Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 czerwca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Rafał Szurka
Protokolant:	Stażysta Marta Joachimiak

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2022 r. w Bydgoszczy na rozprawie

sprawy z powództwa T. N.

przeciwko J. G.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 143.776,33 USD (sto czterdzieści trzy tysiące siedemset siedemdziesiąt sześć dolarów amerykańskich 33/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty,

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 38.717 zł (trzydzieści osiem tysięcy siedemset siedemnaście złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 889/20

UZASADNIENIE

Powód, T. N., wniósł przeciwko pozwanemu, J. G., o zasądzenie na swoją rzecz kwoty 143.776,33 USD wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że oszczędności, które posiadał w dolarach ulokował na koncie w Banku (...) S.A. i do tego konta udzielił pełnomocnictwa swojej siostrze U. S.. W marcu 2020 r. U. S. w obawie przed załamaniem się systemu bankowego w związku z epidemią (...)19 stwierdziła, że zainwestuje pieniądze brata w nieruchomości i bez konsultacji z powodem, który wówczas przebywał w Stanach Zjednoczonych złożyła dyspozycję o rozwiązaniu lokat bankowych i w dniu 13 marca 2020 r. spotkała się z pozwanym. Pozwany założył konto dewizowe, na które U. S. przelała kwotę 143.776,33 USD należącą do powoda. Pozwany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi inwestycję polegająca na budowie lokali mieszkalnych w G.. Następnego dnia U. S. udała się na miejsce budowy i utwierdzając się w przekonaniu, że to nie jest dobra inwestycja, zadzwoniła do pozwanego z prośbą o wycofanie się z transakcji. Pozwany odmówił, wskazując, że wystawił już fakturę i musi zapłacić podatek od wskazanej transakcji. Powód wrócił do Polski 10 lipca 2020 r. i dopiero wówczas siostra powiedziała mu o zaistniałej sytuacji.

Powód wyjaśnił, że jeśli nawet uznać, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu, to powinna ona zostać uznana za nieważną, ponieważ została zawarta przez osobę nieposiadającą do tego żadnego umocowania oraz budowa przedmiotowych lokali nie została w momencie dokonania wpłaty zakończona, wobec czego wzajemne prawa i obowiązki stron powinny zostać uregulowane w umowie deweloperskiej. Ponadto, zdaniem powoda nadużyciem prawa podmiotowego jest ustalenie wysokości zadatku w wysokości realnie odpowiadającej wartości przedmiotu sprzedaży. Wskazano, że konsekwencją uznania za nieważną umowy przedwstępnej, na którą powołuje się pozwany, powinno być stwierdzenie nieważności dodatkowego zastrzeżenia umownego dotyczącego zadatku, który powinien zostać zwrócony (k. 5-8 akt).

W odpowiedzi na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany wskazał, że powództwo jest całkowicie bezzasadne i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz przepisami kodeksu cywilnego. Zdaniem pozwanego powód próbował wykorzystać pozwanego do przerzucenia ryzyka za ewentualny spadek wartości pieniądza w czasach pandemii. Ponadto decyzja w przedmiocie jak najszybszego zainwestowania środków pieniężnych była motywowana interesem powoda i szczegółowo z nim uzgodniona.

