Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

15 września 2025 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

przewodniczący: asesor sądowy Daniel Kwiatkowski

protokolant: sekretarz sądowy Małgorzata Stelmach

po rozpoznaniu 03 września 2025 roku w G.

na rozprawie

sprawy z powództwa P. J. i W. J.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej z siedzibą w G.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów łącznie 47.677,50 złotych (czterdzieści siedem tysięcy sześćset siedemdziesiąt siedem złotych i pięćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 03 października 2024 roku do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów łącznie 6.001,00 złotych (sześć tysięcy jeden złotych) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

asesor sądowy Daniel Kwiatkowski

1.  Stanowiska procesowe stron.

Pozwem z dnia 28 października 2024 roku powodowie P. J. i W. J. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego wnieśli o zasądzenie od pozwanej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w G. na swoją rzecz łącznie kwoty 47.677,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 października 2024 roku do dnia zapłaty, a także o zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych.

(vide: k. 3 – 4 i k. 75 – 76).

Uzasadniając swoje roszczenie powodowie wskazali, iż dnia 22 czerwca 2023 roku zawarli z pozwaną umowę deweloperską, na mocy której pozwana zobowiązała się m.in. wybudować budynek nr (...)AB, w skład którego wchodzić miał nabywany przez powodów lokal oznaczony numerem (...). Na mocy przedmiotowej umowy powodowie zobowiązali się do zapłaty ceny sprzedaży w wysokości 975.000 zł. Strony nadto uzgodniły termin do zawarcia umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu na 29 września 2023 roku. Umowa przewidywała także, że powodom przysługiwać będzie prawo dochodzenia kary umownej w wysokości 0,015 % ceny nabycia za każdy dzień opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność, przy czym okolicznością, która spowoduje, że kara nie będzie powodom należna będzie wyłącznie sytuacja, w której nie przeniesienie własności lokalu nastąpi z przyczyn leżących po ich stronie albo na ich wniosek. W dniu 20 sierpnia 2024 roku strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności oraz sprzedaży. Wyjaśnili, że opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności wyniosło 326 dni. W związku z czym naliczyli karę umowną w wysokości 47.677,50 zł zgodnie z zasadami wskazanymi w treści umowy. Podnieśli, że wzywali pozwaną do dobrowolnej zapłaty kary umownej, lecz pozwana odmówiła spełnienia roszczenia, wskazując, że opóźnienie wynikało z przyczyn niezależnych od dewelopera, w tym opóźnień po stronie dostawcy energii.

(vide: k. 5 – 7 w zw. k. 77 – 79).

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 8 stycznia 2025 roku referendarz sądowy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(vide: k. 137).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana zaskarżyła go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu stanowiska spółka wskazała, że podczas przebiegu procesu budowlanego wystąpił szereg okoliczności niezależnych od pozwanej rzutujących ostatecznie na terminowość ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności na rzecz powodów. Największy wpływ na terminowość miały opóźnienia po stronie (...) S.A., z którą pozwana zawarła umowę o budowę i przyłączenie do sieci elektroenergetycznej w związku z prowadzonym przedsięwzięciem deweloperskim. Ostateczny odbiór przyłącza elektroenergetycznego nastąpił dopiero w dniu 7 września 2023 roku, a więc prawie 9 miesięcy po pierwotnie planowanym terminie. Pozwana powołała się również na opóźnienia związane z postępowaniem wznowieniowym przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym oraz koniecznością wykonania dodatkowych robót na żądanie spółki odpowiedzialnej za przyłącze wodno-kanalizacyjne. Każda zwłoka któregokolwiek z dostawców powodowała, iż przepadały wcześniej umówione terminy z dalszymi podwykonawcami, co skutkowało kolejnymi opóźnieniami.

Pozwana wskazała ponadto, iż nie zgadza się ze stanowiskiem, by wykonawca w treści umowy przyjął na siebie nieograniczoną odpowiedzialność za szkodę z tytułu opóźnienia. Sam fakt wystąpienia opóźnienia w okolicznościach sprawy nie stanowił podstawy do naliczenia kary umownej, bowiem opóźnienie to wynikło z powodu okoliczności, za które pozwana nie ponosiła odpowiedzialności. Z ostrożności procesowej pozwana wniosła o miarkowanie kary umownej z uwagi na jej rażące wygórowanie oraz brak wystąpienia szkody po stronie powodów w związku z nieterminowym wykonaniem zobowiązania. Końcowo podniosła, że wbrew wyliczeniom powodów okres pomiędzy terminem przeniesienia własności lokalu wskazanym w umowie deweloperskiej a datą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na powodów wyniósł 324 dni, a nie 326 dni. Tym samym kwota żądania powinna ulec pomniejszeniu.

(vide: k. 149 – 158).

