Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 września 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu w dniu 26 września 2024 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. ul. (...) w G.

przeciwko A. K. (G.-K.)

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. ul. (...) w G. kwotę 29.649,30 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy sześćset czterdzieści dziewięć złotych trzydzieści groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie licznymi od kwot:

- 25.281,11 zł za okres od dnia 18 lipca 2022 r. do dnia zapłaty,

- 4.368,19 zł za okres od dnia 23 stycznia 2023 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. ul. (...) w G. kwotę 5.700 zł (pięć tysięcy siedemset złotych) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 162/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 26 września 2024 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Powódka Wspólnota Mieszkaniowa K. B. przy ulicy (...) w G. wystąpiła z powództwem przeciwko A. K., domagając się od pozwanej zapłaty kwoty 29.649,30 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwoty 25.281,11 złotych od dnia 18 lipca 2022 roku do dnia zapłaty, a także od kwoty 4.368,19 złotych od dnia 18 lipca 2022 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

2.  W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwana jest właścicielką lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ulicy (...) i z tego tytułu jest zobowiązana do regulowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

3.  W niniejszej sprawie powódka dochodziła niezapłaconych zaliczek za okres od sierpnia 2019 roku do czerwca 2022 roku w kwocie 23.099,33 złotych oraz skapitalizowanych odsetek za okres do dnia 14 lipca 2022 roku w wysokości 2.181,78 złotych (dochodzonych uprzednio w elektronicznym postępowaniu upominawczym), a także za okres od lipca 2022 roku do grudnia 2022 roku w kwocie 4.230,72 złotych i skapitalizowanych odsetek w wysokości 137,47 złotych.

(pozew, k. 3-5)

4.  W dniu 31 stycznia 2023 roku Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, orzekając zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty, k. 41)

II.

(stanowisko pozwanej)

5.  Pozwana zaskarżyła ww. nakaz zapłaty w całości, żądając oddalenia powództwa w całości. Pozwana nie kwestionowała faktu nieuiszczania dochodzonych pozwem opłat, jednak podniosła, iż wskutek wad polegających na nieciągłości izolacji termicznej, których nasilenie przypada na lokal pozwanej ponosi zwiększone zużycie ciepła koniecznego do ogrzania lokalu. Jak wskazała za okres od lutego 2019 roku do kwietnia 2020 roku poniosła zwiększone o 21% wydatki na ogrzewanie lokalu w kwocie 1.470,62 złotych. W związku z powyższym zgłosiła procesowy zarzut potrącenia ww. kwoty z wierzytelnością powoda.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 47-50)

III.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

6.  Pozwana A. K. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) kl. B położonego w budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni użytkowej 95,77 m ², objętego księgę wieczystą nr (...).

(dowód: wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 12-17)

7.  Lokal pozwanej jest położony na ostatniej kondygnacji (lokal szczytowy) z ekspozycją zachodnio – północną, jest narażony na oddziaływanie wiatrów wiejących z kierunku zachodniego.

(dowód: zeznania świadka T. K., płyta CD k. 350)

8.  Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje powódka Wspólnota Mieszkaniowa K. B. przy ul. (...) w G..

(fakt bezsporny)

9.  Pismem z dnia 25 maja 2022 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych w kwocie 21.484 zł w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 25 maja 2022r., k. 22-24)

10.  W dniu 18 lipca 2022 roku powódka wniosła przeciwko pozwanej pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym o zapłatę kwoty 25.281,11 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem niezapłaconych zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, rozliczenia mediów i funduszu remontowego za okres od sierpnia 2019 roku do czerwca 2022 roku wraz ze skapitalizowanymi na dzień 14 lipca 2022 roku odsetkami ustawowymi za opóźnienie w kwocie 2.181,78 zł.

11.  W dniu 12 września 2022 roku w sprawie o sygnaturze akt VI Nc-e 990737/22 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego Lublin – Zachód w Lublinie wydał nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym, nakazując pozwanej zapłatę kwoty 25.281,11 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 18 lipca 2022 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 2.717 zł z tytułu kosztów procesu.

