Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powodowie A. D. i S. D. wystąpili z pozwem przeciwko J. C. o zapłatę kwoty 7.000 zł i wskazali, że z poprzednikiem prawnym pozwanego – T. C. łączyła ich umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w C. (...) W momencie zawierania umowy lokal miał charakter garażu i składał się z jednego pomieszczenia i kuchni. Powodowie mieli dobudować do niego łazienkę i korytarz, doprowadzili wodę i kanalizację oraz zamontowali centralne ogrzewanie. Rozliczenie nakładów dokonywanych za zgodą wynajmującego miało być dokonane po zakończeniu umowy najmu. Powodowie opuścili lokal w dniu 27 czerwca 2013 r.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o jego oddalenie. Wskazał, że powodowie zawarli z ówczesnym wynajmującym umowę ustną, na mocy której nakłady czynione przez nich na lokal były rozliczane zwolnieniem z obowiązku uiszczania czynszu w wysokości 150 zł, ponadto zaprzeczył, aby pomiędzy stronami istniała jakakolwiek umowa wskazująca na obowiązek rozliczenia nakładów poczynionych na lokal po rozwiązaniu umowy, podważył także same wyliczone koszty poniesionych nakładów oraz wskazał, że dołączone do pozwu rachunki nie zostały wystawione na rzecz powodów. Wreszcie podniósł, że ewentualne rozliczenie powinno być poczynione na podstawie wartości nakładów nie na dzień ich czynienia, ale na moment rozwiązania umowy najmu.

Wyrokiem z dnia 23 stycznia 2014 r. Sąd Rejonowy w Świeciu oddalił powództwo (pkt 1) i zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwotę 1.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2) (sygn. I C 757/13).

Sąd Rejonowy ustalił, że w rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostawało zawarcie umowy najmu przez powodów z ówczesnym właścicielem lokalu położonego w C. (...) T. C., bratem pozwanego. Lokal ten został wydany najemcom w grudniu 2002 r. i w tym czasie przystąpili oni do prac mającym na celu jego adaptację do potrzeb mieszkaniowych.

Powodowie zawarli z wynajmującym T. C. ustną umowę dotyczącą czynionych w 2002 r. i 2003 r. nakładów, uzyskując zgodę na prowadzenie prac w wynajmowanym budynku, których zakresu szczegółowo nie ustalono. Strony ustaliły, że rozliczenie poczynionych nakładów nastąpi w czynszu za najem lokalu po przedstawieniu rachunków wynajmującemu. W 2003 r. powodowie przedstawili takie rachunki i strony ustaliły, że ich suma zostanie zaliczona na czynsz liczony w kwocie 150 zł za miesiąc zamieszkania. Wydatki poczynione przez powodów zostały zbilansowane z czynszem do początku 2004 r. i od tamtego czasu powodowie regularnie uiszczali czynsz na rzecz wynajmującego uzyskując potwierdzenie zapłaty w prowadzonym przez siebie zeszycie.

Sąd Rejonowy ustalił także, że powodowie w okresie najmu lokalu mieszkalnego czynili na niego inne jeszcze nakłady w okresie od 2008 do 2010 r. Ówczesny wynajmujący T. C. był świadomy czynienia nakładów przez strony. Strony umowy najmu nie zawierały jednak już żadnych umów co do sposobu rozliczenia czynionych nakładów, a powodowie nie przechowywali jakichkolwiek rachunków za poczynione w związku z tym wydatki i w szczególności nie przedstawiali ich wynajmującemu.

Sąd Rejonowy zważył, że zasadnicze znaczenie dla oceny zasadności roszczeń powodów miało ustalenie, czy pozwany J. C. jest legitymowany biernie w niniejszym postępowaniu. Odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego i poglądów doktryny, Sąd doszedł do wniosku, że roszczenia najemcy o zwrot nakładów mogą być kierowane tylko przeciwko temu wynajmującemu, z którym powód pozostawał w stosunku najmu w okresie ich dokonania. Do nakładów czynionych na lokal przez najemcę nie ma zastosowania przepis art. 678 § 1 k.c. Wstąpienie w stosunek najmu nie może powodować dochodzenia ukształtowanych już roszczeń najemcy do zbywcy, które powstały przed zbyciem. Podobne stanowisko formułuje się wobec roszczeń najemcy z art. 663 k.c. i powoływane w uzasadnieniu argumenty mają zastosowanie do oceny przejścia roszczeń o zwrot nakładów. Reasumując Sąd stwierdził, że wstąpienie w stosunek najmu, nie powoduje, ponieważ nie ma ku temu podstawy prawnej, przejęcia przez nabywcę lokalu samodzielnych roszczeń najemcy do zbywcy, powstałych poprzednio.