W piśmie procesowym z 11 marca 2025 r. strona powodowa podtrzymała swoje stanowisko, wskazując że kara umowna przewidziana została za opóźnienie a nie za zwłokę, co oznacza, że badanie kwestii zawinienia pozwanej w niezachowaniu terminu nie zmierza do rozstrzygnięcia sprawy. Niezależnie od powyższego powodowie podkreślili, że przedstawione przez pozwaną okoliczności nie uwalniają jej od odpowiedzialności za zapłatę kary umownej, bowiem pozwana jako deweloper winna brać pod uwagę możliwe scenariusze związane z prowadzeniem inwestycji budowlanej. W ocenie powodów deweloper powinien mieć na uwadze nie tylko założenia związane z zakończeniem robót budowlanych, ale uwzględniać ewentualne ryzyko związane ze współpracą z licznymi kontrahentami lub występowaniem niespodziewanych sytuacji rynkowych. Zdaniem powodów pozwana nie przedstawiła okoliczności, które uwalniałyby ją od odpowiedzialności. Nadto wskazali, że wniosek pozwanej o miarkowanie kary umownej nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem opóźnienie pozwanej w realizacji umowy trudno uznać za niewielkie, a ilość dodatkowych kosztów oraz niedogodności jakie fakt ten spowodował dla powodów były bardzo duże. Suma kosztów poniesionych przez powodów przez okres opóźnienia i z nim związanych przekroczyła wysokość zastrzeżonej na rzecz powodów kary umownej. W ocenie powodów brak w niniejszej sprawie podstaw do miarkowania kary umownej.

(vide: k. 181 – 185).

W piśmie procesowym z 13 maja 2025 roku pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazując że powodowie błędnie interpretują charakter zastrzeżonej kary umownej, twierdząc, że samo użycie w umowie terminu „opóźnienie” zamiast „zwłoka” przesądza o rozszerzeniu odpowiedzialności pozwanej na okoliczności od niej niezależne. Podkreśliła, że jako deweloper dochowała najwyższej staranności wymaganej od profesjonalnego uczestnika obrotu. Wyjaśniła, że profesjonalny deweloper nie jest w stanie przewidzieć ani wpłynąć na wszystkie okoliczności związane z realizacją inwestycji, w szczególności na działania podmiotów trzecich, takich jak dostawcy mediów czy organy administracji publicznej. Podniosła, że podejmowała wszelkie możliwe działania w celu przyspieszenia prac i minimalizacji opóźnień, jednak nie miała realnej możliwości wpływu na tempo działania innych podmiotów. Wskazała, że w niniejszej sprawie za miarkowaniem kary umownej przemawia brak winy pozwanej w opóźnieniu, wystąpienie obiektywnych trudności w realizacji inwestycji, których pozwana nie mogła przewidzieć, a dołożyła wszelkich starań, aby zminimalizować negatywne skutki opóźnienia dla nabywców.

(vide: k. 198 – 200 v.).

2.  Stan faktyczny.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w G. zrealizowała inwestycję budowlaną o nazwie (...) polegającą na wybudowaniu budynków mieszkalnych w G. przy ulicy (...). Generalnym wykonawcą inwestycji był J. R. prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (...).

(fakty bezsporne, nadto dowody: zeznania świadka Ł. R. – elektroniczny protokół rozprawy z 18 czerwca 2025 r. – 00:27:11 – 00:38:42 – płyta CD – k. 207).

14 października 2021 roku pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą w G. a (...) spółką akcyjną z siedzibą w G. zawarta została umowa o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej budynków stanowiących przedmiot realizowanej inwestycji. Przyłączenie do sieci elektroenergetycznej miało zostać zakończone do 30 lipca 2022 roku. Pismem z 08 grudnia 2022 roku (...) S.A. poinformowała pozwaną spółkę, że wobec zaistnienia problemów na etapie wykonawstwa nie ma możliwości wykonania usługi w wyznaczonym umową terminie. Następnie, pismem z 31 marca 2023 roku, (...) S.A. poinformowała pozwaną spółkę, iż z uwagi na problemy powstałe na etapie projektowania, brak jest możliwości wykonania inwestycji w wyznaczonym umownie terminie, wobec czego termin ten uległ kolejnemu wydłużeniu do 03 września 2023 roku. Pismem z 11 września 2023 roku (...) S.A. poinformowała pozwaną spółkę, że w 07 września 2023 roku dokonano odbioru technicznego przyłącza i w związku z tym spółka posiada gotowość świadczenia usług dystrybucji dla przyłączanego obiektu.

( dowody: wydruk umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej – k. 161 – 164; kserokopia pisma (...) S.A. z 14 października 2021 r. – k. 165; kserokopia pisma (...) S.A. z 8 grudnia 2022 r. – k. 166; kserokopia pisma (...) S.A. z 31 marca 2023 r. – k. 167; kserokopia pisma (...) S.A. z 11 września 2023 r. – k. 168).

Przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym toczyło się postępowanie w przedmiocie odwołania od decyzji Prezydenta Miasta G. z 18 sierpnia 2022 roku odmawiającej uchylenia decyzji ostatecznej z 21 lutego 2019 roku zezwalającej (...) sp. z o.o. sp. k. na lokalizacje zjazdu publicznego z pasa drogowego przy ulicy (...). Postępowanie to zakończyło się wydaniem decyzji 05 września 2024 roku przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z 18 sierpnia 2022 roku.

( dowód: kserokopia decyzji SKO w G. z 5 września 2023 r. – k. 169 – 173).

22 czerwca 2023 roku W. J. działający również jako pełnomocnik P. J. zawarli z pozwaną spółką umowę deweloperską. Na mocy wskazanej umowy deweloper zobowiązał się m.in. do wybudowania budynku mieszkalnego numer (...)AB, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 113,66 m ², a po wybudowaniu tego budynku, do ustanowienia odrębnej własności znajdującego się w budynku numer (...)AB lokalu numer (...), oraz przeniesienia jego własności na nabywców (§ 2 ust. 1 umowy). Umowa została zawarta na podstawie wzorca zaproponowanego przez dewelopera. Powodowie otrzymali wcześniej projekt umowy. Początkowo nie chcieli podpisać umowy w takim kształcie, jednak po wyjaśnieniu wątpliwości, zdecydowali się podpisać umowę.