12.  Pozwana wywiodła jednak sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, w związku z czym postanowieniem z dnia 6 grudnia 2022 roku Referendarz umorzył postępowanie w całości.

(dowód: pozew w epu, k. 27-29, nakaz zapłaty w epu, k. 29v-31v, sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 32-33, postanowienie z dnia 6 grudnia 2022r., k. 35)

13.  Zadłużenie pozwanej z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, opłat na fundusz remontowy i rozliczenia mediów w stosunku do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. za okres od sierpnia 2019 roku do czerwca 2022 roku wynosi 23.099,33 złotych, natomiast za okres od lipca 2022 roku do grudnia 2022 roku wynosi 4.230,72 złotych.

(dowód: zestawienie naliczeń i wpłat za okres od września 2019 roku do czerwca 2022r., k. 18-21, zestawienie naliczeń i wpłat za okres od lipca 2022 roku do grudnia 2022 roku, k. 37-38, noty księgowe oraz faktury VAT, k. 61-289)

14.  Zużycie energii cieplnej w lokalu pozwanej nie zmieniało się znacząco w okresie od sierpnia 2019 roku do grudnia 2022 roku. Jest ono porównywalne z zużyciem lokalu położonego na tej samej kondygnacji.

(dowód: zeznania świadka T. K., płyta CD k. 350, zeznania świadka M. D. (1), płyta CD k. 350)

15.  Położony na tej samej kondygnacji lokal stanowiący własność T. P. nie jest niedogrzany, a jedynie występują w nim problemy z przenikaniem wilgoci.

(dowód: zeznania świadka T. P., płyta CD k. 374)

16.  Pozwana zgłaszała zarządcy nieruchomości problemy z przemarzaniem lokalu i obniżoną temperaturą. W związku z tym, w roku 2016 zlecono badanie termowizyjne całego budynku, które nie wykazało ubytków ciepła.

(dowód: zeznania świadka M. D. (1), płyta CD k. 350)

17.  Budynek mieszkalny przy ul. (...) w G. został zbudowany z bloczków betonu komórkowego (ytong). Technologia budowy nie zakładała wyłożenia ścian styropianem.

(dowód: zeznania świadka M. D. (1), płyta CD k. 350)

18.  W związku ze skargami mieszkańców ostatniej kondygnacji budynku przy ul. (...) w G. związanymi z wadliwym wykonaniem izolacji cieplnej bądź jej brakiem na styku ściany i dachu, na mocy umowy z dnia 10 września 2019 roku zmienionej późniejszymi aneksami (w tym aneksem z dnia 27 sierpnia 2020 roku) powódka zleciła M. D. (2) prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) M. D. (2) z siedzibą w miejscowości O. prace związane m.in. z dociepleniem ścian narożnych styropianem o grubości 10 cm, naprawą poszycia dachowego, dociepleniem ściany nad podbitką wełną skalną 2x5 cm, likwidacją pęknięć elewacji, naprawą poszycia dachowego (w tym uszczelnieniem obróbek blacharskich wokół kominów), płyt balkonowych i tarasów (w tym wymianą izolacji przeciwwodnej), wykonaniem naprawy tynków na elewacji. Zakresem remontu były objęte m.in. trzy ściany osłonowe lokalu pozwanej. Prace były prowadzone w okresie od września 2019 roku do października 2020 roku i zostały ostatecznie odebrane bez uwag w zakresie dotyczącym izolacji termicznej dachu.

(dowód: kosztorys k. 314, oświadczenie administratora, k. 315, umowa o roboty budowlane z dnia 10 września 2019 roku k. 316-318 wraz z aneksami, k. 319-320, protokoły odbioru z dnia 19 listopada 2020 r., k. 321-322, 1 lipca 2020r., k. 322v-323v, 8 czerwca 2020r., k. 324-325, 23 kwietnia 2020r., k. 325v-326, faktury VAT, k. 327-330, zeznania świadka T. K., płyta CD k. 350, zeznania świadka M. D. (1), płyta CD k. 350)

Sąd zważył co następuje:

IV.

