Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2012 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) G. złożyła w Sądzie Rejonowym w G. pozew przeciwko pozwanym A. G. i R. G. o zapłatę łącznej kwoty 11548,79 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 1 września 2014r. umorzył postępowaniu w zakresie kwoty 1988,94 zł, zasądził od pozwanego A. G. na rzecz powoda kwotę 8910,73 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 13 maja 2012 roku do dnia zapłaty, zasądził od pozwanego R. G. na rzecz powoda kwotę 649,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 maja 2012 roku do dnia zapłaty, zasądził od pozwanego A. G. na rzecz powoda kwotę 2888,66 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, zasądził od pozwanego R. G. na rzecz powoda kwotę 89,34 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Z motywów rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego wynikało, co następuje:

w dniu 7 czerwca 2005 r. w formie aktu notarialnego zawarto pierwszą umowę o ustanowienie odrębnej własności i umowę sprzedaży lokalu położonego przy ul. (...) w G.. Nieruchomość przy ul. (...) A. G. nabył przed 2005 r. i jest on licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Od tego czasu następowały zmiany w strukturze własnościowej, gdyż stopniowo przybywało właścicieli wyodrębnianych lokali. Kwestią powołania wspólnoty miał zając się administrator nieruchomości. Pozwani byli świadomi tego, że ponoszą koszty utrzymania nieruchomości. Administrator nieruchomości pobierał od lokatorów czynsze, z tych środków ponosił wydatki, a następnie raz w roku dokonywał rozliczenia z pozwanymi. W latach 2008-2010 administrator budynku (...) Zrzeszenie (...) w G. dokonywało określonych prac remontowych i nakładów (np. wynagrodzenie osoby sprzątającej, remont dachu, wywóz nieczystości, czyszczenie kominów, przegląd instalacji, oświetlenie, ubezpieczenie, zbicie luźnych tynków, montaż skrzynek pocztowych, odśnieżanie, daniny publiczne) na nieruchomość wspólną przy ul. (...). Faktyczny zarząd częścią wspólną nieruchomości wykonywał A. K., który działał na podstawie ustnego porozumienia z pozwanymi. Koszty zarządu i remontu nieruchomości wspólnej pozwani faktycznie ponosili. W nieruchomości zostały zamontowane drzwi wejściowe. Cena drzwi z montażem wynosiła 4500,00 złotych (po korekcie: 3680,00 złotych), a koszt przypadający na jedno mieszkanie - 300,00 złotych. Zrzeszenie (...) miało pokryć kwotę 1500,00 złotych. W dniu 18 stycznia 2011 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), na którym omówiono sprawy dotyczące zarządzenia nieruchomością wspólną i dokonano wyboru zarządu. Na zebraniu obecnych było właścicieli 10 lokali, w tym obu pozwanych. Powołano także zarząd wspólnoty w składzie: E. R., J. T., M. S.. W dniu 27 stycznia 2011 r. ogół współwłaścicieli wspólnoty przyjął uchwałę o przyjęciu funduszu remontowego w wysokości: od 1 listopada do 30 kwietnia w wysokości 1,00 złoty za udział, a od 1 maja do 31 października 2,00 złote za udział. W spornym okresie udział A. G. wynosił 299/1258, natomiast udział R. G. - 108/1258 części w nieruchomości wspólnej. W pismach z dnia 30 maja 2011 r. powodowa wspólnota wzywała pozwanego R. G. do zapłaty kwot 487,04 złotych, a pozwanego A. G. do zapłaty kwoty 2691,20 złotych tytułem opłat za fundusz eksploatacyjny i remontowy za okres od 1 lutego 2011 r. do 10 maja 2011 r. Ostatecznie wspólnota mieszkaniowa wezwała pozwanych do zapłaty łącznej kwoty 11548,79 złotych w piśmie datowanym na dzień 16 maja 2012 r. W piśmie datowanym na dzień 10 czerwca 2011 r. - skierowanym do J. Ł. - pozwani A. i R. G. wnosili o zaliczenie ich nadpłaty w kwocie 14879,99 złotych na poczet naliczonych od 1 lutego 2011 r. opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wskazali też, że nadpłaty te powstały w związku z obciążaniem ich w latach 2008-2010 przez zarządcę nieruchomości ( (...) Zrzeszenie (...) w G.) wyłącznymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. W piśmie datowanym na dzień 12 października 2011 r. A. G. złożył wobec Wspólnoty Mieszkaniowej oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w kwocie 10931,49 złotych z wierzytelnością przysługującą wspólnocie z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat na fundusz remontowy wymagalnych w okresie od lutego do października 2011 r. w łącznej kwocie 7176,00 złotych. Analogiczne oświadczenie złożył R. G., jednak przedstawiając do potrącenia kwotę 3948,50 złotych wobec wierzytelności powódki w łącznej kwocie 652,00 złotych. Na oświadczenie to wspólnota mieszkaniowa odpowiedziała, że nie wyraża zgody na potrącenie, ponieważ ówczesny administrator działał na zlecenie pozwanego i odbywało się to bez umocowania wspólnoty.

