Treść orzeczenia XIV C 984/23 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

XIV C 984/23 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Rejonowy w Bydgoszczy z 2024-02-09

Sygn. akt XIV C 984/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lutego 2024 r.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XIV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Agata Anna Borucka
Protokolant:	Sekretarz sądowy Magdalena Głomska

po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2024 r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko T. K.

o zapłatę

1. oddala powództwo;

2. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

SSR Agata Anna Borucka

Sygn. akt: XIV C 984/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5.01.2022 r. powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. wniosła o zasądzenie od pozwanego T. K. kwoty 28.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 12 września 2021 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka wskazała, że prowadzi działalność gospodarczą m. in. w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W dniu 28 września 2019 r. strony zawarły umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, której przedmiotem była nieruchomość pozwanego i jego żony położona w miejscowości S.. Powódka podkreśliła, że pozwany zobowiązał się do skorzystania z jej usług na zasadzie wyłączności. Wskazała, że wykonała zobowiązanie w sposób prawidłowy, zgodny z umową i skojarzyła pozwanego i jego żonę z potencjalnymi nabywcami nieruchomości, M. i M. B. (1). W dniu 29.03.2021 r., tj. dzień po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, pozwany i jego żona zawarli z nimi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Pomimo tego pozwany nie uiścił na rzecz powódki wynagrodzenia.

Nakazem zapłat wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 15.60.2022 r. orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zwrot kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazał, że nie istnieje podstawa faktyczna i prawna dochodzonego przez powódkę roszczenia. Zarzucił, że bez winy pozwanego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc nie ziścił się warunek stanowiący podstawę do domagania się prowizji pośrednika. Samo zaś skojarzenie potencjalnego nabywcy z pozwanym nie jest, zgodnie z treścią umowy, wystarczające. Pozwany podniósł, że treść umowy pośrednictwa ma charakter abuzywny i została ukształtowana w sposób naruszający równość stron umowy oraz dobre obyczaje, co prowadzi do jej nieważności w zakresie postanowienia zawartym w ust. 4, umowy dotyczącego chwili powstania zobowiązania zapłaty wynagrodzenia powódce.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowisko w sprawie.

S ąd ustalił, co następuje:

W dniu 28 września 2019 r. pozwany T. K. i jego żona, M. K. (1) zawarli z powódką umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przedmiotem umowy była nieruchomość położona w miejscowości S. (...) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego pozwanego i jego żony w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Umowa została sporządzona na przygotowanym przez powódkę formularzu.

W treści umowy cenę ofertową ustalono na 690.000 zł. Umowa została zawarta na okres 18 miesięcy licząc od dnia jej zawarcia.

Zgodnie z ust. 3 umowy pozwany zobowiązał się do korzystania z usług pośrednika przy realizacji transakcji dotyczących nieruchomości pozwanego na wyłączność.

Zgodnie z ust. 2 umowy strony ustaliły, że zakres usług pośrednika obejmuje dokonywanie czynności pośrednictwa zmierzających do skojarzenia zamawiającego z chętnym/ i do dokonania z nim transakcji sprzedaży/wynajmu/zamiany* dotyczących ww. nieruchomości (ust. 2 umowy).

Zgodnie z ust. 4 umowy zamawiający zobowiązuje się, że w momencie skojarzenia stron transakcji, a najpóźniej w momencie podpisania stosownej umowy przedwstępnej (w przypadku jej braku: ostatecznej) zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 30.000 zł brutto.

Pozwany zobowiązał się nadto, że w momencie skojarzenia stron transakcji, a najpóźniej w momencie podpisania stosownej umowy przedwstępnej (w przypadku jej braku: ostatecznej) zapłaci powódce wynagrodzenie w wysokości 30.000 zł (ust. 4 umowy). Za każdy dzień zwłoki w zapłacie wynagrodzenia pozwany zobowiązał się zapłacić odsetki ustawowe (ust. 5 umowy).

Pozwany zobowiązany był informować powódkę o wszystkich zainteresowanych ofertą osobach, które zgłosiły się bezpośrednio do pozwanego. W razie dokonania transakcji z pominięciem powódki (niedotrzymania zobowiązań niefinansowych wynikających z umowy) w okresie trwania umowy i po faktycznym rozpoczęciu wykonywania przez powódkę obowiązków wynikających z umowy, pozwany zobowiązany był do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, o którym mowa w pkt 4 umowy oraz niezależnie od tego – zapłaty kary umownej w wysokości tego wynagrodzenia (ust. 6 umowy).

O. ści bezsporne, a nadto: umowa pośrednictwa z dnia 28 września 2019 r. – k. 16, wydruk z treści księgi wieczystej nr (...) – k. 43 – 48, żądanie wykonania umowy – k. 17, załączniki – k. 18 – 20, informacja – k. 21, wypis z rejestru gruntów – k. 155, wypis z kartoteki budynków – k. 156, zaświadczenie – k. 157, wypis z rejestru gruntów – k. 158, wyrys z mapy ewidencyjnej – k. 159, zaświadczenie – k. 160, dokument obliczenia opłaty – k. 161, zeznania świadka M. K. (2) – k. 116 – 117, zeznania świadka M. K. (3) – k. 117 – 117v, zeznania świadka M. K. (1) – k. 148v – 150, dowód z przesłuchania T. N. w charakterze strony powodowej – k. 164 – 165v, dowód z przesłuchania pozwanego – k. 165v – 166.

Małżonkowie nie prosili o czas na zapoznanie się z treścią umowy i od razu ją podpisali.

Pozwany nie zgłaszał wątpliwości co do treści umowy. Miał możliwość zadawania pytań odnośnie do jej postanowień.

D. ód: zeznania świadka M. K. (1) – k. 148v – 150, dowód z przesłuchania T. N. w charakterze strony powodowej – k. 164 – 165v, dowód z przesłuchania pozwanego – k. 165v – 166.

Ogłoszenie zostało zamieszczone także na stronie internetowej powódki. W zależności od miesiąca było wyświetlane od kilku do ponad dwustu razy.

