy. Zawieszenie egzekucji wynikało z uwzględnienia aktualnej sytuacji osobistej i złego stanu zdrowia pozwanej. Powódka jest notoryczną dłużniczką, którą pozwana musi pozywać o zapłatę. Zdaniem pozwanej stron nie łączy umowa najmu. Pozwana po uzyskaniu wypowiedzeniu umowy nie miała woli pozostawiania z powódką w stosunku najmu.

(odpowiedź na pozew – k. 60-62)

Stan faktyczny:

Dnia 4 kwietnia 2002 roku H. P. zawarła z pozwaną umowę dotyczącą partycypacji w budowie budynku położonego aktualnie przy ul.(...) (...), w tym objętego pozwem lokalu o numerze (...). Osobą uprawnioną do najmu lokalu mieszkalnego miała być powódka M. P.. Umowa została zmieniona aneksem z dnia 30 września 2002 roku.

(dowód: umowa nr (...) z dnia 4 kwietnia 2022r. – k. 8-10, aneks do umowy z dnia 30.09.2002r. – k. 11)

Dnia 24 września 2002 roku pozwana (jako wynajmujący) zawarła z powódką (jako najemczynią) umowę najmu ww. lokalu.

(dowód: umowa z dnia 24.09.2002r. – k. 11v.-15)

Pismem z dnia 13 grudnia 2006 roku pozwana wypowiedziała powódce opisaną wyżej umowę najmu z uwagi na powstanie zaległości w kwocie 2.503,06 zł, tj. za pięć okresów płatności – ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2007 roku. Wypowiedzenie ponowiono pismami z dnia 23 stycznia 2008 roku oraz z dnia 18 grudnia 2008 roku z uwagi na powstanie zaległości przekraczających trzy pełne okresy płatności.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 13.12.2006r. – k. 19, wypowiedzenie z dnia 23.01.2008r. – k. 21, wypowiedzenie z dnia 18.12.2008r. – k. 72)

Dnia 11 września 2009 roku Sąd Rejonowy w Gdyni w sprawie p sygn. akt I C 465/09 wydał wyrok zaoczny z powództwa (...) sp. z o.o. przeciwko M. P. o nakazanie jej, aby opuściła, opróżniła i wydała (...) sp. z o.o. ww. lokal mieszkalny. Orzeczono także, że M. P. nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. Tytuł wykonawczy w zakresie opisanego wyżej obowiązku wydano wierzycielowi dnia 8 maja 2015 roku.

(dowód: wyrok zaoczny z dnia 11.09.2009r. w sprawie I C 465/09 – k. 17, tytuł wykonawczy – k. 74-75)

Powyższy tytuł wykonawczy stanowił podstawę postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko powódce przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gdyni J. B. pod sygn. akt Km 3124/15. Postępowanie to zostało zawieszone za zgodą pozwanej z uwagi na trudną sytuację majątkową, rodzinną i zdrowotną powódki. Następnie postępowanie zostało umorzone na podstawie art. 823 k.p.c. z dniem 5 czerwca 2017 roku.

(dowód: pismo z dnia 14.10.2020r. – k. 94, pismo – k. 81-83v.)

Aktualnie na podstawie uzyskanego tytułu wykonawczego prowadzone jest przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gdyni K. M. postępowanie pod sygn. akt Km 495/22 przeciwko powódce o eksmisję ze spornego lokalu.

(dowód: pismo komornika z dnia 19.04.2023r. – k. 53, postanowienie z dnia 19.04.2023r. – k. 54)

W toku tego postępowania powódka oświadczyła komornikowi, że mieszka w lokalu sama (wraz z kotem) i wnosi o wstrzymanie egzekucji, ponieważ zamierza dobrowolnie wyprowadzić się z lokalu.

(dowód: protokół z dnia 22.12.2022r. w sprawie Km 495/22 – k. 92)

Powódka dokonywała nieregularnych wpłat związanych z utrzymaniem lokalu, a zadłużenie w znacznej mierze zaspokajane było w drodze egzekucji komorniczej. W pierwszej kolejności pozwana starała się wymusić spłatę zadłużenia poprzez odcinanie dostępu do ciepłej wody użytkowej. W piśmie z dnia 6 lipca 2016 roku prezes zarządu pozwanej podała, że pozwana przywróci prawo najmu lokalu dopiero po spłacie zadłużenia oraz kosztów postępowań.