Pozwany stwierdził, że powód i jego siostra mają doświadczenie w dziedzinie handlu nieruchomościami i od lat inwestują w zakup mieszkań i gruntów na terenie całej Polski oraz współpracują ze sobą w tym zakresie. Wyjaśniono, że w lipcu 2020 r. powód wraz z pozwanym spotkali się w biurze pozwanego, a powód zadawał mu pytania dotyczące przedmiotowych nieruchomości. Z ostrożności procesowej pozwany podniósł zarzut z art. 409 k.c. wskazując, że rozdysponował już przekazane przez powoda środki. Pozwany podkreślił, że w dalszym ciągu jest w stanie zrealizować umowę sprzedaży nieruchomości z powodem (k. 41-44 akt).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały stanowiska dotychczas zajęte w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 13 marca 2020 r. siostra powoda, U. S., udała się do Banku (...) w T., w którym powód posiadał konto dewizowe i lokaty w dolarach amerykańskich, i dowiedziała się, że jest zagrożenie upadkiem systemu bankowego, w związku z epidemią (...)19. Chciała zadzwonić do brata i powiedzieć mu o tej sytuacji, ale powód przebywał wówczas w Stanach Zjednoczonych i wiedziała, że u niego jest wtedy noc i powód nie odebrałby jej telefonu. W obawie przed utratą pieniędzy brata, U. S. postanowiła przelać je na konto pozwanego w celu zakupu nieruchomości. Przed dokonaniem przelewu na rachunek pozwanego, nie ustaliła tej czynności z powodem, to była jej decyzja. Dopiero po oględzinach nieruchomości i po przelaniu kwoty zadatku siostra powoda zadzwoniła do pozwanego i poinformowała, że chce się wycofać z transakcji, jednak pozwany się na to nie zgodził. Powód z siostrą nie prowadzą wspólnych interesów, w szczególności w zakresie zakupu nieruchomości pod zabezpieczenie posiadanych środków pieniężnych. Powód jest już właścicielem dwóch nieruchomości we W. po swoich rodzicach.

W dniu 16 marca 2020 r. została zaksięgowana kwota 143.776,33 USD przelewu z rachunku powoda T. N. na rachunek pozwanego (...). Tytuł przelewu wskazywał, że jest to zadatek za zakup dwóch mieszkań o powierzchniach po 85 m w G. przy ul. (...). W dniu 18 marca 2020 r. pozwany wystawił na nazwisko powoda fakturę na kwotę 581.709,04 zł z tytułu zadatku na zakup dwóch mieszkań o powierzchni po 85 m.kw. w G. przy ulicy (...).

/dowód: potwierdzenie wykonania przelewu - k. 12, 47 akt, faktura VAT - k. 13, zeznania świadka U. S. - k. 82-83 v i k. 86 od 00:04:35 do 00:48:56/

Pozwany prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Firma Handlowo-Usługowa (...). Zgodnie z oznaczeniem (...) wykonuje on działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Siostra powoda, U. S., znała osobę J. B., i podczas wizyty w banku, w związku ze swoimi wątpliwościami co do ryzyka utraty środków pieniężnych brata z konta dewizowego, skontaktowała się z tą osobą z zapytaniem, czy może w jakiś sposób zainwestować pieniądze brata. J. B. wskazał wówczas jej osobę pozwanego, jako budującego nieruchomość w G. i która może jej sprzedać nieruchomości. Wówczas siostra powoda skontaktowała się jeszcze tego samego dnia z pozwanym i umówiła w innym banku w I., aby wpłacić pieniądze pozwanemu na konto. Siostra powoda przed tą czynnością widziała nieruchomości, których miał dotyczyć zakup, była na miejscu budowy i dokonała wyboru dwóch lokali mieszkalnych. Siostra powoda nie dokonywała wcześniej żadnych czynności w imieniu swojego brata co do jego konta w banku.

Pozwany ostatecznie ustalił z U. S. cenę za zakup jednego mieszkania na kwotę 320.000 zł. U. S. chciała zapłacić za całość inwestycji, ale okazało się, że na rachunku brata nie ma całej potrzebnej kwoty, przekazała pozwanemu informację, że przeleje brakującą kwotę później, jednak nigdy tego nie zrobiła. Siostra powoda wskazywała pozwanemu, że mieszkania kupuje na swojego brata.

