Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

1.W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2024 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

przewodniczący: asesor sądowy Paweł Bocian

protokolant: sekretarz sądowy Dominika Leśko-Dębowska

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2024 roku w Gdańsku

na rozprawie

spraw z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

przeciwko K. W. i T. W.

o zapłatę

połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia

I.  zasądza solidarnie od pozwanych K. W. i T. W. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. kwotę 1.609.25 zł (jeden tysiąc sześćset dziewięć złotych i dwadzieścia pięć groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

1)  od kwoty 1.287,40 zł (jeden tysiąc dwieście osiemdziesiąt siedem złotych i czterdzieści groszy) od dnia 11 marca 2023 roku do dnia zapłaty,

2)  od kwoty 321,85 zł (trzysta dwadzieścia jeden złotych i osiemdziesiąt pięć groszy) od dnia 25 marca 2023 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  kosztami procesu w całości obciąża pozwanych K. W. i T. W. pozostawiając referendarzowi sądowemu ich szczegółowe rozliczenie;

IV.  zasądza solidarnie od pozwanych K. W. i T. W. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. kwotę 1.567,28 zł (jeden tysiąc pięćset sześćdziesiąt siedem złotych i dwadzieścia osiem groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

1)  od kwoty 1.249,80 zł (jeden tysiąc dwieście czterdzieści dziewięć złotych i osiemdziesiąt groszy) od dnia 11 marca 2023 roku do dnia zapłaty,

2)  od kwoty 317,48 zł (trzysta siedemnaście złotych i czterdzieści osiem groszy) od dnia 25 marca 2023 roku do dnia zapłaty;

V.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

VI.  kosztami procesu w całości obciąża pozwanych K. W. i T. W. pozostawiając referendarzowi sądowemu ich szczegółowe rozliczenie.

asesor sądowy Paweł Bocian

Sygn. akt I C 1061/23 upr.

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2023 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych K. W. i T. W. kwoty 1.609,25 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 marca 2023 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że pozwanym przysługuje własność lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. i w związku z tym są oni członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wobec tego powódka domaga się zasądzenia od pozwanych kwoty 1.609,25 zł tytułem przypadających na nich zaliczek na fundusz remontowy za okres od listopada 2022 r. do marca 2023 r.

(pozew, k. 3-5)

W dniu 16 czerwca 2023 r. referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Gdańsk-Północ w Gdańsku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty, k. 35)

Pozwani wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty domagając się oddalenia powództwa
i zasądzenia od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwani zarzucili brak prawidłowego umocowania pełnomocnika procesowego powódki kwestionując ważność uchwały nr 2/2020 w sprawie dokonania zmian w składzie zarządu, która została podjęta w trybie głosowania elektronicznego. Podnieśli także zarzut nieudowodnienia roszczenia wskazując, że powódka nie przedstawiła uchwał wspólnoty odnoszących się do wysokości mediów ani rozliczeń dotyczących zużycia mediów w ich lokalu. Zdaniem pozwanych przedstawione przez powódkę wydruki z kartoteki mieszkańca dotyczą natomiast wyłącznie wysokości zaliczek, a nie rzeczywiście poniesionych kosztów administrowania częściami wspólnymi.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 50-51)

Po wniesieniu przez pozwanych sprzeciwu sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt I C (...).

(zarządzenie, k. 60)

W dniu 20 kwietnia 2023 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych K. W. i T. W. kwoty 1.567,28 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 marca 2023 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że pozwanym przysługuje własność lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. i w związku z tym są oni członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wobec tego powódka domaga się zasądzenia od pozwanych kwoty 1.567,28 zł tytułem przypadających na nich kosztów utrzymania nieruchomości (zaliczek na koszty eksploatacji, zarządu, media, rozliczenie mediów) za okres od listopada 2022 r. do marca 2023 r.

(pozew, k. 73-75)

W dniu 16 czerwca 2023 r. referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Gdańsk-Północ w Gdańsku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty, k. 144)

Pozwani wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty domagając się oddalenia powództwa
i zasądzenia od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwani podnieśli tożsamą argumentację jak w sprzeciwie od nakazu zapłaty w sprawie o sygn. akt I (...).

