Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

23 maja 2025 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

przewodniczący: asesor sądowy Daniel Kwiatkowski

po rozpoznaniu 23 maja 2025 roku w G.

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa H. K.

przeciwko D. K.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 10.000,00 złotych (dziesięć tysięcy złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 23 lipca 2024 roku do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 2.567,00 złotych (dwa tysiące pięćset sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

Do Wyroku z 23 maja 2025 roku o sygnaturze I C 1100/24 upr.

1.  Stanowiska procesowe stron.

Pozwem wniesionym 03 września 2024 roku powódka H. K., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, domagała się zasądzenia od pozwanej D. K. 10.000,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 23 lipca 2024 roku do dnia zapłaty, a nadto wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu według norm prawem przypisanych.

(vide: k. 4).

W uzasadnieniu wskazano, że strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) położonego w G. przy ulicy (...). Cena lokalu mieszkalnego została ustalona przez strony na 600.000,00 złotych i miała być płatna w ten sposób, że kwota 10.000,00 złotych miała zostać zapłacona tytułem zadatku do 08 kwietnia 2024 roku, zaś 590.000,00 złotych tytułem pozostałej części ceny do 23 kwietnia 2024 roku, to jest w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Powódka wywiązała się z umowy wpłacając na rzecz pozwanej, w dniu 7 kwietnia 2024 roku, zadatek w wysokości 10.00000 złotych. Przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej pozwana oświadczyła powódce, iż nie dotrzyma umowy i nie sprzeda jej przedmiotowego lokalu. W związku z tym, 09 kwietnia 2024 roku, powódka wezwała pozwaną do zwrotu dwukrotności zadatku. Tego samego dnia pozwana zwróciła powódce kwotę 10.000,00 złotych. Dalej powódka wskazała, że pismem z 11 kwietnia 2024 roku pozwana poinformowała powódkę o rezygnacji ze sprzedaży lokalu mieszkalnego z uwagi na wystąpienie nagłego, losowego zdarzenia rodzinnego. Z kolei w dniu 5 lipca 2024 roku, powódka odstąpiła od umowy łączącej strony, wzywając pozwaną do zwrotu zadatku, jednak w odpowiedzi na powyższe pozwana wskazała, iż przyczyną nie zawarcia umowy było wprowadzenie jej w błąd przez pośrednika co do ceny rynkowej nieruchomości. W ocenie strony powodowej strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, bowiem dołączona do pozwu umowa zatytułowana „umowa rezerwacyjna” zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, to jest dokładne oznaczenie nieruchomości, cenę i sposób jej zapłaty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś – zdaniem powódki – tytuł umowy nie wpływa na treść czynności prawnej.

(vide: k. 3-8).

W odpowiedzi na pozew datowanej na 19 listopada 2024 roku pozwana, reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika w osobie adwokata, wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm prawem przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, że strony nie zawarły umowy przedwstępnej, ponieważ strony nie złożyły zgodnych oświadczeń woli w tym zakresie. Dalej wskazała również, że celem pozwanej nigdy nie było zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a jedynie umowy rezerwacyjnej. Z ostrożności procesowej, strona pozwana powołała się na złożenie oświadczenia woli pod wpływem błędu, który został wywołany przez pośrednika nieruchomości.

(vide: k. 42-45).

W piśmie procesowym z 10 stycznia 2025 oraz z 23 kwietnia 2025 roku roku powódka podtrzymała dotychczas zajmowane stanowisko procesowe.

(vide: k. 69).

W piśmie procesowym z 25 kwietnia 2025 roku pozwana podtrzymała dotychczas zajmowane stanowisko procesowe.

(vide: k. 121)

2.  Stan faktyczny.

D. K. była właścicielką nieruchomości lokalowej numer (...) położonej w G. przy ulicy (...).

17 października 2023 roku pozwana upoważniła P. K. prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w G., w imieniu którego działał pełnomocnik – do udostępniania, promowania oraz prezentowania klientom oferty sprzedaży wyżej wspomnianej nieruchomości. Cena ofertowa sprzedaży została ustalona na 750.000,00 złotych.

(dowód: kserokopia umowy pośrednictwa z 17.10.2023 r. – k. 83 – 84).

Sprzedażą lokalu mieszkalnego należącego do pozwanej zajmował się pośrednik w sprzedaży nieruchomości zatrudniony w biurze (...). Powódka była zainteresowana zakupem nieruchomości stanowiącej własność pozwanej. Wszystkimi kwestiami technicznymi związanymi z finalizacją sprzedaży nieruchomości zajmował się mąż pozwanej – S. K.. Po obejrzeniu lokalu strony ustaliły jego cenę oraz wartość zadatku.

(dowody: zeznania świadka S. K. – protokół elektroniczny – płyt a - k. 116; zeznania powódki H. K. – k. 113 v. (00:14:03 - protokół elektroniczny – k. 116); przesłuchanie pozwanej D. K. – k. 114 v. (00:57:34 - protokół elektroniczny – k. 116).

06 kwietnia 2024 roku strony zawarły umowę zatytułowaną „Umowa rezerwacyjna”, której przedmiotem był lokal mieszkalny objęty księgą wieczystą o numerze (...) położony w G. przy ulicy (...) wraz z przynależną komórką lokatorską oraz miejscem postojowym numer (...) znajdującym się w hali garażowej.

Strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości lokalowej na 600.000,00 złotych oraz obowiązek zapłaty zadatku w wysokości 10.000,00 złotych, który miał być płatny do 08 kwietnia 2024 roku. Strony ustaliły, ze cena miała zostać zapłacona w ten sposób, że 10.000,00 złotych tytułem zadatku miała zostać zapłacona do 08 kwietnia 2024 roku, zaś pozostała kwota w wysokości 590.000,00 złotych miała zostać zapłacona do 23 kwietnia 2024 roku, to jest w ustalonym przez strony dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zgodnie z umową, umowa przyrzeczona miała zostać zawarta najpóźniej 23 kwietnia 2024 roku. Nieruchomość miała zostać natomiast wydana w ciągu jednego dnia od zapłaty ceny transakcji. W umowie zawarto postanowienie dotyczące zadatku wraz z przytoczeniem przepisu prawnego.

(dowód: kserokopia umowy z 06.04.2024 r. – k. 12 – 13).