Ocenił Sąd I instancji, że jeśli pozwani działali bez stosownej zgody pozostałych współwłaścicieli (w zależności od rodzaju czynności - przy akceptacji większości lub ich jednomyślności), to ponosili oni wydatki nieuzgodnione z nimi i czynili to na własne ryzyko. Jeśli więc wydatki ponoszone przez pozwanych miały charakter nieuzgodniony w przepisanym trybie, to wspólnota nie stała się dłużniczką pozwanych i nie mogą oni skutecznie podnieść wobec niej zarzutu potrącenia. W ocenie Sądu zarzut potrącenia nie mógłby być uzasadniony treścią przepisów art. 752 i następne k.c o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. W ocenie Sądu, zarzutu potrącenia pozwani nie mogli oprzeć także na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Po pierwsze, zgodnie z treścią art. 410 § 1 k.c, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego. Wedle § 2 tego przepisu, świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Natomiast zgodnie z treścią art. 411 pkt 1 k.c., nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej.

W świetle zebranego materiału dowodowego sprawy, jasne wydaje się, że pozwani mieli świadomość braku obowiązku świadczenia, skoro koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosili tylko oni, a mieli oni też wiedzę o sukcesywnym wyodrębnianiu własności samodzielnych lokali. Od 2005 r. do 2010 r. wyodrębnień takich było przynajmniej kilka, a przy czynnościach tych uczestniczyli pozwani. Jeden z pozwanych jest przy tym licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Trudno więc przyjmować w ocenie Sądu, że nie uświadamia on sobie zasad, na jakich funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa i jaką staranność należy zachować, aby zarząd nieruchomością wspólną był sprawowany zgodnie z prawem i ustalonymi w tej mierze zwyczajami.

Co więcej, w przepisie art. 409 k.c. ustawodawca przewidział, że obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu. Oczywiste jest, że ani zarząd wspólnoty, ani jej poszczególni członkowie nie musieli liczyć się z obowiązkiem zwrotu ponoszonych przez pozwanych nakładów. Korzyści te zostały też zużyte, w tym sensie, że poszczególne naprawy i świadczenia zostały już dokonane, a wynagrodzenie odpowiednich osób zostało już uiszczone. Innymi słowy, nawet jeśli pozwani mieliby roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, to i tak by ono wygasło - z uwagi na zużycie tej korzyści w rozumieniu art. 409 k.c.

Z wyżej wskazanych względów, należało też zasądzić na rzecz powódki od poszczególnych pozwanych kwoty, jak w punkcie 2. i 3. wyroku.

O kosztach Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności stron za wynik procesu (art. 98 § 1 k.c).

Apelację od powyższego wyroku wnieśli pozwani.

