Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 września 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu w dniu 16 września 2024 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko R. K.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego R. K. na rzecz powódki M. P. kwotę 5.385,80 zł (pięć tysięcy trzysta osiemdziesiąt pięć złotych osiemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 grudnia 2022 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego R. K. na rzecz powódki M. P. kwotę 1.696,96 zł (tysiąc sześćset dziewięćdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt sześć groszy) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I 1 C 217/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23 września 2024 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Powódka M. P. wniosła pozew przeciwko R. K., domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 5.385,80 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2022 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenia zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

2.  W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w drodze licytacji komorniczej nabyła lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powódka nabyła lokal zajęty przez dłużnika, który poprzez liczne zabiegi prawne utrudniał prowadzenie egzekucji. Po przysądzeniu własności, powódka starała się dostać do lokalu, a kiedy okazało się to niemożliwe, uzyskała dokumenty mające świadczyć o rzekomo zawartej pomiędzy licytowanym dłużnikiem a pozwanym umowie dzierżawy. W ocenie powódki przedmiotowa umowa jest nieważna, została zawarta dla pozoru i najprawdopodobniej w innej dacie. Zdaniem powódki celem zawarcia umowy było zablokowanie skutecznego wejścia właściciela w swoje prawa. Powódka zwróciła uwagę na jej postanowienia dotyczące czasu trwania (30 lat), formy płatności, wysokości i terminów płatności czynszu, rzekomych napraw, prac adaptacyjnych, kaucji i kar, co – jej zdaniem – świadczy o tym, że umowa została zawarta w celu obejścia prawa i rażąco narusza zasady współżycia społecznego. Nadto, powódka podniosła, że umowa miała zostać rzekomo zawarta w dniu 3 listopada 2018 roku, lecz została złożona przez dłużnika u notariusza dopiero w dniu 20 kwietnia 2021 roku – tj. dwa dni przed wydaniem postanowienia o przybiciu – w celu uzyskania daty pewnej i uwiarygodnienia. W niniejszym postępowaniu powódka domaga się zasądzenia kwoty 1.385,80 zł z tytułu opłat eksploatacyjnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz kwoty 4.000 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za miesiąc maj 2022 roku.

(pozew, k. 3-6)

II.

(stanowisko pozwanego)

3.  Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

4.  Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie pozwany podniósł, że zgodnie z art. 1002 k.p.c. nabywca licytacyjny wchodzi w prawa i obowiązku wynikające z umowy dzierżawy i ma prawo do wypowiedzenia stosunku dzierżawy z rocznym terminem wypowiedzenia, o ile dokona tej czynności w terminie miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia własności. Powódka takiego wypowiedzenia nie dokonała i w związku z tym związana jest umową dzierżawy i nie przysługuje jej w stosunku do pozwanego jakikolwiek odszkodowanie z tytułu korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego. Pozwany zaprzeczył, by umowa była nieważna. Jego zdaniem zarzut nieważności wynika z oczywistego przeoczenia przez powódkę uregulowania art. 1002 k.p.c. i poszukiwania pretekstu do usunięcia dzierżawcy z nieruchomości.

(odpowiedź na pozew, k. 79-79v)

III.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

5.  Lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w G. o powierzchni 55,1 m ² stanowił własność dłużnika K. L.. Z przedmiotowej nieruchomości Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Gdańsk – Północ w G. M. B. prowadził egzekucję pod sygnaturą Km 943/19.

(fakty bezsporne)

6.  Dłużnik K. L. i pozwany R. K. reprezentowany przez pełnomocnika K. B. podpisali umowę zatytułowaną „umową dzierżawy”, której przedmiotem był lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w G. o powierzchni 55,1 m ².