19.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków T. K., M. D. (3) i T. P..

(ocena dowodów)

20.  Oceniając moc dowodową przedstawionego przez strony materiału dowodowego Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i wiarygodności złożonych dokumentów prywatnych szczegółowo wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowe dokumenty prywatne nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów. Sąd uznał, że przedstawiają one faktyczną wysokość zadłużenia pozwanej z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów utrzymania lokalu pozwanej, w szczególności z tytułu opłat za media. Brak było również podstaw do kwestionowania przedstawionej przez powódkę dokumentacji związanej z przeprowadzonym w okresie 2019-2020 remontem budynku mieszkalnego przy ul. (...) w G., tym bardziej, że prawdziwość i wiarygodność tychże dokumentów nie była kwestionowana przez stronę pozwaną.

21.  Nadto, Sąd dał wiarę zeznaniom przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków. Zdaniem Sądu zeznania wszystkich wymienionych powyżej osób były szczere, wewnętrznie spójne, niesprzeczne ze sobą, a także nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Zeznania T. K. oraz M. D. (3) w zakresie dotyczącym przyczyn, zakresu i skutków remontu nieruchomości wspólnej w istotnej części znalazły potwierdzenie w przedstawionej przez powódkę dokumentacji. Brak również było podstaw do kwestionowania zeznań T. P., który zeznał, że w jego lokalu – położonym na tej samej kondygnacji, co lokal pozwanej – nie ma problemów ze zbyt niską temperaturą. Zauważyć przy tym należy, iż świadek nie miał żadnego interesu faktycznego czy prawnego w składaniu zeznań na korzyść którejkolwiek ze stron, a o jego bezstronności może świadczyć choćby fakt, iż wskazał na okoliczności niekorzystne tak dla strony powodowej (problemy z przenikaniem wilgoci w jego lokalu), jak i dla pozwanej (niepotwierdzenie faktu wychłodzenia jego lokalu).

22.  Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął natomiast dowody z opinii biegłego z zakresu budownictwa W. K. oraz opinii biegłej sądowej z zakresu ciepłownictwa G. M. przeprowadzonych w sprawie o sygnaturze akt I C 900/18 toczącej się przed tutejszym Sądem, a także opinii biegłego z zakresu budownictwa, a na podstawie (...) § 1 pkt 2 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. także dowód z opinii biegłego z zakresu księgowości. W ocenie Sądu nie ma żadnej podstawy materialnoprawnej do przypisania powodowej wspólnocie mieszkaniowej odpowiedzialności deliktowej z tytułu zaniechania wykonania remontu nieruchomości wspólnej czy też zaniechania dochodzenia roszczenia przeciwko deweloperowi (o czym szczegółowo mowa będzie w dalszej części niniejszego uzasadnienia), w związku z czym prowadzenie na tę okoliczność postępowania dowodowego było całkowicie bezprzedmiotowe.

V.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

23.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

24.  Podstawę prawną powództwa stanowiły przepis art. 15 ust. 1 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz. 1048 ze zm., dalej jako: u.w.l.), w myśl którego na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Stosownie do brzmienia art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel jest obowiązany m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywołanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

25.  W pierwszej kolejności należy wskazać, że w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana jednoznacznie oświadczyła, że nie kwestionuje faktu nieuiszczania opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów utrzymania lokalu pozwanej w okresie objętym żądaniem pozwu. Nadto, w sprzeciwie ani w kolejnych pismach procesowych nie podniosła żadnych zarzutów co do wysokości swojego zadłużenia z tego tytułu. Stosownie do art. 230 k.p.c. gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Zgodnie zaś z treścią art. 229 k.p.c. nie wymagają również dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości. Przyznanie nie może też budzić wątpliwości i podlega ocenie sądu przez odniesienie do całokształtu okoliczności sprawy ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 18 października 2013 r., III CNP 28/12, L.). W świetle przedstawionego przez stronę powodową obszernego materiału dowodowego w postaci not księgowych oraz faktur VAT fakt zadłużenia pozwanej z tytułu kosztów opłat eksploatacyjnych, opłat na fundusz remontowy oraz rozliczenia mediów, a także wysokość tego zadłużenia nie budziły żadnych wątpliwości Sądu. Podobnie, Sąd nie miał zastrzeżeń do przedstawionego przez powódkę rozliczenia dochodzonych w niniejszej sprawie skapitalizowanych odsetek za opóźnienie.