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 122-123)

Po wniesieniu przez pozwanych sprzeciwu sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt I C (...).

(zarządzenie, k. 132)

Postanowieniem z dnia 17 listopada 2023 r. zarządzono połączenie spraw o sygn. akt I C (...) ze sprawą o sygn. akt I C (...) w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

(postanowienie, k. 134)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

T. W. i K. W. w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G.. Powierzchnia użytkowa tego lokalu wynosi 64,37 m ².

(okoliczności bezsporne, nadto dowód: wydruk z księgi wieczystej (...),
k. 16-20; zeznania świadka W. M., k. 221-223)

W dniu 22 października 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. przyjęła uchwałę w sprawie sposobu rozliczania kosztów zużycia wody
i odprowadzania ścieków w budynku przy ul. (...).

Zgodnie z zatwierdzonym Regulaminem opłata za zużycie wody i odprowadzanie ścieków jest pobierana miesięcznie w formie zaliczki. W przypadku lokali opomiarowanych rozliczenie kosztów zużytej wody i odprowadzenia ścieków powinno być realizowane zgodnie ze wskazaniami wodomierzy lokalowych. Regulamin przewidywał też, że stan odczytów należy składać co pół roku w terminie do dnia 5-go stycznia i 5-lipca, a brak podania odczytów w określonych terminach spowoduje rozliczenie zużycia wody wg średniego zużycia w poprzednich okresach rozliczeniowych. Wskazano również, że właściciele lokali nieopomiarowanych uiszczają w okresie roku zryczałtowaną zaliczkę za zużytą wodę i odprowadzenie ścieków w oparciu o średnie zużycie w poprzednich okresach rozliczeniowych, a w przypadku braku danych o średnim zużyciu – w oparciu o wielkości normatywne zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody. Zgodnie z regulaminem w przypadku zainstalowania wodomierzy i ich zaplombowania przez administratora właściciel będzie wnosić zaliczki w wysokości uzgodnionej z administratorem, a w przypadku braku uzgodnienia – 65 % dotychczasowej opłaty ryczałtowej do pierwszego okresowego rozliczenia budynku, zaś wysokość następnych miesięcznych zaliczek będzie ustalona w uzgodnieniu z właścicielem na podstawie średniego zużycia wody z poprzedniego okresu rozliczeniowego.

Uchwała została przyjęta większością 63 % udziałów.

(dowód: uchwała z dnia 22 października 2014 r., wyniki głosowania i regulamin, k. 198-201)

Zgodnie z uchwałą nr XVII/425/19 Rady Miasta G. z dnia 28 listopada 2019 r. opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które są zbierane i odbierane
w sposób selektywny, wynosi 0,88 zł miesięcznie za 1 m ² powierzchni lokalu mieszkalnego w części nieprzekraczającej 110 m ².

(bezsporne, nadto dowód: uchwała nr XVII/425/19 Rady Miasta G. z dnia 28 listopada 2019 r., k. 212-213; zeznania świadka W. M., k. 221-223)

W dniu 7 lipca 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)
w G. przyjęła uchwałę w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu na 2022 rok.

W uchwale zatwierdzono wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 7 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Na tę kwotę składały się: zaliczka na koszty eksploatacji w wysokości 1 zł/m ², zaliczki na koszty konserwacji w wysokości 0,30 zł/m ², opłata za zarządzanie w wysokości 0,70 zł/m ² oraz zaliczka na fundusz remontowy w wysokości 5 zł/m ².

Zaliczki w nowej wysokości miały obowiązywać od pierwszego dnia następnego miesiąca licząc od dnia podjęcia uchwały.

Zgodnie z uchwałą miesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz pozostałe opłaty za lokal mieszkalny każdy właściciel jest zobowiązany uiszczać
z góry w ustawowym terminie. Postanowiono również, że odsetki za opóźnienie będą naliczane od 25. dnia każdego miesiąca, za który przypada należność.

Uchwała została przyjęta większością 62 % udziałów.

(dowód: uchwała nr 2/2022 z wynikami głosowania, k. 157-158; zeznania świadka W. M., k. 221-223)

W dniu 14 marca 2023 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)
w G. przyjęła uchwałę w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu na 2023 rok.