7.  Przedmiotowa umowa została zawarta na czas oznaczony wynoszący 30 lat na cele mieszkaniowe lub usługowe (§ 2). Czynsz dzierżawny został określony na kwotę 1.000 zł kwartalnie i miał być płatny z dołu do 10 dnia każdego miesiąca (§5 ust. 1), przy czym za czas, w którym w lokalu będą prowadzone prace remontowe, jednakże nie dłużej niż do dnia 25 kwietnia 2025 roku czynsz nie będzie naliczany. O zakończeniu adaptacji i remontu lokalu dzierżawca miał zawiadomić wydzierżawiającego. Za okres od dnia 3 listopada 2018 roku do dnia 1 kwietnia 2021 roku czynsz wynosił 1 zł za cały okres najmu (§5 ust. 2). Zgodnie z treścią umowy dzierżawca był uprawniony i zobowiązany do dokonania adaptacji i remontu lokalu. W wypadku gdyby zakres prac adaptacyjnych i remontowych wymagał zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę umowa dawała dzierżawcy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zakończenie adaptacji miało zostać potwierdzone protokołem odbioru. Wartość prac remontowych miała zostać potwierdzona w protokole odbioru, przy czym nie będzie ona niższa niż 100.000 zł. Przystąpienie do prac adaptacyjnych nie może nastąpić przed dniem 2 kwietnia 2021 roku (§ 4). Nadto, w umowie zastrzeżono, że dzierżawca miał zapłacić wydzierżawiającemu kaucję w wysokości 120.000 zł na zabezpieczenie zapłaty czynszu, a także na zabezpieczenie ewentualnych szkód, jakie mogły wynikać z niewykonania, względnie nienależytego wykonania robót adaptacyjnych. Po zakończeniu robót adaptacyjnych i dokonaniu ich odbioru część kaucji w kwocie 100.000 zł miała zostać dzierżawcy zwrócona (§ 8). W wypadku rozwiązania, wypowiedzenia bądź zakończenia trwania umowy przed terminem dzierżawca uprawniony był do zwrotu kosztów robót remontowych. Wartość tych robót strony ustaliły na zryczałtowaną kwotę 120.000 zł, przy czym do wyboru dzierżawcy należało żądanie zryczałtowanej kwoty, względnie żądanie zwroty tych kosztów wg opinii biegłego jako nakładów podwyższających wartość nieruchomości (§ 6). W wypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy z przyczyn leżących po stronie wydzierżawiającego dzierżawca był uprawniony do naliczania kary umownej w kwocie 12.000 zł za każdy rok pozostający do zakończenia terminu dzierżawy określonego w umowie (§ 9). W komparycji umowy wskazano, że została ona zawarta w dniu 3 listopada 2018 roku. Jednak dopiero w dniu 20 kwietnia 2021 roku podpis dłużnika na umowie został poświadczony przez notariusza R. S. prowadzącego kancelarię notarialną w G. (rep. A 2021/2021).

(dowód: umowa, k. 10-13)

8.  W dniu 19 marca 2021 roku Komornik zamieścił obwieszczenie o terminie pierwszej licytacji ww. nieruchomości wyznaczonej na dzień 22 kwietnia 2021 roku.

9.  Pismem z dnia 21 kwietnia 2021 roku (data wpływu: 22 kwietnia 2021 roku) pełnomocnik dłużnika wniósł do Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku o zniesienie termu licytacji wyznaczonego na dzień 22 kwietnia 2021 roku, wskazując, że złożył do wierzycieli wnioski o wyrażenie zgody na spłatę całości zadłużenia.

10.  Pismem z dnia 21 kwietnia 2021 roku (data wpływu: 22 kwietnia 2021 roku) również R. K. wniósł do Sądu o zawieszenie licytacji i wyznaczenie nowego terminu, zmianę wyceny nieruchomości z uwzględnieniem dzierżawy, wskazując, że nie został poinformowany o terminie licytacji. Do pisma dołączył odpis umowy dzierżawy.