/dowód: wydruk z (...) pozwanego - k. 23 akt, zeznania świadka U. S. - k. 82-83 v i k. 86 od 00:04:35 do 00:48:56, zeznania świadka G. G. – k. 83-84 akt i k. 86 akt od 01:00:24 do 01:43:30, zeznania świadka J. B. – k. 84 akt i k. 86 akt od 01:27:32 do 01:43:30, zeznania świadka M. M. – k. 84v akt i k. 86 akt od 01:46:05 do 01:57:11, zeznania pozwanego - k. 216-217 i k. 218 od 00:55:01 do 01:26:52/

W chwili dokonywania przedmiotowej transakcji w nieruchomości pozwanego nie było przyłączenia gazowego i kanalizacji. Pozwany nie wiedział, kiedy jego inwestycja zostanie oddana do użytku, bo to było uzależnione od odbiorów końcowych, które się przedłużały. Z prowadzonej przez siebie działalności i między innymi za środki uzyskane od powoda pozwany zaczął następną inwestycję w postaci budowy kolejnej nieruchomości na sąsiedniej działce, jako inwestycja szeregu 8 kolejnych mieszkań.

/dowód: zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych wraz z dziennikiem budowy - k. 48-59 akt, decyzja nr (...) - k. 71 akt, zeznania świadka G. G. – k. 83-84 akt i k. 86 akt od 01:00:24 do 01:43:30, zeznania świadka J. B. - k. 84-84 v i k. 86 od 01:27:32 do 01:43:30, zeznania świadka M. M. - k. 84v i k. 86 od 01:46:05 do 01:57:11, zeznania pozwanego - k. 216-217 i k. 218 od 00:55:01 do 01:26:52/

Powód nigdy nie był zainteresowany zakupem nieruchomości pozwanego, nie zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości. U. S. miała upoważnienie tylko do dokonywania ogólnych czynności bankowych. Powód upoważnił siostrę do tego, tylko na wypadek, gdyby jemu się coś stało. Powód nigdy nie prosił siostry, żeby zlikwidowała posiadane lokaty. Po powrocie do Polski w 2020 r. powód dowiedział się, że nie ma pieniędzy na lokatach. Do tego czasu nie miał takiej wiedzy. Otrzymał informację, że lokatę zlikwidowała jego siostra. Jak tylko dowiedział się o zaistniałej sytuacji, to chciał odzyskać pieniądze. W tym celu podjął czynności i skontaktował się z pozwanym, był też na miejscu budowy nieruchomości i zobaczył jej stan. Powód nigdy nie potwierdził czynności zakupu nieruchomości przez siostrę. Powód od lat ma bardzo rzadki kontakt z siostrą, jedynie w sprawach nagłych.

/dowód: zeznania powoda - k. 215v-216 i k. 218 od 00:10:34 do 00:48:31, częściowe zeznania pozwanego - k. 216-217 i k. 218 od 00:55:01 do 01:26:52/

Pismem z dnia 29 lipca 2020 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 143.776,33 USD w terminie 7 dni od otrzymania wskazanego pisma. W odpowiedzi z dnia 5 sierpnia 2020 r. pozwany wskazał, że żądanie wskazanej kwoty nie ma podstaw prawnych ani faktycznych i nie może zostać spełnione.

/dowód: wezwanie powoda wraz z potwierdzeniem odbioru i odpowiedzią pozwanego - k. 16-19 akt, pismo powoda z dnia 14 sierpnia wraz z potwierdzeniem odbioru - k. 20-22 akt/

Pozwany pismem nadanym w dniu 19 października 2021 r. wezwał powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej.

/dowód: wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej wraz z dowodem jego nadania - k. 180-181 akt, akt notarialny repertorium A nr (...) - k. 185-187 akt/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wiarygodnych dokumentów, złożonych przez strony w toku postępowania, zeznań świadków oraz stron.

Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów zebrane w sprawie, albowiem zostały sporządzone we właściwej formie, przewidzianej dla tego typu dokumentów. Były przejrzyste i jasne. Ich autentyczność nie budziła również wątpliwości Sądu.

