I C 177/21 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Rejonowy w Gdyni z 2022-07-01
Sygn. akt: I C 177/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 lipca 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Joanna Jank
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2022 r. w G.
sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I. Ustala, że oplata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...), stanowiącej działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą (...) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 22.650 zł (dwadzieścia dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych),
II. Oddala powództwo w pozostałym zakresie,
III. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 985 zł (dziewięćset osiemdziesiąt pięć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania
UZASADNIENIE
Powódka G. Fabryka (...) spó 3ka z ograniczon 1 odpowiedzialnoci 1 z siedzib 1 w G. domaga 3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci Skarbu P. po 3o¿onej w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...), jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj 1cego pozew powódka zakwestionowa 3a przyjêt 1 w operacie szacunkowym, stanowi 1cym podstawê aktualizacji op 3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci oraz sposób wyceny, zarzucaj 1c w szczególnoci nieuwzglêdnienie przez rzeczoznawcê maj 1tkowego wp 3ywu obci 1¿enia przedmiotowej nieruchomoci ograniczonymi prawami rzeczowymi na jej wartoæ. Nadto, powódka wnios 3a o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1 poniesionych nak 3adów koniecznych polegaj 1cych na przy 31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
(pozew, k. 3-5v)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós 3 o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid 3owo okreli 3 rynek nieruchomoci gruntowych i dokona 3 prawid 3owej wyceny wartoci przedmiotowej dzia 3ki. W zakresie dotycz 1cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak 3adów pozwany podniós 3, i¿ u¿ytkownik nie wskaza 3 i nie udowodni 3 poniesienia nak 3adów. Ponadto, wskaza 3, i¿ inwestycje w uzbrojenie w 3asnej nieruchomoci, w tym budowa przy 31czy, nie stanowi 1 nak 3adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(odpowied na pozew, k. 18-20)
(...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w 3acicielem nieruchomoci gruntowej po 3o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31cznej powierzchni 0,3502 ha, oznaczonej geodezyjnie jako dzia 3ki nr 528 i 529, (...) W., objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...).
Powódka G. Fabryka (...) spó 3ka z ograniczon 1 odpowiedzialnoci 1 z siedzib 1 w G. jest aktualnym u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoci.
(...) nr 528 powsta 3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia 3ki nr 70/2 (2015r.), która z kolei powsta 3a w wyniku podzia 3u dzia 3ki nr 56/2 (2008r.), ta natomiast powsta 3a z podzia 3u dzia 3ki nr 22/2 (2005r.), a ta z podzia 3u dzia 3ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).
(...) nr 529 powsta 3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia 3ki nr 69/2 (2015r.), która z kolei powsta 3a w wyniku podzia 3u dzia 3ek nr 54/2 i 55/2 (2008r.), te natomiast powsta 3y z podzia 3u dzia 3ki nr 22/2, a ta z podzia 3u dzia 3ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).
W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu przedmiotowej dzia 3ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia 3ek nr 14/2 i 16/1, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia 3ki nr 528 i 529 po 3o¿one s 1 w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 03.PS (strefa produkcyjno us 3ugowo sk 3adowa, funkcje wy 31czone z zakresu funkcji dopuszczalnych w strefie: wyklucza siê funkcje mieszkaniow 1). W 1992 roku przedmiotowe dzia 3ki znajdowa 3y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem (...) (rozwój przestrzenny funkcji przemys 3owo sk 3adowej oraz baz powinien nastêpowaæ wed 3ug zasady: koncentracja zak 3adów i urz 1dzeñ o zró¿nicowanej uci 1¿liwoci w rejonie ul. (...)).
(fakty bezsporne ustalone w oparciu o: decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 40-46, wykaz zmian gruntowych, k. 47-50 i 63-66, pismo Architekta Miejskiego Miasta G. z dnia 3 listopada 2021r., k. 67)
Pismem z dnia 10 marca 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia 3aj 1c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia 3 powodowi dotychczasow 1 wysokoæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoci 21.981,69 z 3 i zaproponowa 3 ustalenie nowej wysokoci op 3aty rocznej w kwocie 26.374,26 z 3. (...) aktualizacji wysokoci op 3aty rocznej by 3 operat szacunkowy sporz 1dzony przez rzeczoznawcê maj 1tkowego, zgodnie z którym wartoæ nieruchomoci wynosi 879.142 z 3. Zgodnie z treci 1 wypowiedzenia nowa wysokoæ op 3aty rocznej mia 3a obowi 1zywaæ pocz 1wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.