11.  Nadto, w dniu 22 kwietnia 2021 roku dłużnik wniósł o wyłączenie ze sprawy licytacji wszystkich sędziów i referendarzy Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku. Przedmiotowy wniosek uzasadnił tym, że osoby objęte wnioskiem plotkują w pokojach sędziowskich o innych sprawach dłużnika i są do niego uprzedzeni i są stronniczy.

12.  Licytacja odbyła się w dniu 22 kwietnia 2021 roku. W toku licytacji najwyższą cenę zaoferowała powódka. Złożony przez pełnomocnika pozwanego R. K. wniosek o uchylenie licytacji, a także wnioski pełnomocnika dłużnika o wyłączenie komornika, zawieszenie i uchylenie licytacji zostały oddalone. Na powyższe skargę złożył pełnomocnik pozwanego. W dniu 22 kwietnia 2021 roku udzielono powódce przybicia.

13.  Pismem z dnia 17 sierpnia 2021 roku Komornik zwrócił się do pozwanego o udzielenie informacji na jakiej podstawie prowadzi prace remontowe, a także o wskazanie ich zakresu i wykazanie dokumentami daty pewnej umowy dzierżawy, zaś pismem z dnia 7 września 2021 roku zwrócił się do jego pełnomocnika o wykazanie stosownymi dokumentami najwcześniejszej daty pewnej umowy dzierżawy, o ile jest ona wcześniejsza niż 20 kwietnia 2021 roku lub wskazanie, że taka data nie istnieje. Pismem z dnia 23 września 2021 roku pełnomocnik pozwanego stwierdził, że żądanie wykazania daty pewnej jest nieuzasadnione wobec niewydania postanowienia o przysądzeniu własności. W toku postępowania egzekucyjnego przedłożono oświadczenie pozwanego, iż wszystkie czynności związane z zawarciem umowy dzierżawy z dnia 3 listopada 2018 roku zostały poczynione przez pełnomocnika zgodnie z jego wolą i wiedzą.

(dowód: pismo dłużnika z dnia 21 kwietnia 2021r., k. 261-263 akt egzekucyjnych Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gdańsk – Północ w G. M. B. o sygnaturze Km 943/19, wniosek o wyłączenie sędziów i referendarzy z dnia 22 kwietnia 2021r., k. 275-280 tamże, pismo pozwanego z dnia 21 kwietnia 2021r. wraz z załącznikami, k. 284-295 tamże, protokół z dnia 22 kwietnia 2021r. z załącznikami, k. 301-310 tamże, obwieszczenie o pierwszym terminie licytacji, k. 337 tamże, pismo komornika z dnia 17 sierpnia 2021r., k. 383 tamże, pismo komornika z dnia 7 września 2021r., k. 397 tamże, pismo pełnomocnika pozwanego z dnia 23 września 2021r., k. 404 tamże, oświadczenie pozwanego, k. 485 tamże)

14.  Postanowieniem z dnia 8 marca 2022 roku wydanym w sprawie o sygnaturze XIII 1 Co 889/19 Referendarz sądowy przy Sądzie Rejonowym Gdańsk – Północ w Gdańsku przysądził M. P. własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), objętego księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku, a także stwierdził złożenie przez nabywcę całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Przedmiotowe postanowienie uprawomocniło się w dniu 5 kwietnia 2022 roku.

(dowód: postanowienie z dnia 8 marca 2022r., k. 16)

15.  Pozwany R. K. złożył wniosek o wpisanie prawa dzierżawy do księgi wieczystej nr (...). Postanowieniem z dnia 24 listopada 2021 roku Referendarz sądowy Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku oddalił wniosek, gdyż załączona umowa dzierżawy z dnia 3 listopada 2018 roku została zawarta przez poprzedniego właściciela nieruchomości.

(dowód: postanowienie z dnia 24 listopada 2021r., k. 19 wraz z uzasadnieniem, k. 20)

16.  Wysokość opłaty eksploatacyjnej oraz opłaty na fundusz remontowy za miesiąc maj 2022 roku, jaką Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. obciążyła powódkę wynosi 1.385,80 zł.