Jedynie fotografie załączone przez pozwanego w trakcie trwania postępowania nie mogły wnieść nic istotnego do sprawy, bowiem w podczas składania zeznań sam pozwany stwierdził, że doszło do pomyłki w oznaczeniu działki na fakturze i nieruchomość powoda dotyczy działki (...). Natomiast przedłożone zdjęcia dotyczą działki (...). Wyjaśnił, że na działce (...) w czasie, w którym mieszkania oglądała siostra powoda, mogły one wyglądać podobnie, jak na zdjęciu. Jednak takie twierdzenia i fotografie, które nie dotyczą przedmiotowych nieruchomości nie mogą stanowić wiarygodnego źródła wiadomości w sprawie.

Sąd co do zasady dał wiarę zeznaniom świadka U. S., której zeznania były spontaniczne, logiczne i zgodne ze stanem wiedzy, jaki posiadała w sprawie. Wyjaśniła okoliczności, w jakich doszło do przelewu z rachunku jej brata na rachunek pozwanego i powodów, dla których dokonała rozwiązania lokaty bez wiedzy powoda. Potwierdziła, że była to jedynie jej decyzja, którą podjęła bez konsultacji z bratem, z którym ma rzadki kontakt i nie prowadzą wspólnych inwestycji. Jedynie w zakresie w którym zeznała, że czynności z pozwanym dokonała jeszcze przed udaniem się na miejsce budowy nieruchomości i wybraniem lokalu, Sąd nie dał wiary, jako sprzecznych z zasadami doświadczenia życiowego, trudni bowiem obiektywnie przyjąć, aby tak duże środki przeznaczyć na nieznaną wcześniej nieruchomość. Ponadto jedynie ten świadek wskazał, że nie oglądał wcześniej nieruchomości, co jest sprzeczne z zeznaniami wszystkich pozostałych świadków i pozwanego, którzy potwierdzili, że tego samego dnia w którym nastąpił przelew środków, siostra powoda była wcześniej na miejscu budowy nieruchomości. Poza tym świadek zeznała, że nie pamiętała już czy tego samego dnia czy następnego pojechała pod adres nieruchomości, który miała zamiar kupić (k. 82v akt).

Co do zasady dał wiarę zeznaniom świadka G. G.. Przyznała, że w banku sprawdzono pełnomocnictwo siostry powoda, jednak należy podkreślić, że było to jedynie upoważnienie do czynności bankowych. Opowiedziała, jak wyglądały okoliczności dokonania przelewu z rachunku powoda na rachunek pozwanego. Sama przyznała, że nie ma wiedzy czy siostra powoda dokonała transakcji w uzgodnieniu z bratem, a ponadto potwierdziła, że pozwany pieniądze uzyskane od powoda zainwestował w kolejne nieruchomości.

Co do zasady Sąd dał wiarę również zeznaniom świadków J. B. oraz M. M.. Wskazani świadkowie wskazali na okoliczności nawiązania kontaktu z pozwanym przez siostrę powoda, celu czynności i oględzin nieruchomości przed przelewem środków. Świadek J. B. przyznał, że siostra powoda działała szybko, pod wpływem emocji. Ponadto sam przyznał, że nie miał wiedzy, że to były pieniądze jej brata. Obaj świadkowie wskazali na stan nieruchomości pozwanego w czasie dokonywania transakcji.

Na walor wiarygodności zasługują zeznania powoda, który wyjaśnił, że siostra nie uzgadniała z nim dokonania przelewu i że on sam nie inwestuje w nieruchomości. Razem z siostrą zeznali, że nie mają relacji biznesowych i posiadają sporadyczny kontakt.