Powódka zamieściła ogłoszenie dotyczące oferty sprzedaży nieruchomości pozwanego w serwisach (...) (...), (...) i (...) oraz przygotowała film promujący nieruchomość, który został umieszczony w serwisie (...) i na portalu F.. Powódka opublikowała zdjęcia nieruchomości na portalach społecznościowych. Ujęcia do filmu i zdjęcia zrobione zostały za pomocą dronu, którym dysponował brat prezesa powodowej spółki, M. N. (1). Koszt ich wykonania wyniósł około 1000 zł.

Powódka przekazała adresy nieruchomości T. D., P. R., J. K. i J. H., którzy się do niej zgłosili i oświadczyli, że nie znali oferty z innych źródeł niż ogłoszenia wystawione przez powódkę.

D. ód: wiadomość e-mail – k. 22, pismo z serwisu (...) z 17 grudnia 2021 r. – k. 23 – 24, wydruk wiadomości e-mail od przedstawiciela serwisu (...) do powódki z 25 listopada 2021 r. z załącznikiem w postaci wykazu zaplanowanych promowań – k. 25 – 27, wydruk oferty nieruchomości na stronie internetowej powódki z wykazem liczby wyświetleń – k. 28 – 30, wykaz zamieszczonych ogłoszeń – k. 31, wydruki – k. 32 – 33, karty przekazanych adresów nieruchomości – k. 34 – 37, zeznania świadka M. N. (2) – k. 115v – 116, dowód z przesłuchania T. N. w charakterze strony powodowej – k. 164 – 165v.

Pozwany nie miał możliwości wyboru wariantu umowy bez wyłączności korzystania z usług powódki przy realizacji transakcji dotyczących nieruchomości.

Przez półtora roku od zawarcia umowy nikt nie zdecydował się na zakup nieruchomości. Potencjalni nabywcy dokonywali oględzin nieruchomości w towarzystwie przedstawiciela powódki.

D. ód: zeznania świadka M. K. (2) - k. 116 – 117, zeznania świadka M. K. (3) – k. 117 – 117v, zeznania świadka M. K. (1) – k. 148v – 150, dowód z przesłuchania pozwanego – k. 165v – 166.

W dniu 11 września 2020 r. pozwany i jego żona zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z J. H.. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości za cenę 499.000 zł. Umowę przyrzeczoną strony zobowiązały się zawrzeć najpóźniej do 11 stycznia 2021 r.

Strony aneksowały umowę przedwstępną 7 stycznia 2021 r., zmieniając datę ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 marca 2021 r.

Umowa przewidywała zadatek w wysokości 5000 zł, który został wpłacony przez J. H..

Po zawarciu umowy przedwstępnej z J. H. pozwany i jego żona zapłacili powódce kwotę 2000 zł tytułem prowizji.

J. H. miał trudności z uzyskaniem środków na zakup nieruchomości.

W dniu 12 marca 2021 r. pozwany i jego żona złożyli oświadczenie J. H. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży. Decyzję swoją umotywowali zarówno działaniami komornika sądowego, jak i trudnościami w uzyskaniu kredytu przez J. H.. M. K. (1) zwróciła mu zadatek w wysokości 5000 zł.

D. ód: umowa przedwstępna sprzedaży z 11 września 2020 r. – k. 38 – 39, aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży z 7 stycznia 2021 r. – k. 40, oświadczenie o odstąpieniu od umowy – k. 41 – 42, zeznania świadka M. K. (2) - k. 116 – 117, zeznania świadka M. K. (3) – k. 117 – 117v, zeznania świadka M. K. (1) – k. 148v – 150, dowód z przesłuchania T. N. w charakterze strony powodowej – k. 164 – 165v, dowód z przesłuchania pozwanego – k. 165v – 166.

Po odstąpieniu od umowy przedwstępnej z J. H., bezpośrednio do pozwanego zgłosili się chętni na zakup nieruchomości - M. B. (2) i M. B. (1).

Dowiedzieli się oni o ofercie sprzedaży nieruchomości pozwanego z portalu O..pl. (...) to oferta zamieszczona przez powódkę.

Przedstawiciel powódki nie przeprowadził prezentacji domu pozwanego państwu B.. Spotkali się oni z pozwanym bez obecności przedstawiciela powódki. Syn pozwanych informował powódkę o nowych, potencjalnych nabywcach. Przedstawiciel powódki wyraził swoje wątpliwości co do ich wiarygodności, powołując się w szczególności na fakt, iż uzależnili oni zakup nieruchomości od sprzedaży dwóch swoich lokali, co może być czasochłonne i trudne do zrealizowania.

Małżonkowie B. zwrócili się do przedstawiciela powódki o dostarczenie na spotkanie dokumentów niezbędnych przy sprzedaży nieruchomości, czego ten nie uczynił.

W dacie spotkania państwa K. i państwa B. stosowne dokumenty nie zostały jeszcze odebrane przez przedstawiciela powódki ze Starostwa Powiatowego.

Dokumentacja ta została wystawiona w dniach 11 i 13 marca 2021 r.

W dalszych czynnościach sprzedaży nieruchomości państwu B. powódka już nie uczestniczyła.

W dniu 29 marca 2021 r., po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, pozwany i jego żona zawarli z M. B. (2) i M. B. (1) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Przedstawiciel powódki nie był obecny przy zawieraniu tej umowy.

W dniu 30 kwietnia 2021 r. zawarli oni umowę przyrzeczoną, na mocy której pozwany i jego żona zbyli prawo własności nieruchomości na rzecz państwa B.. Zgodnie z umową środki pieniężne zostały przekazane na rzecz wierzycieli pozwanego i jego żony. Różnica między ceną sprzedaży, a kwotą przeznaczoną na zaspokojenie wierzycieli, tj. kwota około 5000 zł, została przekazana na rachunek bankowy pozwanego i jego żony. Nieruchomość ostatecznie została sprzedana za 499.000 zł.

