Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 kwietnia 2023 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 kwietnia 2023 r. w G.

sprawy z powództwa M. G.

przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

1.  oddala powództwo;

2.  kosztami procesu obciąża powoda, uznając je za uiszczone;

3.  przyznaje kuratorowi pozwanego radcy prawnej D. F. wynagrodzenie za sprawowanie funkcji kuratora w kwocie 2091 zł. (dwa tysiące dziewięćdziesiąt jeden złotych).

Sygnatura akt I C 170/22

UZASADNIENIE

Powód M. G. wniósł pozew przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla lokalu użytkowego przy ul. (...) w G. z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z działu III. wpisu dotyczącego umowy dzierżawy na czas oznaczony na rzecz pozwanego.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że jest właścicielem wyżej wskazanej nieruchomości, a jej własność nabył od R. F., który wraz z jej nabyciem zaproponował również zbycie praw z dzierżawy, która była wpisana na rzecz pozwanej spółki. Z uwagi na fakt, że powód nie mógł być jednocześnie właścicielem i dzierżawcą zaproponował, aby prawa nabyła spółka (...) sp. z o.o. Następnie, spółka ta złożyła wniosek o zmianę wpisu na swoją rzecz, który został oddalony przez sąd wieczystoksięgowy. Zdaniem powoda umowa dzierżawy początkowo wpisana na rzecz R. K., a następnie przeniesiona na rzecz pozwanej była pozorna, zawarta najprawdopodobniej w celu uniemożliwienia wierzycielom zajęcia wierzytelności z tytułu najmu. Nadto, pozwana co najmniej dwukrotnie zawierała umowy, którymi rzekomo przenosiła prawa z umowy dzierżawy na inne osoby bez faktycznego wydania nieruchomości rzekomym nabywcom praw: w 2017r. zawarła umowę z B. i D. W. (1), a następnie z (...) sp. z o.o. Prawa z umowy dzierżawy na ich rzecz miał zbyć R. F., który te same prawa zbył na rzecz (...) sp. z o.o. jako pełnomocnik E. P. (1) i który był właścicielem nieruchomości. Powyższe – zdaniem powoda – świadczy o tym, że wpisana do księgi wieczystej umowa dzierżawy była pozorna, nigdy nie była wykonywana, a nieruchomość pozostawała do czasu nabycia jej przez powoda w faktycznym władztwie R. F..

(pozew, k. 3-4)

Kurator ustanowiony dla pozwanej spółki wniósł o oddalenie powództwa w całości, zarzucając przede wszystkim nieudowodnienie roszczenia objętego pozwem. Zdaniem kuratora powód nie wykazał, że umowa dzierżawy jest bezwzględnie nieważna z uwagi na złożenie przez osoby ją zawierające pozornych oświadczeń woli. Jak wskazano, dla stwierdzenia bezwzględnej nieważności umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011r. początkowo wpisanej na rzecz R. K., a następnie przeniesionej na pozwaną należałoby wykazać, że w chwili składania oświadczenia R. F. pierwotnie za zgodą R. K., a następnie pozwanego nie miał zamiaru wywołać żadnych skutków prawnych i jego celem było nie wydanie nieruchomości objętej umową i sprawowanie faktycznego władztwa nad nieruchomością, a druga strona umowy wyrażała na powyższe zgodę. Do uznania pozorności nie wystarcza, że druga strona domyśla się intencji składającego oświadczenie. Stąd, zdaniem kuratora, powód nie wykazał, że zawarcie i przeniesienie umowy dzierżawy były czynnościami pozornymi w rozumieniu art. 83 k.c., a także, by pozwana przy zawarciu umowy działała w złej wierze.

(odpowiedź na pozew, k. 57-60)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 marca 2011 roku K. B. (jako wydzierżawiający) zawarł z R. K. (jako dzierżawcą) reprezentowanym przez pełnomocnika A. C. umowę dzierżawy, której przedmiotem był lokal niemieszkalny nr (...) przy ul. (...) w G. o łącznej powierzchni użytkowej 185,50 m ², na okres 30 lat, tj. do dnia 15 marca 2041 roku. Wydzierżawiający wyraził zgodę na podnajem lub poddzierżawienie nieruchomości przez dzierżawcę innym podmiotom i pobieranie z tego tytułu pożytków (§ 1 ust. 3). Nadto, strony zgodnie ustaliły, że dzierżawca ma prawo dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z przedmiotowej umowy na rzecz osoby trzeciej (§ 1 ust. 7). Zgodnie z treścią umowy wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu 15 marca 2011 roku (§ 2 ust. 3). Dzierżawca zapłacił wydzierżawiającemu czynsz dzierżawny w wysokości 130.000 zł za cały okres trwania dzierżawy z góry w dniu podpisania umowy (§ 6). Przedmiotowa umowa została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przez notariusza M. R. w G. w dniu 4 sierpnia 2015 r., repertorium A nr 38/2012.