(dowód: kartoteka finansowa, k. 27-28)

17.  Możliwy do uzyskania czynsz z tytułu najmu przedmiotowego lokalu wynosi 4.000 zł miesięcznie.

(fakt niezaprzeczony uznany za przyznany)

18.  Pismem z dnia 23 listopada 2022 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 32.675,65 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia otrzymania wezwania do dnia zapłaty, na co składały się kwota 4.675,65 zł z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz kwota odszkodowania za bezumowne korzystania z nieruchomości w wysokości po 4.000 zł miesięcznie począwszy od dnia 5 kwietnia 2022 roku. Wezwanie zostało skierowane na adres G. ul. (...) i po dwukrotnym awizowaniu w dniach 28 listopada 2022 roku i 6 grudnia 2022 roku zostało zwrócone nadawcy.

(dowód: wezwanie do zapłaty, k. 24 wraz z dowodem nadania, k. 25 i historią przesyłki, k. 26)

Sąd zważył co następuje:

IV.

19.  Powyższy stan faktyczny Sąd w całości ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez powódkę oraz znajdujących się w aktach egzekucyjnych Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gdańsk – Północ w G. M. B. o sygnaturze Km 943/19.

(ocena dowodów)

20.  W ocenie Sądu nie ma żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić należy, że część dokumentów, z których Sąd przeprowadził dowód (jak np. postanowienie w przedmiocie przysądzenia własności, czy pisma komornika), ma charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał także dokumenty prywatne w postaci pism procesowych składanych przez pozwanego oraz dłużnika w toku sprawy egzekucyjnej czy korespondencji kierowanej przez powódkę do pozwanego oraz osoby zajmującej sporny lokal. Przedmiotowe dokumenty nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Jeśli natomiast chodzi o umowę nazwaną „umową dzierżawy” to w toku niniejszej sprawy nie wykazano, aby zawarte w tej umowie oświadczenia nie pochodziły od osób wskazanych w komparycji tego dokumentu, jak również, aby treść tego dokumentu została sfałszowana. Natomiast wątpliwości – w szczególności w świetle dokumentów z postępowania egzekucyjnego – budzi data zawarcia umowy. Nadto, osobną kwestią wymagającą rozważania pozostawało, czy przedmiotowa umowa jest obarczona wadą oświadczenia woli, o czym szczegółowo w dalszej części niniejszego uzasadnienia.

V.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

21.  Powództwo zasługiwało w znacznej mierze na uwzględnienie.

22.  W niniejszej sprawie powódka domagała się od pozwanego zapłaty opłat eksploatacyjnych, jak również odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. W tym stanie rzeczy jako podstawę prawną powództwa należało przyjąć przepis art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725, dalej jako: u.o.p.l.). Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 powołanej ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z kolei, w myśl ust. 2 odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

23.  W pierwszej kolejności należało rozważyć, czy pozwanemu przysługuje skuteczny względem właściciela nieruchomości tytuł prawny do przedmiotowego lokalu.

24.  Strona powodowa opierała powództwo na twierdzeniu o braku tytułu przez pozwanego, wskazując, że umowa dzierżawy, na jaką się pozwany powołuje, jest nieważna jako obarczona wadą oświadczenia woli w postaci pozorności. Z kolei, pozwany R. K. stał na stanowisku, że przedmiotowa umowa datowana na dzień 3 listopada 2018 roku jest ważna i wiąże powódkę jako nabywcę licytacyjnego na podstawie art. 1002 k.p.c.

25.  Przechodząc do rozważań co do związania stron ww. umową, w pierwszej kolejności należało rozważyć jej charakter prawny. Jak wskazano powyżej osoby zawierające przedmiotową umowę nazwały ją „umową dzierżawy”, niemniej sam tytuł umowy w żaden sposób nie przesądza o kwalifikacji prawnej. Przedmiotowa umowa co prawda miała pewne elementy charakterystyczne dla umowy dzierżawy jak np. długi czas trwania (30 lat) czy prawo do pobierania pożytków cywilnych (podnajem lub poddzierżawa), niemniej – mając na względzie całość postanowień umownych – należało zakwalifikować ją jako umowę najmu. Jak wskazuje się w doktrynie dzierżawa rzeczy lub praw ma zawsze gospodarczy charakter, a jej celem jest osiągnięcie przez dzierżawcę pożytków bezpośrednio z rzeczy, masy majątkowej lub prawa. Niekiedy odróżnienie umowy dzierżawy i najmu nie jest oczywiste i nie przesądzają o tym fizyczne cechy przedmiotu. Przykładowo, jeżeli lokal został oddany przez właściciela do korzystania odpłatnie posiadaczowi zależnemu, który następnie oddał ten lokal w najem, to posiadacz zależny używający lokal czerpie zyski z najmu i prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą – wówczas mamy do czynienia w istocie z dzierżawą lokalu, a nie z najmem i podnajmem. Natomiast jeżeli lokal został podnajęty okazjonalnie, a najemca używa go też samodzielnie w celach innych niż osiąganie przychodu (np. mieszka w tym lokalu) i nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej, mamy do czynienia z najmem ( vide: E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023).

26.  Rozpatrując kwestię kwalifikacji rzeczonej umowy należało mieć na względzie przede wszystkim przedmiot umowy i sposób jego wykorzystania. Przedmiotem umowy był lokal mieszkalny. Zgodnie z treścią §2 umowy przedmiotowy lokal miał być wykorzystywany na cele mieszkaniowe lub usługowe. W umowie przewidziano jedynie możliwość pobierania pożytków cywilnych w postaci podnajmu lub poddzierżawy, a zatem na pierwszy plan wysuwa się funkcja mieszkaniowa tego lokalu. Z okoliczności sprawy nie wynika w żaden sposób, aby pozwany w lokalu prowadził działalność gospodarczą (wszak lokal jest zajmowany przez lokatora o imieniu (...)) i w ogóle zajmował się taką działalnością. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli rzecz przynosi pożytki, ale uprawnienie najemcy do ich pobierania jest dla stron konkretnej umowy kwestią drugorzędną, zasadniczą zaś kwestią jest korzystanie z rzeczy, to umowa taka nie traci charakteru umowy najmu. Składnikiem treści umowy najmu nie może być natomiast zastrzeżenie uprawnienia pobierania pożytków rzeczy jako zasadniczego celu umowy. W niniejszym przypadku kwestia pobierania pożytków cywilnych jest na drugim planie (zastrzeżono, że posiadacz zależny „może” podnajmować lub poddzierżawiać lokal). W związku z powyższym z uwagi na treść postanowień umownych przedmiotową umowę należało zakwalifikować jako umowę najmu.

27.  W świetle zebranego materiału dowodowego należało uznać, że przedmiotowa umowa została zawarta dla pozoru. Zgodnie z art. 83 §1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

28.  Jak wskazuje się w orzecznictwie pozorność, o której mowa w art. 83 §1 k.c., stanowi wadę oświadczenia woli polegającą na niezgodności między aktem woli, a jej przejawem na zewnątrz, przy czym strony muszą być zgodne co do tego, aby wspomniane oświadczenie woli nie wywołało skutków prawnych. Aby ustalić, że dana czynność dotknięta jest pozornością niezbędne jest wykazanie, że zachodzi sprzeczność między tym, co strony deklarują na zewnątrz, a tym, do czego w rzeczywistości dążą. Rozbieżność ta powinna dotyczyć treści samej czynności prawnej, co będzie występowało, gdy strony zmierzają do wywołania wrażenia dokonania określonej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości w ich sferze prawnej nic się nie zmienia lub też zmiana następuje, ale ma charakter inny niż wynikałoby to z treści złożonych oświadczeń. Nieważność czynności prawnej z powodu pozorności złożonego oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony tej czynności otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta i w pełni się z tym zgadza ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 4 września 2019r., I ACa 311/18, L.).

