Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powód – M. L.w pozwie przeciwko M. P. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kwoty 27 196,92 zł z ustawowymi odsetkami wskazanymi szczegółowo w pozwie. Domagał się również zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, iż w dniu 2 listopada 2008 r. zawarł z pozwanym umowę dzierżawy lokalu położonego w N. przy ulicy (...). Pozwany nie dokonał zapłaty czynszu za okres od 10.05.2012 roku do 10.10.2012 roku w obligatoryjnym terminie do 10-go dnia każdego miesiąca. Powód wystawił faktury za te miesiące obejmujące czynsz bieżący i media. W dniu 04.10.2012 r. powód wysłał wezwanie do zapłaty, pomimo tego jednak pozwany nie uregulował należności. Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 25.10.2012 r. Sąd Rejonowy w osobie Referendarza Sądowego orzekł zgodnie z żądaniem pozwu oraz rozstrzygnął o kosztach procesu.

Pozwany w sprzeciwie zaskarżył nakaz w całości i wniósł o oddalenie powództwa podnosząc zarzut nieważności umowy (art.58§2 k.c.), ewentualnie zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powoda (art. 5 k.c.). Domagał się również zwrotu kosztów procesu.

W piśmie z dnia 10.05.2013 r. powód ograniczył powództwo domagając się zapłaty kwoty 24 196, 92 zł wraz z należnymi odsetkami oraz kosztami procesu.

Wyrokiem z dnia 26 marca 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 24.196, 92 zł z ustawowymi odsetkami od kwot:

- od kwoty 4.032, 82 zł od dnia 11 maja 2012 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 4.032, 82 zł od dnia 11 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 4.032, 82 zł od dnia 11 lipca 2012 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 4.032, 82 zł od dnia 11 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 4.032, 82 zł od dnia 11 września 2012 r. do dnia zapłaty

- od kwoty 4.032, 82 zł od dnia 11 października 2012 r. do dnia zapłaty.

W punkcie II Sąd w pozostałym zakresie postępowanie umorzył. W punkcie III Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1210 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Ponadto w pkt IV Sąd zasądził od pozwanego na rzecz pełnomocnika powoda ustanowionego z urzędu – r. pr. M. B. kwotę 2400 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy wydał rozstrzygnięcie w oparciu o następujące ustalenia i wnioski.