26.  Obrona pozwanej w niniejszej sprawie sprowadzała się do podniesienia zarzutu procesowego potrącenia przysługującej jej rzekomo wierzytelności z tytułu wyższych opłat za ogrzewanie na skutek wad ciągłości izolacji termicznej nieruchomości wspólnej z występującymi mostkami termicznymi w wysokości 1.470,62 złotych z wierzytelnością powódki dochodzoną pozwem. Zważyć należy, iż zgodnie z treścią art. 203 ¹ § 1 k.p.c. podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność:

1) pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność ta jest niesporna, stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu, orzeczeniem sądu polubownego, ugodą zawartą przed sądem albo sądem polubownym, zatwierdzoną przez sąd ugodą zawartą przed mediatorem, lub uprawdopodobniona dokumentem potwierdzającym jej uznanie przez powoda;

2) o zwrot spełnionego świadczenia przysługująca jednemu z dłużników solidarnych wobec pozostałych współdłużników.

27.  W myśl art. 203 ¹ § 2 k.p.c. pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia, gdy jego wierzytelność stała się wymagalna. Z kolei, wedle art. 203 ¹ § 3 k.p.c. zarzut potrącenia może zostać podniesiony tylko w piśmie procesowym. Do pisma tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące pozwu, z wyjątkiem przepisów dotyczących opłat.

28.  W świetle przytoczonego powyżej przepisu pierwsza kategoria wierzytelności, które mogą zostać objęte zarzutem potrącenia, wynika ze związku z wierzytelnością dochodzoną pozwem. Ten związek między wierzytelnościami jest skutkiem tego, że muszą one wynikać z tego samego stosunku prawnego, opartego w szczególności na umowie, delikcie, prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. To pojęcie należy interpretować w sposób ścisły, co oznacza, że nie może stanowić podstawy zarzutu potrącenia wierzytelność pozwanego, która pozostaje w jakimkolwiek związku z wierzytelnością powoda ( vide: T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Komentarz. Art. 1–458 ¹⁶. Tom I. Wyd. 2, Warszawa 2023). W rozpatrywanym przypadku powyższa przesłanka nie została jednak zachowana. Nie ulega bowiem wątpliwości, że obie wierzytelności wynikają z dwóch różnych stosunków prawnych: wierzytelność przysługująca powódce wynika ze stosunku prawnorzeczowego (obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej związany z prawem odrębnej własności lokalu), natomiast źródła wierzytelności zgłoszonej przez pozwaną należy upatrywać w czynie niedozwolonym powódki.

29.  W dalszej kolejności, należało mieć na względzie, że w myśl art. 203 ¹ k.p.c. jeśli wierzytelność pozwanego nie powstała z tego samego stosunku prawnego, co wierzytelność dochodzona pozwem, to podstawą zarzutu potrącenia może być wierzytelność pozwanego niesporna. Jak wskazuje się w doktrynie zgłoszona w zarzucie potrącenia wierzytelność jest niesporna, jeżeli została przyznana przez powoda lub przynajmniej nie została przez niego zaprzeczona. Aczkolwiek art. 229 i 230 k.p.c. odnoszą się – odpowiednio – do faktów przyznanych i faktów niezaprzeczonych, to dokładnie tę samą konstrukcję należy odnieść do bezsporności wierzytelności. Niesporność wierzytelności oznacza, że nie powinno być prowadzone postępowanie dowodowe na okoliczność jej istnienia i wysokości ( vide: T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz…). Bez wątpienia wierzytelność będąca przedmiotem zarzutu potrącenia jest sporna. Powódka kwestionuje ją co do zasady i wysokości.