29.  W niniejszym przypadku o pozorności przedmiotowej umowy świadczy przede wszystkim wyjątkowo niekorzystnie dla wynajmującego ukształtowanie postanowień dotyczących czasu trwania umowy, czynszu, prac adaptacyjnych czy skutków rozwiązania umowy przed terminem.

30.  Przede wszystkim należy wskazać, że umowa została zawarta na okres aż 30 lat. W przypadku umów najmu jest to okres wręcz niespotykany na rynku. W przypadku wynajmującego liczącego sobie w dacie zawarcia umowy około 40 lat oddanie lokalu w najem na tak długi okres oznacza niemal dożywotną rezygnację ze sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą. Dalej, należy zwrócić uwagę, że niekorzystnie zostały dla dłużnika ukształtowane postanowienia dotyczące czynszu najmu. Po pierwsze, czynszu został określony na bardzo niską kwotę 1.000 zł i miał być płatny kwartalnie, co oznacza, że miesięcznie wynosi około 300 zł. W przypadku lokalu o powierzchni ponad 55 m ² jest to kwota rażąco wręcz zaniżona. Oddanie lokalu w długoterminowy najem za ta niski czynsz w sytuacji posiadania przez dłużnika znacznego zadłużenia należy określić za gospodarczo nieracjonalne i niekorzystne dla jego wierzycieli. Nie sposób znaleźć innego uzasadnienia dla takiej decyzji jak próba udaremnienia egzekucji czy późniejszego wydania lokalu nabywcy licytacyjnemu.

31.  Jednocześnie, należy wskazać, że w umowie zastrzeżono, że przez pewien okres czynsz w ogóle nie miał być naliczany. Okres zwolnienia z czynszu miał odpowiadać okresowi prowadzenia bliżej nieokreślonych prac remontowych, przy czym jako początkową przystąpienia do prac remontowych wskazano dzień 1 kwietnia 2021 roku (§ 4), a datę zakończenia - 25 kwietnia 2025 roku, co oznacza, że zwolnienie mogło obowiązywać przez okres aż czterech lat. Nie trzeba mieć wiedzy specjalnej z zakresu budownictwa, aby móc stwierdzić, iż w takim czasie możliwe jest wybudowanie nowego wielorodzinnego budynku mieszkalnego od podstaw. Nie jest wiadome jakie to prace remontowe i adaptacyjne mogły pochłonąć aż tak długi czas. Zwrócić także należy uwagę, że do czasu przystąpienia do prac remontowych, tj. w okresie od dnia 3 listopada 2018 roku do dnia 1 kwietnia 2021 roku najemca miał uiszczać czynsz w kwocie 1 zł za cały okres najmu. Zatem, gdyby za wiarygodną przyjąć datę zawarcia umowy, to oznaczałoby to nieodpłatne korzystanie z lokalu przez najemcę przez 6,5 roku, a więc przez 1/5 część okresu najmu. Kolejne niekorzystne dla wynajmującego postanowienia dotyczyły skutków rozwiązania umowy przed upływem terminu.