Zarzucali naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji gdy pozwani, kierując się dobrem nieruchomości wspólnej jako jedyni ponosili koszty jej utrzymania, nie mając przy tym świadomości nie partycypowania w tych kosztach pozostałych współwłaścicieli,

a)  art. 207 k.c. w zw. z art. 209 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie i odmowę zwrotu pozwanym poniesionych przez nich wydatków, które miały charakter wydatków niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej oraz jej zachowania w stanie niepogorszonym,

b)  art. 409 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz jej poszczególni członkowie nie musieli liczyć się z obowiązkiem zwrotu ponoszonych przez pozwanych nakładów oraz, że korzyść jaką z powyższego tytułu uzyskali została zużyta,

c)  art. 410 k.c. w zw. z art. 411 pkt 1 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, że pozwani mieli świadomość braku obowiązku świadczenia, skoro koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosili tylko oni, a mieli też wiedzę o sukcesywnym wyodrębnianiu samodzielnych lokali,

d)  art. 233 § 1 k.p.c. polegające nieuwzględnieniu dyrektyw płynących z tego przepisu przejawiające się dokonywaniem ustaleń sprzecznych z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz wybiórczej i niczym nieuzasadnionej ocenie dowodów w stopniu, który miał wpływ na wynik sprawy poprzez przyjęcie:

- że pozwani mieli świadomość braku obowiązku świadczenia gdyż tylko oni ponosili koszty zarządu nieruchomością wspólną i mieli też wiedzę o sukcesywnym wyodrębnianiu własności samodzielnych lokali,

-

że pozwany R. G. miał świadomość ponoszenia nakładów na nieruchomość w zawyżonej wysokości, gdyż jego brat jest licencjonowanym zarządcą,

-

że wiedza pozwanych na temat zarządu nieruchomościami powinna przesądzać o ich świadomości uiszczania nakładów na nieruchomość w zawyżonej wysokości, że oczywistym jest, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej ani jej poszczególni członkowie nie musieli liczyć się z obowiązkiem zwrotu ponoszonych przez pozwanych nakładów;

Powódka wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego jak również dokonaną przez ten Sąd oceną prawną zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W złożonej apelacji skarżący upatruje niezasadności rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego zarówno w znaczeniu przepisów prawa procesowego, jak i materialnego, a zatem w pierwszym rzędzie należało się odnieść do zarzutu apelacji dotyczącego naruszenia przepisów postępowania, gdyż determinuje to rozważania co do zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Jedynie bowiem nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania mogą być podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego. Zarzut apelacyjny naruszenia art. 233 k.p.c. jest z gruntu chybiony. Zgodnie z tym przepisem Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Powszechnie przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymogami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których Sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego.

Z ugruntowanej linii orzecznictwa wynika, że postanowienie zarzutu naruszenia art. 233§1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego, ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów (tak SN w wyroku z dnia 7 stycznia 2005r., IV CK 387/04.) Jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawnie i zgodnie z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233§1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne ( tak SN w wyroku z 27 września 2000r., II CKN 817/00).

Przechodząc do skonkretyzowanych zarzutów apelacji stwierdzić należy, że pozwani upatrywali naruszenia art. 233 k.p.c. w nieuwzględnieniu dyrektyw płynących z tego przepisu przejawiającym się dokonywaniem ustaleń sprzecznych z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz wybiórczej i niczym nieuzasadnionej ocenie dowodów w stopniu, który miał wpływ na wynik sprawy poprzez przyjęcie:

-że pozwani mieli świadomość braku obowiązku świadczenia gdyż tylko oni ponosili koszty zarządu nieruchomością wspólną i mieli też wiedzę o sukcesywnym wyodrębnianiu własności samodzielnych lokali,

-

że pozwany R. G. miał świadomość ponoszenia nakładów na nieruchomość w zawyżonej wysokości, gdyż jego brat jest licencjonowanym zarządcą,

-

że wiedza pozwanych na temat zarządu nieruchomościami powinna przesądzać o ich świadomości uiszczania nakładów na nieruchomość w zawyżonej wysokości,

- że oczywistym jest, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej ani jej poszczególni członkowie nie musieli liczyć się z obowiązkiem zwrotu ponoszonych przez pozwanych nakładów.