(fakt bezsporny).

W treści umowy wskazano, iż rozpoczęcie prac budowlanych nastąpiło 26 lipca 2021 roku, a planowane ich zakończenie nastąpić miało w terminie do 31 sierpnia 2023 roku (§ 1 ust. 3 umowy).

(fakt bezsporny).

W umowie zastrzeżono, że w przypadku nie przeniesienia przez dewelopera na nabywców prawa odrębnej własności lokalu wraz z prawami związanymi z lokalem w terminie do 29 września 2023 roku, nabywcom przysługiwać będzie prawo dochodzenia kary umownej w wysokości 0,015% ceny nabycia, za każdy dzień opóźnienia. Prawo do dochodzenia kary umownej nie przysługiwało w przypadku, gdy opóźnienie w zawarciu umowy nastąpiło na skutek przyczyny leżącej po stronie nabywców lub na ich wniosek (§ 2 ust. 3 umowy). Powierzchnia użytkowa lokalu podlegała ostatecznej weryfikacji na podstawie pomiaru powykonawczego wykonanego zgodnie z obowiązującymi przepisami regulującymi zasady pomiaru oraz zasad prowadzenia ksiąg wieczystych, dokumentowania wpisów i oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych (§ 2 ust. 5 umowy).

Cenę nabycia prawa odrębnej własności lokalu i praw związanych z lokalem ustalono na kwotę 975.000 zł (§ 3 ust. 1 umowy). Cena nabycia ustalona została jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu i ceny jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu (8.578,22 zł) (§ 3 ust. 3 umowy). Cena nabycia ulegała zmianie w przypadku m.in. zmiany powierzchni użytkowej lokalu w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych (§ 3 ust. 4 lit. d umowy).

(fakt bezsporny, a nadto dowód: kserokopia umowy deweloperskiej z 22 czerwca 2023 r. wraz z załącznikami – k. 11 – 45, 83 – 117).

W wyznaczonym terminie nie doszło do przeniesienia przez dewelopera na nabywców prawa odrębnej własności lokalu wraz z prawami związanymi z lokalem. Powodowie byli informowani o opóźnieniach w związku z przeniesieniem własności lokalu. Wielokrotnie zwracali się do pozwanej z prośbą o wyjaśnienie opóźnień.

( dowody : zeznania świadka A. S. – elektroniczny protokół rozprawy z 18 czerwca 2025 r. – 00:08:18 – 00:26:39 – płyta CD – k. 207; przesłuchanie powoda W. J. – elektroniczny protokół rozprawy z 18 czerwca 2025 r. – 00:41:01 – 00:52:57 – płyta CD – k. 207)

20 sierpnia 2024 roku powodowie zawarli z pozwaną spółką umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz umowę sprzedaży lokalu stanowiącego przedmiot umowy deweloperskiej z 22 czerwca 2023 roku. Strony zgodnie oświadczyły, iż nabywcy zapłacili spółce kwotę 975.000,00 złotych, w tym podatek VAT oraz cenę za udział w nieruchomości wspólnej. W umowie wskazano nadto, że łączna powierzchnia użytkowa lokalu wyniosła 113,46 m ².

(fakt bezsporny, a nadto dowód: kserokopia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności i umowa sprzedaży – k. 46 – 56, 118 – 128).

Pismem z 03 września 2024 roku spółka odmówiła spełnienia świadczenia zapłaty kary umownej za opóźnienie wskazując, że opóźnienie nie wynikało z winy wykonawcy. W odpowiedzi na powyższe, pismem z 17 września 2024 roku, powodowie zaproponowali ugodę, na podstawie której wezwali do zapłaty kary umownej z uwagi na opóźnienie w przeniesieniu własności w wysokości 47.677,50 złotych w terminie 14 dni. Pismo doręczono pozwanej spółce za pośrednictwem operatora pocztowego 18 września 2024 roku.

( dowody: kserokopia odpowiedzi na wezwanie do zapłaty z 3 września 2024 r. – k. 57 – 58 i 129 – 130, kserokopia ostatecznej przedsądowej propozycji ugody z 17 września 2024 r. – k. 59 – 61 i 131 – 133, kserokopia potwierdzenia odbioru – k. 62 – 63 i 134 – 135).

3.  Ocena dowodów.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, które to dowody Sąd uznał za wiarygodne, bowiem ich prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron, jak tez nie budziła wątpliwości Sądu.

Zeznania świadka Ł. R. uznać należało za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia oraz częściowo niewiarygodne. Świadek potwierdził, że w trakcie wykonywania umowy doszło do opóźnienia, wskazując, że winę za nie ponosiły podmioty trzecie niezależne od inwestora. Twierdzenia świadka w tym przedmiocie nie znalazły potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Świadek Ł. R. nie znał treści umów łączących inwestora z gestorami, jak też deklarowanych terminów zakończenia inwestycji. Nie brał udziału również w kontakcie z gestorami wskazując, że leżało to po stronie dewelopera. W końcu świadek nie potrafił wskazać konkretnych zaniedbań ze strony tych podmiotów ograniczając się do ogólnikowego stwierdzenia, że przyczyny opóźnienia były niezależne od dewelopera. W istocie jednak stwierdzić należało, że świadkowi nie były znane konkretne przyczyny opóźnienia, stąd też jego zeznania w tej części nie zasługiwały na uwzględnienie.