Sąd Rejonowy ustalił, iż w dniu 2 listopada 2008 roku pozwany, po wcześniejszym obejrzeniu lokalu położonego w N. przy ul. (...) w części piwnicznej o powierzchni około 150 m2 (nieruchomość dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) w Sądzie Rejonowym w Nakle) i negocjacjach co do wysokości czynszu podpisał z powodem umowę określoną jako „dzierżawy” tego lokalu z przeznaczeniem do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie restauracji. Powód dysponował nieruchomością na mocy umowy użyczenia z żoną, która jest jej właścicielem, był upoważniony do zawarcia umowy, co nie było nigdy kwestionowane w czasie umowy, również w kontaktach pozwanego z żoną powoda. Czynsz ustalono na kwotę 2500 zł netto (plus należny podatek VAT), zmiana od 01.06.2009 r. – kwota 3000 zł netto , co nie obejmowało opłat za media i „śmieci” do opłat których zobowiązał się pozwany, czynsz miał być płatny z góry do 10 każdego miesiąca (...) umowy). W (...) umowy ustalono, iż umowa zostaje zawarta na czas określony od 01.12.2008 r. do 30.11.2013 r. bez możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez pozwanego określonego w umowie jako dzierżawca, umowa przewidywała możliwość rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego w trzech przypadkach (używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem lokalu, zalegania z zapłatą czynszu za dwa miesiące, zaniedbania lokalu powodującego obniżenie jego standardu, w umowie zastrzeżono, iż zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pozwany przed podpisaniem umowy zapoznał się z jej treścią, zwrócił uwagę na (...) dotyczący okresu trwania umowy i braku możliwości wypowiedzenia umowy przez niego, pozwany gdyby chciał miał możliwość podpisania umowy w terminie późniejszym od jej przedstawienia, przy podpisaniu umowy towarzyszyła mu siostra, pozwany zaczynał działalność jako przedsiębiorca, ma średnie wykształcenie, miał możliwość zasięgnięcia porady prawnej. Pozwany objął lokal w posiadanie i prowadził w nim działalność. Pozwany już w 2010 roku nie regulował terminowo swych zobowiązań z zawartej umowy wobec powoda. W 2011 roku pozwany zaciągnął kredyt by spłacić zadłużenie, od grudnia 2011 roku, w związku z utratą płynności finansowej pozwany proponował wcześniejsze rozwiązanie umowy na co powód się nie zgodził. Ponadto Sąd ustalił, iż w lokalu latem 2010 r. i w sierpniu 2011 r. były awarie prądu, na krótko nie było energii w lokalu, pozwany w związku z awariami nie żądał obniżenia czynszu, pozwany nigdy nie żądał od powoda obniżenia czynszu z powodu jakiś wad przedmiotu najmu, w szczególności z brakiem dostępu do mediów. W dniu 30 marca 2012 r. w godzinach popołudniowych, w związku z pęknięciem rury, nie było wody w najmowanym lokalu, powód podjął działania aby usunąć awarię, żona powoda zgłosiła awarię w(...)w tym samym dniu, gdy pracownik A. M. udał się na miejsce nie było powoda i dostępu do wodomierzy (brak kluczy) umówił się na następny dzień na godzinę 8.00. Powód w dniu zaistnienia awarii udał się do L. T. prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie prac instalacyjnych w celu naprawy i usunięcia awarii, brakowało części, awaria została usunięta w poniedziałek w godzinach rannych. Wykonujący naprawę L. T. skontaktował się z pozwanym, który wskazał aby puścić wodę, licznik mocno się kręcił, zakręcono zawór, około południa do lokalu przyjechał powód, w części kuchennej wylewała się woda z uszkodzonego zaworu. Koszty usunięcia awarii wodociągowej pokrył powód. Pozwany był zdenerwowany, wezwał Policję, w tym okresie pozwany podjął decyzję ( w dniu awarii ostateczną), iż chce zakończyć współpracę, do 6 kwietnia wywoził meble z lokalu, sporządził jednostronny protokół zdania lokalu, który zamknął i go opuścił, żona powoda odmówiła odebrania kluczy. Pozwany wysłał pismo z datą 31.03.2012 r. – wypowiedzenie umowy- w trybie natychmiastowym, tj. 06.04.2012 r. Odbioru kluczy od lokalu powód odmówił również ojcu pozwanego –L. Z.. W zakresie mediów strony rozliczały się przez refakturowanie faktur, czasami na odwrotach pojawiały się ksera faktur źródłowych, za wywóz nieczystości pozwany płacił stałą stawkę, jak pozwany poszedł zobaczyć fakturę źródłową za media to żona pozwanego mu ją pokazała, księgowe stron nie mogły się spotkać aby zobaczyć wszystkie faktury. Pozwany w maju 2012 r. wyjechał do Anglii w celach zarobkowych. Nadto Sąd ustalił, iż pozwany nie dokonał zapłaty czynszu za miesiące maj – październik 2012 r., powód wystawił za te miesiące faktury VAT gdzie czynsz najmu wskazano w zawyżonej w stosunku do umowy kwocie tj. 3500 zł netto zamiast 3000 zł netto, w fakturach ujęto również opłaty za media, tj. w stałych kwotach, za gaz po 61,81 brutto, za wodę po 5,50 zł, za wywóz nieczystości po 160,51 zł, wobec braku zużycia w tym okresie wody i gazu były to stałe opłaty związane z podpisanymi umowami. Pomimo wezwań pozwany nie zapłacił tych należności, tj. łącznie 24 196,92 zł, za poszczególne miesiące kwoty w wysokościach po 4032,82 zł. Powód nie korzystał z lokalu, nie wynajął go ponownie, nie nastąpiła sprzedaż. W 2011 r. powód kierował do pozwanego wezwania o uregulowanie zaległości za media, gdzie wskazywał, że w braku uregulowania zaległych należności nastąpi odłączenie mediów.