Zgłoszony zarzut jest bezzasadny.

Jak wynikało z zebranego w sprawie materiału dowodowego pozwany A. G. nabył przedmiotową nieruchomość przed 2005r. i był jej wyłącznym właścicielem. Z zawodu jest on licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Z jego inicjatywy następowało wyodrębnienie poszczególnych lokali, ich sprzedaż. Mimo tego pozwani samodzielnie dysponowali decyzjami, co do wysokości ponoszonych kosztów utrzymania części wspólnych.

Pozwani zlecili sprawowanie zarządu A. K., jednak nie informowali go o tym, że w budynku są wyodrębnione i sprzedawane lokale. Jak wynikało z zeznań świadka A. K. zarządca sporządzał sprawozdanie roczne zarządu, tzn. zestawienie wpływów i wydatków, przekazywał pozwanym rozliczenie za lata 2008-2010. Pozwani nigdy nie wnosili żadnych zastrzeżeń. Mimo pytań kierowanych do pozwanych kto jest właścicielem lokali, pozwani takiej odpowiedzi nie udzielili.

Jak zeznał pozwany A. G. „wykreślił on G. ze swoich planów inwestycyjnych” i w związku z tym nie interesował się szczególnie co działo się z zarządem w tym budynku. Jedynie przy okazji rozliczenia PIT-ów pozwany pobieżnie zapoznawał się z rozliczeniami. Dopiero wówczas, gdy pozwani stawali się współwłaścicielami coraz mniejszej ilości mieszkań, zainteresowali się zarządem i kwestią powołania wspólnoty.

Powyższe okoliczności w sposób jednoznaczny wskazują na to, że pozwani do końca 2010r. mając świadomość, że istnieje konieczność powołania wspólnoty nie uczynili tego, nie przywiązywali żadnej wagi do tego jakie dochody i wydatki generuje nieruchomość, godzili się na pokrywanie wszystkich wydatków za lata 2008-2010 bez udziału pozostałych współwłaścicieli. Zeznania pozwanego A. G. wskazują na to, że nie miał on żadnych wątpliwości co do tego , że wspólnota powinna powstać i podejmować stosowne uchwały w przedmiocie zarządu, jednak podchodził do tej kwestii z dużą nonszalancją za cenę pokrywania niezbędnych kosztów zarządu, którymi zresztą w ogóle nie interesował się.

Dopiero sytuacja, w której zbył on znaczną część udziałów w nieruchomości skłoniła go do podjęcia stosownych czynności zmierzających do powołania wspólnoty. Z drugiej strony w zaistniałej sytuacji członkowie wspólnoty w latach 2008-2010r. w ogóle nie uczestniczyli w sprawowaniu zarządu i pozbawieni zostali możliwości podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących tego zarządu.

Przedstawiony stan rzeczy nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że pozwany R. G. jako brat pozwanego A. G. i współwłaściciel nieruchomości wiedział o stanie prawnym i faktycznym w przedmiotowej nieruchomości, a z całą pewnością mógł się w tym stanie z łatwością dowiedzieć.

W konsekwencji tego stanu rzeczy całkowicie chybiony jest zarzut apelacyjny naruszenia przepisu art. 233 k.p.c., który zdaniem skarżących miał polegać, na bezpodstawnym przyjęciu, ze pozwani mieli świadomość braku obowiązku świadczenia i mieli wiedzę o sukcesywnym wyodrębnieniu własności samodzielnych lokali.