(dowód: dowody wpłat – k. 16, 20, 22, 24-29, 37-40, 122, 132-152, pismo z dnia 10.06.2016r. – k. 18-18v., pismo z dnia 06.07.2016r. – k. 23, pismo z dnia 10.04.2017r. – k. 79, dokumentacja medyczna – k. 30-36, zawiadomienie z dnia 26.02.2021r. – k. 91-91, kartoteka finansowa – k. 100-100v., k. 116v., k. 118v. pismo z dnia 06.07.2016r. – k. 115, wezwanie z dnia 09.10.2017r. – k. 116, wezwanie z dnia 13.03.2019r. – k. 118, pismo z dnia 07.04.2020r. – k. 119, zaświadczenie o dokonanych wpłatach – k. 120-120v., pismo z dnia 23.05.2023r. – k. 121, pismo z dnia 07.04.2020r. – k. 153, pismo z dnia 05.06.2020r. – k. 154, zawiadomienie – k. 155-157, pismo – k. 158, zeznania powódki – k. 177v.-178v., płyta – k. 179)

Pozwana wytaczała przeciwko powódce powództwa o zapłatę, uzyskując nakazy zapłaty z dnia 28 maja 2015 roku na kwotę 6.487,13 zł wraz z odsetkami, z dnia 26 lutego 2018 roku na kwotę 9.509,93 zł wraz z odsetkami, z dnia 27 sierpnia 2019 roku na kwotę 4.936,64 zł wraz z odsetkami, z dnia 21 grudnia 2020 roku na kwotę 6.804,81 zł wraz z odsetkami.

(dowód: nakaz zapłaty z dnia 28.05.2015r. w sprawie I Nc 628/15 – k. 84, nakaz zapłaty z dnia 26.02.2018r. w sprawie I Nc 231/18 – k. 84, tytuł wykonawczy w sprawie I 1 Nc 5138/20 – k. 85-86, tytuł wykonawczy w sprawie I Nc 766/19 – k. 90)

Na podstawie wniosku z dnia 25 listopada 2020 roku pozwana uzyskała ponowny tytuł wykonawczy dotyczący eksmisji powódki.

(dowód: wniosek z dnia 25.11.2020r. – k. 96-97, postanowienie z dnia 28.06.2022r. w sprawie I Co 211/20 – k. 99)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny w spornym zakresie Sąd ustalił w oparciu o dokumenty złożone przez strony oraz zeznania świadków z ograniczeniem do powódki.

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że dowody z dokumentów są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, w tym zgodności przedstawionych kopii dokumentów z oryginałami, ani nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Natomiast dowody w postaci orzeczeń sądowych oraz komorniczych sporządzone w przepisanej formie stanowiły dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.

Zeznania powódki, zasadniczo były spójne, logiczne, ale przede wszystkim uzupełniały fakty wynikające z dokumentów. Przede wszystkim zeznania te wskazywały na przyczyny powstawania zaległości w regulowaniu opłat związanych z przedmiotowym lokalem, co jednak nie miało istotnego przełożenia na wynik niniejszego sporu.

W niniejszym postępowaniu powódka nie skupiała się na wykazaniu istnienia po jej stronie interesu prawnego w domaganiu się spornego ustalenia, podkreślając faktyczny interes w postaci grożącej jej eksmisji. Przyjmując jednak nawet, iż interes, o jakim mowa w art. 189 kpc po stronie powódki istniał, Sąd uznał, na podstawie przeprowadzonych dowodów, iż pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy najmu po 11 września 2009 roku.

Zgodnie z treścią art. 60 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Oznacza to, że osoba składająca oświadczenie woli może to uczynić także w każdy sposób, o ile ujawnia on dostatecznie wolę dokonania określonej czynności prawnej, tzn. per factia concludentia. Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają ograniczeń co do formy umowy najmu, których niezachowanie pociągałoby nieważność całej umowy. Zastrzeżenie formy pisemnej dla umów najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok wyrażone w art. 660 k.c. ma bowiem jedynie charakter zastrzeżenia ad eventum, tj. dla wywołania określonych skutków prawnych. Także szczególne przepisy o najmie lokali (art. 680 k.c. i następne) nie ograniczają stron co do formy. Podobnie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) wskazano jedynie, że w stosunek najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, wstępuje się na podstawie umowy (art. 5 ust. 2 tej ustawy), nie precyzując jednocześnie jej formy. Z treści przywołanych przepisów wynika więc, że możliwe jest zawarcie umowy najmu również poprzez czynności dorozumiane.