Dokonując analizy ustaleń faktycznych, Sąd Rejonowy wskazał, iż nie może budzić wątpliwości, że z uwagi na przedmiot (lokal użytkowy) do którego odnosiła się umowa doszło do zawarcia pomiędzy stronami umowy najmu a nie dzierżawy jak to określiły strony. Powołując się na treść art. 659§1 k.c. oraz art. 669§1 k.c. Sąd zważył, iż zawarta umowa jest umową ważną, wbrew twierdzeniu pozwanego nie zachodzi sprzeczność postanowień umowy z zasadami współżycia społecznego ( art.58§2 kc). Sąd wskazał, iż czas trwania najmu został przez strony w ramach swobody kontraktowania oznaczony. W tym przypadku wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art.673§3 kc). Takie przypadki zostały oznaczone w stosunku do powoda a nie musiały ( i nie znalazły się) być wskazane w stosunku do pozwanego. Sąd zważył, iż choć powód przedstawił projekt umowy to pozwany zapoznał się z treścią umowy i ją zaakceptował, sam wskazał, że zwrócił uwagę, iż nie może wypowiedzieć umowy przed upływem okresu na jaki został najem zawarty. W tym kontekście Sąd Rejonowy ocenił, iż pozwany choć nie miał doświadczenia w zawieraniu umów był młodym wykształconym człowiekiem rozumiejącym przedsiębrane działanie i jego skutki, jak sam też wskazał nie musiał od razu podpisywać umowy, mógł też obiektywnie zważył, iż logiczne są przy tym twierdzenia pozwanego, iż czynsz został dostosowany do okoliczności zawarcia umowy na czas oznaczony bez możliwości jej wypowiedzenia przez pozwanego. Powołując się na stanowisko doktryny i orzecznictwa Sąd Rejonowy podzielił pogląd, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 k.c. polega na dopuszczeniu takiego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony. Przepisy kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą (art. 660, 661, 669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688 i 691 § 4 k.c.), a więc z umową, która będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Sąd wskazał jednak, iż stabilizacja ta nie ma charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685 k.c.). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia umowy z określonych przyczyn, takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z ważnych powodów. Na marginesie Sąd Rejonowy wskazał, iż przed podpisaniem umowy, co nie było sporne, były negocjowane jej postanowienia, zwłaszcza wysokość czynszu najmu, a ponadto pozwany dokonał oględzin lokalu, który najął z określonym planem, przeznaczeniem na działalność w zakresie prowadzenia restauracji. W tym stanie brak było w ocenie Sądu Rejonowego podstaw do przyjęcia nieważności umowy z uwagi na podnoszoną sprzeczność jej postanowień z zasadami współżycia społecznego, rzekomą nierówność stron. Umowa w ocenie Sądu była ważna, a skoro strony w jej treści oznaczyły czas trwania najmu i nie zawarły postanowienia (wypadku) pozwalającemu pozwanemu wypowiedzieć najem to pozwany nie mógł wypowiedzieć najmu. W tym stanie złożone przez pozwanego w dniu 6 kwietnia 2012 r. wypowiedzenie było bezskuteczne i jako takie nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu. Sąd Rejonowy wskazał, iż pozwany nie oparł przy tym swego wypowiedzenia na żadnej z wyżej wskazanych ustawowych podstawach pozwalających mu możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. w szczególności art. 664 § 2 kc). W zakresie podniesionego przez pozwanego zarzutu ewentualnego nadużycia prawa podmiotowego przez powoda (art. 5 kc) Sąd ocenił, iż również ten zarzut jest niezasadny. Powód miał przy tym podejmować bowiem działania sprzeczne z dobrymi obyczajami i wykorzystywać fakt związania pozwanego na okres 5-letni umową, miał w tym zakresie kilkakrotnie wyłączać media i w sposób nieuczciwy rozliczać media. W odniesieniu do tego zarzutu Sąd podkreślił, iż skoro pozwany nie regulował swych zobowiązań z umowy na czas, płacił z opóźnieniem należności czynszowe i za media, a za okres od przełomu 2011/2012 r. nie uregulował swych zobowiązań, ustalenia te prowadzą do wniosku, że nie wykonywał należycie umowy najmu, a zatem postępował niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy (art. 354 § 1 i 2 k.c.), co w tym stanie rzeczy wyklucza zastosowanie klauzuli generalnej do rozstrzygnięcia sporu, było nieusprawiedliwione. Po drugie, Sąd Rejonowy zaznaczył, iż w tym zakresie pozwany nie udowodnił (art.6 kc w zw. z art.232 kpc) podnoszonego zarzutu działania przez pozwanego sprzecznie z dobrymi obyczajami, tj. celowego, wielokrotnego odłączania mediów i ich nieuczciwego rozliczania, owszem, powód w pismach zagroził odłączaniem mediów ale brak dowodów, iż do tego doszło, zwłaszcza, iż na przestrzeni kilku lat miało dojść do dwóch krótkich awarii prądu i jednej wodociągowej, zaś problemy z kanalizację burzową nie przerywały pracy restauracji. W tym zakresie Sąd, powołując się na treść art. 664§1 k.c. wskazał, iż pozwany nie żądał obniżenia czynszu najmu z uwagi na wady rzeczy najętej, co samo w sobie logicznie wskazuje, iż takie nie wystąpiły.