Ponadto podnosząc zarzut procesowy naruszenia art. 233§ 1 k.p.c. skarżący zarzucali Sadowi I instancji bezpodstawne przyjęcie, że wiedza pozwanych na temat zarządu nieruchomościami powinna przesądzać o ich świadomości uiszczania nakładów na nieruchomość w zawyżonej wysokości oraz że oczywistym jest, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej ani jej poszczególni członkowie nie musieli liczyć się z obowiązkiem zwrotu ponoszonych przez pozwanych nakładów. Zauważyć należy, że tak sformułowane w apelacji zarzuty odnoszą się raczej do oceny prawnej dokonanej przez Sąd I instancji, nie zaś do czynionych przez ten Sąd ustaleń faktycznych i dokonanej oceny dowodów. Jeśli chodzi o podnoszone naruszenie prawa materialnego, to pozwani zarzucili naruszenie art. 207 k.c. i 209 k.c. przez odmowę ich zastosowania oraz błędne zastosowanie art. 409 k.c., 410 k.c. w zw. z art. 411 pkt 1 k.c.

Odnosząc się do tych zarzutów w pierwszym rzędzie należy wskazać , że Sad Okręgowy w całości podziela ocenę prawną dokonaną przez Sąd I instancji, a czynione poniżej rozważania stanowią odniesienie do podniesionych w apelacji twierdzeń zmierzających do podważenia zasadności orzeczenia.

W pierwszej kolejności trzeba stwierdzić, że skoro pozwani działali bez stosownej zgody pozostałych współwłaścicieli, to ponosili oni wydatki nieuzgodnione z nimi i czynili to na własne ryzyko.

W tym zakresie w całości podzielić należy te poglądy doktryny i orzecznictwa. Zgodnie z którymi na podstawie art. 207 kc współwłaściciele ponoszą wydatki tylko i wyłącznie uzgodnione według wymagań reżimu prawnego zarządu rzeczą wspólną, a więc według zasad z art. 201 k.c., a w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu według zasad z art. 199 k.c.

Podzielić też należy ocenę prawną , zgodnie z którą zwrotu potrącenia pozwani nie mogli oprzeć także na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Na przeszkodzie temu stoi przepis art. 411 pkt 1 k.c. zgodnie z którym nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany. Przy wykładni pojęcia „wiedzy” w rozumieniu tego przepisu wskazuje się, że jest to całkowita świadomość tego, iż świadczenie się nie należy i że spełniający je może bez ujemnych dla siebie konsekwencji prawnych go nie wykonać, a mimo to je spełnia. Świadomość spełniającego świadczenie zachodzi wtedy, gdy zarówno znany jest mu stan faktyczny, jak i stan prawny uzasadniający brak obowiązku świadczenia.

W stanie faktycznym sprawy nie można mieć wątpliwości, że pozwani pokrywając w latach 2008-2010r. należności związane z zarządem przedmiotową nieruchomością mieli świadomość jako profesjonaliści, że stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany ( brak powołania zarządu wspólnoty, brak stosownych uchwał związanych z zarządem), ale godzili się na to, nawet za cenę pokrywania wszystkich wydatków związanych ze sprawowanym zarządem. Pozwani podchodzili do tej kwestii co najmniej w sposób nonszalancki, z przyczyn im wiadomych nie kontrolowali wydatków, akceptowali wszystkie sprawozdania przedkładane im przez zarządcę. O istnieniu pełnej świadomości świadczy fakt, że decyzję o powołaniu wspólnoty podjęli dopiero wówczas, gdy większość lokali została wyodrębniona i sprzedana. Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił, że pozwani uświadamiali sobie zasady na jakich funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa i jaką staranność należy zachować, aby zarząd nieruchomością wspólną był sprawowany zgodnie z prawem i ustalanymi w tej mierze zwyczajami.

Zasadniczą zatem przyczyną, dla której pozwani nie mogli w sposób skuteczny zgłosić zarzutu potrącenia było istnienie świadomości, że nie byli do świadczenia zobowiązani. W tym stanie rzeczy dalsze rozważania na temat, czy korzyści zostały zużyte lub utracone (art. 409 k.c.) nie mają żadnego uzasadnienia.

Mając zatem na względzie, że apelacja pozwanych nie zawierała zarzutów, które podlegałyby uwzględnieniu Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił ją. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c.