D. ód: wydruk z treści księgi wieczystej nr (...) – k. 43 – 48, zeznania świadka M. K. (2) - k. 116 – 117, zeznania świadka M. K. (3) – k. 117 – 117v, zeznania świadka M. B. (1) – k. 146 – 147, zeznania świadka M. B. (2) – k. 147 – 148v, zeznania świadka M. K. (1) – k. 148v – 150, zeznania świadka M. S. k. 150 – 151v, dowód z przesłuchania pozwanego – k. 165v – 166.

Pismem z dnia 28.07.2021 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 28 000 zł wraz z dalszymi odsetkami tytułem pozostałego do zapłaty wynagrodzenia za usługi pośrednictwa, jednakże świadczenie to nie zostało spełnione.

D. ód: wezwanie do zapłaty z 28 lipca 2021 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 49 – 54.

Wyżej przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie bezspornych twierdzeń stron, dokumentów przedłożonych przez strony, zeznań świadków M. N. (2), M. K. (2), M. K. (3), M. K. (1), M. B. (1), M. B. (2) i M. S. oraz na podstawie dowodu z przesłuchania T. N. w charakterze strony powodowej i dowodu z przesłuchania pozwanego. Zebrany materiał dowodowy Sąd oceniał według własnego przekonania i w sposób wszechstronny, mając na względzie zasady logiki i ogólne zasady doświadczenia życiowego.

Za w pełni wiarygodne Sąd uznał zgromadzone w sprawie dokumenty i oparł się na nich w swych rozważaniach. Dokumenty te były czytelne, a ich treść - jasna i zrozumiała. Ponadto ich moc dowodowa, prawdziwość i autentyczność nie były kwestionowane przez strony i nie budziły wątpliwości Sądu.

Podobnie Sąd w całości dał wiarę dowodowi z zeznań świadków M. N. (2), M. K. (2), M. K. (3), M. B. (1), M. B. (2) i M. S.. Zeznania tych świadków korespondowały ze sobą i były zgodne z ustaleniami poczynionymi przez Sąd na podstawie pozostałych dowodów. Relacja świadków była szczera, logiczna i rzeczowa. Świadkowie dysponowali wiedzą na temat wielu faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd oparł się na dowodzie z zeznań świadka M. K. (1) oraz na dowodzie z przesłuchania stron tylko w takim zakresie, w jakim zeznania te nie były sprzeczne z ustaleniami poczynionymi przez Sąd na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zeznania te były wyczerpujące. Sąd nie dał jednak wiary pozwanemu co do tego, że państwo B. uzyskali wiedzę na temat oferty sprzedaży nieruchomości od znajomych. Z zeznań M. B. (1) i M. B. (2) wynikało bowiem wprost, że odnaleźli ofertę opublikowaną przez powódkę na stronie internetowej (...). Podobnie Sąd nie dał wiary pozwanemu i świadkowi M. K. (1) w zakresie ich twierdzeń, jakoby istniało ustne porozumienie między pozwanym i powódką co do tego, że w przypadku obniżenia ceny ofertowej nieruchomości wysokość prowizji pośrednika będzie wynosić 18.000 zł. Były to gołosłowne, niczym niepoparte twierdzenia pozwanego i świadka. Okoliczność ta nie znajduje żadnego potwierdzenia w zeznaniach osób niezainteresowanych takim obniżeniem wynagrodzenia, a zarazem korzystnym dla pozwanego rozstrzygnięciem sprawy, zaś zarówno pozwany, jak i M. K. (1) z oczywistych przyczyn pozostają tym żywotnie zainteresowani. Pozwany nie przedstawił żadnego wiarygodnego dowodu na poparcie powyższego, a prezes zarządu powodowej spółki stanowczo zaprzeczył jakoby ustalenia takie były czynione. Wymaga podkreślenia, że art. 180 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.) wymaga dla umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. W umowie zawartej między stronami w formie pisemnej określono zaś wysokość wynagrodzenia powódki. Zatem w świetle przepisu art. 247 k.p.c. zeznania strony lub świadka nie mogą być w tych okolicznościach dopuszczone przeciwko osnowie dokumentu, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Wskazywanie zaś na ustalenia co do innej wysokości wynagrodzenia powódki podważało treść dokumentu w postaci pisemnej umowy stron.

Sąd nie dał również wiary zeznaniom T. N. w charakterze strony powodowej w zakresie, w jakim twierdził on, że dysponował wszelkimi dokumentami niezbędnymi do sprzedaży nieruchomości kiedy doszło do spotkania z M. i M. B. (1). Z zeznań świadków M. K. (1), M. B. (2) i M. S. wynikało, że T. N. nie posiadał tych dokumentów na spotkaniu, do którego doszło po zainteresowaniu się ofertą sprzedaży nieruchomości przez małżonków B.. Nie potwierdzili oni też, by treść tych dokumentów znajdowała się w komputerze pośrednika. Były to twierdzenia jedynie przedstawiciela powódki. Nadto z relacji M. S. wynikało, że dokumenty te nie zostały nawet odebrane ze Starostwa Powiatowego przed datą ww. spotkania. Dokumentacja ta została wystawiona w dniach 11 i 13 marca 2021 r. Powódka nie przedstawiła żadnego wiarygodnego dowodu w celu wykazania, że T. N. posiadał wystawione dokumenty w czasie spotkania z potencjalnymi nabywcami w jakiejkolwiek formie. Wobec tego jego twierdzenia w tym zakresie były gołosłowne.

S ąd zważył, co następuje:

Na gruncie niniejszej sprawy strony pozostawały w sporze co do zasady i wysokości roszczenia powódki. Powódka domagała się od pozwanego zapłaty kwoty 28.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 12 września 2021 r. do dnia zapłaty tytułem nieuiszczonej części wynagrodzenia prowizyjnego z tytułu dokonanych przez nią czynności pośrednictwa na podstawie umowy z dnia 28.09.2019 r. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa wskazując, że jest ono bezzasadne, ponieważ nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z J. H. bez winy pozwanego. Pozwany wywodził, że nie ziścił się warunek stanowiący podstawę do domagania się prowizji pośrednika, ponieważ w czasie trwania umowy stron nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Samo zaś skojarzenie potencjalnego nabywcy z pozwanym nie jest, zgodnie z treścią umowy, wystarczające. Pozwany podniósł, że treść umowy pośrednictwa ma charakter abuzywny i została ukształtowana w sposób naruszający równość stron umowy oraz dobre obyczaje, co prowadzi do jej nieważności w zakresie postanowienia zawartym w ust. 4, umowy dotyczącego chwili powstania zobowiązania zapłaty wynagrodzenia powódce.