W uchwale zatwierdzono wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 7,05 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Na tę kwotę składały się: zaliczka na koszty eksploatacji w wysokości 1,05 zł/m ², zaliczki na koszty konserwacji w wysokości 0,30 zł/m ², opłata za zarządzanie w wysokości 0,70 zł/m ² oraz zaliczka na fundusz remontowy w wysokości 5 zł/m ².

Zaliczki w nowej wysokości miały obowiązywać od pierwszego dnia następnego miesiąca licząc od dnia podjęcia uchwały.

Zgodnie z uchwałą miesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz pozostałe opłaty za lokal mieszkalny każdy właściciel jest zobowiązany uiszczać
z góry w ustawowym terminie. Postanowiono również, że odsetki za opóźnienie będą naliczane od 25. dnia każdego miesiąca, za który przypada należność.

Uchwała została przyjęta większością 50,43 % udziałów.

(dowód: uchwała nr 2/2023 z wynikami głosowania, k. 159-160; zeznania świadka W. M., k. 221-223)

W okresie listopad 2022 r. – marzec 2023 r. zaliczki na fundusz remontowy należne od T. W. i K. W. wynosiły 321,85 zł miesięcznie.

Za ten okres małżonkowie W. nie dokonali żadnej wpłaty.

(dowód: zestawienie obrotów i sald za 2022 r. i 2023 r., k. 12-13; zawiadomienie o wysokości opłat, k. 171; zeznania świadka W. M., k. 221-223; opinia biegłej sądowej z zakresu zarządzenia nieruchomościami, k. 247-252 i 286-287)

W okresie listopad 2022 r. – luty 2023 r. zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości należne od T. W. i K. W. wynosiły 312,45 zł miesięcznie, w tym:

⚫

zaliczka za wodę w wysokości 55,13 zł,

⚫

zaliczka za odprowadzanie ścieków w wysokości 71,93 zł,

⚫

opłata za odprowadzanie nieczystości bytowych w wysokości 56,65 zł,

⚫

zaliczka na koszty eksploatacji w wysokości 64,37 zł,

⚫

zaliczka na koszty zarządzania w wysokości 45,06 zł,

⚫

zaliczka na koszty konserwacji w wysokości 19,31 zł.

Za marzec 2023 r. zaliczka na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wynosiła natomiast 317,48 zł, a jej podwyższenie wynikało ze zmiany stawek za dostarczanie wody i odprowadzenie ścieków z kwot: 5,25 zł do 5,55 zł (za dostarczenie wody) i 6,85 zł do 7,06 zł (za odprowadzenie ścieków) zgodnie z decyzją Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G..

Na poczet tych należności małżonkowie W. nie dokonali żadnej wpłaty.

(dowód: zestawienie obrotów i sald za 2022 r. i 2023 r., k. 83-84; zawiadomienie o wysokości opłat, k. 171; zeznania świadka W. M., k. 221-223; opinie biegłej sądowej z zakresu zarządzenia nieruchomościami, k. 247-252 i 286-287)

K. W. i T. W. byli informowani o wysokości zaliczek poprzez zawiadomienia umieszczane w skrzynce pocztowej oraz korespondencyjnie.

Pismem z dnia 12 kwietnia 2023 r., doręczonym w dniu 19 kwietnia 2023 r., Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wezwała K. W. i T. W. do zapłaty kwoty 10.616,54 zł tytułem kosztów utrzymania nieruchomości oraz mediów przypadających na lokal nr (...) za okres do kwietnia 2023 r.

(dowód: pismo z dnia 12 kwietnia 2023 r. r. z potwierdzeniem nadania, k. 14-15; wydruk z portalu Poczty Polskiej S.A., 245; zeznania świadka W. M., k. 221-223)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadka W. M. oraz opinii biegłej sądowej z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Odnośnie dowodów z dokumentów pod uwagę wzięto przede wszystkim dokumenty finansowe powódki, wydruki z systemu administratora dotyczące opłat obciążających pozwanych, uchwały, zawiadomienia o wysokości opłat oraz wezwanie
do zapłaty z wydrukiem z portalu Poczty Polskiej S.A. (...) i prawdziwość tych dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka W. M., który jako pracownik administratora powodowej wspólnoty mieszkaniowej zajmował się m.in. rozliczaniem zaliczek obciążających pozwanych. Jego zeznania były zgodne z treścią dokumentów,
a Sąd nie znalazł podstaw, aby uznać je za nierzetelne.