Sąd także co do zasady dał wiarę zeznaniom pozwanego na ustalenie okoliczności związanych z przelewem środków powoda, jego przedmiotu, dokonania przelewu na rzecz pozwanego oraz ustaleń między stronami, jak również na okoliczność rozdysponowania przez pozwanego środków uzyskanych od powoda. Jego zeznania co do zasady nie pozostają w sprzeczności do pozostałego materiału dowodowego zebranego w sprawie, ale podlegały ocenie w aspekcie prawnym. Wskazał, że U. S. przekazała mu informację, że chciała zainwestować pieniądze brata, co znajduje potwierdzenie w treści dokumentu faktury Vat wystawionej na osobę powoda. Z jej treści wynika, że siostra powoda wskazywała na jego osobę, jako nabywcę, jedynie ona znała dane osoby brata-powoda. Istotą sporu jest jednak to, czy była ona należycie upoważniona do tej czynności, czy powód potwierdził później czynności jej siostry, a także kwestia zarzutu pozwanego, że nie jest on już osobą wzbogaconą kosztem powoda, wobec rozdysponowania przekazanych mu środków.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało ostatecznie na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie bezsporny był fakt, że siostra powoda, U. S., posiadała ogólne pełnomocnictwo do dokonywania czynności bankowych na rachunku powoda, ponieważ powód większość życia spędził za granicą i na wszelki wypadek dał jej dostęp do swojego konta dewizowego, na którym zgromadził oszczędności. Na podstawie tego pełnomocnictwa siostra powoda była uprawniona i rozwiązała lokatę w USD w banku w dniu 13 marca 2020 r., a następnie wszystkie środki z tego tytułu przekazała pozwanemu w celu zakupu od niego dwóch lokali. Jak sama U. S. zeznała, chciała w ten sposób zainwestować oszczędności brata, ponieważ w związku z wybuchem pandemii, obawiała się braku możliwości wypłaty waluty w banku.

W pierwszej kolejności Sąd zważył, że bezpodstawny był zarzut strony powodowej dotyczący braku spełnienia wymaganej formy umowy przedwstępnej. Strona powodowa twierdziła, że umowa przedwstępna, którą zawarła U. S. z pozwanym jest nieważna, ponieważ została zawarta w formie ustnej. Zgodnie z art. 389 § 1, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Nie jest wspomniane w jakiej formie powinna zostać zawarta dla swojej skuteczności, zatem bez wątpienia może być to forma ustna. Uwzględnić należy okoliczność, że umowa przedwstępna dla swojej ważności nie wymaga jednak zachowania przez strony formy aktu notarialnego lub innej formy szczególnej, lecz może zostać zawarta także w formie ustnej lub nawet w sposób dorozumiany - per facta concludentia (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 3 grudnia 2015 r., I ACa 642/15). Jedynie w przypadku braku wykonania umowy przedwstępnej, jej forma determinuje to, czego może domagać uprawniony w wyniku jej niewykonania, w związku z treścią art. 390 kc. Także wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru, bo relacji między wysokością zadatku a wartością kontraktu (ceny) nie uregulowano w Kodeksie cywilnym, pozostawiono ją zatem swobodzie kontraktowej stron (tak m.in. w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2019 roku, IV CSK 163/18, Lex nr 2686043).

Nie ulega jednak wątpliwości, że siostra powoda nie miała umocowania do zawarcia w jego imieniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Cechą pełnomocnictwa jest możliwość ustalenia, jakich czynności w sferze prawnej mocodawcy może dokonać pełnomocnik, gdyż czynności te muszą być objęte wolą mocodawcy. Jak już zostało wspomniane U. S. posiadała ogólne pełnomocnictwo do dokonywania jedynie czynności bankowych na rachunku powoda, co potwierdził również powód i to na podstawie tego pełnomocnictwa była w stanie rozwiązać lokatę i przelać kwotę znajdującą się tam na rachunek pozwanego. Nie posiadała jednak żadnego dalszego pełnomocnictwa. Powód nigdy nie udzielił jej żadnego pełnomocnictwa do zawierania w jego imieniu jakichkolwiek umów i była to kwestia bezsporna w niniejszej sprawie, również pozwany nie podnosił, aby U. S. kiedykolwiek pokazała mu takie pełnomocnictwo. W związku z powyższym, jeśli przyjąć, że przelew dokonany przez siostrę powoda na rachunek pozwanego został wykonany w ramach zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to w trakcie tej czynności U. S., przekroczyła swoje umocowanie i działała jako nieumocowany pełnomocnik, tj. falsus procurator.