Za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia uznać należało również zeznania świadka A. S.. Świadek potwierdził, że w trakcie wykonywania umowy doszło do opóźnienia, jednak rola świadka ograniczała się do pośredniczenia w komunikacji pomiędzy nabywcami nieruchomości a inwestorem oraz reprezentowania spółki przy zawieraniu umów. Świadek nie posiadała wiedzy w przedmiocie przyczyn opóźnienia inwestycji. Fakty stanowiące przedmiot zeznań świadka miały charakter bezsporny.

Za w pełni wiarygodne Sąd uznał natomiast wyjaśnienia powoda poczynione w ramach dowodu z jego przesłuchania w charakterze strony. Brak jest jakichkolwiek podstaw do zakwestionowania jego wiarygodności. Zeznania były spójne, logiczne i korelowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy.

Wniosek o przesłuchanie powódki P. J. w charakterze strony został na rozprawie 03 września 2025 roku cofnięty przez pełnomocnika powodów z uwagi na zły stan zdrowia powódki. Oświadczeniu o cofnięciu wniosku dowodowego nie sprzeciwił się obecny na rozprawie pełnomocnik pozwanej.

Sąd pominął na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 kpc oraz z uwagi na nieusprawiedliwione niestawiennictwo reprezentanta pozwanej spółki wniosek o przesłuchanie pozwanej w charakterze strony, w imieniu której miał zostać przesłuchany S. S.. Zdaniem Sądu twierdzenia pełnomocnika pozwanej podniesione na rozprawie 03 września 2025 roku nie mogły skutkować uznaniem, że niestawiennictwo reprezentanta pozwanej spółki było usprawiedliwione. Pełnomocnik nie wskazał jakie konkretnie czynności miał zaplanowane w dniu rozprawy S. S., tym bardziej – nie przedłożył na ten fakt żadnych obiektywnych dowodów, które mogłyby skłonić Sąd do odroczenia rozprawy i ponownego wezwania reprezentanta pozwanej spółki. Niezależnie od powyższego podkreślenia wymaga, ze zgodnie z art. 232 kpc to strony są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne i w ocenie Sądu, mając na uwadze kontradyktoryjny charakter procesu cywilnego, brak było także podstaw do ponownego wzywania reprezentanta pozwanej spółki celem przesłuchania. Ciężar dowodu wykazania faktu, iż odpowiedzialności za powstałe opóźnienie nie ponosi pozwana spółka, spoczywał na pozwanej.