06 kwietnia 2024 roku powódka przelała na rzecz pozwanej kwotę w łącznej wysokości 10.000,00 złotych – pierwszy przelew opiewał na kwotę 6.000,00 złotych, zaś drugi na kwotę 4.000,00 złotych. W tytułach przelewów bankowych wskazano „zadatek na mieszkanie (...)”.

(fakt bezsporny, a nadto dowody: wydruki komputerowe w postaci potwierdzeń przelewów – k. 14 – 15).

07 kwietnia 2024 roku do dyrektora oddziału M. (...) M. S. zadzwonił S. K. twierdząc, iż doszło do pomyłki co do ceny nieruchomości lokalowej i pozwana chciałaby wycofać się z transakcji. Cena nieruchomości została ustalona za wiedzą i zgodą sprzedającego. Podczas zawierania umowy pośrednik pouczył strony o skutkach jej zawarcia oraz charakterze zadatku. Strony miały możliwość zgłaszania uwag do umowy. Żadna ze stron nie zgłosiła zastrzeżeń co do treści umowy.

(dowody: zeznania świadka S. K. – protokół elektroniczny – płyt a - k. 116; zeznania powódki H. K. – k. 113 v. (00:14:03 - protokół elektroniczny – k. 116); przesłuchanie pozwanej D. K. – k. 114 v. (00:57:34 - protokół elektroniczny – k. 116, zeznania świadka M. S. – k. 74 – 75 (00:10:49 – protokół elektroniczny – k. 76).

M. (...) Biuro (...) posługiwało się dwoma formularzami umowy. Umowa nazywana „rezerwacyjną” była skróconą formą umowy przedwstępnej dedykowaną dla klientów gotówkowych, natomiast umowa nazywana przedwstępną dotyczyła klientów kredytowych, ponieważ zawierała zapisy w zakresie kredytu, co było konieczne dla uzyskania kredytu hipotecznego.

(dowód: zeznania świadka M. S. – k. 74 – 75 (00:10:49 – protokół elektroniczny – k. 76).

09 kwietnia 2024 roku pozwana ustnie oświadczyła powódce, iż odstępuje od umowy, gdyż się pomyliła i ustalona w umowie cena nieruchomości jej nie odpowiada. Tego samego dnia pozwana zwróciła na konto powódki kwotę 10.000,00 złotych.

(dowody: częściowo przesłuchanie powódki H. K. – k. 114 – 114 v. (00:37:08 – protokół elektroniczny – k. 116), częściowo przesłuchanie pozwanej D. K. – k. 114 v. (00:57:34 - protokół elektroniczny – k. 116).

Pismem datowanym na 09 kwietnia 2024 roku powódka – w związku z deklaracją pozwanej, iż zamierza odstąpić od umowy rezerwacyjnej i rezygnuje ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz faktem zwrotu przez pozwaną zadatku – wezwała D. K. do zapłaty dwukrotności wpłaconego zadatku, to jest pozostałej kwoty 10.000,00 złotych w terminie 5 dni. Pismo zostało nadane za pośrednictwem poczty polskiej 09 kwietnia 2024 roku.

(dowód: kserokopia pisma z 09.04.2024 r. – k. 16, kserokopia potwierdzenia nadania – k. 17).

Pismem datowanym na 11 kwietnia 2024 roku pozwana złożyła oświadczenie, w którym odstąpiła od umowy rezerwacyjnej z powodu wystąpienia nagłego, losowego zdarzenia rodzinnego. Pismo zostało nadane za pośrednictwem operatora pocztowego 12 kwietnia 2024 roku.

(dowód: kserokopia pisma z 11.04.2024 r. – k. 19, kserokopia koperty – k. 20).

Pismem z 22 kwietnia 2024 roku powódka wezwała pozwaną po raz kolejny do zapłaty kwoty 10.000,00 złotych w terminie 7 dni.

(dowód: kserokopia pisma z 22.04.2024 r. – k. 21, kserokopia potwierdzenia nadania – k. 22).

05 lipca 2024 roku powódka złożyła pozwanej oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) z uwagi na niewywiązanie się przez pozwaną z jej postanowień.

Nadto, powódka ponownie wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 10.000,00 złotych w terminie 7 dni tytułem nierozliczonej dwukrotności wpłaconego zadatku. Wezwanie doręczono pozwanej 15 lipca 2024 roku.

(dowód: kserokopia pisma z 05.07.2024 r. – k. 23 – 24, kserokopia potwierdzenia odbioru – k. 25 – 26).

Pismem z 18 lipca 2024 roku pozwana odmówiła zapłaty zadatku, wskazując, iż strony zawarły jedynie umowę rezerwacyjną, zatem nie doszło do ustanowienia zabezpieczenia w formie zadatku.

(dowód: kserokopia pisma z 18.07.2024 r. – k. 27 – 28).

D. K. zbyła wyżej wskazaną nieruchomość lokalową osobie trzeciej za 620.000,00 złotych w październiku 2024 roku. Pozwana jest prawnikiem, wykonuje zawód prokuratora.

(dowód: częściowo przesłuchanie pozwanej D. K. – k. 114 v. (00:57:34 - protokół elektroniczny – k. 116).

3.  Ocena dowodów.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów prywatnych, zeznań świadków M. S., S. K. oraz dowodu z przesłuchania powódki i pozwanej w charakterze stron. Zeznania świadka korelowały ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym zwłaszcza z treścią umowy zawartej przez strony 06 kwietnia 2024 roku. Sąd na podstawie ww. zeznań mógł ustalić, że strony umowy zostały pouczone o charakterze instytucji zadatku, konsekwencjach związanych z odstąpieniem od umowy zabezpieczonej zadatkiem, procedurze zawierania umów przedwstępnych, do których podpisania doprowadzał pośrednik w sprzedaży nieruchomości zatrudniony przez M. (...) Biuro (...). Sąd uznał również zeznania powódki H. K. jako wiarygodne, albowiem były spójne, logiczne i konsekwentne, a nadto znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy, w tym zwłaszcza były zgodne z tym, co zeznał świadek M. S..