Przepis art. 103 kc reguluje problematykę tzw. rzekomego pełnomocnika. Rzekomy (fałszywy) pełnomocnik, to osoba dokonująca czynności w cudzym imieniu, nie mając do tego umocowania albo przekraczając zakres umocowania. Działanie bez umocowania obejmuje przypadki, gdy pełnomocnictwa w ogóle nie udzielono albo było ono nieważne (np. ze względu na brak zachowania formy), natomiast przekroczenie zakresu umocowania wystąpi w sytuacji, gdy pełnomocnictwo nie obejmuje czynności dokonanej przez pełnomocnika w cudzym imieniu. Zgodnie z art. 103 § 1 kc, jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu została zawarta. Oznacza to, że umowa zawarta przez rzekomego pełnomocnika jest bezskuteczna (bezskuteczność zawieszona), chyba że zostanie przez mocodawcę potwierdzona. Czynność ta nazywana jest czynnością niezupełną lub czynnością kulejącą ( negotium claudicans) (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2014 r., II CSK 190/13, Lex nr 1459158).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy ustalić, czy powód potwierdził czynność prawną dokonaną przez swoją siostrę i czy strony zaczęły wykonywać przedmiotową umowę. Zarówno siostra powoda zaraz po dokonaniu przelewu wniosła zastrzeżenia do transakcji i chciała się z niej wycofać, na co pozwany się nie zgodził, jak również powód, gdy tylko dowiedział się o zaistniałej sytuacji, to skontaktował się z pozwanym i podjął czynności w celu odzyskania przelanych przez siostrę pieniędzy tytułem zadatku. Pismem z dnia 29 lipca 2020 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 143.776,33 USD w terminie 7 dni od otrzymania wskazanego pisma. Ponadto, pozwany przyznał, że kwota, którą przelała U. S. nie była pełną kwotą za wskazane 2 mieszkania, ponieważ strony ustaliły cenę kupna na 640.000 zł, a siostra powoda przelała 143.776,33 USD, a zatem kwotę 581.709,04 zł według ówczesnego kursu waluty. Powiedziała, że pozostałą kwotę przeleje w krótkim czasie. Pozwany przyznał, że siostra powoda nigdy tego nie zrobiła. Mimo to pozwany z sobie tylko wiadomych powodów nie kontaktował się z nią odnośnie zapłaty pozostałej kwoty. Powód również nigdy nie przelał brakującej kwoty, co mogłoby świadczyć o potwierdzeniu czynności dokonanej przez siostrę. Pozwany w żaden sposób nie udowodnił, aby powód potwierdził umowę np. w formie korespondencji stron, czy także podczas kontaktu z pozwanym na miejscu budowy. Sama okoliczność tego rodzaju, że powód skontaktował się tam z pozwanym, nie stanowi dowodu na potwierdzenie czynności prawnej dokonanej przez siostrę. Natomiast z pełni wiarygodnych zeznań powoda i jego siostry wynika, że powód o tej czynności nic nie wiedział, nie chciał inwestować w nieruchomości, nie zajmuje się tym, a decyzja o przelewie na rachunek pozwanego, była wyłącznie U. S.. Nie dokonano zatem żadnych czynności potwierdzających zawarcie umowy. W ocenie Sądu pozwany nie wykazał również, by powód potwierdził umowę z marca 2020 r. przez czynności konkludentne. Bowiem, by przystąpienie do jej wykonania miało skutki potwierdzenia, po stronie powoda musiałaby istnieć świadomość wszystkich istotnych warunków umowy oraz wola jej wykonania zgodnie z nimi. Tymczasem powód wykazał, że nie wiedział nic o przedmiotowej transakcji, aż do swojego powrotu do Polski latem 2020 r. Również świadek U. S. zeznała, że nic nie mówiła o tym bratu, ponieważ bała się jego reakcji. W związku z powyższym, pozwany nie udowodnił, by powód potwierdził zawarcie umowy w jego imieniu w sposób wymagany przez art. 103 §1 kc.