W dniu 3 stycznia 2012 roku R. K. złożył oświadczenie w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym przez notariusza T. R. z E. rep. A 36/2012, iż czynności dokonane przez pełnomocnika zostały dokonane zgodnie z jego intencjami i życzeniami.

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 15 marca 2011r., k. 89-93 akt księgi wieczystej nr (...), oświadczenie z dnia 3 stycznia 2012r., k. 94-95 tamże)

W dniu 26 stycznia 2012 roku R. K. złożył w V Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gdyni wniosek o dokonanie w dziale III. księgi wieczystej nr (...) wpisu umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku.

(dowód: wniosek z dnia 26 stycznia 2012r., k. 87-88 akt księgi wieczystej nr (...)

W dniu 7 lutego 2012r. Sąd wieczystoksięgowy uwzględnił powyższy wniosek i dokonał w dziale III. księgi wieczystej wpisu o treści: „Dzierżawa nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą na rzecz R. K., zawarta na okres od dnia 15 marca 2011 r. do dnia 15 marca 2041 r., szczegółowo opisana w umowie stanowiącej podstawę wpisu”.

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...), k. 102-108)

Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Gdyni K. M. prowadził egzekucję z przedmiotowej nieruchomości w sprawie o sygnaturze KM 1077/11 na podstawie bankowego tytułu wykonawczego z dnia 22 marca 2011 roku, sygn. BTE nr 852520550 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 31 maja 2011 roku. Ostrzeżenie o toczącej się egzekucji zostało wpisane w dniu 27 września 2011 roku na podstawie wniosku z dnia 25 sierpnia 2011 roku.

Nadto, w dziale IV. księgi wieczystej wpisana jest m.in. hipoteka umowna na kwotę 1.225.000 zł na rzecz (...) sp. z o.o. w G. (na podstawie wniosku z 2008 roku). Nadto, w 2017 roku zostały wpisane liczne hipoteki przymusowe na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Naczelnika Urzędu Skarbowego w E., przy czym najwcześniejszy tytuł wykonawczy stanowiący podstawę wpisu hipoteki przymusowej został wystawiony przez ZUS w dniu 27 września 2011 roku.

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...), k. 19-28, 102-108)

Na podstawie umowy cesji zawartej w dniu 3 sierpnia 2015 roku R. K. przeniósł na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. prawa wynikające z umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku. Przedmiotowa umowa została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przez notariusz A. K. w G. w dniu 3 sierpnia 2015 r., repertorium A nr 1649/2015. W dniu 7 sierpnia 2015 roku złożono w V Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gdyni wniosek o dokonanie zmiany wpisu zmiany dzierżawcy.

(dowód: wniosek z dnia 7 sierpnia 2015r. wraz z umową cesji z dnia 3 sierpnia 2015r., k. 233-236 akt księgi wieczystej nr (...), zeznania świadka R. F., płyta CD k. 186)

W dniu 20 października 2015 roku Sąd wieczystoksięgowy zmienił wyżej wskazany wpis, którego treść aktualnie brzmi: „Dzierżawa nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą na rzecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G., zawarta na okres od dnia 15 marca 2011 r. do dnia 15 marca 2041 r., szczegółowo opisana w umowie dzierżawy z dnia 15.03.2011r. z podpisem notarialnie poświadczonym przez not. M. R. w G. dnia 04.01.2012 r., repertorium A nr 38/2012 wraz z oświadczeniem z podpisem notarialnie poświadczonym przez not. T. R. w E. dnia 03.01.2012 r. , repertorium A nr 36/2012 oraz w umowie cesji praw z podpisami notarialnie poświadczonymi przez not. A. K. w G. dnia 03.08.2015 r., repertorium A nr 1649/2015”.