Co zaś tyczy się zeznań świadka S. K. oraz pozwanej D. K., Sąd – mając na względzie, iż świadek jest mężem pozwanej, a zatem zarówno on jak i pozwana były osobami bezpośrednio zainteresowanymi wynikiem procesu – podszedł do nich z ostrożnością, uznając je za wiarygodne jedynie w zakresie znajdującym potwierdzenie w ustalonym stanie faktycznym sprawy. Co jednak istotne – pozwana w toku przesłuchania wprost przyznała, że wszelkie obowiązki w związku ze sprzedażą nieruchomości lokalowej scedowała na swojego męża – S. K., który – jak sama wskazała pozwana – zaakceptował cenę sprzedaży nieruchomości za 600.000,00 złotych. Sąd zwrócił również uwagę na wiele nieścisłości w zeznaniach pozwanej. Z jednej strony pozwana kilkukrotnie, zarówno w treści swoich pism procesowych jak i w toku przesłuchania wskazywała, że przy składaniu oświadczenia woli działała pod wpływem błędu wywołanego przez J. P., podczas gdy z drugiej strony powoływała się na błąd polegający na tym, że przy podejmowaniu decyzji co do sprzedaży lokalu mieszkalnego nie miała wiedzy o tym, że powódka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości. Ważne jest przy tym podkreślenie, że pozwana podczas przesłuchania wprost oświadczyła, że w chwili zawierania spornej umowy posiadała wiedzę o tym, czym jest zadatek oraz jakie są konsekwencje odstąpienia od umowy, w sytuacji w której umowa zabezpieczona jest zadatkiem.

Nieistotne przy rozstrzygnięciu sprawy okazały się dowody załączone przez pełnomocnika pozwanej do pisma procesowego z 19 listopada 2024 roku w postaci wydruku z (...) dot. pozwanej (vide: k. 51 – 51 v.) skoro pozwana nie występowała w sprawie jako przedsiębiorca, a konsument. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie wynika wszak, by powódka planowała zakupić nieruchomość nalężącą do pozwanej w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej. Twierdzenia pozwanej w tym zakresie okazały się gołosłowne i nie poparte żadnymi dowodami.

Podobnie rzecz się ma w odniesieniu do dowodów z kserokopii przedłożonych przez pełnomocnika pozwanej na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2025 roku. Dowody te nie miały większego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Po pierwsze, czym innym jest cena ofertowa, a czym innym jest cena transakcyjna, która została zawarta w umowie przedwstępnej zawartej pomiędzy stronami. Po drugie dostrzec należy, że umowa przedwstępna została zawarta 06 kwietnia 2024 roku, podczas gdy upoważnienie udzielone przez powódkę pośrednikowi M. (...) pochodzi z 17 października 2023 roku, umowa pośrednictwa ze spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. została zawarta 06 stycznia 2024 roku, zaś umowa pośrednictwa z (...) Biuro (...) z siedzibą w G. została zawarta 16 grudnia 2023 roku. Nie ulega zatem wątpliwości, że wszystkie ww. umowy zostały zawarte na kilka miesięcy przed podpisaniem przez strony umowy przedwstępnej. W konsekwencji próba wykazania, że pozwana znajdowała się w błędzie co do ceny nieruchomości okazała się finalnie nieudana. Również i dowody w postaci wydruków komputerowych z serwisu otodom.pl nie miały znaczenia przy ustalaniu stanu faktycznego w sprawie. Wydruki te przedstawiają aktualne dane dotyczące cen porównywalnych nieruchomości i zdaniem Sądu nijak mają się do cen rynkowych z kwietnia 2024 roku. Powyższe tym bardziej jest istotne w kontekście tego, iż pozwana w październiku 2024 roku zbyła sporną nieruchomość lokalową za kwotę 620.000,00 złotych, a więc zaledwie o kwotę 20.000,00 złotych wyższą niż ta wynikająca z umowy przedwstępnej. Argumenty zaś mające na celu wykazanie, że cena nieruchomości wskazana w umowie przedwstępnej była znacznie zaniżona w kontekście tego, że pozwana zbyła nieruchomość kilka miesięcy później za kwotę zbliżoną do tej wynikającej z umowy przedwstępnej są nielogiczne i niekonsekwentne.

Końcowo Sąd wskazuje, że pełnomocnik powódki cofnął wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka J. P., przy czym pełnomocnik pozwanej nie złożył wniosku dowodowego o jego przesłuchanie, stąd też dalsze wzywanie świadka na terminy kolejnych rozpraw okazało się zbędne (vide: k. 113).

4.  Ocena prawna powództwa

Fakty sporne i bezsporne.

Spór, mając na uwadze stanowisko pozwanej zaprezentowane w odpowiedzi na pozew, koncentrował się na ustaleniu, czy strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, czy też jedynie umowę quasi rezerwacyjną, a w konsekwencji. Rolą sądu było również ustalenie czy w związku z odstąpieniem od umowy łączącej strony – pozwana obowiązana jest do zwrotu dwukrotności uiszczonego przez powódkę zadatku. Pozwana podnosiła bowiem, że strony nie osiągnęły konsensusu co do oświadczeń woli złożonych w zakresie umowy z 06 kwietnia 2024 roku, stąd też postanowienie dotyczące zadatku z uwagi na nieistnienie podstawowego stosunku prawnego – upadło.

Bezsporny pomiędzy stronami pozostawał natomiast fakt zapłaty przez powódkę zadatku w wysokości 10.000,00 złotych oraz zwrot tejże kwoty przez pozwaną.

Podstawa prawna żądania.

Powództwo jako zasadne należało uwzględnić w całości.

Mając na względzie stanowiska procesowe stron, w tym przede wszystkim spór co do tego, jakiego rodzaju umowę strony zawarły 06 kwietnia 2024 roku, rzeczą Sądu było ustalenie w pierwszej kolejności charakteru umowy. Powódka twierdziła bowiem, że doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości lokalowej, podczas gdy pozwana – wyraźnie temu zaprzeczając – twierdziła, że jej intencją było zawarcie jedynie umowy quasi rezerwacyjnej, która miała na celu umożliwienie powódce podjęcia decyzji co do ostatecznego zakupu lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z przepisem art. 389 § 1 kc umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jak wskazuje się w doktrynie umowa przedwstępna jest umową, której celem jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy. Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych lub prawnych nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną, ale chcą zawarcie tej umowy prawnie zagwarantować na przyszłość. Przez istotne postanowienia umowy przyrzeczonej należy rozumieć essentialia negotii w przypadku umów nazwanych i elementy konieczne w przypadku umów nienazwanych (niezbędne do określenia podstawowych świadczeń stron). W odniesieniu do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to umowa ta powinna zawierać dokładne oznaczenie nieruchomości, ustaloną cenę i sposób jej zapłaty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak oznaczenia takich postanowień w umowie przedwstępnej powoduje jej nieważność.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy ze wszech miar należy stwierdzić, że umowa z 06 kwietnia 2024 roku spełnia wszystkie przesłanki określone w przepisie art. 389 kc. W treści umowy strony dokonały pełnego opisu umowy przyrzeczonej, wprawdzie pomijając dokładną powierzchnię lokalu mieszkalnego, to jednak wskazując jej dokładny adres oraz numer księgi wieczystej. Nie ulega zatem wątpliwości, że strony nie miały wątpliwości co do tego, czego miała dotyczyć umowa. Wbrew twierdzeniom pozwanej – umowa zawierała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej w postaci określenia stron umowy (sprzedająca – pozwana, kupująca - powódka), przedmiotu sprzedaży (nieruchomość lokalowa położona w G. przy ulicy (...), wskazanie księgi wieczystej o numerze (...)) oraz ceny zakupu (600.000,00 złotych), a ponadto termin zawarcia umowy przyrzeczonej (najpóźniej 23 kwietnia 2024 roku). Sąd przyjął w konsekwencji, że przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości lokalowej został określony w sposób dostateczny i zrozumiały dla obu stron.