(dowód: wypowiedzenie wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, k. 34 akt administracyjnych (...).BT. (...)-9/94/ (...))
Nie zgadzaj 1c siê z wysokoci 1 nowej op 3aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga 3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoci jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek 3o, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany Skarb P. wniós 3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj 1c orzeczenie w ca 3oci i domagaj 1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty by 3a uzasadniona.
(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 3-5v, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 6-6v., orzeczenie, k. 9-9v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2241/20)
Wartoæ ww. nieruchomoci po 3o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31cznej powierzchni 0,3502 ha stanowi 1cej dzia 3ki nr 528 i 529 - ustalona jak dla gruntu niezabudowanego - wed 3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 755.000 z 3.
Przedmiotowa nieruchomoæ jako ca 3oæ ma kszta 3t doæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoci jest stosunkowo p 3aski, w czêci zabudowany budynkiem niemieszkalnym, w czêci ogrodzony i zagospodarowany. Przedmiotowa nieruchomoæ nie posiada bezporedniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, wydzielonymi na terenie dawnego P., utwardzonymi w czêci asfaltobetonem, w czêci p 3ytami drogowymi, s 3abej jakoci i w s 3abym stanie techniczno u¿ytkowym (m.in. z licznymi dziurami). Przedmiotowe drogi wewnêtrzne zlokalizowane s 1 na dzia 3kach stanowi 1cych m.in. w 3asnoæ Skarbu P. i znajduj 1cych siê w u¿ytkowaniu wieczystym ró¿nych podmiotów. B.redni dojazd do nieruchomoci odbywa siê przez teren dzia 3ki s 1siedniej nr 527, nie stanowi 1cej drogi, bez formalnie ustanowionych s 3u¿ebnoci gruntowych przejazdu i przechodu. W s 1siedztwie dzia 3ki zlokalizowane s 1 sieci infrastruktury technicznej: sieæ elektroenergetyczna, wodoci 1gowa, kanalizacyjna, gazowa i telekomunikacyjna, jednak istniej 1ce sieci s 1 przestarza 3e, nie spe 3niaj 1 obecnych wymogów, wystêpuj 1 problemy z przy 31czeniem do sieci.
(dowód: pisemna opinia (...) s 1dowej rzeczoznawcy maj 1tkowego J. K., k. 72-103 wraz z pisemn 1 opini 1 uzupe 3niaj 1c 1, k. 133-142)
(...)¿y 3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s 1dowej z zakresu wyceny nieruchomoci.
W ocenie (...) brak by 3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoci i mocy dowodowej powo 3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa 3a autentycznoci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy 3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z 3o¿y 3y owiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka 3 siê ¿adnych okolicznoci mog 1cych wzbudzaæ w 1tpliwoci co do wiarygodnoci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoci ladów przerobienia, podrobienia, b 1d innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed 3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj 1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi 1zanego z wypowiedzeniem wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj 1 faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste, jak równie¿ obrazuj 1 przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia 3ek ewidencyjnych.