Istotnym dowodem była opinia biegłej sądowej z zakresu zarządzania nieruchomościami, która potwierdziła prawidłowość dokonanych przez powódkę naliczeń obciążających pozwanych. Biegła w ustnej opinii uzupełniającej odniosła się do zarzutów pozwanych zawartych w piśmie procesowym z 7 czerwca 2024 r. W ocenie Sądu opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę i doświadczenie. Ponadto, wyliczenia zawarte w opinii zostały dokonane z uwzględnieniem uchwał znajdujących się w aktach oraz przy uwzględnieniu stawek urzędowych i cen określonych przez dostawców mediów. Sąd weryfikując te wyliczenia nie dostrzegł w nich żadnego błędu, dlatego nie było podstaw, aby nie podzielić zawartych w niej wniosków. Odnosząc się do zarzutów pozwanych kwestionujących opinię pisemną należy zauważyć, że były one ogólne i pozbawione konkretnych twierdzeń popartych własnymi wyliczeniami.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął wniosek pozwanych o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłej z zakresu zarządzania nieruchomościami na okoliczność ustalenia rzeczywistych kosztów administrowania nieruchomością wspólną obciążających pozwanych w okresie listopad 2022 r. – marzec 2023 r. uznając, że ta okoliczność jest nieistotna dla rozstrzygnięcia sprawy. Przedmiotem procesu było bowiem rozliczenie miesięcznych zaliczek obciążających pozwanych zgodnie z art. 13-15 ustawy o własności lokali, a których wysokość wynikała z uchwał wspólnoty mieszkaniowej, stawek urzędowych i cen określonych przez dostawców mediów. Rzeczywiste koszty ponoszone przez wspólnotę mieszkaniową (i ich część przypadająca na pozwanych) nie miała zatem znaczenia.

Nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty pozwanych dotyczące braku umocowania pełnomocnika powódki do występowania w niniejszej sprawie. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu przyznała zdolność prawną. Wspólnotę mieszkaniową reprezentuje na zewnątrz jej zarząd (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali). W postępowaniu sądowym wspólnota może więc działać osobiście (tj. przez zarząd) bądź ustanowić pełnomocnika, którym może być m.in. radca prawny (art. 86 i 87 § 1 k.p.c.). W niniejszej sprawie powódka była zastępowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym. Pełnomocnik ten do pozwu dołączył dokument w postaci odpisu pełnomocnictwa z dnia 11 stycznia 2022 r. poświadczonego przez siebie za zgodność z oryginałem zgodnie z art. 89 § 1 k.p.c. Z treści tego pełnomocnictwa wynika, że r.pr. K. B. otrzymał od powódki pełnomocnictwo procesowe do prowadzenia spraw sądowych, egzekucyjnych i administracyjnych. Pełnomocnictwo to zostało udzielone przez zarząd w osobach A. S., J. D. i K. R.. Jednocześnie pełnomocnik powódki przedłożył uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. nr (...), z której wynika, że właściciele lokali z dniem 22 września 2020 r. odwołali dotychczasowy zarząd w osobie A. S. i powołali nowy zarząd w osobach A. S., J. D. i K. R.. W uchwale wskazano też, że została ona podjęta większością 76 % udziałów. Z załączonych dokumentów wynika też, że głosowanie nad uchwałą zostało przeprowadzone za pośrednictwem kart do głosowania, zaś głosy te zostały oddane przez właścicieli lokali w drodze e-mailowej. Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Ustawa dopuszcza zatem możliwość odbywania głosowania przez właścicieli lokali w różnym miejscu i czasie (tryb indywidualnego zbierania głosów). Przepis art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali. Kwestia oddania głosu, jako oświadczenie woli, powinna być rozpatrywane przez pryzmat art. 60 k.c., zgodnie z którym, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Dopuszczalne jest zatem oddanie głosu w każdej formie – np. przez wypełnienie karty do głosowania, wiadomość e-mail czy system elektroniczny, z zastrzeżeniem wyjątków dotyczących uchwał, dla których przepis wyraźnie zastrzega formę pisemną lub formę aktu notarialnego (czego jednak nie dotyczy uchwała o powołaniu zarządu). Nie ma zatem znaczenia czy właściciele lokali skutecznie podjęli uchwałę nr 3/2019 z dnia 5 marca 2019 r., w której również uregulowano możliwość oddawania głosów nad uchwałami z wykorzystaniem wiadomości e-mail. Na marginesie należy zauważyć, że za tą uchwałą zagłosowali właściciele posiadający 55,43 % udziałów w nieruchomości wspólnej, z czego jedna osoba – I. P., której przysługiwał udział wynoszący 7 %, zagłosowała w formie wiadomości e-mail. Jak wskazano wyżej, oświadczenie woli może być wyrażone w każdej formie, w tym w postaci elektronicznej. Głos I. P. oddany w formie wiadomości e-mail był zatem skutecznie oddany, mimo że uchwała poddana pod głosowanie miała tę kwestię dopiero uregulować. Uchwała nr 3/2019 nie wpływała zatem na treść normy z art. 60 k.c., co oznacza, że nawet bez tej uchwały dopuszczalne byłoby oddanie głosu w każdej formie ujawniającej w dostateczny sposób wolę osoby głosującej. Ponadto, zrozumiałe są wyjaśnienia pełnomocnika powódki, że uchwała nr 3/2019 miała jedynie porządkowy charakter. Należy również zauważyć, że uchwały nr 2/2020 i 3/2019 nie zostały uchylone. Ponadto, w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnot mieszkaniowych mogłaby prowadzić do utrudnienia ich funkcjonowania, a przez to do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności. W ich przypadku należy zatem zachować mniej rygorystyczne podejście, co oznacza, że zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, o ile zarzucane nieprawidłowości mogły mieć wpływ na treść uchwały.