Sąd zważył, że bezsporne było, że w dniu 28 września 2019 r. pozwany T. K. i jego żona, M. K. (1) zawarli z powódką umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, której przedmiotem była nieruchomość położona w miejscowości S. 39A, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego pozwanego i jego żony w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W tym miejscu należy wskazać, że powyższe nie warunkowało współuczestnictwa koniecznego jednolitego pozwanego T. K. i M. K. (1). Wprawdzie stroną umowy był zarówno pozwany, jak i jego żona, jednak w realiach niniejszej sprawy mogliby być oni jedynie współuczestnikami materialnymi sporu. Przedmiotem sporu byłyby bowiem wspólne obowiązki pozwanego i jego żony, oparte na tej samej podstawie faktycznej i prawnej. Sąd zważył, że odpowiedzialność majątkowa małżonków dotycząca ich wspólnego mienia jest odpowiedzialnością solidarną (art. 370 k.c.), co oznacza, że powódka miała możliwość pozwania jednego z małżonków lub oboje małżonków razem. Pozwany i jego żona nie musieli zatem występować w sprawie łącznie po stronie pozwanej, ponieważ z istoty spornego stosunku prawnego nie wynikało że wyrok musiałby dotyczyć ich niepodzielnie (art. 73 § 2 k.p.c.). W realiach niniejszej sprawy powódka zdecydowała się na pozwanie jedynie jednego z małżonków. Pozwany jest zatem w pełni legitymowany biernie i po stronie pozwanej nie zachodził brak współuczestnika koniecznego w procesie (por. postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 15.11.2013 r., sygn. II Cz 956/13, (...) nr (...)).

Bezsporne było, że umowa została sporządzona na wcześniej przygotowanym przez powódkę formularzu. W treści umowy cenę ofertową ustalono na 690 000 zł. Umowa została zawarta na okres 18 miesięcy licząc od dnia jej zawarcia. Zgodnie z ust. 3 umowy pozwany zobowiązał się do korzystania z usług pośrednika przy realizacji transakcji dotyczących nieruchomości pozwanego na wyłączność.

Pozwany nie kwestionował, że zgodnie z umową w momencie skojarzenia stron transakcji, a najpóźniej w momencie podpisania stosownej umowy przedwstępnej (w przypadku jej braku: ostatecznej) zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 30.000 zł brutto. Pozwany i jego żona po zawarciu umowy przyrzeczonej z J. H. uiścili na rzecz powódki kwotę 2000 zł. W toku procesu pozwany zeznał, że strony poczyniły ustne ustalenia dotyczące obniżenia kwoty prowizji do 18.000 zł, czemu Sąd nie dał wiary. Twierdzenia pozwanego i jego żony zostały zakwestionowane przez T. N. i nie zostały poparte żadnym wiarygodnym dowodem. Pozwany nie powołał się na tę okoliczność w sprzeciwie od nakazu zapłaty i wspomniał o niej dopiero podczas składania zeznań. W istocie pozwany od początku nie kwestionował samej wysokości roszczeń powoda.

Kwestią sporną było to, czy w realiach przedmiotowej sprawy i w świetle łączącej strony umowy powódce należne jest wynagrodzenie za dokonane czynności.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Natomiast art. 179b ustawy stanowi, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, która w swej istocie jest umową starannego działania, jednak – jak stwierdzono w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2010 r. (sygn. IV CSK 464/09, LEX nr 677903) – strony w ramach autonomii swojego działania mogą przekształcić ją w umowę rezultatu (por. także: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2020 r., sygn. V ACa 821/19; LEX nr 3060801). Tym samym może ona przybrać charakter umowy mieszanej.

Wobec tego dana umowa może mieć zarówno charakter umowy starannego działania, jak i umowy rezultatu. Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa jest umową wzajemną i odpłatną. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia, a także wymagalność wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna określać umowa pośrednictwa. Postanowienia dotyczące wynagrodzenia należy zaliczyć do głównych świadczeń stron.

Wobec szerokiego zastosowania do umowy pośrednictwa zasady swobody umów (art. 353 Sąd dokonując merytorycznej oceny umowy pośrednictwa z dnia 28.09.2019 r. doszedł do przekonania, że zawarte w niej postanowienia umowne nie mają charakteru abuzywnego, ani nie prowadzą do nieważności umowy. Nie ulega wątpliwości, że klauzula umowna może być rozważana pod tym kątem, gdyż bezsprzecznie umowa została zawarta między powódką będącą przedsiębiorcą w rozumieniu art. 43O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2 wyroku mając na względzie przepis art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty procesu poniesione przez pozwanego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600 zł zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i kwota 17 zł tytułem płaty skarbowej od pełnomocnictwa. Mając zaś na uwadze przepis art. 98 § 1

Sędzia SR Agata Anna Borucka

Sygn.akt II Ca 343/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 listopada 2024roku

S ąd Okręgowy w B. I. W. ł Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Wojciech Rybarczyk

Protokolant: Sekretarz sądowy Justyna Piaskowska

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2024 roku w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z Ograniczoną Odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko T. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 9 lutego 2024 wydanego w sprawie XIV C 984/23

I. Oddala apelację.

II. Zasądza od powoda na rzecz pozwanego z tytułu zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego kwotę 1800 zł (tysiąc osiemset złotych 00/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas po upływie tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku do dnia zapłaty.