4.  Ocena prawna.

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawał fakt zaistnienia opóźnienia w wykonaniu zobowiązania przez pozwaną spółkę. Istota sporu sprowadzała się do oceny, czy kara umowna za opóźnienie w wykonaniu zobowiązania zależna była od zawinienia pozwanej spółki, a jeżeli tak, to czy opóźnienie to można było uznać za zawinione. Pozwana podnosiła, że w umowie z 22 czerwca 2023 roku (vide: k. 11) postanowiono, że nabywca zapłaci deweloperowi karę umowną za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu prawa odrębnej własności lokalu wraz z prawami związanymi z tymże lokalem. Kara umowna przewidziana zatem została – według twierdzeń powodów – na wypadek opóźnienia zwykłego, a nie zwłoki, to znaczy bez względu na okoliczności, które spowodowały nieterminowe przeniesienie prawa własności, w szczególności bez względu na to, czy pozwanej spółce można przypisać winę za tę postać nienależytego wykonania umowy, czy też nie. Ponadto spór sprowadzał się do oceny skuteczności złożonego zarzutu miarkowania kary umownej, a w wreszcie – do oceny zasadności tego zarzutu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy deweloperskiej daje drugiej stronie prawo do dochodzenie roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 471 kc. Przepis ten określa w sposób ramowy i ogólny kiedy dłużnik powinien tę szkodę naprawić. Obok niewykonania lub wykonania nienależytego oraz szkody wyrządzonej wierzycielowi, przesłanką omawianej odpowiedzialności dłużnika jest również istnienie normalnego związku przyczynowego między naruszeniem przez dłużnika więzi zobowiązaniowej, a szkodą wierzyciela. Dłużnik od odpowiedzialności wynikającej z ww. przepisu może uwolnić się, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Z art. 472 kc wynika, że jeżeli zakres odpowiedzialności nie jest zmodyfikowany czynnością prawną (z reguły umową) albo szczególnym przepisem ustawy, to wówczas dłużnik odpowiada za niezachowanie należytej staranności (zob. T. Wiśniewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, red. J. Gudowski, SIP LEX, art. 471). Stosownie do treści art. 483 § 1 kc, w umowie zastrzec można, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). W myśl art. 484 § 1 kc w razie niewykonania lub nienależytego wykonania tego zobowiązania, kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Z powyższej definicji wynika, że wbrew swojej nazwie, kara umowa nie jest karą w ścisłym tego słowa znaczeniu, ale zastrzeżoną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego sankcją cywilnoprawną. Służy ona naprawieniu szkody, mimo że wierzyciel nie musi wykazywać jej poniesienia (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2003 r., III CZP 61/03, OSNC 2004/5/69), jest zatem swoistą postacią odszkodowania. Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej – o czym była mowa powyżej – pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania na podstawie art. 471 kc. Wpisanie kary umownej w ramy odpowiedzialności kontraktowej oznacza, że zobowiązany do jej zapłaty może bronić się - jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody na podstawie art. 471 kc - zarzutem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Wina dłużnika stanowi zatem przesłankę odpowiedzialności z tytułu kary umownej, przy czym wina jest domniemana. Oznacza to, że wierzyciel dochodzący roszczenia o zapłatę kary umownej obowiązany jest wykazać okoliczność, że doszło do określonej postaci naruszenia umowy, z którą umowa ta łączy obowiązek zapłaty kary umownej. Dłużnik z kolei, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi udowodnić, że naruszenie umowy wynika z okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Obowiązujące przepisy przewidują możliwość rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika poprzez umowę, jednakże w takiej sytuacji konieczne jest oznaczenie okoliczności wykraczających poza ustawowe zasady odpowiedzialności (art. 473 § 1 kc). Jeżeli zatem strony zamierzają zmodyfikować ogólną zasadę powstania zobowiązania dłużnika do zapłaty kary umownej z przyczyn przez niego zawinionych, to zobowiązane są ściśle oznaczyć zdarzenia, za które dłużnik ma ponosić odpowiedzialność, tak aby nie budził wątpliwości rozszerzony zakres odpowiedzialności dłużnika. Swoboda stron nie sięga jednak tak daleko, aby mogły one wprowadzić obowiązek zapłaty kary umownej w sytuacji, gdy do naruszenia zobowiązania dochodzi z przyczyn, które obciążają wierzyciela. Takie zastrzeżenie byłoby całkowicie sprzeczne z naturą zobowiązania do zapłaty kary umownej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2013 r., I CSK 748/12, OSNC 2014/6/67). W świetle powyższego stwierdzić należy, że z samego faktu użycia przez strony w umowie określenia, że kara umowna należy się za opóźnienie w wykonaniu zobowiązania, nie można wyprowadzić wniosku, że chodzi o każde opóźnienie, zatem również to niezależne od winy dłużnika. Wbrew zapatrywaniu powodów termin „opóźnienie” nie ma ścisłej i jednolitej prawnej definicji. Zauważyć należy, że sam ustawodawca, jeżeli chce obciążyć dłużnika skutkami opóźnienia także wówczas, gdy nie ponosi on za to opóźnienie odpowiedzialności, to stanowi o tym wprost (vide: art. 481 § 1 kc). Tego samego należy wymagać od stron w sytuacji, gdy modyfikują one ogólne zasady odpowiedzialności dłużnika z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, co jednoznacznie przewiduje przywoływały już art. 473 § 1 kc.

Umowa zawarta pomiędzy stronami sporu, miała charakter adhezyjny, tj. została zredagowana jednostronnie przez dewelopera, przedłożona kontrahentom, a następnie zaakceptowana przez nich w całości. W ocenie Sądu brak było podstaw do uznania, by w przedmiotowej umowie zawarte zostało zastrzeżenie o charakterze gwarancyjnym, nakładające na pozwaną spółkę obowiązek zapłaty określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania, bądź też niewłaściwego wykonania zobowiązania wskutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosił, a do którego nie stosuje się przepisów o karze umownej. Strona powodowa wskazywała, iż w treści umowy posługiwano się pojęciami zarówno opóźnienia, jak i zwłoki, wobec czego, w ocenie powodów, pozwana zgodziła się na ponoszenie odpowiedzialności w sposób nieograniczony, na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W ocenie Sądu brak było podstaw do takiej interpretacji postanowień umowy. Zgodnie z treścią § 2 ust. 3 Umowy, w przypadku nie przeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu wraz z prawami związanymi z lokalem do 29 września 2023 roku, nabywcy przysługiwało prawo do dochodzenia kary umownej w wysokości 0,015 % ceny w wysokości 975.000,00 złotych za każdy dzień opóźnienia. Postanowienie to zdaniem Sądu w żadnej mierze nie wskazuje na to, aby strony dokonały modyfikacji zasad odpowiedzialności za zapłatę kar umownych i odstąpiły od zasady zawinienia. Przeciwne stanowisko powodów nie zasługiwało zatem na podzielenie. Stanowisko powodów wskazywało na w istocie całkowicie gwarancyjny charakter powyższej regulacji, co by jednak nakazywało przyjęcie, że zastrzeżenie nie miało charakteru kary umownej w rozumieniu art. 483 § 1 kc. Do wyciągnięcia takich wniosków nie było jednak podstaw z przyczyn szczegółowo wyjaśnionych powyżej. Dodatkowo podkreślić należy, że zgodnie z treścią art. 65 § 2 kc, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron, jak również cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Wskazać należy, iż o ile pojęcie opóźnienie i zwłoka są pojęciami odrębnymi znaczeniowo na gruncie przepisów kodeksu cywilnego, tak w języku potocznym często są one utożsamiane. Sam fakt użycia obu tych pojęć w umowie nie dawał jeszcze podstaw do nadawania im odrębnego znaczenia. W orzecznictwie wskazuje się, iż dla przyjęcia zastrzeżenia o charakterze gwarancyjnym nakładającego obowiązek zapłaty określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania (niewłaściwego wykonania) zobowiązania wskutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności nie jest wystarczające samo użycie sformułowania „opóźnienie”. Na istnienie tego typu odpowiedzialności wskazywałoby powołanie się np. na „odpowiedzialność za uchybienie terminu”, czy też wskazanie, iż dłużnik ponosi odpowiedzialność „bez względu na przyczynę” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.01.2013 r., II CSK 331/12). Zatem jedynie w sytuacji, w której strony w sposób wyraźny wskazałyby, iż dłużnik ponosić będzie odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, bez względu na okoliczność, czy wynika ono z jego winy, można uznać, iż strony zawarły w treści umowy zastrzeżenie gwarancyjne, stanowiące odstępstwo od ogólnych zasad ponoszenia odpowiedzialności przez dłużnika w związku z wykonywaniem umowy. Interpretacja treści zawartej przez strony umowy nie prowadziła do takich wniosków.

Istotne jest przy tym, że zgodnie z treścią art. 472 kc jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 § 2 kc). Nie oznacza to staranności wyjątkowej, lecz dostosowanej do działającej osoby, przedmiotu, jakiego działanie dotyczy, oraz okoliczności w jakich działanie to następuje.

Zdaniem Sądu wymóg starannego działania według wskazanej miary nie został przez pozwaną spełniony, zaś spółka nie wykazała, by opóźnienie w wykonaniu umowy, trwające łącznie 326 dni, nie było przez nią zawinione. Pozwana spółka jako profesjonalistka na rynku nieruchomości powinna planować terminy zakończenia inwestycji z uwzględnieniem ewentualnych przeszkód, które mogą wystąpić w procesie budowlanym. Opóźnienie w realizacji obowiązków z umowy deweloperskiej, na tle zaoferowanego materiału dowodowego, nie mogło zostać potraktowane jako okoliczność, za którą dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Pozwana podnosiła, iż opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności odrębnego lokalu mieszkalnego występowały wobec nieterminowego wykonania umów przez podmioty trzecie – tj. m.in. przez spółkę (...) S.A. oraz (...) Spółkę (...). W ocenie Sądu twierdzenia te nie zostały udowodnione. Po pierwsze, z przedłożonych przez pozwaną wydruków korespondencji pomiędzy pozwaną a (...) S.A. wynikało, że opóźnienia w wykonaniu umowy przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej miały swoje źródło w „problemach powstałych na etapie wykonawstwa” oraz „problemach powstałych na etapie projektowania”. Po drugie, pozwana nie wyjaśniła tych kwestii, zwłaszcza w kontekście tego, że pismem z 14 października 2021 roku (zatem niecałe dwa lata przed terminem wykonania zobowiązania) i pismem z 11 września 2023 roku (kilkanaście dni przed terminem wykonania zobowiązania) pozwana była wzywana przez E. Operator do przedłożenia stosownej dokumentacji (vide: k. 165 i k. 168). Pozwana spółka nie wykazała przy tym (art. 6 kc), że stosowna dokumentacja została przekazana niezwłocznie. Tylko na marginesie należy przy tym podkreślić, że w zasadzie całość kserokopii dokumentacji przedłożonej przez pozwaną dotyczy innej inwestycji niżeli ta wynikająca z umowy deweloperskiej. Wszak przedmiotem umowy pomiędzy stronami był lokal położony przy ulicy (...) w G. i udział wynoszący 1/64 części w działce oznaczonej numerem (...), podczas gdy przedłożone dowody dotyczą działek oznaczonych jako (...). Pozwana spółka nie wykazała przy tym aby przytoczone w treści tych dowodów umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej dotyczyły właśnie inwestycji realizowanej dla powodów zwłaszcza, że załączony do akt sprawy draft umowy o przyłączenie o numerze (...) również nie dotyczy tej inwestycji (vide: k. 162). Po trzecie, pozwana spółka wiedziała o fakcie opóźnień w wykonaniu przyłączy co najmniej od 2021 roku, umowa deweloperska została zawarta w 2023 roku, a zatem z całą pewnością w chwili zawierania tej umowy – spółka miała wiedzę o tym, że może dojść do ewentualnych opóźnień w realizacji umowy.

Bezzasadne okazały się także twierdzenia strony pozwanej, jakoby toczące się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym postępowanie miało prowadzić do powstania opóźnienia w wykonaniu przedmiotowej umowy. Pozwana w żaden sposób nie wykazała związku przyczynowego pomiędzy tym postępowaniem a zaistniałym opóźnieniem. Nie wykazano również, że roboty budowlane nie mogły być kontynuowane w czasie trwania postępowania administracyjnego o wznowienie postępowania w sprawie zakończonej decyzją ostateczną. Podobnie zresztą należy ocenić twierdzenia pozwanej spółki co do nieprzewidzianych wymagań ze strony (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.. Pozwana spółka jest profesjonalistą, prowadzącym inwestycje deweloperskie, która powinna przewidzieć tego typu utrudnienia jak konieczność wybudowania dodatkowej drogi czy utwardzenia terenu. Pozwana spółka w żaden sposób nie wykazała, że podejmowała wszelkie możliwe działania w celu przyśpieszenia prac i minimalizacji opóźnień.

W zakresie wysokości kary umownej podnieść należy, że bezspornie strony w treści umowy deweloperskiej wskazały, iż ceną nabycia nieruchomości jest kwota 975.000,00 złotych, zaś nieruchomość ma posiadać powierzchnię 113,66 m ². Finalna cena sprzedaży uzależniona była od powierzchni użytkowej lokalu przy przyjęciu, iż za jeden metr kwadratowy należna była kwota 8.578,22 złotych. Nie umknęło uwadze Sądu, że ostatecznie lokal po wybudowaniu posiadał powierzchnię mniejszą o 0,20 m ². W wyniku zmiany powierzchni użytkowej lokalu modyfikacji nie uległa jednak cena nabycia, zaś postanowienia odnoszące się do kary umownej w sposób bezpośredni odwoływały się do ceny nabycia wskazanej w § 3 ust. 1 umowy. Mając zatem na uwadze, iż cena ta nie uległa pomniejszeniu wysokość kary umownej została prawidłowo wyliczona przez powodów. Stosownie do § 2 ust. 3 umowy wysokość kary umownej za każdy dzień opóźnienia stanowiła iloczyn kwoty nabycia pomnożonej przez 0,015%. Mając na uwadze, iż okres opóźnienia wyniósł 326 dni, wysokość kary umownej wyniosła 47.677,50 złotych (326 x 0,015 x 975.000,00 złotych). Zdaniem Sądu zasadnym było naliczanie kary umownej od 30 września 2023 roku (29 sierpnia 2023 roku pozwana spółka mogła jeszcze wykonać swoje zobowiązanie nie popadając w zwłokę) do 20 sierpnia 2024 roku, bowiem w tymże dniu pozwana spółka w dalszym ciągu znajdowała się w zwłoce w spełnieniu zobowiązania. Przeciwne argumenty pozwanej spółki nie zasługiwały w żadnej mierze na aprobatę zwłaszcza, że pozwana spółka posługiwała się kalkulatorem obliczania dni pomiędzy zamkniętym terminem od 30 września 2023 roku do 19 sierpnia 2024 roku, a tego typu kalkulatory nie wliczają do ogólnej sumy dni skrajnych terminów. Sąd wyliczając ilość dni w okresie od 30 września 2023 roku do 20 sierpnia 2024 roku miał na uwadze fakt, że jest to wyliczenie dokonane przy założeniu nierówności obustronnie zamkniętej.

Co zaś tyczy się zarzutu miarkowania kary umownej, to wskazać należy, że stosownie do treści art. 484 § 2 kc, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej w przypadku wykonania świadczenia w znacznej części, bądź też w przypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Przesłankami uznania kary umownej za „rażąco wygórowaną” są m.in. wysokość poniesionej szkody, stosunek kary umownej do wynagrodzenia lub do potencjalnego odszkodowania na zasadach ogólnych, rażąca niewspółmierność kary do wartości całego zobowiązania głównego i szkody, okres zwłoki i stosunek do czasu obowiązywania umowy, wartość świadczenia spełnionego przez dłużnika z opóźnieniem, ocena stopnia naruszenia interesu wierzycieli wskutek opóźnionego wykonania robót oraz niski stopień winy dłużnika (wyrok Sądu Najwyższego z 19.12.2024 r., II CSKP 2183/22, LEX nr 3794211). W judykaturze wskazuje się nadto, iż miarkowanie kary umownej jest przejawem prawa sądu do ingerencji w stosunki umowne równorzędnych podmiotów, przy czym katalog kryteriów pozwalających na zmniejszenie kary umownej jest otwarty, a decyzja sądu o dokonaniu tego miarkowania lub odmowie pomniejszenia wysokości kary umownej, jest każdorazowo inherentnie związana z okolicznościami konkretnej sprawy (tak postanowienie Sądu Najwyższego z 17.12.2024 r., I CSK 4215/23, LEX nr 3793431).

Niejako na marginesie należy wskazać, że Sąd w składzie rozpatrującym niniejszą sprawę podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z 16 listopada 2022 roku w sprawie o sygnaturze II CSKP 578/22, w którym wskazano, że żądanie miarkowania kary umownej, zarówno zgłaszane w procesie o zapłatę kary, jaki w sprawie o zapłatę wierzytelności, która, zgodnie z twierdzeniami pozwanego, uległa umorzeniu przez potrącenie z karą umowną, powinno obejmować wskazanie kwoty, która stanowić ma nową (zmniejszoną) wysokość kary. Jeżeli stanowisko w tej kwestii nie może zostać wyinterpretowane z działań procesowych strony zobowiązanej do zapłaty kary, w szczególności z żądania oddalenia powództwa w określonej części połączonego z żądaniem zmniejszenia kary, sąd powinien wezwać stronę do skonkretyzowania tego żądania, gdyż w sensie prawnym jest ono zgłoszone przez dłużnika dopiero w przypadku wskazania, jakiego zmniejszenia (do jakiej kwoty) żąda. Określona przez stronę kwota zmniejszonej kary umownej wyznacza ramy dopuszczalnej ingerencji sądu w treść stosunku zobowiązaniowego stron. Dokonanie redukcji w stopniu dalej idącym nie jest możliwe, gdyż stanowiłoby orzeczenie ponad żądanie miarkowania. Nie umknęło uwadze Sądu, że pozwana spółka w treści pisma procesowego z 29 stycznia 2025 roku istotnie wprost nie wskazała konkretnej, nowej (zmniejszonej) wysokości kary umownej, jednakże Sąd wyszedł z założenia, że skoro pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, to też uznała, że wnosi o miarkowanie kary umownej do zera. Wszak ustawodawca nie wskazał dolnej granicy obniżenia zastrzeżonej kary, pozostawiając sądom elastyczny instrument umożliwiający orzekanie na podstawie całokształtu konkretnych okoliczności sprawy.