Co więcej, jak wynika z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego (vide: zeznania świadka M. S. – k. 74 – 75) pośrednik J. P. zwyczajowo informował strony o charakterze umowy, o tym czym jest zadatek oraz jakie są skutki niewywiązania się z umowy, która zabezpieczona jest zadatkiem. Strony miały również możliwość zgłaszania uwag do umowy. Warte jest przy tym podkreślenia, że pozwana przed podpisaniem umowy zapoznała się z jej treścią, co zresztą sama oświadczyła podczas przesłuchania na rozprawie (vide: przesłuchanie pozwanej – k. 114 v. – 115), a mając na uwadze wykonywany przez nią zawód prokuratora – musiała mieć świadomość tego jaką umowę podpisuje i jakie są jej konsekwencje. Nieistotne są przy tym twierdzenia pełnomocnika pozwanej jakoby pozwana zapoznała się z treścią umowy „na szybko”. Wszak oprócz pozwanej, umowę czytał również jej mąż – S. K., który notabene jest policjantem, a więc z całą pewnością posiada również podstawową świadomość prawną.

Słusznie wskazał pełnomocnik powódki, że sama nazwa umowy nie może jeszcze świadczyć o tym, że strony zdecydowały się zawrzeć umowę inną, niżeli przedwstępną. Umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej, co jest prawnie dopuszczalne tyle tylko, że wywołuje wówczas słabszy skutek prawny (art. 390 a contrario).

Dodatkowo zaznaczenia wymaga, że zgodnie z przepisem art. 65 kc, oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§ 2). O prawidłowym zakwalifikowaniu umowy cywilnoprawnej nie decyduje więc nazwa umowy czy jej stylistyka, lecz rzeczywisty przedmiot umowy, okoliczności jej zawarcia oraz sposób i okoliczności jej wykonywania, w tym realizowanie przez strony, nawet wbrew postanowieniom umowy, cechy charakterystyczne dla danego stosunku prawnego, które odróżniają zawartą i realizowaną umowę od innych umów cywilnoprawnych. Przy czym wola stron umowy nie może zmieniać ustawy, co wprost wynika z art. 58 § 1 kc. Niezależnie od deklaracji stron co do nazwy zawieranej przez nie umowy, postanowienia umowy, jak i okoliczności związane z jej wykonywaniem, pozwalają na ocenę, czy strony, zawierając danego rodzaju umowę, nie wykroczyły poza granice swobody kontraktowej wyznaczone w art. 353 ¹ kc. Posługiwanie się przez strony różnymi pojęciami w odniesieniu do tej samej umowy nie może jeszcze świadczyć o tym, że zawarta pomiędzy nimi umowa nie była umową przedwstępną.

Zdaniem Sądu, treść zawartej w dniu 06 kwietnia 2024 roku umowy była jasna, jednoznaczna, zawierała istotne postanowienia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i była zrozumiała dla stron, co wprost wynika z dowodu w postaci przesłuchania zarówno pozwanej jak i powódki. Pozwana rozumiała postanowienia umowy. Pozwana oświadczyła podczas przesłuchania na rozprawie, że nie wnosiła żadnych zastrzeżeń do treści umowy, a po jej podpisaniu to nie ona, a jej mąż – S. K. zgłosił swoje zastrzeżenia co M. S..

Tylko na marginesie należy podkreślić, a na co słusznie zwrócił uwagę pełnomocnik powódki, że umowa rezerwacyjna jest umową nazwaną, uregulowaną w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Zgodnie natomiast z przepisem art. 30 ust. 2 ww. ustawy, umowa rezerwacyjna określa w szczególności: 1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy; 2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży; 3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony; 4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń. W treści umowy z 06 kwietnia 2024 roku na próżno natomiast szukać jakichkolwiek postanowień wynikających z wyżej cytowanego przepisu, który ma charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego. Wątpliwe jest przy tym to, aby pośrednik nieruchomości jako profesjonalista przy tego typu transakcjach przygotował umowę „rezerwacyjną”, która byłaby sprzeczna w wyżej cytowanymi przepisami. Sąd dał wiarę zeznaniom świadka M. S., który na rozprawie wprost wskazał, że załączona do akt sprawy umowa „rezerwacyjna” była w istocie skróconą umową przedwstępną dla klientów gotówkowych. Taka praktyka jest powszechnie stosowana przy tego typu transakcjach i w sytuacji, w której transakcja zostaje przeprowadzona bez finansowania zewnętrznego od banku.