Za wiarygodny i w pe 3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg 3ej s 1dowej do spraw wyceny nieruchomoci J. G. K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj 1c 1 wiedzê fachow 1 z zakresu szacowania wartoci nieruchomoci oraz du¿e dowiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa 3a w charakterze bieg 3ego w podobnych sprawach. W ocenie (...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta 3a sporz 1dzona zgodnie z obowi 1zuj 1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz rozporz 1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporz 1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj 1 szczegó 3owe uregulowania dotycz 1ce sposobu wyceny nieruchomoci dla celów aktualizacji op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo 3anego rozporz 1dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op 3at z tego tytu 3u okrela siê jej wartoæ jako przedmiotu prawa w 3asnoci, stosuj 1c podejcie porównawcze (ust. 1). Przy okrelaniu wartoci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w 3asnoci (ust. 2). Wartoci nieruchomoci, o których mowa w ust. 1-4, okrela siê wed 3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ oddania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed 3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ aktualizacji op 3at z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoæ zosta 3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg 3a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa 3a podejcie porównawcze, które polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy za 3o¿eniu, ¿e wartoæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które by 3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni 1ce nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3ywu czasu. P.cie porównawcze stosuje siê, je¿eli s 1 znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami). (...) tak¿e prawid 3owo wybra 3a metodê korygowania ceny redniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które by 3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s 1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Wartoæ nieruchomoci bêd 1cej przedmiotem wyceny okrela siê w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspó 3czynnikami koryguj 1cymi, uwzglêdniaj 1cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. W niniejszym przypadku bieg 3a dysponowa 3a zbiorem 20 nieruchomoci podobnych. Do porównania bieg 3a przyjê 3a nieruchomoci gruntowe niezabudowane, stanowi 1ce przedmiot prawa w 3asnoci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno us 3ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno us 3ugow 1, bazy, sk 3ady itp., co wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste równie¿ nale¿a 3o uznaæ za zabieg prawid 3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejcie porównawcze oraz iloæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta 3a dane transakcyjne z okresu od marca 2018r. do 10 marca 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd 3u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza 3a bieg 3a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz 3a zbyt ma 31 próbê nieruchomoci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz 1dzenia bieg 3a prawid 3owo ustali 3a wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op 3aty, a tak¿e dokona 3a prawid 3owego doboru nieruchomoci podobnych, precyzyjnie opisa 3a cechy nieruchomoci i dokona 3a prawid 3owej ich oceny, okreli 3a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj 1ce pomiêdzy wycenian 1 nieruchomoci 1 a nieruchomociami podobnymi skorygowa 3a za pomoc 1 w 3aciwych wspó 3czynników koryguj 1cych. Jak wynika z treci opinii (...) uwzglêdni 3a nastêpuj 1ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s 1siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoci parkowania; (3.) wielkoæ powierzchni dzia 3ki; (4.) dostêp do urz 1dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoæ nieruchomoci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoci, redniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó 3czynników koryguj 1cych, a tak¿e wspó 3czynnika koryguj 1cego k. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoci nie budzi ¿adnych w 1tpliwoci (...) w wietle obowi 1zuj 1cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.
Na (...) co do poprawnoci sporz 1dzonego operatu szacunkowego nie mia 3y wp 3ywu zarzuty zg 3oszone przez stronê pozwan 1. Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa 3 przede wszystkim wnioski bieg 3ej odnonie wp 3ywu braku ustanowienia s 3u¿ebnoci gruntowych na wartoæ nieruchomoci (obni¿enie wartoci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po 3o¿one na nieruchomociach stanowi 1cych w 3asnoæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s 3u¿ebnoci drogowych. (...)ci pozwanego wzbudzi 3a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg 3a nie wskaza 3a na jakim materiale ród 3owym opar 3a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg 3osi 3 zastrze¿enia co do wp 3ywu ww. niedogodnoci na wartoæ poszczególnych wspó 3czynników koryguj 1cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu redni), mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoci spowodowa 3y przyjêcie cechy na poziomie rednim). Kolejne w 1tpliwoci pozwanego wzbudzi 3o zastosowanie wspó 3czynnika koryguj 1cego k na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoci ustanawiania s 3u¿ebnoci drogowych, wspó 3czynnik ten powinien zostaæ okrelony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci 3 nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W wietle wyjanieñ bieg 3ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a 