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...), k. 16-17)

Pozwana spółka została wpisana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 18 marca 2015 roku. Od momentu powstania do 21 grudnia 2017 roku wspólnikiem i prezesem jednoosobowego zarządu była E. P. (2). Jednak udzieliła ona pełnomocnictw do prowadzenia spraw spółki swojemu ówczesnemu konkubentowi R. F., który w zasadzie samodzielnie zajmował się prowadzeniem spraw spółki. Od 9 października 2015 roku do 21 grudnia 2017 roku R. F. był prokurentem samoistnym. W grudniu 2017 roku E. P. (2) zbyła swoje udziały w spółce. Aktualnie spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. nie posiada organów.

(dowód: odpis z KRS, k. 30-38, zeznania świadka R. F., płyta CD k. 186, zeznania świadka E. P. (2), płyta CD k. 186)

W przedmiotowym lokalu pozwana (...) sp. z o.o. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej walizek podróżnych. W lokalu znajdował się salon wystawowy oraz magazyn. Działalność była prowadzona przez pozwaną do 2018 roku. Pozwana dokonała rozdzielenia liczników na wodę na podmioty prowadzące działalność gospodarczą w budynku, założyła osobny piec i gazomierz.

(dowód: zeznania świadka R. F., płyta CD k. 186, zeznania świadka E. P. (2), płyta CD k. 186)

Na podstawie umowy cesji z dnia 4 kwietnia 2017r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. reprezentowana przez prokurenta samoistnego R. F. zawarła z B. W. i D. W. (2) umowę cesji, na mocy której przeniosła na ich rzecz wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku, zaś nabywcy zapłacili na rzecz tej spółki wynagrodzenie w wysokości 150.000 zł. Przedmiotowa umowa została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przez notariusz A. K. z G., rep. A 907/2017.

(dowód: umowa cesji praw z dnia 4 kwietnia 2017r., k. 699-700 akt księgi wieczystej nr (...))

W dniu 18 sierpnia 2017 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. zawarła z E. P. (2) umowę cesji, na mocy której przeniosła na rzecz E. P. (2) wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku, zaś nabywca zapłacił na rzecz tej spółki wynagrodzenie w wysokości 130.000 zł. Przedmiotowa umowa została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przez notariusza R. S. z G., rep. A 1694/2021.

(dowód: umowa cesji praw z dnia 18 sierpnia 2017r., k. 657-659 akt księgi wieczystej nr (...))

W dniu 20 sierpnia 2019 roku E. P. (2) zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. reprezentowaną przez prezesa zarządu M. K. umowę najmu przedmiotowego lokalu niemieszkalnego na czas nieokreślony. Na podstawie umowy najemca był zobowiązany do zapłaty na rzecz E. P. (2) czynszu najmu w kwocie 4.800 zł netto. Zgodnie z przedmiotową umową podnajem lub oddanie do bezpłatnego używania części lub całości przedmiotu najmu wymagało zgody wynajmującego, wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności.

(dowód: umowa najmu z dnia 20 sierpnia 2019r., k. 111-115, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 100)

W dniu 20 sierpnia 2019 roku E. P. (2) wyraziła zgodę na podnajem wyżej wskazanego lokalu na rzecz P. C. P. K. w R..

(dowód: oświadczenie z dnia 20 sierpnia 2019r., k. 116)

W dniu 23 sierpnia 2019 roku nastąpiło protokolarne wydanie lokalu najemcy. W imieniu wynajmującej protokół zdawczo – odbiorczy podpisał R. F..

(dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 23 sierpnia 2019r., k. 117-118)

W dniu 1 grudnia 2019 roku nowy wynajmujący spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. reprezentowany przez R. F. zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. ponownie reprezentowaną przez prezesa zarządu M. K. nową umowę najmu przedmiotowego lokalu niemieszkalnego na czas nieokreślony. Nadto, R. F. w imieniu wynajmującego wyraził zgodę na podnajem przedmiotowego lokalu na rzecz P. C. P. K. w R..