Sąd Rejonowy zważył także, iż brak jest podstaw w materiale dowodowym sprawy, korzystającym z przymiotu wiarygodności, do przyjęcia zasadności twierdzenia pozwanego, że przyczyną opuszczenia lokalu w dniu 6 kwietnia 2012 r. - przyczyną wyprowadzenia się z lokalu był zamierzony przez powoda fakt odłączenia dostępu do wody, czy brak kontaktu z powodem, który od samego początku podnosił, że przedmiot najmu został opuszczony bez jego wcześniejszego skutecznego powiadomienia, nie doszło do wydania kluczy i formalnego zdania lokalu. Sąd Rejonowy wskazał, iż do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 i 688 kc mających charakter bezwzględnie obowiązujący (por. wyrok SN z 6.IV.2000 r. II CKN 264/00 - OSNC 2000 nr 10, poz. 186). W tym kontekście Sąd Rejonowy wyjaśnił, iż prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania, w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami (por. szerzej trafnie Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 03.02.2005 r. , I ACa 1951/04, LEX nr 151732). Sąd Rejonowy zauważył także, iż po 6 kwietnia 2012 r. umowa nie była wykonywana, ale skutkiem zachowania pozwanego, który miał taką możliwość, a z niej nie skorzystał, sam zrezygnował z dalszego korzystania z lokalu, nie doszło do pozbawienia najemcy korzystania z przedmiotu najmu, jest to tylko wynik jego działania, zaś skutki finansowe podejmowanych decyzji, naruszających warunki umowy, obciążają stronę, która nie dotrzymuje postanowień zawartego kontraktu. Drogą faktów dokonanych nie można sankcjonować zrywania umów, tego rodzaju zachowanie nie zasługuje na ochronę prawną. Pozwany mógł w spornym okresie korzystać z przedmiotu najmu, nie zostało wykazane, że powód w tym okresie zadysponował lokalem, np. poprzez jego sprzedaż czy wynajem innej osobie. W tym stanie rzeczy zważył Sąd Rejonowy, iż umowa nadal obowiązywała i powodowi należy się kwota dochodzonego pozwem czynszu oraz za media za miesiące maj-październik 2012 r., przy czym czynsz za miesiąc to kwota 3000 zł netto, należności za gaz 61,81 zł brutto, 5,50 zł brutto za wodę i 160,51 zł za wywóz nieczystości, co stanowi jego szkodę. Gdyby pozwany realizował umowę w sposób prawidłowy, taką korzyść ( w zakresie czynszu) powód by uzyskał, powód przy tym nie zaprzestał fakturowania należności czynszowych. Mając powyższe na uwadze, dokonując oceny całości materiału z uwzględnieniem normy wyrażonej w przepisie art.233 k.p.c. Sąd Rejonowy zważył, iż roszczenie powoda zgłoszone w sprawie zasługiwało na uwzględnienie (art.659§1 k.c.). O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. W związku z skutecznym cofnięciem pozwu (brak sprzeciwu pozwanego co do cofnięcia) w części ponad roszczenie zasądzone w punkcie I Sąd na podstawie art.355§1 k.p.c. w zw. z art. 203§3 k.p.c. umorzył postępowanie w tym zakresie ( punkt II wyroku). O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 99 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego zaskarżył w całości apelacją pozwany, który zarzucił:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na rozstrzygnięcie:

1) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego zebranego w sprawie, w szczególności:

a) poprzez błędne ustalenie, że pozwany podpisując umowę z dnia 2.11.2008r. miał świadomość konsekwencji zawarcia umowy na czas określony bez możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę oraz ustalenie, że czynsz najmu został dostosowany do okoliczności zawarcia umowy na czas oznaczony bez możliwości jej wypowiedzenia przez pozwanego;

b) poprzez niewłaściwe przyjęcie, że w trakcie obowiązywania umowy doszło do 2 krótkotrwałych awarii prądu, zaś 30.03.2012 r. awarii wodociągowej, którą powód w możliwie najkrótszym czasie usunął;

c) poprzez błędne ustalenie że wypowiedzenie pozwanego z dnia 31.03.2012 r. było bezskuteczne i nie doprowadziło do rozwiązania umowy łączącej strony, co skutkowało uznaniem, że powodowi należy się kwota dochodzonego pozwem czynszu oraz media za miesiące maj- październik 2012 r., mimo iż pozwany nie wykonywał przedmiotowej umowy od 6.04.2012 r. i opróżnił lokal.

2) art. 207 § 3 k.p.c. oraz art. 217 § 2 k.p.c. poprzez bezzasadne pominięcie i oddalenie przez Sąd I instancji wniosku dowodowego pozwanego, mianowicie dowodu z akt sprawy VIII GC 39/13, w której sąd zwrócił się do dostawców mediów z zapytaniem czy lokal będący przedmiotem najmu miał oddzielne liczniki mediów i kontener na odpady. W konsekwencji Sąd nie wyjaśnił okoliczności spornych, mających istotne znacznie dla rozstrzygnięcia sprawy.

II. naruszenie prawa materialnego:

1) art. 664 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że powoda z pozwanym łączyła nadal umowa najmu;

2) art. 58 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że umowa łącząca strony nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego;

3) art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że zachowanie powoda w trakcie obowiązywania umowy nie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

W oparciu o powyższe zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Okręgowego, w realiach niniejszej sprawy nie było żadnych racji, które przemawiałyby za koniecznością zmiany zaskarżonego orzeczenia. Podkreślić trzeba, że Sąd pierwszej instancji przeprowadził postępowanie dowodowe zgodnie z dyspozycją art. 233 k.p.c., nie przekraczając zarazem zasady swobodnej oceny dowodów, a przekonujące motywy swego rozstrzygnięcia przedstawił w uzasadnieniu, sporządzonym zgodnie z art. 328 §2 k.p.c. Zasadnie pominął Sąd Rejonowy i oddalił wniosek dowodowy z akt sprawy VIII GC 39/13 jako spóźniony, nie naruszając art. 207 §3 k.p.c. oraz art. 217 §2 k.p.c. Wniosek ten został zgłoszony na okoliczność wykazania sposobu rozliczania mediów podczas rozprawy w dniu 14 marca 2014 r., a zatem 1,5 roku po złożeniu sprzeciwu, na czwartym terminie rozprawy. Przy czym nie było przeszkód, aby taki wniosek na udowodnienie okoliczności zgłaszanych już w sprzeciwie i obejmujący w istocie zwrócenie się do dostawców mediów, pozwany, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zgłosił już na etapie sprzeciwu od nakazu zapłaty, czego nie uczynił. Nadto okoliczności, na które został on zgłoszony, nie miały decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co wynika z dalszych części uzasadnienia. Sąd Okręgowy podziela zatem ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy i w związku z tym, wobec braku konieczności ich powtarzania przyjmuje je jako własne.