3o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk 3adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA/Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoci prawnej, orzeczenia s 1dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomociami, o czym mo¿e wiadczyæ choæby przywo 3any przez bieg 31 w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz 1cy podzia 3u nieruchomoci, jak równie¿ art. 99 powo 3anej ustawy stanowi 1cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s 3u¿ebnoci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia 3u nieruchomoci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia 3ek wydzielonych w wyniku podzia 3u zostan 1 one ustanowione. Za spe 3nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia 3ek gruntu wraz ze sprzeda¿ 1 udzia 3u w prawie do dzia 3ki gruntu stanowi 1cej drogê wewnêtrzn 1. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomociami rozwi 1zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia 3ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA/R. 671/21, L.). (...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnonie dostêpu wycenianej nieruchomoci do drogi publicznej nale¿a 3o uznaæ za chybion 1. Z.¿yæ nale¿y, i¿ sporna nieruchomoæ nie graniczy z dzia 3k 1, na której zlokalizowana jest droga wewnêtrzna, lecz dojazd do drogi wewnêtrznej odbywa siê poprzez dzia 3kê s 1siedni 1 oznaczon 1 nr 527, która nie jest dzia 3k 1 drogow 1. Pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoæ wyceniana i nieruchomoci s 1siednie, mimo ¿e maj 1 tego samego w 3aciciela, to stanowi 1 odrêbne nieruchomoci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog 1 stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew 1tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoci wp 3ywa na mo¿liw 1 do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz 1dzenia prawem w 3asnoci dzia 3ki nr 527 wyceniana nieruchomoæ nie bêdzie mia 3a nawet poredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoci bêdzie istnia 3a niepewnoæ, co do tego, czy w 3aciciel dzia 3ki s 1siedniej umo¿liwi po 31czenie komunikacyjne z drog 1 publiczn 1. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoci mog 1 siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia 3ce, gdzie przed w 3aciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznociach stwierdzenie bieg 3ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp 3ywaj 1c 1 na obni¿enie jej wartoci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami dowiadczenia ¿yciowego. Podobnie, w wietle wyjanieñ bieg 3ej zawartych w opinii (...), nale¿a 3o uznaæ, ¿e prawid 3owo oceni 3a ona dostêp do urz 1dzeñ infrastruktury technicznej jako redni. Z treci do 31czonych do opinii (...) dokumentów jednoznacznie wynika, ¿e w przypadku dzia 3ek nr 528 i 529 wystêpuj 1 liczne problemy z przy 31czeniem ich do sieci przez przedsiêbiorstwa przesy 3owe, a infrastruktura przesy 3owa znajduj 1ca siê na s 1siednich nieruchomociach jest przestarza 3a (np. brak odpowiedniego cinienia w sieci, nie spe 3nienie wymogów przeciwpo¿arowych, etc.). W zwi 1zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoæ mia 3a pe 3ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs 3ugi terenu sieci. Jeli natomiast chodzi o cechê mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania, to bieg 3a wyjani 3a, ¿e cecha ta obejmuje potencja 3 inwestycyjny nieruchomoci, ograniczenia wynikaj 1ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoci, jak: kszta 3t dzia 3ki, ukszta 3towanie terenu, wystêpowanie s 3upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoæ, przydatnoæ budowlana gruntu, mo¿liwoæ podzia 3u dzia 3ek, wymagania i ograniczenia wynikaj 1ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi 1zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych. Jak wskaza 3a bieg 3a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi 1gaj 1 nieruchomoci z dobrymi mo¿liwociami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoci wycenianej na ocenê cechy mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania wp 3yw mia 3y takie okolicznoci jak: ró¿ny kszta 3t obu dzia 3ek, ró¿na powierzchnia dzia 3ek, przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj 1cych mo¿liwoci inwestycyjne (koniecznoæ prze 3o¿enia czêci urz 1dzeñ w przypadku zabudowy), po 3o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoæ jawi siê jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a 3o uznaæ, ¿e bieg 3a prawid 3owo okreli 3a wspó 3czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w wietle wyjanieñ bieg 3ej nale¿a 3o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg 31 aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza 3a bieg 3a analiza wyodrêbnionego przez ni 1 segmentu rynku nie wykaza 3a wyranego trendu zmiany cen nieruchomoci w czasie, a zgodnie z treci 1 art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoci w podejciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3ywu czasu o ile takie zaistnia 3y. (...)ni 3a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoci podobnych wynika 3y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoci i zdolnoci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a 3o przyj 1æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg 3 zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by 3o potrzeby korekty cen transakcyjnych. Nadto, nale¿a 3o mieæ na wzglêdzie, ¿e bieg 3a prawid 3owo nie uwzglêdni 3a przy wycenie ograniczeñ ujawnionych w dziale III. ksiêgi wieczystej, albowiem wpisane tam s 3u¿ebnoci gruntowe nie dotycz 1 przedmiotowej nieruchomoci, a zosta 3y przeniesione do ksiêgi wieczystej wskutek wielokrotnych podzia 3ów dzia 3ek ewidencyjnych.