30.  Wierzytelność pozwanej nie wynikała też z prawomocnego wyroku sądu, czy też ugody sądowej bądź ugody zawartej przed mediatorem. Wyrok w sprawie o sygnaturze I C 900/18 tut. Sądu nie jest prawomocny, a nadto dotyczył zupełnie innego okresu. Poza tym, w międzyczasie powódka przeprowadziła remont elewacji, a także pokrycia dachowego, a zatem stan faktyczny w niniejszej sprawie nie jest analogiczny jak w sprawie I C 900/18.

31.  Zważyć należy, iż do 30 czerwca 2023 roku przepis art. 203 ¹ k.p.c. stanowił, że przedmiotem zarzutu potrącenia może być także wymagalna wierzytelność pozwanego uprawdopodobniona dokumentem, który nie pochodzi wyłącznie od pozwanego. Z dniem 1 lipca 2023 roku obowiązuje nowe brzmienie tegoż przepisu, zgodnie z którym wierzytelność powinna być uprawdopodobniona dokumentem potwierdzającym jej uznanie przez powoda. Zarzut procesowy potrącenia został podniesiony pod rządami poprzedniej ustawy. Stosownie jednak do art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 614) do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie tej ustawy stosuje się przepisy k.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą, z wyjątkiem jedynie przepisów szczegółowo wymienionych (wśród których nie wymieniono jednak art. 203 ¹ k.p.c.). Bez wątpienia dokumentem, o jakim mowa w ww. przepisie – niezależnie od daty podniesienia zarzutu potrącenia – może być przede wszystkim dokument prywatny (art. 245 k.p.c.) lub urzędowy (art. 244 § 1 k.p.c.), ale również dokument, o którym mowa w art. 77 ³ k.c., do którego stosuje się przepisy k.p.c. o dokumentach, jeżeli zawiera on treść (art. 243 ¹ k.p.c.). Może to być więc w szczególności e-mail, SMS, nagranie. W poprzednim stanie prawnym istniał wymóg, aby pozwany był jedynym autorem takiego pisma. Niemniej, rozpatrując zarzut potrącenia, Sąd nie mógł poprzestać na uprawdopodobnieniu go dokumentem, a więc na jego podstawie uznać zasadność lub bezzasadność zarzutu potrącenia, chyba że można mówić o wierzytelności bezspornej. Dokument prywatny stanowił jedynie uprawdopodobnienie wierzytelności, która mogła być podstawą zarzutu potrącenia. Jeżeli pozwany uprawdopodobni swoją wierzytelność takim dokumentem, miały zastosowanie reguły dowodzenia wynikające z art. 253 k.p.c. i art. 252 k.p.c. ( vide: T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz…). Po zmianie przepisu art. 203 ¹ k.p.c. konieczne jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego uznanie wierzytelności przez powoda. W takiej sytuacji sąd ma istotny dowód poświadczający istnienie wierzytelności i nie musi prowadzić postępowania dowodowego w tym przedmiocie. Wówczas zastosowanie znajduje art. 253 k.p.c. Uprawdopodobnienie oznacza, że do spełnienia tego warunku nie jest konieczne spełnienie warunków przewidzianych w przepisach z dokumentu. Na osobie uznającej dług spoczywa ciężar udowodnienia, że złożone przez nią oświadczenie nie było prawdziwe ( vide: E. Marszałkowska-Krześ, I. Gil (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, wyd. 34, 2024).

32.  W niniejszym sporze strona pozwana powołała się na opinie biegłych z zakresu z zakresu budownictwa oraz ciepłownictwa przeprowadzonych w sprawie o sygnaturze akt I C 900/18. Bez wątpienia żaden z ww. dokumentów nie potwierdza uznania wierzytelności pozwanego przez powoda. W tych okolicznościach podniesienie procesowego zarzutu potrącenia – wobec niespełnienia przesłanek określonych w art. 203 ¹ k.p.c. – należało uznać za niedopuszczalne.