Stwierdzić należy, iż Sąd Rejonowy nie naruszył przepisów prawa procesowego i materialnego wskazywanych w apelacji.

W szczególności prawidłowo uznał Sąd I instancji, iż nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez pozwanego.

Należy podkreślić, iż zawarta na czas określony umowa z dnia 2.11.2008 r., nie przewidywała w ogóle możliwości takiego wypowiedzenia po stronie najemcy, co było w sprawie bezsporne. Zgodnie z art. 673 § 3 k.p.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W niniejszej sprawie takie wypadki określono w stosunku do powoda, w stosunku zaś do pozwanego ustalono, iż umowa nie przewiduje możliwości wcześniejszego jej rozwiązania przez Dzierżawcę (prawidłowo: najemcę). Prawidłowo w tym kontekście zważył jednak Sąd I instancji, iż w odniesieniu do powyższych zapisów nie zachodzi sprzeczność postanowień umowy z zasadami współżycia społecznego, co zarzuca apelujący. Wobec zarzutów apelacyjnych należy zatem przypomnieć, iż sam przesłuchiwany w sprawie pozwany zeznał: „ Telefonicznie rozmawiałem z żoną powoda a spotkałem się z powodem, który pokazał mi lokal. Pytałem o czynsz. Powiedział, że czynsz jaki chciałby otrzymywać to 3000 zł miesięcznie. Powiedziałem, że jestem zainteresowany, ale chciałbym aby czynsz był niższy na początek, Ja musiałem założyć działalność, po paru dniach się odezwałem(…).2 listopada byłem umówiony wraz z siostrą u Państwa L. na rozmowy co do zawarcia umowy. Oboje z siostrą przeczytaliśmy tą umowę. Elementem do którego doczepiliśmy się był zapis dotyczący wypowiedzenia umowy. Byliśmy laikami na tamten moment. Powód na naszą uwagę powiedział, że nasz interes jest wspólny i tak się dogadamy, Podpisaliśmy umowę, ja mógłbym mieć czas jakbym go sobie zażyczył, ale nie chciałem. Nie było umowy pro forma.” (k. 243-244 akt). Z przytoczonych zeznań wynikało zatem, iż pozwany występujący już w obrocie gospodarczym w roli podmiotu profesjonalnego - przedsiębiorcy zapoznał się z treścią umowy i ją zaakceptował, ponadto zwrócił uwagę na okoliczność braku możliwości wypowiedzenia. Pozwany, jak wynikało z jego zeznań negocjował warunki umowy, w szczególności wysokość czynszu najmu, dokonał oględzin lokalu, miał także obiektywną możliwość skonsultowania umowy z prawnikiem, z czego jednak nie skorzystał. W świetle powyższego prawidłowo skonstatował zatem Sąd I instancji, iż w sprawie brak było podstaw do przyjęcia nieważności umowy z uwagi na podnoszoną sprzeczność jej postanowień z zasadami współżycia społecznego.