(dowód: umowa najmu z dnia 1 grudnia 2019r., k. 119-123, oświadczenie z dnia 1 grudnia 2019r., k. 124, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 100)

W dniu 29 stycznia 2020 roku pomiędzy Z. L. reprezentowanym przez W. S. a R. F. została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza J. W. prowadzącego kancelarię notarialną w S. (rep. A 467/2020) umowa przeniesienia nieruchomości w celu zwolnienia się z zobowiązania. Na mocy przedmiotowej umowy W. S. działający w imieniu i na rzecz Z. L. w celu zwolnienia Z. L. w trybie art. 453 k.c. ze zobowiązania do zapłaty na rzecz R. F. kwoty pożyczki wraz z należnościami ubocznymi, udzielonej w dniu 29 listopada 2016 roku w kwocie 30.000 zł, oprocentowanej odsetkami w wysokości 5 % w stosunku rocznym, na okres od dnia 29 listopada 2016 roku do 30 lipca 2017 roku, przeniósł na rzecz R. F. lokal niemieszkalny objęty księgą wieczystą nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie strony oświadczyły, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń z tytułu ww. zobowiązania do zwrotu kwoty pożyczki wraz z należnościami ubocznymi i uznają to zobowiązanie za wygasłe.

(dowód: umowa przeniesienia nieruchomości w celu zwolnienia się z zobowiązania z dnia 29 stycznia 2020r., k. 621-624 akt księgi wieczystej nr (...))

W akcie notarialnym z dnia 4 marca 2020 roku sporządzonym przez notariusza J. W. prowadzącego kancelarię notarialną w S. (rep. A 1205/2020) R. F. ustanowił na prawie własności przedmiotowej nieruchomości hipotekę do oznaczonej sumy pieniężnej 600.000 zł na rzecz A. F. w celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikającej z oświadczenia, umowy o alimenty oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji z dnia 6 października 2014 roku.

(dowód: oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, k. 637-639 akt księgi wieczystej nr (...))

Na podstawie umowy z dnia 7 kwietnia 2021 roku zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza M. D. prowadzącego kancelarię notarialną w G. (rep. A 5863/2021) R. F. darował na rzecz powoda do jego majątku osobistego prawo własności przedmiotowego lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

(dowód: umowa darowizny z dnia 7 kwietnia 2021r., k. 649-652 akt księgi wieczystej nr (...), zeznania świadka R. F., płyta CD k. 186)

Nadto, w dniu 7 kwietnia 2021 roku pomiędzy E. P. (1) reprezentowaną przez R. F. a (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. została zawarta umowa cesji praw, której przedmiotem był ogół praw z umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011r. Na podstawie przedmiotowej umowy cesjonariusz zobowiązał się zapłacić na rzecz zbywcy wynagrodzenie w kwocie 65.000 zł do dnia 30 czerwca 2021r i kwotę 65.000 zł do dnia 31 grudnia 2021r. Umowa została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przez notariusza M. D. z G., rep. A 5881/2021.

(dowód: umowa cesji praw z umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2021r., k. 655-656 akt księgi wieczystej nr (...))

Na podstawie umowy najmu z dnia 8 kwietnia 2021 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. oddała (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. w najem przedmiotowy lokal użytkowy położony w G. przy ul. (...) na czas nieokreślony. Czynsz najmu wynosił 4.800 zł netto i był uiszczany na konto wynajmującego. Wynajmujący wyraził zgodę na podnajem wyżej opisanego lokalu na rzecz P. C. P. K. w R..

(dowód: umowa najmu z dnia 8 kwietnia 2021r., k. 706-708 akt księgi wieczystej nr (...), wyciąg z historii rachunku bankowego, k. 9-10, oświadczenie z dnia 8 kwietnia 2021r., k. 128, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 100)

(...) sp. z o.o. nieprzerwanie zajmował przedmiotowy lokal i dokonywał płatności czynszu na podstawie faktur VAT wystawianych przez każdorazowego wynajmującego. Przy zawieraniu kolejnych umów prezes zarządu (...) sp. z o.o. nie weryfikował uprawnień właścicielskich wynajmujących ani też uprawnień do reprezentowania ich przez osoby podpisujące umowę.

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 100)

W dniu 29 kwietnia 2021 roku (...) sp. z o.o. złożyła wniosek o wpis w dziale III. ww. księgi wieczystej wnioskodawcy jako dzierżawcy na podstawie umowy cesji praw z umowy dzierżawy.

(dowód: wniosek z dnia 29 kwietnia 2021r., k. 653-654 akt księgi wieczystej nr (...))

W dniu 31 stycznia 2022 roku D. W. (2) złożył w V Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gdyni wniosek o ujawnienie w dziale III. księgi wieczystej nr (...) zmiany dzierżawcy poprzez wykreślenie (...) sp. z o.o. i wpisanie B. i D. W. (2) na podstawie umowy cesji praw z dnia 4 kwietnia 2017 roku.

