Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 stycznia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2025 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G.

przeciwko A. B.

o zapłatę

1. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.092,88 zł (osiem tysięcy dziewięćdziesiąt dwa złote i osiemdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot:

- 751,53 zł od dnia 11 marca 2023r. do dnia zapłaty,

- 751,53 zł od dnia 11 kwietnia 2023r. do dnia zapłaty,

- 751,53 zł od dnia 11 maja 2023r. do dnia zapłaty,

- 582,35 zł od dnia 11 lipca 2023r. do dnia zapłaty,

- 582,35 zł od dnia 25 lipca 2023r. do dnia zapłaty,

- 582,35 zł od dnia 11 sierpnia 2023r. do dnia zapłaty,

- 584,83 zł od dnia 12 września 2023r. do dnia zapłaty,

- 1.797,75 zł od dnia 11 października 2023r. do dnia zapłaty,

- 854,33 zł od dnia 11 listopada 2023r. do dnia zapłaty,

- 854,33 zł od dnia 12 grudnia 2023r. do dnia zapłaty;

2. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2 317 zł. (dwa tysiące trzysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akty I 1 C 554/24 upr.

UZASADNIENIE

(wyroku z dnia 21 stycznia 2025 roku – k. 95)

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa(...)1 w G. wniosła pozew przeciwko pozwanemu A. B. o zapłatę kwoty 8.092,88 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od cząstkowych zaległości wymagalnych w każdym kolejnym miesiącu począwszy od marca 2023 roku do grudnia 2023 roku, a także zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że pozwany jest właścicielem wchodzącego w skład powodowej wspólnoty lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Pozwany zalega z płatnością kwoty 8.092,88 zł za okres od marca 2023 roku do grudnia 2023 roku, na co składają się należności obejmujące naliczenia z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz wpłat na fundusz remontowy.

(pozew – k. 3-4v.)

Dnia 1 lutego 2024 roku wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty – k. 29)

Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty podniósł, że nie zalega z płatnością kwoty 8.092,88 zł za okres od marca 2023 roku do grudnia 2023 roku, ponieważ w tym okresie wpłacił kwotę 9.500,00 zł, co wprost wynik z zapisów kartoteki księgowej za 2023 rok. Kwestionował także umocowanie pełnomocnika strony powodowej do występowania w sprawie.

(sprzeciw – k. 34, pismo z dnia 10.04.2024r. – k. 39)

Stan faktyczny:

Pozwany A. B. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Lokal ten wchodzi w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej.

(dowód: wydruk z (...) k. 10-12)

W związku z powyższym pozwany obciążany był zaliczkami z tytułu kosztów czynszowo-eksploatacyjnych oraz funduszu remontowego, w tym za zużycie energii elektrycznej na miejscu postojowym oraz za zarządzanie halą garażową, które w okresie od marca 2023 roku do grudnia 2023 roku – uwzględniając korekty o rzeczywiste zużycie mediów – wyniosły kwotę 8.092,88 zł.

(dowód: kartoteka księgowa – k. 13-13v., zawiadomienie o wysokości opłat – k. 14-24, plan gospodarczy – k. 54, lista do głosowania – k. 55, plan gospodarczy – k. 56, uchwała wspólnoty – k. 57)

Dnia 24 stycznia 2022 roku Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni w sprawie o sygn. akt I Nc 346/21 wydał nakaz zapłaty, mocą którego pozwany został zobowiązany do zapłaty powódce kwoty 22.738,20 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od wymienionych tam kwot oraz kwoty 3.554,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się nakazu do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu. Nakaz uprawomocnił się dnia 26 lutego 2022 roku.

(dowód: tytuł wykonawczy – k. 52-52v.)

Dnia 9 sierpnia 2022 roku Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni w sprawie o sygn. akt I 1 Nc 2882/22 wydał nakaz zapłaty, w którym zobowiązał pozwanego do zapłaty powódce kwoty 5.724,26 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od wymienionych tam kwot oraz kwoty 1.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się nakazu do dnia zapłaty. Nakaz uprawomocnił się dnia 17 września 2022 roku.

(dowód: tytuł wykonawczy – k. 51-51v.)

Dnia 1 marca 2023 roku Sąd Rejonowy w Gdyni w sprawie o sygn. akt I 1 Nc 825/23 wydał nakaz zapłaty, w którym pozwany został zobowiązany do zapłaty powódce kwoty 5.889,29 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od wymienionych tam kwot oraz 1.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się nakazu do dnia zapłaty. Nakaz uprawomocnił się dnia 12 kwietnia 2023 roku.

(dowód: tytuł wykonawczy – k. 25-25v.)

W oparciu o wyżej opisane tytuły wykonawcze prowadzone są przeciwko pozwanemu postępowania egzekucyjne.

(dowód: zawiadomienia o zajęciu – k. 63-65, obwieszczenie o licytacji nieruchomości – k. 53)

Na dzień wniesienia pozwu łączne zadłużenie pozwanego z tytułu opisanych wyżej kosztów utrzymania lokalu oraz miejsca postojowego w hali garażowej wynosiło 38.268,26 zł, co uwzględnia wpłaty pozwanego dokonane w okresie od marca do kwietnia 2024 roku w łącznej kwocie 9.502,88 zł.

(dowód: kartoteka księgowa – k. 13-13v.)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów złożonych przez strony. Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej przedłożonych dokumentów. Strona pozwana nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Za wiarygodny dowód uznano także listę głosowania nad uchwałą nr (...) poświadczoną w trybie art. 6 ust. 3 in fine ustawy o radcach prawnych z dnia 6 lipca 1982 roku (Dz.U. Nr 19, poz. 145 ze zm.).

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominięto dowody z przesłuchania stron oraz dowód z opinii biegłego, albowiem wysokość naliczeń nie była sporna, a kwestionowanie umocowania pełnomocnika powódki mogło opierać się wyłącznie na dokumentach (uchwała, pełnomocnictwo) – nie mogło zostać zastąpione zeznaniami. Przeprowadzenie tych dowodów jedynie niezasadnie wydłużyłoby postępowanie.

W pierwszej kolejności za chybiony uznano procesowy zarzut niewłaściwego umocowania kwalifikowanego pełnomocnika strony powodowej. Zdaniem pozwanego, jeden z członków powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie T. K. nie miał umocowania do udzielenia pełnomocnictwa radcy prawnemu M. D..

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokal z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy (w brzmieniu aktualnym, poprzednio: „więcej niż siedem”), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Zważyć należy, iż strona powodowa przedstawiła zawiadomienie o podjętej uchwale nr (...) z której wynikało, że członkowie powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej powołali na członka zarządu M. O.. Uchwała została podjęta większością 56,677 % udziałów i weszła w życie z dniem podjęcia, tj. dnia 7 listopada 2018 roku. Uchwała ta nie została wyeliminowana z obrotu prawnego w trybie art. 25 ustawy o własności lokali. Wobec tego bezzasadny okazał się również zarzut dotyczący wadliwego umocowania pełnomocnika. Zważyć należy, iż do pozwu zostało dołączone pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu M. D. dnia 17 listopada 2021 roku przez M. O.. W dacie udzielenia pełnomocnictwa tylko ta osoba wchodziła w skład zarządu powodowej Wspólnoty. T. K. został powołany do zarządu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej uchwałą nr (...) podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, co miało miejsce w okresie od dnia 8 lipca 2021 roku do dnia 19 listopada 2021 roku. T. K. również udzielił pełnomocnictwa fachowemu pełnomocnikowi, datując go na dzień 17.11.2021r. W ocenie Sądu, na dzień wniesienia pozwu obaj członkowie zarządu byli prawidłowo umocowani do działania w imieniu Wspólnoty, a w dacie udzielenia pełnomocnictwa tj. 17.11.2021r M. O. był jednoosobowy upoważniony do reprezentacji powoda, a zatem ustanowiony pełnomocnik mógł działać w imieniu powoda w sprawie.

W niniejszej sprawie powodowa Wspólnota Mieszkaniowa dochodziła od pozwanego będącego właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku przy ul. (...) w G. zapłaty opłat czynszowo-eksploatacyjnych, w tym związanych z użytkowaniem hali garażowej za okres od marca do grudnia 2023 roku.

Podstawę roszczenia powódki stanowił przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie natomiast z art. 14 ww. ustawy do otwartego katalogu kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Strona pozwana nie zakwestionowała wysokości naliczeń w spornym okresie, a jedynie poprawność zaliczeń wpłat dokonywanych w spornym okresie. Natomiast powódka wskazała, że wpłaty zaliczyła na poczet zaległości najdalej wymagalnych, zważywszy na istniejące znaczne zadłużenie pozwanego.

W tej sytuacji przytoczyć należało regulujący kwestię zarachowania wpłat art. 451 k.c., zgodnie z którym dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne (§ 1). Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu (§ 2). W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego (§ 3).

Celem komentowanej normy jest jednoznaczne wskazanie zobowiązania, które wygasło na skutek spełnienia świadczenia przez dłużnika – po to, aby umożliwić sprawne rozliczenie stron stosunku zobowiązaniowego w związku ze spełnieniem świadczenia. Regulacja instytucji zarachowania przewidziana w art. 451 k.c. służy przy tym ochronie interesów obu stron stosunku zobowiązaniowego. Z jednej strony przepis ten chroni interesy dłużnika, gdyż to właśnie dłużnikowi zostało przyznane prawo do określenia w pierwszej kolejności, który z długów zostaje zaspokojony przez spełnienie danego świadczenia. Wskazany przez dłużnika sposób zaliczenia świadczenia wiąże wierzyciela, o ile dłużnik nie przyjął od wierzyciela pokwitowania stwierdzającego odmienny sposób zarachowania. Z drugiej strony dłużnik nie może sprzeciwić się zarachowaniu świadczenia dokonanemu przez wierzyciela w ramach danego długu, tj. wierzyciel może nawet wbrew odmiennej woli dłużnika zaliczyć świadczenie na zaległe należności uboczne lub zalegające świadczenia główne (art. 451 § 1 zdanie 2 k.c.). Także regulacja ustawowa z art. 451 § 3 k.c., odnajdująca zastosowanie w braku odpowiednich oświadczeń o zarachowaniu ze strony dłużnika i wierzyciela, służy ochronie interesów obu stron stosunku zobowiązaniowego, gdyż nakazuje zaliczyć spełnione świadczenie na poczet długu najdawniej wymagalnego. Dzięki temu w przypadku długu pieniężnego ulegnie redukcji podstawa do naliczania odsetek za opóźnienie od długu najdawniej wymagalnego, co pozostaje również w interesie dłużnika, a ponadto takie zaliczenie zapobiegnie rychłemu przedawnieniu wierzytelności z korzyścią dla wierzyciela (zob. uzasadnienie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2007 r., II CSK 412/06, Legalis; w: P. Machnikowski (red.), Zobowiązania. Część ogólna. Tom II. Komentarz, Warszawa 2024).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd doszedł do przekonania, że w okresie dokonywania przez pozwanego wpłat na łączną kwotę 9.500,00 zł (w okresie od marca do grudnia 2023 roku) oraz dalszej kwoty 2,88 zł w kwietniu 2024 roku, powódce przysługiwały wymagalne należności od pozwanego z tytułu wcześniejszych okresów. Wskazać należało, że nakaz zapłaty w sprawie I Nc 346/21 uprawomocnił się dnia 26 lutego 2022 roku, w sprawie I 1 Nc 2882/22 dnia 17 września 2022 roku, a w sprawie I 1 Nc 825/23 dnia 12 kwietnia 2023 roku. Z kolei pierwsza wpłata w spornym okresie w kwocie 3.500,00 zł dokonana została dnia 4 maja 2023 roku. A zatem powódce przysługiwało wynikające z art. 451 § 1 zdanie 2 k.p.c. uprawnienie do zaliczenia tej, jak i kolejnych wpłat na poczet długu najdalej wymagalnego, bezsprzecznie przekraczającego wysokość wpłat w spornym okresie. Niezależnie od powyższego pozwany nie udowodnił, aby w ogóle wskazał powódce oczekiwany przez niego sposób zaliczenia dokonywanych wpłat. Również ta okoliczność dodatkowo na gruncie art. 451 § 3 k.p.c. uprawniała powódkę do dokonania zaliczeń wpłat w sposób przez siebie ustalony.

Mając zatem na uwadze powyższe, na podstawie art. 13-15 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku powództwo w punkcie 1. wyroku zasługiwało na uwzględnienie co do całej dochodzonej kwoty. Poza kwotą należności głównej na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 15 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy, Sąd zasądził na rzecz powódki odsetki ustawowe za opóźnienie od poszczególnych wymagalnych co miesięcznie kwot, uwzględniając regułę z art. 115 k.c., zgodnie z którą jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy lub na sobotę, termin upływa następnego dnia, który nie jest dniem wolnym od pracy ani sobotą.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążono pozwanego całością poniesionych przez powódkę kosztów, na co składały się: opłata sądowa od pozwu (500,00 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł) oraz wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego (1.800,00 zł) zgodnie z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.). Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od sumy tych kosztów należały się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.