33.  Niezależnie od powyższego niniejszej sprawie niewątpliwie strona pozwana nie dowiodła istnienia przysługującej jej rzekomo wierzytelności. Jak wskazano powyżej pozwana wywodziła swoją wierzytelność z faktu istnienia wad ciągłości izolacji termicznej nieruchomości wspólnej z występującymi mostkami termicznymi. Zdaniem pozwanej przedmiotowa wada prowadzi do wychłodzenia lokalu stanowiącego jej własność, a w konsekwencji wpływa na zwiększenie zużycia energii cieplnej potrzebnej do ogrzania lokalu i wyższe opłaty z tego tytułu. Wysokość poniesionej szkody pozwana określiła jako 21 % kosztów ponoszonych w okresie objętym żądaniem pozwu za centralne ogrzewanie oraz koszty zużycia energii elektrycznej na dogrzanie lokalu podpowiadającej takiej ilości GJ w jakiej lokal pozwanej pozostawał niedogrzany energią cieplną ( vide: uzasadnienie pisma procesowego z dnia 24 lipca 2023r., k. 293-295).

34.  Z powyższego można wywodzić, że wierzytelność pozwanej wynika z czynu niedozwolonego (art. 415 k.c.) polegającego na rzekomym zaniechaniu wykonania remontu (w konsekwencji którego doszłoby do usunięcia wskazanych przez pozwaną wad) czy na zaniechaniu dochodzenia przeciwko deweloperowi roszczenia z tytułu rękojmi za wady. W ocenie Sądu tego typu kwestie winny być rozpatrywane głównie na płaszczyźnie właściciel lokalu – zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli zarząd powodowej wspólnoty mieszkaniowej nie reagował na zgłaszane przez pozwaną sygnały dotyczące wad nieruchomości wspólnej, to w pierwszej kolejności pozwana powinna była skorzystać ze środków przewidzianych w ustawie o własności lokali. Przede wszystkim w grę może wchodzić zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowej, choćby w trybie nieudzielenia dotychczasowemu zarządowi absolutorium. Ponadto, należy mieć na względzie, że zgodnie z treścią art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. W niniejszym przypadku pozwana nie skorzystała z żadnego z wyżej wymienionych środków prawnych.

35.  Nadto, należy zauważyć, że to nie wspólnota mieszkaniowa odpowiada za powstanie wskazanych przez pozwaną wad. Powódka ani nie wybudowała budynku mieszkalnego, w którym znajduje się lokal pozwanej, ani też nie zajmowała się sprzedażą poszczególnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa powstała bowiem z mocy prawa dopiero z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, a więc z momentem powstania współwłasności nieruchomości wspólnej. Za wady, na jakie powoduje się pozwana, odpowiada albo deweloper albo sprzedawca lokalu (jeśli nie był nim deweloper). W myśl bowiem art. 556 k.c. to sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Zatem, pozwana winna była dochodzić usunięcia rzekomych wad w trybie przewidzianym w przepisach art. 556 k.c. i nast. Tym samym, Sąd nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd Rejonowy w Gdyni uzasadnieniu wyroku w sprawie o sygnaturze akt I C 900/18.

36.  Nadto, należało mieć na względzie, że w niniejszym przypadku nie zostały spełnione przesłanki skuteczności potrącenia na gruncie prawa materialnego. Zgodnie z treścią art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

37.  Zważyć należy, iż podstawową przesłanką skuteczności potrącenia na gruncie prawa materialnego jest wymagalność wierzytelności potrącającego ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2019 r., II CSK 41/18, OSNC 2019, Nr D, poz. 64; wyrok Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2004 r., IV CK 362/02, L., wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2014 r., V CSK 242/13, L.). Przez wymagalność rozumieć należy stan, w którym wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 12 lutego 1991 r., III CRN 500/90, OSNC 1992, Nr 7–8, poz. 137). Wymagalność następuje z upływem terminu do spełnienia świadczenia, czyli dnia następnego po tym, kiedy dłużnik miał świadczyć. Jeśli treść zobowiązania albo jego właściwość nie wskazują terminu spełnienia świadczenia, to zastosowanie znajdzie art. 455 k.c.