(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg 31 jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjania wszelkie w 1tpliwoci odnonie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj 1ca, ¿e s 1d okrelon 1 okolicznoæ uznaje za wyjanion 1, to nie ma obowi 1zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S 1du N.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
P. prawn 1 powództwa stanowi 3y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z 3o¿yæ do samorz 1dowego kolegium odwo 3awczego w 3aciwego ze wzglêdu na miejsce po 3o¿enia nieruchomoci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoci. Wniosek sk 3ada siê za porednictwem w 3aciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w 3aciwemu s 1dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treci 1 art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, wysokoæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoæ tej nieruchomoci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoci nieruchomoci okrelonej na dzieñ aktualizacji op 3aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op 3aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoci gruntowej, na podstawie wartoci nieruchomoci gruntowej okrelonej przez rzeczoznawcê maj 1tkowego. Stosownie do treci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo 3anej ustawy wysokoæ stawki procentowej op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi 3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes 3anek aktualizacji op 3aty, równie¿ w postêpowaniu s 1dowym, spoczywa na w 3aciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz 1c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêciowo zdo 3a 3a udowodniæ, i¿ zaistnia 3y podstawy do aktualizacji op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoæ przedmiotowej nieruchomoci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywicie wzros 3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd 1cym podstaw 1 wypowiedzenia wysokoci op 3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia mia 3a wynosiæ 879.142 z 3. Natomiast, bieg 3a w z 3o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoæ ni¿sz 1, tj. 755.000 z 3. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid 3owoci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg 31. Tym samym (...) za miarodajn 1 wartoæ wskazan 1 przez bieg 31. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz 1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami), nale¿a 3o zatem uznaæ, ¿e wysokoæ zaktualizowanej op 3aty rocznej wynosi 22.650 z 3.
Jeli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz 1ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1 poniesionych rzekomo przez niego nak 3adów koniecznych polegaj 1cych na przy 31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa 3 na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi 3a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treci 1 art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami w przypadku aktualizacji op 3aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1 zalicza siê wartoæ niezaliczonych nak 3adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz 1dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia 3em rodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie za do art. 77 ust. 6 powo 3anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak 3adów koniecznych wp 3ywaj 1cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros 3a wartoæ nieruchomoci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta 3a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza 3a, by poczyni 3a nak 3ady konieczne, które podlega 3yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci 3a, ¿e nak 3ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta 3y wykazane ¿adnymi dokumentami za 31czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 9 czerwca 2021r. (k. 23) pe 3nomocnik powoda zosta 3 zobowi 1zany do zg 3oszenia ostatecznych wniosków dowodowych pod rygorem utraty prawa ich powo 3ywania w toku dalszego postêpowania. W odpowiedzi na to zobowi 1zanie, w pimie przygotowawczym z dnia 23 czerwca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa 3a zakresu poniesionych nak 3adów, ani te¿ nie przedstawi 3a ¿adnych dokumentów, które potwierdza 3yby, ¿e faktycznie takich nak 3adów dokona 3a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów wskazuj 1cych na fakt poniesienia przez u¿ytkownika wieczystego nak 3adów koniecznych bezprzedmiotowe by 3o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoæ okrelenia wartoci nak 3adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj 1cym pozew). Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg 3ego gromadzenie materia 3u dowodowego, a jedynie dostarczenie wiadomoci specjalnych w oparciu o materia 3 dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak 3adów koniecznych na przedmiotow 1 nieruchomoæ bêd 1c 1 w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoci nie zosta 3y udowodnione, to nie by 3o mo¿liwoci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak 3adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, (...) jak w pkt I. sentencji. Natomiast, w pozosta 3ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali 3 jako bezzasadne.
O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy 3 je stosunkowo, uznaj 1c, ¿e powódka wygra 3a niniejszy spór w 85 %, za pozwany w 15 %. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op 3at 1 dotychczasow 1 a op 3at 1 zaproponowan 1 przez pozwan 1 (stanowi 1ca wartoæ przedmiotu sporu) wynosi 3a 4.392,57 z 3, natomiast ró¿nica pomiêdzy op 3at 1 dotychczasow 1 a op 3at 1 ostatecznie ustalon 1 przez (...),31 z 3. Powódka ponios 3a koszty w postaci op 3aty s 1dowej od pozwu (400 z 3), op 3aty za czynnoci pe 3nomocnika (900 z 3), op 3aty skarbowej od pe 3nomocnictwa (17 z 3) zatem 31cznie w kwocie 1.317 z 3, z czego przys 3uguje jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.119,45 z 3. Natomiast, pozwany poniós 3 koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 900 z 3 i nale¿y mu siê od powódki zwrot kwoty 135 z 3. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noci powódce nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 985 z 3.
Podmiot udostępniający informację: Sąd Rejonowy w Gdyni
Osoba, która wytworzyła informację: sędzia Joanna Jank
Data wytworzenia informacji: