Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2022 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Wojciech Rybarczyk
Protokolant:	sekr. sądowy Joanna Dudzińska

po rozpoznaniu w dniu 29 września 2022 r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa B. S., S. S.

przeciwko L. M., J. M.

o zapłatę

1.  Zasądza solidarnie od pozwanych L. M. i J. M. na rzecz solidarnie uprawnionych powodów B. S. i S. S. kwotę 51.670 zł (pięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset siedemdziesiąt złotych 00/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie a okres od dnia 31.05.2017 do dnia zapłaty.

2.  Zasądza solidarnie od powodów B. S. i S. S. na rzecz solidarnie uprawnionych pozwanych L. M. i J. M. kwotę 283,40 zł (dwieście osiemdziesiąt trzy złote 40/100) z tytułu zwrotu części kosztów procesu.

3.  Nakazuje pobrać od pozwanych L. M. i J. M. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Bydgoszczy kwotę 7602,06 zł (siedem tysięcy sześćset dwa złote 06/100) z tytułu zwrotu części kosztów sądowych.

4.  Pozostałą częścią kosztów sądowych od uiszczenia, których powodowie byli zwolnieni obciąża Skarb Państwa.

5.  W pozostałej części powództwo oddala.

SSO Wojciech Rybarczyk

Sygn. akt I C 465/17

UZASADNIENIE

Powodowie S. S. i B. S. wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanych J. M. i L. M. solidarnie kwoty 128.661,44 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 maja 2017 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu wskazano, że powodowie na mocy umowy sprzedaży z dnia 16 października 2015 r. kupili od pozwanych nieruchomość gruntową wraz z budynkiem mieszkalnym w O. za umówioną cenę 364.000 zł. Powodowie zaznaczyli, że zapoznali się ze stanem przedmiotowej nieruchomości przed jej nabyciem, dokonując oględzin. Podano, że pozwany zapewnił stronę powodową, iż budynek mieszkalny został wykonany zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, jak również obowiązującymi przepisami, zgodnie ze sztuką budowlaną oraz z zastosowaniem materiałów spełniających określone normy. Powodowie podnieśli, że pozwany prowadzi działalność gospodarczą zajmującą się wznoszeniem budynków. Zwrócono uwagę, że podstawą roszczeń strony powodowej jest rękojmia za wady fizyczne rzecz na podstawie art. 556 k.c. Powodowie wskazywali m.in. że w toku realizacji inwestycji budowlanej w sposób istotny odstąpiono od zatwierdzonego projektu budowlanego, co skutkowało koniecznością dokonania licznych prac adaptacyjnych powodując ostatecznie opóźnienie w wykończeniu domu i zmuszenie powodów do przedłużenia czasu wynajmu domu o cztery miesiące. Wysokość czynszu za jeden miesiąc wynosiła 1.200 zł. Zaznaczono, że w kwietniu 2016 r. powodowie dostrzegli pierwsze błędy w wykonawstwie dachu i stropu, o czym niezwłocznie powiadomili pozwanego. Podano, że powodowie wprowadzili się do budynku w czerwcu 2016 r., ale z nadejściem pory zimowej ujawniały się kolejne wady w wykonawstwie budynku, tj. nieszczelny dach, wadliwa konstrukcja więźby dachowej, wadliwe wykonane rynny oraz spusty rynnowe, a także wadliwie osadzone parapety zewnętrzne. Powodowie wyjaśniali, że wady te powodowały zalewanie elewacji oraz pomieszczeń wewnątrz budynku, a także tworzenie się zacieków i plam na ścianach. Strony nie doszły do porozumienia w przedmiocie usunięcia wad. Powodowie zwrócili uwagę, że dla potwierdzenia swoich przekonań o istnieniu wad w zakupiony przez nich domu oraz ustalenia kosztów ich usunięcia zlecili biegłemu wykonanie opinii w tym zakresie, której koszt wyniósł 1.230 zł. Pismem z dnia 4 maja 2017 r. powodowie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny ustalonej w umowie o kwotę 122.631,44 zł (koszt prac niezbędnych do usunięcia wad). Powodowie wezwali także pozwanych do zapłaty kwoty 4.800 zł tytułem uiszczonego czynszu najmu oraz 1.230 zł tytułem sporządzonej opinii prywatnej.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów solidarnie na ich rzecz solidarnie kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, że przedmiotowe powództwo stanowi przypadek nadużycia prawa podmiotowego przez stronę powodową i tym samym narusza art. 5 k.c. Pozwani zarzucili, że powodowie nie wykazali zasadności roszczenia co do wysokości. Strona pozwana sprzeciwiła się obniżeniu ceny w sposób opisany przez powodów, gdyż większość wad, w ogóle wadami nie jest, a są to cechy budynku w budowie, inne były znane i aprobowane przez powodów. Podnieśli, że roszczenie dotyczące czynszu najmu nie zostało wykazane, podobnie jak wydatki na prywatną opinię, której wartość dowodową pozwani kwestionują. Pozwani zwrócili uwagę, że brak jest związku przyczynowego pomiędzy rzekomymi wadami, a istnieniem niedowiedzionej konieczności przedłużenia najmu mieszkania przez powodów o cztery miesiące.

W dalszym toku procesu strony podtrzymywały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowie S. S. i B. S. na mocy umowy sprzedaży z dnia 16 października 2015 r. nabyli od pozwanych J. M. i L. M. prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), o pow. 0,0864 ha, położonej w O. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinny, wolnostojącym parterowy z poddaszem nieużytkowym, niepodpiwniczonym, z wybudowanym garażem jednostanowiskowym, o dachu wielospadowym, krytym dachówką betonową, w stanie surowym zamkniętym, o powierzchni użytkowej 134,52 m ². Cena nieruchomości wynosiła 364.000 zł. W treści umowy pozwani oświadczyli, że w/w nieruchomości są wolne od wad fizycznych.

W § 7 umowy strony postanowiły, że wydanie nieruchomości nastąpi do dnia 2 listopada 2015 r.

Inwestorem budowy był sam pozwany L. M. prowadzący działalność gospodarczą, której przedmiotem jest realizacja projektów budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków. Przy budowie domu pozwany korzystał z pomocy współpracowników.

Decyzją nr (...) z dnia 18 lipca 2014 r. zatwierdzono projekt budowalny i udzielono pozwanym pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego w układzie zabudowy wolnostojącej wg projektu gotowego typu (...) (biały) 30 ⁰” wraz z wewnętrzną instalacją gazu w budynku, przyłączem kanalizacji sanitarnej ze szczelnym zbiornikiem bezodpływowym na ścieki sanitarne o pojemności V= 10,0 M ³, wewnętrzną elektroenergetyczną linią kablową zasilającą (włz) na działce nr (...) w miejscowości O., gmina O..

Decyzją (...) z dnia 6 listopada 2015 r. przeniesiono na rzecz powodów decyzję własną nr (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę.

Decyzją nr (...) z dnia 20 kwietnia 2016 r. zmieniono za zgodą stron decyzję własną nr (...). Polegała ona na zmianie w projekcie budowlanym przebiegu wewnętrznej instalacji gazu w budynku oraz zmianie lokalizacji kotła gazowego. Pozostałe warunki decyzji pozostały bez zmian.

Przed zakupem powodowie dokonali oględzin domu, nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń.

Dowody: umowa sprzedaży z dnia 16 października 2015 r. – Rep. A. nr 7090/2015 (k. 24-30 akt), odpis KW nr (...) (k. 31-34 akt), odpis CEIDG (k. 35 akt), pozwolenie na budowę – decyzja nr (...) (k. 36, 243 akt), decyzja nr (...) (k. 244 akt), decyzja nr (...) (k. 249v akt), dokumentacja budowlana (k. 38-86, 92-240, 253 akt), umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej (k. 87-91 akt), dokumentacja budowlana dotycząca zmian projektu budowlanego (k. 241-249 akt), odpis KW nr (...) (k. 309-313 akt), zeznania świadków K. K. (k. 409-410, 417 akt), A. T. (k. 411-412, 417 akt), A. P. (k. 412, 417 akt), L. P. (k. 412-414, 417 akt), C. K. (k. 430-433 akt), M. J. (akta I Cps 58/18), zeznania powodów (k. 441-447, 816-819 akt), zeznania pozwanych (k. 444-447, 817-819 akt)

Powodowie planowali wykończyć przedmiotowy budynek mieszkalny w ciągu 2 miesięcy od wydania im nieruchomości i zamieszkać w nim od 2016 r. Do czasu wykończenia domu powodowie wynajmowali dom przy ul. (...) w B.. W związku z koniecznością podjęcia dodatkowych czynności zmierzających do usunięcia wad wykonanych robót powodowie zmuszeni byli do przedłużenia najmu domu o 4 miesiące, przy czym miesięczny koszt najmu wynosił 1.200 zł.

Dowody: umowa najmu (k. 250-251 akt), aneks do umowy najmu (k. 252 akt), zeznania powodów (k. 441-447 akt)

Powodowie zgłaszali pozwanym wady przedmiotowej nieruchomości m.in. w piśmie z dnia 19 stycznia 2017 r. wzywając do usunięcia wad.

Powód i pozwany podczas spotkania w dniu 30 stycznia 2017 r. pisemnie ustalali, że:

- dach od strony wschodniej i zachodniej zostanie przedłużony tak, aby wyciągnąć rynny poza budynek, podbitka wydłużonego dachu miała zostać wykonana z siding-u;

- parapety zostaną doszczelnione;

- zacieki wewnątrz budynku miały zostać naprawione z polisy P. B. (dekarz).

W piśmie z dnia 1 lutego 2017 r. pozwani wskazali powodom propozycję porozumienia obejmującą ustalenia z dnia 30 stycznia 2017 r. oraz umycie elewacji urządzeniem wysokociśnieniowym.

Powodowie w odpowiedzi na propozycję porozumienia pismem z dnia 27 lutego 2017 r. wskazali, że jest ona nie do zaakceptowania, gdyż nie pokrywa ona usunięcia wszystkich wad domu, jak również nie pokrywa usunięcia błędów budowlanych powstałych podczas budowy domu niezgodnie z projektem oraz ze sztuką budowlaną. Po raz kolejny wezwano do usunięcia wad.

Pozwani pismem z dnia 9 marca 2017 r. deklarowali chęć wykonania prac uzupełniających związanych z konstrukcją więźby dachowej i stopem oraz robót naprawczych, a pismem z dnia 27 marca 2017 r. wezwano stronę powodową do udostępnienia nieruchomości celem wykonania porozumienia zawartego w dniu 30 stycznia 2017 r.

Dowody: zawiadomienie o wadach wraz z dowodami doręczenia (k. 255- 260 akt), pisemne ustalenia stron z dnia 30 stycznia 2017 r. (k. 261 akt), propozycja porozumienia z dnia 1 lutego 2017 r. (k. 262 akt), pismo z dnia 27 lutego 2017 r. wraz z dowodem dręczenia (k. 263-270 akt), pismo z dnia 9 marca 2017 r. (k. 271 akt), pismo z dnia 27 marca 2017 r. (k. 272 akt), zeznania świadka D. T. (k. 410-411,417 akt), zeznania powodów (k. 441-447, 816-819 akt),

Pismem z dnia 4 maja 2017 r. powodowie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości z umowy sprzedaży z dnia 16 października 2015 r. z uwagi na szereg wad i odstępstw od wykonanej dokumentacji technicznej o kwotę 122.631,44 zł. Ponadto powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty 4.800 zł tytułem uiszczonego czynszu najmu oraz 1.230 zł tytułem sporządzonej opinii prywatnej.

Pismem z dnia 29 maja 2017 r. pozwani wskazali, że oświadczenie o obniżeniu ceny jest nieskuteczne, a żądanie naprawienia szkody i wezwanie do zapłaty nieuzasadnione.

Dowody: pismo z dnia 4 maja 2017 r. wraz z dowodem doręczenia (k. 273-277 akt), pismo z dnia 29 maja 2017 r. (k. 278-280 akt)

Przedmiotowy budynek mieszkalny zakupiony przez powodów od pozwanych posiadał następujące wady i odstępstwa od projektu budowalnego:

1)  Łazienka został wykonana w innym miejscu niż została zaprojektowana. W projekcie znajdowała się ona między salonem (1/5) i pokojem (1/9) i przylegała bezpośrednio do komina, w którym był zaprojektowany kanał wentylacyjny. W wyniku zmiany usytuowania łazienki i wybudowania komina w innym miejscu, został wykonany na poddaszu poziomy kanał wentylacyjny o dł. 3 m w celu podłączenia do pionowego kanału wentylacyjnego (komina). W takim przypadku z uwagi na bardzo długi poziomy przewód wentylacyjny zlokalizowany w nieogrzewanej części poddasza mogą wystąpić kłopoty w wentylowaniu łazienki. Kupujący nie był w stanie dostrzec w/w zmian w projekcie budowalnym, ani konsekwencji jakie powstaną w związku z nimi. Słaba wentylacja łazienki jest to wada istotna usunięcie tej wady polegałoby na wykonaniu wentylacji mechanicznej przez specjalistę z dziedziny wentylowania;

2)  Inwestor w ogóle nie wykonał spiżarni, która w projekcie znajdowała się w przestrzeni „kuchnia-korytarz” wraz z kanałem wentylacyjnym do wentylowania kuchni i spiżarni. W celu wentylowania kuchni zostały wykonane dwa przewody poziome o długości ok. 2,5 m i podłączone do pionowych kanałów wentylacyjnych w kominie, który został wykonany w innym miejscu niż w projekcie. W takim przypadku mogą występować kłopoty w wentylowaniu kuchni. Bez porównania z projektem kupujący nie był w stanie dostrzec, że spiżarnia nie została wykonana. Kupujący nie był również w stanie dostrzec usytuowania komina w innym miejscu i konsekwencji jakie powstaną w związku z tym. Słaba wentylacja kuchni jest to wada istotna usunięcie tej wady polegałoby na wykonaniu wentylacji mechanicznej przez specjalistę z dziedziny wentylowania;

3)  Umieszczenie kotłowni, w tym pieca gazowego w innym miejscu niż w projekcie budowalnym było niezgodne ze sztuką budowalną, wadą istotną i niedopuszczalną w myśl przepisów przeciwpożarowych. Brak oddzielnego pomieszczenia na kotłownię oraz to, że zaprojektowana kotłownia nie została zrealizowana mogło zostać dostrzeżone tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowlaną posiłkującym się projektem budowalnym. Usunięcie tej wady polegało wydzieleniu oddzielnego pomieszczenia na kotłownię, co zostało wykonane przez powoda po transakcji zakupu;

4)  Źle wykonane obróbki blacharskie w strefie okapu. Przyczyną był brak odpowiedniej długości pasa podrynnowego wokół okapu budynku. Było to niezgodne ze sztuką budowalną. Usunięcie tej wady polegałoby na rozebraniu 2-3 rzędów dachówek, zdemontowaniu blachy nadrynnowej, zawinięcie folii wstępnego krycia, zdemontowaniu rynny wraz z hakami, nabiciu deski czołowej na końcach krokwi, zamontowaniu blachy okapowej z odpowiednim wyprofilowaniem jako pas podrynnowy, następnie haków i rynny oraz pasa blachy nadrynnowej, folii wstępnego krycia i ułożeniu dachówek. Wada ta mogłaby być dostrzeżona tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

5)  Brak usztywnienia kominów konstrukcją z kątownika. Wada ta mogłaby być dostrzeżona tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

6)  Wykonanie okapu o szerokości 45 cm, gdy w projekcie jego szerokość wynosiła 80 cm. Jest to wada, gdyż woda okapowa w rzeczywistości będzie spadać w odległości 40-45 cm od budynku i zwiększać tym samym możliwość zawilgocenia fundamentów. Montaż obróbki blacharskiej na okapie tak dużą ilością wkrętów spowodował pofalowanie jej płaszczyzny oraz przerwanie styku między dwoma arkuszami blachy. Usunięcie wady winno polegać na rozebraniu okapu i wykonanie go zgodnie z projektem. Wady te mogłyby być dostrzeżone tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

7)  Brak wykonania koryta rynnowego na dwóch warstwach papy termozgrzewalnej. Wada ta mogłaby być dostrzeżona tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

8)  Na ścianach attyk brak jest wykończenia w postaci płytki elewacyjnej, a wykonany został tynk strukturalny. Wada ta była stosunkowo łatwo dostrzegalna nawet dla osób nieposiadających wiedzy budowlanej;

9)  Brak zamontowanych rolet nadokiennych zgodnie z projektem. Wada ta była stosunkowo łatwo dostrzegalna nawet dla osób nieposiadających wiedzy budowlanej;

10)  Na dwóch parapetach szczytowych stwierdzono szczeliny i braki w uszczelnieniu. W dwóch parapetach od strony frontowej stwierdzono znaczne krzywizny i wygarbienia, które mogą powodować zastoiny wody, a w ekstremalnych warunkach nawet przecieki (np. bardzo silny deszcz i boczny wiatr). Wady te mogłyby być dostrzeżone tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

11)  Rynny i rury spustowe zostały wykonane niezgodnie z projektem (mniejszy przekrój niż w projekcie) i bez uzyskania odpowiedniej zgody na etapie realizacji. Wady te można było dostrzec tylko w przypadku porównania z projektem budowalnym.

12)  Brak oblicowania ścian cokołu płytkami oraz wykonanie opaski wokół budynku. Wada ta była stosunkowo łatwo dostrzegalna nawet dla osób nieposiadających wiedzy budowlanej;

13)  Belki stropowe zostały wykonane niezgodnie z projektem zamiennym i bez uzyskania odpowiednej zgody na etapie realizacji przez projektanta adaptującego. Kolejna wadliwość polegała na tym, że część belek nie została zamocowana oraz nie zostały wykonane usztywnienia poziome, a także to, że posiadają one krzywizny i zwichrowania. W celu usunięcia tych wad należy belki stropowe zamontować na stałe i wykonać usztywnienia między belkami w celu stabilizacji tych belek na całej powierzchni. Wady te mogłyby być dostrzeżone tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

14)  Brak przewiązek między jętkami. Wada te mogłaby być dostrzeżona w przypadku porównania z projektem budowalnym i tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

15)  Połączenia konstrukcji dachowej nie posiadają wcięć ciesielskich oraz nie posiadają złączy typu B.. Wada te mogłaby być dostrzeżona w przypadku porównania z projektem budowalnym i tylko przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

16)  Elementy konstrukcji drewnianej posiadają oflisy, nieokorowane drewno i w kilku miejscach dużą ilość sęków. Brak deklaracji zgodności, ż drewno sklasyfikowano zgodnie z normą. Wada te mogłaby być częściowo dostrzeżona w przypadku porównania z projektem budowalnym przez specjalistę z odpowiednią wiedzą budowalną;

17)  Zacieki w garażu i kotłowni oraz pęknięcia na płytach gipsowo kartonowych. Ich przyczyną są wady przy okapach. Nie można wykluczyć, że przyczyną pęknięć na sufitach jest złe zamocowanie stropu;

Koszty usunięcia stwierdzonych wad, gdyby usuwała je strona pozwana we własnym zakresie bez jakichkolwiek narzutów i kosztów pośrednich wynosi 46.874,60 zł brutto (z podatkiem VAT).