32.  W myśl §6 w wypadku rozwiązania, wypowiedzenia bądź zakończenia trwania umowy przed terminem najemca był uprawniony do uzyskania zwrotu kosztów robót remontowych, których wartość ryczałtową określono na kwotę 120.000 zł. Jednocześnie, w takim wypadku najemca miał prawo wyboru, czy będzie domagał się zwrotu ww. kwoty zryczałtowanej, czy też nakładów podwyższających wartość nieruchomości. W świetle powyższego mógł żądać kwoty zryczałtowanej bez względu na wysokość poniesionych wydatków, a zatem nawet w przypadku poniesionej nakładów znacznie niższych niż kwota ryczałtu. Ponadto, w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy z przyczyn leżących po stronie wynajmującego najemca był uprawniony do naliczania kary umownej w kwocie 12.000 zł za każdy rok pozostający do zakończenia terminu dzierżawy określonego w umowie. Postanowienia umowne uniemożliwiały wynajmującemu rozwiązanie umowy przed terminem bez konieczności zapłaty na rzecz drugiej strony znacznych kwot. Powyższe postanowienia umowne jaskrawo kontrastują z zapisami umownymi dotyczącymi wysokości czynszu. Takiej oceny nie zmienia zastrzeżenie wysokiej kaucji w kwocie 120.000 zł. Kaucja została określona na niespotykanym na rynku poziomie, przy czym w treści umowy nie zawarto oświadczenia o uiszczeniu kaucji. Mając na względzie kontekst sytuacyjny związany z zawarciem tej umowy, należy powątpiewać, że kwota taka została faktycznie uiszczona przez pozwanego.

33.  Jak wynika z powyższego postanowienia umowy zostały ukształtowane w sposób szczególnie niekorzystny dla dłużnika, będącego ówczesnym właścicielem lokalu. Kierując się doświadczeniem życiowym oraz zasadami logiki nie sposób uznać, aby dorosła osoba będąca w pełni sił intelektualnych i mająca pewne doświadczenie życiowe przystała na tak rażąco niekorzystne warunki, nie będąc do tego w żaden sposób przymuszona. Postanowienia umowne w tym przypadku kształtują prawa i obowiązki stron w sposób absurdalny. Nie sposób znaleźć dla nich usprawiedliwienia w zasadzie swobody umów, zwłaszcza mając na uwadze kontekst tej umowy i jej ścisły faktyczny związek z toczącym się postępowaniem egzekucyjnym.

34.  Niezależnie od treści umowy należy także zwrócić uwagę na datowanie umowy. W komparycji umowy wskazano, że umowa została zawarta w dniu 3 listopada 2018 roku, jednakże datę pewną uzyskano dopiero w dniu 20 kwietnia 2021 roku, gdy podpis dłużnika na umowie został poświadczony notarialnie. Data poświadczenia jest zbieżna z działaniami dłużnika oraz pozwanego podejmowanymi w celu udaremnienia licytacji.

35.  Jak bowiem wynika z akt postępowania egzekucyjnego datę pierwszej licytacji Komornik wyznaczył na dzień 22 kwietnia 2021 roku. W przeddzień licytacji tj. w dniu 21 kwietnia 2021 roku pełnomocnik dłużnika wniósł do Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku o zniesienie terminu licytacji, uzasadniając to wystąpieniem do wierzycieli o wyrażenie zgody na spłatę całości zadłużenia. Nadto, w dniu 22 kwietnia 2021 roku dłużnik wniósł o wyłączenie ze sprawy egzekucyjnej wszystkich sędziów i referendarzy Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku. Natomiast, pozwany w dniu 21 kwietnia 2021 roku wniósł o zawieszenie licytacji i wyznaczenie nowego terminu, powołując się na umowę dzierżawy i wskazując na brak zawiadomienia go o terminie licytacji.

36.  Ostatecznie obstrukcyjne postępowanie dłużnika i pozwanego nie zapobiegło sprzedaży lokalu, albowiem w wyznaczonym terminie doszło do licytacji, w której powódka zaproponowała najwyższą cenę i w dniu 22 kwietnia 2021 roku udzielono na jej rzecz przybicia. W dniu 8 marca 2022 roku doszło zaś do przysądzenia własności, jednak mimo tego do tej pory powódka nie weszła w posiadanie spornego lokalu, albowiem pozwany odmawia wydania lokalu, powołując się na umowę dzierżawy. W tych okolicznościach należało uznać, że uzyskanie poświadczenia umowy dzierżawy służyło jedynie uwiarygodnieniu złożonych wniosków o odroczenie licytacji opartych m.in. na twierdzeniu o oddaniu lokalu w dzierżawę (kopia umowy została do nich załączona).