Ponadto, pozwany nie wykazał aby w sprawie zachodziły ustawowe podstawy do wypowiedzenia przez niego umowy w oparciu o art. 664§2 k.c. Zgodnie z powołanym przepisem jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, iż brak wody, na który powołuje się pozwany w apelacji, spowodowany był pęknięciem rury. Abstrahując jednak od przyczyny tej awarii, należy w szczególności zaznaczyć, że brak ten został przez powoda zgłoszony w dniu awarii i usunięty przez wynajętą przez niego firmę kilka dni po jego wystąpieniu, co spowodowane było brakiem dostępności w weekend odpowiednich części do naprawy (zob. zeznania świadka L. T. – k. 203-204 akt, zeznania świadka A. M. – k.203 akt, zeznania pozwanego – k. 233-235 akt, zeznania powoda - k.214-215 i 231-233 akt). Niewątpliwie zatem wobec usunięcia tej wady przez powoda w czasie odpowiednim (awaria w piątek, naprawa w poniedziałek), brak jest podstaw do przyjęcia, iż w sprawie zachodziły przesłanki do skutecznego wypowiedzenia umowy w oparciu o art. 664§2 k.c. Należy także podkreślić, iż w trakcie trwania stosunku najmu pozwany nie żądał obniżenia czynszu w związku z wystąpieniem wad w przedmiocie najmu, do czego w wypadku gdyby takie wady istotnie wystąpiły uprawniał go art. 664§1 k.c.

Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 5 k.c., w którym pozwany wywodził jakoby zachowanie powoda w trakcie obowiązywania umowy było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Należy zaznaczyć, iż w doktrynie i judykaturze wyraża się nakaz ostrożności i umiaru w stosowaniu art. 5 k.c. W wyroku z dnia 24 kwietnia 1997 r. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na całkowicie wyjątkowy charakter art. 5 k.c., który przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej. „Jej odmowa musi być zatem uzasadniona faktem zachodzenia okoliczności rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych, ewentualnie teleologicznych" (wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1997 r., II CKN 118/97, OSP 1998, z. 1, poz. 3, z glosą A. Szpunara; tak samo wyrok SN z dnia 24 stycznia 2013 r., II CSK 286/12, LEX nr 1293949). W niniejszej sprawie, jak słusznie wskazał Sąd Rejonowy, pozwany wykonywał swe zobowiązanie w sposób nienależyty, niezgodny z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych. Pozwany zalegał z płatnościami za czynsz i media, co było co do zasady bezsporne. Już choćby z tego względu art. 5 k.c. nie mógł mieć w sprawie zastosowania.

Ponadto pozwany na okoliczności objęte hipotezą art. 5 k.c. nie przedłożył w sprawie oprócz domysłów, w zasadzie żadnych wiarygodnych dowodów. Podkreślić należy w tym miejscu, że samo twierdzenie strony nie jest dowodem, a twierdzenie dotyczące istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności (art. 227 k.p.c.) powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą, co wynika z przepisu art. 232 k.p.c. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 22 listopada 2001 r., sygn. I PKN 660/00 Wokanda 2002/7-8/44). Prawidłowo w tym kontekście ocenił Sąd Rejonowy, iż w sprawie brak było dowodów co do celowego, wielokrotnego odłączania mediów przez powoda i ich nieuczciwego rozliczania. Sąd Odwoławczy w pełni podziela w tym zakresie poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia i rozważania, bez konieczności ich powtarzania. W szczególności należy jednak podkreślić, iż niewątpliwie strony sporu pozostawały od pewnego czasu w konflikcie, przy czym konflikt ten, jak wynika z materiału dowodowego, zasadzał się na okoliczności leżącej po stronie pozwanego tj. nieterminowym regulowaniem należności czynszowych i opłat za media, spowodowanych utratą płynności finansowej pozwanego.

Wobec powyższego nie sposób uznać, aby pozwany skutecznie rozwiązał umowę najmu z dnia 2.11.2008 r., ani też zwolnił się z odpowiedzialności za zobowiązania z tego tytułu w oparciu o art. 5 k.c.

Tym samym wyrok Sądu Rejonowego uznać należało za prawidłowy, a co za tym idzie apelacja pozwanego jako bezzasadna podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c.

O kosztach procesu za instancję odwoławczą orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Koszty te stanowi wynagrodzenie pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym zgodnie z § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 i §2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.) w kwocie 1200 zł.

.