Wobec wyżej przytoczonych argumentów, Sąd stoi na stanowisku – wbrew twierdzeniom i argumentom wywodzonym przez pozwaną, że strony zawarły w dniu 06 kwietnia 2024 roku umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości lokalowej w myśl przepisu art. 389 kc składając zgodne oświadczenia woli. Absurdalne są przy tym argumenty podnoszone przez pełnomocnika pozwanej, że przez to, że umowa przedwstępna nie zawierała informacji odnośnie do czasu, miejsca i osoby notariusza, przed którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona, to nie mamy do czynienia z umową przedwstępną. Żadne przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie nakładają na strony obowiązku wskazywania osoby notariusza ani miejsca kancelarii notarialnej, w której ma dojść do zawarcia umowy finalnej, przy czym co istotne – termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został wprost zawarty w treści umowy przedwstępnej, a posłużenie się maksymalnym terminem na jej zawarcie jest zdaniem Sądu wystarczające. Także argumenty strony pozwanej co do tego, że strony nie osiągnęły konsensusu co do istotnych postanowień umowy przedwstępnej są w ocenie Sądu nieprzekonujące. Zarówno powódka jak i pozwana ustaliły co jest przedmiotem umowy przedwstępnej, cenę nieruchomości lokalowej, sposób zapłaty ceny oraz termin zapłaty, termin zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości oraz sposób jej przekazania. Całkowicie chybione i w zasadzie niezrozumiałe są twierdzenia pełnomocnika pozwanej co do tego, że strony nie osiągnęły konsensusu w tym zakresie. Wszak umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości lokalowej nie musi wiernie odzwierciedlać treści ustawy (w tym wypadku przepisu art. 535 § 1 kc). Z przedłożonej do akt sprawy kserokopii umowy wprost wynika, że strony zobowiązały się w przyszłości do zawarcia umowy przyrzeczonej w postaci umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej, a argumentacja pozwanej została przedstawiona jedynie wyłącznie jako strategia procesowa, która miała skutkować zniweczeniem prawa powódki do dochodzenia podwójnego zadatku.

Żądanie zapłaty podwójnego zadatku – art. 394 kc.

Zgodnie z przepisem art. 394 kc, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (§ 1). W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (§ 2). W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (§ 3).

Wskazany powyżej przepis określa trzy potencjalne sytuacje, w których powódka może domagać się zwrotu podwójnego zadatku. Pierwszą z nich jest niewykonanie umowy przez pozwaną, drugą rozwiązanie umowy, zaś trzecią niewykonanie umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Istotne jest przy tym, że chodzi o sankcję, która polega na tym, że druga strona uzyskuje specjalne uprawnienia, gdy umowa nie zostanie wykonana, jednakże realizacja przez drugą stronę uprawnień finansowych z zastrzeżonego zadatku jest uzależniona od uprzedniego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 roku, III CZP 39/09). Warunkiem uruchomienia regulacji odnośnie do zatrzymania (zwrotu) zadatku jest bowiem zakończenie stosunku prawnego, w ramach którego zadatek był przekazany. Dlatego też w sytuacji uregulowanej treścią § 1 art. 394 kc. warunkiem dochodzenia zadatku jest rozwiązanie węzła umownego (tu: umowy przedwstępnej)

W niniejszej sprawie, w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, w ocenie Sądu wystąpiła pierwsza z zaprezentowanych wyżej sytuacji. Do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszło bowiem na skutek wycofania się z transakcji przez pozwaną, przy czym nie można uznać, że było to wynikiem zachowania powódki, a przyczyną niewykonania umowy był wyłącznie proces decyzyjny i motywacyjny pozwanej D. K..

Z zeznań przesłuchanych w sprawie świadków oraz z zeznań powódki i pozwanej wynika jednoznacznie, że to pozwana zmieniła decyzję co do sprzedaży lokalu powódce i zawarcia umowy przyrzeczonej, motywując to początkowo – nagłym zdarzeniem rodzinnym, by następnie twierdzić, że wskazana w umowie przedwstępnej cena sprzedaży nieruchomości lokalowej jest za niska, a pozwana pozostawała w błędzie zarówno co do samego charakteru zawartej 06 kwietnia 2024 roku umowy jak i ceny. Podkreślenia przy tym wymaga, że jak wynika z zeznań świadków i stron – powódka uprzednio zapoznała się z treścią umowy przedwstępnej, jej mąż – S. K., na którego scedowała wszelkie czynności mające na celu sfinalizowanie transakcji – zaakceptował tę cenę, a mimo to sama zgodziła się na zawarcie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna wprost wskazywała na cenę lokalu mieszkalnego. Powódka składając pod treścią umowy przedwstępnej własnoręczny podpis (czego nie kwestionowała – art. 230 kpc) zgodziła się zatem z jej postanowieniami. Przy czym na uwagę zasługuje fakt, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej pozwana miała możliwość zapoznać się z jej treścią, choć zrobiła to „pobieżnie” (vide: przesłuchanie pozwanej – k. 114 v. – 115). Jeżeli zatem treść projektu umowy nie odpowiadała pozwanej, miała możliwość zaproponować stosowne zmiany i wyrazić swój sprzeciw co do ceny lokalu mieszkalnego, co uczyniła dopiero trzy dni po jej zawarciu, to jest 09 kwietnia 2024 roku. Fakt, że podpisała ona umowę przedwstępną, nie zwracając uwagę na wskazaną cenę, która była kluczowym „składnikiem” umowy przedwstępnej, przesądza w ocenie Sądu o istnieniu po stronie pozwanej odpowiedzialności za niewykonanie umowy.

Mając na względzie powyższe, nie ulega wątpliwości, iż D. K. obowiązana była do zapłaty na rzecz powódki dwukrotności zadatku, który strony zgodnie ustaliły na 10.000,00 złotych. Nie ulega także wątpliwości, że na gruncie niniejszej sprawy strony odstąpiły od umowy przedwstępnej – najpierw uczyniła to nieskutecznie pozwana składając oświadczenie w tym zakresie 11 kwietnia 2024 roku, wcześniej zwracając wpłacony przez powódkę zadatek w wysokości 10.000,00 złotych (vide: przelew bankowy z 09.06.2024 roku – k. 18), a następnie – tym razem skutecznie pod względem prawnym - powódka w piśmie z 5 lipca 2024 roku. Co istotne, na gruncie niniejszego postępowania pozwana nie zdołała wykazać okoliczności, na podstawie których odstąpiła od umowy, a które mogłyby usprawiedliwiać jej decyzję tym samym niwelując obowiązek zapłaty dwukrotności zadatku. Należy zauważyć, iż w piśmie z 11 kwietnia 2024 roku pozwana powoływała się na losowe zdarzenie rodzinne, przy czym na rozprawie 14 kwietnia 2025 roku wskazywała, iż chciała sprzedać mieszkanie za 700.000,00 złotych, podczas gdy ostatecznie zbyła je za kwotę 620.000,00 złotych w październiku 2024 roku i tylko to było powodem odstąpienia od umowy z 04 kwietnia 2024 roku.

Podkreślenia również wymaga, że w piśmie pozwanej z 11 kwietnia 2024 roku (vide: k. 19) zatytułowanym „oświadczenie”, pozwana wskazała na przyczynę odstąpienia od umowy w postaci nagłego, losowego zdarzenia rodzinnego wskazała na § 3 umowy. Problem jednak w tym, że zawarta pomiędzy stronami umowa przedwstępna nie zawierała żadnych jednostek redakcyjnych, co świadczy wyłącznie o tym, że pozwana doskonale zdawała sobie sprawę o konsekwencjach odstąpienia od umowy i instytucji zadatku wskazując niejako na § 3 art. 394 kc, który został wprost zacytowany na drugiej stronie ww. umowy (vide: k. 13).

Niejako ubocznie Sąd wskazuje, że nawet jeżeli argumentacja dotycząca charakteru zawartej 06 kwietnia 2024 roku umowy nie byłaby trafna, co Sąd ze wszech miar neguje, to również i przywołana przez stronę pozwaną umowa quasi rezerwacyjna mogłaby być zabezpieczona zadatkiem. Instytucja zadatku nie jest zastrzeżona wyłącznie dla umów przedwstępnych, zatem powyższa argumentacja pozostaje aktualna również w kontekście rzekomej umowy rezerwacyjnej. Skoro pozwana odstąpiła od umowy bez żadnego uzasadnienia, a tym samym nie wywiązała się z umowy, to też zobowiązana była na mocy umowy i art. 394 § 1 kc do zapłaty na rzecz powódki zadatku w podwójnej wysokości.

Wada oświadczenia woli w postaci błędu – art. 84 kc.

Z twierdzeń zawartych w odpowiedzi na pozew oraz prezentowanych przez pozwaną na rozprawie wydaje się wynikać, że jej intencją było powołanie się na wadliwość oświadczenia woli spowodowaną błędem wywołanym przez J. P.. Pozwana końcowo wskazała jako jedyną przyczynę niewykonania umowy wprowadzenie jej w błąd przez pracownika biura nieruchomości, który podawał, iż cena zaoferowana przez powódkę była ceną rynkową występującą na terenie G. w kwietniu 2024 roku.

Na wstępie podkreślenia wymaga, że zgodnie z przepisem art. 88 § 1 kc uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Oświadczenie woli złożone pod wpływem błędu jest dotknięte sankcją nieważności względnej. A zatem czynność prawna dokonana przez osobę, która złożyła wadliwe oświadczenie woli, rodzi skutki prawne, lecz oświadczający może ją unieważnić w sposób przewidziany w art. 88 kc. Podmiotowi przysługuje uprawnienie kształtujące do wzruszenia czynności prawnej. Oświadczający uchyla się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego innej osobie pod wpływem błędu, podstępu bądź groźby przez złożenie jej kolejnego oświadczenia wyrażającego ten zamiar, a w przypadku gdy nie zostało ono zakomunikowane określonemu odbiorcy, należy je złożyć osobie bezpośrednio zainteresowanej skutecznością czynności prawnej. Stosowne oświadczenie może również pochodzić od następcy prawnego pod tytułem ogólnym uprawnionego podmiotu. Unieważnienie czynności prawnej następuje z mocą wsteczną (ex tunc) i nie wymaga udziału sądu, gdyż wystarczy złożenie pozasądowego oświadczenia woli. W przypadku gdy strona złoży oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych czynności w sytuacji, gdy nie zostały spełnione przesłanki błędu (art. 84 kc), a więc nie powstało po jej stronie uprawnienie kształtujące, to wskazane oświadczenie nie wywoła skutku w postaci nieważności czynności prawnej, czyli będzie nieskuteczne, a nie nieważne. W razie sporu między stronami stosunku prawnego sąd dokonuje oceny, czy zostały spełnione przesłanki uzasadniające powołanie się na błąd, podstęp lub groźbę oraz czy oświadczający uchylił się od skutków prawnych z zachowaniem wymogów statuowanych w art. 88 kc. Orzeczenie ma charakter deklaratoryjny, gdyż unieważnienia czynności prawnej dokonał sam podmiot uprawniony, składając pozasądowe oświadczenie woli. Sąd stwierdza nieważność czynności prawnej w odrębnym procesie, jednak uznanie umowy za pozbawioną konsekwencji prawnych na skutek jej wzruszenia może nastąpić również jako przesłanka rozstrzygnięcia w innej sprawie.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stanowczego podkreślenia wymaga, że pozwana na żadnym etapie procesu nie złożyła skutecznego oświadczenia materialnoprawnego o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli z uwagi na pozostawanie w błędzie co do ceny nieruchomości lokalowej. Pozwana ograniczyła się przy tym wyłącznie do powołania się na wadę oświadczenia woli niejako z ostrożności procesowej w treści odpowiedzi na pozew, która przecież nie może zastępować oświadczenia o charakterze materialnoprawnym. Przypomnieć w tym miejscu należy, że oświadczenie woli złożone pod wpływem błędu jest dotknięte sankcją nieważności względnej, a zatem dopóki składający oświadczenie woli nie uchyli się skutecznie od skutków złożonego oświadczenia woli, dopóty Sąd nie będzie brał pod rozwagę zarzutu nieważności czynności prawnej, gdyż czynność prawna nadal pozostaje ważna.

Nawet jednak gdyby uznać, że odpowiedź na pozew stanowiła w istocie oświadczenie materialnoprawne pozwanej o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z 06 kwietnia 2024 roku, to i tak oświadczenie to należałoby uznać jako bezskuteczne. Pełnomocnictwo o zakresie przewidzianym w art. 91 kpc nie uprawnia pełnomocnika do złożenia w imieniu mocodawcy materialnoprawnego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, gdyż żadne z przewidzianych przez ustawę uprawnień nie daje podstaw do takiego wniosku. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli wywiera skutek dopiero z chwila dojścia do adresata (art. 61 kc). Pełnomocnik pozwanej nawet jeżeli uznać, że złożył takowe oświadczenie, to złożył takowe oświadczenie wobec pełnomocnika procesowego adresata (to jest powódki). Treść art. 91 kpc nie daje podstaw do przypisania pełnomocnikowi procesowemu prawa przyjmowania w imieniu mocodawcy materialnoprawnych oświadczeń kształtujących. W tym wypadku wykładnia celowościowa ustawowego zakresu pełnomocnictwa procesowego sprzeciwia się przypisaniu rozszerzonych uprawnień. Pełnomocnik procesowy nie jest więc pełnomocnikiem, jaki po myśli art. 95 kc mógłby zastąpić powódkę w skutecznym zapoznaniu się z oświadczeniem. Treść pełnomocnictwa udzielonego pełnomocnikowi powódki również nie zawiera rozszerzeń w powyższym zakresie.