Nie uszło uwadze Sądu także to, że zgodnie z § 2 art. 103 kc, druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Termin ten jest fakultatywny co oznacza, że jego wyznaczenie nie jest konieczne. W przypadku odmowy potwierdzenia lub upływu czasu na potwierdzenie czynność jest kwalifikowana jako bezwzględnie nieważna od chwili dokonania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2014r., I ACa 1793/13, L.). Natomiast brak potwierdzenia nie stanowi oświadczenia woli (por. B. Gawlik, w: System PrCyw, t. I, 1985, s. 765 ). Skutki prawne w postaci definitywnej bezskuteczności czynności nie wynikają z braku potwierdzenia, ale powstają ex lege. W niniejszej sprawie bez wątpienia nie doszło do potwierdzenia umowy przez powoda.

Sąd zważył, że w sytuacji, gdy powód nie potwierdził umowy zawartej w jego imieniu przez pełnomocnika działającego z przekroczeniem zakresu umocowania, musi być ona uznana za nieważną. W konsekwencji zaś, stosownie do art. 410 § 1 i 2 kc w związku z art. 405 kc, pozwany zobowiązany jest do zwrotu uzyskanego świadczenia. Godzi się zauważyć, iż w świetle regulacji art. 410 § 1 kc nienależne świadczenie jest szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia. Różni się od innych przypadków bezpodstawnego wzbogacenia źródłem powstania. W tym wypadku jest nim bowiem działanie zubożonego (solvensa), mające charakter spełnienia świadczenia na rzecz bezpodstawnie wzbogaconego (accipiensa), a zubożony czyni to w przekonaniu, że świadczenie spełniane jest w ramach istniejącego lub powstającego właśnie zobowiązania (por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1966 r., II PR 512/66, LEX nr 6075). Do zaistnienia stanu bezpodstawnego wzbogacenia dochodzi zatem w wyniku spełnienia świadczenia przez zubożonego, a nie poprzez jakiekolwiek inne przesunięcia majątkowe, nie będące świadczeniem. Jednocześnie zachodzić musi jedna z czterech wskazanych w treści przepisu art. 410 § 2 kc przesłanek uzasadniających brak podstawy prawnej do świadczenia, na kanwie którego przewidziano, że świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Innymi słowy, musi zachodzić jedna z postaci świadczenia nienależnego polegająca na tym, że: 1) podstawa prawa świadczenia nie istniała, 2) podstawa prawna świadczenia odpadła, 3) nie został osiągnięty zamierzony cel świadczenia albo 4) czynność prawna będąca podstawą świadczenia była nieważna lub stała się nieważna po spełnieniu świadczenia. W przypadku zaistnienia jednej ze wymienionych sytuacji, osobie spełniającej takie nienależne świadczenie, przysługiwać będzie roszczenie o jego zwrot. Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 405 kc, który z mocy art. 410 § 1 kc znajduje zastosowanie w przypadku świadczenia nienależnego, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. W realiach rozpatrywanej sprawy, jak już zostało wskazane Sąd uznał, iż zaistniała czwarta ze wskazanych w art. 410 § 2 kc przyczyn uznania świadczenia za nienależne, tj. nieważność czynności prawnej na podstawie której spełnione zostało przez powoda świadczenie. W rozpatrywanej sprawie podstawą prawną świadczenia spełnionego przez powoda na rzecz pozwanego była zawarta w dniu 13 marca 2020 r. umowa przedwstępna.