Na marginesie należy zauważyć, że – jak wskazano wyżej – zgodnie z uchwałą
nr (...) właściciele lokali odwołali dotychczasowy zarząd, w skład którego wchodził A. S. oraz powołali nowy zarząd w osobach A. S., J. D. i K. R., którzy później udzielili pełnomocnictwa r.pr. K. B.. Przy zaakceptowaniu stanowiska pozwanych, że uchwała nr (...) nie została skutecznie podjęta należałoby dojść do wniosku, że w chwili udzielenia pełnomocnictwa procesowego r.pr. K. B. powódka posiadała jednoosobowy zarząd w osobie A. S., który był jedną z osób podpisujących pełnomocnictwo. Innymi słowy, nawet przy podzieleniu zarzutu pozwanych odnośnie nieistnienia uchwały nr (...) należało uznać, że pełnomocnik powódki posiadał prawidłowe umocowanie.

Przechodząc do oceny merytorycznej należy wskazać, że podstawą prawną roszczeń powódki był art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W myśl art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry
do dnia 10. każdego miesiąca, których wysokość wspólnota ustala w formie uchwał jej członków, zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 pkt 3 ustawy.

Pozwani są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. (...)
w G. i w konsekwencji także członkami powodowej wspólnoty mieszkaniowej, dlatego po ich stronie istnieje ustawowy obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz ponoszenia kosztów utrzymania ich lokalu. Opłaty
te powinny być pokrywane w formie zaliczek w wysokościach wynikających z uchwał wspólnoty mieszkaniowej, stawek urzędowych i cen określonych przez dostawców mediów. Nie ma więc znaczenia wysokość kosztów rzeczywiście poniesionych przez wspólnotę mieszkaniową i przypadających na pozwanych.

Wbrew zarzutom pozwanych, powódka wykazała zarówno zasadność, jak
i wysokość swoich roszczeń. Powódka przedłożyła między innymi uchwały,
na podstawie których były ustalane zaliczki obciążające wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, w tym pozwanych. Ponadto, do uchwał dołączono listy z wynikami głosowania, co potwierdza, że zostały one przyjęte, zaś pozwani nie wykazali, aby omawiane uchwały były uchylone. Z uchwały nr (...)wynika, że w okresie od listopada 2022 r. do marca 2023 r. pozwani byli zobowiązani do uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2 zł za 1 m ² oraz zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 5 zł za 1 m ² , co przy uwzględnieniu powierzchni użytkowej lokalu pozwanych (64,37 m ²) dawało kwoty: 64,37 zł tytułem zaliczki na koszty eksploatacji, 45,06 zł tytułem zaliczki na koszty zarządzania, 19,31 zł tytułem zaliczki na koszty konserwacji oraz 321,85 zł tytułem zaliczki na fundusz remontowy. Pozwanych obciążały również wydatki związane z utrzymaniem ich lokalu w postaci opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz zaliczki za wodę i odprowadzanie ścieków. Wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi wynikała z uchwały Rady Miasta G. i wynosiła 0,88 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej, co w przypadku lokalu pozwanych dawało kwotę 56,65 zł (0,88 zł x 64,37 m ²). Odnośnie opłat za wodę i odprowadzanie ścieków należy wskazać, że te kwestie regulował przyjęty przez powódkę regulamin. Zgodnie z tym regulaminem właściciele lokali byli zobowiązani do uiszczania miesięcznej zaliczki, której sposób ustalania różnił się w zależności od tego czy lokal był opomiarowany czy nie, tj. właściciele lokali nieopomiarowanych powinni uiszczać zryczałtowaną zaliczkę za zużytą wodę i odprowadzenie ścieków w oparciu o średnie zużycie w poprzednich okresach rozliczeniowych, a w przypadku braku danych o średnim zużyciu – w oparciu o wielkości normatywne zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody, zaś właściciele lokali opomiarowanych co do zasady byli zobowiązani do uiszczania zaliczki w wysokości uzgodnionej z administratorem na podstawie średniego zużycia wody. W przypadku braku uzgodnienia właściciel był obowiązany do uiszczania zaliczki w wysokości 65 % dotychczasowej opłaty ryczałtowej do pierwszego okresowego rozliczenia budynku, a wysokość następnych miesięcznych zaliczek miała być uzgodniona na podstawie średniego zużycia wody z poprzedniego okresu rozliczeniowego. Na podstawie zawiadomienia o wysokości opłat można natomiast ustalić, że w okresie od listopada 2022 r. do lutego 2023 r. powódka obciążała pozwanych opłatami za wodę i odprowadzanie ścieków w wysokości 55,13 zł i 71,93 zł (w okresie od listopada 2022 r. do lutego 2023 r.) przy zastosowaniu stawki 5,25 zł (za wodę) i 6,85 zł (za odprowadzanie ścieków) oraz przy założeniu zamieszkiwania lokalu przez 3 osoby i miesięcznego zużycia wody na poziomie 3,50 m ³ od osoby. Za marzec 2023 r. powódka naliczyła natomiast pozwanym opłaty w wysokości 57,96 zł (za wodę) i 74,13 zł (za odprowadzanie ścieków) przy zastosowaniu stawek 5,52 zł (za wodę) i 7,06 zł (za odprowadzenie ścieków) w związku ze zmianą wysokości stawek zaakceptowaną decyzją Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G.. Odnosząc się do zarzutów pozwanych dotyczących nieprawidłowości naliczania przez powódkę ww. zaliczek należy zauważyć, że miały one charakter ogólny i sprowadzały się do zakwestionowania wyliczeń powódki. Pozwani nie wskazali natomiast w jakiej wysokości powinny być naliczane te zaliczki. Ponadto, nie udowodnili, aby zgodnie z obowiązującym we wspólnocie regulaminem rozliczania mediów informowali powódkę o stanie wodomierzy w ich lokalu w sytuacji gdy od wskazań licznika zależała wysokość zaliczki, jak również, aby lokal był niezamieszkiwany bądź aby mieszkała w nim mniejsza liczba osób niż przyjęła powódka. Świadek W. M. zeznał zaś, że pozwani nie podawali wskazań liczników, a kontakt z nimi był utrudniony, dlatego rozliczenie następowało na podstawie wcześniejszych odczytów. Odnosząc się do przyjętego przez powódkę miesięcznego zużycia wody w wysokości 3,50 m ³ od osoby, które dawało łącznie 10,50 m ³, biegła wyjaśniła, że tak obliczona zaliczka jest wiarygodna i nie nosi cech nieprawdopodobieństwa. W uzupełnieniu tego należy wskazać, że założenie zużycia przez jedną osobę 3,50 m ³ wody nie odstaje od przeciętnych norm określonych w przywołanym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r., które przewiduje, że jeden mieszkaniec gospodarstwa domowego wyposażonego w instalację wodociągową, ubikację i łazienkę z dostawą ciepłej wody do mieszkania (z elektrociepłowni, kotłowni osiedlowej lub blokowej) zużywa od 4,2 m ³ do 5,4 m ³. Istotne jest również przy tym, że – jak wyjaśniono wyżej – przedmiotem żądania powódki były zaliczki, które podlegają okresowemu rozliczeniu. W rezultacie, Sąd przyjął, że należne od pozwanych zaliczki za wodę wynosiły 55,13 zł (w okresie od listopada 2022 r. do lutego 2023 r.) i 57,96 zł (za marzec 2023 r.), zaś tytułem odprowadzania ścieków pozwani byli zobowiązani uiszczać 71,93 zł (w okresie od listopada 2022 r. do lutego 2023 r.) oraz 74,13 zł (za marzec 2023 r.).