SSO Wojciech Rybarczyk

II Ca 343/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5.01.2022 r. wniesionym do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. wniosła o zasądzenie od pozwanego T. K. kwoty 28.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 12 września 2021 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka wskazała, że prowadzi działalność gospodarczą m. in. w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W dniu 28 września 2019 r. strony zawarły umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, której przedmiotem była nieruchomość pozwanego i jego żony położona w miejscowości S.. Powódka podkreśliła, że pozwany zobowiązał się do skorzystania z jej usług na zasadzie wyłączności. Wskazała, że wykonała zobowiązanie w sposób prawidłowy, zgodny z umową i skojarzyła pozwanego i jego żonę z potencjalnymi nabywcami nieruchomości, M. i M. B. (1). W dniu 29.03.2021 r., tj. dzień po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, pozwany i jego żona zawarli z nimi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Pomimo tego pozwany nie uiścił na rzecz powódki wynagrodzenia.

Nakazem zapłat wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 15.60.2022 r. orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 2024 r wydanym w sprawie XIV C 984/23 Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3617 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd Rejonowy wskazał następujące okoliczności faktyczne ustalone w wyniku przeprowadzonego postępowania dowodowego:

„W dniu 28 września 2019 r. pozwany T. K. i jego żona, M. K. (1) zawarli z powódką umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przedmiotem umowy była nieruchomość położona w miejscowości S. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego pozwanego i jego żony w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Umowa została sporządzona na przygotowanym przez powódkę formularzu.

W treści umowy cenę ofertową ustalono na 690.000 zł. Umowa została zawarta na okres 18 miesięcy licząc od dnia jej zawarcia.

Zgodnie z ust. 3 umowy pozwany zobowiązał się do korzystania z usług pośrednika przy realizacji transakcji dotyczących nieruchomości pozwanego na wyłączność.

Pozwany zobowiązany był informować powódkę o wszystkich zainteresowanych ofertą osobach, które zgłosiły się bezpośrednio do pozwanego. W razie dokonania transakcji z pominięciem powódki (niedotrzymania zobowiązań niefinansowych wynikających z umowy) w okresie trwania umowy i po faktycznym rozpoczęciu wykonywania przez powódkę obowiązków wynikających z umowy, pozwany zobowiązany był do zapłaty wynagrodzenia, o którym mowa w pkt 4 umowy oraz niezależnie od tego – zapłaty kary umownej w wysokości tego wynagrodzenia (ust. 6 umowy). (…)

Umowa pośrednictwa została zawarta w miejscu zamieszkania pozwanego. T. i M. K. (1) pobieżnie zapoznali się z treścią umowy. Żona pozwanego na początku nie wiedziała, że zawiera umowę na wyłączność. Nie dopytywała o szczegóły i nie przeczytała całej umowy. Małżonkowie nie prosili o czas na zapoznanie się z treścią umowy i od razu ją podpisali. Pozwany nie zgłaszał wątpliwości co do treści umowy. Miał możliwość zadawania pytań odnośnie do jej postanowień. (…)

Powódka w ramach realizacji umowy wystawiła ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w serwisie (...). Ogłoszenie zostało opublikowane w dniu 4 września 2019 r. i było wyświetlane do dnia 9 kwietnia 2021 r. Oferta była wielokrotnie dodatkowo promowana w okresie od 11 września 2019 r. do 29 maja 2020 r. Ogłoszenie zostało zamieszczone także na stronie internetowej powódki. W zależności od miesiąca było wyświetlane od kilku do ponad dwustu razy.

Powódka zamieściła ogłoszenie dotyczące oferty sprzedaży nieruchomości pozwanego w serwisach (...) (...), (...) i(...) oraz przygotowała film promujący nieruchomość, który został umieszczony w serwisie (...) i na portalu F.. Powódka opublikowała zdjęcia nieruchomości na portalach społecznościowych. Ujęcia do filmu i zdjęcia zrobione zostały za pomocą dronu, którym dysponował brat prezesa powodowej spółki, M. N. (1). Koszt ich wykonania wyniósł około 1000 zł.

Pozwany i jego żona zdecydowali się na sprzedaż nieruchomości z powodu problemów finansowych. Miała ona zostać zlicytowana przez komornika, w związku z czym pozwany starał się samodzielnie znaleźć nabywcę by uzyskać wyższą cenę. Pozwany nie miał możliwości wyboru wariantu umowy bez wyłączności korzystania z usług powódki przy realizacji transakcji dotyczących nieruchomości. Przez półtora roku od zawarcia umowy nikt nie zdecydował się na zakup nieruchomości. Potencjalni nabywcy dokonywali oględzin nieruchomości w towarzystwie przedstawiciela powódki. (…)

Strony aneksowały umowę przedwstępną 7 stycznia 2021 r., zmieniając datę ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 marca 2021 r. Umowa przewidywała zadatek w wysokości 5000 zł, który został wpłacony przez J. H.. Po zawarciu umowy przedwstępnej z J. H. pozwany i jego żona zapłacili powódce kwotę 2000 zł tytułem prowizji. J. H. miał trudności z uzyskaniem środków na zakup nieruchomości. W dniu 12 marca 2021 r. pozwany i jego żona złożyli oświadczenie J. H. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży. Decyzję swoją umotywowali zarówno działaniami komornika sądowego, jak i trudnościami w uzyskaniu kredytu przez J. H.. M. K. (1) zwróciła mu zadatek w wysokości 5000 zł.

Po odstąpieniu od umowy przedwstępnej z J. H., bezpośrednio do pozwanego zgłosili się chętni na zakup nieruchomości - M. B. (2) i M. B. (1).

Dowiedzieli się oni o ofercie sprzedaży nieruchomości pozwanego z portalu O..pl. (...) to oferta zamieszczona przez powódkę.

Małżonkowie B. zwrócili się do przedstawiciela powódki o dostarczenie na spotkanie dokumentów niezbędnych przy sprzedaży nieruchomości, czego ten nie uczynił.

W dacie spotkania państwa K. i państwa B. stosowne dokumenty nie zostały jeszcze odebrane przez przedstawiciela powódki ze Starostwa Powiatowego.

Dokumentacja ta została wystawiona w dniach 11 i 13 marca 2021 r.

W dalszych czynnościach sprzedaży nieruchomości państwu B. powódka już nie uczestniczyła.