Tym samym Sąd Rejonowy uznał, że legitymowanym biernie w niniejszej sprawie może być jedynie właściciel lokalu – wynajmujący z okresu czynienia samych nakładów.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku wnieśli powodowie. Domagali się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów procesu. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzucili naruszenie przepisów postępowania poprzez oddalenie ich wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na mocy art. 220 k.p.c., w sytuacji gdy pozwany nie podnosił zarzutu braku legitymacji biernej oraz naruszenie prawa materialnego, tj. art. 678 § 1 k.p.c. poprzez błędną jego wykładnię i stwierdzenie, że roszczenie o zwrot nakładów na przedmiot najmu nie może być skierowane do nabywcy nieruchomości.

Na rozprawie apelacyjnej pozwany domagał się oddalenia apelacji i zasądzenia na jego rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo na tej podstawie, że - w jego ocenie - pozwany nie posiada legitymacji biernej do występowania w sprawie. Sąd zaznaczył przy tym, że roszczenia powodów powinny być skierowane do osoby, z którą podpisali umowę najmu, tj. do T. C., a nie jego następcy prawnego (tu pozwanego), czyli osoby, która wstąpiła w stosunek najmu jako wynajmujący.

Sąd Okręgowy tego stanowiska nie podziela, również z tego powodu, że pozostaje ono w sprzeczności z utrwaloną już linią orzeczniczą Sądu Najwyższego. Co prawda podniesiona przez Sąd Rejonowy kwestia legitymacji biernej w analogicznych sprawach była przez pewien czas sporna, jednakże ostatecznie została ona rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów w uchwale z dnia 30 września 2005 r. (III CZP 50/05) na tle stosunków wynikających z umowy dzierżawy. Sąd Najwyższy uznał, że dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. Zajęte w tej uchwale stanowisko prawne ma zastosowanie także do roszczeń pomiędzy najemcą a nabywcą rzeczy najmowanej (art. 678 § 1 w zw. z art. 694 k.c.). Sąd Najwyższy podkreślił, że roszczenie o zwrot ulepszeń staje się wymagalne dopiero po zakończeniu umowy najmu, chyba że umowa ta stanowi inaczej. Stąd płynie wniosek, że skoro nabywca przedmiotu najmu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), to adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu.

W ocenie Sądu Okręgowego, stanowisko i argumentacja prawna zawarte w przywołanej uchwale zasługują na aprobatę. Ponadto, potwierdzeniem powyższej linii orzeczniczej jest wyrok Sądu Najwyższego, tj. z dnia 8 maja 2014 r. sygn. V CSK 375/13, Sąd postawił tezę wprost dotyczącej umowy najmu, a mianowicie uznał , iż najemca, który ulepszył rzecz najętą przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. Skoro bowiem nabywca przedmiotu najmu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), to adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu. Na uwagę zasługuje fakt, iż w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 maja 2014 r. Sąd Najwyższy wprost odwołuje się do cytowanej powyżej uchwały Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów w uchwale z dnia 30 września 2005 r. (III CZP 50/05).

Powyżej przytoczone orzeczenia Sądu Najwyższego, jak i argumenty zawarte w ich uzasadnieniach, Sąd Okręgowy w pełni podziela. Uznać bowiem należy, że adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu. To właśnie ten podmiot decyduje o wyborze jednego z uprawnień przysługujących mu na podstawie art. 676 k.c. Z tego względu trudno bronić poglądu, że skutki tego wyboru powinny obciążać inny podmiot, tj. ten, który był wynajmującym w chwili dokonania nakładów. Ponadto pod pojęciem „ulepszeń", o których mowa w art. 676 k.c., kryją się nakłady dokonane przez najemcę, zwiększające w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu jej użyteczność (w stosunku do stanu, w jakim powinna znajdować się stosownie do art. 675 k.c.). Dopiero zatem w chwili zakończenia najmu wynajmujący jest w stanie ostatecznie ocenić, czy i w jakim zakresie dokonane przez najemcę nakłady doprowadziły do ulepszenia rzeczy i ustalić zakres ciążącego na nim obowiązku zwrotu wartości ulepszeń. On też powinien ponosić konsekwencje dokonanego wyboru. Jest to tym bardziej uzasadnione, że losy najmu leżą częstokroć w rękach wynajmującego, który zgodnie z art. 678 § 1 k.c. może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

W konsekwencji, wobec nierozpoznania istoty sprawy, rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego podlegało uchyleniu, a sprawa zostanie rozpoznana ponownie (art. 386 § 4 k.p.c.). Co prawda Sąd pierwszej instancji poczynił częściowe ustalenia dotyczące poniesionych przez powodów nakładów na najęty lokal i sposobu ich rozliczeń, jednakże dotyczyły one w znacznej mierze lat 2002-2003. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy konieczne więc będzie, wobec bardzo lakonicznych zeznań przesłuchanych dotąd świadków, poczynienie analogicznych ustaleń za późniejszy okres, w tym za lata bezpośrednio poprzedzające ustanie stosunku najmu. Sąd Rejonowy rozważy również, czy istnieje potrzeba przeprowadzenia, w określonym powyżej zakresie, dowodu z opinii biegłego sądowego.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Świeciu (art. 386 § 4 k.p.c.).

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o art. 108 § 2 k.p.c.