(dowód: wniosek z dnia 31 stycznia 2022r., k. 68-69v akt księgi wieczystej nr (...))

Postanowieniem z dnia 30 marca 2022 roku Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni w sprawie DzKw 2250/22 oddalił wyżej wskazany wniosek. Zdaniem Referendarza blankietowa zgoda zawarta w treści umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku na cesję praw i obowiązków z umowy na rzecz dowolnej osoby nie może stanowić zgody na dokonanie tej czynności, gdyż w treści oświadczenia nie wskazano podmiotu przejmującego. Umowa cesji praw z dnia 4 kwietnia 2017 roku, do której nie dołączono oświadczenia obecnego właściciela lokalu, nie może stanowić podstawy wpisu. Nadto, po zawarciu umowy cesji praw z dnia 4 kwietnia 2017r. doszło do kolejnych zmian w osobie dzierżawcy, którym jest obecnie (...) sp. z o.o. Jednocześnie Referendarz uznał, że kognicja sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym nie obejmuje prowadzenia postępowania w celu stwierdzenia kto jest aktualnym dzierżawcą nieruchomości.

(dowód: postanowienie z dnia 30 marca 2022r., k. 703 akt księgi wieczystej nr (...) wraz z uzasadnieniem, k. 718 tamże)

Na skutek rozpoznania skargi D. W. (2) na wyżej wskazane postanowienie, Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił wniosek, podzielając argumentację Referendarza.

(dowód: postanowienie z dnia 14 lipca 2022r., k. 735 akt księgi wieczystej nr (...) wraz z uzasadnieniem, k. 740-742 tamże)

W listopadzie 2022 roku do lokalu wynajmowanego przez (...) sp. z o.o. przyszedł D. W. (2) i oświadczył, że ma podpisaną umowę na najem spornej nieruchomości.

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 100)

Pismem z dnia 14 listopada 2022 roku D. W. (2) wezwał (...) sp. z o.o. do wydanie nieruchomości w terminie 7 dni od doręczenia wezwania. Do wezwania dołączono kopię umowy cesji z dnia 4 kwietnia 2017 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 14 listopada 2022r. wraz z załącznikami, k. 129-135, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 100)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków M. K., E. P. (2) i R. F..

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, iż dokumenty w postaci orzeczeń sądu wieczystoksięgowego, aktów notarialnych, odpisów z księgi wieczystej oraz KRS mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, których w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie próbowała wzruszyć w trybie art. 252 k.p.c. Pozostałe dokumenty mające charakter dokumentów prywatnych Sąd również uznał za prawdziwe i wiarygodne, nie dopatrując się żadnych śladów przerobienia, podrobienia czy innej ingerencji. Nadto, należało mieć na względzie, że autentyczność wyżej opisanych dokumentów prywatnych nie była kwestionowana przez strony.

Za w pełni wiarygodne Sąd uznał zeznania świadka M. K. będącego prezesem zarządu (...) sp. z o.o. tj. spółki, która jest najemcą przedmiotowego lokalu. Zeznania tegoż świadka znajdują pełne potwierdzenie w treści złożonych do akt sprawy dokumentów. Nadto, jako strona obca w stosunku do stron nie miał on interesu faktycznego, aby zeznawać na korzyść którejkolwiek z nich.

Swoje ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł również na zeznaniach świadka R. F.. Świadek opisał okoliczności zawarcia przez pozwaną spółkę umowy cesji z R. K., a także wskazał, że w przedmiotowym lokalu użytkowym pozwana faktycznie prowadziła działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży walizek podróżnych. Nadto, świadek zeznał, że nabył własność lokalu, a następnie przeniósł ją na rzecz powoda. W powyższym zakresie zeznania świadka nie budzą wątpliwości co do ich wiarygodności, są wewnętrznie spójne, a także nie pozostają w sprzeczności z żadnym innymi dowodem.

Przydatne do rozstrzygnięcia sprawy były również zeznania świadka E. P. (2), która była udziałowcem i prezesem jednoosobowego zarządu pozwanej spółki. Zeznania świadka co do prowadzonej przez spółkę działalności w przedmiotowym lokalu, a także funkcjonowania spółki są zbieżne z zeznaniami R. F., stąd nie ma podstaw, by je w tym zakresie kwestionować. Natomiast świadek nie miała szczegółowej wiedzy odnośnie okoliczności związanych z zawieraniem przez spółkę kolejnych umów dzierżawy czy najmu, albowiem przy zawarciu przedmiotowych umów spółka była reprezentowana przez prokurenta samoistnego R. F..