W ocenie Sądu, jeszcze z jednego względu kwota przelana z rachunku powoda powinna zostać zwrócona. Bowiem wskazaną umowę przedwstępną, z uwagi na jej charakter prawny uznać należało za przedwstępną umowę sprzedaży w rozumieniu art. 535 § 1 kc. Zatem uiszczony pozwanemu w wykonaniu nieważnej umowy zadatek w kwocie 143.776,33 USD, powinien podlegać zwrotowi na podstawie art. 405 kc w związku z art. 410 § 2 kc jako świadczenie nienależne. W sytuacji bowiem, gdy umowa zbycia nieruchomości jest nieważna, uiszczona w pieniądzu cena nabycia podlega zwrotowi (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2004 r., II CK 348/02, LEX nr 464824; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1992 r., III CZP 117/92, OSNC 1993/4/57), co odnieść należy odpowiednio do sytuacji, gdy w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży kupujący uiszcza na rzecz sprzedającego część ceny sprzedaży.

Pozwany z ostrożności procesowej podniósł zarzut z art. 409 kc wskazując, że rozdysponował już przekazane przez powoda środki. W myśl art. 409 kc obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony. Zarzut ten jest kompletnie bezzasadny, bo zarówno pozwany, jak i żona pozwanego G. G. zeznali, że pieniądze otrzymane od powoda zainwestowali w budowę kolejnych nieruchomości. Zatem nadal pozwany jest wzbogacony, skoro wskazaną kwotę zainwestował w swoją dalszą działalność w postaci budowy lokali mieszkalnych, ze sprzedaży których uzyskał wynagrodzenie, czyli dochód. Okoliczność ta nie stanowi wyzbycia się czy utracenia środków powoda w sposób nie zmierzający do własnego wzbogacenia. Z tego względu zatem zarzut pozwanego nie mógł zostać uwzględniony. Poza tym zauważyć należy, że inwestycja w postaci powstania kolejnego szeregu 8 mieszkań na sąsiedniej działce była prowadzona już po tym, jak pozwany został wezwany do zwrotu środków, a zatem inwestując dalej środki m.in. powoda powinien był liczyć się z obowiązkiem ich zwrotu, na co wskazuje także komentowany przepis Kodeksu cywilnego.

Ponadto, zgodnie z art. 389 § 2 kc jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Z uwagi na fakt, że umowa przedwstępna została zawarta w marcu 2020 r., a pozwany nadał wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej zarówno do powoda, jak i do U. S. w dniu 19 października 2021 r., to roczny termin minął, a zatem pozwany nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie ze stanowiskiem doktryny, upływ tego terminu powoduje nie tylko niemożność dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz także skutkuje brakiem możliwości dochodzenia odszkodowania (M. Krajewski (w:) System prawa prywatnego, t.5, s. 896, Z. Radwański , A. Olejniczak, Zobowiązania, 2012, nb 380).

Z powyższych względów Sąd pominął rozważania i kwestie związane z umową deweloperską, i tym, czy pozwany winien być kwalifikowany jako deweloper w rozumieniu właściwej ustawy, jako bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem Sądu także ostatecznie nie zastosowano do sprawy przepisów dotyczących prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia z art. 752 i następnych kc, którą to możliwość zasygnalizowano stronom w toku procesu, jako wykraczającą poza ustalony w sprawie stan faktyczny i nie odnosząca się do niego, mając na uwadze twierdzenia i zarzuty powoda w postawie faktycznej i prawnej powództwa, oraz oznaczenie stron procesu.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 410 § 2 kc w związku z art. 405 kc zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 143.776,33 USD wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty (punkt 1 wyroku). Roszczenie powoda o zwrot świadczenia nienależnego, jako bezterminowe, zgodnie z art. 455 kc stało się wymagalne po wezwaniu pozwanego do zapłaty, co zadecydowało o zasadach rozstrzygnięcia w zakresie żądania zasądzenia odsetek ustawowych.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie 2 wyroku z uwzględnieniem wyniku sprawy, którą pozwany przegrał w całości. Zgodnie z treścią art. 98 § 1 kpc strona przegrywająca zobowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty procesu, które poniósł powód złożyła się opłata od pozwu w kwocie 27.917 zł oraz wynagrodzenie ustanowionego w sprawie pełnomocnika w wysokości 10.800 zł. W związku z powyższym Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 38.717 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty, zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 98 kpc.