Dowody: opinia biegłego J. D. (k. 599-695 akt), ustna opinia uzupełniająca biegłego J. D. (k. 745-748 akt), zeznania świadków P. B. (k. 406-409, 417 akt), L. P. (k. 412-414, 417 akt), K. F. (k. 414-415, 417 akt), J. S. (1) (k. 415, 417 akt), J. S. (2) (k. 415, 417 akt), J. C. (k. 416-417 akt), A. G. (k. 428-429, 433 akt), zeznania powodów (k. 441-447, 816-819 akt),

Powodowie na mocy umowy z dnia 10 czerwca 2022 r. sprzedali nieruchomość oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), o pow. 0,0864 ha, położonej w O. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...)­ na rzecz G. A. za cenę 860.000 zł.

Dowody: umowa sprzedaży z dnia 10 czerwca 2022 r., Rep. A nr 3013/2022 (k. 799-810 akt)

Stan faktyczny w przedmiotowej sprawę Sąd ustalił na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, zeznań świadków, stron oraz na podstawie opinii głównej i uzupełniającej biegłego J. D..

Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów zebrane w sprawie, bowiem strony w żaden sposób nie kwestionowały ich wiarygodności i prawdziwości. Autentyczność zgromadzonych dokumentów nie budziła również wątpliwości Sądu. Sąd nie uwzględnił przy ustaleniach faktycznych opinii prywatnej A. G.. Podkreślić należy, że opinie prywatne nie mają waloru opinii biegłego sądowego. Tylko zaś taki dowód (opinia biegłego sądowego powołanego w danej sprawie) może stanowić podstawę ustaleń faktycznych w sprawie, która wymaga wiadomości specjalnych ( por. wyrok SA we Wrocławiu z 08.03.2013r; I ACa 141/12). Opinia prywatna stanowi zatem tylko element stanowiska strony odnoszącego się do problematyki procesu i nie może stanowić podstawy ustaleń faktycznych w sprawie. Niemniej opinia ta potwierdziła istnienie wada przedmiotowego budynku.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadków P. B., L. P., K. F., J. S. (1), J. S. (2), J. C., D. T. i A. G. na okoliczności istnienia wad budynku, a także zeznaniom świadków K. K., A. T., A. P., L. P., C. K., M. J. na okoliczność oceny prawidłowości wykonania inwestycji budowlanej. Zeznania świadków były szczere, logiczne, a także w większości korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym w sprawie.

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka P. S. na okoliczności dobrej jakości drewna zakupionego przez pozwanych, gdyż w aktach sprawy brak certyfikatów jakości drewna, a także z opinii biegłego J. D. wynika, że drewno obarczone było wadami.

Sąd co do zasady dał wiarę zeznaniom powodów na okoliczność wad przedmiotowego budynku i koniczności przedłużenia wynajmu lokalu mieszkalnego o 4 miesiące, gdyż były spójne, logiczne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym w sprawie.

Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanych na okoliczność prawidłowego wykonania budynku sprzedanego powodom i jego zgodności z projektem budowlanym, gdyż były one sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym, w szczególności opinią biegłego J. D.. Co więcej, pozwani sami uznali, część wad i byli gotowi je usunąć. Właśnie w zakresie gotowości usunięcia wad Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanych.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 Sąd pominął dowód z zeznań świadka M. W. jako nieistotny dla rozstrzygnięcia, gdyż świadek ten nie jest już pracownikiem pracowni projektowej.

Podstawy ustaleń faktycznych nie stanowiła opinia biegłego G. K.. W ocenie Sądu, biegły ograniczył się w opinii do wskazania wad, jednocześnie nie uzasadniając przyczyn ich powstania i sposobu usunięcia. Ponadto strony składał liczne zastrzeżenia do tej opinii, które zdaniem Sądu nie zostały przez biegłego wyjaśnione w sposób wyczerpujący, dlatego dopuścił dowód z opinii innego biegłego.