W niniejszej sprawie powód domagał się uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z działu III. wpisu dotyczącego umowy dzierżawy na czas oznaczony na rzecz pozwanej spółki (...) sp. z o.o., wskazując, że umowa dzierżawy jest nieważna, z uwagi na to, że oświadczenie woli osoby reprezentującej tę spółkę zostało złożone dla pozoru. Podstawę prawną powództwa stanowił art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 146) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy konieczne było ustalenie, czy umowa, na podstawie której dokonano wpisu dzierżawy na rzecz pozwanej spółki jest nieważna z uwagi na pozorność oświadczenia woli osoby je składającej. Zgodnie z art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Jak wskazuje się w orzecznictwie pozorność, o której mowa w art. 83 § 1 k.c., stanowi wadę oświadczenia woli polegającą na niezgodności między aktem woli, a jej przejawem na zewnątrz, przy czym strony muszą być zgodne co do tego, aby wspomniane oświadczenie woli nie wywołało skutków prawnych. Aby ustalić, że dana czynność dotknięta jest pozornością niezbędne jest wykazanie, że zachodzi sprzeczność między tym, co strony deklarują na zewnątrz, a tym, do czego w rzeczywistości dążą. Rozbieżność ta powinna dotyczyć treści samej czynności prawnej, co będzie występowało, gdy strony zmierzają do wywołania wrażenia dokonania określonej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości w ich sferze prawnej nic się nie zmienia lub też zmiana następuje, ale ma charakter inny niż wynikałoby to z treści złożonych oświadczeń. Przy czym nieważność czynności prawnej z powodu pozorności złożonego oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony tej czynności otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta i w pełni się z tym zgadza (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 4 września 2019r., I ACa 311/18, L.).

Zdaniem Sądu w toku niniejszego postępowania strona powodowa nie zdołała wykazać, że oświadczenie woli przedstawiciela pozwanej spółki dotknięte jest wadą oświadczenia woli w postaci pozorności. W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż strona powodowa swoje twierdzenia o pozorności oświadczenia woli uzasadniała faktem kilkukrotnego przenoszenia przez pozwaną praw wynikających z umowy dzierżawy na inne podmioty. Jak wynika z treści umów cesji – z których Sąd przeprowadził w niniejszej sprawie dowód – najpierw w dniu 4 kwietnia 2017 roku pozwana spółka przeniosła wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku na rzecz B. W. i D. W. (2), a następnie w dniu 18 sierpnia 2017 roku na rzecz E. P. (2). Zdaniem Sądu powyższe okoliczności nie mogą jednak stanowić podstawy do wykreślenia wpisu dzierżawy. Bez wątpienia nie upłynął okres, na jaki umowa dzierżawy została zawarta. Z treści wynika, że została ona zawarta na okres 30 lat, tj. na okres do dnia 15 marca 2041 roku. Nadto, umowa nie wygasła na skutek żadnych innych zdarzeń prawnych. Nastąpiło jedynie przeniesienie praw z umowy dzierżawy zawartej w dniu 15 marca 2011 roku na rzecz innych podmiotów. Zatem, nieuzasadnione są twierdzenia powoda zawarte w stanowisku końcowym, że wpisane prawo dzierżawy nie istnieje. W takich okolicznościach nie ma podstaw do wykreślenia tego prawa, a jedynie do uaktualnienia wpisu poprzez ujawnienie kolejnego nabywcy praw z tytułu umowy dzierżawy. Niemniej, na podstawie art. 321 § 1 k.p.c., Sąd jest związany żądaniem pozwu i nie może wykraczać poza nie.