38.  Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że pozwana nie wezwała powódki do zapłaty roszczenia objętego zarzutem potrącenia, a przynajmniej tego faktu nie wykazała. W toku niniejszego postępowania pozwana nie przedłożyła odpisu wezwania do zapłaty wraz z dowodem doręczenia tego oświadczenia stronie przeciwnej. W doktrynie wskazuje się, że jeżeli oświadczenie o potrąceniu nie zostało wcześniej złożone, to pozwany podnosząc procesowy zarzut potrącenia składa jednocześnie oświadczenie, o którym mowa w art. 499 k.c. (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023). Przy takim założeniu również nie sposób uznać, aby oświadczenie pozwanej zostało złożone w sposób skuteczny. Skoro oświadczenie o potrąceniu ma także charakter materialnoprawny, to ocena skuteczności złożenia takiego oświadczenia winna zostać dokonana w oparciu o przepisy k.c. Zważyć należy, iż w rozpatrywanym przypadku pozwana podniosła zarzut potrącenia w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Odpis sprzeciwu został doręczony wyłącznie pełnomocnikowi powódki, który nie posiadał umocowania do odbioru takich oświadczeń ( vide: odpis pełnomocnictwa, k. 6). Jak natomiast wskazuje się w judykaturze w odniesieniu do przyjmowania przez pełnomocnika procesowego strony w imieniu mocodawcy oświadczeń kształtujących jego sytuację materialnoprawną, nie sposób rozszerzać zakresu pełnomocnictwa przez wykładnię celowościową, skoro z procesowego punktu widzenia byłoby to niekorzystne dla strony rozszerzenie zakresu umocowania wywołujące skutek w postaci dojścia do adresata materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu. Nie można zatem aprobować tezy, jakoby taki zakres pełnomocnictwa był efektem celowego działania mocodawcy nakierowanego na wygranie procesu ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 4 lutego 2004 r., I CK 181/03, L.; wyrok Sądu Najwyższego z 20 października 2004 r., I CK 204/04, OSNC 2005, Nr 10, poz. 176; wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 2007 r., V CSK 171/07, L.; wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2010 r., I PK 56/10, OSNAPiUS 2011, Nr 23–24, poz. 295; wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2013 r., II CSK 476/12, L.). Treść art. 91 k.p.c. nie daje bowiem podstaw do przypisania pełnomocnikowi procesowemu prawa przyjmowania w imieniu mocodawcy materialnoprawnych oświadczeń kształtujących. Regułą jest, że doręczenie oświadczenia woli o potrąceniu wierzytelności musi nastąpić dłużnikowi wzajemnemu osobiście. Wykluczyć zatem należy automatyczne uznanie doręczenia pisma procesowego zawierającego oświadczenie o potrąceniu pełnomocnikowi procesowemu strony przeciwnej - jako doręczenia oświadczenia stronie ( vide: wyrok SA w Gdańsku z dnia 27 maja 2019r., V ACa 607/18, L.). W związku z powyższym zasadne jest przyjęcie, że materialnoprawnego charakteru pełnomocnictwa (jeżeli nie wynika on wprost z jego treści) nie można domniemywać, jeżeli dokonywana czynność przyniesie negatywne skutki dla mocodawcy. Taka wykładnia jest zgodna z celem i istotą pełnomocnictwa ( vide: T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Komentarz. Art. 1–505 ³⁹. Tom I, Warszawa 2019). W świetle powyższego należało przyjąć, iż skoro pełnomocnik powódki nie był umocowany do odbioru oświadczenia o potrąceniu, a oświadczenie nie zostało dotąd złożone bezpośrednio powódce, to nie sposób przyjąć, aby oświadczenie zawarte w sprzeciwie od nakazu zapłaty było skuteczne w świetle art. 498 k.c.