Abstrahując od powyższego, podkreślić dodatkowo trzeba, że działanie pod wpływem błędu nie uzasadnia odstąpienia od umowy; ustawodawca przewidział w tym wypadku odmienny środek prawny. Stosownie do art. 88 kc pozwanej przysługiwało w takiej sytuacji nie prawo do odstąpienia od umowy, a prawo do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, co powinno nastąpić na piśmie w przeciągu roku od wykrycia błędu. Pozwana takiego oświadczenia nie złożyła, bowiem pismo z 11 kwietnia 2024 roku jasno wskazuje, że stanowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu nagłego zdarzenia losowego, nie zaś oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu. Skoro zatem pozwana nie skorzystała z możliwości uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu, zawarta umowa wywołała wobec niej skutki prawne – i to niezależnie od tego, czy istotnie działała pod wpływem błędu, czy też nie.

Z daleko posuniętej ostrożności procesowej Sąd ocenił podniesioną wadliwość oświadczenia woli złożonego przez pozwaną przesłankowo nawet przy hipotetycznym założeniu, że oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli zostało złożone pod względem formalnym prawidłowo i w terminie. Aby można było mówić o skuteczności ewentualnego uchylenia się od skutków wadliwego oświadczenia woli, musiałyby zaistnieć przesłanki określone w art. 84 i nast. kc. Zgodnie z art. 84 kc w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej (§ 1). Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) (§ 2). Jednocześnie art. 86 kc stanowi, że jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej (§ 1); podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna (§ 2).

Mając na względzie powyższe, zaznaczyć trzeba, że błąd musiałby zostać wywołany przez osobę, której pozwana złożyła swoje oświadczenie woli dotyczące chęci zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości lokalowej, tj. przez powódkę, ponadto błąd musiałby nosić cechę istotności, tj. uzasadniać przypuszczenie, że gdyby składająca oświadczenie woli pozwana nie działała pod wpływem błędu i oceniała sprawę rozsądnie, to nie złożyłaby oświadczenia woli o przedmiotowej treści, zaś gdyby błąd nie miał charakteru istotnego, musiałby on zostać wywołany przez powódkę, bądź za jej wiedzą przez pośrednika - podstępnie. W przekonaniu Sądu nic nie wskazuje na to, aby rzekomy błąd, pod wpływem którego działała pozwana, wywołany został umyślnie lub nieumyślnie przez powódkę, która od początku podawała, że jest gotowa kupić nieruchomość lokalową za kwotę 600.000,00 złotych. Powódka nie narzuciła pośrednikowi ani pozwanej ceny nieruchomości, zaproponowała swoją cenę, na którą pozwana wraz z mężem S. K. przystała. Powódka w żadnym wypadku nie wiedziała również o tym, że pozwana mogła działać pod wpływem błędu i zdaniem Sądu nie mogła się o tym zorientować – strony nie miały ze sobą kontaktu, transakcję obsługiwał bowiem pracownik biura nieruchomości, zaś treść umowy przedwstępnej nie zawiera żadnych zapisów, które mogłyby naprowadzić powódkę na to, że pozwana oczekuje sprzedaży nieruchomości za kwotę znacznie wyższą niż ta, która została wskazana w umowie przedwstępnej. Treść upoważnienia udzielonego przez pozwaną pośrednikowi nieruchomości nie była znana powódce, więc nie mogła wywołać ewentualnych wątpliwości po jej stronie.

Zgodnie z ogólnymi zasadami rozkładu ciężaru dowodu (w myśl art. 6 kc) skuteczność powołania się na błąd przez osobę, która chce się uchylić od skutków swojego oświadczenia woli zależy od dowiedzenia wszystkich przesłanek wymaganych dla stwierdzenia, że oświadczenie zostało złożone pod wpływem błędu. W szczególności pozwana winna była wykazać, że błąd został wywołany przez powódkę, chociażby bez jej winy, albo że powódka wiedziała o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Pozwana winna była również wykazać istotność tego błędu, czego jednak nie dowiodła (art. 6 kc i art. 232 kpc).

Niejako ubocznie należy również wskazać, że błąd, na który powoływała się pozwana w toku rozprawy, a mianowicie polegający na tym, że gdyby wiedziała, że powódka prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się nieruchomościami, to nie podjęłaby decyzji o sprzedaży nieruchomości powódce ma charakter błędu co do pobudek, zatem nie wpisuje się w ramy przepisu art. 84 § 1 kc, stąd też nie można go postrzegać w kategorii wadliwości oświadczenia woli.

Podsumowanie.

Podsumowując, istotną kwestią wymagającą zbadania było to, czy pozwana mogła odstąpić od umowy przedwstępnej i czy skutecznie tej czynności dokonała. W ocenie Sądu w okolicznościach tej sprawy pozwanej w ogóle nie przysługiwało uprawnienie do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Kodeks cywilny przewiduje możliwość określenia umownych przesłanek odstąpienia od umowy (art. 395 kc), jak również przesłanki ustawowe (art. 491 kc i nast.) odstąpienia od umowy. Zgodnie z art. 395 § 1 kc, aby mogło dojść do odstąpienia od umowy, w umowie od której chce się odstąpić musi być zastrzeżone, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Taki zapis nie znalazł się jednak w zawartej przez strony w 06 kwietnia 2024 roku umowie przedwstępnej. W niniejszej sprawie nie zostały nadto spełnione przesłanki ustawowe pozwalające na odstąpienie od umowy. Jak już wcześniej wskazano, nie zaszła sytuacja, o której mowa w art. 394 § 1 kc, a zatem niewykonanie w terminie umowy przez powódkę – co uzasadniałoby odstąpienie od umowy przez pozwaną. Nie zaszły też przypadki przewidziane w przepisach dotyczących zobowiązań wzajemnych, które zastrzegają możliwość odstąpienia od umowy w następujących przypadkach: dopuszczenia się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (art. 491 kc), oświadczenia przez drugą stronę, że nie spełni ona świadczenia, do którego się zobowiązała (art. 492 1 kc), niemożliwość jednego ze świadczeń wzajemnych powstała wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi strona zobowiązana (art. 493 kc), a także częściowa niemożliwość świadczenia jednej ze stron, gdy jego częściowe wykonanie nie miałoby znaczenia dla drugiej strony ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe (art. 495 kc).