W toku niniejszego postępowania strona powodowa nie przedstawiła żadnego dowodu, który wskazywałby, że w chwili składania oświadczenia składający je podmiot nie miał zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych i jego celem było niewydanie nieruchomości dzierżawcy objętej umową i sprawowanie faktycznego władztwa nad nieruchomością. Jeśli chodzi o pierwotną umowę z dnia 15 marca 2011 roku zawartą pomiędzy (...) a R. K., to należy zauważyć, że została ona zawarta na okres 30 lat i została opłacona z góry. W dniu 3 sierpnia 2015 roku R. K. przeniósł prawa z umowy dzierżawy na pozwaną spółkę, a ta w świetle zgromadzonego materiału dowodowego niewątpliwie faktycznie prowadziła działalność gospodarczą w przedmiotowym lokalu użytkowym w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej walizek podróżnych. Jak wynika z zeznań świadków R. F. i E. P. (2) w spornym lokalu znajdował się salon wystawowy oraz magazyn. Działalność była prowadzona przez pozwaną do 2018 roku. Nadto, o wykonywaniu przez pozwaną spółkę dzierżawy świadczą inne wskazywane przez świadka R. F. czynności faktyczne jak: rozdzielenie liczników na wodę na podmioty prowadzące działalność gospodarczą w budynku, założenie osobnego pieca i gazomierza.

Zważyć należy, iż swoje twierdzenia o pozornym charakterze umowy powód opierał m.in. na tym, że w momencie nabycia przez niego własności spornej nieruchomości, przedmiotowy lokal był we władaniu osoby trzeciej tj. (...) sp. z o.o. na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 20 sierpnia 2019 roku z E. P. (2), a potem w dniu 1 grudnia 2019r. ze spółką (...) sp. z o.o. Jednakże fakt korzystania z lokalu użytkowego przez najemcę wcale nie świadczy o pozorności. Zwrócić bowiem należy uwagę, że zgodnie z § 1 ust. 3 umowy z dnia 15 marca 2011 roku wydzierżawiający wyraził zgodę na podnajem lub poddzierżawienie nieruchomości przez dzierżawcę innym podmiotom i pobieranie z tego tytułu pożytków. Z zeznań świadka M. K. wynika, że umowa najmu była faktycznie wykonywana. (...) sp. z o.o. przez cały okres zajmowała lokal, prowadziła tam biuro, a także dokonywała płatności z tytułu czynszu na rzecz każdego kolejnego wynajmującego, będącego nabywcą praw z umowy dzierżawy. Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W świetle tego przepisu dzierżawca ma uprawnienie nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale i do pobierania pożytków zarówno naturalnych, jak i cywilnych (por. M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz. Art. 627–1088. Wyd. 3, Warszawa 2022). Zatem pobieranie pożytków cywilnych w postaci czynszu najmu może być również dowodem świadczącym o faktycznym wykonywaniu umowy dzierżawy. Sam fakt konkurencji kolejnych cesji praw z umowy dzierżawy nie może świadczyć o pozorności umowy pierwotnej. W niniejszej sprawie powód nie żądał rozstrzygnięcia, komu – wobec konkurencyjnych przelewów praw z umowy dzierżawy – faktycznie przysługują prawa z tej umowy i nie domagał się zmiany wpisu na rzecz właściwego uprawnionego. Nadto, należy zauważyć, że aktualnie pozwana spółka nie posiada organów, co niewątpliwie stanowi przeszkodę do wykonywania umowy dzierżawy.

Dalej, należy zauważyć, że dla stwierdzenia pozorności oświadczenia woli konieczne jest, aby taka intencja składającego oświadczenie znana była drugiej stronie czynności prawnej. Tymczasem w niniejszym przypadku, nawet, gdyby podzielić argumentację powoda, to nie ma żadnych dowodów wskazujących, że druga strona czynności prawnej posiadała wiedzę odnośnie zamiarów, intencji składającego oświadczenie. W niniejszej sprawie nie wnioskowano o przesłuchanie w charakterze świadków osób, z którymi zawierana była umowa dzierżawy (np. R. K.).