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o opinie biegłego sądowego J. D. uznając, że są miarodajne, ponieważ zostały sporządzone przez podmiot profesjonalny, dysponujący konkretną wiedzą w zakresie dziedziny, którą reprezentuje, w sposób fachowy i zgodny z obowiązującym prawem. Wnioski jakie wypływają z tych opinii są logiczne, spójne oraz korespondują wzajemnie ze sobą. Zastrzeżenia do opinii składane przez strony zostały wyjaśnione w sposób wyczerpujący przez biegłego w ustnej opinii uzupełniającej. Sąd Okręgowy podziela w tej kwestii stanowisko wyrażone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym okoliczność, że opinia biegłych nie ma treści odpowiadającej stronie, nie stanowi dostatecznego uzasadnienia dla przeprowadzania dowodu z opinii dalszych biegłych. Jeżeli opinia w ocenie Sądu jest wyczerpująca i przekonywająca to nie ma on obowiązku dopuszczania dowodu z dalszej opinii biegłych. Potrzeba powołania innego biegłego, czy konieczność przeprowadzenia dodatkowych badań powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2007 roku, sygn. akt IV CSK 41/07, LEX). Ponadto Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania opinii biegłego uznając zastrzeżenia stron za bezpodstawne i stanowiące jedynie polemikę z prawidłowymi wnioskami biegłego, które to w konfrontacji z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie nie mogły przynieść zamierzonych skutków.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. Sąd pominął wnioski dowodowe powodów o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnych biegłych, jako nieistotne dla rozstrzygnięcia oraz zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania. Należy podkreślić, że materiał dowodowy zgormadzony w sprawie dał pełny obraz okoliczności faktycznych w sprawie, a opinia sporządzona przez biegłego J. D. była kompleksowa i niecelowe jest powoływania kolejnych biegłych. Biegły ten wydał opinię w oparciu o materiał dowody zebrany w sprawie, po przeprowadzeniu oględzin i pomiarów, dysponując wiedzą i doświadczeniem, pozwalającym mu na ocenę poprawności wykonania inwestycji budowalnej.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Powodowie S. S. i B. S. wnieśli o zasądzenie solidarnie na swoją rzecz od pozwanych J. M. i L. M. solidarnie kwoty 128.661,44 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 maja 2017 r. do dnia zapłaty.

Istotą sporu w przedmiotowej sprawie był fakt istnienia wad lokalu, jak i fakt istnienia wad w chwili przejścia ryzyka na kupującego. Zgodnie z art. 559 k.c., sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.

Okoliczności te wykazała, zgodnie z ciężarem dowodu, strona powodowa (art. 6 k.c.). Przedstawione i zawnioskowane przez nią dowody pozwoliły Sądowi na ustalenie stanu faktycznego zgodnie z twierdzeniami pozwu.

Powodowie złożyli oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do obniżenia ceny (k. 275-276 akt), które ma charakter prawokształtujący – tym samy mogli skutecznie dochodzić zwrotu części ceny. Pozwani zaś nie wykazali, że istnienie wad nie miało wpływu na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 560 § 1 k.c., jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (§ 3).

W razie ujawnienia się wady przedmiotu sprzedaży, sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady. Jest to odpowiedzialność o charakterze absolutnym, niezależna od winy sprzedawcy czy też osób, którymi się posługuje przy wykonywaniu zobowiązania, a nawet niezależna od wykazania szkody, wynikającej ze świadczenia rzeczy wadliwej. Ponadto, chodzi o odpowiedzialność niezależną od wiedzy sprzedawcy o istnieniu wady.

Odpowiedzialność sprzedawcy przewidziana w art. 556 k.c. za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny w tym sensie, że sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział. Okolicznością uzasadniającą powstanie odpowiedzialności jest istnienie wady (por. wyr. SA w Warszawie z 27.3.2013 r., VI ACa 1269/12, Legalis; zob. też wyr. SA w Białymstoku z 23.12.2014 r., I ACa 601/14, Legalis). W doktrynie prezentowane jest także stanowisko, iż jest to odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka, oderwana od winy, wchodząca w rachubę także wówczas, gdy sprzedawca o wadzie nie mógł wiedzieć (Radwański, P.-L. 2004, s. 34). Omawiana odpowiedzialność ma charakter bezwzględny, opiera się na zasadzie ryzyka samego sprzedawcy, gdyż powstaje wyłącznie na skutek istnienia wady przedmiotu sprzedaży (W. Kocot, Komentarz do uchw. SN z 30.5.1996 r., III CZP 42/96, PPH 1997, Nr 1, s. 29).

Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, tylko, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 k.c.). Trudno uznać w okolicznościach niniejszej sprawy, że powodowie mieli taką wiedzę, skoro z opinii biegłego J. D. jednoznacznie wynika, że niemal wszystkie wady budynku byłyby dostrzegalne jedynie przez specjalistę z dziedziny budownictwa oraz wówczas gdyby porównywano wykonanie budynku z projektem. Sąd nie miał wątpliwości, że powodowie nie posiadają specjalistycznej wiedzy w dziedzinie budownictwa, dlatego nie byli w stanie zauważyć wad występujących w budynku w chwili kupna nieruchomości. Warto zaznaczyć, że strona pozwana nie przedstawiła dowodu na fakt istotny, który pozwoliłby jej się zwolnić od odpowiedzialności z tytułu rękojmi na podstawie powołanego przepisu.

Zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi wymaga wykazania, że kupujący o wadzie wiedział. Nie wystarczy więc wskazanie, że kupujący mógł i powinien wadę zauważyć przy dołożeniu należytej staranności. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego: "w myśl art. 557 k.c., aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte. Wiąże się z tym pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad. W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 k.c.). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał" (zob. wyr. SN z 29.6.2000 r., V CKN 66/00, niepubl.). Mimo zmiany brzmienia art. 557 k.c. powyższe orzeczenie zachowuje aktualność. Obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nieruchomość nie wymaga zbijania tynków, zrywania tapet, czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich wad potencjalnie tkwiących w rzeczy (tak: SO w Olsztynie w wyr. z 22.12.2014 r., I C 356/14, Legalis).

Istotą obniżenia ceny (art. 560 § 3 k.c.) jest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy. W wyniku obniżenia ceny przestaje obowiązywać dotychczasowe wynagrodzenie i należy je ustalić na nowo (por. wyr. SA w Warszawie z 22.1.1997 r., I ACa 105/96, OSA 1997, Nr 3, poz. 28, s. 48). W świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego koszt usunięcia wad wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej (tak: wyrok SA Gdańsk z dnia 21-02-2018, V AGa 50/18). Zgodnie z treścią powołanego przepisu, o wysokości roszczenia decydują tu dwie wartości: wartość rzeczy wolnej od wad oraz wartość rzeczy, obciążonej wadami.

W art. 560 § 3 k.c. uregulowane są jedynie ogólnie sposób i skala obniżenia ceny. Użyte w tym artykule określenie można więc skonkretyzować w ten sposób, że obniżenie ceny rzeczy powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy poprzez usunięcie wad, do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umową. Taki sposób i skala obniżenia ceny pozwala w miarę w prosty sposób obliczyć o ile powinna ulec obniżeniu cena rzeczy wadliwej. Doświadczenie życiowe uczy, że często strony w ten sposób ustalają skalę obniżenia ceny w drodze porozumienia. Jeśli bowiem jakaś rzecz ma określoną wadę, to kupujący nabywa ja po cenie obniżonej o koszt usunięcia tej wady. Sposób ustalenia skali obniżki ceny tj. dokonanie wyceny wartości nieruchomości z uwzględnieniem istniejących wad i porównanie tej wartości z wartością nieruchomości bez wad, jest o tyle trudny do uwzględnienia, że nie istnieje rynek nieruchomości z wadami (tak: wyrok SA Poznań z dnia 31-10-2012, I ACa 734/12).

Konieczność wykonania remontu w przedmiotowym lokalu, w celu zapewnienia pełnej możliwości korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem i w sposób nie zagrażający zdrowiu przebywających tam osób, niewątpliwie decyduje o jego wartości i w okolicznościach niniejszej sprawy odpowiada obniżeniu wartości ceny nieruchomości, w myśl art. 560 § 3 k.c., zgodnie ze stanowiskiem powodów. Zapewni to przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron, zachwianej przez to, że przedmiotowy budynek jest wadliwy. Na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego ustalono, że koszty usunięcia stwierdzonych wad, gdyby usuwała je strona pozwana we własnym zakresie bez jakichkolwiek narzutów i kosztów pośrednich wynosi 46.874,60 zł brutto. Sąd doszedł do przekonania, że zasadne jest uwzględnienie kosztów napraw wyliczonych przez biegłego przy założeniu, że napraw dokonali by pozwani, gdyż z akt sprawy jednoznacznie wynika, że oferowali takie naprawy powodom. Zresztą ci nie kwestionowali tego faktu.

Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Na podstawie tego przepisu powodowie dochodzili również zapłaty kwoty 4.800 zł tytułem czynszu za najem lokalu mieszkalnego, który musieli przedłużyć z uwagi na konieczność usunięcia wad w zakupionym od pozwanych domu oraz zapłaty kwoty 1.230 zł tytułem sporządzonej opinii prywatnej. W ocenie Sądu, powodowie wykazali, że ponieśli szkodę w postaci dodatkowego czynszu najmu domu i miało to bezpośredni związek z wadami kupionego domu. Warto zaznaczyć, że w § 7 umowy strony postanowiły, że wydanie nieruchomości nastąpi do dnia 2 listopada 2015 r. Powodowie planowali wykończyć przedmiotowy budynek mieszkalny w ciągu 2 miesięcy od wydania im nieruchomości i zamieszkać w nim od 2016 r. Do czasu wykończenia domu powodowie wynajmowali dom przy ul. (...) w B.. W związku z koniecznością podjęcia dodatkowych czynności zmierzających do usunięcia wad wykonanych robót powodowie zmuszeni byli do przedłużenia najmu domu o 4 miesiące, przy czym miesięczny koszt najmu wynosił 1.200 zł. Wobec powyższego Sąd uznał za uzasadnione żądanie zapłaty kwoty 4.800 zł (4 x 1.200 zł).