Sąd Rejonowy w dalszej części uzasadnienia wskazał następujące podstawy prawne swego rozstrzygnięcia oraz ocenę przeprowadzonych w sprawie dowodów:

„Wyżej przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie bezspornych twierdzeń stron, dokumentów przedłożonych przez strony, zeznań świadków M. N. (2), M. K. (2), M. K. (3), M. K. (1), M. B. (1), M. B. (2) i M. S. oraz na podstawie dowodu z przesłuchania T. N. w charakterze strony powodowej i dowodu z przesłuchania pozwanego. Zebrany materiał dowodowy Sąd oceniał według własnego przekonania i w sposób wszechstronny, mając na względzie zasady logiki i ogólne zasady doświadczenia życiowego.

Sąd zważył, że bezsporne było, że w dniu 28 września 2019 r. pozwany T. K. i jego żona, M. K. (1) zawarli z powódką umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, której przedmiotem była nieruchomość położona w miejscowości S. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego pozwanego i jego żony w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Kwestią sporną było to, czy w realiach przedmiotowej sprawy i w świetle łączącej strony umowy powódce należne jest wynagrodzenie za dokonane czynności.

Wobec szerokiego zastosowania do umowy pośrednictwa zasady swobody umów (art. 353 Po ustaleniu powyższego Sąd powództwo oddalił.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2 wyroku mając na względzie przepis art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty procesu poniesione przez pozwanego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600 zł zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i kwota 17 zł tytułem płaty skarbowej od pełnomocnictwa. Mając zaś na uwadze przepis art. 98 § 1 Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 65 § 1 i § 2 k.c. poprzez błędną wykładnie ust. 2 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na wyłączność zawartą pomiędzy Stronami dnia 28 września 2019 r. polegającą na uznaniu, że pomiędzy sformułowaniem „dokonywanie czynności pośrednictwa zmierzających do skojarzenia zamawiającego z chętnym’' oraz „do dokonania z nim transakcji sprzedaży/wynajmu/zamiany* dotyczących w/w nieruchomości” znajduje się łącznik koniunkcji „i”, co miało wpływ na błędne przyjęcie, że de facto zawarta umowa nie była umową starannego działania, a umową rezultatu, a intencją stron było by wynagrodzenie było jej należne dopiero przy spełnieniu tych dwóch warunków w sytuacji, gdy literka „i” znajdująca się po ukośniku na końcu wyrazu chętnym stanowi skróconą wersję alternatywny wyrazu chętnym, tj. chętnymi (chętnym/i);

2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 65 § 1 i § 2 k.c. poprzez błędną wykładnie ust. 2 i ust. 4 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na wyłączność zawartą pomiędzy Stronami dnia 28 września 2019 r. polegającą na uznaniu, że w/w pozostają wewnętrznie sprzeczne;

3. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 354 § 2 k.c. przez jego niezastosowanie i uznanie, że to Powódka nie wypełniła postanowień umowy bowiem nie doprowadziła do finalizacji umowy, co uzasadniałoby wypłatę wynagrodzenia, w sytuacji gdy to Pozwany utrudnił Powódce wykonanie całego zobowiązania;

4. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 7611 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i oddalenie powództwa mimo, że powódce należy się wynagrodzenie, bowiem powódka stworzyła sposobność oraz możliwość zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości;

5. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 405 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy Pozwany został bezpodstawnie wzbogacony kosztem powódki, gdyż Pozwany zawarł umowę sprzedaży nieruchomości dzięki skorzystaniu z usług powódki i zaoszczędził wydatek na wynagrodzenie za jej starania;

6. naruszenie przepisów prawa procesowego mającego istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie skutkującego błędną i wybiórczą oceną dowodów i pominięciem okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie tj. błędnej oceny:

a) dowodu z przesłuchania pozwanego i M. K. (1) poprzez nadanie tym zeznaniom waloru wiarygodności w zakresie w jakim oboje twierdzą, że J. H. miał problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego, w sytuacji gdy procedura sprzedaży w/w kupującemu przedłużała się z winy sprzedających, którzy m.in. wypowiedzieli umowę przedwstępną sprzedaży;

b) umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami tj. ust. 2 tej umowy poprzez uznanie, że pomiędzy sformułowaniem „dokonywanie czynności pośrednictwa zmierzających do skojarzenia zamawiającego z chętnym ” oraz „ do dokonania z nim transakcji sprzedaży/wynajmu/zamiany* dotyczących w/w nieruchomości ” znajduje się łącznik koniunkcji „i”, a w konsekwencji stwierdzenie, że ust. 2 i 4 umowy są wewnętrznie sprzeczne, a powódka nie wypełniła wszystkich umownych przesłanek warunkujących wypłatę wynagrodzenia pośrednika;

7. sprzeczność ustaleń sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie polegającym na uznaniu, że:

a) ust. 2 umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nieczytelny;

b) intencją Powódki było, by wynagrodzenie było jej należne dopiero przy spełnieniu dwóch warunków tj. dokonywania czynności pośrednictwa zmierzających do skojarzenia zamawiającego z chętnym” oraz „dokonania z nim transakcji sprzedaży/wynajmu/zamiany* dotyczących w/w nieruchomości;

c) T. N. zniechęcał pozwanego oraz jego żonę do transakcji z M. i M. B. (1);

d) J. H. miał trudności z uzyskaniem kredytu;

e) pozwany zawarł umowę sprzedaży z małż. B. na długo po wygaśnięciu umowy pośrednictwa łączącej go z Powódką;

f) Pozwany i jego żona byliby skłonni zapłacić Powódce prowizję, gdyby Powódka w sposób efektywny prowadziła czynności zmierzające do sprzedaży nieruchomości na rzecz Państwa B.

Wskazując na powyższe zarzuty powód wnosił o:

1. zmianę wyroku i zasądzenie na rzecz powoda od pozwanego kwoty 28.000 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 12 września 2021 roku do dnia zapłaty,

2. zasądzenie na rzecz powoda od pozwanego kosztów procesu za I instancję, a także za instancję odwoławczą, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji przedstawiono argumenty na poparcie przedstawionych zarzutów.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na apelację odniesiono się do zarzutów strony powodowej.

Na rozprawie w dniu 17.10.2024 pełnomocnicy stron podtrzymali swoje wcześniejsze stanowiska.

S ąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja strony powodowej okazała się bezzasadna i w konsekwencji podlegała oddaleniu. Sąd Rejonowy dokonał w przeważającej części prawidłowych ustaleń faktycznych i w oparciu o te ustalenia wydał orzeczenie odpowiadające prawu. Sąd Okręgowy co do zasady podziela ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy i uznaj je za własne z tym jedna zastrzeżeniem, że Sąd Rejonowy prawidłowo ustalając, że umowa stron jest umową rezultatu a nie umową starannego działania oparł to ustalenie na wadliwej interpretacji postanowień umowy. Błąd ten jednak nie wpływa na prawidłowość wydanego w sprawie wyroku albowiem ostateczne wnioski Sądu Rejonowego w zakresie ustalenia charakteru umowy okazały się prawidłowe.

W związku z powyższymi okolicznościami Sąd Okręgowy dokonał własnych ustaleń faktycznych w w/w zakresie w oparciu o całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego a w szczególności w oparciu o treść umowy stron. W ocenie Sądu Okręgowego materiał dowodowy wskazuje, że umowa stron nie była umową starannego działania lecz umową rezultatu. Rezultatem, którego osiągniecie stanowiło warunek wynagrodzenia powoda było skojarzenie zamawiającego z chętnym do zawarcia z nim transakcji sprzedaży rozumianego jako doprowadzenie do sytuacji powodującej, że z dużym prawdopodobieństwem do zawarcia transakcji dojdzie tj doprowadzenie co najmniej do zawarcia umowy przedwstępnej zabezpieczającej należycie interesy zamawiającego. W przedmiotowej sprawie rezultat ten nie został osiągnięty nie było więc podstaw do wynagrodzenia dla powoda.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że Sąd Rejonowy bezzasadnie skupiał się na znaczeniu litery „i” w ust. 2 umowy. Wbrew stanowisku prezentowanemu przez Sąd Rejonowy litera ta nie stanowi spójnika koniunkcji łączącego dwie części zdania pierwszego ust 2 umowy, powodującego, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia powstawał dopiero po spełnieniu warunków w obu częściach tego zdania. Litera „i” stanowiła wyłącznie element umożliwiający zastąpienia słowa "chętnym" słowem „chętnymi”. Pomimo tego uchybienia wniosek Sądu Rejonowego co do charakteru umowy stron tj uznania jej za umowę rezultatu był słuszny.

Sąd Okręgowy dokonując powyższych własnych ustaleń faktycznych co do rezultatu, który musiałby zostać osiągnięty aby powstał obowiązek zapłaty wynagrodzenia przez pozwanego kierował się w szczególności treścią umowy a zwłaszcza jej ust 2 i 4.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że łączącą strony umowę można by uznać za umowę starannego działania wyłącznie w sytuacji gdyby nakładała ona na powoda obowiązek podejmowania działań zmierzających do umożliwienia nawiązania kontaktu przez ewentualnych zainteresowanych kupnem nieruchomości z pozwany. Działania takie ograniczałyby się do przygotowywania i rozpowszechniania przez stronę powodową ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości pozwanego oraz podejmowania działań mających na celu promocję tej oferty. W ocenie Sądu Okręgowego treść umowy przeczy takiemu wyłącznie zakresowi obowiązków strony powodowej. W umowie wskazano bowiem, że czynności pośrednika mają zmierzać do skojarzenia zamawiającego z chętnym do zawarcia umowy, jest to więc niewątpliwie działanie dalej idące niż publikacja i promocja oferty sprzedaży. Ponadto trudno uznać, że rozsądnie działający zamawiający zgodziłby się na zapłatę wynagrodzenia w kwocie 30.000 zł tj 5% szacowanej ceny nieruchomości wyłącznie za tego rodzaju działania.

Treść umowy wskazuje, że zamiarem stron było osiągniecie określonego rezultatu tj skojarzenia zamawiającego z chętnym do zawarcia z nim transakcji sprzedaży. Umowa stron nie wskazuje na czym „skojarzenie” miałoby polegać jednak analiza jej postanowień a zwłaszcza ust 4 określającego warunki powodujące obowiązek zapłaty umożliwiają ustalenie znaczenia tego pojęcia jakie nadały mu strony umowy.

W ust 4 umowy wskazano: „zamawiający zobowiązuje się, że w momencie skojarzenia stron transakcji, a najpóźniej w momencie podpisania stosownej umowy przedwstępnej (w przypadku jej braku: ostatecznej) zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 30.000 zł brutto.” Trudno uznać, za prawdopodobne aby racjonalnie działający zamawiający i rzetelny pośrednik zawarli umowę na mocy, której opisane wyżej „skojarzenie stron” miało się ograniczać wyłącznie do przedstawienia przez pośrednika zamawiającemu osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości. Powodowałoby to sytuację, w której nawet przedstawienie zupełnie niepoważnego klienta, który faktycznie nie zamierzał zakupić nieruchomości albo nie posiadał wystarczających środków na jej zakup rodziłoby po stronie zamawiającego obowiązek zapłaty znacznego wynagrodzenia pośrednikowi. Rozwiązanie takie jako całkowicie nieracjonalne oraz stwarzające podstawy do różnych nadużyć niewątpliwie nie było brane pod uwagę przez strony umowy. Treść w/w postanowienia umowy, w ocenie Sądu Okręgowego, obowiązek zapłaty wynagrodzenia wiąże nie tylko z przedstawieniem zainteresowanego zakupem nieruchomości ale także z dojściem do skutku czynności prawnej zmierzającej wprost do sprzedaży nieruchomości a więc z zawarciem co najmniej umowy przedwstępnej sprzedaży.

