Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powódka S. G. wniosła o zasądzenie od pozwanego L. A. kwoty 25.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 19 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu podniosła, iż w dniu 14 kwietnia 2010 r. zawarła z powodem umowę przedwstępną, na podstawie której zobowiązała się kupić udział wynoszący 1/4 części w prawie współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), tj. działki o numerze (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Pierwotny termin zawarcia umowy został ustalony na dzień 15 grudnia 2010 r., a następnie został przesunięty na 15 stycznia 2011 r. Powódka wpłaciła pozwanemu zadatek w kwocie 25.000 zł. Powódka miała sfinansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Bank uzależnił udzielenie kredytu od podziału nieruchomości i wyodrębnienia części nieruchomości jako samodzielnej. Powódka o powyższych okolicznościach poinformowała pozwanego, który zobowiązał się przeprowadzić czynności związane ze zniesieniem współwłasności, by ona mogła uzyskać środki pieniężne na zakup nieruchomości. Pozwany nie dokonał podziału nieruchomości, zatem ona nie mogła zatem przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej, o czym poinformowała pozwanego. Pozwany odstąpił od umowy przedwstępnej. Przyczyny niewykonania umowy przedwstępnej leżały po stronie pozwanego, lecz nie zwrócił on zadatku.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu. W uzasadnieniu potwierdził fakt zawarcia umowy, wskazał, iż cena udziału wynosiła 495.000 zł, którą powódka zobowiązała się pokryć ze środków własnych lub z kredytu. Pozwany nie zobowiązywał się do zniesienia współwłasności nieruchomości i wyodrębnienia odrębnej własności lokalu. Powódka krótko przed terminem ustalonym w umowie przedwstępnej zawiadomiła pozwanego, że nie ma jeszcze środków na zakup. Pozwany zgodził się na przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 15 stycznia 2011 r. Powódka nie stawiła się tego dnia w kancelarii notarialnej i telefonicznie poinformowała pozwanego, że nie jest już zainteresowana kupnem udziału w nieruchomości. Pismem z dnia 18 stycznia 2011 r. pozwany odstąpił od umowy przedwstępnej i złożył oświadczenie o zatrzymaniu zadatku danego mu przy zawarciu umowy.

W trakcie procesu powódka zmieniła podstawę faktyczną powództwa w ten sposób, że nie wykonała umowy przedwstępnej dlatego, że nie uzyskała kredytu na zakup udziału w nieruchomości, o czym dowiedziała się już po zawarciu umowy przedwstępnej. Przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej nie leżały więc po jej stronie, ani po stronie pozwanego, lecz miały charakter obiektywny.

Wyrokiem z dnia 16 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 14 kwietnia 2010 r. powódka zawarła z A. T. działającym w imieniu pozwanego przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem był udział w wysokości 1/4 we współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (...)w B. stanowiącej zabudowaną działkę o numerze (...) za cenę 495.000 zł. Strony nie uzgadniały podczas zawierania umowy, że zostanie dokonany podział geodezyjny powyższej nieruchomości. W tym czasie nie żądała tego również powódka. Oświadczyła, że zapłaci uzgodnioną cenę nabycia udziału we współwłasności nieruchomości ze środków pochodzących ze sprzedaży jej dwóch nieruchomości, a ewentualnie z kredytu. W czasie zawierania umowy przedwstępnej powódka uiściła pozwanemu zadatek w kwocie 25.000 zł. Uzgodniła z nim w umowie przedwstępnej, że umowa ostateczna sprzedaży jego udziału we współwłasności wskazanej wyżej nieruchomości zostanie zawarta do dnia 15 grudnia 2010 r.

Powódka wraz z synami, za zgodą pozwanego, zamieszkała w przeznaczonym do jego wyłączonego użytku domu położonym na nieruchomości przy ul. (...)w B.. Nie płaciła czynszu za korzystanie z tego domu.

Powódka sprzedała jedną z posiadanych przez siebie nieruchomości za kwotę 350.000 zł. Kwoty tej nie przeznaczyła jednak na poczet zawarcia z pozwanym umowy ostatecznej sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości, pomimo deklaracji składanych pozwanemu podczas zawierania z nim umowy przedwstępnej. Uzyskaną z tej transakcji kwotę przeznaczyła na spłatę zaciągniętego przez siebie wcześniej kredytu hipotecznego.

Od października 2010 r. powódka zaczęła czynić starania o uzyskanie kredytu na zakup udziału we współwłasności nieruchomości. Starania o kredyt powierzyła doradcy kredytowemu B. M., która współpracowała wówczas z 5-6 bankami. Wysłała ona w imieniu powódki zapytania kredytowe prawdopodobnie do czterech banków. Spośród tych banków jedynie Bank (...) spółka akcyjna z siedzibą w W. wyraził wstępne zainteresowanie udzieleniem powódce kredytu. W trakcie starań o uzyskanie kredytu powódka dowiedziała się, że warunkiem jego uzyskania jest dokonanie podziału geodezyjnego przedmiotowej nieruchomości. Powódka nie dowiadywała się w innych bankach o możliwość uzyskania stosownego kredytu.