W ocenie Sądu natomiast niezasadne było żądanie zapłaty kwoty 1.230 zł tytułem sporządzonej opinii prywatnej. O ile fakt sporządzenia opinii prywatnej nie budził wątpliwości Sądu, o tyle koszty jej sporządzenia nie zostały wykazane przez powodów żadną fakturą czy rachunkiem.

Pismem z dnia 4 maja 2017 r. powodowie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości z umowy sprzedaży z dnia 16 października 2015 r. z uwagi na szereg wad i odstępstw od wykonanej dokumentacji technicznej o kwotę 122.631,44 zł. Ponadto powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty 4.800 zł tytułem uiszczonego czynszu najmu oraz 1.230 zł tytułem sporządzonej opinii prywatnej. Oświadczenie to zostało doręczone pozwanym w dniu 16 maja 2017 r. (k. 277 akt). Pismem z dnia 29 maja 2017 r. pozwani wskazali, że oświadczenie o obniżeniu ceny jest nieskuteczne, a żądanie naprawienia szkody i wezwanie do zapłaty nieuzasadnione. Świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). Zgodnie zatem ze stanowiskiem powodów, roszczenie było wymagalne w dniu wniesienia pozwu.

Sąd zwraca uwagę, że zarzut pozwanego naruszenia art. 5 k.c. przez powodów nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd podziela w tej kwestii pogląd wyrażony w orzecznictwie, iż nie może powoływać się na naruszenie zasad współżycia społecznego osoba, która sama zasady te (lub przepisy prawa) narusza (zob. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 25 września 2020 roku, sygn. akt I CSK 812/19). W powyższym stanie faktycznym Sąd w wyczerpujący sposób odniósł się do naruszeń zasad współżycia społecznego, których dopuścili się pozwani, sprzedając powodom nieruchomość z budynkiem mieszkalnym obarczonym licznymi wadami i wykonanym niezgodnie z projektem budowalnym.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie 560 § 1 k.c. i art. 471 k.c. zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz solidarnie uprawnionych powodów kwotę 51.670 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 31 maja 2017 r. do dnia zapłaty (pkt 1 wyroku).

O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. zgodnie, z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia. Odsetki zasądzono od dnia 31 maja 2017 r. (po odpowiedzi pozwanych na oświadczanie o obniżeniu ceny i wezwanie do zapłaty – k. 278-280 akt) do dnia zapłaty.

Sąd oddalił powództwo w zakresie żądania zapłaty przez powodów pozostałej kwoty wynikającej z obniżenia ceny nieruchomości oraz w zakresie kwoty 1.230 zł tytułem sporządzonej opinii prywatnej jako niewykazane co do wysokości (pkt 5 wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt 3 wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. stosunkowo rozdzielając koszty. Powodowie wygrali sprawę w 40%, a pozwani w 60%. Na koszty powodów złożyły się: część opłaty sądowej od pozwu – 2.000 zł, koszty zastępstwa procesowego – 5.400 zł oraz opłata skarbowa pełnomocnictwa – 17 zł, tj. łącznie 7.417 zł. Na koszty pozwanych złożyły się: koszty zastępstwa procesowego – 5.400 zł oraz opłata skarbowa pełnomocnictwa – 17 zł, tj. łącznie 5.417 zł. Wobec powyższego Sąd zasądził solidarnie os powodów na rzecz solidarnie uprawnionych pozwanych kwotę 283,40 zł [(5.417 x 60%)-(7.417 zł x 40%)]. Wysokość przyznanych stronom kosztów zastępstwa procesowego Sąd ustalił na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

W pkt 3 wyroku Sąd na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 k.p.c. Sąd nakazał pobrać od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Bydgoszczy kwotę 7.602,06 zł z tytułu zwrotu części kosztów sądowych. Na nieuiszczone koszty sądowe w kwocie 19.005,17 zł złożyły się: brakująca część opaty sądowej od pozwu – 4.434 zł i koszty opinii sądowych w kwocie 14.571,17 zł (k. 551, 821). W związku z tym, że pozwani wygrali sprawę w 60%, nieuiszczone koszty sądowe, które winni byli zapłacić wynoszą 7.602,06 zł (19.005,17 zł x 40%).

Sąd w pkt 4 wyroku pozostałą częścią kosztów sądowych od uiszczenia, których powodowie byli zwolnienie obciążył Skarb Państwa (postanowienie z dnia 20 czerwca 2017 r. – k. 315 akt).

SSO Wojciech Rybarczyk