Zdaniem powódki zawarcie przez strony umowy najmu miało wynikać z wyrażenia przez stronę pozwaną zgody na zamieszkiwanie powódki w przedmiotowym lokalu po wydaniu wyroku eksmisyjnego, w tym zawieszenia postępowania egzekucyjnego oraz pobieranie opłat związanych z używaniem lokalu.

W ocenie sądu powódka nie zdołała wykazać, by w sposób wiążący osoby występujące w imieniu pozwanej wyrażały zamiar zawarcia z powódką kolejnej umowy najmu, w szczególności po dacie wydania wyroku eksmisyjnego. Działania pozwanej zwlekające z wykonaniem wyroku, łącznie z zawieszeniem postępowania egzekucyjnego, uwzględniały trudną sytuację majątkową, rodzinną i zdrowotną powódki i okoliczność ta nie może w niniejszej sprawie działać na jej niekorzyść. Oczywistym jest w realiach funkcjonowania zasobu mieszkaniowego pozwanej, że odtąd można mówić o umowie najmu, odkąd taka umowa w formie pisemnej zostanie wyrażona. Nie oznacza to, że inna forma nie jest co do zasady dopuszczalna, ale raczej to, w jaki sposób pozwana w tych realiach taką wolę przejawiała. Nawet, jeżeli prezes pozwanej deklarowała, że zapłata wszelkich należności pozwoli na powrót do umowy najmu, to należy to traktować w pierwszej kolejności wyłącznie jako wyraz dążenia do uregulowania przez powódkę należności czynszowych (co pozwana próbowała uczynić również innymi metodami, jak np. odcięciem dopływu ciepłej wody użytkowej).

Przyjmowanie od powódki należności czynszowych, również samo przez się nie świadczy jeszcze o tym, że traktowała powódkę jak najemczynię. Oczywistym jest, że mogła domagać się od powódki zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w tej samej wysokości, jak gdyby powódka była najemczynią. Zgodnie bowiem z treścią 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (ust. 1). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego (ust. 2).

Podsumowując, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwolił na ustalenie zgodne z żądaniem powódki.

W konsekwencji w punkcie I. wyroku na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 659 k.c. w zw. z art. 6 k.c. oddalono powództwo.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II. wyroku na podstawie art. 102 k.p.c., odstępując od obciążania powódki kosztami procesu.

Zważyć należało, iż nieskonkretyzowanie w art. 102 k.p.c. „wypadków szczególnie uzasadnionych” oznacza, że to sądowi rozstrzygającemu sprawę została pozostawiona ocena, czy całokształt okoliczności pozwala na uznanie, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, przemawiający za nieobciążaniem strony przegrywającej spór kosztami procesu w całości lub w części. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. W wyroku z dnia 2 października 2015 roku o sygn. I ACa 2058/14 (LEX nr 1820933) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że sposób skorzystania z przepisu art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu orzekającego i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążenia kosztami procesu strony przegrywającej spór. Ustalenie, czy w danych okolicznościach zachodzą "wypadki szczególnie uzasadnione", ustawodawca pozostawia swobodnej ocenie sądu, która następuje niezależnie od przyznanego zwolnienia od kosztów sądowych. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w postanowieniu z dnia 22 lutego 2011r. II PZ 1/11 (LEX nr 852550) trudna sytuacja życiowa, majątkowa, zdrowotna, osobista, która uniemożliwia pokrycie przez stronę kosztów procesu należnych przeciwnikowi, należy do okoliczności uzasadniających odstąpienie od zasady wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c. Dokonując tej oceny sąd orzekający winien kierować się własnym poczuciem sprawiedliwości, a podważenie oceny tego sądu wymaga wykazania, że jest ona wadliwa.

Zdaniem Sądu pozwana jest osobą o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności ze schorzeniami szczegółowo opisanymi w jej pismach złożonych do akt sprawy oraz wynikających z przedstawionej dokumentacji medycznej. Jest osobą zadłużoną. Doraźnie leczy się na depresję. Utrzymuje się z emerytury w kwocie netto ok. 2.350 zł. Toczą się przeciwko niej postępowania egzekucyjne. Tak więc również z powodów, które legły u podstaw zwolnienia powódki od kosztów sądowych wydano orzeczenie jak w punkcie II. wyroku, a także w punkcie III. wyroku przejęto koszty sądowe, od uiszczenia których powódka była zwolniona, na rachunek Skarbu Państwa.