39.  Jedynie gwoli ścisłości należy wskazać, że bezzasadne były twierdzenia strony powodowej, iż wierzytelność pozwanej z tytułu czynu niedozwolonego nie mogła być przedmiotem zarzutu potrącenia. Przepis art. 505 pkt 3 k.c. stanowi jedynie, że nie mogą być umorzone przez potrącenie wierzytelności wynikające z czynów niedozwolonych. Celem tego uregulowania jest ochrona interesów wierzyciela pasywnego, tj. tego, wobec którego potrącający składa swe oświadczenie. W rezultacie, wierzytelności wymienione w art. 505 k.c. można przedstawić do potrącenia (jako wierzytelności aktywne), nie można natomiast z nimi potrącić ( vide: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024). W związku z powyższym dopuszczalne byłoby potrącenie przez pozwaną własnej wierzytelności z tytułu czynu niedozwolonego z inną wierzytelnością służącą przeciwko niej jako poszkodowanej. Okoliczność ta jednak – wobec nieskuteczności zarzutu potrącenia i braku wierzytelności służącej pozwanej przeciwko powódce – w ostatecznym rozrachunku nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia

40.  Mając zatem na względzie wszystkie przytoczone powyżej okoliczności, na podstawie art. 15 ust. 1 u.w.l. Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 29.649,30 złotych. Nadto, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. od ww. kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 25.281,11 zł od dnia wniesienia pozwu w elektronicznym postępowaniu upominawczym tj. od dnia 18 lipca 2022 roku do dnia zapłaty, zaś od kwoty 4.368,19 zł od dnia wniesienia pozwu w niniejszej sprawie, tj. od dnia 23 stycznia 2023 roku. We wskazanych datach roszczenie było już wymagalne, albowiem zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali zaliczki na pokrycie kosztów zarządu są płatne z góry do dnia 10-ego każdego miesiąca. W odniesieniu do wymagalności roszczenia określonego w punkcie pierwszym tiret pierwsze sentencji wyroku należy zaznaczyć, że skutki prawne, które ustawa wiąże z wytoczeniem powództwa, nastąpiły w tym wypadku z dniem wniesienia pozwu w elektronicznym postępowaniu upominawczym, albowiem stosownie do art. 505 ³⁷ § 2 k.p.c. powódka wniosła pozew do tutejszego Sądu w terminie trzech miesięcy od dnia wydania postanowienia o umorzeniu elektronicznego postępowania upominawczego. Przedmiotowe postanowienie zostało w postępowaniu wydane w elektronicznym postępowaniu upominawczym w dniu 6 grudnia 2022 roku, natomiast pozew w niniejszej sprawie wpłynął w dniu 23 stycznia 2023 roku. Zważywszy, iż powódka domagała się odsetek (także od kwoty obejmującej odsetki skapitalizowane) dopiero od daty wniesienia pozwu nie doszło do naruszenia zakazu anatocyzmu przewidzianego w art. 482 k.c.

VI.

(koszty procesu)

41.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził od przegrywającej niniejszy spór pozwanej na rzecz powódki kwotę 5.700 zł, na co składała się opłata sądowa od pozwu (1.483 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego adwokatem w zwiększonej stawce minimalnej (4.200 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). W odniesieniu do kosztów zastępstwa procesowego Sąd przyznał je w stawce wyższej od stawki minimalnej – stosownie do §15 ust. 3 w zw. z §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie – mając na względzie fakt, iż pełnomocnik pięciokrotnie stawiał się na rozprawie, aktywnie uczestniczył w prowadzeniu postępowania dowodowego (tj. w przesłuchaniu świadków), a także przyczynił się do rozstrzygnięcia zasadności zarzutu potrącenia, albowiem jego argumentacja w tym zakresie w znacznej mierze została podzielona przez Sąd.

42.  Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.