Z uwagi na przedłużającą się procedurę uzyskania kredytu powódka uzgodniła z pozwanym, że termin zawarcia umowy sprzedaży przedłużony zostanie do dnia 15 stycznia 2011 r.

Ostatecznie powódka nie uzyskała kredytu z Banku (...) w terminie, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży udziału. Poinformowała o tym pozwanego, który oświadczył, że może ona dalej zamieszkiwać w przeznaczonym do jego wyłącznego użytku domu pod warunkiem, że będzie płacić czynsz. Powódka nie zamierzała jednak tego czynić, jak również starać się o kredyt w innych bankach, po czym wyprowadziła się z zajmowanego dotychczas budynku.

Pozwany w dniu 18 stycznia 2011 r. odstąpił od umowy przedwstępnej z dnia 14 kwietnia 2010 r., zatrzymując wpłacony zadatek.

Sąd Rejonowy przytoczył treść art. 394 § 1 k.c. i wskazał, że wyłączną odpowiedzialność za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku ponosi powódka, gdyż starania o uzyskanie kredytu podjęła dopiero w październiku 2010 r., zatem ponad pół roku po zawarciu umowy przedwstępnej. Ponadto wniosek kredytowy został złożony tylko do Banku (...). Zapytania kredytowe B. M. wysyłała jedynie do (...), Banku (...) i Banku (...) (w sektorze bankowym w P.działa kilkadziesiąt banków). Instytucje te od razu odpowiedziały negatywnie. B. M. zeznała, że uzyskała informację, że kredyt na zakup udziału może zostać udzielony pod warunkiem, że zostanie dokonany podział nieruchomości. Pozwany co prawda nigdy się nie zobowiązał wobec powódki do dokonania takiego podziału, ale proponował powódce, że może wraz z innymi współwłaścicielami znieść współwłasność nieruchomości. Podział mógł być, jego zdaniem, dokonany w 10 dni, ponieważ współwłaściciele byli zgodni co do zniesienia współwłasności.

W ocenie Sądu I instancji, pozwany wykazywał zatem dobrą wolę i dokładał staranności, by zrealizować warunki umowy przedwstępnej. Powódka natomiast nie była zainteresowana taką możliwością. Co więcej, pozwany zgodził się na to, by przedłużyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej do 15 stycznia 2011 r. Powódka nie stawiła się tego dnia w kancelarii notarialnej.

Sąd Rejonowy ustalił, że powódka nie miała zamiaru od samego początku pozyskać środków pieniężnych na poczet zapłaty ceny z tytułu umowy sprzedaży udziału pozwanego z umowy kredytu. Chciała to uczynić w pierwszej kolejności ze środków uzyskanych ze sprzedaży swych nieruchomości, a dopiero w dalszej kolejności ewentualnie ze środków z kredytu. Po sprzedaniu lokalu, powódka pozyskane w ten sposób środki przeznaczyła na poczet zaspokojenia swego wcześniejszego zobowiązania kredytowego. Powódka nie podjęła starań o uzyskanie kredytu niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej z pozwanym, co mogłoby dać jej większą szansę na jego uzyskanie, lecz uczyniła to dopiero w ostatnim kwartale 2010 r., co wiązało się z ryzykiem nieotrzymania kredytu, mając na uwadze okoliczność, że bank, do którego się zwróciła, wymagał podziału geodezyjnego nieruchomości w celu udzielenia takiego kredytu. Powódka nie wykazała nadto tego, że starała się o kredyt w innym banku, co w jej przypadku dałoby większą szansę na uzyskanie środków pieniężnych na zapłatę ceny sprzedaży udziału we współwłasności wskazanej wyżej nieruchomości.

W ocenie Sądu Rejonowego, nie zachodziły zatem podstawy do zastosowania art. 394 § 3 k.c., gdyż odpowiedzialność za to, że umowa przyrzeczona nie została zawarta leżała po stronie powódki, nie było zatem możliwe uznanie, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Ponieważ pozwany skutecznie odstąpił od umowy, a niewykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło wskutek okoliczności leżących wyłącznie po stronie powódki, zasadne było zatrzymanie danego przez nią zadatku.