Dla osiągnięcia celu umowy konieczne było jednak nie tylko zawarcie „jakiejkolwiek” umowy przedwstępnej ale umowy powodującej, że z dużym prawdopodobieństwem do zawarcia transakcji dojdzie tj umowy przedwstępnej zabezpieczającej należycie interesy zamawiającego. Dla osiągnięcia wskazanego wyżej poziomu zabezpieczenia interesów zamawiającego konieczne byłoby więc zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego albowiem dawałby ona podstawy do domagania się zawarcia przez zamawiającego umowy przyrzeczonej ewentualnie zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej z zastrzeżeniem zadatku w wysokości umożliwiającej zabezpieczenie interesów zamawiającego na wypadek nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Należyte zabezpieczenie interesów zamawiającego byłoby zapewnione gdyby wysokość zadatku odpowiadała wysokości wynagrodzenia pośrednika albo przynajmniej pozostawałaby w takiej proporcji do wysokości tego wynagrodzenia aby ryzyko nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej zostało rozłożone pomiędzy zamawiającego a pośrednika.

W przedmiotowej sprawie w wyniku czynności podejmowanych przez stronę powodową doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pomiędzy zamawiającym a J. H.. Umowa ta jednak w ocenie Sądu Okręgowego nie spełniała opisanych wyżej warunków uzasadniających uznanie że doszło do uzyskania rezultatu stanowiącego podstawę do obowiązku zapłaty na rzecz strony powodowej przez pozwanego wynagrodzenia. Umowa ta była zawarta w zwykłej formie pisemnej i przewidywała zadatek w wysokości 5000 zł. Kwota zadatku była więc wielokrotnie niższa od przewidywanego w umowie wynagrodzenia powoda. W sytuacji gdyby zawarcie tej umowy przedwstępnej dawało powodowi prawo do domagania się wynagrodzenia stawiałaby to zamawiającego w wyjątkowo niekorzystnej sytuacji albowiem zyskując zadatek w kwocie 5000 zł byłby obowiązany do zapłaty wynagrodzenia pośrednika w wysokości 30.000 zł. Trudno uznać tego rodzaju rozwiązanie za rzetelne i możliwe do zaakceptowania przez racjonalnie działającego zamawiającego.

Wobec nie spełnienia minimalnych wymagań umowy przedwstępnej, uprawniających do otrzymania wynagrodzenia bez znaczenia jest fakt, że to zamawiający odstąpił od umowy przedwstępnej zawartej z J. H. albowiem jego decyzja była w pełni uzasadniona tym, że nie był on w stanie uzyskać kredytu niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej a jej zawarcie stało się całkowicie iluzoryczne. W tym zakresie Sąd Rejonowy poczynił w pełni prawidłowe ustalenia, które Sąd Okręgowy aprobuje. Na marginesie wskazać należy, również na to, że fakt braku jakichkolwiek podstaw do zawarcia przez J. H. umowy przyrzeczonej znajduje potwierdzenie w jego postawie albowiem po zwrocie przez pozwanego kwoty zadatku J. H. nie domagał się zwrotu podwójnej wysokości tego zadatku.

Mając na względzie powyższe ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy podniesione w apelacji powoda zarzuty okazały się bezzasadne.

Podniesione w pkt 1, 2 3. 4 apelacji zarzuty naruszenia wskazanych tam przepisów prawa materialnego były bezzasadne. Wprawdzie jak to zostało już wcześniej wskazane Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że umowa stron była umową rezultatu jednak oparł to ustalenie na błędnych przesłankach co stało się podstawą podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego tj art. 65 § 1 i 2 k.c. 354 § 2 k.c. i art. 761Bezzasadny był również zarzut naruszenia przepisu art. 405 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy Pozwany został bezpodstawnie wzbogacony kosztem powódki, gdyż Pozwany zawarł umowę sprzedaży nieruchomości dzięki skorzystaniu z usług powódki i zaoszczędził wydatek na wynagrodzenie za jej starania.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że pozwany nie zawarł ostatecznie umowy sprzedaży nieruchomości dzięki skorzystaniu z usług strony powodowej. Prawidłowe w tym zakresie ustalenia Sądu Rejonowego wskazują na to, że nabywcy nieruchomości nawiązali kontakt z pozwanym bez udziału powoda, który od pozwanego dowiedział się o tym, że są oni zainteresowaniu kupnem nieruchomości. Dowody przeprowadzone w sprawie wskazują, że ostateczna umowa sprzedaży doszła do skutku bez jakichkolwiek starań ze strony powoda, który nie tylko nie wspierał pozwanego przy działaniach zmierzających do zawarcia tej umowy ale wręcz go zniechęcał do jej zawarcia. Niezależnie od tego wskazać należy, że strona powodowa otrzymała od pozwanego kwotę 2000 zł , która rekompensowała wydatki powoda.

Za bezzasadne Sąd Okręgowy uznał również zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie skutkującego błędną i wybiórczą oceną dowodów i pominięciem okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie tj. błędna oceną wskazanych dowodów.

Jak to zostało już wcześniej wskazane jedyny błąd w ustaleniach faktycznych dokonanych przez Sąd Rejonowy dotyczył znaczenia litery „i” w ust 2 umowy. Błąd ten jednak wobec prawidłowych wniosków Sądu Rejonowego co do charakteru umowy stron oraz własnych ustaleń Sądu Okręgowego nie ma wpływu na prawidłowość orzeczenia Sądu I instancji.

Pozostałe zarzuty dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie skutkującego błędną i wybiórczą oceną dowodów i pominięciem okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie tj. błędnej oceny dowodów maja wyłącznie charakter polemiki z ustaleniami Sądu Rejonowego i stanowią prezentację własnej alternatywnej oceny dowodów dokonanej przez stronę powodową. Do naruszenia zasad oceny materiału dowodowego może dojść wyłącznie wówczas gdy ocena tego materiału i oparte na niej ustalenia faktyczne nie są swobodne lecz dowolne tj w sytuacji gdy sąd postępuje wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego. W przedmiotowej sprawie sytuacja taka nie wystąpiła.

Mając na względzie powyższe okoliczności Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację powoda jako bezzasadną (pkt I wyroku).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 1SSO Wojciech Rybarczyk

Dodano: 12 lutego 2025, Opublikował(a): Katarzyna Ziółkowska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Rejonowy w Bydgoszczy
Osoba, która wytworzyła informację: Agata Anna Borucka
Data wytworzenia informacji: 9 lutego 2024