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że w okresie od listopada 2022 r. do marca 2023 r. zaliczki na fundusz remontowy wynosiły łącznie 1.609,25 zł (5 x 321,85 zł). Należne w tym okresie od pozwanych zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wynosiły natomiast łącznie 1.567,48 zł ((4 x 312,45 zł) + 317,48 zł).

Wobec tego Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwoty 1.609,25 zł (w pkt I wyroku) oraz 1.567,28 zł (w pkt IV wyroku).

Powódka domagała się również odsetek ustawowych za opóźnienie od obu kwot od dnia 11 marca 2023 r. Z art. 15 ustawy o własności lokali wynika, że należności z tytułu opłat za lokal należy uiszczać do 10. dnia każdego miesiąca. Uchwała nr (...) przewidywała jednak, że odsetki za opóźnienie będą naliczane od 25. dnia każdego miesiąca, za który przypada należność. W zakresie zaliczek na fundusz remontowy w kwocie 321,85 zł i na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w kwocie 317,48 zł za marzec 2023 r. powódce przysługiwały zatem odsetki od dnia 25 marca 2023 r. zgodnie z jej uchwałą, a nie od dnia 11 marca 2023 r., mimo że zgodnie z ustawą zaliczki powinny zostać uiszczone z góry do 10. dnia miesiąca. Roszczenie odsetkowe zostało natomiast uwzględnione w zakresie kwot 1.287,40 zł i 1.249,80 zł dotyczących wcześniejszego okresu (listopad 2022 r. – luty 2023 r.).

Powództwa podlegały zatem oddaleniu wyłącznie w ww. części dotyczącej roszczenia odsetkowego od kwot 321,85 zł i 317,48 zł za okres 11-24 marca 2023 r., o czym orzeczono w pkt II i V wyroku.

W punkcie III i VI wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu w oparciu o wyrażoną w art. 98 k.p.c. zasadę odpowiedzialności za wynik procesu obciążając nimi w całości pozwanych, gdyż powództwa zostały oddalone w niewielkim zakresie. Należy przy tym wyjaśnić, że połączenie - na podstawie art. 219 k.p.c. - kilku oddzielnych spraw w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia jest zabiegiem technicznym, który nie prowadzi do powstania jednej nowej sprawy, nie pozbawia połączonych spraw ich odrębności i nie zmienia faktu, że łącznie rozpoznawane i rozstrzygane sprawy są nadal samodzielnymi sprawami. W konsekwencji, w razie połączenia przez sąd kilku spraw do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, zwrot kosztów procesu przysługuje stronie odrębnie w każdej z połączonych spraw. Na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu szczegółowe wyliczenie kosztów procesu w obu połączonych sprawach.

asesor sądowy Paweł Bocian

ZARZĄDZENIE

1.  (...);

2.  (...);

3.  (...).

G., dnia 3 stycznia 2025 r. asesor sądowy Paweł Bocian