O kosztach procesu Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzuciła:

-

naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na treść wydanego orzeczenia, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na braku wszechstronnego rozważenia oraz wnikliwej oceny materiału dowodowego, w szczególności treści łączącej strony umowy przedwstępnej, treści zeznań świadka B. M., a także wyjaśnień powódki dotyczących możliwości uzyskania środków pieniężnych na sfinansowanie zakupu nieruchomości od pozwanego, skutkujące przyjęciem, iż do niewykonania zawartej umowy doszło z wyłącznej winy powódki, podczas gdy przyczyną nie dojścia do skutku umowy ostatecznej nastąpiło wskutek tego, że powódka pomimo posiadania w pełni zdolności kredytowej nie mogła uzyskać kredytu bankowego z uwagi na przedmiot zawartej umowy przedwstępnej , którą była niewydzielona cześć nieruchomości zabudowanej,

-

naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 394 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie, podczas gdy w niniejszej sprawie powinien znaleźć zastosowanie przepis art. 394 § 3 k.c. dotyczący rozwiązania umowy i zwrotu wpłaconego zadatku,

-

naruszenie przepisu art. 354 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i nie uwzględnienie, że powódka wykonała swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią w zakresie uzgodnionej formy zapłaty.

Odpowiedź na apelację złożył pozwany, wnosząc o jej oddalenie i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy prawidłowo i wnikliwie ustalił stan faktyczny, które to ustalenia Sąd Okręgowy przyjmuje za własne i czyni je podstawą swojego rozstrzygnięcia bez potrzeby ponownego ich przytaczania. Również analiza materiału dowodowego została przeprowadzona prawidłowo, zebrane dowody zostały oceniona właściwie – bez naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zaś pisemne motywy rozstrzygnięcia precyzyjnie wskazują, z jakich przyczyn część dowodów została uznana za wiarygodne, zaś pozostałym Sąd I instancji odmówił dania wiary i w jakim zakresie. Zarzut naruszenia powyższego. przepisu jest wyrazem polemiki ze słusznymi ustaleniami Sądu I instancji i nie zasługuje na uwzględnienie.

Zawarta przez strony umowa przedwstępna uregulowana w art. 389-390 k.c. jest umową zobowiązującą, w której świadczenie polega na złożeniu oświadczenia woli o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej (docelowej, definitywnej), jak również dalszych czynności niezbędnych do zawarcia takiej umowy. W umowie przedwstępnej dopuszczalne jest zawarcie dodatkowych zastrzeżeń umownych, takich jak warunek, zadatek, czy umowne prawo odstąpienia. Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Stosownie zaś do art. 394 § 3 k.c., w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że zarzut naruszenia art. 394 § 1 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie jest niezasadny. Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że do niezawarcia umowy ostatecznej doszło z wyłącznej winy powódki. Wbrew stanowisku zajętemu w apelacji, powódka w postępowaniu przed Sądem Rejonowym zeznała, że dopiero na przełomie października i listopada 2010 r. zaczęła zbierać informacje o możliwości uzyskania kredytu służącego realizacji umowy z pozwanym. Ta aktywność powódki wynikała z faktu, iż wcześniej nie udało jej się uzyskać odpowiedniej sumy ze względu na trudności w sprzedaży swoich nieruchomości. Z powyższego wynika wprost, że pieniądze ze sprzedaży tychże nieruchomości powódka chciała przeznaczyć na zakup udziału w nieruchomości pozwanego. W związku z tym, powódka wykazując dbałość o swoje życiowo ważne sprawy powinna była już na etapie poprzedzającym przystąpienie do umowy przedwstępnej zorientować się w swojej ewentualnej zdolności kredytowej. Czynienie tego dopiero po pół roku od zawarcia umowy było działaniem spóźnionym. Powszechnie wiadomym jest, że uzyskanie kredytu hipotecznego jest czasochłonne i zgromadzenie wszelkich niezbędnych dokumentów, stosownych zgód, zajmuje co najmniej miesiąc. Ponadto, jak słusznie wskazywał Sąd Rejonowy, a także pozwany, powódka zawęziła swoje poszukiwania jedynie do czterech banków, podczas gdy na polskim rynku oferty kredytów hipotecznych proponuje przynajmniej kilkanaście instytucji finansowych. Powódka zatem poprzez swoje zaniechanie pozbawiła się możliwości uzyskania ewentualnego kredytu, a w każdym bądź razie nie wykazała, że takiego kredytu nie mogła uzyskać.

Podkreślenia wymaga również fakt, że po sprzedaży jednej ze swoich nieruchomości za kwotę 350.000 zł, powódka mogła skonsultować z bankiem (...) S.A. z siedzibą w W., który udzielił jej tego kredytu, możliwość przeniesienia zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomość o większej wartości, czyli tę którą powódka miała kupić od pozwanego. Poza tym, jak ustalił Sąd Rejonowy, pozwany i pozostali współwłaściciele nieruchomości byli gotowi dokonać jej podziału geodezyjnego i zniesienia współwłasności, zaś to, że uczynili tak w późniejszym okresie nie świadczy o tym, że wcześniej pozwany nie miał dobrych chęci. W świetle tych ustaleń zarzut naruszenia art. 354 k.c. również okazał się bezzasadny.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację jako niezasadną.

Jednocześnie, zgodnie z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c., Sąd Okręgowy zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 1.200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego (§ 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).