Pozwana nie wykazała, aby zaszła którakolwiek z wyżej wskazanych sytuacji. Powódka – wbrew twierdzeniom strony pozwanej – nie odmówiła zawarcia umowy. Skoro zatem brak było ustawowych lub umownych przesłanek odstąpienia od umowy przedwstępnej, nie można uznać, że oświadczenie pozwanej z 11 kwietnia 2024 roku wywołało podnoszone przez nią skutki, tj. zniweczyło skutek prawny umowy przedwstępnej. Jedyny skutek prawny, jaki powyższe oświadczenie wywołało, był taki, że od tej chwili należało przyjąć, że pozwana odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej i że niewykonanie umowy przedwstępnej jest spowodowane wyłącznie jej stanowiskiem (choć takowa odmowa nastąpiła już w zasadzie w dniu, w którym pozwana zwróciła powódce zadatek). Z przyczyn wcześniej wskazanych taka sytuacja uzasadnia żądanie zwrotu zadatku w podwójnej jego wysokości.

Jednocześnie wskazać w tym miejscu należy, że nie można przyjąć, iżby doszło do dorozumianego rozwiązania umowy poprzez złożenie przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy, albowiem nie miały miejsca zgodne oświadczenia woli stron co do rozwiązania umowy. Powódka nie była zainteresowana rozwiązaniem umowy z pozwaną i była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej, co zresztą wynika z zapłaty zadatku przewidzianego umową. Podnoszone przez pozwaną okoliczności, że została wprowadzona w błąd przez pośrednika nieruchomości co do ceny nieruchomości nie mają większego znaczenia z punktu widzenia przyczyn odstąpienia od umowy.

Dodatkowo podkreślenia wymaga – wbrew twierdzeniom pozwanej polegającym na tym, że powódka nie wyartykułowała dostatecznie chęci zawarcia od razu, to jest 06 kwietnia 2024 roku umowy przedwstępnej, to, iż zdaniem Sądu treść umowy zawartej przez strony jednoznacznie wskazuje, iż H. K. chciała zawrzeć umowę przedwstępną, by następnie, do dnia 23 kwietnia 2024 roku zawrzeć umowę przyrzeczoną. Okoliczności sprawy nie potwierdziły też by pozwana zawarła z powódką umowę celem umożliwienia tej drugiej namyślenia się czy nieruchomość nabyć czy też nie. Postępowanie dowodowe przeprowadzone w sprawie doprowadziło Sąd do przekonania, iż celem powódki było zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie umowy definitywnej tj. umowy sprzedaży. Okoliczności, iż pozwana działała pod wpływem błędu nie może uzasadniać okoliczność, że pozwana podpisała umowę „na szybko”. Pozwana miała bowiem możliwość dokładanego zapoznania się z umową oraz zgłoszenia co do jej treści uwag, czego jednak nie uczyniła. Okoliczność ta jednak nie może skutkować uznaniem, że do zawarcia czynności prawnej doszło pod wpływem błędu, skoro zawarcie umowy przyrzeczonej było wynikiem niedbalstwa pozwanej.

W ocenie Sądu nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut nieważności umowy przedwstępnej podnoszony przez pozwaną, z uwagi na niezgodność oświadczeń woli złożonych przez strony. Sąd ustalił bowiem, że w istocie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, która została obwarowana zabezpieczeniem w postaci zadatku. Argumenty podnoszone przez pozwaną w toku procesu nie mieszczą się w dyspozycji art. 58 § 1 i 2 kc, który wskazuje przesłanki uznania czynności prawnej za nieważną. Czynność prawna w postaci umowy przedwstępnej nie byłą sprzeczna z ustawą, nie miała na celu obejścia ustawy. Nadto, dokonana czynność prawna nie była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Tylko na marginesie należy podkreślić, że pozwana mogłaby co najwyżej dochodzić odszkodowania od podmiotu, z którym zawarła umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości lokalowej. Skoro pozwana w toku procesu powoływała się pośrednio na fakt, że pośrednik nieruchomości nierzetelnie udzielił jej informacji co do rynkowości ceny nieruchomości, to też można stąd wnioskować, że pośrednik wykonał umowę w zakresie pośrednictwa nienależycie, co też po stronie pozwanej kreuje prawo do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego (art. 471 kc). Powyższe jest jednak mało prawdopodobne w kontekście tego, że pozwana finalnie zbyła swoją nieruchomość za kwotę 620.000,00 złotych.

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 394 § 1 kc uwzględnił powództwo w całości, o czym orzekł w punkcie 1. wyroku.

Odsetki ustawowe za opóźnienie.

Podstawę rozstrzygnięcia o odsetkach ustawowych za opóźnienie stanowił przepis art. 481 § 1 kc, zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Nie ulega wątpliwości, że termin spełnienia świadczenia polegającego na zapłacie podwójnego zadatku nie wynika z żadnego przepisu ustawy, stąd też zgodnie z przepisem art. 455 kc, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Z akt sprawy wynika, że pismem z 05 lipca 2024 roku powódka odstąpiła od umowy przedwstępnej, jednocześnie wzywając pozwaną do zapłaty pozostałej kwoty w wysokości 10.000,00 złotych tytułem podwójnego zadatku zadatku w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Niewątpliwie w dniu 23 lipca 2024 roku, mając na uwadze, iż wezwanie doręczono pozwanej za pośrednictwem poczty tradycyjnej w dniu 15 lipca 2023 roku, pozwana pozostawała już w opóźnieniu względem powódki, stąd też w Sąd zasądził dochodzoną przez powódkę kwotę wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 23 lipca 2024 roku do dnia zapłaty.

5.  Koszty procesu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt 2. wyroku na podstawie art. 98 § 1 kpc i art. 99 § 1 kpc, mając na względzie zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Powódka reprezentowana przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego złożyła wniosek o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Na koszty procesu poniesione przez powódkę złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 750,00 złotych (art. 13 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz. U. z 2024 r. poz. 959 z późn. zm.), wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości 1.800,00 złotych (§ 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 złotych. Łączne koszty procesu poniesione przez stronę powodową wyniosły 2.567,00 złotych. Taką też kwotę należało zasądzić od pozwanej jako przegrywającej proces na rzecz powódki jako wygrywającej proces.

Na podstawie art. 98 §1 ¹ kpc od kwoty orzeczonej tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzono odsetki w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

asesor sądowy Daniel Kwiatkowski

Sygnatura akt: I C 1100/24 upr.

ZARZĄDZENIE

1.  (...);

2.  (...);

3.  (...).

G., (...) r.,

asesor sądowy Daniel Kwiatkowski