Podkreślenia jednak wymaga to, że ostatecznie zarzut miarkowania kary umownej okazał się bezzasadny. W ocenie Sądu kara umowna nie była rażąco wygórowana. W realiach niniejszej sprawy, pomimo faktu, iż opóźnienie w wykonaniu umowy trwało aż 326 dni, to wysokość kary umownej ostatecznie wyniosła jedynie 4,89% ceny sprzedaży. Zwrócić należy uwagę na odszkodowawczy charakter instytucji kary umownej, której zadaniem jest ryczałtowe zrekompensowanie powstałej po stronie wierzyciela szkody. Niewątpliwie, opóźnienie w wydaniu przedmiotowego lokalu mieszkalnego spowodowało szkodę po stronie powodów, albowiem zmuszeni oni byli do mieszkania w tym okresie w innym lokalu. Powodowie ponieśli również koszt składowania rzeczy w magazynie w wysokości około 1.000,00 złotych miesięcznie, ponieważ przeprowadzili się do Gdańska z terenu województwa śląskiego. Poza tym, kara umowna ma na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami poprzez skłonienie strony zobowiązanej do ścisłego wypełnienia zobowiązania. Stanowi ona niejako gwarancję spełnienia świadczenia przez dłużnika. Kara umowna pełni funkcję kompensacyjną, symplifikacyjną, stymulacyjną oraz represyjną. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Niejako ubocznie należy jednak podkreślić, że pozwana spółka zdaje się nie dostrzegać, że na tle art. 484 kc ciężar dowodu, że wierzyciel nie poniósł szkody spoczywa na pozwanej. To pozwana, chcąc miarkować karę umowną powinna wykazać, że powodowie w istocie nie ponieśli szkody (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z 26 września 2024 r., I CSK 2482/24). Pozwana nie wykazała także rzekomych obiektywnych trudności w realizacji inwestycji, które powstały przy wykonywaniu zobowiązania przez pozwaną spółkę, a których w chwili zawarcia umowy nie mogła w pełni przewidzieć. Wszak umowa deweloperska została zawarta 22 czerwca 2023 roku, a pozwana spółka powzięła wiedzę o problemach w wykonaniu przyłączy co najmniej w 2021 roku, co wprost wynika z pism przedłożonych przez pozwaną do akt sprawy.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że zgodnie z art. art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek zastrzeżonych na rzecz nabywcy, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej. W niniejszej sprawie, w sytuacji gdyby w umowie nie zawarto postanowienia o karze umownej, powodom przysługiwałoby roszczenie na podstawie powołanego przepisu w wysokości blisko 90.000,00 złotych. Nie sposób zatem uznać, by kara umowna w wysokości zbliżonej do połowy kwoty która przysługiwałaby powodom z mocy ustawy, gdyby w umowa nie przewidywała kar umownych, była nadmierne wygórowana.

Konkludując, roszczenie o zapłatę kary umownej Sąd uznał za zasadne w całości wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 03 października 2024 roku do dnia zapłaty, stąd też w pkt 1. wyroku na podstawie art. 483 § 1 kc i art. 484 § 1 kc oraz § 2 ust. 3 Umowy z 22 czerwca 2023 roku zasądzono od pozwanej spółki na rzecz powodów łącznie 47.677,50 złotych wraz z wyżej wspomnianymi odsetkami.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 455 kc w zw. z art. 481 § 1 i 2 kc mając na uwadze fakt, że zobowiązanie o zapłatę kary umownej ma charakter bezterminowy i by postawić je w stan wymagalności należało wcześniej dokonać skutecznego wezwania do jego zapłaty. Pismem z 17 września 2024 roku, doręczonym pozwanej spółce 18 września 2024 roku powodowie wezwali ją do zapłaty kary umownej wyznaczając tym samym czternastodniowy termin na spełnienie zobowiązania. Termin upłynął 02 października 2024 roku, a zatem od 03 października 2024 roku pozwana pozostawała w opóźnieniu co do zapłaty dochodzonej kwoty. Dochodzone należności uboczne, podobnie jak należność główna zasądzone zostały łącznie na rzecz obojga małżonków z uwagi na pozostawanie przez nich w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

5.  Koszty procesu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2. sentencji wyroku na podstawie art. 98 § § 1 kpc i art. 99 kpc. Powództwo uwzględnione w całości, zatem Sąd uznał powodów za wygrywających proces. Na zasądzoną kwotę 6.001,00 złotych złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 2.384,00 złotych, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 złotych oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 3.600,00 złotych, ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 z późn. zm.). O odsetkach ustawowych za opóźnienie od kosztów procesu orzeczono zgodnie z dyspozycją art. 98 § 1 ¹ kpc.

asesor sądowy Daniel Kwiatkowski

Sygnatura akt: I C 204/25

ZARZĄDZENIE

1.  (...);

2.  (...)

3.  (...)

G., 04.10.2025 r.,

asesor sądowy Daniel Kwiatkowski