37.  Wszystkie wymienione powyżej czynności podejmowane przez dłużnika i pozwanego w toku postępowania egzekucyjnego – wraz z uzyskaniem poświadczenia umowy – tworzą spójny ciąg czynności mających w pierwszej kolejności na celu udaremnienie licytacyjnej sprzedaży lokalu w wyznaczonym terminie, a w przypadku dojścia licytacji do skutku na wywołaniu wyjątkowo niekorzystnych skutków dla nabywcy licytacyjnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 1002 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W przypadku zatem uznania umowy za ważną i skuteczną nabywca licytacyjny musiałby tolerować korzystanie z lokalu przez osobę trzecią przynajmniej przez rok.

38.  Reasumując, należy stwierdzić, że wszystkie wskazane powyżej okoliczności prowadzą do wniosku, że przedmiotowa umowa została zawarta wyłącznie w celu wywołania wyjątkowo niekorzystnych skutków dla nabywcy licytacyjnego i uniemożliwienia mu wejścia w posiadanie lokalu. Jednocześnie, należało uznać, że ten faktyczny cel umowy był znany również pozwanemu, który w toku postępowania egzekucyjnego złożył oświadczenie, że wszystkie czynności związane z zawarciem umowy dzierżawy z dnia 3 listopada 2018 roku zostały poczynione przez pełnomocnika zgodnie z jego wolą i wiedzą. W związku z powyższym należało uznać, że umowa jako pozorna jest dotknięta sankcją nieważności. Tym samym pozwanemu nie przysługuje żaden skuteczny względem powódki jako aktualnego właściciela lokalu tytuł prawny do władania nim.

39.  Zważyć należy, iż w niniejszej sprawie pozwany nie kwestionował ani tego, że w okresie objętym żądaniem pozwu faktycznie korzystał z przedmiotowego lokalu ani też nie kwestionował roszczenia co do wysokości, powołując się wyłącznie na łączący go z powódką jako nabywcą licytacyjnym stosunek dzierżawy, a także zaprzeczając nieważności umowy. Jednocześnie należy wskazać, że w zakresie dotyczącym opłat eksploatacyjnych wymagalnych za miesiąc maj 2022 roku roszczenie zostało dostatecznie wykazane za pomocą dokumentu prywatnego w postaci kartoteki finansowej wystawionej przez wspólnotę mieszkaniową. Z kolei, wysokość możliwego do uzyskania czynszu z tytułu najmu lokalu w wysokości 4.000 zł miesięcznie należało uznać za niewymagającą dowodu na podstawie art. 230 k.p.c.

40.  Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 5.385,80 zł.

41.  Nadto, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie dopiero od dnia 14 grudnia 2022 roku do dnia zapłaty. Zważyć należy, iż strona powodowa domagała się odsetek od daty wcześniejszej tj. od dnia 1 grudnia 2022 roku, jednak było to żądanie przedwczesne. Zważyć należy, iż powódka wezwała pozwanego do zapłaty należności objętych niniejszym pozwem w dniu 23 listopada 2022 roku, przy czym – wobec awizowania przesyłki w dniach 28 listopada 2022 roku i 6 grudnia 2022 roku – należało tę korespondencję uznać za doręczoną dopiero z dniem 13 grudnia 2022 roku. Zatem, stosownie do art. 455 k.c. – roszczenie stało się wymagalne z dniem 14 grudnia 2022 roku.

42.  W pozostałym zakresie, co do odsetek, na podstawie ww. przepisów stosowanych a contrario, Sąd oddalił powództwo.

VI.

(koszty procesu)

43.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. i wobec uznania, że powódka uległa tylko co do nieznacznej części żądania, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.696,96 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, na co składa się opłata sądowa od pozwu (400 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej (1.200 zł) zgodnie z treścią §3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), a także koszty doręczenia korespondencji sądowej za pośrednictwem komornika (79,96 zł).

44.  Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.