Dalej, strona powodowa podnosiła, że w momencie wpisu prawa dzierżawy do księgi wieczystej przedmiotowa nieruchomość była (i jest nadal) obciążona kilkoma hipotekami przymusowymi i umownymi, w tym hipoteką umową w kwocie 1.225.000 zł wpisaną na rzecz wierzyciela hipotecznego (...) sp. z o.o. W tym kontekście – zdaniem powoda – należy przyjąć, że wpis dzierżawy miał na celu jedynie zmniejszenie atrakcyjności nieruchomości w przypadku egzekucji. Nadto, za pozornością miał przemawiać fakt egzekucji toczącej się z nieruchomości już w momencie poświadczenia przez notariusza podpisów na umowie dzierżawy z dnia 15 marca 2011 roku (3 i 4 stycznia 2012 roku) i momencie złożenia wniosku o wpis dzierżawy w dziale III. księgi wieczystej. Powyższa argumentacja zmierzała do zakwestionowania ważności umowy dzierżawy z uwagi na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Odnosząc się do zarzutu powoda, należy zauważyć, iż prawo dzierżawy zostało wpisane do księgi wieczystej w dniu 7 lutego 2012r. na podstawie wniosku z dnia 26 stycznia 2012 roku złożonego przez pierwotnego dzierżawcę R. K.. Wpis zmiany dzierżawcy został dokonany w dniu 20 października 2015 roku na podstawie wniosku wieczystoksięgowego z dnia 7 sierpnia 2015 roku. Niewątpliwie, w dacie ujawnienia prawa dzierżawy w księdze wieczystej, widniał już w niej wpis ostrzeżenia o toczącej się egzekucji na podstawie bankowego tytułu wykonawczego z dnia 22 marca 2011 roku, sygn. BTE nr 852520550 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 31 maja 2011 roku. Przedmiotowe ostrzeżenie zostało wpisane w dniu 27 września 2011 roku na podstawie wniosku Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gdyni K. M. prowadzącego egzekucję z przedmiotowej nieruchomości w sprawie o sygnaturze KM 1077/11 złożonego w dniu 25 sierpnia 2011 roku. Nadto, w dacie wpisu prawa dzierżawy w dziale IV. widniał także wpis hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 1.225.000 zł. Dodatkowo, w 2017 roku zostały wpisane liczne hipoteki przymusowe na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Naczelnika Urzędu Skarbowego w E., przy czym najwcześniejszy tytuł wykonawczy stanowiący podstawę wpisu hipoteki przymusowej został wystawiony przez ZUS w dniu 27 września 2011 roku. Zdaniem Sądu zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy jest niewystarczający do stwierdzenia, że zawarcie umowy dzierżawy miało stanowić formę ucieczki przed egzekucją. Przede wszystkim do poczynienia takich ustaleń konieczna byłaby ocena stanu majątkowego właściciela nieruchomości, ustalenie, czy i jakie posiadał zadłużenie oraz czy posiadał – poza przedmiotową nieruchomością – inny majątek pozwalający na zaspokojenie długów. Nadto, należałoby ustalić w jakiej dokładnie dacie nastąpiło wszczęcie egzekucji, tj. czy przed zawarciem umowy dzierżawy (co nastąpiło w dniu 15 marca 2011 roku), czy też później. Na podstawie sygnatury akt sprawy egzekucyjnej KM 1077/11 można jedynie ustalić datę roczną wszczęcia postępowania egzekucyjnego (2011r.). Fakt wystawienia tytułu wykonawczego wskazuje na datę późniejszą niż data zawarcia umowy dzierżawy. Żadnych danych nie ma natomiast odnośnie daty wszczęcia administracyjnych postępowań egzekucyjnych. Podkreślić należy, iż przedmiotowe zarzuty zostały przez pełnomocnika powoda podniesione dopiero w stanowisku końcowym, a więc generalnie już po zakończeniu postępowania dowodowego bez zgłoszenia jakiś dodatkowych wniosków dowodowych. Stąd nie było podstaw do dalszego kontynuowania postępowania dowodowego.

Wedle art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane prawo dzierżawy. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Nie ulega wątpliwości, że wpisane w księdze wieczystej prawo dzierżawy również jest objęte domniemaniem zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. W świetle przedstawionej powyżej argumentacji należało uznać, że powód nie zdołał tego domniemania obalić.

W związku z powyższym, na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasada odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi powoda, który przegrał niniejszy spór.

Nadto, na podstawie § 1 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej przyznał kuratorowi pozwanego radcy prawnej D. F. wynagrodzenie za sprawowanie funkcji kuratora w kwocie 2.091 zł. W niniejszej sprawie Sąd przyjął wyższą stawkę aniżeli stawka podstawowa wynosząca 40 % stawki minimalnej wynagrodzenia fachowego pełnomocnika, tj. stawkę w wysokości 1700 zł, mając na względzie wartość przedmiotu sporu, konieczność przeprowadzenia rozprawy, skomplikowany charakter pracy i wynikający z tego nakład pracy kuratora. Nadto, Sąd powiększył wynagrodzenie o podatek od towarów i usług w stawce 23 % (a więc o kwotę 391 zł).